青島ZZ公司房地產項目全程營銷策劃方案

xx公司項目全程營銷策劃方案xxx投資顧問有限公司2004-5-15目錄目錄 1第一部分青島市宏觀經濟環(huán)境分析 41.1青島市國民經濟整體運行狀況 41.2承辦奧運項目給青島帶來的影響 51.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向 6第二部分青島市房地產市場狀況分析 82.1供應量與需求量 8青島市近6年商品房屋竣工面積 8青島市歷年商品房銷售面積 92.2價格 92.3近期市場重點及未來發(fā)展預測 10第三部分項目周邊項目及可類比項目調查結果 12第四部分項目所在地板塊市場分析 204.1版塊綜述 204.2目前調查現(xiàn)狀簡析 20仙4.2克地塊價值發(fā)現(xiàn)驟備21遼第五部分項目香SWOT負分析及總體開認發(fā)思路擬定預麥22惰5.1懲項目血SWOT蓄（優(yōu)劣勢）分驚析禍煮22界優(yōu)勢分析芳怨22超劣勢分析獵洋23利市場機會分析劍舅23緒威脅分析孤礦25懲5.2藏總體策劃思路帖及核心價值體罵系候壞26朋關于公寓魚蛇26寸關于商業(yè)佩桐28端商業(yè)物業(yè)前期漲運作方式初探心：挖筋29脂項目總體定位置輝30稅6.1CON弄DO昨目標客戶群定布位功河31醉6.2格商業(yè)客戶群定奔位志請32快第七部分項目秒開發(fā)主題定位辛及整體概念設憐計建議狼茄33帶7艱．相1仁開發(fā)主題定位塔飾33嶄7忘．得2冒整體設計建議塌疑35砍規(guī)劃設計埋克35旺戶型建議景耐35萬建筑風格祝當37傳物業(yè)管理旨遷40貍第八部分營銷帽策劃從罰41釣8珠．后1鬧獨特銷售主張使仇41傾8衡．朵2慨廣告策劃五突41急8舍．代3痕展會躬早42雹第九部分銷售鉤方案亡邊42醫(yī)9灶．播1列定價策略辦渡42靈9煩．貪2醒銷售控制愁逐42賴9曲．矛3拍銷售管理閃稀42迫第十部分售樓航處及售后服務爹中心掛匹43融10散．史1隸售樓處設計及乳裝修卷前43尤10臥．恒2負售樓處銷售物劣料準備雄豪43烈10如．瞎3駝售后服務中心妙設置電倘43知10皂．喜4狼售樓處管理制筐度隔劈43時第十一部分開風盤擦吹43箏11濱．扁1造日期掀違43遷11幕．茫2三主題必勉44椅11逆．失3燃邀請人員珠病44怠11棉．降4弱日程安排丈彩44掩11賊．貿5武媒體計劃及現(xiàn)悲場包裝捉賀44擇第十二部分結豪語斥鋤44舞第一部矩分決布話青島市宏觀經悟濟環(huán)境分析名1菌.民1至青島市國民經奸濟整體運行狀隙況書“六九裁五夜”柴以來，青島市盡國民經濟發(fā)展云呈現(xiàn)逐年加快其的態(tài)勢，糠200方3濫年青島市國民棍生產總值鹽比從200體2戰(zhàn)年增寒長壯15.9裂%正。脆2003引年刮1鋪～吹5獵月份工業(yè)總產殘值（現(xiàn)價）摸947.2叼億元，累計增圖長婚23.1%襖，工業(yè)產品銷呢售收入乏906說億元，利稅總找額達越57.86析億元，社會商送品零售總額為悉197.6凈億元，累計增碑長拼13%畜，固定資產投花資裝128.3甲億元，增長更56.4%哨，外貿出口額胡達談78.75拘億元，增長麗25.4%晚。肺1.膽2殘承辦奧運項目道給青島帶來的戰(zhàn)影響伯作為誼2008尿年奧運會帆船豪賽場，奧運會圾將給青島市的鉆經濟帶來巨大利的活力和競爭勇力，促進關聯(lián)淘產業(yè)如環(huán)保、摩通訊、交通、專餐飲等的發(fā)展碰。郵青島市計劃總校投資牢780喚億元全面改造糞和建設青島市油的旅游基礎設神施、交通、比書賽場館等設施睜。每年將投資豬40瘦～壁60擾億元建設生態(tài)吵環(huán)保城市，擬細投資特59泄億元建虧設鼠“孝五大通訊工澡程而”眾，投資秘57.5我億元興建臺20子座立交橋，新買增高速公路滾1660軌千米鞏，完成環(huán)青島秩海岸線險的程“色濱海觀光大翼道辦”行，建設旅游網顆絡系統(tǒng)和中央篇指示導游系統(tǒng)婚，實施綠色奧俊運贏“借七大工號程養(yǎng)”妻。奧運會將為金促進青島市的普入境旅游市場辦提供良好機遇意。到疑2008辰年，海外游客脅將達到迎79.53居萬人，外匯收換入將達到些4.34揭億美元，屆時驚將在全國重點刮旅游城市中位陳次居前。同時珠2008菊年奧運會預計態(tài)會為青島市增弓加逃2絨萬個全日制就胸業(yè)機會。銹1.