論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制

論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制摘要：商品房價格持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關(guān)注。針對這一社會熱點(diǎn)問題，本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，較為詳細(xì)地論述了房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，即土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，公建配套設(shè)施費(fèi)用，銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)等。從土地供應(yīng)價格，政府行政性收費(fèi)，市政公共設(shè)施分?jǐn)?，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，信貸政策，物價水平等方面分析影響房地產(chǎn)開發(fā)成本增大的主要因素，重點(diǎn)揭示商品房價格上漲與其開發(fā)成本不斷增加緊密相關(guān)。在上述基礎(chǔ)上，提出通過政府部門和內(nèi)部管理兩個方面來進(jìn)行成本控制。即通過控制土地供應(yīng)總量，降低地價；清理不合理行政收費(fèi)；合理分?jǐn)偸姓苍O(shè)施費(fèi)用；降低稅收負(fù)擔(dān)；拓寬融資渠道；保持物價穩(wěn)定的外部手段，以及強(qiáng)化合同管理、擇選監(jiān)理單位；做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、控制建安成本、降低貸款利息的內(nèi)部管理實(shí)施成本的控制，以達(dá)到真正有效實(shí)現(xiàn)平抑商品房價格過高之目的。關(guān)鍵詞：開發(fā)成本合理利潤成本控制近幾年來，隨著福利分房制度的結(jié)束，商品房便成為眾人矚目的焦點(diǎn)。它不僅與人們的生活息息相關(guān)，并且成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農(nóng)民進(jìn)城帶來的“自動型”需求，使得房價在短短幾年內(nèi)，一路攀升。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關(guān)注的重點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)正處于一個發(fā)展的熱潮中，供求兩旺。購房一族、炒房一族在許多城市不同程度的出現(xiàn)，以及商品房開發(fā)過程中本身的成本也在不斷上漲，從而造成房價的居高不下。國家為了密切掌握房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，譬如發(fā)布了緊縮房地產(chǎn)信貸的央行121號文件，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性投資和消費(fèi)，繼而達(dá)到控制房價不斷上漲的目的。然而國家通過宏觀調(diào)控來抑制房價上漲的手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是非常不利的，為了保持利潤率，企業(yè)只能通過采取降低成本的手段來維持合理的利潤空間。一、房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成與其他行業(yè)不同，有其特殊性。成本包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等。1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過土地拍賣取得以后，土地費(fèi)用已達(dá)到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認(rèn)為，土地的價格決定了房價。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，測繪費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)項(xiàng)目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用約占成本的10%。4、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。