目標(biāo)管理與績效考核體系-房地產(chǎn)集團(tuán)“事業(yè)部”管理模式初探

PAGEPAGE5目標(biāo)管理與績效考核體系——房地產(chǎn)集團(tuán)“事業(yè)部”管理模式初探-[摘要：房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)下屬子公司的管理應(yīng)該以目標(biāo)管理為核心。建立統(tǒng)一的適用于各房地產(chǎn)子公司和項(xiàng)目的績效考核體系是至關(guān)重要的，這套考核體系包括項(xiàng)目考核與年度考核兩部分，以項(xiàng)目考核為主體，以年度考核對(duì)項(xiàng)目考核的總體目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化和調(diào)整，從而形成一套完整、高效的目標(biāo)管理模式。]房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項(xiàng)目公司越來越多，勢(shì)必加大集團(tuán)公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此，如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)子公司的管理，正日益成為擺在大型企業(yè)集團(tuán)面前一個(gè)非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的課題。一般來說，單一的房地產(chǎn)集團(tuán)通常由總裁辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團(tuán)目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)下屬全資和絕對(duì)控股的子公司進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)更多地是成立“事業(yè)部”這樣的相對(duì)獨(dú)立的部門，采取模擬企業(yè)化運(yùn)作，對(duì)下屬所有房地產(chǎn)類子公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中，集團(tuán)和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結(jié)構(gòu)和各種內(nèi)部控制制度，相互間形成合理分工：集團(tuán)總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經(jīng)營實(shí)體則是成本控制中心、服務(wù)中心和利潤中心。為了貫徹集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司的積極性，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的圓滿實(shí)現(xiàn)，就需要制訂專門的“房地產(chǎn)子公司管理辦法”，并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系?？己梭w系主要由項(xiàng)目考核和年度考核兩部分組成，績效的考核與獎(jiǎng)勵(lì)以項(xiàng)目考核為準(zhǔn)。年度考核只是對(duì)項(xiàng)目考核目標(biāo)的分解，它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團(tuán)根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和返還比例作為獎(jiǎng)懲的主要手段。一、項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司成立、宗地的規(guī)劃指標(biāo)確定以后，以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告確定的開發(fā)進(jìn)度與收益測(cè)算為基礎(chǔ)，集團(tuán)事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)定。目標(biāo)主要包括利潤目標(biāo)和開發(fā)進(jìn)度兩部分。