西安通宇大廈可行性報告

通宇大廈可行性研究報告目錄第一章項目開發(fā)背景第二章項目規(guī)劃現(xiàn)狀第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析第四章產(chǎn)品設計建議第五章營銷方案第六章開發(fā)進度第七章財務分析及評2第八章結論和建議第一章項目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個人為1445億元，比上年增長22.4%，個人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.6平方米，與國外發(fā)達國家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，比去年增長8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達7.38萬億元，比去年增長14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。在準備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉變。目前居民消費結構升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長貢獻了1.9-2.5個百分點。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅動力。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關專家預測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機構各項存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長4.93％。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設轉移，通過經(jīng)濟適用房建設的組織和管理，將這一定位轉化為現(xiàn)實的市場行為。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調整，滯銷局面得到了一定扭轉；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域寫字間的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預言，至少需要5年的消化時間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預測黨的“十六大”提出了全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標是，到2020年人均住房面積達到20-25㎡。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬㎡-12500萬㎡，平均每年有450萬㎡-650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：⊙市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。⊙宏觀調控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范?！炎≌_發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展?！迅拍畛醋魅找嫒狈κ袌觯M者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。⊙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術密集度要求越來越高?！验_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局?！逊康禺a(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降?！巡町惢偁帯€性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路?！严M者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉變亦為大勢所趨?！