5、公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，居委會，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店，銀行，超市等）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電所，車庫等室外工程。6、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及專設(shè)機(jī)構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品或提供老物等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品在銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)，展覽費(fèi)，代銷手續(xù)費(fèi)，銷售服務(wù)費(fèi)，樣品房裝修費(fèi)，銷售人員的工資、獎金、差旅費(fèi)等。它在成本構(gòu)成中的比例越來越大，現(xiàn)在的開發(fā)商普遍請用專業(yè)的營銷公司來銷售樓盤，勢必費(fèi)用會加大。7、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險費(fèi)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，審計(jì)費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小。8、財務(wù)費(fèi)用統(tǒng)房地產(chǎn)因開發(fā)碼周期長，需要效投資數(shù)額大，優(yōu)因此必須借助妄銀行的信貸資寶金，在開發(fā)經(jīng)豐營過程中通過景借貸籌集資金疤而應(yīng)支付給金幅融機(jī)構(gòu)的利息如也成為開發(fā)成輕本一個重要組游成部分。它的勤大小與所開發(fā)錄項(xiàng)目的大小、句融資額度的多貧少有密切關(guān)系妖，所以占成本競構(gòu)成比例相對顯不穩(wěn)定。9、稅費(fèi)先稅費(fèi)包含兩部她分：一部分是小稅收，與房地哥產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有炎關(guān)的稅收包括設(shè)營業(yè)稅，城市窗維護(hù)建設(shè)稅和會教育費(fèi)附加，辟房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)舟土地使用稅，墨耕地占有稅，堵土地增值稅，諷契稅，企業(yè)所芬得稅，印花稅據(jù)，外商投資企效業(yè)和外國企業(yè)點(diǎn)所得稅等；另絕一部分是行政潔性費(fèi)用，主要亦由地方政府和需各級行政主管捎部門向房地產(chǎn)元開發(fā)企業(yè)收取桿的費(fèi)用，項(xiàng)目裁繁多且不規(guī)范炊。包括諸如征火地管理費(fèi)，商爐品房交易管理敬費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施腦配套費(fèi)，人防醉費(fèi)，煤氣水電膨增容費(fèi)，開發(fā)競管理費(fèi)等。便二、房地產(chǎn)價讀格居高不下的示影響因素錢1能、土地供應(yīng)價萌格上升屬據(jù)統(tǒng)計(jì)，懂從柔200筑3份年二季度開始爬，全國很多地哲區(qū)土地交易價著格持續(xù)保持較紛高上漲幅度，甚于伍200棗2爪年統(tǒng)計(jì)相比上勻漲噴5.4診%壟。土地價格上留漲主要是市場利需求趨旺，部墨分地區(qū)調(diào)整土鋼地基準(zhǔn)地價，需很多地區(qū)在土激地交易中主要棟采用招標(biāo)，拍穴賣方式造成。淘以蘇州為例，筋在均屬于南門旺地區(qū)的同一相凡鄰地置段標(biāo)200盆1權(quán)年初取得土地爆每畝約槽需福12貴1雀萬元，按容積夢率毛為串1.鈔4暗計(jì)算，樓面地陡價匙為坊129匪2娛元驟/盤每平方米。借到著200蒸3顫年切7暑月則愚需日25蝕9搞萬元計(jì)算，按誠容積率臘為把1.燈7蠢計(jì)算樓面地價禁為耕228敵2彩元惑/叉每平方米，。躺漲幅之大令人委吃驚。同一地圣段因地價上漲震，開發(fā)成本每疤平方米就梨從鼓129怎2倡元上漲到晌了杠228沖2豆元，漲幅玉達(dá)南77牧%菠。輪從確200醋3濾年四季度開始訊，國土資源部次對建設(shè)用地進(jìn)昆行清理整頓，雙各地方政府抓椒緊土地儲備。完這些措施的施霸行，使建設(shè)用瞎地更趨緊張。趕房地產(chǎn)圈地?zé)嶙愠辈坏纯s相對反更趨高漲，禽地價更是一路蒙上漲。許多人癥看到炒地炒樓銅有利可圖便投望身其中，形成間新的需求，使尚土地供應(yīng)壓力礙更大，造成惡牛性循環(huán)。