艦3憤區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)耐展方向愁青島市作為環(huán)鎖黃渤海經濟圈帶和沿黃流域經遞濟帶的主要中盡心城市，通過你區(qū)域經濟分工爸與合作，將充亭分發(fā)揮與日、像韓、朝合作的桃前沿和窗口作拆用，發(fā)揮經濟涉結構的互補性沃，鞏固已有的特制造業(yè)的合作悄，促進技術合割作。奏隨著保稅區(qū)范享圍和功能的拓描展，逐步實現(xiàn)起向自由貿易區(qū)黨轉化，從保稅魄區(qū)到自由貿易結區(qū)，青島極有帶希望趕上第一騎班車，還沒有愿哪個保稅區(qū)像軋青島這樣較早舉地、系統(tǒng)地做施向自由貿易區(qū)擺轉型的研究和挖準備。青島港點即將建成北方岔國際航運中心蘇，青島將形成敗全方位、多層拿次、寬領域的優(yōu)開放型經濟格屠局。者在充滿希望的治新世紀里，青撕島將圍繞建設余區(qū)域性航運中碗心、貿易中心拐、金融中心、支信息中心和高裕新技術產業(yè)中裙心的目標，加嘉快建設現(xiàn)代化英、國際化城市上的步伐。方興宣未艾的城市經緣營、良好的經忘濟環(huán)境和可期耐待的發(fā)展前景甜對本案的開發(fā)壁比較有利。氣不斷增強的經機濟實力、日益惰發(fā)展的北方大臣港、獨具優(yōu)勢抬的海洋科研，棵奠定了青島在揀中國的經濟與對文化地位。濤20撈多年的改革開綁放，更使青島罵煥發(fā)了蓬勃的鵝生機和活力。的海爾、青啤、畝海信、澳柯瑪涉等國內外知名君企業(yè)及其產品校已成為青島蓬奶勃發(fā)展的象征貢。近年來，青勤島市致力于改債善投資環(huán)境，僅不斷擴大對外謀開放，已有露95民家世界悉500篩強企業(yè)在青島休投資，其中，萬可口可樂、朗糊訊、德固薩、槐雀巢、三菱重團工等大財團、傾大公司在青島縮投資的項目已逮投產或已開工懂運營，并獲得拖成功。阻上述情況表明袖，青島的發(fā)展毯正處于一個新盞經濟周期的上蝦升階段，加入抹WTO天、奧運會的籌竟備建設、對外尿開放力度的加豬大等都將會對瀉青島的發(fā)展起嗚到新的刺激作凍用。宏觀經濟刪持續(xù)向好，優(yōu)褲越的發(fā)展環(huán)境減給房地產業(yè)帶污來了很大的發(fā)瘋展空間。社會緞、文化環(huán)境和濟經濟環(huán)境均對稠房地產開發(fā)十詳分有利，本項擔目面臨良好的甩發(fā)展機遇。椅第二部嫩分段仇國青島市房地產刻市場狀況分析挨2.蔑1歌供應量與需求督量琴青島市堂近萍6煌年商品房屋竣綿工面積必青島市商品房刃竣工面積廳從館9的8您年開始呈現(xiàn)出急隔年大幅增長但的發(fā)展趨勢，日從柱形圖上我鈴們可以看出兩港條線：一條烤是陪9帖8昌年醒、橫200曠0專年鍋、交200炭2對年構成的上升海線，一條沃是盼9酒9親年訓、烈200咳1辱年啄、刻200宋3汪年形成的上升效線，這兩條線舊所表現(xiàn)出的都講是穩(wěn)步上升，嬸增幅逐漸變小鑄的發(fā)展趨勢。柜青島市歷年商蹤品房銷售面積桐青島市商品房吃銷售面言積桿9次9仗年呼～恩200組3藏年呈穩(wěn)定增長獎勢頭，難從集9比9哥年雜的捕23處6稼萬平方米增長扶到績200廈3幼年嘗的志45貨3冊萬平方米；增爹幅賀9印9遮年山～緩200綁1跳年基本保持不婚變，孔為領28膀%鮮左右課；樸200撐1鹿年嚷～橋200扮2熱年園、畏200穴3身年增幅較小，府為綿5.6字%柱，增幅下降較障明顯。紅從產品結構來薪看，去年商品盡住宅投鐮資孫9千4余億元，施工和題新開工面積達襪到增141適7旬萬平方米清和謙80朵0像萬平方米，分乓別占房地產開道發(fā)總量慰的相8刮1優(yōu)％倚和迷8呢7褲％，經濟適用思房占整個商品倘住宅需的個1英5脅％慕。狼2.2價格虎受供求關系影顏響，奮2003念年煤1剪～腥4粘月份，青島房邀屋價格與周2002布年同期相比上到漲吉9譽.2李%狂，僅市內四區(qū)垂商品房的平均臂成交價格便達青到鏡3151娃.額56帳元／平方米，絨同比上漲趨30捉.6識%樸。核青島市商品房轉銷售額肺從域9銜9賄年工～牲200浩3叛年逐年增長，草從遺9橋9辮年噸的醋42.9鑄4店億元增長辭至鞏200甚2握年禍的星9沙2鴿億元，增幅超添過警100規(guī)%偏；各年增幅悅從趟9取9號年倚～沃200扯2受年穩(wěn)定增長，能分別怒是還20.9耐%顫、鍋31.5酸%嫂和傻39.7凱%售；變200獲1追年墓～趁200完2歡年增幅有所回衰落，眠為玉14.7郊%傷，堅200踏3兼年的增幅蘋為稈15.7粉%嘗。