讯鄠€大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標比較指標1990年2001年2002年房地產(chǎn)投資1.86億元66.9億元180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級共200家市注冊企業(yè)600余家700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質國營占絕對主導地位28.8%為國營70%以上為民營商品房開發(fā)面積10萬m2銷售面積205.8萬m2銷售面積500萬m2個人購房所占比例不足10%93%95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章項目規(guī)劃概況2.1基本情況項目名稱：西寶花園-通宇大廈建設基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4㎡（9.56畝）總建筑面積：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096㎡層高：3-14層共12層酒店套房面積：8064㎡層高：15-22層共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室)地下停車場面積：4320㎡（地下停車場的設計依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：5.97（方案1）6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結構方案1序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計36264方案2序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計39864第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調研分析。3.1項目地塊價值分析西安市部分三星級酒店調查表酒店名稱標準間折扣價（元/㎡×天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250-280之間，基準價格為200元/㎡×天。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為50%。本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應的配套服務功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標，特別是以配套服務功能的經(jīng)營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理。住宅價值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4500元/㎡以上，名為住宅，實為商?。坏投似胀ㄗ≌瑸?500-2600元/㎡）。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。從以上調研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。第四章產(chǎn)品設計建議4.1綜合樓寫字間目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%酒店：按三星級標準設計樓層：15-22層，共8層客房總面積：8064㎡戶數(shù)：270戶型：戶型（㎡）功能套數(shù)樓層備注22-262單人床標準間241套15-21層1、均為使用面積；2、公攤比按75%計算。3、24-25層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。4、雙人床標準間設在15層不透光部分。20-221雙人床標準間12套15層40-50豪華標準間17套22層小計270套15-22層配套功能：功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注會議室大（1個）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同時容納200人中（2個）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-180㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。4.2.2方案2總面積：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-180㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復式4.2.3分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。4.2.4戶型設計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）4.3停車場⑴需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價300元/個×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738-693方案②的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積7630㎡停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡（土方、結構、防水等成本增加）出租效益68.8萬元/年租價300元/個×月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤-232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。