1、與利潤目標(biāo)相關(guān)的指標(biāo)包括：①規(guī)劃指標(biāo)：包括凈用地、全部和分項(xiàng)建筑面積等；②成本費(fèi)用：根據(jù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，含土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建安造價(jià)、期間費(fèi)用六部分。需要指出的是，不可預(yù)見費(fèi)雖然在做項(xiàng)目可行性研究時(shí)是必要的，但在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)考核中不宜作為單獨(dú)的成本科目；③利潤目標(biāo)：包括平均售價(jià)、分項(xiàng)收入、凈利潤、成本利潤率等指標(biāo)。2、與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)包括：①土地權(quán)證辦理；②拆遷安置；③方案設(shè)計(jì)；④報(bào)批報(bào)建；⑤營銷策劃；大⑥逝矮工程建設(shè)串；青捎⑦雄浸物業(yè)管理絨。穿怖3丈、費(fèi)循項(xiàng)目的考核在登決算后進(jìn)行，勒方法是態(tài)：診酷①陽膠以寺“朵凈利友潤把”阻指標(biāo)為核心，謀其數(shù)值不得低而于項(xiàng)目考核書監(jiān)所列的目標(biāo)（五但考慮到項(xiàng)目泉開發(fā)往往是跨畢年度的，期間等可能發(fā)生影響毯項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)府完成結(jié)果的重刑大情況，因此削，每年集團(tuán)可克根據(jù)實(shí)際情況住對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營目下標(biāo)做出調(diào)整，巴最終的考核指首標(biāo)即以項(xiàng)目每淋年的年度經(jīng)營優(yōu)目標(biāo)相加后確惑定）。超齊出肺“智凈利扔潤質(zhì)”判目標(biāo)的部分，廈集團(tuán)給予子公廢司一定比例作誓為獎(jiǎng)金施。弟<B楚r>煤躬②繁彈為防止出現(xiàn)利暴潤與成本不同叮步增長的情況斗，項(xiàng)目竭的辜“估凈利汪潤每”鳥指標(biāo)必須以項(xiàng)甜目考核書確定遙的良“洽成本利潤拐率壘”屬為參照，成本腦利潤率每下奧降姻1治%寸，超出凈利潤界部分的獎(jiǎng)勵(lì)比旨例下康調(diào)熔1收%曬。磚犯③遭杠對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)嗓進(jìn)度以辦理完段畢群98深%墻以上業(yè)主的入待住手續(xù)為準(zhǔn)，落每遲盼延付1達(dá)0杯天，超出凈利席潤部分的獎(jiǎng)勵(lì)容比例下闖調(diào)條1狼%喂。叨艦④限斑在完糖成忽“記凈利傭潤欠”杯指標(biāo)的前提下蟲，如果子公司線通過努力積極干爭(zhēng)取當(dāng)?shù)氐膬?yōu)廚惠政策，使項(xiàng)孫目稅費(fèi)與正常寺情況及同類項(xiàng)款目相比得到較業(yè)大減免的；或芬者子公司通過尼努力，使主要伶的成本科目實(shí)勒際發(fā)生額與考蛋核指標(biāo)及同類隱項(xiàng)目相比確有喜明顯下降的，蜻經(jīng)查證屬實(shí)，遮按減免或下降孟額的一定比例男給予獎(jiǎng)勵(lì)（但閣為此所產(chǎn)生的白招待公關(guān)等費(fèi)堵用應(yīng)計(jì)入成本土費(fèi)用總額，列衫入當(dāng)年的年度臥考核）沖。宵腰二等、語避年度經(jīng)營目標(biāo)產(chǎn)責(zé)任考塘核宋活以企業(yè)的每一圍個(gè)會(huì)計(jì)年度為裹期，根據(jù)項(xiàng)目法考核書的要求凈和確立的指標(biāo)有，還需要對(duì)子苗公司進(jìn)行年度萬考核。為建立翠科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)室制，強(qiáng)化激勵(lì)現(xiàn)手段，考核結(jié)蹈果與子公司的啞利益分配掛鉤隨。事業(yè)部責(zé)成洽子公司總經(jīng)理捆將本年度工資房總額中除按月姻發(fā)放以外的部糕分扣存（約覺占莖3竄0下～提40求%壩），然后在年燥終時(shí)根據(jù)考核則結(jié)果決定是否庸返還年薪及其鵲額度舉。扇吵年度經(jīng)營目標(biāo)闖由經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和擇綜合管理指標(biāo)秘兩部分組成，深滿景分擁10糊0窄分。其中經(jīng)濟(jì)缸指標(biāo)墊占換70帽%先，綜合管理指器標(biāo)稻占效30沸%宣。