房地產(chǎn)3月社融及居民信貸數(shù)據(jù)點評：從去杠桿到穩(wěn)杠桿

行業(yè)報告|行業(yè)點評請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明1房地產(chǎn)3月，社融存量359.0萬億，同比10.3%，新增社融53800億元，同比多增7235億同比多增7235億元，正向貢獻因素主要包括：1)人民幣貸款新增39502億元，同比多增7211億元；2)未承兌銀行匯票新增1790億元，同比多增1503億元。信貸的同比多增的主要貢獻因素是信貸，而信貸的改善是多方位的(包括居民戶、企事業(yè)單位信貸改善)。比多增2246億元(2月為同比多增4129億元)；居民中長期貸款新增6348億元，同比多增2613億元(2月為同比多增1322億元)。居民短期、中長期信貸全面復(fù)蘇，擴張規(guī)模、同比多增幅度相近。居民中長期貸款與購房按揭貸款緊密相關(guān)，可作為觀測商品房銷售的重要指標。從定性角度來看，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)的走勢呈現(xiàn)明顯的相關(guān)性。從定量數(shù)為0.6224，居民中長期貸款與商品住宅銷售額同比數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)為0.5781；2)最近24個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.6503、0.6392；3)最近36個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7712、0.7710；4)最近48個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7371、0.7435；5)最近60個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7286、0.7354。3月居民中長期貸款新增規(guī)模持續(xù)擴張，處于近6年高位。一方面，這印證了地產(chǎn)銷售的持續(xù)向暖復(fù)蘇；另一方面，也印證了居民提前還款行為減少、按揭購房行為增加。從據(jù)顯示，一線城市成交面積同比增長72.9%(2月為增長11.5%)，二線城市成交面積同比增長39%(2月為增長42.4%)，三四線城市成交面積同比下降24.2%(2月為下降33.7%)。高頻數(shù)據(jù)增長與居民中長期貸款擴張相互佐證，意味著3月份地產(chǎn)銷售情議售持續(xù)復(fù)蘇但板塊持續(xù)調(diào)整。選股思路圍繞以下4個維度：效果等存在不確定性；信用修復(fù)、格局化及行業(yè)復(fù)蘇可能不及預(yù)期；宏觀環(huán)境變化可能對行業(yè)及公司的運行產(chǎn)生影響。證券研究報告2023年04月12日級級)劉清海分析師SACS0523010003tfzqcom勢圖7% 2% -3% -8%-13%-18%-23%-28%房地產(chǎn)滬深30022-042022-082022-12資料來源：聚源數(shù)據(jù)報告發(fā)展空間如何？——REITs周報》行業(yè)報告|行業(yè)點評請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明2070911010305070709110103050709110103050709110103中國人民銀行發(fā)布2023年3月金融數(shù)據(jù)，居民中長期貸款同比多增幅度擴大。2023年32613億元。%,155,889,500社融存量萬億增量億3,8000貸款億2,100期億83存款億7,100000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所.1.社融獲超預(yù)期增長，信貸是主要著力點3月社融同比多增，環(huán)比企穩(wěn)增長，信貸改善是主要支撐。3月新增社融53800億元，同比多增7235億元，正向貢獻因素主要包括：1)人民幣貸款新增39502億元，同比多增7211億元；2)未承兌銀行匯票新增1790億元，同比多增1503億元。人民幣貸款的擴張集中在中長期信貸的改善，從部門上看，居民戶短期信貸、中長期信貸與企事業(yè)單位信貸均有增長，同比多增分別為2246億元、2613億元與2200億元?？梢?，社融同比多增的主要貢獻因素是信貸，而信貸的改善是多方位的(包括居民戶、企事業(yè)單位信貸改善)。3%(萬億)社融存量同比變化(%)00005000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所(億)0,0000,000000710010407100104070710010407100104071001 00000000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明307100104071001040710010710010407100104071001(億)0,0000,0000007100104071001040710010710010407100104071001 000000000000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所(億)(億)(億)(億)0000000000000000000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所居民信貸持續(xù)擴張，結(jié)構(gòu)同步改善3月信貸持續(xù)走強，居民信貸顯著擴張。3月居民貸款新增12447億元，同比多增4908億元，2月為同比多增5450億元。從期限結(jié)構(gòu)來看，居民短貸與中長貸的改善齊頭并進。3月居民短期貸款新增6094億元，同比多增2246億元(2月為同比多增4129億元)；居民中長期貸款新增6348億元，同比多增2613億元(2月為同比多增1322億元)。居民短期、中長期信貸全面復(fù)蘇，擴張規(guī)模、同比多增幅度相近。億(億)0000000000(億)(億)0000000000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所億(億)00000000709110709110103050709110103050709110103同比變化 0000000000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所1.3.長期來看，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)高度相關(guān)居民中長期貸款與購房按揭貸款緊密相關(guān)，可作為觀測商品房銷售的重要指標。從定性角度來看，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)的走勢呈現(xiàn)明顯的相關(guān)性。從定量的角度來看，居民中長期貸款與商品房、商品住宅銷售額的同比數(shù)據(jù)，具有較高的相關(guān)系數(shù)。