商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段28個成本優(yōu)化點

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段28個成本優(yōu)化點一、前期規(guī)劃1.產(chǎn)品組合實施原理：根據(jù)不同的產(chǎn)品組合，追求土地的價值最大化和項目的利潤最大化。優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期七對眼睛的工作成果，綜合確定規(guī)劃設(shè)計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。2.成熟產(chǎn)品選用實施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本。成熟產(chǎn)品的大量使用是未來的一個發(fā)展方向。優(yōu)化原則：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產(chǎn)品。3.建筑體形實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復(fù)雜程度直接影響建筑物結(jié)構(gòu)成本高低，同時建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響。優(yōu)化原則：高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；地層建筑盡量形體簡單；考慮抗震及成本要求。4.土方工程實施原理：外運及外購?fù)练皆陧椖繉嵤┻^程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，且為隱性成本，對客戶并無直接價值體現(xiàn)，應(yīng)盡可能減少土方外運及外購量。優(yōu)化原則：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。5.山地建筑實施原理：山地建筑的處理較為復(fù)雜，因地制宜是最好的選擇。優(yōu)化原則：(1)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；(2)山地建筑贈送的地下室面積應(yīng)根據(jù)地形設(shè)計而不完全按營銷要求。6.合理確定組團大小實施原理：組團大小對成本的影響要點是：（1）每個組團一般需要1-2個出入口；（2）每個組團均有圍墻；（3）每個組團均要考慮消防要求；（4）每個組團出入口均需配備專門安全管理與設(shè)施?，F(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。優(yōu)化原則：合理確定組團規(guī)模，避免組團規(guī)模過??；相對集中布置出入口。7.路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔實施原理：道路（包括基層和面層）造價遠(yuǎn)高于同等面積軟景造價，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設(shè)計應(yīng)充分考慮客戶的需求。8.優(yōu)化出入口布置實施原理：每設(shè)置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應(yīng)設(shè)備費用，并且此類費用將長期發(fā)生，同時也會帶來一定安全隱患問題。優(yōu)化原則：滿足消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下，應(yīng)盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。9.布置消防分區(qū)實施原理：消防設(shè)計規(guī)范中有對消防分區(qū)的明確要求，各消防分區(qū)之間的消防設(shè)備有明確要求。一般而言應(yīng)盡量最大限度的布置消防分區(qū)，并使其布置的消防分區(qū)的面積盡量為其整數(shù)倍。優(yōu)化原則：(1)在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)；(2)布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別。10.控制地下室面積實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室面積。二、路網(wǎng)工程11.道路寬度實施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設(shè)用地、節(jié)約成本開支的作用。優(yōu)化原則：（1）在滿足消防與交通流量的前提下，適當(dāng)?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設(shè)用地。（2）注意雙車行道設(shè)置與單車行道設(shè)置，單車行道較車行道節(jié)約占地；（3）通過設(shè)置單車行道會車區(qū)，可以有效地滿足消防驗收需要。12.給水管的選擇實施原理：壓力等級越高的管材造價越高，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，不同區(qū)間管道適當(dāng)選擇不同的壓力等級。優(yōu)化原則：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟合理性排序為；PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。13.排水管的選擇實施原理：合理進(jìn)行施工組織設(shè)計，減少人工土方開挖量，減少土方倒運量。優(yōu)化原則：排水管排序為；規(guī)格500以內(nèi)；UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型（Ⅱ級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴(yán)控14.檢查井設(shè)計實施原理：室外排水是由管道系統(tǒng)和檢查井系統(tǒng)組成，檢查井系統(tǒng)的成本優(yōu)化應(yīng)從井的數(shù)量、井的規(guī)格、井的深度以及井蓋等幾方面入手。井太多也會影響美觀和行車方便。優(yōu)化原則：避免設(shè)計盲目統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型，并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量。15.管網(wǎng)埋深與井深實施原理：排水系統(tǒng)中一般來說管網(wǎng)與井的深度越深，相應(yīng)的土方工程量和建造造價都會增加。優(yōu)化原則：減少管網(wǎng)埋深與井深。16.優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度實施原理：管網(wǎng)的長度直接關(guān)系其造價，管道走向設(shè)計的系統(tǒng)性則決定了管道的長度優(yōu)化原則：優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。三、單體設(shè)計1.建筑層高實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加米，單層建筑成本增加2％左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響。鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計經(jīng)濟性的最終檢驗指標(biāo)，采用限額設(shè)計能有效地對設(shè)計院的設(shè)計工作進(jìn)行約束。優(yōu)化原則：無特殊情況，層高采用米。2.結(jié)構(gòu)設(shè)計實施原理：在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，結(jié)構(gòu)荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對其做要求，設(shè)計院通常取值偏于保守，對其經(jīng)濟性考慮較少。常用的鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同樣的構(gòu)件使用不同的鋼材其經(jīng)濟性不同，應(yīng)該對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構(gòu)件進(jìn)行匹配。優(yōu)化原則：向設(shè)計院下發(fā)設(shè)計限額，跟進(jìn)設(shè)計參數(shù)。3.防火墻設(shè)置實施原理：專業(yè)的消防防火墻造價昂貴，規(guī)范上允許利用建筑墻體作為防火墻。優(yōu)化原則：盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。4.減少沉降縫設(shè)置實施原理：每設(shè)置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側(cè)也要增加柱、墻及基礎(chǔ)的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。優(yōu)化原則：在符合設(shè)計規(guī)范的情況下，減少沉降縫設(shè)置。5.控制地下室層高實施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設(shè)備放置的需要，另一方面應(yīng)考慮機械車位設(shè)置的可能性。優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層高。6.減少地下室層數(shù)實施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標(biāo)高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化，能在兩（一）層地下室內(nèi)解決三（二）層地下室的停車要求，無疑應(yīng)減少地下室層數(shù)。優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層數(shù)。7.簡化地下室排水實施原理：地下室內(nèi)排水通過建筑找坡實現(xiàn)，將地面水收集到排水溝。由于地下室面積較大，建筑找坡需進(jìn)行大量混凝土澆注，費用昂貴。能否取消建筑找坡層？優(yōu)化原則：通過結(jié)構(gòu)找坡8.優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計中應(yīng)予以關(guān)注。優(yōu)化原則：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層9.