無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效

無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效（房屋（租賃合同））的出租人是否必需具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，是人民法院在審理房屋租賃合同中常常遇到的一個(gè)問(wèn)題，對(duì)此問(wèn)題畢竟該如何認(rèn)定?我整理了無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效，歡迎借鑒參考。

名目

●無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效●

●房屋租賃合同常見(jiàn)的糾紛有哪幾種●

●房屋租賃合同不得超過(guò)幾年●

●房屋租賃合同免責(zé)條件是什么●

無(wú)房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效

A2.J873

房屋未取得權(quán)屬證書(shū)的租賃合同效力

1.《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的看法》(2021年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議爭(zhēng)論通過(guò))

第三條當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的除外。

2.《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（經(jīng)營(yíng)合同）效力問(wèn)題的指導(dǎo)看法》(粵高法發(fā)[2021]41號(hào))

其次十九條土地使用權(quán)人辦理了合法的報(bào)建手續(xù)，房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，具備交付使用的條件，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)前將房屋出租的，租賃合同可認(rèn)定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗(yàn)收的，前款出租的房屋可不受工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的限制。

1.房屋租賃合同的出租人非必需具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)——甘肅省水利廳與甘肅省嘉寶商貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)糾紛上訴案

【本案要旨】房屋全部權(quán)人出租、出售屬于自己(產(chǎn)權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議)的房屋，是其行使對(duì)全部物收益、處分權(quán)的行為。在產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的狀況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋（買(mǎi)賣(mài)合同）不因全部權(quán)人于締約時(shí)沒(méi)有取得房屋全部權(quán)證而無(wú)效。

案號(hào)：(1999)民終字第152號(hào)

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：《中華人民共和國(guó)最高人民法院判案大系》(民事卷一1999年卷)，肖揚(yáng)總主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2021年出版

2.出租房屋未取得權(quán)屬證書(shū)不足以認(rèn)定租賃合同無(wú)效——河南富康醫(yī)藥超市有限公司訴許某房屋租賃合同糾紛上訴案

【本案要旨】房屋租賃合同在房屋未取得權(quán)屬證書(shū)的狀況下，出租人業(yè)已取得房屋使用權(quán)，其對(duì)涉案房屋是否享有全部權(quán)，并不影響承租人依據(jù)合同商定向出租人履行交納租賃費(fèi)用等義務(wù)，出租人要求承租人根據(jù)合同商定支付租金的訴訟懇求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。

案號(hào)：(2021)鄭民四終字第152號(hào)

審理法院：河南省鄭州市中級(jí)人民法院/

來(lái)源：《法院審理房地產(chǎn)案件觀點(diǎn)集成》朱樹(shù)英主編，中國(guó)法制出版社2021出版

1.關(guān)于暫未取得房產(chǎn)證的狀況下房屋租賃合同效力問(wèn)題

原建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第6條的規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋全部權(quán)證的;……”根據(jù)上述規(guī)定，未依法取得房屋全部權(quán)證的，房屋不得出租?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第52條在對(duì)租賃合同進(jìn)行定義時(shí)，將出租人限定為全部人。故沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不得進(jìn)行出租。很多法院據(jù)此也認(rèn)為，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋出租的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

但是上述觀點(diǎn)是否正確存在相當(dāng)大的爭(zhēng)議。《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看出，強(qiáng)調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必需是租賃物全部權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證。合同法》第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！?/p>

《合同法》允許轉(zhuǎn)租的規(guī)定也可以印證出租人并不肯定是房屋全部權(quán)人。從合同的角度來(lái)分析，出租人作為合同的一方，并非以全部權(quán)人為限，由于租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以及使用收益。從物權(quán)的角度來(lái)分析，合法占有權(quán)人在全部權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，房屋的合法占有人也有權(quán)出租房屋。因此，現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)分狀況認(rèn)定尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否出租問(wèn)題，在出租人為房產(chǎn)合法占有人的狀況下，雖然出租人未取得房產(chǎn)證，但仍舊有權(quán)出租房屋。

《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋全部權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處雖然將房屋出租人解釋為“房屋全部權(quán)人”，但一是不屬于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”;二是對(duì)租賃合同出租人的限定過(guò)窄，并不符合立法原意。最為顯著的例子是國(guó)有房屋的出租，并非全部權(quán)人行使，而是由有管理權(quán)的人行使。出租人明顯不應(yīng)限于全部人。三是沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證并不必定就不是產(chǎn)權(quán)人。在工程未竣工之前，開(kāi)發(fā)商雖未取得房產(chǎn)證，但是在建工程的全部權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)將在建工程對(duì)外出租。

有些人認(rèn)為原《城市房屋租賃管理方法》第6條第1款規(guī)定了“未依法取得房屋全部權(quán)證的房屋不得出租”，但需留意該方法是建設(shè)部頒布的部門(mén)規(guī)章，不屬于法律和行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同效力的法律依據(jù)。因此，未領(lǐng)取房產(chǎn)證不必定導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商可以在取得《商品房預(yù)售許可證》后對(duì)外簽訂租賃合同。同樣，預(yù)售商品房的購(gòu)房者在簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以后，房屋標(biāo)的已確定，也可以對(duì)外簽訂租賃合同。

(摘自《法院審理房地產(chǎn)案件觀點(diǎn)集成》，：朱樹(shù)英，中國(guó)法制出版社2021年出版)