⊙注：停車位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理：①綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。--------------------------------------------------------------------------------2004-8-1216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327店等級：地產(chǎn)新懶秀暢文章績：莊25源積分凍：董158棵門派：鐵血王牽朝松注冊：鉗2004-8及-9頭第和2超樓條------亞------浮------字------哄------終------馳------武------已------格------界------且------崖------騎--隱以下內(nèi)容只有鋸回復后才可以教瀏覽統(tǒng)第五章營銷方蘭案喝5.2么.扔項目經(jīng)營方案皂方拴案鞋A然寫字樓中留袋出間400扯0備㎡自用辦公，室其余寫字間出攻租；酒店自營猜；配套功能可均自營或內(nèi)部承永包或出租；住階宅只樓址4墻0硬戶按成本價內(nèi)快部銷售，其余作按市場價對外英銷售；停車場刮除酒店留援用遷5例7諸個，機動車位始留招出嘉1愁1俗個外，其題余莖10吊0愁個出租。版5.2.趁2于方意案蓋B綠寫字樓中留懲出乏400婚0壞㎡自用辦公，絨其余寫字間出循售；酒店自營上；配套功能可稍自營或內(nèi)部承漫包或出租；住確宅定樓謀4壟0壩戶按成本價內(nèi)吃部銷售，其余牌按市場價對外籠銷售；停車場饞除酒店留秤用開5邀7技個，機動車位逗留默出察1葡1饅個外，其余出紅售。韻5.剛3副價格定位：買項目銷售均價僅（錢元誘/哀㎡）出租均價速（鑒元階/飲㎡帶×陸月）可租售面考積（㎡）備注盼寫字冒間新520050民12096業(yè)酒店客四房希200酷/戚天冊7056椅配套功刮能制100161耕6壟不計會議室號停車彈場甩6柄萬奴元巴/但個腥300烤/查個窮10更0由個留住宅內(nèi)部銷閣售累273鑄0態(tài)（方恥案剛1拖）夫600派0藝只計土地成本家和建安成本口233運0蹤（方斥案菌2刊）富住宅公開銷慣售懇330012俊0偏0擦（方釘案煩1襲）息480量0榜（方拳案閃2婆）卻第六章開發(fā)進發(fā)度牛本項目在資金接充足的情況下懷，宜采用同步院開發(fā)策略，即儀綜合樓與住宅禮樓同步進行（革同步完工）?？￠_發(fā)周期估算鑰為球2穗年。此開發(fā)進認度作為本方案江經(jīng)濟核算的依偉據(jù)之一挨附哪表不1謹開發(fā)進度模擬歌表患第七章財務分瀉析及評價料7.阻1鉗項目總投資估記算冠項目的總投資獻包括土地費用傭、前期工程費育用、建設配套舉費、建筑安裝除工程費用、室痰外工程費、建躁設監(jiān)理費、建承設單位管理費統(tǒng)、預備費以及蜘建設期貸款利找息等項。伸A淘、土地費用付本項目占視地運9.5須6降畝，每箭畝業(yè)45喇0棚萬元，土地總襖價值艘為藝430浸2滅萬元。街B皇、前期工程費攏用包括工程勘旦察費、工程設腦計費、前期工笛程咨詢費等項歉費用。按建安襲成本廁的山2劃%蠻取費。鵝C赴、建設配套費廊用包括招投標歷費、市政設施堆配套費、消防決設施配套費、霞天然氣公網(wǎng)初弄裝費、抗震設納計審查費、定煉額編制管理費嘉、質量監(jiān)督費德、勞保統(tǒng)籌基貪金、新型墻體醫(yī)材料專項費用猴、思“繞結峰建淚”捧人防工程押金征、散裝水泥保雀證金、排污費掛、環(huán)衛(wèi)費、水伍增容費、電力原增容工程費等圓。按建安成本變的園10醉%凈取費。播D動、建筑安裝工背程費用剩根據(jù)相關建設階工程造價指標灘，結合本項目島實際情況，住奔宅樓嶼按佳130眼0少元葬/私㎡（方害案璃1教）云，稿150傻0匆元快/亞㎡（方鐵案準2口），綜合樓廁按千160例0港元除/黃㎡，寫字樓裝旱修叫按棕60振0鄙元扔/伶㎡，酒店及配棕套服務功能裝釣修燙按意100洽0沃元門/累㎡計算，本項棋目建筑安裝工行程總造價艘為玻847趣2端萬元（方諷案咳1湊）著，或916蛾8柿萬元（方據(jù)案資2于）。斤E殿、室外工程費鞭室外工程包括公小區(qū)道路、綠罰化及小區(qū)內(nèi)各手項構筑物等內(nèi)然容。根據(jù)本項愚目實際情況，吉按慰5意0目元獲/王㎡計算，本項傅目的室外工程撞費急為殘32車0煩萬元。侄F跳、工程建設監(jiān)棟理費描按建安工程總沈造價鹽的臘1變%漁計算，共計宇為克8理5掙萬元。麗G榴、建設單位管非理費極按前六項費用前之和各的筐2答%松計提。紋H卷、預備費透由于項目開發(fā)罵的可預見性較火強，預備費按姨建安成本號的只6打%著計提。圖I叫、建設期利息醫(yī)按本項目建設靠期二年，貸款我額塊1哲億元，每年貸害款騙500效0違萬元，年貸款織利佳率胖5給%槳計算，利息總逝額漠為巨50耽0丟萬元（每年廟為廊25犧0灣萬元）。圈K福、項目總投資槐估算蘆綜合以弱上切1題至倍1晌0湯項費用，本項上目總投資估算鑒為矩1548困7身萬元（方漢案擇1麥）誦，撞1634蟲2加（方瘡案碼2間）。海項目總投資估昨算表（方按案烏1催）茄費用名稱費用觸數(shù)量吃（萬元）宇1浴.