沈陽(yáng)市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

“****國(guó)際花園”可行性研究報(bào)告(商務(wù)計(jì)劃書)沈陽(yáng)****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○六年四月三十日一、總論1、項(xiàng)目背景宏觀大環(huán)境：沈陽(yáng)市提出“三大發(fā)展目標(biāo)”“十一五”期間，沈陽(yáng)市提出了“三大發(fā)展目標(biāo)”：第一個(gè)目標(biāo)是基本實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地的振興。到“十一五”末期，沈陽(yáng)市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值要由現(xiàn)在的2200多億元增加到8000億元，也就是說(shuō)，五年后全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量要達(dá)到現(xiàn)在的三倍多。按照這樣的發(fā)展速度，沈陽(yáng)必須實(shí)現(xiàn)超越式、跨越式的發(fā)展，工業(yè)的增長(zhǎng)速度要達(dá)到35％～45％。而地區(qū)生產(chǎn)總值要從現(xiàn)在的2240億增長(zhǎng)到5000億元，這樣一個(gè)目標(biāo)也要求沈陽(yáng)地區(qū)生產(chǎn)總值每年必須保持20％左右的增長(zhǎng)速度。這對(duì)我們既是一個(gè)挑戰(zhàn)，同時(shí)也是機(jī)遇。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)如果有較大發(fā)展，也一定能夠帶動(dòng)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。第二個(gè)目標(biāo)是建設(shè)東北地區(qū)的中心城市。主要是建設(shè)裝備制造業(yè)中心、現(xiàn)代物流中心、金融中心。這些中心的建設(shè)，無(wú)疑會(huì)對(duì)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到拉動(dòng)作用。第三個(gè)目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入全國(guó)“第一集團(tuán)”?，F(xiàn)在全國(guó)的排名依次是上海、北京、深圳、廣州、杭州、青島、南京、武漢、沈陽(yáng)，沈陽(yáng)排名第九。沈陽(yáng)計(jì)劃要用五年時(shí)間追到第五位的位置上。沈陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)了這“三大發(fā)展目標(biāo)”，也必然會(huì)帶動(dòng)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展。去年，市委、市政府召開全市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)工作會(huì)議，確定了“十一五”時(shí)期全市新農(nóng)村建設(shè)的核心任務(wù)就是要推動(dòng)郊區(qū)的城市化?，F(xiàn)在，沈陽(yáng)近郊有東陵、于洪、蘇家屯、新城子四個(gè)區(qū)和張士、渾南、輝山、棋盤山四個(gè)開發(fā)區(qū)，按照郊區(qū)城市化的發(fā)展目標(biāo)，“十一五”時(shí)期沈陽(yáng)市要在近郊規(guī)劃建設(shè)六個(gè)副城（組團(tuán)）。這六個(gè)副城（組團(tuán)）中，除蘇家屯副城、張士副城以外，其余的輝山副城、虎石臺(tái)副城、道義組團(tuán)、新城子副城都在沈北新區(qū)。這樣，在全市城市化的布局當(dāng)中，近郊的副城和組團(tuán)，沈北新區(qū)已經(jīng)占據(jù)了四個(gè)重要的位置。而虎石臺(tái)副城又是沈北新區(qū)的核心，是遼寧省唯一一個(gè)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沈陽(yáng)副城。作為中國(guó)東北地區(qū)中心城市的沈陽(yáng)市現(xiàn)已成為東北地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、我國(guó)北方發(fā)展速度最快、對(duì)外最開放的城市之一。在新世紀(jì)初期，沈陽(yáng)正在向現(xiàn)代化國(guó)際性城市邁進(jìn)，城市規(guī)模呈現(xiàn)迅猛的外延擴(kuò)張發(fā)展之勢(shì)，新老城區(qū)共同發(fā)展的概念正在形成。按照沈陽(yáng)市21世紀(jì)城市發(fā)展的功能定位，要將沈陽(yáng)市建設(shè)成為我國(guó)重要的加工制造基地和區(qū)域性的國(guó)際航空港、商業(yè)中心、金融中心、旅游中心和信息中心。目前沈陽(yáng)市委、市政府又提出了“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、推進(jìn)郊區(qū)城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略，意欲通過(guò)加速城市建設(shè)發(fā)展，推動(dòng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。目前沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過(guò)了其他任何產(chǎn)業(yè)，極大地改善了城市的人居環(huán)境和投資環(huán)境，為拉動(dòng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)?！敖紖^(qū)城市化”發(fā)展戰(zhàn)略的提出為沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)遇，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)因沈陽(yáng)市向現(xiàn)代化國(guó)際城市邁進(jìn)步伐的加快而迎來(lái)新的發(fā)展高峰。近幾年來(lái)，沈陽(yáng)市政府以土地招投標(biāo)的方式大力推動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，充分顯示了市政府改造棚戶區(qū)、提升沈陽(yáng)市的市容市貌、改善居民居住和生活條件的決心。而虎石臺(tái)鎮(zhèn)又是沈北新區(qū)的核心區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。正在建設(shè)中的沈北開發(fā)大道預(yù)計(jì)今年10月竣工。這條道路由市里總體規(guī)劃，東接世博園，經(jīng)輝山農(nóng)高區(qū)、虎石臺(tái)、道義、造化、大興，西接沈西工業(yè)走廊，在新區(qū)境內(nèi)有20多公里。其中，農(nóng)高區(qū)的7公里路段已經(jīng)建設(shè)完畢，新城子區(qū)境內(nèi)還有16.7公里。沈北新區(qū)今年還將構(gòu)建“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。這都將極大的提高本項(xiàng)目與外界聯(lián)系的交通便捷程度。作為沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)新生力量杰出代表的沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，抓住“沈陽(yáng)市推進(jìn)郊區(qū)城市化”的歷史契機(jī)，在新世紀(jì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的進(jìn)程中，迎合消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)需求的新趨勢(shì)，選擇棚戶區(qū)改造地塊，興建總建筑面積近26萬(wàn)余平方米的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目——“××”。2、投資開發(fā)商概況2.1公司名稱：沈陽(yáng)×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.2注冊(cè)地址：沈陽(yáng)市新城子區(qū)×××2.3法定代表人：2.4注冊(cè)資本：×××萬(wàn)元惠2跟.5血雹經(jīng)營(yíng)范圍：房鏈屋開發(fā)霞2資.6麗投資商熱簡(jiǎn)介岸×××嘉是由初中外合資角組建的房地產(chǎn)溜開發(fā)公司。諸香港睜****射家具墻集團(tuán)是一家集幼技、工、貿(mào)、體服務(wù)為一體的眼現(xiàn)代化企業(yè)集吃團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)軟計(jì)、制造、銷夫售辦公家具為理龍頭，現(xiàn)已涉考足地產(chǎn)、貿(mào)易互、航空物流、猜造紙業(yè)等多種迫行業(yè)。海香港鵲****積家具置集團(tuán)創(chuàng)始于七就十年代戀，舟198楚7忽年正式在香港浴注冊(cè)成立。目線前在香港擁糖有宿“樹****死實(shí)業(yè)國(guó)際有限邀公司，測(cè)****瞎辦公系列（香跪港）有限公司嬸、香港嫌****自投資公司、香悟港德雅家具有笑限公型司湊”黃4條家全資直屬機(jī)蕩構(gòu)鞠。暮199瑞3陡年起先后投資德在中國(guó)大陸建烏成規(guī)模經(jīng)營(yíng)三快大生產(chǎn)基地：商****當(dāng)家具（中國(guó)）填有限公司，深卸圳碑****碌家具廠和瞧****蛇五金鋼具廠，咽專業(yè)化生產(chǎn)高表中檔辦公家具姿、高檔酒店家政具、緞廚房家具。筒200足3集年初，集團(tuán)投論資敵100狠0蜓余萬(wàn)元對(duì)深圳土廠進(jìn)行擴(kuò)建，絨擴(kuò)群大戶3讓0原余畝，廠房擴(kuò)殊建伯2詳萬(wàn)多平方米捏。壇200原3年年緒5敵月，集團(tuán)再次漠投資秧近讓200箱0釋萬(wàn)元收購(gòu)原福丹建萬(wàn)進(jìn)文義家礙具有限公司土罪地、廠房、設(shè)裂備等固定資產(chǎn)寇，同期投逝資技300您0略多萬(wàn)元進(jìn)行改孔造，計(jì)劃生產(chǎn)匪酒店家具及民補(bǔ)用家具。背香港候××耳集團(tuán)旗下的揮××效房地產(chǎn)有限公壤司成立央于予200懸1搏年坐，投膀資豐2隊(duì)個(gè)億，開發(fā)迄溜今福清最大的趕房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)啊目珠——“饑****艘世紀(jì)蛇園統(tǒng)”搭。乏“萄****專世紀(jì)悟園搞”削項(xiàng)目男總建筑面積愁達(dá)唇1顫2踐萬(wàn)平方米，引酒進(jìn)最新的房地遇產(chǎn)開發(fā)理念，榴“叔****縱世紀(jì)吧園槐”拐現(xiàn)已成為福清簽地區(qū)最好的居梳民社區(qū)。3、項(xiàng)目概況帶3甩.1回牢項(xiàng)目名稱：贊×××貝花園且3廣.2甩蟲項(xiàng)目地址：掘沈陽(yáng)蛛市慶新城子異區(qū)首××××把3早.3費(fèi)伸占地面積：虜130,73匙2.00棒平方米叛3慌.4慶發(fā)總建筑面積：藍(lán)261,46豎4.00畝平方米家其中：詳商業(yè)膊建筑面積蘭52,292雅.80棉平方米蒸住宅偉建筑面積鏟209,17區(qū)1.20璃平方米司3填.5俱您容積率：脾2.0妙3網(wǎng).6蘿合綠化率：睡3竿0.編5%窮3釋.7戚稅建設(shè)內(nèi)容：住譽(yù)宅此及相應(yīng)的會(huì)所替和配套設(shè)施抓3校.8億計(jì)算期：變5劇年，其中蘿建設(shè)期：角3燃年鞭3宿.9傘賢投資與收益概通況逢該項(xiàng)目總投叛資謝×××報(bào)萬(wàn)元，月預(yù)計(jì)銷售收有入速××色萬(wàn)元詢（弄售價(jià)壇按住宅平均價(jià)緩格度2確400枕元罰/狼㎡、網(wǎng)點(diǎn)游平均價(jià)格冤3500忍元俯/川㎡呼），扣除各項(xiàng)陜稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)錢現(xiàn)凈利潤(rùn)孟13,470象.64育萬(wàn)孫元。

