物業(yè)設(shè)施設(shè)備房缺陷管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)設(shè)施設(shè)備房缺陷管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了房屋、設(shè)備和公共設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“設(shè)備”）管理規(guī)范。2規(guī)范性引用文件3術(shù)語(yǔ)和定義4房屋：是人們?yōu)榫幼　⑥k公、經(jīng)營(yíng)、娛樂(lè)等目的而建造的建（構(gòu)）筑物。5設(shè)備：是房屋建筑物階段性設(shè)備的簡(jiǎn)稱，是物業(yè)正常使用的物質(zhì)基礎(chǔ)，是業(yè)主能正常工作、生活的物質(zhì)保障，主要包括電力拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。6公共設(shè)施：是在人們工作和生活場(chǎng)所里提供的美觀、舒適、方便、安全的附屬配置，包括圍墻、道路、車庫(kù)、休閑設(shè)施、綠化、園林景觀及外裝飾物，也包括房屋內(nèi)的門窗、樓道、天臺(tái)、大堂等。7維保：包括維修和保養(yǎng)兩層意思。維修指對(duì)房屋、設(shè)備和公共設(shè)施損壞后，通過(guò)修理或更換磨損件，調(diào)整精度，排除故障，使其恢復(fù)原使用價(jià)值和功能，是對(duì)損耗的彌補(bǔ)工作。保養(yǎng)指對(duì)房屋、設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、修繕和改進(jìn)，是一種減少損耗，延長(zhǎng)房屋、設(shè)備和公共設(shè)施的使用壽命，改進(jìn)功能的積極措施和滿足業(yè)主需求的改良活動(dòng)。8一級(jí)保養(yǎng)：對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。9二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。10中修工程：是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%?30%,周期3-5年。11大修工程：是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò)30%,周期6-10年。12設(shè)備更新和技術(shù)改造：是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。13事后維修（故障維修）：設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。14狀態(tài)維修：是指通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。15設(shè)備分級(jí)管理：根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為二級(jí)：I級(jí)設(shè)備：電梯、生活水泵、消防泵、噴淋泵、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、箱式變電站、低壓主配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、中央空調(diào)機(jī)組。II級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、排污泵、防盜（視頻、紅外和電網(wǎng)）監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、會(huì)議音響系統(tǒng)、交通道閘（含伸縮門）等。設(shè)備缺陷管理16設(shè)備運(yùn)行人員要全面掌握設(shè)備狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺，保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。.一類缺陷是緊急缺陷，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞，或造成嚴(yán)重影響的停電事故的缺陷均為一類缺陷。這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重，情況緊急，必須立即處理。此類缺陷工程部經(jīng)理應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，專職人員必須到現(xiàn)場(chǎng)配合班組處理。.二類缺陷是重要缺陷，這類缺陷設(shè)備尚運(yùn)行，但情況嚴(yán)重，已影響設(shè)備運(yùn)行，不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行的需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故的可能性，威脅安全運(yùn)行。此類缺陷應(yīng)及時(shí)安排，組織消缺。并向工程部匯報(bào)，專職人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)配合