青島市歷年商品房銷售額（億元）青島市歷年商品房銷售額（億元）蒙2.謙3摔近期市場重點型及未來發(fā)展預戒測勁200鞏2主年赴及辣200傻3畏年青島的土地細市場空前活躍顯，土地拍賣市口場更是高潮迭辰起，涌現(xiàn)出兩建個釣“疫天價照”撕。其一，市南眉區(qū)芝泉路地塊薯每平方米樓面控地價創(chuàng)堅出興550沾0仗元賄“工天價達”鞭；其二，市南饞區(qū)去CB存D竿中心區(qū)的海門灑路侮8胳號地塊每平方片米樓面地價拍你出莫512序0陵元，更是創(chuàng)出孕了每畝一千一己百多萬元的青坑島土地市場的鳳“拾世紀天價絡”伙。土地價格的射攀高勢必強烈臉拉動青島房價占的繼續(xù)攀升。粉另外由于青島果作為北京奧運踢會的協(xié)辦城市傷，其投資潛力貼巨大，吸引了章眾多島城內外別的投資者的目紫光，崖作為投資型的衫物業(yè)，將會吸嫁引大量本地和崖外來投資者的踩眼球。伸從鑼200棉2息年大青島發(fā)展年思路的確立、窗土地制度的改院革、土地出讓朝量的逐漸增加洪，青島市區(qū)內材的可開發(fā)土地鳥逐漸減少，讓糊青島供不應求須的房地產市場給增量發(fā)展。同買時，由于青島匯土地市場非在癥200宴3卸年底首國土資證源管理局審查舊過程中出現(xiàn)的身一系列問題，帝造成了很多項肥目無法正常開高工建設，因此貓在市場上也留常下一塊空白機參會點聯(lián)。切柳第三部輔分放闊項目周邊項目浩及可類比項目忘調查結果

句物業(yè)名稱節(jié)數(shù)碼港萍開發(fā)商秧新世界（青島鋤）置業(yè)有限公判司炸物業(yè)管理公司池青島雅園物業(yè)奧管理有限公司理地理位置蘿香港中路和南艦京路交匯處篇總建筑面積殖1駛0秤萬平方米眾竣工時間剖200目3朵年底觸銷售率宅95歸%俗以上事銷售價格桌均情價較950隊0松元；現(xiàn)二手房玻市場均掌價音1100瓦0東元穿/溫平方米戒物業(yè)服務內容拍及價格惑綜合服務榮費節(jié)5嘴元騾/盾月；電梯覆費慮0.醉4勿元翼/潤月；空調姐費哲0.2怪5助元尋/州月；熱獵水店8.孔2絨元誼/例噸袍租金水平挖酒店式公夾寓瓜2.0柿—窄3.層0效元遷/要平方教米撓·直日；寫字醒樓躍3.0僻—編3.農5教元也/慎平方旺米湯·舅日禮二手市場掛牌溝情況嚷很多彈項目賣點飼地理位置優(yōu)越攪，攻CB際D豆核心位置；在欣青島首推酒店瓜式公寓概念脈備注馬其中酒店式公噴寓總建筑面積正1300剪0情平方米捐，全裝修：地坡板、廚具、碗輝具、床、桌椅搜、電器（電視林、冰箱等）；確主力戶型僅5雞2偉平方米候（占80間%菊）、蓮10爸9餡平方米劫（牢15湖%憲）貌物業(yè)名稱冬百盛大廈嘗開發(fā)商淺青島第一百盛象有限公司屠物業(yè)管理公司繞百盛物業(yè)公地理位置酸中山路和曲阜爭路交匯處勢總建筑面積豪1布3頃萬平方米北竣工時間偽199拼8餅年撫目前銷售價格膛13-2訓6悶層均賭價壽600貸0塔元喘/騎平方米艇；拼28-3承7濁層均粱價唇730風0革元遍/鑰平方米者物業(yè)服務內容嗓及價格苗13-2暖6蠻層包括中央空錦調，電梯費月等蟻10.劉8雞元塘/壺平方改米丑·嗚月獻；救28-3穗7面層不包括空調地費厭6.議5以元召租金水平撇13-2塊6欄平綿均異2.艷3游元蔑/耳平方算米攏·癢日姐；腰28-3汪7響平沾均晴2.樸6雷元魂/綁平方糾米學·芹日宅項目賣點更中山路地標性垃建筑，南觀棧犬橋夾二手市場掛牌花情況萬少臂備注燭共廉4踢9牽層，其酷中提1-牛8誓層購物中心逮；鞏9-1價1擠層集團辦公錯；糊13-2牢6御國際商務中心消；查28-3毫7糞天下君臨（以灰辦公為主）障；山38-4悠8錦美食城；其余撤為設備層窄物業(yè)名稱富發(fā)達商廈鋪開發(fā)商綁山東發(fā)達集團衣物業(yè)管理公司冷發(fā)達公司保安廁部代管滔地理位置攝中山路和蘭山罵路交匯處曉總建筑面積蔥5500墳0酷平方米上竣工時間司199著6湖年底唐銷售率腐目前銷售價格花商是住出610仿0桂元駁/縮平方米護物業(yè)服務內容懂及價格趴包括中央空調眨，電梯費濫等膜5.1臂5昨元每/發(fā)平方綢米宜·友月夕租金水平熄平比均有2濟元馳/絕平方較米放·撲日交項目賣點現(xiàn)基本上沒有明味顯優(yōu)勢啦二手市場掛牌箱情況虎有兵備注矛現(xiàn)在該物業(yè)部累分樓層被南方按投資公司買斷剖分割對外銷售紡物業(yè)名稱茶山東國際貿易驗大廈奏開發(fā)商惰物業(yè)管理公司賠山東國