耽序號(hào)娃指抱未鍛標(biāo)息指插慶標(biāo)測(cè)物值型1州全部盜投資利潤(rùn)率斜×××麥2與全部爪投資利稅率確×××頁(yè)3弱資本金略投資防凈利潤(rùn)率內(nèi)×××目5雨全部投資財(cái)務(wù)禁凈現(xiàn)值齊（茂FNP購(gòu)V別）辭××枕萬(wàn)元秤(價(jià)稅把后錄)錫7跪資夫本奶金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值衫（性FNP怒V川）鬼×××吊萬(wàn)元紗(追稅摔后衫)魔4庭、編制依據(jù)與循研究范圍訊4.1份滴編制依據(jù)毅根據(jù)中華人民詠共和國(guó)的有關(guān)判法律、法規(guī)和磚政策規(guī)定，結(jié)角合該項(xiàng)目的具紀(jì)體情況，該可蝦行性研究報(bào)告憐的編制依據(jù)主販要有：線①足國(guó)家計(jì)委與建姜設(shè)部聯(lián)合頒布綢的《建設(shè)項(xiàng)目溉經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法開與參數(shù)》；埋②神遼寧省建筑工稻程概預(yù)算指標(biāo)很及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)乓準(zhǔn)；的③頓新城子等地區(qū)控制性詳王細(xì)規(guī)劃；喝④質(zhì)建設(shè)部發(fā)布的渡《房地產(chǎn)開發(fā)桐項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)金方法》滿⑤懇沈陽(yáng)市城市總殖體規(guī)劃；側(cè)⑥器開發(fā)商提供的依其它有關(guān)資料豎。漏4.2畜長(zhǎng)研究范圍傲該可行性研究夸報(bào)告的研究范淘圍包括：總論；民項(xiàng)目建設(shè)必要健性分析；厚項(xiàng)目市場(chǎng)分析找；戲建設(shè)條件分析庫(kù)和工程進(jìn)度安擔(dān)排；義項(xiàng)目的規(guī)模和案性質(zhì)；備工程設(shè)計(jì)和功氣能要求；禾消防、環(huán)保和夏勞動(dòng)衛(wèi)生；街投資估算與資院金籌措；猾財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)立估算；頌財(cái)務(wù)效益分析萌；給盈虧平衡分析疊；虎風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)亦策；結(jié)論。講在此基礎(chǔ)上，馳考察項(xiàng)目建設(shè)珍的必要性、可喘行性和經(jīng)濟(jì)的王合理性，為政禁府有關(guān)部門審幼批項(xiàng)目、投資戶者進(jìn)行投資決角策和金融機(jī)構(gòu)吸貸款決策提供災(zāi)比較可靠的依漏據(jù)。酸二、項(xiàng)目建設(shè)偽必要性哪分析滴1怒、該項(xiàng)目的建錄設(shè)對(duì)改沒(méi)善沈陽(yáng)罩沈北市區(qū)劍市民狼的期居住環(huán)境死，提升色沈陽(yáng)賀市的整體形象佛有積極意義蕉沈陽(yáng)市是我國(guó)機(jī)東北地區(qū)產(chǎn)最冶大輝的城市，枯也是東北地區(qū)著最重要的交通瘡樞紐和物流集寫散地，更是以森其雄厚的工業(yè)道基礎(chǔ)、技術(shù)實(shí)虛力帝和周邊豐富的茂礦產(chǎn)資源而著休稱于世月，被譽(yù)秤為筆“膏東方撤的魯靜爾呀”民。敗而現(xiàn)如今，一羞方面竹隨著沈陽(yáng)納市隨經(jīng)濟(jì)及裕城市升規(guī)模的仁不斷港發(fā)展保，兇人口激增，市魯區(qū)內(nèi)蔽現(xiàn)有露的住宅拋數(shù)量和質(zhì)量隊(duì)明顯滿足法不了日益增長(zhǎng)彩的人口的需要蔑,稱；另一方面郊臭區(qū)烈存在著車大面積的棚戶晝區(qū)用，這惜在形象上腰與悉沈陽(yáng)滲市的整體市容飄市貌不相匹配麥，并且掀大片的郊區(qū)土擱地仇也產(chǎn)亟待開發(fā)升值鬼。為了解決這攝些問(wèn)題，沈陽(yáng)獻(xiàn)市委、市政府怕大膽駐地停提出炎了刷“湊推進(jìn)郊區(qū)城市可化孤”嫌的戰(zhàn)略構(gòu)想演。柜沈巖陽(yáng)矮舌破房地產(chǎn)開發(fā)有飛限公司年也正是扁為順應(yīng)市委市蟲政府的政策，小為促進(jìn)土地的爺升值，進(jìn)而改傘善舊城區(qū)居民島的居住、生活績(jī)條件，并提升拴城市的整體形我象而開發(fā)了嚴(yán)“母花園串”懲這一個(gè)項(xiàng)目。店2惑、該項(xiàng)目的建覆設(shè)對(duì)促進(jìn)倉(cāng)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)掠業(yè)發(fā)展，推進(jìn)躍沈陽(yáng)動(dòng)市住宅產(chǎn)業(yè)化唯進(jìn)程有重要意癥義彩沈陽(yáng)宿市作為中國(guó)北革方的絲中心聚城市，城市經(jīng)遼濟(jì)實(shí)力居全國(guó)標(biāo)同等城市前列偵，相應(yīng)的城市勞居民對(duì)住宅的娛需求也早已經(jīng)轟超越了滿足居懶住空間的階段截，而開始追求貿(mào)更高質(zhì)量、更蓋大空間的居住龜環(huán)境。同時(shí)，哨沈陽(yáng)責(zé)市政府也正在共積極推動(dòng)住宅襖商品化、市場(chǎng)行化、產(chǎn)業(yè)化的于進(jìn)程。房改作僚用突出，住宅縫產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)明等顯。隨著住房勵(lì)制度改革的深龜入、公積金制詞度和個(gè)人住房壁抵押貸款制度并的完善及有關(guān)帖住房市場(chǎng)的啟嶺動(dòng)，擺沈陽(yáng)去市個(gè)人購(gòu)房的抵比例會(huì)進(jìn)一步腐提高，住宅市體場(chǎng)將進(jìn)一步產(chǎn)干業(yè)化。該項(xiàng)目喊是叛沈陽(yáng)市重點(diǎn)建秋設(shè)敢項(xiàng)目，該項(xiàng)目飄的建設(shè)必然對(duì)鉛沈陽(yáng)墊市的住宅房地冒產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一葡定的示范效應(yīng)小，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)物沈陽(yáng)狡市住宅產(chǎn)業(yè)化嚴(yán)的進(jìn)程有積極腫意義。膏三、項(xiàng)目市場(chǎng)賺分析父1專、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)屯略環(huán)境分析宣1.1章沈陽(yáng)本市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)炮境分析橡沈陽(yáng)排市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與恢社會(huì)事業(yè)運(yùn)行宰情況分析稀沈陽(yáng)尋市國(guó)民經(jīng)濟(jì)近繁幾年來(lái)持續(xù)育保持兩位數(shù)的咱高速增長(zhǎng)，各盲項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均鞋表現(xiàn)出良好的翅增長(zhǎng)性特征。裳人口：儀全市總?cè)丝跒楣?弓93.9隊(duì)萬(wàn)人，塔其中蔑非農(nóng)絨人口磚4偷46.3細(xì)萬(wàn)。梨男性人膽口棚348.療5鐮萬(wàn)人，女性人鵝口抽345.委4葬萬(wàn)人。冤沈陽(yáng)市是多民添族居住的地區(qū)勇，除漢族外，宏還有用滿族、朝鮮族稱、回族、錫伯助族、蒙古族飲等名3柳2械個(gè)少數(shù)民族。拉其中漢族人口伐最多，褲占缺92瞎%著，少數(shù)民族中子以滿、朝、回愚等民族人口最休多。抓經(jīng)濟(jì)路總量：旱2泳00危4封年沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)唉總量創(chuàng)造罰了獵1齒2竹年來(lái)的最高增她速，財(cái)政收入挎連禽續(xù)殘4踩年目以姻3界0呢％以上的幅度債增加，利用外壤資贈(zèng)是新200擠0枝年猴的能5桶倍。城市居民形人均可支配收娃入硬由少200送3曠年謠的安800陳0枝元增加壟到能888勝0目元，增額加貢88熱0嚴(yán)元。痕據(jù)有關(guān)部委門預(yù)計(jì)滑，綱200妙4塑年，沈陽(yáng)市地剝區(qū)生產(chǎn)總值可乎實(shí)減現(xiàn)崖189奔6姐億元，同比增取長(zhǎng)附15.轟5分％；固定資產(chǎn)增投資可完最成侮97口0汗億元，增備長(zhǎng)趕66.憂5烈％；社會(huì)消費(fèi)粉品零售總額可暢實(shí)溫現(xiàn)本808.神8脖億元，增風(fēng)長(zhǎng)抹12.猶1公％；利用外商侮直接投資可實(shí)罵現(xiàn)檔2蔥2處億美元，增浩長(zhǎng)水50.仰7腫％；財(cái)政收入丙可完壞成蟻13羽8留億元，增渴長(zhǎng)另3刷3質(zhì)％；城市居民求人均可支配收塊入可棒達(dá)雹888武0解元，增只長(zhǎng)蹲11.拆5臣％；農(nóng)民人均韻純收入可樂(lè)達(dá)定428離0銳元，增盆長(zhǎng)辨1鑼2瓦％。冊(cè)肌丘200楊4悅年，全市投奸資柄300悶0臥萬(wàn)元以上的大威項(xiàng)目簽訂仿了衡91答9子個(gè)，其中億元晚以上的重點(diǎn)項(xiàng)遙目騾有淹36則9紹個(gè)。這使得沈席陽(yáng)去年一年的藏全社會(huì)固定資鴨產(chǎn)投資，接料近肆“搜九集五椅”俱期間的總和。溫其中工業(yè)投資粥占蛛3琴0宣％，同比增長(zhǎng)副了披88.釀1醉％。芳財(cái)政稅收：像200始4柔年沈陽(yáng)市的財(cái)值政收遼入傾167.幸3杯億元的成績(jī)創(chuàng)種歷史新高。據(jù)貧來(lái)自沈陽(yáng)市財(cái)座政局的消息，廚按原可比口徑脖，掩200臭4尤年，沈陽(yáng)市財(cái)川政收入完翼成均167.閘3娘億元，居全省拖第一；財(cái)政支識(shí)出云200.助1箭億元，居全省廉第一；地稅收絕入完鵝成倆100.樹2誦億元，在全省判也是排名第一淚。報(bào)固定資產(chǎn)諒?fù)顿Y：燃200計(jì)4特年完成全社會(huì)馬固定資產(chǎn)投血資邪971.康4塌億元，比上年鞏增早長(zhǎng)葉66.按7悶％唉。歲碧多元投資錢格局進(jìn)一步形拴成，民資、外戒資的投資主體萍地位進(jìn)一步加浩強(qiáng)。全年完成誦城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)削投罪資保937.備8拴億元，比上年病增肚長(zhǎng)腳68.顯4投％。其中，國(guó)順有經(jīng)濟(jì)投文資歇223.柔5界億元，增蔬長(zhǎng)絕15.啄9笑％，吩增幅同比提擠高駝76.雷7輕個(gè)百分點(diǎn)；民拿間投騙資系591.豆9冒億元，增寸長(zhǎng)滅90.3境%保，增幅同比提掩高房8.晝3隊(duì)個(gè)百分點(diǎn)。泉投資結(jié)構(gòu)在調(diào)汗整中不斷優(yōu)化畜，第二產(chǎn)業(yè)投腐資比重大幅度夏提高，工業(yè)投皇資首次突漂破嶼20律0堤億元襖。面200擋4戒年，我市第一近產(chǎn)業(yè)完成投徐資純14.晨7歇億元；第二產(chǎn)黨業(yè)完成投違資縮304.墓0蔽億元，增尚長(zhǎng)畝87.麥6斷％，其中工業(yè)秤投鍋資朋289.猜1嘩億元，增猶長(zhǎng)面87.絞5傻％；第三產(chǎn)業(yè)蜘完成投猴資撒652.齡7崖億元，增振長(zhǎng)礦61.絲2保％?；窘ㄔO(shè)賺、更新改造投緊資加快增長(zhǎng)，源全年完成基本僻建設(shè)投糠資慰275.求8泄億元，增疼長(zhǎng)摩35.惜1潔％；更新改造搞投學(xué)資墊196.鋒3蓄億元，增厲長(zhǎng)尼56.朗3僵％。增速分別購(gòu)加鍋快伙3.根4詞和陵24.訓(xùn)3下個(gè)百分點(diǎn)登。拜200三4睜年，全市房地曬產(chǎn)開發(fā)完成投悟資羊342.筑6精億元，增鴿長(zhǎng)鎮(zhèn)93.教2果％，增幅比上腰年提錘高德40.擁4縫個(gè)百分點(diǎn)。全洲年房屋施工面圍積愈2805.所3揀萬(wàn)平方米，增臨長(zhǎng)艱61.襪3燒％；房屋竣工置面悶積臥806.抽1喊萬(wàn)平方米，增儲(chǔ)長(zhǎng)讓37.狂6揚(yáng)％。實(shí)現(xiàn)商品扣房銷售面牧積陪524.謙3擋萬(wàn)平方米，增陵長(zhǎng)肚61.建4掘％，其中商品啄住宅銷黑售磚489.忌0俱萬(wàn)平方米，增羊長(zhǎng)衛(wèi)67.道7禿％；商品房銷詞售身額筆152.扣6可億元，增猶長(zhǎng)皇61.途2峽％，其中住約宅吐139.粉5狐億元，增伍長(zhǎng)虎73.闖7桂％逃。舞釣存對(duì)外貿(mào)易：宿2004爸年園全市進(jìn)出口總休額介為越51515驅(qū)7陽(yáng)萬(wàn)棉美元，比上年腹增長(zhǎng)蘭21.49孝%狀。夾外商直接投答資弦24227杯7謠萬(wàn)美元，比上票年增止長(zhǎng)封8.045講%蹦。追社會(huì)消費(fèi)品零條售總額惕：眉200丙4臘年豬上半年，全市賴商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)封出消費(fèi)增長(zhǎng)、立投資強(qiáng)勁、供盡應(yīng)充足、市場(chǎng)阻活躍的良好態(tài)封勢(shì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)特消費(fèi)品零售總園額謝808.8悅億元，比上年渣同期增長(zhǎng)非13.39蹈％區(qū)；限額以上批反發(fā)零售貿(mào)易業(yè)臭商品銷售總粗額油2089.6赤8東2相億元，限額以脆上批發(fā)零售貿(mào)螞易業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)扶主營(yíng)業(yè)務(wù)收追入銳1786.2爽0服億元，主營(yíng)業(yè)普務(wù)利點(diǎn)潤(rùn)腳80.60撲2覆億元，企業(yè)增檢加是值法30.39致9慨億元。穿居民收入：斬200翼4攤年吐全市人均財(cái)可支配收猜入款8923.9仆6必元，比上年增雞長(zhǎng)盾6.5作%落。年人均消費(fèi)格性支出拿7212.9功0求元，增競(jìng)長(zhǎng)唱9.3括%呢。農(nóng)村居民年贈(zèng)人均純收入處4346.9臉9洲元，比上年增忍長(zhǎng)確6.2爛%蠶；農(nóng)村居民年盈人均生活消費(fèi)鎖支出魚2377.2叫元。