優(yōu)化設(shè)備層實施原理：設(shè)備層往往容易被忽視，設(shè)計中的保守和浪費情況也較為普遍，結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化中不應(yīng)忽略對設(shè)備層的優(yōu)化。優(yōu)化原則：優(yōu)化設(shè)備層。10.簡化屋頂造型實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異，如何對比選型應(yīng)予考慮。優(yōu)化原則：既有經(jīng)濟性的比選又滿足建筑的要求。11.優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件實施原理：合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素質(zhì)，繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。優(yōu)化原則：精減過度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏。12.鋁合金門窗實施原理：同樣面積的門窗造價遠(yuǎn)高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。優(yōu)化原則：通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗墻比；避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)的費用很高。在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開啟形式設(shè)計需要考慮風(fēng)壓作用。根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑）、項目產(chǎn)品定位、建設(shè)期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。慎重選擇非標(biāo)門窗系統(tǒng)，減少開模費用。13.欄桿欄板實施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬。因此，一方面應(yīng)根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應(yīng)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿，提高采購效率并降低成本。優(yōu)化原則：（1）盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿；（2）欄桿、欄板檔次規(guī)范化；（3）兼顧后期的維護(hù)費用。14.外墻裝飾實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構(gòu)件、陶制品）等。一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌，萬科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子；建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護(hù)成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。優(yōu)化原則：多方面比較，實現(xiàn)價值最大化。15.部品及材料選擇（百葉、玻璃雨棚）實施原理：實用性與美觀性相結(jié)合優(yōu)化原則：（1）減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設(shè)計，室外防腐木的應(yīng)用，減少后期的維護(hù)成本；（2）欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿足強度和剛度即可（需注意節(jié)點構(gòu)造設(shè)計），間距滿足安全和遮擋要求即可；（3）玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構(gòu)成，一般需通過受力計算進(jìn)行設(shè)計。支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作用。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質(zhì)與厚度，另一方面則要簡化支撐系統(tǒng)。16.金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化實施原理：金屬構(gòu)件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調(diào)百葉、小院門等，金屬構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化不僅能夠減少設(shè)計、招標(biāo)次數(shù)，體現(xiàn)規(guī)模效益，還有利于性價比較高的金屬構(gòu)件的定型。優(yōu)化原則：金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化。17.鋼構(gòu)件的處理實施原理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所（室內(nèi)外），分別采用不同的防腐處理。優(yōu)化原則：室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅＋靜電噴涂或熱鍍鋅＋普通噴涂。四、景觀工程18.景觀方案實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內(nèi)容之一。在景觀工程中的幾個重要法則是：（1）硬景成本比軟景高得多；（2）景觀中花錢多并不一定效果好；（3）絕大多數(shù)的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好；（4）景觀中的軟硬景比例是重要的指標(biāo)；（5）水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護(hù)管理費用高的缺點。優(yōu)化原則：對景觀設(shè)計的優(yōu)化決不能簡單化---怎么省錢怎么來；更多的要與設(shè)計銷售在溝通中與效果的把握中達(dá)到共識。另需關(guān)注細(xì)節(jié)，會有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）。19.景觀標(biāo)準(zhǔn)做法實施原理：擁有多年經(jīng)驗的累計，萬科有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法，以避免在后期的各項目設(shè)計中出現(xiàn)不同的設(shè)計方案，增加優(yōu)化工作量。優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標(biāo)準(zhǔn)做法表（如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊）及相應(yīng)價格表。20.控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形實施原理：景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構(gòu)筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產(chǎn)生不利影響。優(yōu)化原則：控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形。五、配套工程21.泳池設(shè)備選型實施原理：泳池設(shè)計成本控制要點為：嚴(yán)格按照流量、過濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設(shè)備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設(shè)備。優(yōu)化原則：兼顧后期的運營成本。22.智能化方案規(guī)劃比選實施原理：智能化的設(shè)計方案決定了智能化工程的成本，采用符合項目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)約智能化工程的成本。優(yōu)化原則：以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計方案（如，封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。23.圍墻設(shè)計分層次實施原理：小區(qū)內(nèi)圍墻主要包括組團圍墻、小區(qū)圍墻與公建（例如學(xué)校）圍墻，組團圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。圍墻的造價按不同的設(shè)計檔次差別可達(dá)數(shù)倍之多。優(yōu)化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實用性。24.配套面積的控制實施原理：同一項目，建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數(shù)以千萬計的。而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點。優(yōu)化原則：（1）會所面積優(yōu)化；（2）學(xué)校面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化；（4）架空層面積優(yōu)化。25.停車方式實施原理：同樣一塊停車面積內(nèi)，科學(xué)地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設(shè)計所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。同樣，從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。優(yōu)化原則：（1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；（2）車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮26.配電設(shè)備布置實施原理：配電設(shè)備的布置影響到配電房的設(shè)計以及配電房面積。優(yōu)化原則：（1）測算配電設(shè)備分期布置與合并布置的經(jīng)濟性；（2）所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。27.開閉所選址實施原理：開閉所是所有電纜的出口，其位置直接決定了所用電纜的長度。在電纜價格高昂的