貿物業(yè)德地理位置已火車站廣場南陳側福總建筑面積偽4038疼4富平方米嗽竣工日期辮199截3跟年暈銷售率障\漆目前銷售價格叢\汽物業(yè)服務內容漆及價格魂\予租金水平昏按使用面盛積忠2.1斑4茫元沃/麻平方鞏米除·先日（含物業(yè)管按理費）延二手市場掛牌增情況彩\炊備注做不對外銷售；畫目前只剩二比樓己23糞0埋平方一套則物業(yè)名稱長如意大廈普開發(fā)商肚青島悅海置業(yè)撓有限公司什物業(yè)管理公司裁青島凱會物業(yè)宮管理公司無地理位置忽火車站廣場北貨側蚊主力戶型產120潑—遞14魚0偵平方米判竣工日期照200股2倚年銷銷售率坊90%鋼目前銷售價格妻二手市魔場勢2板5鐮層以下均截價噸550磚0堆元船/皮平方米社；奇2狡9我層復顆式近790販0盾元跪/善平方米（新房德）柜物業(yè)服務內容逼及價格妻2謝元震/學平方毫米燭·任月（含電梯費密）奧租金水平藥0.隱8油元手/血平方趙米虹·雨天達項目賣點胃項目銷售時老侍城區(qū)的高層住釋宅市場空白（保金田公寓售罄著，雙洋星令·友金色海岸未售仙）點二手市場掛牌矮情況滿較多拜備注債現(xiàn)在由凱會物級業(yè)管理公司負惕責銷售，并且宣其銷售人員不幣知道開發(fā)商是值哪一家公司守物業(yè)名稱窩貝蒙特大廈綁開發(fā)商鬼貝蒙特房地產蔬物業(yè)管理公司社自管金總建筑面積紀竣工日期鄉(xiāng)銷售率叮90%盟目前銷售價格盯二手市場平彈均禿550楚0雹元耽/格平方米盼物業(yè)服務內容扮及價格育含電梯獻費塌2.顆3嗓元稼/胃平方僅米嘉·剛月艙租金水平識0.返8師元歡/沒平方米總二手市場掛洞牌情況嚇有連備注層開發(fā)商沙是美國貝蒙呢特翁(歷青騰島譯)喚油業(yè)有限公司憂旗下的子公司喉，項目主要為窮自用，未做正驅式市場推廣其它信息：洞項目名稱癢開發(fā)商耍二手市場均價療租金景備注電海富樓宮雙星地產查5100--倦530奮0煉元佩/可平方米樂0.芳8盒元班/喚平方珍米爸·校日議雙幕星自·磨金色海岸謊雙星地產決起聰價辜528感0龍元穗/草平方米（網俗上繁1繡樓省）屠8~攔9召層平俘均卻565解0繁元案/歇平方米濕新項目飛金田公寓榴金田城建膽590強0陸元咳/只平方米置（戒2僅層）傘、錢650捕0姻元買/引平方米病（書2降0南層）頸魯境邦糞·壓新天地債魯邦地產老計9槐樓仿520殃0洗元梁/搞平方蜻米貌1截5貧樓召568夫0呈元刪/巧平方米吳主力戶棟型集54.5~可14粱0羽平方米殘火車站周圍飯銅店標準件價格杠及折扣率必酒店名稱翼星級斧掛牌價格界當前折扣率半總間數(shù)娛裝修標準輛金海大酒店程40梳0下；宇288販8耀折牌168決三星政鐵道大廈關二星也46眉0壓；賢26考0吳；檢680繭6.避5邁折個130翁貝蒙特酒店犧22蛙0職；久260存5車折比三星毫碧海賓館愧28渠0祥；抗30釘0短；纏220保4.舟5漲折連五星賓館依68悠0騎；嫩380枝5逝折腥全海景邀泛海名人垮四星志78寺0槍；敗960絡6菜折嗎96堆0林看海脹；及78山0攀不看?；紬蛸e館把29紋8窮；碗39去8技；罰49嘴8岸；梨59服8控；滾69糠8像；凍1400至5飯折乓100烈華能賓館牧436掘6鹽折牙國風大酒店道29惕8它；剃308葵6瓶折偽三星枯旅行社調查結緊果，周邊二星冶級酒店對旅行佛社價格平均在湖低寬價黨8肉0偏元灌/紫天徒/舟間，高濾價恨16玩0杠元升/騙天醒/料間。酒店經營遞旺季還為濕4溉月及至奧1受1望月，淡季搭為哈1遙2歲月至次遞年園3喘月。測算地塊祝周邊年平均酒服店消費價格帶在晌12忘6逢元灘/丟天欠/疑間，酒店消費秩總量超留過菠600逼0盜萬元。倉第四部薯分擦脾叮項目所在地板毯塊市場分析筒4.1駁版塊綜述潑項目所在地塊慣屬于青島市區(qū)縱西部，可以稱蹈作中心西區(qū)，帳即該地塊既有榜市中心的各種折優(yōu)勢和特征，乎又在地理位置哨上偏于西部。惰從未來發(fā)展來那看，隨著沿海涼三大區(qū)域建設眉逐漸成型，青埋島市沿海一線次將成為一個集伐商務辦公、文棕化休閑、旅游樣等多種功能于反一身的整體，哪環(huán)政府區(qū)域將犯成為整個沿海前的中心，東為咬中央商務區(qū)，壟西為旅游休閑低勝地，其位置村優(yōu)勢可見一斑乒。巴該板塊屬于青飯島市老的居住被和商業(yè)中心，聞在城市改造過居程中，該板塊流又起著極其重叛要的銜接作用厘，是青島和下籮一步青島的經信濟中彩心嬌-拌-記黃島的連接跳板板，同時由于欠緊靠火車站、禮輪渡碼頭、中詳山路、棧橋等靜標志性景點建沒筑和重要交通后口岸，戰(zhàn)板塊所在地的由升值空間較大哲。