言沈陽(yáng)語(yǔ)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與桌社會(huì)事業(yè)發(fā)展凳趨勢(shì)分析占沈陽(yáng)芝市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與句社會(huì)發(fā)展十五挨規(guī)劃確定了灘沈陽(yáng)陸市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和相社會(huì)發(fā)展未來(lái)奉幾年內(nèi)的發(fā)展斥方向和目標(biāo)：雞總體目標(biāo)厲：唱基本確立起全奔國(guó)膝性澡制造業(yè)中心，壇區(qū)域性管商貿(mào)中心、金典融中心、旅游趴中心、信息中芝心地位；在高紐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、默旅游會(huì)展業(yè)、墨縣域經(jīng)濟(jì)、非犯公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)奴展和信息化建信設(shè)等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)奧新突破；在城爹鎮(zhèn)環(huán)境和基礎(chǔ)議設(shè)施建設(shè)、國(guó)鑒有企業(yè)改革和忽發(fā)展、擴(kuò)大開方放等方面再上隊(duì)新臺(tái)階。通過(guò)堪5姜至挪1促0催年的調(diào)整與發(fā)裝展，使斜沈陽(yáng)勒城市綜合競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)力和可持續(xù)發(fā)咳展能力均居中惰國(guó)北方大城市決前列，在東北馬地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)建現(xiàn)代化。屈經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)啦：雖國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值志年均預(yù)期增長(zhǎng)均10%嫂左右芽，為提前實(shí)餡現(xiàn)款201淚0過(guò)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總鳳值炊比受200霸0潮年翻一番奠定吳堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；人修均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總只值澡達(dá)肯到肅5繪00皆0泛美元。地方財(cái)箱政收入年均增皆長(zhǎng)男8駱%稅以上。全社會(huì)胖固定資產(chǎn)投資罩年均增由長(zhǎng)疊6裳%何，總規(guī)模泉達(dá)到辮160距0狡億元以上；外吩貿(mào)自營(yíng)出口年廢均增退長(zhǎng)栽14羨%從左右；社會(huì)消唯費(fèi)品零售額年糾均增懲長(zhǎng)害10碎%侄左右。墨而在沈北新區(qū)譯的發(fā)展構(gòu)想中鼠，仍然拼要撐“蝦農(nóng)個(gè)”該字當(dāng)頭，沈北囑新區(qū)的新農(nóng)業(yè)掀將擁有極高的癥科技附加值。放根據(jù)規(guī)劃博，良“浴十一痕五姑”鑒期間，忙沈北新區(qū)國(guó)內(nèi)餓生產(chǎn)總值要實(shí)浪現(xiàn)蹦55既8嚷億元，經(jīng)濟(jì)總搖量將是現(xiàn)在贏的末3清倍，年均遞倍增王32.6港%兇，這個(gè)速度預(yù)立計(jì)是沈懼城牙“很十一津五伸”活期間發(fā)展速度淘的運(yùn)2.姑5鄰倍分。亞5千年間，沈北新呢區(qū)固定資產(chǎn)投婚資將達(dá)悼到濤40捉0冊(cè)億元，財(cái)政收憶入達(dá)感到始3燥0幅億。望結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)魂：鋪初步完成老工渣業(yè)基地經(jīng)濟(jì)結(jié)朗構(gòu)調(diào)整任務(wù)，柔服務(wù)業(yè)增加值恐占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總擱值比重提高到狀48促%臣左右，高新技年術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占侄全市工業(yè)總產(chǎn)梢值巾1/匹4孩以上，城市化返率提高到乞45綠%捧左右。里經(jīng)濟(jì)和足社會(huì)發(fā)展目標(biāo)習(xí)：漁全市人口年均蘋自然增長(zhǎng)率為必1.飯2糞‰鉤，常住人口控絲制在眠694辦萬(wàn)人左右。完爽善覆蓋全社會(huì)墳的社會(huì)保障體按系。全市的高號(hào)中階段教育普秘及率提高忘到顆70駐%煩左右，適齡人域口高等教育毛州入學(xué)率提高膽到呀30廟%曉，全市新增勞益動(dòng)力平均受教睜育年限延長(zhǎng)路到罷1交2齡年以上，勞動(dòng)籃人口接受繼續(xù)止教育有較大提吼高。人人享有民衛(wèi)生保健。廣泡播電視人口覆仇蓋率達(dá)到根9麻8好%玉。社會(huì)治安環(huán)因境良好，精神泳文明和民主法匙制建設(shè)取得明澡顯進(jìn)展。隊(duì)1.2征沈陽(yáng)距市房地產(chǎn)市場(chǎng)遇分析纖沈陽(yáng)饑市房地產(chǎn)市場(chǎng)蹤總體運(yùn)行情況濃經(jīng)過(guò)十幾年的鞏發(fā)展，房地產(chǎn)損開發(fā)已經(jīng)成為輛沈陽(yáng)撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展云的支柱產(chǎn)業(yè)之怪一。踏近年來(lái)，我市音房地產(chǎn)開發(fā)投烘資持續(xù)增長(zhǎng)，濕開發(fā)規(guī)模不斷花擴(kuò)大，占固定捕資產(chǎn)投資總額損的比重逐年攀跌升，成為有效慈擴(kuò)大內(nèi)需、推瘡動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)練步發(fā)展的新增挺長(zhǎng)點(diǎn)，為城市翼發(fā)展，居民居槽住水平的提高捏做出了巨大貢擋獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)贊作為民國(guó)民經(jīng)狀濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，穴其發(fā)展健康與喬否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)桶發(fā)展起著舉足喚輕重的作用。加特別是現(xiàn)階段電，國(guó)家針對(duì)房助地產(chǎn)投資規(guī)模懶過(guò)大、房?jī)r(jià)漲悄幅過(guò)快等問(wèn)題志出臺(tái)一系列的穿宏觀調(diào)控政策脖，房地產(chǎn)業(yè)面摸臨的外部環(huán)境毒發(fā)生了巨大的漏變化。在這種卸背景下，在現(xiàn)鬼有的規(guī)模基礎(chǔ)未上，房地產(chǎn)業(yè)選還有多大的發(fā)供展空間，市場(chǎng)暗供求關(guān)系將怎服么變化，成了骨社會(huì)各界關(guān)注晉的問(wèn)題。為此程，我們從分析況近十年的統(tǒng)計(jì)篩資料入手，對(duì)鋪我市房地產(chǎn)業(yè)尤的現(xiàn)狀、特點(diǎn)噴以及發(fā)展?jié)摿w和制約因素進(jìn)袍行由淺入深的尿剖析，以滿足險(xiǎn)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決受策需要，促進(jìn)僻房地產(chǎn)市場(chǎng)保慎持協(xié)調(diào)健康發(fā)相展核。軌絡(luò)沈陽(yáng)乏市房地產(chǎn)市場(chǎng)列發(fā)展現(xiàn)狀分析莖近年來(lái)，隨著口國(guó)家住房制度倆改革的深化、促擴(kuò)大內(nèi)需政策除的實(shí)施以及沈秋陽(yáng)城市建設(shè)步氏伐的加快，我府市房地產(chǎn)市場(chǎng)慮呈現(xiàn)出投資高閑速增長(zhǎng)，市場(chǎng)茂成交活躍，價(jià)籌格穩(wěn)中有升的麥良好發(fā)展態(tài)勢(shì)向。減舟1縣、房地產(chǎn)開發(fā)咽投資規(guī)模不斷誘擴(kuò)大，住宅的恩主導(dǎo)地位進(jìn)一朋步加強(qiáng)狼。蔽200鳴4扇年房地產(chǎn)開發(fā)捕完成投輸資挺342.氧6華億元，斤比紋199權(quán)8棒年增長(zhǎng)鄭了館8.澇6搭倍，年均增吊長(zhǎng)蜜45.8悅%運(yùn)。墳199啊8制年呆—珠200游4器年，全市房地場(chǎng)產(chǎn)開發(fā)新開工鋪面積累計(jì)達(dá)到淚了港3912.此0糕萬(wàn)平方米，平驅(qū)均每年新開筆工架558.粘9欄萬(wàn)平方米貓。施工面積也蹲以年豐均圾28.9奸%哭的速度逐年增驕長(zhǎng)捐，譯200豈4究年達(dá)乏到傻2805.往3渠萬(wàn)平方米垂，寨比煉199榜8炎年增太長(zhǎng)眠3.玻6臟倍；商品房屋汪竣工面積助為蔽806.勒1尚萬(wàn)平方米聾，錦比凳199策8日年增押長(zhǎng)單2.恐4伐倍，年均增西長(zhǎng)忘22.5烘%套，平均每年竣經(jīng)工房沸屋逮431.仗3遞萬(wàn)平方米淘。尊高在房地產(chǎn)開發(fā)酬投資中，商品宴住宅投資陡由遙199粒8舅年弦的偶20.乳1榴億元增加挑到陰200妹4額年茂的建233.荒3拳億元，增長(zhǎng)廟了應(yīng)10.糟6青倍，平均每年嫌增克長(zhǎng)商50.5夕%貸，比房地產(chǎn)開粉發(fā)投資增速濤高蚊4.糾7不個(gè)百分點(diǎn)；占破房地產(chǎn)投資的忙比重欲由尤199枯8菌年秀的葉56.5禮%跑提高何到揮2004東年的筒68.1摟%漏，主導(dǎo)地位得姨到了進(jìn)一步加峽強(qiáng)聞。課200變4計(jì)年施工面積中臘商品住宅配占萌71.1上%荷，躁比顏199澆8亭年提部高幟7.姿4夕個(gè)百分點(diǎn)；竣如工面積中商品疊住宅籌占殿88.9%器紡，雄比柜199稀8塞年提柴高豆8.表6千個(gè)百分點(diǎn)厘。冰掀2闊、購(gòu)置土地大婆幅增長(zhǎng)，土地曠價(jià)格不斷攀升添。雖199賣8悶?zāi)暌詠?lái)，我市偽房地產(chǎn)開發(fā)購(gòu)陽(yáng)置土地面積逐尖年遞增且增幅泥較大途，無(wú)7蔥年中累計(jì)購(gòu)置童土地面積鞠達(dá)免2784.印8蘆萬(wàn)平方米凍，年均增某長(zhǎng)蛇69.5亭%漲。門199棟8科年購(gòu)置土地面識(shí)積行49.克8矩萬(wàn)平方米曾，探200塞4晨年增加輪到棉1181.厲1暗萬(wàn)平方米必。在房地產(chǎn)開僵發(fā)購(gòu)置土地面獎(jiǎng)積大幅度增加浙的同時(shí)，土地機(jī)交易價(jià)格也不她斷攀升，帶動(dòng)柴土地購(gòu)置費(fèi)上碧漲較快。據(jù)統(tǒng)垮計(jì)側(cè)，眠200扣4袖年全市房地產(chǎn)首開發(fā)企業(yè)土地居交易平均價(jià)格根由灑199甩8尤年筋的尚60帶2圍元堵/嫂平方米提高免到敵97坊1豪元扮/戲平方米，年均檔增飽長(zhǎng)繩8.3屠%聾；土地成交價(jià)中款殲由秤199掠8善年稍的撕3.憲0疏億元上漲占到繩114.趙7靜億元，年均增渡長(zhǎng)顆83.5費(fèi)%知。耍肅3藍(lán)、商品房銷售歐日趨活躍，價(jià)吐格穩(wěn)中有升忌。書199裙8存年全市商品房紛實(shí)際銷售面積昨僅最有打120.艱5蓬萬(wàn)平方米善，系到娘200賠4謹(jǐn)年卻達(dá)墊524.譜3雀萬(wàn)平方米砌，增黨長(zhǎng)樂(lè)3.我4洪倍碑。僅199捎8溫年悼—除200所4裳年，商品房實(shí)洗際銷售面積累室計(jì)達(dá)搭到錫1730.揪4波萬(wàn)平方米狂，年均銷膨售剛247.么2土萬(wàn)平方米切。其中住宅實(shí)頃際銷售面積建由予199錫8舞年帝的喝99.喘1敬萬(wàn)平方米罪增加接到功200熊4積年襖的桂489.荒0趟萬(wàn)平方米，增帥長(zhǎng)終3.觸9色倍桶。章另商品房的市場(chǎng)譯消費(fèi)需求趨旺殺，帶動(dòng)了商品燃房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步如上升討。酒200閣4申年，商品房實(shí)夕際銷售平均價(jià)偏格為每平方燙米科291筑1故元，陣比姿199謙8母年上漲榮了暑49農(nóng)0基元，年均增減長(zhǎng)麻3.1樂(lè)%升。其中，商品授住宅實(shí)際銷售托平均價(jià)格帝由仔199兵8碰年僵的邀231扁1毅元上漲茂到飲200基4學(xué)年嫁的葡285集2怒元，年均增女長(zhǎng)納3.6白%擱。吵慨4湯、房地產(chǎn)二、沫三級(jí)市場(chǎng)良性脖互動(dòng)，推動(dòng)房襲地產(chǎn)市場(chǎng)健康安發(fā)展。近年來(lái)具，我市在優(yōu)先室發(fā)展房地產(chǎn)二廈級(jí)（增量房）寬市場(chǎng)的同時(shí)，螞積極放開和培率育房地產(chǎn)三級(jí)作（存量房）市洗場(chǎng)，使我市存規(guī)量房市場(chǎng)交易動(dòng)日?；钴S，進(jìn)戶一步滿足了不首同消費(fèi)群體的樹需要。而房地培產(chǎn)二、三級(jí)市眉場(chǎng)的良性互動(dòng)甘，激活了整個(gè)鄙房地產(chǎn)市場(chǎng)。蜻據(jù)統(tǒng)計(jì)弄，盲200爺4提年存量房交易洲面萌積泥597.段2辭萬(wàn)平方米煤，侍比序199緒8購(gòu)年增本長(zhǎng)倍12.舊4友倍，年均增多長(zhǎng)故54.2寫%狐；交易金艷額宿117.煤5瘦億元，互比曉199城8甲年增津長(zhǎng)運(yùn)34.戰(zhàn)9自倍，年均增儀長(zhǎng)喜81.7程%織。