缺政府壟斷土地軟的一級市場，灘而土地的供應(yīng)瓜量決定市場冷薦熱和房價高低東。地方政府在廣土地市場上的濾調(diào)控力度和水良平，決定了房株地產(chǎn)市場的發(fā)春展態(tài)勢。作為朝成本轉(zhuǎn)嫁對象角，地價的上漲栽，最終由消費(fèi)口者埋單。抖2許、政府行政性伍收費(fèi)項(xiàng)目繁多核，費(fèi)用偏重甜導(dǎo)致房價居高錘不下的原因之收一，房地產(chǎn)開晝發(fā)企業(yè)承擔(dān)的罪行政性收費(fèi)過勇重。從各級政轉(zhuǎn)府對房地產(chǎn)的脾收費(fèi)項(xiàng)目看，殲不但繁多而且孟混亂。雖鵲然垮199爺5凍，與199業(yè)6叨年國家計(jì)委和趣財政部聯(lián)合發(fā)蓬文，后經(jīng)國務(wù)征院批準(zhǔn)雖然相取消包了柴4悶8粘項(xiàng)不合理收費(fèi)昌項(xiàng)目，但房地罪產(chǎn)企業(yè)仍然面境對沉重的行政卻收費(fèi)。房下面是蘇州市蒼收費(fèi)項(xiàng)目一覽妄表賽項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)咽大配套鍬費(fèi)抬10皇5小元痰/M圍2旋人防芒費(fèi)句5擴(kuò)6泥元奔/M2庸教育附加鎖費(fèi)暖10-2伐0婆元譜/M濤2某有線電視預(yù)置純費(fèi)涼10-1擦2妄元江/M2惜檔案管理炕費(fèi)痛1.蹈2敢元校/M岸2嫌質(zhì)監(jiān)墨費(fèi)嗎2.5-捕4將元明/M2勵標(biāo)底編制靜費(fèi)棍2.唯1朋元笛/M叨2宅煤氣開發(fā)建設(shè)虹費(fèi)擁290艷0炊元戴/趨戶局散裝水泥專項(xiàng)團(tuán)押持金厲3煌元己/M幟2再白蟻防治先費(fèi)音0.7-2.慌3哪元富/M2倆工程質(zhì)量監(jiān)督洗費(fèi)壞3芝元玻/M絞2貓規(guī)劃管理略費(fèi)橡1較元梁/M2飄上表并沒有列絕全我市行政性塊收費(fèi)項(xiàng)目，但碼從上表中還是梯可以看出，僅國各種收費(fèi)，每造建筑平方米就診達(dá)體23柜0卷元。此外，還深有招標(biāo)管理費(fèi)減、公正費(fèi)、安群監(jiān)費(fèi)、渣土處土置費(fèi)、道路保獵結(jié)費(fèi)、市政監(jiān)愿理費(fèi)等等品種旋繁多。休3代、市政公共設(shè)蓄施由開發(fā)企業(yè)害承擔(dān)，加大企歪業(yè)成本開支歇房地產(chǎn)開發(fā)企維業(yè)不但要承擔(dān)烘房屋建設(shè)任務(wù)柔，還要承擔(dān)諸載如道路，自來停水，污水，電糟力，電信，綠球化等的建設(shè)費(fèi)私用，而且甚至?xí)x要承擔(dān)諸如學(xué)餓校，幼兒園，嚇醫(yī)院，派出所底等各種非盈利柴性的公用設(shè)施繁。這些本應(yīng)由單政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)領(lǐng)目移嫁由開發(fā)叔企業(yè)負(fù)責(zé)，在飾加重成本開支逃的同時，無形刺增加了消費(fèi)者與的負(fù)擔(dān)。很多鼠公用設(shè)施不但夸要繳納配套增淹容費(fèi)，還要承瘡擔(dān)相關(guān)的建安頸，設(shè)備費(fèi)用。崖這些配套設(shè)施進(jìn)的投入，房地闊產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為做實(shí)現(xiàn)贏利目的浪，只有通過提捷高商品房售價衣的方式以確保搞投資的回收。北4志、房地產(chǎn)開發(fā)臘企業(yè)稅賦偏重殼房地產(chǎn)開發(fā)企橫業(yè)按收入額滔的拔5競%式交納營業(yè)稅，望按營業(yè)稅渣的驕7選%盞交納城建稅，抖按營業(yè)稅鹽的蛛4冠%袍交納教育費(fèi)附榮加，按實(shí)現(xiàn)利民潤總額烘的前33點(diǎn)%錯交納企業(yè)所得漢稅，堆按絨0.怖3蒙—神1趙0角元標(biāo)濾準(zhǔn)所/M屠2櫻交納城鎮(zhèn)土地悲稅，按房產(chǎn)余三值漢的華1.2繞%秧交納房產(chǎn)稅，預(yù)按營業(yè)收入帆的姓1.0低%柴預(yù)征土地增值咽稅，按土地交度易額活的炸4綿%黃交納土地契稅股，還有諸如印齊花稅，耕地占丙用費(fèi)，車船使活用稅種，按這亡些稅種綜合計(jì)槽算，企業(yè)稅收大負(fù)擔(dān)可達(dá)雖到戲15減%憐左右。況且，壁現(xiàn)在稅務(wù)部門贏對房地產(chǎn)業(yè)的密稅收采取預(yù)征仿的政策，即稅堂收不是從房屋生竣工交付，并直開具銷售發(fā)票左起征收，而是姐從收到預(yù)收房塵款之日起就開侮始征收。例如就：預(yù)收黨到工10痰0為萬元房款，就據(jù)必須毛將透11.8破0黎萬元先交稅，屈剩伯下涉88.2竊0柏萬元才能用于牛工程的開發(fā)建鞏設(shè)。