由于目前該爛板塊各項目的珠定位和建筑設叼計等存在著各勞種缺陷，造成役了許多項目的伶銷售不力，同訂時也為市場化廳運作留下了機腿會和空白。欲4.2誕目前調查現(xiàn)狀嶼簡析瀉單純的大戶型短住宅在周邊的纏銷售價格平均山在尖5000--練650眼0賠元左右，商住杯樓價格怒在改6000松—獄750兄0附元鬼/耐平方米左右，頸總價均吧在貸5該0恐萬以上，銷售鬧情況不理想，養(yǎng)競爭對手較多嚼。釀因此我們要避傭開大戶型純住互宅的市場風險遵，必須采取小慈戶型、精設計昌。臂結合目前周圍聯(lián)項目的情況來曾分析，該地塊擇距離火車站僅偽10絡0喘米刷距離，在動靜田分區(qū)性能上講疾，屬于動區(qū)，器不利于營造大薪戶型高檔的住向宅項目。從如尺意大廈（主力請戶炎型歷120幣—到14務0媽平方米柔）目前普遍被泊一些公司企業(yè)緩租賃作為辦公陳用房，但其租田金收益率就非壇常低，也可以末看出，并所在地塊不適雹合作大戶型高子檔住宅項目。烈4.2債地塊價值發(fā)現(xiàn)不預樹立開發(fā)商品續(xù)牌：進出青島蹈重要門戶，人標流量大，順利包打造開發(fā)商強落勢品牌；地塊汁獨特，社會關麗注率高，容易于塑造開發(fā)商高話端品牌。該項針目也是華藝集梅團進駐青島的扒第一個項目，翁給進駐青島市炕場打下堅實的全基礎。核栽社會效益：將皺建筑當作雕塑女建設，做成青籃島市標志性建愿筑甚至是青島遞的一個獨特的身名片工程，只騎要提起青島就逼可以想到本項爬目，一方面獲幫得了較大的社愧會效益，更重淹要的是可以促櫻進開發(fā)商品牌雖的樹立。飲考經濟效益：銷鑄售價格按保守鞋估彎計技700嘗0孝元扎/俗平方米就可以唉創(chuàng)造接細近忍40褲%扎的投資回報率減，買家輕松置敢業(yè)，開發(fā)商順暖利掙錢。同時長通過項目概念社、建筑品質、鑄戶型設計和物消業(yè)服務等方面炕的提升，售價換可以達歐到抵8000陳—洽1000望0燕元婆/鋪平方米，投資額回報率可以達板到鄭60%--1效00閉%膽。釀第五部封分哈屢戚項雷目躁SWO曲T獄分析及總體開菜發(fā)思路擬定草5寄.銀1炸項槍目址SWO勢T獎（優(yōu)劣勢）分平析匹5結.1.1筆優(yōu)勢分析躲景觀優(yōu)勢：三跟面環(huán)海，一面新觀中山路，擁棚有奴36迫0冶度無障礙的景裁觀，適合推廣廢海景休閑度假智高級酒店式公他寓；同時由于刊項目緊鄰青島疫市標志性景點趣—郵棧橋，其景觀好優(yōu)勢更加突出津。魚商業(yè)優(yōu)勢：位棋于傳統(tǒng)商圈中齊山路商業(yè)圈內蠅，商業(yè)價值高惕；特別是中山趟路改造工程的器啟動，中山路賓將建成敏以旅游為核心盆，尚其它輔助功能孫相結合的帽多種規(guī)模和類推型的度假賓館而區(qū)丈，同時具備輛旅游相關的信鞠息服務爛、饒餐飲娛樂和旅雹游商業(yè)，充分咐發(fā)揮和利用濱產海的土地和旅少游資源。高院人流優(yōu)勢：緊市靠火車站，是撤進出青島的重李要通道，人流陸量大，人氣旺親，商業(yè)價值高臟；如貫交通優(yōu)勢：交誠通樞紐，適合賴推廣站前物業(yè)憤。顏芒行業(yè)優(yōu)勢：中聰山路附近老城稀區(qū)土地資源稀荒缺，現(xiàn)有高層宴住宅項目大多欺數(shù)為爛尾樓改視建，在戶型及媽配套設施上局上限很大。本項泳目新開發(fā)的優(yōu)鮮勢讓我們有無彎限的空間，將園產品從規(guī)劃到位設計做到盡善劇盡美，從周邊云項目中脫穎而價出。劣勢分析劈1刻、市場對該地搖塊的熟悉程度范此項目擱置已毅久，會有部分公市場成見和顧框慮存在，在項塞目重新入市的謊定位和包裝上驚的投入要大一花些翻。殲亮2厲、未來市場放漆量的競爭沒由于青島資市陷200禁3醉年開工總量和當正在施工總量常共響220雹0長多萬平方米，巖其中市內四區(qū)轉共占秤約怎20急%挑，共屯計蠅43克0岡多萬平方米，絕再加上今年即漠將開工的經濟患適用房掘，添200遞4汽年柿和簽200押5艦年的竣工總量燃預計要摸比讀200繼3鐘年有大幅增長迎，給房地產市槽場帶來一定的俘銷售壓力。牢3賣、噪音劣勢，陪靠近火車站，筆噪音污染比較燥嚴重，不適合誦開發(fā)高檔住宅軍；經4每、規(guī)模劣勢，詠土地規(guī)模小，竄不能發(fā)揮房地針產開發(fā)的規(guī)模背效益；市場機會分析牛1憑、市場空白點造縱觀青島房地世產市場，如果義在市南區(qū)置業(yè)錘，其總投資額戚度要大尖于彈5炒0帶萬元人民幣，桃因此倘低律于文5湯0器萬元的小戶型道物業(yè)是市南區(qū)酸市場空白，更挨是海景公寓的泛市場空白。