二、三級(jí)市鹽場(chǎng)的互為補(bǔ)充箭，消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)加了樣“樸小房換大房，魯舊房換新汪房批”文的迫切愿望，丘形成了順暢的共住房梯次消費(fèi)溪，推動(dòng)了整個(gè)越房地產(chǎn)市場(chǎng)的禾健康發(fā)展床。臥宅沈陽(yáng)市趣房地產(chǎn)收業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的資積極影響討房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)真民經(jīng)濟(jì)的支柱燈產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)關(guān)的發(fā)展和人民似生活水平的提桂高具有重要作權(quán)用劑。礦鮮1文、房地產(chǎn)業(yè)是寸推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三的重要產(chǎn)業(yè)之扭一。據(jù)了解款，襯200喬4尤年房地產(chǎn)業(yè)上篇繳各種稅費(fèi)書約域3帥0評(píng)億元，占一般姨預(yù)算收入令的飄28.0湯%斜，成為地方財(cái)犁政收入的新亮杰點(diǎn)。同時(shí)，由餅于房地產(chǎn)的建鑰筑成截本蘇70掠%度左右是材料消咽耗，能帶動(dòng)冶盛金、建材、化糕工、裝飾材料怕、家電爆等塞5慘0已多個(gè)行業(yè)的發(fā)嚇展，進(jìn)一步促癥進(jìn)了裝飾、裝慨修、物業(yè)管理膝等新興服務(wù)業(yè)資的發(fā)展，成為紗推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)客的重要產(chǎn)業(yè)之傷一飾。蟻糾2尸、房地產(chǎn)業(yè)是障拉動(dòng)投資需求旱和消費(fèi)需求的顧重要?jiǎng)恿Σ丁５?00掛4話年房地產(chǎn)開發(fā)牲完成投令資剪342.慕6恰億元，妙比柴199者8努年增長(zhǎng)勸了覽8.宴6益倍，年均增春長(zhǎng)模45.8涼%蠅，高于同期全酒社會(huì)固定資產(chǎn)皂投臨資折13.越8進(jìn)個(gè)百分點(diǎn)，占歪全社會(huì)固定資歪產(chǎn)投資的比重加也挖由嫂199禽8櫻年采的心19.4竿%鋪提高到妄了愛35.3魂%脂，成為固定資軟產(chǎn)投資渠道中盼表現(xiàn)最為活躍者的部分。房地卵產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)滔聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)校鏈長(zhǎng)的行業(yè)，春它的發(fā)展一方縫面可以直接刺克激投資需求，歪另一方面也可窯以間接拉動(dòng)消玉費(fèi)需求。目前語(yǔ)國(guó)際上通用的橡房地產(chǎn)業(yè)的帶茶動(dòng)消費(fèi)需求系瘦數(shù)殼是陵1.3得4破，按穿照像200葬4酷年全市商品房斃銷售馳額益152.殿6撈億元計(jì)算，帶路動(dòng)社會(huì)整體商煤品銷售調(diào)額睜204.殃5哭億元，成為拉符動(dòng)消費(fèi)需求的卷重要?jiǎng)恿?。持?橫、房地產(chǎn)業(yè)是郵提高人民生活銹水平的重要途唉徑。房地產(chǎn)投伯資的持續(xù)快速淘增長(zhǎng)，特別是采商品住宅投資澆高速增長(zhǎng)，促麥進(jìn)了城市建設(shè)遍的發(fā)展，人們犯的居住條件得漸到極大改善，佛人民生活水平旬進(jìn)一步提高。掏截竿止走200爛4詳年末，全市實(shí)個(gè)有住宅面積閘達(dá)抬875由8督萬(wàn)平方米，牙比遺199飯8皮年增加停了誦249逝2貞萬(wàn)平方米，年吧均增皇長(zhǎng)羞5.7者%逗；居民人均住灣房建筑面積伍由深199鏟8運(yùn)年的啄16.1票6形平方米填提高到了心21.5百5迫平方米贈(zèng)。擠穿、我市房地產(chǎn)歇市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展流的趨勢(shì)番（一）房地產(chǎn)何投資規(guī)模進(jìn)一墓步擴(kuò)大，發(fā)展伴空間廣告闊源擊1綁、經(jīng)濟(jì)發(fā)展將鵝帶動(dòng)房地產(chǎn)開尊發(fā)規(guī)模進(jìn)一步吃擴(kuò)大待。蟻199造8犁年以來(lái)，我市擦國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年狼均誕12.2描%得的速度持續(xù)快糞速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)花實(shí)力顯著增強(qiáng)緒，地區(qū)生產(chǎn)總蜘值萬(wàn)（武GD肅P旱）規(guī)由穗199誘8味年家的爬938.憤8玉億元增姐至恢200潔4湊年守的臥1900.痕7斤億元。從目前膽我市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)麗看，未來(lái)幾年是我市經(jīng)濟(jì)將繼脊續(xù)保持這樣的斥發(fā)展速度，它俯必將帶動(dòng)我市胸房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)幸模的進(jìn)一步擴(kuò)常大，以適應(yīng)區(qū)稍域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的征需要透。杰燥2離、宏觀調(diào)控政直策將支持房地捏產(chǎn)開發(fā)投資保尊持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)甚展。從中長(zhǎng)期賤看，國(guó)家最近炮出臺(tái)的宏觀調(diào)燦控政策，對(duì)穩(wěn)螺定房地產(chǎn)市場(chǎng)遙，促進(jìn)房地產(chǎn)色業(yè)持續(xù)健康發(fā)隱展具有積極作慶用。全面建設(shè)做小康社會(huì)奮斗形目標(biāo)的提出、偉國(guó)家振興東北滾老工業(yè)基地政劫策的出臺(tái)，以到及沈陽(yáng)市政府拾提出嫁的出“烏土地分塊出讓皆，配套分期付獄款，分割發(fā)證盆，分批次預(yù)售判，審辦聯(lián)動(dòng)，桃強(qiáng)化拆遷，配杠套先行，活躍乓房地產(chǎn)市場(chǎng)，貢加大金融支填持阿”部等多項(xiàng)措施，朝也將激發(fā)房地轉(zhuǎn)產(chǎn)商的投資信回心和積極性，霸為我市房地產(chǎn)敬開發(fā)投資的持飯續(xù)增長(zhǎng)提供了京強(qiáng)有力的政策假保障擇。濁園3梁、良好的投資勝環(huán)境為房地產(chǎn)幸投資規(guī)模進(jìn)一回步擴(kuò)大創(chuàng)造了去條件。目前，州我市城市建設(shè)頁(yè)日新月異，道叛路交通明顯改挨觀，供水、供諷電情況明顯改挨善，中心城市湊的載體和輻射慈功能日趨增強(qiáng)繞，周邊地區(qū)的蓮聚集作用進(jìn)一省步加大。隨插著泡“恥環(huán)保模范城崇市跳”肌、瓶“愁森林城荷市港”鑰、斑“遭活力城盼市偷”慈等榮譽(yù)的取得捷，沈陽(yáng)的名片引越來(lái)越亮麗，蛙對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)訂投資吸引力也撞進(jìn)一步增強(qiáng)，創(chuàng)為投資規(guī)模的招進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)桑造了條件。在神加強(qiáng)城市硬環(huán)耐境建設(shè)的同時(shí)書，沈陽(yáng)市政府邁注重軟環(huán)境建蹲設(shè)，積極轉(zhuǎn)變冬政府工作作風(fēng)險(xiǎn)，努力打籮造槽“筋服務(wù)折型罵”黨政府，減少行分政審批手續(xù)，際提高行政效率神，對(duì)吸引房地耕產(chǎn)開發(fā)投資，角增加房地產(chǎn)供者應(yīng)起到了促進(jìn)店作用想。域考4飽、較大的利潤(rùn)損空間驅(qū)使房地扎產(chǎn)供給不斷增兼加。任何一個(gè)路行業(yè)，任何一態(tài)個(gè)企業(yè)的最終腦目標(biāo)都是追求承利潤(rùn)最大化，列房地產(chǎn)開發(fā)企柔業(yè)也不例外。參據(jù)業(yè)內(nèi)專家測(cè)綠算，目前單個(gè)忌房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)胸目的平均利潤(rùn)飾率糧在迷15-20坦%槽，這就必然形份成了房地產(chǎn)投來(lái)資的內(nèi)驅(qū)力。胃沈陽(yáng)作為東北胃特大中心城市券之一，具備較釀大的市場(chǎng)空間處，擁有持續(xù)穩(wěn)渡定的房地產(chǎn)開辱發(fā)市場(chǎng)需求，腿可使房地產(chǎn)開段發(fā)企業(yè)在房地尼產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中疫，擁有相當(dāng)寬假泛的余地來(lái)進(jìn)掛行市場(chǎng)定位，江來(lái)尋求市場(chǎng)的煌縫隙，進(jìn)行差淘異化競(jìng)爭(zhēng)，獲綿得更多利潤(rùn)雀。釣熄（二）房地控產(chǎn)需求十分旺副盛，開發(fā)潛力鴉巨擾大爭(zhēng)談1叫、消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)去型帶動(dòng)住房改甜善型需求增長(zhǎng)睡。一方面，從巧消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，賄國(guó)外先進(jìn)國(guó)家馬發(fā)展的一般規(guī)濁律表明，恩格大爾系數(shù)僻為吼40帶%逆左右時(shí)，是房伍地產(chǎn)業(yè)的快速續(xù)發(fā)展時(shí)期純。癢200齒4跡年，我市城鎮(zhèn)咽居民消費(fèi)的恩燥格爾系數(shù)略低怎于漏40債%喜，居民消費(fèi)重壓點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住串、行和教育等渡方面，消費(fèi)結(jié)買構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型蒸，將較大幅度豬地提高住房消驕費(fèi)在居民消費(fèi)澤中的比例，增晝加住房消費(fèi)總財(cái)量，提高住房粥消費(fèi)質(zhì)量，瀉由壟“裳有其蘆房月”部向淚“洪優(yōu)其繼房匆”魚轉(zhuǎn)變，改善型增需求增長(zhǎng)。另撤一方面，從消使費(fèi)水平看，城罩鎮(zhèn)居民收入的感增長(zhǎng)，消費(fèi)水稅平的提高，無(wú)邀疑也為住房質(zhì)均量的改善奠定枕了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)慕。老199折8蹈年以來(lái)，我游市扔GD各P波和人秋均鮮GD說(shuō)P遭增長(zhǎng)均它在略10域%積以上；城鎮(zhèn)居壩民人均可支配抬收入相從戒493普1填元上升率至螺200幼4只年譽(yù)的迫892免4護(hù)元，年均增拜長(zhǎng)稻10.4鴉%固；城鎮(zhèn)居民人娃均儲(chǔ)蓄存款也代從鎮(zhèn)1199奪4柔元提高敘至魂200豆4采年定的由2235勝7屯元，年均增瑞長(zhǎng)悼10.9回%嘆。尾割2密、城市化進(jìn)程準(zhǔn)加快提供自動(dòng)玻型住房需求。篇城市化是世界濫各國(guó)共同的發(fā)旺展規(guī)律。根據(jù)墊國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)浩一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入直持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)狠時(shí)期，城市化盤也將進(jìn)入一個(gè)伐快速發(fā)展時(shí)期艱，房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)一個(gè)國(guó)家或地計(jì)區(qū)的城市化發(fā)詞展水平有著很保強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)仿系。因?yàn)槌鞘泻突l(fā)展所帶來(lái)凳的人口增長(zhǎng)，喚將提供巨大的兼自動(dòng)型住房需驟求擦。租200體4貸年，我市城鎮(zhèn)意人口占總?cè)丝诨牡谋戎刈餅槭?4.3佳%宅。按照政府提執(zhí)出的每年要提岔高一個(gè)百分點(diǎn)欄城鎮(zhèn)化的發(fā)展燒指標(biāo)，劃到犁201壩0余年將達(dá)榜到拐70淺%齡，在未來(lái)幾年譽(yù)中，如果我市漠人口自然增長(zhǎng)巧率仍保旁持箏200劇4攤年越的紗0.0篇3天‰甩，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人叼口凈增加市約秩4載0銅萬(wàn)人，以人均栽住房面積海3榨0套平方米書（小康標(biāo)準(zhǔn)）撥計(jì)算，每年就估需要聾約奶20企0叉萬(wàn)平方米的住奪房吧。泰隊(duì)3喪、危舊房改造站產(chǎn)生被動(dòng)型住辛房需求。近年妹來(lái)，我市即以艷“呀經(jīng)營(yíng)城農(nóng)市婆”付為理念，以政曲府為主導(dǎo)，采難取市場(chǎng)化運(yùn)作村舊房的拆遷、另改造工作，將拖舊城改造目標(biāo)輪化，胖由政府有關(guān)機(jī)吉構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)或施，為住宅產(chǎn)寬業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備犯了充足的被動(dòng)憤型需求潛力霧。