物業(yè)設施設備臺帳的建立

物業(yè)設施設備臺帳的建立第1頁/共29頁

保持設備完好、保障設備“安全、可靠、經濟、合理”的運行、符合環(huán)保要求、追求設備壽命周期費用的最經濟、延長設備自然壽命，實現(xiàn)設備資產的保值等。設施設備管理的目標要求第2頁/共29頁

物業(yè)設施臺帳就是以建筑物為單位，從建筑物所配套的設施的70年使用壽命的目標管理出發(fā)，是從設施的使用、維護及維修直至到它的報廢處理全過程的最有價值的數(shù)據記錄，是若干年后多代技術管理人員的設施管理過程中所需求的最快、最直接、最有效的數(shù)據資料的反映。什么是物業(yè)設施臺帳？第3頁/共29頁

建立物業(yè)設施臺帳是為了掌握樓宇建筑配套的設備設施的種類、數(shù)量、基本性能參數(shù)和設備使用的長期運行情況及變更記錄等，便于對設備系統(tǒng)進行長久性專業(yè)化的管理。物業(yè)臺帳的作用第4頁/共29頁物業(yè)設施設備的分類物業(yè)設施設備的分類第5頁/共29頁土木建筑設施系統(tǒng)給排水系統(tǒng)供配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)通風空調系統(tǒng)弱電系統(tǒng)人防系統(tǒng)防雷系統(tǒng)設施設備系統(tǒng)分類燃氣系統(tǒng)第6頁/共29頁一、土木建筑設施系統(tǒng)

※房屋本體：地下室、架空層、大堂、內廳、樓層走廊、樓梯及扶手、各類井道、門窗、外墻、幕墻、雨棚、屋面、附屬用房、門牌等。※道路系統(tǒng)：道路路面、塊狀地面、人行道及道樁、標識系統(tǒng)等附屬設施?！彝鈴V場：地面、健身器材、休閑設施等?！鶊@林綠化：樹木、綠籬、草坪、小品、水系、園林建筑、提示牌等?！渌O施：圍墻、大門、游泳池、網球場、籃球場、門球場、宣傳廣告設施等；第7頁/共29頁供配電系統(tǒng)配電子系統(tǒng)供電子系統(tǒng)照明子系統(tǒng)二、供配電系統(tǒng)第8頁/共29頁供配電系統(tǒng)的子系統(tǒng)

※供電子系統(tǒng)：變壓器、發(fā)電機、各類廂柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）接地接零系統(tǒng)。※配電子系統(tǒng)：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）及各類廂體?！彰髯酉到y(tǒng)：

戶外的燈光：路燈、草坪燈、地燈、高桿燈、彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；

室內的燈光：大廳、過廊、樓梯、停車場、各類場所、舞臺燈光設備以及紫外線燈、警示燈或臨時需求電光源等。第9頁/共29頁給排水系統(tǒng)給水子系統(tǒng)污水處理子系統(tǒng)排水子系統(tǒng)三、給排水系統(tǒng)第10頁/共29頁給排水系統(tǒng)的子系統(tǒng)：

※給水子系統(tǒng)

a.升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；

b.給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；

c.管網。

※排污子系統(tǒng)

a.抽升設備（污水泵、雨水泵、及其配套電氣控制）b.衛(wèi)生器具（大小便器、洗手盆）

c.排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）

d.通氣系統(tǒng)（通風設備及其電氣控制）※污水處理子系統(tǒng)

污水池、化糞池、隔油池及隔油井第11頁/共29頁消防系統(tǒng)報警子系統(tǒng)防火分區(qū)子系統(tǒng)滅火子系統(tǒng)安全疏散子系統(tǒng)四、消防系統(tǒng)第12頁/共29頁報警子系統(tǒng)：

a.火災報警控制器；

b.火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）；

c.模塊。

e.手動火災報警按鈕

f.警鈴

g.輔助指示裝置

h.隔離器i.消防緊急電話

j.電梯回降控制系統(tǒng)

k.停非消防電裝置

l.應急廣播設備第13頁/共29頁滅火子系統(tǒng)

a.自動噴淋滅火系統(tǒng)

①噴淋泵②濕式報警閥③水流指示器、檢修閥④噴淋頭⑤監(jiān)控閥⑥壓力繼電器⑦水力警鈴⑧延遲器⑨試驗及泄漏裝置⑩管網及閥門⑾壓力表

b.消火栓子系統(tǒng)

①消防水泵②穩(wěn)壓泵③氣壓罐④消火栓

⑤接合器⑥消防水箱⑦管網及閥門⑧壓力表

c.氣體滅火

①容器②瓶頭閥③釋放閥④噴嘴

⑤配管⑥檢測控制器⑦失重裝置

d.泡沫滅火

e.滅火器具

①粉末滅火器②其他滅火器具第14頁/共29頁防火分區(qū)子系統(tǒng)

a.風機（正壓送風機、排煙風機）

b.風道

c.送、排風閥、余壓閥

d.防火卷簾、防火門（含閉門器）

e.防煙垂壁

f.控制系統(tǒng)