侍該地塊所在中爪心西區(qū)板塊現(xiàn)夾有項目包括百饑盛大廈、發(fā)達被商廈等均由于謠定位不明確，凳一直在住宅和憑寫字樓之間徘蒜徊，襪以至于現(xiàn)在的禮商業(yè)辦公和居貫住任意劃分銷椒售，給項目的虧美譽度造成了胞嚴重影響，同昂時，也使其項天目在市場中難坊于立腳。因此閃，從版塊市場典來講，驅小戶型的酒店堅式公寓是市場鋼空白點，機會侍較多。拴投資空白點：杏由于青島房地狹產市場中，真炊正提出來酒店肌式公寓概念的漏應當是數(shù)碼港拘的三度空間，沙但是由于該項儀目的后期管理補空白，使該項己目大打折扣，幅失去酒店式公倚寓的根本優(yōu)勢耀，使得這種在檢市場上低投資向高回報的酒店窯式公寓整體稀猜缺。另外，由驕于中山路改造肝工程龐大，估兇計需要較長時費間，因此，由寸于猾中山路改造形忙成的拆遷戶客轟戶以及暫時撤靠離中山路的投賀資客戶大量產攔生，我項目正濟好可以彌補這賽個空白點，搶志占市場制高點車。瓶戶型設計上的麥空白點：青島嚴的房地產項目謊由于缺乏前瞻公性的規(guī)劃設計拴，造成了許多熄項目的平庸低慕俗，完全無法發(fā)融入美麗的海采濱城市青島。漢特別是青島的程戶型設計，片孕面追求面積大頭造成了許多功乘能結構不合理頓的項目。如果流我屋項目能夠從戶幅型設計采用復票式、躍式、三控錯層、入戶花仰園等設計上的夸創(chuàng)新，則存在畝著較大的市場督機會點。廉建筑材料上的皆空白點：運用正水泥玻纖管、蠶清水混凝土等孟新型建筑材料鐮，新型節(jié)能技莊術，能有效解寫決項目所存在搜劣勢，增加層武高（甚至增加惠層數(shù)）、隔絕壯噪音、提高出鄉(xiāng)房率，在降低村成本的基礎上升，進一步提升挑產品品質。2、火車提速拜火車提速帶來戶的影響是巨大賀的，隨著火車孝提速，將有大畏批原來選擇大邀巴、飛機等出軍行的人士轉乘法火車，因此，弄該項目位置的躺預期商業(yè)價值挖將大大提升。圣隨著火車提速廟，該地塊的旅暫游接待優(yōu)勢將哲進一步顯現(xiàn)。戰(zhàn)火車站周圍的嫂賓館旅店普遍既檔次較低，星墨級不高，服務奶不佳，由于未戀來火車提速，乞必將產生一批莖高層次消費群識體乘坐火車，稍而該板塊缺乏思一個高檔次的炮接待酒店，如載果我項目引入悔星級酒店的物時業(yè)管理，必將跡可以搶占該板膜塊的市場空白氏點。蚊3費、中山路改造耐百年中山路改門造工程，全力艷打造青島市的背旅游商業(yè)和休胡閑商業(yè)中心，帽給項目提供了開無限的增值空輝間和想象力。激4斷、以奧運為契社機的城市配套扛日新月異部為了迎膽接黨200寫8裙年奧運會，濱懂海步行道、濱鵲海大道、東西訊快速路一期、劑二期、延吉路炭打通、鞍山路釀、南京路綜合勢整治、剩29猴條沙土路改造倉等等，整個城貸市的交通功能縮正在悄然之間勸進行著革命性圈的提升。清垃圾全部無害高處理、加速開浴發(fā)清潔能源；秧到碗2008縫年，全市基本得實現(xiàn)衛(wèi)星、光俘纜等多種形式慮的立體式通訊營。在搞好浮山航灣地區(qū)建設和雞中央商務區(qū)規(guī)掀劃建設的基礎花上，將充分利害用天海濱旅游資源皇的優(yōu)勢，嚴格歪控制前海一線企的用地以及開埋發(fā)建設，以前詞海一線原有的腎旅游海濱通道架為基礎，補充餅完善配套設施固。爭取用兩年末時間完成渤海架天然氣的引進令項目，并加快斯本地天然氣市刊場的開發(fā)。城耳市配套的全面不提升、前海一抱線用地的嚴格量控制，都為本來項目帶來了福它音。威脅分析矮1場、競爭者的威鼓脅：青島市各堤大開發(fā)商開發(fā)籠的各種住宅物風業(yè)和商鋪物業(yè)藏都會稀釋整個佳市場的消費總歌量，給項目帶旋來一定的威脅歌。單2衛(wèi)、選擇運營公民司的威脅：如廣果開發(fā)酒店式按公寓，后期的候物業(yè)管理和運小營公司非常重達要，否則很容漫易做成簡單的腸小戶型住宅項劇目，失去其原須有的投資價值姥。煩5.版2迎總體策劃思路鴉及核心價值體駝系佩規(guī)劃限定本項證目為住宅、商寬業(yè)型項目，如游何在市場上以辛差異化的優(yōu)質姻產品脫穎而出盾，綜合各種內烤外部資源條件矩，今我們的總體策掠劃思路定位于珍以酒店式公寓完為主體，突出韻星級酒店服務餓內涵、全新錯開、躍層小戶型徑設計內涵、青浸島首個全方位扛口岸物業(yè)（地賣鐵、火車站、散輪渡、公共交跡通）的投資內滴涵、青島首個餅全方位海洋物偏業(yè)的文化內涵鎖。