暫200息4雞年，拆除各類端危險(xiǎn)破舊房啦屋店172.默2腔萬(wàn)平方米替，其中住新宅味94.誘8濤萬(wàn)平方米忠。據(jù)了解，尖至薦201蛛0誤年預(yù)計(jì)拆遷改熱造危舊燭房車90營(yíng)0業(yè)萬(wàn)平方米，每炕年齒約剖15陡0疏萬(wàn)平方米，按抱照紐1:陪2怪膨脹系數(shù)測(cè)算鼠，每年要新宏建唐30載0慚萬(wàn)平方米以上幟的住房，才能賞滿足被動(dòng)型住堤房需求夜。刑現(xiàn)4精、人均居住面店積偏低，主動(dòng)何型住房需求大生。今200趴4瞞年，我市城鎮(zhèn)旅人均住房面積趁21.5裹5絕平方米漂，雖嗓比紋199龜8敞年提高了薯5.3頭9固平方米梨，但與全國(guó)平端均水平魄24.9時(shí)7抗平方米達(dá)相比，相差誼3.4貧2諷平方米癥；在全俯國(guó)悲1罩5手個(gè)副省級(jí)市中順位次偏后，居芹第脈9異位。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)川表明，在人均委住房建筑面積樹達(dá)到歡3芳5庸平方米倘之前，會(huì)保持搶旺盛的住房需老求。剔除其他歪因素，以現(xiàn)有苦城鎮(zhèn)人口每人久每年住房增加衰1.抬0要平方米傻保守估算，每思年就需要策約份44謹(jǐn)0藥萬(wàn)平方米的住樂(lè)房。因此，潛房在的主動(dòng)型市熄場(chǎng)需求將為我偉市住宅產(chǎn)業(yè)持睡續(xù)發(fā)展提供廣皇闊的發(fā)展空間既。辜勿5徒、外向度擴(kuò)大碧，需求多樣化連。隨著外向經(jīng)蹲濟(jì)的不斷發(fā)展擺，越來(lái)越多國(guó)蒸際資本注入沈拔陽(yáng)，越來(lái)越多主外資企業(yè)登陸俱沈陽(yáng)，通過(guò)實(shí)榜施否“爐金毛廊余”主工程，吸引一看些金融、貿(mào)易評(píng)企業(yè)落戶沈陽(yáng)鋒，進(jìn)而加大了依對(duì)高檔寫字樓嚷和商業(yè)營(yíng)業(yè)用蹈房的需求。在輝提升房地產(chǎn)質(zhì)趣量和人氣的同傍時(shí)，為沈陽(yáng)房嚷地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展唱?jiǎng)?chuàng)造了良好的談契機(jī)千。政僑綜上所述，我砌市每年住房需輪求稻在姻94珠0飄萬(wàn)平方米以上叨，按現(xiàn)在的開知發(fā)比例推算，榮每年各類商品量房屋需求可低達(dá)奏100齒0角萬(wàn)平方米，需倘求十分旺盛，翻開發(fā)潛力巨大登。篇習(xí)（三）房地產(chǎn)乒價(jià)格穩(wěn)中有升搖，未來(lái)前景看氏好辜?jí)驈墓┙o來(lái)煎看，建材成本璃及地價(jià)的上漲剃將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上蹄漲；從需求來(lái)懼看，有效需求序的逐漸擴(kuò)大將扭推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲匠。在供求關(guān)系透的共同作用下均，未來(lái)房地產(chǎn)撇價(jià)格將延續(xù)近儲(chǔ)年穩(wěn)中有升的委良好態(tài)勢(shì)，這馳為我市房地產(chǎn)仗業(yè)提供了廣闊燦的發(fā)展空間。逮主要原因：一遍是我市房?jī)r(jià)與慨其他城市比相膊對(duì)較低，具有漆很大的上升空拉間，具有較強(qiáng)俊的增值潛力，幅房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上昂升將會(huì)增強(qiáng)投箱資者的信心俊。滴200安4血年，我市商品豎房的平均價(jià)為使每平方呀米猶291聰1般元，明顯低于噸深圳陵（吐677木1爛）、廣州尸（釀453若7跳）和廈門紫（沾414拿6宴）等市，腐在嗽1蹄5菌個(gè)副省級(jí)市中讓居第九位。二三是我市房?jī)r(jià)收謙入比逐年下降活，人們購(gòu)房能惹力不斷增強(qiáng)，粉房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上意升不會(huì)影響市努場(chǎng)需求。相反窯，人帆們洞“屋買棕漲不買特跌葬”湖的心理會(huì)刺激驚消費(fèi)需求增加折。桑200箏4炸年房?jī)r(jià)收入比貝為漆6.合9水，接近國(guó)際公恥認(rèn)寸3搖—毯6菌合適水平畫。副斜（四）未淋來(lái)幾年我市房彈地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)律預(yù)擔(dān)測(cè)禁洋從我市房篇地產(chǎn)開發(fā)業(yè)近遭十年的發(fā)展，陳我們不難看出湯，房地產(chǎn)開發(fā)暈業(yè)的發(fā)展是呈帥周期性螺旋式殊上升的（見闊圖布1紹）掙?；儚姆康禺a(chǎn)仗開發(fā)投資發(fā)展池速度曲線看，勤五年為一個(gè)周乓期少。杯199菜7決至昂200搬1掌年，前三年逐只年上升，后兩諸年回落，回落漿速度介于第一采年、第二年速言度之間。按此抗推算睜，擇200越5機(jī)年房地產(chǎn)開發(fā)白投資發(fā)展速度灌將回落爛至蓄122-14愛8僅%雕之間，根據(jù)今宴年上半年投資企完成情況，預(yù)該計(jì)磁200遵5調(diào)年完成投活資齡42自0楊億元幅，勿“楊十粱五川”掘期間累計(jì)完成巡投資財(cái)達(dá)塘113紹4裝億元，年均增朱長(zhǎng)侄45.7栽%戶。從房地產(chǎn)開掙發(fā)投資柱形圖瓜看，開發(fā)投資息逐年攀升。運(yùn)認(rèn)用回歸分析方王法推算狗，溉201貧0穩(wěn)年房地產(chǎn)開發(fā)號(hào)投資將超知過(guò)突120灌0槍億元疤，功“戒十一參五轎”狂期間累計(jì)投資念可壞達(dá)護(hù)400移0憶億元，年均投陡資嗚80厘0姐億元灘。淋香級(jí)吸具體地講，應(yīng)成該有以下幾大思特征：蘆沈陽(yáng)房地產(chǎn)市兔場(chǎng)與國(guó)際資金緩接軌桐丸致隨著振興沈陽(yáng)錄老工業(yè)基地戰(zhàn)字略部署的盛實(shí)施，加之沈慰陽(yáng)投資環(huán)境及早城市建設(shè)的重熄大變化，吸引秘了志全國(guó)沿一大批政開發(fā)商紛紛進(jìn)后軍沈陽(yáng)，臺(tái)特別是蘿香港、臺(tái)灣、奏大連、上海、里廣東派等地棍的開發(fā)商紛紛已搶灘登陸，甚架至韓國(guó)與國(guó)外講開發(fā)商也投巨溝資在沈陽(yáng)從事睜房地產(chǎn)開發(fā)。工僅筐僅陵200堂5烈年累1-沃6品月份，沈陽(yáng)吸稅引外班資場(chǎng)2辭4下億元人民幣用滔于房地產(chǎn)開發(fā)鋼，約占沈陽(yáng)房躲地產(chǎn)業(yè)全部投亡資處27.28%得。由此背可以知道摟，遭沈陽(yáng)房地產(chǎn)市勒?qǐng)稣嫦蛉珖?guó)桑，穩(wěn)步走向世京界。掉②絕郊區(qū)規(guī)?；_廣發(fā)是市場(chǎng)趨勢(shì)變也是必然搜對(duì)房地產(chǎn)而言息，其規(guī)模效益醒表現(xiàn)在開發(fā)總劉成本降低，大菊規(guī)模項(xiàng)目配套冶服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)筑的形成，良好奶空間環(huán)境的創(chuàng)晨造，全面物業(yè)壘管理系統(tǒng)的建涌立，這些因素令都能為項(xiàng)目創(chuàng)刊造更大的效益丙。從沈陽(yáng)的情委況看，由于大育盤在基礎(chǔ)設(shè)施個(gè)配套、社區(qū)環(huán)設(shè)境、價(jià)格等方載面都具有小浸社區(qū)不可比擬題的優(yōu)勢(shì)，以至漢現(xiàn)今沈陽(yáng)越來(lái)嚷越多大規(guī)模的竊項(xiàng)目破土而出灑。例如：沈陽(yáng)衣奧林匹克花園世、保利花園等蔑。因此，可以蛾預(yù)測(cè)郊區(qū)大規(guī)大模開發(fā)將是沈菊陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)展的脊趨勢(shì)。奶③灌移沈跑人口連年增加絕，在沈購(gòu)房的醒人將越來(lái)越多飽由僅喪沈陽(yáng)外來(lái)人口迷在沈購(gòu)房一覽沈表矮年份君在沈購(gòu)房團(tuán)總購(gòu)買面積（糧萬(wàn)㎡）嫁總購(gòu)買金額（粘億元）微2001霞900厲7.2忙2.0176牛2002具1600規(guī)12.8姓3.584戲2003拒3500哲28哲7.84念2004垃6000自48躁13.44杏合計(jì)銜12000棒96斃26.88局（資料來(lái)源：存遼寧糕在線。僅按平速均每戶購(gòu)買面侮積譜8元0并平方米土，均炊價(jià)搏280洽0深元感/吊平方米計(jì)算）摟計(jì)算表格數(shù)據(jù)禽得，三年餡內(nèi)怒1200除0弦戶外來(lái)人口在差沈陽(yáng)購(gòu)房就可筐實(shí)現(xiàn)交易面感積奧9贈(zèng)6啞萬(wàn)平方米，交尊易額鴨為殖26.8壯8懷億元。根據(jù)專參業(yè)人士估計(jì)，床每年約制有割7000波0皂人遷移進(jìn)沈城夕定居，而且越豐來(lái)越多。隨著癢遷移到沈的人屬越來(lái)越多，對(duì)民地產(chǎn)的需求煌也將進(jìn)一步擴(kuò)那大。僅僅按沈煮陽(yáng)每人平均住叢房面積激19.1茅2憑平方米捎計(jì)算，每年的腎住房需求就鉤達(dá)硬133.4蘭8搭萬(wàn)平方米。叮④城智能化配套設(shè)堪施將成為基礎(chǔ)灑配置決智能化小區(qū)有詳完整的自動(dòng)化逗系統(tǒng)配套，有另區(qū)域智能網(wǎng)絡(luò)苦系統(tǒng)，極大方霉便居民的工作扛、生活與學(xué)習(xí)胞，提高居民生很活品質(zhì)。處于欺信息時(shí)代的房椅地產(chǎn)產(chǎn)品，必冰須在這些方面奸適應(yīng)信息時(shí)代昂，在住宅規(guī)劃猾和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考刻慮現(xiàn)代化要求磚，例如：視訊斜寬帶網(wǎng)絡(luò)、安符全監(jiān)控系統(tǒng)、熱高效節(jié)能系統(tǒng)蟻、現(xiàn)代供暖系戒統(tǒng)等等。因此交，可以預(yù)見智厲能化配套將是穴沈陽(yáng)樓盤的必戒備配置。疲2趙、項(xiàng)目區(qū)域市辛場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)情況牽分析轉(zhuǎn)2.1愉蚊項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)驅(qū)現(xiàn)狀第本項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境甲及功能分析味該項(xiàng)目位于正沈陽(yáng)寫市式新城子區(qū)虎石勺臺(tái)螺鎮(zhèn)火車站前跌，舌距離沈陽(yáng)市界兄只有卵6補(bǔ)公里廣。太是沈陽(yáng)北部自嬸然環(huán)境最為優(yōu)罰越的地區(qū)之一馬，自然環(huán)境方置面的優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)機(jī)了對(duì)購(gòu)房者的拖吸引力。隨著每東北振興腳步廳的加快，即渾嚷南、金廊等區(qū)仁域成為熱點(diǎn)之姥后，沈陽(yáng)市政國(guó)府尋200鴨4掃年提出到了貞“蘭沈北大開發(fā)凈”爆的口號(hào)，沈健北地區(qū)又一次詳成為熱點(diǎn)。砌2族.宇1.瑞1銜.1急辭區(qū)位交通狀況辛正在建設(shè)中的站沈北開發(fā)大道單今象年永1穗0舒月即將竣工。避沈北新區(qū)今年顧還將構(gòu)窄建杠“勻三縱三羽橫均”度的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)奇。運(yùn)三縱：第一縱堤是狠沈陽(yáng)至鐵察嶺磁“晃沈死鐵灌”始路，將改造為序雙愚向賠6形車道，道路兩達(dá)邊綠化控制在突3壓0井米倘。這條路由輝潔山大街、蒲河憂大街和清水大械街構(gòu)成游；計(jì)第二縱是沈陽(yáng)歌至法庫(kù)、康平紫路段，在三環(huán)臨到新城子區(qū)段榮將改造為雙歇向拴8鄙車道，兩側(cè)匪3塞0片米演綠化帶。這條井路由虎石臺(tái)大閑街、新城子大蘿街兩部分構(gòu)成療；眠第三縱是沈陽(yáng)漁至彰武路段將當(dāng)修到財(cái)落鎮(zhèn)，旁改為雙蹄向按8辰車道關(guān)。稱“坡三迅縱心”羨道路改造今年汁將全部竣工。演三橫：第一橫肢是輝山大道，間從勿“快世博園遙”險(xiǎn)開始，經(jīng)過(guò)輝泥山、虎石臺(tái)、玉道義、造化、位大興，最終連坑通沈西工業(yè)走庭廊。整條道路末為雙號(hào)向草6商車道，配套路薯燈，兩側(cè)途綠化帶控制沒(méi)在淺20攝-3陡0塌米商；第二橫是蒲墊河大道，拴從棋盤山水庫(kù)沃開始，經(jīng)過(guò)蒲巨河、輝山、虎否石臺(tái)、道義、館造化，一直到簡(jiǎn)鐵西區(qū)，全長(zhǎng)剪4絨7兵公里燃，雙址向搬4蔬車道軌；第三橫為新狗城子大道，拖從新城子區(qū)開飽始，經(jīng)過(guò)早清水、新城子歇、者財(cái)落，到稱尹家蝶，整條路為雙洲向旦4娃車道盒。錄隨著地鐵的修雕建，更加會(huì)縮遲短市區(qū)和郊區(qū)伶的距離，荒使之聯(lián)系得更兆加緊密。秧由于地鐵有不皆堵車的優(yōu)點(diǎn)，榮所以在時(shí)間上府更能朱保證廢在市區(qū)工作在蟻郊區(qū)生活的人闊士的調(diào)要射求，疤隨著時(shí)間的推什移這也必將使設(shè)沈城緊跟世界漠步伐形成倫敦斑那樣的城市布幼局，市區(qū)演變辯為商業(yè)區(qū)、郊急區(qū)變?yōu)樯顓^(qū)匯。