具體比例厲為營業(yè)稅及城洞建、教育附阻加丑5.55項(xiàng)%島；土地增值肉稅拍1.0表%閑；瘋按西15掃%鉤的利潤率預(yù)交州企業(yè)所得橫稅升4.95%(銜15%*33爛%=4.95捏%達(dá))夫；物價調(diào)節(jié)基渾金、糧食調(diào)節(jié)棉基金、防洪基伸金傘0.3基%存，合紗計(jì)甘11.80掙%抗。雖然說依法均納稅是每個企查業(yè)應(yīng)盡的社會繪責(zé)任，但交納秩時間提前，稅仔收偏高，負(fù)擔(dān)恒加重。企業(yè)要墾保證合理的利芝潤，唯一有效都途徑就是提高友房屋售價。缸5蛙、融資渠道相表對薄弱，貸款株利率居高不下銀200油4篩年洽1徑0蹦月相2項(xiàng)9患日某起，中國人民摩銀行再次調(diào)整帆貸款利率，目掩前，企業(yè)承擔(dān)退貸款利率仍要乓高出同期存款蔽利率蜻的漢2.陪5繳倍以上，下面拐是企業(yè)貸款利房率一覽表多貸款期限基準(zhǔn)崇利率浮動標(biāo)準(zhǔn)瞇6叮個蹈月森—紅—桿1香年咸5.58缺%訪最高可上朱浮逗70%剛1夕年茅—浴—尾2殘年場5.76給%歐最高可上水浮躬70%緩3撫年毀—悟—遷5棵年盯5.85煮%獸最高可上智浮特70%增從上表可以看籌出，企業(yè)最低刮貸款年利率激是公5.31市%樸，而房地產(chǎn)企揭業(yè)一般享受不織到基準(zhǔn)利率，獻(xiàn)至少上穩(wěn)浮悼10顆%仆，即達(dá)到年利沾率腔6.138旦%占，最高貸款年及利率可密達(dá)扮9.027胸%銜。房地產(chǎn)開發(fā)炎企業(yè)一般具有角項(xiàng)目運(yùn)作周期填長，資金集中肯投入并且量大誤，投資回收周晴期相對偏長的乳特點(diǎn)，對銀行回信貸資金的依屆賴十分嚴(yán)重。余按安1端0胞萬平方米居住菠小區(qū)計(jì)算，前叫期購地，交配靜套費(fèi)，辦開工致手續(xù)所需啟動電資金以蘇州市椅為例約邪需呈1800浸0鷹萬符元捐—貨—騙2200細(xì)0爸萬元，按目前其商品房預(yù)售管測理辦法規(guī)定，水只有交齊土地錦出讓備金勸,撲取得土地證、踏建設(shè)用地規(guī)劃副許可證、建設(shè)扶工程規(guī)劃許可孩證、建筑工程捏施工許可證，蘭即所謂晉的清“座四秘證森”陵齊全，同時企獨(dú)業(yè)自有資金要柿達(dá)到項(xiàng)目總投臥資額汪的告35獅%皮，銀行才可發(fā)耍放項(xiàng)目貸款。喪并且多層建筑短要主體完工，乏高層、小高層彈建筑達(dá)奇到瞎30帳%才以上的形象進(jìn)千度，方可取得就房屋預(yù)售許可誦證，才可預(yù)售憂。按央行規(guī)定購，商品房只有柴達(dá)到主體封頂垂才可發(fā)放按揭熄貸款。這些規(guī)垂定雖然可避免見一定的風(fēng)險，煙但對絕大多數(shù)國流動資金不足寺的房開企業(yè)，英只能是自古華差山一條俯路厭—訪—肢貸款。按上面衰所需啟動資金范計(jì)算企業(yè)應(yīng)承室但貸款利息每榆年駕達(dá)排110限0請萬擁元餓—挨—逗135墳0柳萬元，按項(xiàng)目虛周布期伐3楊年計(jì)算，每平暮方米成本利息碎費(fèi)用將達(dá)慈到乎33陶0蠻元矛—慢—喇40腿5士元。如果銷售臣不暢，企業(yè)更描將是雪上加霜茅，利息費(fèi)用更遮不可預(yù)測。熊5泡、建材價格波悼動，帶動建安熱成本提高斗建筑所需原材椒料中鋼材，水儉泥，木材三大鏡材所占比重最赤大，近幾年來度價格均有大幅蜓度上漲，以鋼級材為例，建筑蠟需要最多的螺事紋鋼和各種線陶材，今年的價歷格較去年平均心漲幅達(dá)懲近挨70超0牙元，有的最多粥每噸漲幅寧達(dá)鈔100使0排多元，建材價愉格的上漲，直中接影響了建安宏成本提高，如鏈果說幾年前建員安造價普通住衫宅扎在飄65憂0?！?5肝0痰元市/M督2小之間，那么現(xiàn)港在的框架鋼混桃結(jié)構(gòu)住宅可其達(dá)泰95獅0疤—崗135停0概元護(hù)/M糞2計(jì)之間，漲幅每倉平方米達(dá)材到嫁30余0隔元。蕉我們從房地產(chǎn)饞開發(fā)成本的構(gòu)缸成分析，成本找的發(fā)生是一個布過程，涉及到美了前期策劃、蘭規(guī)劃、設(shè)計(jì)、鏡施工、銷售等蹈開發(fā)全過程環(huán)雖節(jié)，以及外部裙環(huán)境的重大影諷響。因此，房羨地產(chǎn)開發(fā)的成掉本控制，就是抓要在項(xiàng)目開發(fā)參的全過程中，孔對全部成本構(gòu)嘴成要素進(jìn)行規(guī)潑劃、控制，從屯而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利匆潤最大化。倘三、如何有效循地控制房地產(chǎn)尤開發(fā)中的成本規(guī)（一）通過政逗府部門來控制毫開發(fā)成本稻1同、強(qiáng)化土地供告應(yīng)管理，控制搏土地供應(yīng)總量笑，降低地價醬（比1握）規(guī)范控制建鈔設(shè)用地協(xié)議出首讓范圍，全面峰推行經(jīng)營性土侄地使用權(quán)出讓姜的招標(biāo)，拍賣碌，掛牌制度。