在整體規(guī)劃獵設計、局部細興節(jié)設計、設備日與配套乃至前鉗期營銷與后期猛物業(yè)管理等各薯方面，突出項繭目的整體優(yōu)勢羨，在具有可能仔出現(xiàn)的共性競劃爭優(yōu)勢之外，淋賦予項目決勝閉千里的個性化尊優(yōu)勢，能夠數(shù)柱年內領先于行慧業(yè)，成為市場醒標桿，以規(guī)避亭當前以及今后仙潛在的競爭風帳險，灣差舍異敵+顆獻領先成為我們淡的核心價值所階在。就5劃.背2繼.蠟1擠關于公寓趙隨著申奧的成詳功、產業(yè)結構苦調整、及招商塵引資園區(qū)經濟閱的蓬勃發(fā)展，搞國際及區(qū)域型舅的經濟以及商美務活動越來越多頻繁，越來越掠多的境內外駐朋青機構傾向購矛置或租賃市區(qū)教區(qū)位優(yōu)越、交汪通方便、價格尸僅為酒店房租恢的七、八分之階一盆的假“帽酒店式公名寓枕”哨，而如海天、陣香格里拉、環(huán)灌海凱萊等商務年套房的出租率率基本皮在換90鋸%癢以上。示所謂令酒店式公寓是扇一種新的住宅妙形態(tài)，填是指提供酒店屠式管理服務的扮公寓爐，勿酒店式公寓一饒般分布在城市錄商圈或次級商熟圈。蒜酒店式遭公寓是目前在鼓上海、北京、襯廣州等沿海發(fā)稻達城市逐漸走棉紅的一種新型漆物業(yè)形態(tài)，它航集住宅、酒店輩、會所多功能枕于一體，具菠有臘“污自鉆用送”絕和螺“煤投妄資碌”蒜兩大功效。與勉傳統(tǒng)的酒店辭或公寓蒼相比，它吸收勻了傳統(tǒng)酒店與躍傳統(tǒng)公寓的長倉處垮，酒店式天公寓在硬件配棉套設施上毫不飽遜色，而服務疊更勝一籌靜：莊除了提供傳統(tǒng)硬酒店的各項服漏務外，更重要切的是向住客提讓供家庭式的居貢住布局、家居濱式的服務帶。選新并且在國際上撞，酒店式公寓擁又逐漸向著更笛高層次的住宅丸形溪式導COND堅O忙轉移。黨本案公寓的人伍群與普通公寓錘的市場輻射是謎完全不同的。插我們的目標客奔戶群體，他們檔受過高等的教嫂育，擁有不菲冤的收入和超前掙的觀念，他們觸追求高品質的浩生活，不愿被顏生活瑣事纏住僑，而酒店式公槳寓的適時推出情，正好滿足了皂這部分人的需盾求。從國內幾廢個已出現(xiàn)酒店警式公寓的城市火來看，這一形走態(tài)的住宅受到叫極其熱烈的推覆崇。酒店式公產寓因其獨特的性優(yōu)點，符合了嘗市場的需求，寺相信在不久的坦將來，這一概售念必將在青島株的房地產舞臺高占據非常重要貧的位置。速目前，酒店式落公寓在青島的借房地產市場仍貌然屬于一種新司的概念，包陜括畜“芒新世界數(shù)碼恢港盼”烏、成“漸天泰國際精英麻公外寓售”巨在內，還沒有怠一個達到國際逗標準的酒店式財公寓。有的只艇是借波用爆“即酒店式公板寓器”桑這一概念進行律炒作；亦或本爸著酒店式公寓診的想法運營，資最后卻做成了末商住兩用樓尚或驟SOL河O飯。亂就青島而言，嬸除建筑本身的兆缺陷外，目前廣最讓業(yè)主頭疼壩和準業(yè)主擔心郵的就是物業(yè)服娛務的問題，業(yè)冰主們普遍得不置到稱心的物業(yè)亞服務，抱如本案能提供全真正意義上的亮酒店式的物業(yè)養(yǎng)服務，使業(yè)主朵真正的擁有了填上帝的感覺，和加之地理位置記等優(yōu)越的客觀釀條件，則可使籃本案成為青島磚市含金量最高翻的經典物業(yè)項槍目，扮演國際禮化都市先行倡婦導者而成為本帆市的標志性項淚目。粘首先，硬件方壤面朝國際上流雙行的酒店公寓索看齊，知甚至境向螞COND梨O種看齊，飛配置中央空調鞠、集中熱水以瓣及噴淋到戶，抬整體精裝修，裁用料考究，舒牙適豪華，高檔岡家用設施應有臂盡有；從外墻對磚到室內門窗狡，從地板到浴她缸、家具，甚企至水泵、閥門財?shù)榷紩x用高嘉級產品，這些秘表面上看不到撒的東西對于業(yè)氧主入住之后的業(yè)生活來說發(fā)揮鐮著重要作用，康而且將對物業(yè)消維護費高低產飾生巨大影響，既在這些部件上蘋使用國際知名江品牌可肅使住戶真正享釀受到星級酒店宣的硬件設施則，是開發(fā)商對駝業(yè)主負責的良跨苦用心朝；其次，怕軟件即服務尼管理方面聘請輪境外知名管理準公司實現(xiàn)據體貼入微輔的酒店式管理為，提供包領括蚊2旋4耽小時保安、慢2池4旗小時便利店件、蔽2恩4率小時自助型洗喝衣店廚，體2共4啊小時自助式健制身房等；五類候線入戶，集寬掉帶、傳真、電歷話、閉路電視裝電影為一體；彈商務中心、送座餐、洗衣、維脫修、訂票、清夢潔等數(shù)十種專薦項服務，更設肥有室內游泳池汁、桑那浴、健怕身中心、酒吧腔、桌球室、中攻西餐飲等會員堆制場所，全面注滿足海內外成概功人士居住、嗚商務、社交、獻休閑的需求。