土地招拍掛的風(fēng)險(xiǎn)與防范

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招拍掛方式取得國(guó)有建設(shè)用地的

風(fēng)險(xiǎn)與防范

根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，國(guó)有建設(shè)用地的出讓一般采取招拍掛方式。我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓尋常采取掛牌方式。它是市、縣（市）國(guó)土資源局經(jīng)過(guò)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，在公告的期限和地點(diǎn)，在土地交易中心掛牌出讓?zhuān)ㄟ^(guò)競(jìng)價(jià)，將公告的竟標(biāo)地塊使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者，并由該土地使用權(quán)人按其竟價(jià)向國(guó)家支付土地出讓金的行為。

一、土地招拍掛過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)1、土地回收風(fēng)險(xiǎn)

鹿泉市土地儲(chǔ)存中心在回收國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)過(guò)程中發(fā)生的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

2、審批規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

掛牌交易的地塊是否經(jīng)過(guò)鹿泉市人民政府的批準(zhǔn)，且符合本年度國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。否則，不能進(jìn)入掛牌交易程序。

3、競(jìng)買(mǎi)地塊旁落風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，在掛牌出讓土地過(guò)程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是得不到竟買(mǎi)宗地，即競(jìng)買(mǎi)不成功。

4、競(jìng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

其他競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人雖得到了出讓宗地，但價(jià)格偏

1風(fēng)險(xiǎn)與防范

高

5、地上附著物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

地上附著物評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的高低往往對(duì)竟買(mǎi)人和附著物所有權(quán)人產(chǎn)生較大的影響。

二、為減小土地招拍掛過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)而采取的防范措施為保證煙草公司以較低的價(jià)格通過(guò)竟買(mǎi)得到竟標(biāo)地塊，可與土地行政主管部門(mén)及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)靈活溝通，采用“技術(shù)手段〞最大范圍的降低竟買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。

常見(jiàn)的限制條件有：

1、提高保證金繳納數(shù)額。只有繳納保證金后的竟買(mǎi)人才有權(quán)索取出讓地塊的詳細(xì)資料。

2、不允許自然人參與競(jìng)買(mǎi)。3、不允許聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。

4、對(duì)于空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)限制其參與竟買(mǎi)。國(guó)務(wù)院2023年18號(hào)文特別指出：“對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)，要限制其參與土地拍賣(mài)和新項(xiàng)目申報(bào)〞。

5、競(jìng)買(mǎi)人無(wú)拖欠地價(jià)款等不良記錄

6、土地成交后必需一次性付清土地出讓金。

7、有偽造公文、騙取用地犯罪行為記錄的法人，不具備竟買(mǎi)人資格。

8、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的競(jìng)買(mǎi)人，不具備竟買(mǎi)人資格。

2風(fēng)險(xiǎn)與防范

9、因競(jìng)買(mǎi)人原因造成土地閑置一年以上的法人，不允許參與

10、有違背出讓合同約定條件開(kāi)發(fā)利用土地行為的法人，不允許參與

11、有拖欠農(nóng)民工工資等不良記錄的法人，不允許參與。12、通過(guò)與建設(shè)規(guī)劃部門(mén)，土地行政主管部門(mén)協(xié)商，出讓人根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人的需求設(shè)定容積率、綠化率、公益用房等指標(biāo)。

除設(shè)定以上限制條件外，還可以采取合理措施，確保競(jìng)買(mǎi)成功，主要有：

1、土地儲(chǔ)存中心回收國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)時(shí)，暫不對(duì)地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。待競(jìng)買(mǎi)成功后，由中標(biāo)人與地上建筑物所有權(quán)人根據(jù)中標(biāo)結(jié)果，考慮是否提高地上附著物的評(píng)估價(jià)格。

2、在竟標(biāo)出讓環(huán)節(jié)，根據(jù)出讓方式，考慮是否采取求助于其他竟標(biāo)人。

以上方法僅是實(shí)際操