墻在全國范圍內(nèi)加建立統(tǒng)一，開界放，競爭有序終的土地市場，料并且逐步要使喊行政性配置方邪式從經(jīng)營性土規(guī)地領(lǐng)域退出。昂土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓梅方式只會導(dǎo)致賓不公平競爭，智容易出現(xiàn)黑箱熄操作，引發(fā)腐快敗和國有資產(chǎn)季流失。腰（走2蒼）加強(qiáng)政府調(diào)固控，力求土地知供需總量平衡片。土地供應(yīng)量史不足，價格就棵一定會上漲。寧適量的供應(yīng)維劑持動態(tài)平衡，戲使土地價格平愛穩(wěn)上漲，甚至掉維持相對平衡加的價格，避免嘗因總量不足導(dǎo)盯致炒地之風(fēng)盛掌行，地價狂漲技。功（警3株）逐步建立強(qiáng)伯制性退出機(jī)制嶺，避免因土地激供應(yīng)方式招拍體掛后，因受資劑金規(guī)模限制，露而使大量土地蘇集中到少數(shù)資牛金實(shí)力雄厚的蝴開發(fā)商手中，夕以便其囤積居乎奇。政府應(yīng)當(dāng)害明確規(guī)定對超標(biāo)過規(guī)定期限而曉未進(jìn)行開魔發(fā)的土地在進(jìn)隔行合理性補(bǔ)償后后要強(qiáng)制性收章回，以保持足旗量的用地規(guī)模譽(yù)，來平抑過高桶的地價。望2喇、加大對房地愛產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)憶環(huán)節(jié)不合理收洋費(fèi)的清理力度霞各級地方政府裙應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國負(fù)家已出臺的各各項(xiàng)清理收費(fèi)政懇策，對房地產(chǎn)翁開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域膛和消費(fèi)環(huán)節(jié)的架各項(xiàng)不合理收曾費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行竊全面清理整頓喊。對國家已明加令禁止的收費(fèi)誘項(xiàng)目，不能再厭繼續(xù)征收和變炊相征收。對現(xiàn)厭有收費(fèi)項(xiàng)目，睜適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)扯標(biāo)準(zhǔn)，對可收佳可不受的項(xiàng)目嗎予以停收，以謀利降低開發(fā)建溪設(shè)成本，減輕匹購房者負(fù)擔(dān)。斤3體、完善市政配桌套，履行政府炊職責(zé)，合理分職攤城市公共設(shè)徒施費(fèi)用引對應(yīng)有政府負(fù)盯擔(dān)的市政配套考設(shè)施，政府應(yīng)盜切實(shí)負(fù)起責(zé)任巡。不能再通過滔變相方式繼續(xù)討轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商悶頭上，對確需痰應(yīng)由開發(fā)商承慈擔(dān)的市政配套訊設(shè)施，適當(dāng)降易低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，壇并引進(jìn)競爭機(jī)城制，避免壟斷毯性經(jīng)營加重開訪發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。帝4掩、適當(dāng)降低稅請收負(fù)擔(dān)端依法納稅是每經(jīng)個企業(yè)應(yīng)盡的項(xiàng)義務(wù)，適當(dāng)?shù)臑┒愂照撸瑫憣δ骋恍袠I(yè)的拘健康發(fā)展起到違積極促進(jìn)作用丘。房地產(chǎn)行業(yè)墊也不例外。政倚府對房地產(chǎn)行潮業(yè)的稅收政策歪可適當(dāng)降低，再如適當(dāng)降低企蔑業(yè)營業(yè)稅和所忙得稅稅率及改惑變征收方式，餐并可減免部分桃小稅種，如契把稅等。這對降澇低房地產(chǎn)業(yè)成松本開支，平抑戲過高的房價，桿促進(jìn)居民住房蘿消費(fèi)將起事半怪功倍的效力。混5偏、開拓金融業(yè)持務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)懂活力，降低利搜息費(fèi)用祥房地產(chǎn)業(yè)離開斧金融業(yè)的支持服和配合，將會吼寸步難行。房亂地產(chǎn)行業(yè)普遍忙存在融資渠道班單一，利率水傘平較高，貨幣鴉供應(yīng)過緊的狀頃況。真正完善丈的房地產(chǎn)融資筒體系必須是兩睜條腿走路，一燕是間接融資，陪依靠銀行；二坐是直接融資，喊通過股票市場吧、債券市場、貿(mào)基金、信托等飄渠道。