具體來看：1)最近12個月，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)為0.6224，居民中長期貸款與商品住宅銷售額同比數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)為0.5781；2)最近24個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.6503、0.6392；3)最近36個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7712、0.7710；4)最近48個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7371、0.7435；5)最近60個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7286、0.7354。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明4110103050709110103050709110103050709110103050709110103050709110103050709110103050709110103商品房銷售額:同比000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)期貸款同比-最期貸款同比-最期貸款同比-最期貸款同比-最期貸款同比-最86542481039212107135資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所1.4.居民中長貸與地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)同向增長，相互印證3月居民中長期貸款新增規(guī)模持續(xù)擴張，處于近6年高位。一方面，這印證了地產(chǎn)銷售的持續(xù)向暖復(fù)蘇；另一方面，也印證了居民提前還款行為減少、按揭購房行為增加。從地產(chǎn)銷售情況來看，一線、二線城市表現(xiàn)尤為亮眼，三四線城市亦呈回暖趨勢。高頻數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交面積同比增長72.9%(2月為增長11.5%)，二線城市成交面積同比增長39%(2月為增長42.4%)，三四線城市成交面積同比下降24.2%(2月為下降33.7%)。高頻數(shù)據(jù)增長與居民中長期貸款擴張相互佐證，意味著3月份地產(chǎn)銷售情況復(fù)蘇良好。行業(yè)報告|行業(yè)點評請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明5對比圖20182018201920202021202220234,0000000資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所我們認為認知差和剪刀差有望推動地產(chǎn)板塊跑出相對收益。首先，認知差存在于地產(chǎn)基本面，但數(shù)據(jù)持續(xù)驗證我們對于2023年地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的判斷；其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷售持續(xù)復(fù)蘇但板塊持續(xù)調(diào)整。選股思路圍繞以下4個維度：①信用修復(fù)、②格局優(yōu)化、③銷售復(fù)蘇、④稀缺標的，具體包括：1)優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)，建議關(guān)注龍湖集團、金地集團、新城控股；2)區(qū)域競爭格局優(yōu)化，建議關(guān)注天地源、華發(fā)股份、濱江集團；3)行業(yè)銷售復(fù)蘇，建議關(guān)注招商蛇口、中國海外宏洋集團、保利發(fā)展；4)中介稀缺標的，建議關(guān)注我愛我家、貝殼-W。險提示1)證券市場波動、政策推進節(jié)奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復(fù)、格局優(yōu)化及行業(yè)復(fù)蘇可能存在不及預(yù)期的風(fēng)險；3)宏觀環(huán)境變化可能對行業(yè)及公司的運行產(chǎn)生影響。行業(yè)報告|行業(yè)點評請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明6師聲明析師在此聲明：我們具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格或相當?shù)膶I(yè)勝任能力，本報告所表述的準確地反映了我們對標的證券和發(fā)行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中。除非另有規(guī)定，本報告中的所有材料版權(quán)均屬天風(fēng)證券股份有限公司(已獲中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格)及其附屬機構(gòu)(以下統(tǒng)稱“天風(fēng)證券”)。未經(jīng)天風(fēng)證券事先書面授權(quán)，不得以任何方式修改、發(fā)送或者復(fù)制本報告及其所包含的材料、及標記均為天風(fēng)證券的商標、服務(wù)標識及標記。的，僅供我們的客戶使用，天風(fēng)證券不因收件人收到本報告而視其為天風(fēng)證券的客戶。本報告中的信息均來源于為可靠的已公開資料，但天風(fēng)證券對這些信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的信息、意見等均僅供客戶參所述證券買賣的出價或征價邀請或要約。該等信息、意見并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務(wù)狀況以，在任何時候均不構(gòu)成對任何人的個人推薦。客戶應(yīng)當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應(yīng)同時考量各自、財務(wù)狀況和特定需求，必要時就法律、商業(yè)、財務(wù)、稅收等方面咨詢專家的意見。對依據(jù)或者使用本報告所造成均不承擔任何法律責(zé)任。載的意見、評估及預(yù)測僅為本報告出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預(yù)測無需通知即可隨時更改。過往的表現(xiàn)同時期，天風(fēng)證券可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預(yù)測不一致的研究報告。銷售人員、交易人員以及其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報一致的市場評論和/或交易觀點。天風(fēng)證券沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務(wù)。天風(fēng)證券的部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。聲明可的情況下，天風(fēng)證券可能會持有本報告中提及公司所發(fā)行的證券并進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投務(wù)顧問和金融產(chǎn)品等各種金融服務(wù)。因此，投資者應(yīng)當考慮到天風(fēng)證券及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點客告視為投資或其他決定的唯一參考依據(jù)。資評級聲明類別