尚土地費嗚用析4302哨2殿.剛前期費介用皺169骨3坦.惠建設配套壤費層847尋4搞.患建安工程費（喝含裝修費蓬）考8472味5懂.崗室外工程鍛費判320泰6賤.頭工程監(jiān)理問費臘85北7禍.乒管理衫費枯284講8犧.算預備跑費高508鬧9登.凱建設期財務費演用呆500成10折.稿總孩計楊15487申項目總投資估硬算表（方烘案嫌2蘿）糧費用名稱費用復數(shù)量慕（萬元）副1淋.柄土地費聯(lián)用趁4302修2暢.倆前期費扛用唉193樸3愚.除建設配套醫(yī)費蜓917灌4敲.礦建安工程費（猴含裝修費婆）鑄9168臘5皆.潛室外工程贈費行320青6濾.陷工程監(jiān)理聰費僻92晉7霉.成管理字費礎300幫8使.隸預備傳費躁550謎9攻.籍建設期財務費惹用療500種10廟.控總拖計攜16342殿7.勺2約財務評價覽方穴案蔑A+1任即住保宅催1瓦2鋪層盯4壩8租戶，寫字間全毯部出租（除自寒用部分外），邀酒店（及配套介功能）自營，紛停車場出粱租糊10撤0各個。辣7.2.1.磁1伶財務盈利能力斑動態(tài)分析必A罰、營業(yè)收入柳營業(yè)項目營業(yè)余收入（萬元）無計算依據(jù)磚住宅樓銷詞售醬179堤4錘內(nèi)部出撤售頂233鋼0愉元統(tǒng)/斧㎡，公開銷攪售種330酬0鏟元消/珍㎡狼寫字間出立租汽486厭/怨年呢90景%葡出租率叫；宜5妹0單元魔/允㎡妥酒店客房營業(yè)鍋收診入它972貌/身年園按削50帥%蘋的住房率，平挺均怪按撥2混床標準醉間習20枝0掘元似/討㎡祖×脖天右配套功能營業(yè)拐收撈入把335偉/廣年些20藝0海元饅/別㎡腹×場月，不含會議欲室狠停車場出防租育36焦/穿年冰30善0忠元荒/葉㎡樣×霉月悲×毒個政合旦計英1829吹/橡年未計住宅樓變銷售收洪入毯179附4坡萬元仁B舍、營業(yè)利潤（延未計建設成本左）廚營業(yè)項目營業(yè)腹利潤（萬元）道計算依據(jù)及說懶明艦住宅樓銷丹售伙179侮4善一次性收入率寫字間出把租灘486荒/經(jīng)年園90社%斑出租率；物業(yè)斜管理費用由住咽戶承擔，保平菠經(jīng)營；直酒店客房營業(yè)藝收戲入肆486塞/幣年自按猜50薦%喬的利潤率計算編配套功能營業(yè)增收穗入埋168李/均年抗按號50序%黎的利潤率計算化，不含會議室薪停車場出狀租冰36熔/柴年貫100曉%繞出租率撐合茶計愈1129擇/同年未計住宅樓畜銷售利馬潤訊179丹4刊萬元研利左息釘250250資250定歸還借款本金喉其他費湖用共250258穩(wěn)457厘現(xiàn)金凈流濾量皺6-7238景-6116棄D旬、投資回收期物估算：伸項目總投資的房回收期為擊（片15487-板179擠4伐）些÷密（賄1193-2忙5吵0胖）封=14.默5執(zhí)年。（假定貸憐款本暖金些14.寺5滴年后歸還，經(jīng)昂營期每年只支去付利息）維E谷、投資回報率蕉計算急按息5落0彎年經(jīng)營周期（棟不變價）計算扮，真[1192龍×防（醬50-12.江5味）朝+1794]策÷15487農(nóng)=300%許每年魔為炭300%÷5耕0=6%務.軋2掛盈虧平衡分析叫A驗、住宅銷售的吃平衡點是財[俗（禍15487-擋847柱2紗）別÷36264廟+1300]圣÷3300=體98%虎即出售穿掉慣98仗%慣的面積才可以轉達到盈虧平衡橋點。（其中假跪設內(nèi)部購買部以分除建安成本喂和土地成本外絡，其余費用全耳部攤入其他建魂筑）照B徑、酒店經(jīng)營的牌平衡點迫200×50亡%×50%÷朗200=25末%援即住房率達贈到頂25返%祝能夠保本經(jīng)營額。鮮C悄、寫字樓經(jīng)營平的平衡點震物業(yè)管理費穗按榜5辟元請/撲㎡捏×答月計算，保平禁點恐是琴5÷50=1劃0%違即出租率達隊到蠢10怕%蛙即可以保本經(jīng)背營。掀7.2.1.務3洗敏感性分析伶由于住宅樓公還開銷售在本方紋案中所占的比王例很小，因此蜻敏感性影響可視以忽略不計。召對于本方案影班響較大的是酒橡店住房率和寫披字樓出租率。尼變化因素變化斜幅度利潤（萬叼元）年投資利動潤蛛率贈(穩(wěn)%)擔基柔數(shù)螞011926到.0疾出租別率鏡+10%13叼766.9營+5%128飾46.4春-5%110港25.6貸-10%10識105.1搬方佳案疼A+2街即住味宅械1學8傳層便7領2翻戶，寫字間全糾部出租（除自拆用部分外），號酒店（及配套子功能）自營，以停車場出閘租耐10蠟0塞個。夢7.2.2.視1雅財務盈利能力打動態(tài)分析筑A獸、營業(yè)收入喉營業(yè)項目營業(yè)梢收入（萬元）貍計算依據(jù)禍住宅樓銷今售聞322撐2防內(nèi)部出啊售朽273父0浴元召/夠㎡，公開銷中售伴330爆0從元確/斃㎡域寫字間出狐租襖486量/膛年物5隙0菌元藍/柏㎡儉酒店客房營業(yè)掀收眨入戰(zhàn)972錄/薦年詢按牲50援%葵的住房率，平銀均土按哄2絡床標準搖間敗20渣0博元顧/除㎡路×沉天慚配套功能營業(yè)燦收違入殼335當/丹年圍20焦0忌元悅/媽㎡東×黃月，不含會議溪室飛停車場出趟租倆36脂/傲年睬30林0渾元錫/腥㎡稱×著月粥×扶個燈合嗎計軟1829孔/活年未計住宅樓宇銷售收桐入怎322憐2酷萬元帥B更、營業(yè)利潤（羅未計建設成本穴）規(guī)營業(yè)項目營業(yè)烈利潤（萬元）醬計算依據(jù)及說另明吩住宅樓銷雪售哲298也2遭一次性收入凳寫字間出敵租泳486界/苗年聯(lián)90徒%畢出租率；物業(yè)抖管理費用由住弟戶承擔，保平鈴經(jīng)營；蜘酒店客房營業(yè)俱收吧入乎486份/寨年鴨按逐50躺%性的利潤率計算捎配套功能營業(yè)降收辛入筐185雷/浪年急按謀50摧%再的利潤率計算傍，不含會議室訓停車場出超租鴨36年/梳年芝100闖%田出租率依合茂計燭119賓3閱年未計住宅樓遭銷售利關潤困322法2富萬元件C道、投資回收期備估算：地項目總投資的教回收期為突（替15487-寧322圓2餃）藍÷霸（削1193-2睛5撐0別）富=13.0賭2侮年。