安全疏散子系統(tǒng)

a.疏散指示燈

b.應急照明第15頁/共29頁機房部分轎廂部分井道部分層站部分曳引子系統(tǒng)導向子系統(tǒng)轎廂子系統(tǒng)門子系統(tǒng)平衡子系統(tǒng)電力拖動子系統(tǒng)電氣控制子系統(tǒng)安全保護子系統(tǒng)電梯系統(tǒng)五、電梯系統(tǒng)第16頁/共29頁電梯八大子系統(tǒng)：1.電力拖動系統(tǒng)：曳引電動機，供電系統(tǒng)，速度反饋裝置，電動機調速裝置等。2.電氣控制系統(tǒng)：操縱裝置，位置顯示裝置，控制屏(柜)，平層裝置，選層器等。3.安全保護系統(tǒng)：限速器，安全鉗，緩沖器，端站保護裝置。4.曳引系統(tǒng):曳引機、曳引鋼絲繩，導向輪，反繩輪。5.導向系統(tǒng)：導軌，導靴和導軌架。6.轎廂：轎廂架、轎廂體。7.門系統(tǒng)：轎廂門，層門，開門機，門鎖裝置。8.重量平衡系統(tǒng)：對重和重量補償裝置。第17頁/共29頁六、通風空調系統(tǒng)

※空調冷熱源及水系統(tǒng)：主機、水泵、冷卻塔、熱交換器、水處理器、主計量器等。※末端設備及風系統(tǒng)：通風換氣機、軸流風機、風幕機（按型號統(tǒng)計主參、數(shù)量、）、排風機（含風機箱）?！琅艧熂巴L系統(tǒng)：送排風管道、管井、防火閥、門開關設備、送、排風機等?！詣涌刂葡到y(tǒng)：操作控制主機等。第18頁/共29頁弱電系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)樓宇對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁系統(tǒng)七、弱電系統(tǒng)電視系統(tǒng)電話系統(tǒng)寬帶網絡系統(tǒng)第19頁/共29頁八、人防系統(tǒng)

主要有人防門、活絡門、風機、各類閥、過濾設施等九、防雷系統(tǒng)

主要有外部防雷裝置（1.接閃器2.引下線3.接地裝置）和內部防雷裝置

十、燃氣系統(tǒng)

由專業(yè)公司負責第20頁/共29頁一、設備統(tǒng)計設備統(tǒng)計時應包含以下內容：

設備名稱、安裝位置、數(shù)量、當前狀態(tài)、型號、生產廠家、出廠編號、技術參數(shù)、供應商、出廠日期、安裝日期、接管日期、始用日期、維保單位或責任人（部門）等物業(yè)臺帳的建立第21頁/共29頁二、將統(tǒng)計結果填入設備清單：填入設備清單時應先確定相應設備對應系統(tǒng)的設備分類，將統(tǒng)計的設備信息按照設備分類填入設備清單；填入設備清單時應按照以下原則按順序填寫設備：系統(tǒng)中應由主設備向末端設備填寫同一種設備應由低樓層向高樓層填寫第22頁/共29頁三、按設備清單順序給設備編碼設備設施編號分層編號，第一層表示項目名稱，第二層表示設備設施一級分類，第三層表示設備設施二級或三級分類中的終端設備，第四層表示設備設施的實際使用編號，前三級編號根據公司規(guī)定，第四級由各管理處或子公司對應設備設施編制。第23頁/共29頁1、各項目應對重大的、重要的設備建立單機檔案，形式為設備登記卡，建立的注意以下原則：A、以機組為單位B、大型附件對應主機另立檔案C、小型附件歸入主機一體建檔設備登記卡的建立第24頁/共29頁各系統(tǒng)重要設備舉例：供配電系統(tǒng)：高壓配電柜、變壓器、配電房低壓配電柜、電容柜等電梯：所有垂直梯、扶梯、擦窗機給排水：生活水泵及其控制系統(tǒng)等暖通系統(tǒng)：冷水機組、空調水泵、冷卻塔、鍋爐、板式熱交換器、空調通風機組等消防系統(tǒng)：火災報警控制器、消防水泵、防排煙風機弱電系統(tǒng)：硬盤錄像機、對講主機、道閘主機等房屋本體：幕墻第25頁/共29頁2、填寫設備登記卡的主要內容設備的基本資料主要規(guī)格及技術參數(shù)主要零配件安裝記錄（摘要）驗收記錄（摘要）保養(yǎng)要求（摘要）保養(yǎng)記錄大中修記錄第26頁/共