因此，釀積極推行金融摘機(jī)制改革，適兼當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)騎輔以支持，如忘發(fā)行住房投資軌基金，企業(yè)債臘券，降低房地綢產(chǎn)企業(yè)股票上壁市門檻，適當(dāng)嗽放寬對房地產(chǎn)捉開發(fā)企業(yè)信貸否要求，增加信塘貸規(guī)模，降低橋中長期貸款利竊率水平等。也距只有通過拓寬心房地產(chǎn)企業(yè)融釣資渠道，才可甜以降低資金成條本，分散和降班低金融風(fēng)險。攪6責(zé)、充分發(fā)揮政判府職能，加強(qiáng)念市場宏觀調(diào)控緞力度，維持物輔價平穩(wěn)亦加強(qiáng)宏觀調(diào)控呀是任何實(shí)行市近場經(jīng)濟(jì)的國家版維持物價平穩(wěn)牙必選之道，政稠府通過利率調(diào)衰整和控制貨幣陽發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)筐濟(jì)運(yùn)行，抑制胡通貨膨脹和維報持物價穩(wěn)定。李通過市場這個幣無形之手，優(yōu)錫化建材產(chǎn)業(yè)配損置，特別是鋼止鐵、水泥等對暫房地產(chǎn)開發(fā)息載息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)研予以重點(diǎn)關(guān)注維，使其既保證透具有適當(dāng)生產(chǎn)就規(guī)模，又具有智一定競爭格局敞，并可適當(dāng)放麥寬進(jìn)出口相關(guān)卸政策，確保價受格維持合理水幕平，保持建材滾市場的健康發(fā)震展。穩(wěn)定的物急價水平不但可碌以降低建材價諸格，而且最終吧導(dǎo)致降低房屋粗建安成本。跌（二）通過內(nèi)攔部管理，在開拖發(fā)的全過程中出嚴(yán)格控制成本塊1睜、以合同管理此為手段，加強(qiáng)巴成本控制部房地產(chǎn)開發(fā)過練程中的投資支戒出存在于開發(fā)蒙過程中的各個乎環(huán)節(jié)，大部分輪是通過各種各眠樣的合同、協(xié)掉議為依據(jù)支付晴的。如何讓這降些費(fèi)用支出得飄到有效的控制奔，一個重要的害途徑就是合同怒管理。像開發(fā)企業(yè)的各世個部門按職責(zé)名都有簽訂合同報或協(xié)議的權(quán)利添，如拆遷安置襯的合同由拆遷適部門辦理，規(guī)擔(dān)劃設(shè)計(jì)合同由肉規(guī)劃設(shè)計(jì)部門歌簽訂，工程施揉工階段的合同到、協(xié)議由工程仙管理部門簽訂戒，廣告策劃合噸同由銷售部門皆簽訂。因此，晶作為投資企業(yè)剝要制定必要的幫合同審查、會做簽批準(zhǔn)制度，驕把所有經(jīng)濟(jì)行研為納入合同管伶理，保證合同映或協(xié)議簽訂的汪質(zhì)量，維護(hù)企舊業(yè)的利益，所慕有的合同協(xié)議慕要按內(nèi)容統(tǒng)一燭編號，分類歸統(tǒng)檔，便于管理首和查閱，在付渡款時完全按照查合同內(nèi)容進(jìn)行俘支付。德2霧、通過招標(biāo)選舒擇監(jiān)理單位以好的監(jiān)理隊(duì)伍析不僅可以把好貸工程質(zhì)量關(guān)，隸而且可以幫助茂業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)沸效益關(guān)，控制乘工程成本的支允出。開發(fā)商在必確定監(jiān)理單位瀉時應(yīng)進(jìn)行公開弓招標(biāo)，選擇三柏家以上的監(jiān)理陪單位進(jìn)行投標(biāo)身報價，從中選醒出監(jiān)理費(fèi)用低瓣、技術(shù)力量強(qiáng)選、業(yè)績好、信尿譽(yù)高的監(jiān)理單逢位來進(jìn)行監(jiān)理失。在辦理工程掃洽商時要有監(jiān)劑理人員簽字才符能生效，對洽怨商內(nèi)容在技術(shù)午上是否可行、檢經(jīng)濟(jì)上是否合樂理都有發(fā)言權(quán)區(qū)。蓋3逝、做好規(guī)劃設(shè)許計(jì)階段的成本尾控制涉控制建設(shè)工程調(diào)成本，首先應(yīng)薪從設(shè)計(jì)開始，翅因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工痕程項(xiàng)目付諸實(shí)堆施的龍頭，是醬工程建設(shè)的靈室魂，是控制基齡本建設(shè)投資規(guī)盞模，提高經(jīng)濟(jì)丹效益的關(guān)鍵。姨設(shè)計(jì)階段對投寺資的影響程度辟達(dá)胃7義0茫％懂—亭9筒0丙％。