兩者的考核遣均實(shí)行百分制刪，在對(duì)每項(xiàng)指勁標(biāo)逐一考核評(píng)某分，累計(jì)所得紗分?jǐn)?shù)后乘以各金自權(quán)數(shù)即為該努公司當(dāng)年兩種嬸指標(biāo)考核的最愧終得分。年度普經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任傍考核分兩期進(jìn)攤行循：豬①榜中期預(yù)核：在灌第三季度對(duì)指到標(biāo)完成情況進(jìn)塞行中期審核枕；硬②某年度考核：次鈴年項(xiàng)1族月對(duì)指標(biāo)完成羞情況進(jìn)行年度催審核。獎(jiǎng)懲以練年度考核為準(zhǔn)邁。年度考核完股成后，由事業(yè)棗部牽頭成立的不目標(biāo)責(zé)任制考灣核領(lǐng)導(dǎo)小組根壟據(jù)財(cái)務(wù)內(nèi)審制攀度負(fù)責(zé)審核，梯并經(jīng)集團(tuán)總裁光簽署審核報(bào)告郵后，核發(fā)被扣濁存年薪杠。震階1衛(wèi)、矩負(fù)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)及考遵核蒼皮年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)粥主要包括銷售佩收入和管理費(fèi)慧用指標(biāo)。其中雪工資總額、招迫待費(fèi)兩項(xiàng)彈性纏較大的科目單湊獨(dú)列出。其他后的項(xiàng)目開發(fā)成艱本費(fèi)用列入綜孫合管理目標(biāo)作恥專項(xiàng)考核?？嘉鸷朔种档挠?jì)算滑方法是胸：很業(yè)①柄室成本費(fèi)用總額釋和成本費(fèi)用率寺采取雙向控制委、統(tǒng)配使用，敲可支配費(fèi)用隨監(jiān)收入增減而增忘減。如：某年卵的管理費(fèi)用指誰標(biāo)燥24柜5獻(xiàn)萬鞏元遺÷筒收入指邊標(biāo)炕620銳0念萬暮元和×100腰%破＝當(dāng)年的成本喂費(fèi)用材率災(zāi)3.95雷%迷，即每增額加叛10覽0維元的收入就能躬增顆加知3.9撇5父元的費(fèi)用。經(jīng)孔濟(jì)指標(biāo)徹以澡“超經(jīng)營收入為核驕心，成本控制篇為調(diào)節(jié)因?qū)⑺赜堋眰榭己朔种档拇乖瓌t僑。朱羽②慌蔽經(jīng)營收入的考輪核辦法為：以插各項(xiàng)實(shí)際完成描收入的數(shù)值除楚以各項(xiàng)核定指帖標(biāo)再乘以各項(xiàng)腸收入占總收入呆的權(quán)數(shù)，得出梅此項(xiàng)收入的考鵲核分值。經(jīng)營品收入考核值為限各項(xiàng)收入的考維核分值累加數(shù)跌。設(shè)定捕：句A豪i漲為實(shí)際收入柏；桌B塌i安為經(jīng)營指標(biāo)數(shù)厲，鍛i雙為權(quán)數(shù)，則經(jīng)舞營收入分值為龍：勝Σ頌Ai/Bi×蟲i×100拖%嫌。問擠③音我計(jì)算出經(jīng)營收貨入的考核分后反，以實(shí)際完成牲的經(jīng)營收入同（遙Σ肚A箏i敵）為基數(shù)乘以住核定的費(fèi)用率寶，得出實(shí)際完年成收入應(yīng)該控饞制的費(fèi)用（慚用狀β嘉表示），再將躺實(shí)際發(fā)生的費(fèi)損用（盈用店α子表示）除以實(shí)凍際完成收入應(yīng)鴿該控制的費(fèi)用舌（爸β玉），鏟以醫(yī)10乳0草減去，即為成厚本費(fèi)用指標(biāo)考降核得分。設(shè)定彈：表α悅為實(shí)際發(fā)生的餐費(fèi)用領(lǐng)，宅β笨為實(shí)際完成收顯入應(yīng)該控制的于費(fèi)用，則成本參費(fèi)用指標(biāo)考核史得值為斃：擊100條-漆α氏/宏β江×10慰0田。粱啊④牲嘉經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總梯分值為：傅［芹Σ此Ai/Bi×歌i×100賄%性＋銹（睡100摧-腿α盟/槍?duì)聻椤?0賠0庭）俯］畏×70%榨2脾、遵捕綜合管理目標(biāo)富及考好核及醒綜合管理目標(biāo)讀考核為：根據(jù)單子公司發(fā)展與鋪經(jīng)營情況，按狗滿很分你10醉0澤分設(shè)定各項(xiàng)管志理工作的內(nèi)容讓、分值與考核挑辦法，由集團(tuán)題事業(yè)部會(huì)同集甲團(tuán)相關(guān)職能部蔬門根據(jù)對(duì)子公便司的檢查記錄開進(jìn)行評(píng)分。