早上大批人榴流涌入市區(qū)，憲工作學(xué)習(xí)，晚轎上又流向安靜豐溫馨愜意、有格利于休息的郊合區(qū)，縱觀世界蝕大都市發(fā)展潮聽流，都是朝著氏這樣責(zé)的翻“拉鐘擺太式瞞”堆方向演變的。本此外，葛市委、市政府惑及交通主管部癥門還計(jì)劃開通雹多條公交線路臨連通市區(qū)。吳另?yè)?jù)可靠消息座，虎石臺(tái)叔收費(fèi)站將要取眉消，這更方便溫了與市區(qū)的聯(lián)卷系。捎2鑰.拉1.匙1勝.2聚看人文環(huán)境仁及生活配套設(shè)躬施似狀況殼項(xiàng)目所在地為登沈陽(yáng)鏡市作近郊農(nóng)村，隨臨著世“珠大沈凳陽(yáng)旨”便的建設(shè)鑰，勒逐步被規(guī)劃進(jìn)須市區(qū)范圍，恥區(qū)域內(nèi)原有人講文環(huán)境不是太激好，原居住人焰口多為端沒(méi)受過(guò)太多文?；逃霓r(nóng)民黨，密因此整體素質(zhì)惱不高，區(qū)域內(nèi)理的配套設(shè)施捆也粥比較匱乏。但沒(méi)是，根據(jù)市里攔有關(guān)的城市規(guī)依劃布局，在本租項(xiàng)目的北側(cè)，裕將建一個(gè)大型靠的圖書批發(fā)市防場(chǎng)，還將在周徑遍陸續(xù)建設(shè)一稠些學(xué)校、醫(yī)院蘿、商場(chǎng)部、休閑娛樂(lè)擊等生活配套設(shè)帖施。桶考慮到本項(xiàng)目虧目前在配套設(shè)拒施方面的欠缺謠而影響了目前砍的業(yè)主生活，侄本項(xiàng)目在社區(qū)懶內(nèi)建設(shè)了小型姥的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和西會(huì)館，為小區(qū)摟居民的購(gòu)物和詠文娛活動(dòng)提供摸方便。共.3拘艙區(qū)位功能狀況校根據(jù)規(guī)劃，沈懲北新區(qū)將建秀設(shè)筐“誼兩冤區(qū)砌”崇、菌“往兩奴城荒”只、灑4綿個(gè)工業(yè)園區(qū)輪和透7代個(gè)農(nóng)業(yè)化基地穩(wěn)。梢在沈北新區(qū)今注后的發(fā)展中，累農(nóng)業(yè)仍將作為謙重要的支柱產(chǎn)按業(yè)來(lái)發(fā)展，所藏不同的是新農(nóng)步業(yè)加大了科技獵附加值的含量炸。留據(jù)介紹崖，做“避綠色沈呀北賣”參成為了沈北新暢區(qū)的功能定位臘，沈北新區(qū)將畫被打造成農(nóng)產(chǎn)篇品加工、食品缺加工產(chǎn)業(yè)基地榆以及現(xiàn)代都市筐農(nóng)業(yè)示范基地圾。云“講十一旨五捎”允期間，沈北新打區(qū)要基本實(shí)現(xiàn)定農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、餓農(nóng)村城鎮(zhèn)化、噸農(nóng)民非農(nóng)化以永及郊區(qū)城市化廟。腿據(jù)規(guī)劃部門具獵體的介紹：虎距石臺(tái)開發(fā)區(qū)的偏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)被規(guī)櫻劃為農(nóng)產(chǎn)品加搏工、電子電氣串、汽車零部件喉、木制品加工歸等。道義開發(fā)澡區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)窄規(guī)劃則為化工再制品、機(jī)械加巡工和農(nóng)產(chǎn)品加獸工等。輝山農(nóng)立業(yè)高新區(qū)將建泄成迷2迎8樸萬(wàn)平方米的標(biāo)規(guī)準(zhǔn)化廠房，以港筑巢引鳳，加緊快招商步伐。慢原來(lái)的新城子坐鐵西工業(yè)改造勤區(qū)將搖身一變病，成為以高科賽技工業(yè)、物流瓦為主導(dǎo)的新城創(chuàng)子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開片發(fā)區(qū)；同時(shí)，臥一個(gè)集農(nóng)產(chǎn)品尼加工、汽車電競(jìng)子零部件制造矮、科技和物流壽為一體的沈北幫新型經(jīng)濟(jì)區(qū)也距將在打造之中塘。而尹家、財(cái)奶落、清水、馬洲鋼禁等集4該個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)將建成容工業(yè)園區(qū)。棍伴隨著這一系蜘列項(xiàng)目逐個(gè)落炮戶沈北新區(qū)而芝涌入的大批工歲人及技術(shù)人員退必將在工業(yè)園尿區(qū)附近購(gòu)買房肯屋，這些人也源必將成為本房乘地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目腿的潛在客戶群唐體。紡2.2謊站項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)炎情況分析漢、以一、二、谷三環(huán)為界摘，形成區(qū)域競(jìng)潤(rùn)爭(zhēng)逮根據(jù)調(diào)查，沈糟陽(yáng)的房地產(chǎn)市葉場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)形貧成了區(qū)域之分糖，一環(huán)內(nèi)主要腳是高檔的住宅抱樓盤，因?yàn)橐淮谁h(huán)各種建設(shè)比撞其他區(qū)域超前銅，住宅的性價(jià)回比高。因此，也豪華高檔盤相勸對(duì)較多，例如善：曼哈頓國(guó)際禁莊園、金茂國(guó)掩際公寓等，這話類樓盤已經(jīng)形節(jié)成四大區(qū)域的薦相互競(jìng)爭(zhēng)。一叫是城北皇姑區(qū)滴，二是城南渾迫南新區(qū)，三是誓城西鐵西、于茅洪區(qū)，四是城江東大東、東陵摘區(qū)；它們的價(jià)等格辰在貿(mào)320仰0辱元彩/弟㎡左右，例如得：中房凌云花房園、萬(wàn)科四季閘花城、保利花漆園、中房基安披花園、格林夢(mèng)偷夏、在水一方尚、國(guó)奧現(xiàn)代、歸城鵬程花園等沙；三環(huán)以外的伍是中檔盤低檔盈價(jià)，價(jià)格一般綿在疾200嗚0籮元葵/船㎡，例如：金販色高爾夫、友塌誼城等。綜上目分析，沈陽(yáng)高幣檔盤之爭(zhēng)集中拒在一環(huán)內(nèi)，中雜低檔盤之爭(zhēng)則服在二環(huán)和三環(huán)子，銅低價(jià)盤則在三爽環(huán)之外，區(qū)域旦與區(qū)域之間的炒競(jìng)爭(zhēng)十分激烈妹。果、外來(lái)軍團(tuán)分隆食本土開發(fā)商選的蛋糕濤編號(hào)件軍團(tuán)容1樓大連或軍團(tuán)圾以華銳、永嘉欄、萬(wàn)達(dá)呼、永來(lái)、屯大連開億達(dá)為代表若2尸江浙軍團(tuán)瓣以新湖、上海終新洲、大華為鄙代表糧3漆廣東軍團(tuán)示以保利、富力貨、奧林匹克花垂園為代表鍋十年前，第一用家異地開發(fā)商擇萬(wàn)科進(jìn)入沈陽(yáng)挖，本土開發(fā)商射并沒(méi)有感覺到賺競(jìng)爭(zhēng)壓力。釘從幅200瘦2叨年開始，異地蔽房地產(chǎn)開發(fā)商侍開始大舉進(jìn)入攻。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，蜂沈陽(yáng)目前有上撿千家開發(fā)企業(yè)妥，有在建項(xiàng)目家超栗過(guò)恨40利0碧家。去年登記煙在案的房產(chǎn)信福用開發(fā)商本土警化非常迅速，輪其雄厚的資金植和先進(jìn)的技術(shù)瓶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中姓占據(jù)了主動(dòng)。茶隨著異地開發(fā)述商產(chǎn)品的多樣皮性，滿足竊各類人群需求壇，本土開發(fā)商觀的地位就被異身地的所代替。擔(dān)沈陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)省品競(jìng)爭(zhēng)之后是赤品牌競(jìng)爭(zhēng)建現(xiàn)今沈陽(yáng)進(jìn)入責(zé)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代割，從十年前萬(wàn)笑科進(jìn)入沈陽(yáng)市標(biāo)場(chǎng)那時(shí)開始，冒市場(chǎng)沖擊就產(chǎn)參生了。隨著人幸們要求越來(lái)越哭高，產(chǎn)品不斷佛更新?lián)Q代，新桐穎而有創(chuàng)意的耽產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)勻的方向。如：稀萬(wàn)科的產(chǎn)品，塌注重環(huán)境的締常造，園林優(yōu)美漂，配套完善，暗交通方便，管抗理先進(jìn)，以情惠景洋房為代表萍的產(chǎn)品在市場(chǎng)謝很受歡迎，銷鵝售一直保持良袖好的態(tài)勢(shì)。又灘有保利花園以伐自然，和諧，得舒適的產(chǎn)品低各價(jià)推出市場(chǎng)，遞其戶型合理，泄實(shí)用性強(qiáng)，選犬擇性多，性價(jià)胳比高，贏得人竄們的垂青。還蹈有沈陽(yáng)奧林匹肢克花園、河畔朝新城、東方威看尼斯等樓盤都港以各自產(chǎn)品的舟特點(diǎn)贏得市場(chǎng)薦的份額。因此然，在不久的將趴來(lái)，沈陽(yáng)的房茂地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入釋品牌競(jìng)爭(zhēng)，買茂家將會(huì)注重開掌發(fā)商的品牌與似誠(chéng)信。品牌競(jìng)扒爭(zhēng)是發(fā)展商綜盤合實(shí)力的較量蠶，開發(fā)商開發(fā)斜樓盤必須要注笨重品牌塑造。黃2.3腦蘇項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)榨、攏沈北大開發(fā)據(jù)的影響袖①腿工業(yè)改造引起上人口遷移、大歐量技術(shù)人員涌墾入仰隨著東北振興曠腳步的加快魚和沈陽(yáng)市政府穿提出邊的吼“酷沈北大開發(fā)掘”介的口號(hào)及相關(guān)牽舉措的逐步落附實(shí)，工業(yè)的區(qū)逼域改造，必然候涉及到拆遷問(wèn)湯題，澆這些動(dòng)遷人群竹必然有購(gòu)房的研需求。同時(shí)，隸改造后的科工業(yè)的發(fā)展需痛要大量的技術(shù)沃人員的加入，眼引起大量外來(lái)困人淘口的遷進(jìn)，這拘一出一進(jìn)勢(shì)必鑄引起居住需求斑的增長(zhǎng)，這無(wú)兇疑對(duì)地產(chǎn)是個(gè)低新的契機(jī)。遷歉出的人在附近撿或其他區(qū)域居鼻住，而遷進(jìn)的硬人意一般會(huì)選擇工災(zāi)業(yè)區(qū)內(nèi)或附近嚴(yán)區(qū)域居住。兩長(zhǎng)者的需求是同棉效的，都對(duì)房鉤地產(chǎn)提出了需廣求。疏②脅工業(yè)穩(wěn)定發(fā)展烏為房地產(chǎn)發(fā)展假提供機(jī)會(huì)哲現(xiàn)今沈陽(yáng)工業(yè)腹正處振興、改記造時(shí)期，工業(yè)躬帶、工業(yè)區(qū)的虧規(guī)劃建設(shè)必然迎會(huì)帶來(lái)大量的穴居民遷移，有副效簡(jiǎn)的沖擊了房地拆產(chǎn)市場(chǎng)，給房巧地產(chǎn)的銷售一瘋個(gè)良好的機(jī)會(huì)割。同時(shí)，工業(yè)罷帶、區(qū)建設(shè)完張成后，將有大犯量的技術(shù)人員黑進(jìn)入工作，他殊們一般選擇附蝕近的居住區(qū)居賺住，必將為附旁近的住宅項(xiàng)目稈侯選良好的機(jī)初會(huì)。棋2萌.3.2貿(mào)、機(jī)周邊環(huán)境：憲.才1昆、旅游資源：皂虎石臺(tái)愈鎮(zhèn)逼周圍旅游資源行十分豐富，風(fēng)熱光綺麗、歷史穴悠久的風(fēng)景名聯(lián)勝區(qū)隨處可見素。癢位于東南部的歸輝山風(fēng)景區(qū)融史靨妮的自然風(fēng)渠光與秀美的園物林景觀于一體泉，是遼寧省著諷名的風(fēng)景名勝討區(qū)。僑聞名遐邇的沈鞭北怪坡風(fēng)景區(qū)繩堪稱華夏一絕竄，在沈陽(yáng)市十喪五大旅游景觀腳中名列第五。動(dòng)這里以其神秘罰的自然之迷和標(biāo)瑰麗的人文景魂觀每年都吸引給無(wú)數(shù)中外游客剖前來(lái)獵奇觀光朝。近年來(lái)怪坡風(fēng)風(fēng)景區(qū)在其基牲礎(chǔ)設(shè)施逐步完同善的基礎(chǔ)上，清以考“毯怪破、響山、兆嗡裕頂毯”鳥等自然奇觀為喬主題，以人文看景觀為主線，憐重點(diǎn)建設(shè)了怪玉坡自然風(fēng)景保毛護(hù)區(qū)、霞妹泉緒風(fēng)景游覽區(qū)、用安靜度假休憩某區(qū)、文體活動(dòng)筑游藝區(qū)、歷史猾文化游覽區(qū)、潑梨花湖水上活餃動(dòng)區(qū)、綜合服噴務(wù)管理區(qū)等起法大景區(qū)。預(yù)計(jì)商在越“欠十五期拼末心”誦怪坡風(fēng)景區(qū)將須成為達(dá)到國(guó)家墳標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)的景倉(cāng)區(qū)。旱東部山區(qū)充分況發(fā)揮了森林河壩流資源優(yōu)勢(shì)，粘以沈陽(yáng)國(guó)家森泄林公園為龍頭未，以展示原始綁森林等自然風(fēng)押光為主題，以己輝山風(fēng)景區(qū)為介依托，實(shí)現(xiàn)特擦色發(fā)展。東部刪山區(qū)將成為休文閑、娛樂(lè)、觀舍光為一體的森忘林旅游度假區(qū)塌。店鐘靈毓秀的七濤星山風(fēng)景區(qū)因平有著眾多的歷構(gòu)史遺跡和濃郁愿的朝鮮族、錫飲伯族風(fēng)情，故唐以民風(fēng)古跡為黨特色，展示了別沈陽(yáng)地區(qū)的古問(wèn)代建筑文化和留以錫伯族為主砍的少數(shù)民族歷阻史文化。形成何了集歷史、民顫俗風(fēng)情為一體瓶的旅游勝地。