2.房屋未取得權(quán)屬證書(shū)的租賃合同效力

目前，多數(shù)法院在司法實(shí)踐中，在確認(rèn)房屋租賃合同的效力時(shí)，僅僅要求出租人具有房屋全部權(quán)(產(chǎn)權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議)或者得到房屋全部權(quán)人的合法授權(quán)，而沒(méi)有一律要求出租人證明其持有產(chǎn)權(quán)證。我國(guó)現(xiàn)行法律中，只有1999年1月1日實(shí)施的《房地產(chǎn)管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋全部權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。司法實(shí)踐中，一些法官以此為依據(jù)，主見(jiàn)房屋租賃合同的出租人必需是全部權(quán)人，否則房屋租賃合同無(wú)效。這種觀點(diǎn)是不正確的，首先，且不說(shuō)依據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件首先應(yīng)當(dāng)考慮適用的是1999年10月1日實(shí)施的《合同法》，而且《房地產(chǎn)管理法》第52條內(nèi)容的本身并不屬于法律關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，該條并沒(méi)有規(guī)定租賃合同的出租人必需對(duì)合同標(biāo)的物享有全部權(quán)，否則合同無(wú)效。

根據(jù)民法理論，有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的人，不僅僅有全部權(quán)人，還包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租賃期內(nèi)或者租賃期屆滿后擅自轉(zhuǎn)租他人之物的，是否要一概認(rèn)定這些租賃合同無(wú)效，不僅在理論上存在爭(zhēng)議，在人民法院司法實(shí)踐中也仍舊做法不一。

最高人民法院法官傾向于認(rèn)為，雖然合同的效力屬于人民法院主動(dòng)審查的范疇，但我國(guó)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中并沒(méi)有規(guī)定租賃合同中出租人必需對(duì)合同標(biāo)的物具有全部權(quán)或者經(jīng)全部權(quán)人授權(quán)，否則合同無(wú)效。因此不能認(rèn)為租賃合同的出租人對(duì)合同標(biāo)的物必需具有全部權(quán)或者其出租行為必需經(jīng)過(guò)全部權(quán)人的授權(quán)。

(摘自《反不正值競(jìng)爭(zhēng)法原理》，：孔祥俊，學(xué)問(wèn)產(chǎn)權(quán)出版社2021年出版)

返回名目

房屋租賃合同常見(jiàn)的糾紛有哪幾種

(1)拖欠租金或不交租金的違約糾紛

承租人違反租賃合同商定，長(zhǎng)期拖欠租金或者拒交租金，是房屋租賃糾紛中最為常見(jiàn)的一類(lèi)糾紛。這一類(lèi)糾紛產(chǎn)生的緣由有許多。許多出租人沒(méi)有與承租人簽訂書(shū)面合同，只有口頭協(xié)議，這是其中的一個(gè)緣由。此外，合同中對(duì)租金商定不明確還有市場(chǎng)價(jià)格的變化也是許多承租人拖欠租金或者拒交租金的規(guī)避措辭。

(2)房屋損害侵權(quán)糾紛

這類(lèi)糾紛是指承租人在租房期間由于不按商定合理使用房產(chǎn)，給出租人帶來(lái)房產(chǎn)財(cái)物損失的糾紛。當(dāng)然，也有可能是房屋租賃期間出租房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(3)人身財(cái)產(chǎn)損失糾紛

這類(lèi)糾紛經(jīng)常是由于承租人在租賃期間患病了財(cái)產(chǎn)損失，比如遭竊，因此承租人主見(jiàn)出租人沒(méi)有妥當(dāng)盡到防護(hù)責(zé)任，雙方在責(zé)任劃分上看法不全都而引起的。

(4)承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋糾紛

實(shí)踐中，有的承租人以盈利為目的，在與出租人簽訂租賃合同后，又將房屋轉(zhuǎn)租給不知情的第三人，以致房屋的出租人利益受損，由此引發(fā)的糾紛也是非常常見(jiàn)的。

(5)裝修費(fèi)、修繕費(fèi)分?jǐn)偟募m紛

房屋租賃關(guān)系特殊是用于經(jīng)營(yíng)的房屋租賃關(guān)系建立后，承租人裝修房屋期間經(jīng)常會(huì)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的狀況，這其中就涉及到尚未攤銷(xiāo)的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

(6)房屋出售的優(yōu)先權(quán)糾紛

我國(guó)法律規(guī)定，房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，許多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是有意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。

(7)變更房屋用途糾紛

這種狀況一般是承租人未征得出租人同意，擅自將原出租房改建使用，對(duì)房屋的損害比較大，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)的糾紛。

(8)單方解除合同糾紛

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般狀況下是無(wú)奈之舉，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而有意單方面毀約解除合同，從而引發(fā)了糾紛。

返回名目

房屋租賃合同不得超過(guò)幾年

房屋房屋后簽訂租賃合同的，房屋租賃的期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超出部分無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零五條【租賃最長(zhǎng)期限】租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，商定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

第七百零七條【租賃合同形式】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采納書(shū)面形式。當(dāng)事人未采納書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

返回名目

房屋租賃合同免責(zé)條件是什么

房屋租賃合同中，商定不行抗力因素造成租賃合同無(wú)法履行除違約責(zé)任的，不行抗力因素是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避開(kāi)并不能克服的客觀