設(shè)計(jì)階段康工作水平的標(biāo)譜低，設(shè)計(jì)質(zhì)量塞的高低，不僅跡影響到施工階默段投資的多少謝，而且也影響科到項(xiàng)目建成投薯產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效肚益的高低。規(guī)乓劃設(shè)計(jì)的考慮魂，要圍繞商品喘住宅銷售的市雜場和利潤的大話小來研究，如笑高層、多層的更比例要合理，獅容積率高，設(shè)斥計(jì)平面組合好擺，將會使產(chǎn)品噴銷售好，從而芹經(jīng)濟(jì)效益也高作。因而要保證狼設(shè)計(jì)的質(zhì)量，揀盡量減少施工杏期間的洽惑商變更，就必任須采取有力措蒙施，切實(shí)加強(qiáng)溜設(shè)計(jì)階段的工亂程成本管理。夾其措施，主要蘋是以下幾個方瘋面：跳（節(jié)1閑）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階馳段的經(jīng)濟(jì)論證冬設(shè)計(jì)階段是工裝程建設(shè)的重要渾環(huán)節(jié)，它決定據(jù)整個工程項(xiàng)目堤的規(guī)模、建筑過方案、結(jié)構(gòu)方階案。設(shè)計(jì)方案乖優(yōu)化與否，直廈接影響著工程嫌總造價，影響打著工程建設(shè)的板綜合效益。在蔑方案比較時，略可以采用成寫本登—范—撤效益分析方法鑄，在滿足工程塊結(jié)構(gòu)以及使用議功能的前提下借，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指喝標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方爬案。設(shè)計(jì)單位決在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分著析中應(yīng)大力開閘展價值工程方味法的應(yīng)用。價均值工程是分析逗產(chǎn)品功能和成舊本的關(guān)系，力炭求以最低的產(chǎn)飄品壽命周期成嶼本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的抓必要功能的一如種有組織的活虛動和管理方法芒，以獲得最佳各綜合效益。示（搖2妹）實(shí)行限額設(shè)騙計(jì)樣所謂限額設(shè)恨計(jì)，就是按照什批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任疲務(wù)書和投資估浪算，在保證功秋能要求的前提費(fèi)下，控制初步寫設(shè)計(jì)以及按照瞞批準(zhǔn)的初步設(shè)姨計(jì)總概算，控李制施工圖設(shè)計(jì)味。同時，各專規(guī)業(yè)在保證達(dá)到藝使用功能的前辰提下，按分配答的投資額控制熊設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控尋制設(shè)計(jì)中不合文理的設(shè)計(jì)變更晶，保證工程竣座工結(jié)算不突破適總投資額。限圓額設(shè)計(jì)并不是的一味考慮節(jié)約娃投資，也決不羅是簡單地將投晃資砍一刀，而廢是包含了尊重項(xiàng)科學(xué)，尊重事溪實(shí)，實(shí)事求是昂，精心設(shè)計(jì)和查保證設(shè)計(jì)科學(xué)砌性的實(shí)際內(nèi)容腐。投資分解和饞工程量控制是借實(shí)行限額設(shè)計(jì)顫的有效途徑和域主要方法。顧（泊3義）實(shí)行工程造塊價和設(shè)計(jì)方案趕相結(jié)合的設(shè)計(jì)丘招標(biāo)方法披目前，建筑行常業(yè)引進(jìn)了競爭獲機(jī)制，普遍實(shí)蛛行了招投標(biāo)制冬。設(shè)計(jì)的招投蠶標(biāo)制對提高設(shè)龍計(jì)水平，促進(jìn)錄良性競爭起到紡了很好的作用腹。推行工程造森價和設(shè)計(jì)方案波相結(jié)合的設(shè)計(jì)喬招標(biāo)方法，可岡以促使設(shè)計(jì)單押位和設(shè)計(jì)人員串不僅在建筑造濱型、使用功能艷上動腦筋，而茂且要在如何降閥低工程造價上旁下功夫。一個絡(luò)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方心案。既要建筑慈造型美觀，又猾要造價合理，板從而保證建設(shè)所單位的經(jīng)濟(jì)利已益。笑（販4培）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)衫出圖前的審核譽(yù)工作續(xù)加強(qiáng)出圖前的潑審核工作，將鄙工程變更的發(fā)秤生盡量控制在泉施工之前。從篇設(shè)計(jì)階段所設(shè)插計(jì)的成果來看居，設(shè)計(jì)方案的三不足或缺陷加刃以克服時，所親花費(fèi)的代價最普小，可取得的遞效果最好。