其斬內(nèi)容主要有司：觸詢①耐裙項(xiàng)目工程進(jìn)度車：重要的進(jìn)度奮目標(biāo)，每項(xiàng)每描遲延若干天扣蘆一定的分?jǐn)?shù)身。上憤②涌遭財(cái)務(wù)管理：包棕括自主融資額閣不得低于多少喂、財(cái)務(wù)紀(jì)律、露預(yù)算編制與執(zhí)蝶行情況、前面餃所說的專項(xiàng)費(fèi)四用控制等等求。球繡③冤錦綜合管理：包翁括集團(tuán)勞動(dòng)人摧事制度執(zhí)行情肆況、員工培訓(xùn)陸、信息溝通、舟規(guī)劃設(shè)計(jì)和營貝銷方案等重大鵝事項(xiàng)的及時(shí)上盆報(bào)審批、合同棗管理、文件、惱車輛、檔案、促物資、保密等哄事項(xiàng)的管理等累等椒。湯叉④霧瞇安全管理：有你健全的安全管瓣理機(jī)構(gòu)與制度漠、不發(fā)生民事奪轉(zhuǎn)刑事案件和愚非正常死亡、越無重大職工人派身安全、盜竊借、火災(zāi)等事故寫。殘請(qǐng)⑤棚扔品牌建設(shè)：包旅括認(rèn)真執(zhí)行集乘團(tuán)墨的泉CI選S隙系統(tǒng)、爭(zhēng)創(chuàng)統(tǒng)麥一的集團(tuán)房產(chǎn)親品牌、業(yè)主投嘩訴率控制在一奧定數(shù)值以內(nèi)等灰等山；罰槍⑥溉子土地儲(chǔ)備：積浴極在項(xiàng)目所在投地和周邊進(jìn)行費(fèi)新項(xiàng)目的考察茶調(diào)研、爭(zhēng)取在訓(xùn)一定的時(shí)間內(nèi)搖有新的項(xiàng)目簽愿約使。兇已3蜜、賠旦獎(jiǎng)懲辦冠法晌悅①賄贈(zèng)總曾分威7呢0同分以下：原扣仔存年薪不予發(fā)笨還社。排掏②耐7向0榨～查9止0境分：得分每增門加棕1腥分，返蕉還更5虎%鏈原扣存年薪鞏。賺界③狀9享0綁分以上：全額卻發(fā)還被扣存年影薪并發(fā)放獎(jiǎng)金鞋，但獎(jiǎng)金在年卸終時(shí)不發(fā)放，腫而是根據(jù)項(xiàng)目愛經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任懇考核書的規(guī)定竹，在項(xiàng)目決算錄后統(tǒng)一考核發(fā)聰放呀。鑒餡三、經(jīng)營授駱權(quán)撒渠在現(xiàn)代企業(yè)管列理材的賢“錫委簡(jiǎn)托涂—捎代奏理味”急關(guān)系中，權(quán)力盈和責(zé)任應(yīng)該是衰對(duì)等的。因此候，集團(tuán)事業(yè)部花對(duì)下屬房地產(chǎn)讀子公司的管理蹲堅(jiān)汽持樓“視宏觀監(jiān)控、微倆觀放財(cái)開待”關(guān)的原則。簡(jiǎn)單廳地說，事業(yè)部格主要通過預(yù)算夏控制等手段加桑強(qiáng)宏觀監(jiān)控，掉但對(duì)被考核方魄的諸多微觀指遺標(biāo)不作具體考慨核。同時(shí)，對(duì)煩考核目標(biāo)的責(zé)漢任鼻人飛—字—斃子公司的總經(jīng)圖理賦予下列權(quán)瞧限屯：新老1秩、廢界擁有結(jié)合各自引實(shí)際情況制訂續(xù)年度、季度、草月度等各類經(jīng)萍營計(jì)劃及專項(xiàng)鑄促銷活動(dòng)、報(bào)鍵經(jīng)集團(tuán)審批同冠意后執(zhí)行，并犬要求集團(tuán)各相歲關(guān)職能部門給濤予配合的權(quán)力率。閥懸2啦、元民擁有授權(quán)經(jīng)營秒的子公司資產(chǎn)拴管理權(quán)和預(yù)算拌計(jì)劃內(nèi)資金的仔使用權(quán)（流動(dòng)豎資金的調(diào)度、雞公司制度明確紫規(guī)定未授權(quán)的送除外）暈。且奮3吉、糊達(dá)擁有子公司內(nèi)找部人事任免權(quán)描和調(diào)配權(quán)（由蹄集團(tuán)任免的人狹事及子公司間知調(diào)配的除外）震。陪仁4負(fù)、囑診擁有子公司內(nèi)窯部機(jī)構(gòu)設(shè)置、穴調(diào)整或撤并權(quán)熊。傅啄5垃、益文擁有對(duì)子公司珍內(nèi)部員工進(jìn)行歐考核、獎(jiǎng)懲和距經(jīng)濟(jì)分配的權(quán)寄力喘。綢潮6萄、短董擁有集團(tuán)各項(xiàng)辮規(guī)章制度及集外團(tuán)總裁授予的幕其它權(quán)力終。洋凳四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)墻的調(diào)瘦整弦組為確保經(jīng)營目線標(biāo)考核的嚴(yán)肅愈性和科學(xué)性，少目標(biāo)本身的設(shè)顆置應(yīng)該是剛性布的，考核期間王事業(yè)部對(duì)項(xiàng)