點(diǎn)還有其他的如甘：地下溫泉、始平原水庫(kù)和觀鼠光農(nóng)業(yè)緊密聯(lián)糠系在一起，共紹同構(gòu)成了沈北議旅游帶。由2.咸3.2中.擠2伙、生態(tài)綠化：戀規(guī)劃建設(shè)藥4機(jī)7務(wù)公里坑長(zhǎng)的蒲河生態(tài)誓走廊。高標(biāo)準(zhǔn)探建成沈北新區(qū)追境內(nèi)的蒲河河疏道及兩側(cè)道路梅、綠化，使之罰成為一條生態(tài)褲走廊。預(yù)計(jì)明岔年符1指0便月竣工。詞2.剝3.2碧.園3球、空氣質(zhì)量指耳標(biāo)及水文狀況蛇：隸沈北新區(qū)和沈醬陽(yáng)其他區(qū)域比鏈較來(lái)說(shuō)空氣清徑新，水質(zhì)優(yōu)良搏。據(jù)沈陽(yáng)市環(huán)業(yè)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)數(shù)小據(jù)，該區(qū)域常鍛年年平均空氣朱污染指數(shù)屠為務(wù)8朵0駕左右，空氣質(zhì)幕量等級(jí)多甩為類Ⅱ熱級(jí)。場(chǎng)址周邊策無(wú)污染性生產(chǎn)狗企業(yè)。區(qū)域的花環(huán)境狀況較佳妖。廈3堤、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)閥銷策略標(biāo)3.1滋秘項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)層分析消費(fèi)者分析暢㈠、沈陽(yáng)購(gòu)房拐群體的現(xiàn)狀蠻1多、以往購(gòu)房群貢體非富則貴艘以往購(gòu)房群體饒主要集中上在饅“算暴富階踩層左”恰，這些客戶群資里面的人一般菌是私營(yíng)企業(yè)主僵、政府機(jī)關(guān)官饒員、國(guó)有大中圓型企業(yè)管理者柿等，月收入基棵本跳在葡500頭0礙元左右，并且裝在各自的單位月?lián)碛休^大的權(quán)堂力唯，大部分收入張都是帶有灰色侄成分。這類客三戶的住房消費(fèi)勿是高檔的產(chǎn)品哈，價(jià)格一般善在油400抽0式元陵/帶平方米以上，幣其消費(fèi)結(jié)構(gòu)屬沸于偏向金字塔吃的頂尖部分。罰2傭大眾住房消費(fèi)產(chǎn)將逐漸演變?yōu)閻凼袌?chǎng)主流頌隨著沈陽(yáng)城市猶化的發(fā)展，政月策的推動(dòng)，沈術(shù)陽(yáng)市將建設(shè)為肯中國(guó)東北地區(qū)洪核心的區(qū)域經(jīng)免濟(jì)、金融、服謀務(wù)中心。在國(guó)場(chǎng)家政策振興東驢北，沈陽(yáng)先行僚推動(dòng)下，沈陽(yáng)廈的第二產(chǎn)業(yè)得偷到蓬勃發(fā)展，仁同時(shí)也為第三轎產(chǎn)業(yè)提供良好賤的發(fā)展空間。屠到荒200婆4毀年底，沈陽(yáng)人緣均住房建筑面弓積為鮮20.1子2咬平方米圈，比途全國(guó)城鎮(zhèn)人均臟住宅建筑面積附23.6償7塘平方米漢低井3.5植5徑平方米舅，甚至比遼寧廊省城鎮(zhèn)人均住錦宅建筑面積攜20.2賊4憲平方米希還低傻0.1班2濤平方米哥，奧歷史欠賬較多粗，廣大人民群淹眾要求改善居辛住條件窮的愿望十分強(qiáng)倡烈。由于居民唉收入逐年增多粉，年收入錄在率3-孫6識(shí)萬(wàn)元之間的中拴等收入家庭，軋占全市居瓜民泥40憂%趨左右，已成為胸市場(chǎng)購(gòu)房主力傳，由此推動(dòng)當(dāng)優(yōu)前我市整體消粥費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重橋大變化。準(zhǔn)同時(shí)，在沈陽(yáng)槳實(shí)行的拆遷政頭策的推動(dòng)下，讓這也為沈陽(yáng)購(gòu)皮房整體消費(fèi)結(jié)加構(gòu)發(fā)生重大變衡化增加催化劑哲，由居民住房琴相間梯次消費(fèi)俗結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成艙，由以往金領(lǐng)唐階層、銀領(lǐng)階固層購(gòu)房為主，縱向銅領(lǐng)階層購(gòu)絞房為主轉(zhuǎn)化，絕占居坑民鑰40雹%天左右的銅領(lǐng)階錫層大批量進(jìn)入示購(gòu)房市場(chǎng)，這盆就標(biāo)志著沈陽(yáng)捉市住房消費(fèi)發(fā)不生了重大變化屬，大眾住房消簽費(fèi)將逐漸演變鞭為市場(chǎng)主流。繩與此同時(shí)，隨冶著時(shí)間的推移慨支柱產(chǎn)業(yè)第二敞產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)第黨三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，薦人事服務(wù)行業(yè)謎的人群隊(duì)伍將洲日漸龐大，也虧將開始出淹現(xiàn)場(chǎng)“炒中幕堅(jiān)漲”誠(chéng)購(gòu)鄙房群體。怎㈡、中堅(jiān)購(gòu)房夾群體的構(gòu)成俱1胡、中等偏低階嗽層客戶群檢他們包括了教竟師、警察、公顛務(wù)員、企業(yè)管粱理人員、技術(shù)多人員、個(gè)體戶毀等等。他們有臘一定的經(jīng)濟(jì)壓納力，家庭收入懲在珍400奧0胸元左右，他們拒為了改變舊的賄環(huán)境，追求更乞好的環(huán)境，良始好的居住氛圍暖與便利的配套背設(shè)施。對(duì)他們弊而言，價(jià)格猛在援300義0妄元著/男㎡以下的樓盤傭是他們可以做運(yùn)到收支平衡的涌選擇。籃2虜、本土拆遷戶押由于沈陽(yáng)發(fā)展擠涉及的拆遷，袋使得本土的拆壟遷戶成為購(gòu)房叨軍團(tuán)的新生力垃量，其住房需灣求是最為急切駁的，而且是購(gòu)高買意向最為強(qiáng)罰烈，主要是滿弱足住房需求的勉基礎(chǔ)上，再要退求居住環(huán)境比桑以前好。這類道人的收入不高嶺，家庭收入彩在懶300渡0鋤元克/豬月左右，由于慧有拆遷補(bǔ)助，犁他們只有能力秤選擇購(gòu)買價(jià)格夜在麥300壩0衛(wèi)元次/闖㎡以下的房子值。禍㈢、沈陽(yáng)居民誕住房現(xiàn)狀衛(wèi)根且據(jù)們200香4寧年年底對(duì)全市女居民住房消費(fèi)傍大規(guī)模問(wèn)卷調(diào)盲查，針對(duì)沈陽(yáng)掌目前居民居住潑環(huán)境進(jìn)行調(diào)查械與統(tǒng)計(jì)，具體弟居住現(xiàn)狀如下阿：促耀居役納民辭命住躍襖房爽撒現(xiàn)鴉鑄狀刃障調(diào)鈴冰查訪丹表遇編號(hào)轎不滿意的原因娘所占比例馳1膊現(xiàn)今居住的面枕積太小舞39%脾2鼠房子的結(jié)構(gòu)不槍合理?yè)?8%旨3當(dāng)戶內(nèi)的功能不圖齊全秀8%夠4癢離上下班的地拘方遠(yuǎn)拉8%己5擁其他原因蝶7%額6帥房屋環(huán)境破舊矮6%結(jié)7醉周邊的環(huán)境不堂好取6%肝8碑開發(fā)商提供的辦物業(yè)管理不好妻5%做9蛛房子質(zhì)量不好計(jì)3%翻從這項(xiàng)調(diào)查可匪以看出，對(duì)住適房面積太小的館需求占主導(dǎo)地床位，約占總比午例醉近屯40救%澆；其次是改善鳳住房設(shè)計(jì)、環(huán)稅境、交通狀況瀉等。杠㈣、可以承受語(yǔ)的價(jià)格宜2000-3氧00艷0胃元于/啦㎡的房子是大欣眾理想價(jià)，但贊在沈陽(yáng)已經(jīng)很右少。根據(jù)問(wèn)卷斷了解到沈陽(yáng)市雹居民所能承受浸的價(jià)格嚇在貸3000-4瘋00摩0妥元捷/蹲㎡這個(gè)區(qū)間；議其他價(jià)格區(qū)間寄已經(jīng)失去了重胖心將，澤300眼0嗎元索/固㎡以下的房子泛一掃而空，筍而遲400覺0永元企/痰㎡以上的房子島讓普通人望塵焦莫及。催㈤、住房面積句需求登80-10芳0因平方米左右是錦市民普遍的選激擇。根據(jù)沈陽(yáng)紡住房消費(fèi)者需穿求的住房面積繪供求調(diào)查劇，胡8云0府平方米以下商逮品房不適宜居摸住僻，樓而魔80-10柿0粗平方米這個(gè)面殼積范圍是市民綠普遍的選擇航。困12辭0永平方米以上的旬商品房供遠(yuǎn)大款于求，出現(xiàn)許導(dǎo)多大戶型商品議房空置的現(xiàn)象墨。他嫁項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分?jǐn)y根據(jù)銀沈饒陽(yáng)成躍愿房地產(chǎn)開發(fā)有豆限公司魂?duì)I銷部對(duì)有意雕向購(gòu)買產(chǎn)品的縣潛在顧客沿近住30朋0妻名各界人士的媽抽樣調(diào)查分析厲，可以用以下捆幾個(gè)市場(chǎng)細(xì)分內(nèi)變量對(duì)該項(xiàng)目護(hù)的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)浸行細(xì)分：云客戶年悼齡暫株根據(jù)客戶年齡左可以將市場(chǎng)細(xì)文分為以下幾組夸：笛25~3久0各歲（所占比重書為卡31.8萍%檔）姓、今31~3綿5億歲（所比重為注占澇20.6騰%完）僵、麗36~4只0再歲（所占比重蒜為董16.8叉%鹿）嚴(yán)、論4茫0涂歲以上（所占退比重沃為終30.8厲%鄉(xiāng)）。研家庭月收入水僵平悟求根據(jù)客戶家庭肆月收入水平可告以將市場(chǎng)細(xì)分灘為以下幾組：是15余0批0按元以下（占皇59巴%鋪）、部1500~2阻00悉0斗元（占權(quán)2的6.8箭%顏）、蓬2000~2腫50紛0及元（掙占勸1躬1嫂.2淘%堆）、肉2停5扣00~殘3脅00逆0伏元（占竹3慚%誕）。很原居住地域煌獵根據(jù)客戶源家卡庭住址可以將任市場(chǎng)細(xì)分為兩軍組：即本市居伐民和外地居民豈。其中，本市惡居民還可以細(xì)濁分為：豆新城子酒區(qū)（容占抹44.9魯%兄）、黑皇姑匯區(qū)（占木13.1例%柳）、丑大東腹區(qū)（炕占刪2允2.4鐵%龍）斥、伙鐵西區(qū)占（駕19.6所%舞）融。懼荒項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)燥選擇組綜合考慮該項(xiàng)梁目所處的區(qū)位嚴(yán)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)剃情況等因素，門可將該項(xiàng)目的進(jìn)目標(biāo)市場(chǎng)確定抵為斤原動(dòng)遷居民回蒼遷及隨市區(qū)工籍業(yè)企業(yè)搬遷而陽(yáng)來(lái)的企業(yè)職工栽及技術(shù)人員技，該客戶群體絡(luò)主要具有如下途特征：縱①吐年齡為夾30~45捐歲；煌②吐家庭結(jié)構(gòu)：三刪口之家為主；鷹③娘家庭月收入：陣平均收入溜1500宜元蔑/熊月檔；蟻④言文化程度：裳初中、大專和臨本科姨；宇⑤含客戶來(lái)自區(qū)域震：特主要以農(nóng)村城襖市化改造進(jìn)程流中的當(dāng)?shù)鼐用窨酁橹鞫?；牙其次是隨著新犯投資興棋建浴的岔企業(yè)以及市內(nèi)凝搬遷至此落戶豬的企業(yè)而流入峰本地區(qū)的工人交及技術(shù)人員理在目標(biāo)客戶群呼體中將嬸占偉有較大比重；粉另外還有市內(nèi)憐臨近躺各臟區(qū)死的動(dòng)遷戶版也將占有一定遠(yuǎn)的比例論，其中以屈來(lái)自諸皇姑區(qū)、鐵西扛區(qū)利、大東區(qū)盟的市民吳為主。扎3.2辭盛項(xiàng)目市場(chǎng)定位印“肆花園品”乘項(xiàng)目是披沈刮陽(yáng)耐博片房地產(chǎn)開發(fā)有消限公司苦開發(fā)的住宅項(xiàng)互目，杯該項(xiàng)目是香港路****棟投資相集團(tuán)首次與沈嚇陽(yáng)勺地區(qū)豐企業(yè)合作而做逐出的第一個(gè)大償手筆的投資。罪標(biāo)志著香港脾****飾集團(tuán)進(jìn)軍大陸頑北方房地產(chǎn)市喪場(chǎng)的開始。而哭該項(xiàng)目更罷是皂針對(duì)該地區(qū)特懼定人群量身定屑制，綜合考慮獸目標(biāo)客戶的家雅庭可支配收入那狀況，在該區(qū)求域居民財(cái)力允瘡許的范圍內(nèi)，孩以鐘人性化設(shè)計(jì)為故理念，推陳出燦新，銷最大程度地發(fā)扶揮基當(dāng)?shù)刭Y源霉優(yōu)勢(shì)，最大限騙度的方便居民兼的生活。辛3.3零謎項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷要組合舞疫項(xiàng)目產(chǎn)品策略接.1序印項(xiàng)目品牌內(nèi)涵體取棍名醒“摔****踏”夕，是因?yàn)闃O項(xiàng)目所在地虎邁石臺(tái)鎮(zhèn)是國(guó)務(wù)段院唱198馬3澤年首批命名的隱衛(wèi)蓄****典，同時(shí)雙取令“棗新拴城佛”拒諧適音鵝“臣****相”葉。煙“斃花園呢”測(cè)是途最傳統(tǒng)的理念獵和最時(shí)尚的生網(wǎng)活方式的完美愉結(jié)合。施.2暖項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新震理念岔“愁花園漢”別住宅產(chǎn)品將堅(jiān)狀持以下三個(gè)方材面的創(chuàng)新：駕①程該項(xiàng)目將按建傭設(shè)部商品住宅柄性能認(rèn)嚼定晌A望A裂級(jí)示范小區(qū)標(biāo)肢準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)探商品住宅性能芝認(rèn)定是建設(shè)部機(jī)面向全國(guó)推廣躲的孝2界1保世紀(jì)換代住宅恨產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，鎖現(xiàn)在按此標(biāo)準(zhǔn)撫開發(fā)建設(shè)的住綠宅產(chǎn)品并不多輛見，至少在沈駱陽(yáng)地區(qū)很符少的，笨“遼花園憑”極必將五成為休沈陽(yáng)扁市掃建設(shè)部商品住娘宅性能認(rèn)定示公范小區(qū)踏。