在震設(shè)計(jì)出圖前加憑強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙桶的審核管理工遠(yuǎn)作，以求得提摟高設(shè)計(jì)質(zhì)量，盛避免將設(shè)計(jì)的競不足帶到施工眨階段，減少不編必要的浪費(fèi)。激4罵、嚴(yán)格控制建悠安成本，降低晨工程造價泊在目前的施工泳過程中，質(zhì)量妹監(jiān)督、進(jìn)度控虜制機(jī)制已經(jīng)比射較完善，但成訓(xùn)本控制工作恰梳恰是施工管理你中的薄弱環(huán)節(jié)超。由于成本控艱制工作做的不象到位，工程雖旗能按期保質(zhì)完欺成，但一算賬捉就是不盈利或泥盈利較低，未久能達(dá)到預(yù)期的侄收益。刷（逃1啦）嚴(yán)格進(jìn)行工嫌程招標(biāo)，控制做新開工程的造懲價巴通過招投標(biāo)選束擇信譽(yù)高、工疑期短、技術(shù)力外量強(qiáng)、施工質(zhì)趨量好、造價適煉中的施工隊(duì)伍卷。建設(shè)單位簽硬訂承包合同是搖個關(guān)鍵，要把案主要內(nèi)容在合賭同中予以明確失。要根據(jù)建筑猶市場行情、建芒筑業(yè)的一般慣果例和有關(guān)規(guī)范需，就施工中可割能產(chǎn)生職責(zé)不艷清、互相扯皮短、影響造價、毫延誤工期等因助素進(jìn)行事先約捎定，經(jīng)法律形標(biāo)式確定下來，華確保雙方的按搜約履行。讀（擠2遷）合理安排施釘工順序，減少凡臨時費(fèi)用暢在組織住宅小才區(qū)的施工，安段排開工計(jì)劃時掉，要考慮到附姨屬配套及大、距小市政工程能宮否與住宅工程播同步進(jìn)行，盡但量不發(fā)生臨時節(jié)供水、供電、儉供熱的費(fèi)用，陶并減少二次施靈工造成的人力昏、物力、財力漂的浪費(fèi)。在建礦設(shè)小區(qū)道路前龍，即可進(jìn)行各棟類管道的鋪設(shè)炸，減少二次開絹挖，避免施工亭企業(yè)因現(xiàn)場施雙工的原因向開璃發(fā)企業(yè)索賠，拒從而降低成本泉。積（翠3嘗）建立工程變爪更制度，降低支工程成本曬工程變更是編滾制預(yù)算增減賬要的依據(jù)，是施先工企業(yè)在中標(biāo)勾后提高造價，粘增加收入的主練要手段，作為壟監(jiān)理工程師要株加強(qiáng)工程洽商辭的管理，防止桌不正當(dāng)?shù)乃髻r味，建立規(guī)范的途變更制度是非做常必要的。變撕更管理制度的混內(nèi)容要確定工羊程、規(guī)劃、預(yù)郊算合同等有關(guān)餓部門在簽辦工箏程洽商時的責(zé)蘿任，分工必須爪明確，權(quán)力不戶宜過分集中。犁簽辦變更要注自意以下問題：泡第一，施工前淋應(yīng)嚴(yán)格審圖，籮盡量少改動，犬少辦洽商，減列少造價增加的唇幅度；死第二，結(jié)算時改要特別注意減簡賬洽商，防止硬施工企業(yè)漏報拴；房第三，變更應(yīng)響先辦，有了手廈續(xù)后再施工。趕在工程施工中乓，工程人員往款往考慮工程進(jìn)皇度，先按變更格的情況施工，狐然后再補(bǔ)洽商掩手續(xù)。這樣做削的弊病往往是涉有的隱蔽工程夾，做完之后無炮法核實(shí)，工作懼中出現(xiàn)被動。澆如果工程進(jìn)度缺要求緊，也要?dú)W變更和施工同誓步進(jìn)行，增、肺減賬及時審，奔避免無法核實(shí)跟的情況發(fā)生，準(zhǔn)引起雙方不必割要的爭議。納第四，變更內(nèi)速容既要滿足工尼程施工及使用只功能需要，又背要考慮經(jīng)濟(jì)合繁理和投資節(jié)約內(nèi)。凡是因施工樂企業(yè)出于施工刮方便簽辦的變田更增帳，原則條上不予補(bǔ)償。瘦并應(yīng)在洽商中膀予以注明。盯（件4哨）嚴(yán)格控制材艱料、設(shè)備價格鬧作好市場價格夏的管理工作，喝掌握價格的變郵動趨勢，特別鳳是大宗材料設(shè)饒備訂貨，應(yīng)貨軌比三家，在滿坑足施工的前提尺下，把握好訂掃貨的時機(jī)。同槍樣的材料設(shè)備激，由于產(chǎn)地檔喬次不同，價格類相差很遠(yuǎn)，就蘿是同樣品牌的寶設(shè)備由于銷售笛代理級別不同稅，價格也有差拔別。要樹立成釣本意識，形成饅控制成本機(jī)制霜。借材料設(shè)備費(fèi)在到工程的建安造專價中約巖占宣7繳0嫂％，有的工程陽還會更高，因野此材料設(shè)備費(fèi)之應(yīng)是建安成本鑼控制中的重點(diǎn)槍。凡施工企業(yè)舞自行采購的材堆料，重點(diǎn)是對蠻指導(dǎo)價的材料酒控制，可以采動取限價的手段訊進(jìn)行控制。材歷料限價的原則毅，一是明確加旬工訂貨的責(zé)任醬者是施工單位誦，業(yè)主與監(jiān)理縱工程師適當(dāng)參佳與，參與的目揚(yáng)的是控制材料欺的采購價格，惰但不能包辦代呼替；二是可以窯推薦廠家但不上指定廠家；三壩是監(jiān)督材料的笨質(zhì)量；四是在穿保證質(zhì)量的前滔提下合理限價急。這種材料限