（假定貸儉款本虧金鳥13.0線2藏年后歸還，經(jīng)四營期每年只支冊付利息）加D字、投資回報率腫計算宜按斧5饒0貿(mào)年經(jīng)營周期（聲不變價）計算棋，卡[1193古×增（趕50-11.處5消9救）芹+3222]秧÷15487扒=310%砌每年姓為綿310%÷5肆0=6.2%匹7.2.2.莖2素盈虧平衡分析騎（略）酷7.2.2.示3嫩敏感性分析（嫁略）滋方飲案荷B+1搜即住托宅蹤1胡2關層踩4慘8王戶，寫字間全沾部出售（除自頌用部分外），鞭酒店（及配套鄰功能）自營，舒停車場出膛售穩(wěn)10嫂0遠個車位。魄7.2.3.品1宣財務盈利能力探動態(tài)分析游A奏、營業(yè)收入抓營業(yè)項目營業(yè)燦收入（萬元）橫計算依據(jù)襪住宅樓銷子售齒179錫4饞內(nèi)部出販售沫233餡0冶元棵/絹㎡，公開銷音售呢330盟0傭元哲/喉㎡敵寫字間出豈售染421052隸0沈0妖元奉/素㎡鬼酒店客房營業(yè)婦收描入駁972文/辟年戀按鏡50襖%糞的住房率，平夕均斃按進2還床標準貞間黑20吳0帳元克/件㎡斯×始天描配套功能營業(yè)墳收躁入躲335臥/魂年伸20重0重元區(qū)/撐㎡失×示月，不含會議逃室進停車場出嘴售染600亡6慌萬補元雄/姥個嘩合捎計勒1307醋/干年未計銷售收量入榨660椅4茅萬元何B涂、營業(yè)利潤（班未計建設成本晚）躲營業(yè)項目營業(yè)間利潤（萬元）哥計算依據(jù)及說磁明豎住宅樓銷肚售林179采4種一次性收入后寫字間出煤售字421尖0黨一次性收入伏酒店客房營業(yè)中收耗入誕486姑/攀年腫按訓50冷%星的利潤率計算何配套功能營業(yè)拖收剃入羨168遣/音年遼按霜50釘%燭的利潤率計算鋤，不含會議室壓停車場出載租壺100禿0盤一次性收入棵合寨計翅654魂/伙年未計住宅樓扶銷售利頂潤抱660漁4寬萬元概C陵、全部投資的該現(xiàn)金流量表單躍位：萬元蔑時間項無目留200320擾042005蟻現(xiàn)金流入量合磚計邁900048懇18-157蕩6身自有資金投亞入師1000慘主營業(yè)務收統(tǒng)入友300036百041307撓借入資繭金引5000刃現(xiàn)金流出量合輪計刺778677準01903簡土地費差用吼300013瓶02近前期費讓用未169紐建設配套伶費曾847搭建安工程唱費返300054苦72啞室外工程階費偵100220奪工程監(jiān)理墻費拔4045幕管理糞費驢130154紹利飼息假250250像250毅歸還借款本金沖其他費辣用吹250258哄653徒現(xiàn)金凈流沉量僵1214-2培883-24預79就D焦、投資回收期在估算：單位：化萬元水現(xiàn)金流量回收半額未回收額撥總投灰資川15487橡現(xiàn)金流入：析第一拼年英300030朗001248謙7科第二伏年裹360436瘡048883裳第三費年犧654654萄5229虹…瀉…頑654654蘋第十五奔年懷654654答381惱第十六湊年營654651博回收廚期幫=15齊+減（團381÷65天4訊）趴=15.片6闖年賢項目總投資的捕回收期筋為損15.賢6恨年。逗E肺、投資回報率眠按站5限0秩年經(jīng)營周期（財不變價）紋，攪[654問×揚（玻50-1積0勿）存+6604]著÷15487之=212%曲每年麗為陣212%÷5瓦0=4.2%婆.表2母盈虧平衡分析絡（略）衡7.2.3.志3撕敏感性分析雄本方案的敏感問性主要表現(xiàn)在慚住宅及寫字樓棟、停車場的價棒格及成本變動粱。（詳表略）受方術案贊B+2箏即住嶺宅暖1詞8喚層暢7無2象戶，寫字間全警部出售（除自娛用部分外），檢酒店（及配套唐功能）自營，炸停車場出黑售歸10產(chǎn)0騰個車位。倘7.2.4.鄉(xiāng)1愁財務盈利能力踩動態(tài)分析塔A訴、營業(yè)收入沃營業(yè)項目營業(yè)大收入（萬元）面計算依據(jù)贏住宅樓銷評售模322證2摟內(nèi)部出努售能233播0帖元撈/慰㎡，公開銷餓售痰330億0念元發(fā)/丟㎡清寫字間出臣售恰421052添0零0虧元戰(zhàn)/口㎡序酒店客房營業(yè)勒收淡入蠟972莊/敲年褲按裹50便%圖的住房率，平油均裙按吃2定床標準饞間亦20腸0劇元目/燭㎡煌×濾天患配套功能營業(yè)胳收蜂入凳335芹/樸年旗20黎0尚元堂/蛋㎡政×興月，不含會議壓室塌停車場出折售止600烘6傾萬潔元輝/償個門合翻計匆1307慰/何年未計銷售收哄入雀803坑2睜萬元卻B揮、營業(yè)利潤（臨未計建設成本舒）眠營業(yè)項目營業(yè)軌利潤（萬元）撫計算依據(jù)及說耽明欄住宅樓銷威售泛179史4肅一次性收入渡寫字間出呆售貧421央0澇一次性收入醒酒店客房營業(yè)醬收棍入暗486奮/牧年剃按芳50子%朱的利潤率計算銷配套功能