羊②前戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新泄產(chǎn)品的戶型做匯到四明設(shè)計(jì)，傅居室、餐廳、戰(zhàn)廚房、衛(wèi)生間救均有直接采光窗通風(fēng)窗，淺進(jìn)悄深、大開間、今高使用率。闊③鏡項(xiàng)目的庭院設(shè)誦計(jì)爪組團(tuán)間庭院化巡，地上均為綠敗化景觀點(diǎn)綴于擇樓宇間。默除以上創(chuàng)新外禾，產(chǎn)品還具有猾與姥沈陽(yáng)眾一般豪宅同步翻的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的蛾特點(diǎn)：掛一是智能化，誤先進(jìn)智能管理磁系統(tǒng)，依據(jù)建功設(shè)部智能化小撫區(qū)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)莖設(shè)計(jì)，閉路監(jiān)琴控，電子巡更遭，可視對(duì)講，許四表遠(yuǎn)傳，寬兔帶入戶。溜二是健康，足3宗5派%挽綠化率，健康糖會(huì)所、休閑、默運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊女備。多三是時(shí)尚，網(wǎng)龜上銀行、證券存、購(gòu)物壇，磨e豆時(shí)代時(shí)尚生活壩方式，可以在初小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)柳現(xiàn)。遞四是價(jià)值，項(xiàng)坐目擁有極具競(jìng)丙爭(zhēng)力的價(jià)格性甩能比，充分體匙現(xiàn)顧客價(jià)值最百大化，讓顧客墨花更少的錢，達(dá)住更好的房子久。廁五是服務(wù)戰(zhàn)，花“昏您的物業(yè)，我紛的事魚業(yè)始”胸是杰****新物業(yè)的理念。響真正的星級(jí)售懸后服務(wù)，營(yíng)造朝星級(jí)社區(qū)。尺該項(xiàng)目將在上貝述諸多方面繼幻續(xù)精雕細(xì)琢，胳不斷提升項(xiàng)目晚的市場(chǎng)吸引力扯，關(guān)注業(yè)主的竹生活方式和住頸宅的未來(lái)發(fā)展掌，體現(xiàn)顧客價(jià)制值最大化，從海而實(shí)踐公司對(duì)賺項(xiàng)目開發(fā)的三壺個(gè)核心理念。憲3準(zhǔn).簽3純.靜1罩.青3附栗項(xiàng)目的戶型設(shè)椅計(jì)柴該項(xiàng)目樓體為壺51凝棟，猾其中小高姥層志9狐棟，取每飛棟簡(jiǎn)11鋤層；多途層轉(zhuǎn)4旬2滋棟，每幅棟求6斧層嫩、欄8件層不等。擔(dān)戶型為獅一室一廳一衛(wèi)壤、二室二廳一叫衛(wèi)、三室二廳竄一衛(wèi)、三室二絮廳二衛(wèi)四序種，藍(lán)其中前三種戶詢型東為主導(dǎo)戶型，石面積幫在奴5驢0忌㎡松～咽9岡0繞㎡之間，最后祥一種戶型啄面積反在漁12溜8逗平方米鋒左右根，蝴均泰采用四明設(shè)計(jì)話。絹小區(qū)采用全封距閉管理，綠化蠢率為殘3統(tǒng)5甚%導(dǎo)。潛粗項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略也根據(jù)對(duì)傭沈陽(yáng)汽市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的艦充分調(diào)查研究腥和對(duì)潛在顧客炸的分析，結(jié)合券項(xiàng)目的成本、講利潤(rùn)分析，以谷及系列項(xiàng)目對(duì)稍品牌價(jià)值的提堪升，將該項(xiàng)目劃的平均價(jià)格確輕定為濟(jì)2噸100涂-2倘5形00祝元腳/求平方米，這樣殿的價(jià)格水平是俊有競(jìng)爭(zhēng)力的。凡膛項(xiàng)目船銷售瘦渠道策略覺該項(xiàng)目的銷售制渠道可以選擇據(jù)自主銷售為主貧，通過(guò)內(nèi)部培啄訓(xùn)和外部智力純機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，挎充分發(fā)揮現(xiàn)有凡銷售人員的潛望力，提高銷售連人員的能力和陣水平，以使項(xiàng)真目的銷售工作寸有較高的效率改。同時(shí)，由于像該項(xiàng)目是盯虎石臺(tái)火車站掩附近棚戶區(qū)地對(duì)塊整體拆遷硬改造項(xiàng)目的一亦個(gè)子項(xiàng)目，整緊個(gè)項(xiàng)目規(guī)模巨飲大，也可以輔補(bǔ)以代理機(jī)構(gòu)銷疲售，提高項(xiàng)目練的銷售進(jìn)度與棟效率，但應(yīng)當(dāng)尼均衡考慮成本拴與收益的比較恥情況來(lái)確定自溪銷與代理銷售峰的比重。羊此外，還要加棵強(qiáng)與周邊由市窮區(qū)新搬遷到虎澇石臺(tái)落戶的企濱業(yè)的聯(lián)系，爭(zhēng)鞏取與其簽定團(tuán)舍購(gòu)協(xié)議，以適駝當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格伏批量銷售，這甩樣也可以此來(lái)束幫助新落戶企榜業(yè)解決職工的爬居住問(wèn)題。液訊項(xiàng)目推廣策略哲推廣授花園脹品叉牌距葉通過(guò)駐花園卸項(xiàng)目的運(yùn)作，盜****膊房地產(chǎn)開發(fā)有醉限公司今將驚初步確立在帽沈陽(yáng)寸市房地產(chǎn)業(yè)樹匪立起仰后起之秀的公購(gòu)司形象，項(xiàng)目螺品牌的核心理羽念就是創(chuàng)新懷，非“門戶型革鋸命盛”拔的宣傳口號(hào)在供沈陽(yáng)遭市場(chǎng)上形成疾強(qiáng)涼烈的沖擊力，只盡可能贏得使市場(chǎng)的認(rèn)同。派這將對(duì)項(xiàng)目的余銷售產(chǎn)生重大臘影響。乏推廣族虎石臺(tái)棚戶區(qū)思拆遷奉改造項(xiàng)目的概壘念，樹立公司評(píng)形象，增強(qiáng)客句戶信心諒虎石臺(tái)棚戶區(qū)襖拆遷挽改造項(xiàng)目是吊2006詠年岸沈陽(yáng)碎市政府咽關(guān)注那的重點(diǎn)工程，擊由于該地塊區(qū)違位位置優(yōu)越，份開發(fā)規(guī)模較大舌，將周邊險(xiǎn)地區(qū)睡連為一個(gè)整體輔，因而倍受市抱場(chǎng)矚目。淺沈坑陽(yáng)牢炭嶼房地產(chǎn)開發(fā)有辟限公司遷作為該地塊的詳開發(fā)商顯示了鉤公司的實(shí)力。亭因此，應(yīng)在推鄉(xiāng)廣過(guò)程中借勢(shì)捎發(fā)力，通過(guò)推臺(tái)廣聲虎石臺(tái)棚戶區(qū)浮拆遷偏改造項(xiàng)目樹立冠起循公司新形象。講另外，賢虎石臺(tái)棚戶區(qū)鏈拆遷培改造項(xiàng)目作為脅市政的重點(diǎn)工漆程，政府的支閣持會(huì)在一些問(wèn)侄題的解決上有冊(cè)一定的優(yōu)勢(shì)，喬這也會(huì)增強(qiáng)客然戶的信心。呼進(jìn)行整合營(yíng)銷腰傳播蠅在項(xiàng)目推廣期優(yōu)間，依據(jù)項(xiàng)目墊進(jìn)度和銷售費(fèi)絨用計(jì)劃，有效周整合公司內(nèi)外妥資源，整合電押視、報(bào)紙、廣浩播、網(wǎng)絡(luò)等各罵種傳媒資源以這及人員、戶外殺廣告牌、售樓瓶處展示等各種氣推廣媒介，向塊市場(chǎng)進(jìn)行整合農(nóng)傳播推廣。但于應(yīng)當(dāng)注意的是沫，在銷售的不結(jié)同時(shí)期要有針抗對(duì)性的選擇不柱同媒體組合，淋以期使用最小赴的成本獲得最本大的市場(chǎng)收益擋。遷四、建設(shè)條件舌分析和工程進(jìn)仙度安排莫1條、建設(shè)條件分芝析頓1.1罵鳴場(chǎng)址選擇苗該項(xiàng)目位于怖沈陽(yáng)墨市辭新城子區(qū)虎石枝臺(tái)蔥鎮(zhèn)火車站附近遮。蛋地塊周圍環(huán)境斃現(xiàn)狀甲該地塊是屬于訪虎石臺(tái)火車站坊附近棚戶區(qū)拆赴遷薯改造項(xiàng)目中的盟一部分戒?；属[經(jīng)規(guī)劃后，地卻塊周圍環(huán)境將鍬發(fā)生以下重大祥變化甜經(jīng)挑沈陽(yáng)淹市規(guī)劃設(shè)計(jì)研湖究院錄對(duì)西“駛虎石臺(tái)打地區(qū)控制性詳阻細(xì)規(guī)消劃瘋”境后，該地塊周嚷圍環(huán)境將發(fā)生喘如下變化：鉗.1分篇城市品位得以瘦提高，燭遼寧省唯一由震國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的汪沈陽(yáng)副城、省麗級(jí)開發(fā)幅區(qū)暑—漆—嫁虎石臺(tái)開發(fā)區(qū)梢功能更加完善緊，從而帶動(dòng)該趟地區(qū)升值周。硬規(guī)劃在該地區(qū)途建商業(yè)金融區(qū)偽、文化區(qū)兩個(gè)返功能區(qū)。其中議，妨將在本項(xiàng)目的凱北部建設(shè)一個(gè)刷大型圖書批發(fā)棋市場(chǎng)協(xié)。還將建設(shè)一令些街心花園供甲居民休閑娛樂(lè)頁(yè)、鍛煉身體、浸陶冶情操。匠1鏈.1.2胖.2嚼芹文化教育設(shè)施化增加閥因該地區(qū)新增鈴居住人口框約叔2400案0票人，塔該區(qū)原有大專叛院貧校頭1侍5才所，又將盞規(guī)劃新爹建繩2霸所小學(xué)距和砍1押所中學(xué)，從而蘆提高了該地區(qū)甘的文化氛圍。展.跑3脅楊綠化系統(tǒng)撤規(guī)劃建設(shè)撞三期工程，些即褲3采個(gè)小區(qū)驢，面積分別為腔5843北3掌㎡音、窗23291.游7積㎡陣和鼻75203.烤9珠㎡奔，開園區(qū)內(nèi)主以喬木落及草坪份綠化為主，望方磚路面，一際期和二期中心景修建中心廣場(chǎng)喊，廣場(chǎng)中央設(shè)鄉(xiāng)計(jì)音樂(lè)式噴水壓池一個(gè)，既提股高小區(qū)的檔次值和文化品位又傅方便了小區(qū)內(nèi)限居民在夏日茶恒余飯后圍池休摘閑散步娛樂(lè)，乒廣場(chǎng)周邊集中孟設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消，形成小型商彩業(yè)區(qū)，方便居呆民日常購(gòu)物需革要壯。膠鋸.喪4繁哄景觀控制滅每個(gè)地帶建設(shè)攝都應(yīng)注意把自勉然景觀（水景以、綠化）引入另建筑群體，并毒通過(guò)建筑與自腳然的對(duì)比、襯逗托、呼應(yīng)等手巷法，將建筑景僻觀與城市景觀從有機(jī)融合。保該場(chǎng)地交通便丈利，地理位置件得天獨(dú)厚，是溪建設(shè)住宅小區(qū)姐的理想場(chǎng)地。匙1.2尿稼外部配套條件飄該項(xiàng)目屬于踢棚戶區(qū)拆遷怪改造工程，周略邊已具備給水紗、排水、電、紙供熱、煤氣、魯通訊、有線電評(píng)視的配套設(shè)施核。簡(jiǎn)棚戶區(qū)整體拆慚遷卻改造項(xiàng)目完成判后，將建成目威前市區(qū)內(nèi)規(guī)模逮最大的住宅小盲區(qū)。由于整個(gè)鼠社區(qū)的綜合配缺套將進(jìn)行統(tǒng)一貴規(guī)劃、整體設(shè)掏計(jì)，瘋故該社區(qū)建成磚后必然布局合堆理、設(shè)施先進(jìn)皮，能最大限度忍地滿足居民的走日常生活需求紫。妻1.3排哈工程地質(zhì)條件速原場(chǎng)地為謀居民簡(jiǎn)易平房灶，該場(chǎng)地的地旬質(zhì)條件能滿足穗住宅建設(shè)的要甚求。消1.4抖自然條件寺1上.騙地理位置僑沈陽(yáng)市位逐于中國(guó)東北地榴區(qū)的南部，遼蓮寧省的中部，杏在東像經(jīng)掀122°2攪5淺＇費(fèi)9競(jìng)＂扶～股123°寒4息8控＇沒(méi)2奇4耗＂；北堡緯壓41°1波1撲＇僚5剃1進(jìn)＂所～尺43°真2頑＇掉1禍3賺＂之間。全市燃國(guó)土總面積頸為席1300姑8支平方公里，其什中市區(qū)面反積邁349確5域平方公里。臂論倦2遭.逝地形豬沈陽(yáng)地區(qū)杯以平原為主，切地勢(shì)平坦，山診地丘陵集中在照東南部，屬遼膀東山地丘陵的糞延伸部分。西存部是遼河、渾蒼河沖積平原，礦地勢(shì)由東北向圓西南緩緩傾斜條。境內(nèi)有遼河膏、脾蒲河、繪渾河、北沙河叫、新開河、南覺運(yùn)河等河流?？试?憐.虎氣候井沈陽(yáng)地區(qū)拖屬于溫帶半濕站潤(rùn)大陸性氣候封，受季風(fēng)影響淘較大，四季分箱明，每襖年評(píng)4~1鄰0頁(yè)月是旅游的黃咱金季節(jié)。紡2錫、工程進(jìn)度安貞排依該項(xiàng)目刑的一期工程將球于羞200醉6腐年禽3貓?jiān)轮了?00稀6忘年水5映月為前期準(zhǔn)備凡工作，完成項(xiàng)飄目規(guī)劃和方案鏡設(shè)計(jì)種，側(cè)200毯6價(jià)年厭6奶月動(dòng)工興建甜，殊200裳7么年獸6率月桶底嘩一期工程拘竣工交付使用漲。整個(gè)項(xiàng)目由肝三期工程組成賺，采取交叉滾役動(dòng)開發(fā)的方式們進(jìn)行，每個(gè)唱項(xiàng)目迅的具體劇進(jìn)度安排謊詳見附殃表笑?？湮濉㈨?xiàng)目的規(guī)頌?zāi)：托再|(zhì)名該項(xiàng)目是現(xiàn)代窗化小高層居住濃小區(qū)，由河61呼幢住宅樓組成矛。商該項(xiàng)目占地面顧積蔑130,73系2允.毯0榨0遵平方米手，總建筑面積急26偵1李,甚464我.00邁平方米廊，容積率堂2.0詞，建筑密度趟3妙4.7咬%千，綠化率災(zāi)3秀0.5藥%荷。之該項(xiàng)目規(guī)模和菊性質(zhì)如支下敘表所示。骨序號(hào)柄建筑名稱干層數(shù)冊(cè)建筑面積精（㎡）遠(yuǎn)1損商品房天住宅遞1乒1丑層壯209,17夠1.20希2呼商幣紅捏業(yè)寒52,292清.80辜合拘柴途計(jì)功26秋4餐,芽464.00司六、工程持設(shè)計(jì)和功能要嘆求1、工程設(shè)計(jì)真1.1意憤建筑設(shè)計(jì)扣該項(xiàng)目嚴(yán)格遵糖照國(guó)家頒布的趣現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)熊