汗附：數(shù)碼港三魚度空間部分裝攤修配套設施標情準（供參考）東陶衛(wèi)浴設備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調雷有線衛(wèi)星電視叫系統(tǒng)開每淋戶白2膨5痕吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機拔5凱.恭2園.鵲2封關于商業(yè)醫(yī)該項目商業(yè)部噴分由于其緊鄰譯火車站和風景會名勝棧橋，其群旅游商業(yè)和旅饅行商業(yè)的可操吉作性和空間較奮大。旅游商業(yè)肅主要指的是結餃合當?shù)芈糜问心簣鎏厣瞥龅某龑ｉT針對外地昂游客采購本地時或世界各地相后關的旅游特色急產品的一種商王業(yè)形態(tài)。而旅伐行商業(yè)則屬于憑主要為旅行外珠出人士提供各板種生活日常用墓品的商業(yè)性質煙，目前該項目催周圍的華聯(lián)商劍廈就屬于該類份物業(yè)。管通過上述分析筐，由于該地的然獨特地理位置疤，其商業(yè)應該腥是獨立于社區(qū)代型商圈和地域訊型商圈的一種勇更高形態(tài)的商孟圈形式。通過氏旅游商圈將其誦輻射半徑放大滾為國內各地。點因此，市場機準會增大，可以荷采取產權式商躺鋪的方式進行崗運作。稅商業(yè)物業(yè)前期墳運作方式初探隙：助結合現(xiàn)有商業(yè)李布局和國內外魯各種商業(yè)物業(yè)碼的操作模式來美看，商業(yè)物省業(yè)前期運作主貧要采取以下幾騙種方式：舊整體出售：開者發(fā)商只負責規(guī)凝劃、建設，后式期將物業(yè)整體識銷售給一家專饞營公司進行經澆營。這種方式承一般要定向生銷產建設，根據爆買家的需求，辣進行規(guī)劃和設設計，然后建設倒。該方式操作積屬于短平快的院操作方式，開養(yǎng)發(fā)商的風險較量小，項目操作恩周期較短，資央金回收速度較健快，當然利潤搬相對也較低。翅這種操作一般杰能夠比較成功兵地進行后期經股營。衛(wèi)整體出租：開療發(fā)商建設完成鄰后，將物業(yè)整撤體出租給一家泡專營公司，這究樣一般不需要愿定向建設，開偷發(fā)商主要考慮星該地段功能定茶位，通過專家燙的論證進行設設計、建設、開鉛發(fā)，完成后整啟體出租，承租炒方自主經營或也者進行二次招護商。該操作方幫式要求開發(fā)商含對商業(yè)物業(yè)有豆一定的操作經姿驗，并且這種孝方式開發(fā)商對會物業(yè)有長期的容收益，屬于回附報速度慢，但課是比較持久的瓶方式。這種操窮作方式風險不計大，但是對于香整個商業(yè)物業(yè)雷的可持續(xù)性發(fā)股展會有一定的擦影響。熱自主招商經營立：一般是開發(fā)布商建設完成后魚，成立專門的位經營公司或部守門對物業(yè)進行弟經營。這種操葬作方式回報期塔比較長，同時澆也是對開發(fā)商玩的商業(yè)物業(yè)經趣營能力的嚴重纏考驗。如果前杠期招商經營不著善，會對整個司物業(yè)的可持續(xù)折性經營造成嚴李重傷害，因此睛有一定的風險獄。爽分割出售，自接主經營：將物地業(yè)分割成為獨錯立的商鋪，進朗行產權銷售，脹銷售后有業(yè)主肌自主經營，或庫者出租。這種奶方式的資金回孝收較快，銷售中控制在前期經販營中比較重要川。交付后由于羽業(yè)主自主經營愈，沒有統(tǒng)一性飽，很難將整個昂物業(yè)價值充分何利用起來，很腎容易造成物業(yè)偵的后期頹廢。槍因此，這種方女式雖然對開發(fā)定商而言風險不湊大，但對于該悲物業(yè)的長遠發(fā)覽展來看存在著不較大的風險。拘產權商鋪，分畜割出售，統(tǒng)一塞經營：將物業(yè)押從空間上分割猛開，每一部分錢都有獨立產權截，銷售的同時鍋簽訂統(tǒng)一經營涼的協(xié)議，業(yè)主法不可以自主經脾營，必須要專箭門的經營公司肌進行統(tǒng)一的經芳營或者招商?；@種方式一方言面可以使購買逝產權的業(yè)務對蛾投資回報放心邪，另一方面也踩可以使經營者控不用投入太多怒資金（如果購藍買商鋪，投資卷額將會大增）他既可以入住比喘較繁華的商業(yè)俊地段，同時由葉于統(tǒng)一經營，仇容易形成統(tǒng)一臂的品牌力。這匙種方式對于開會發(fā)商、投資業(yè)盟主、經營者三習方面來說，風友險都比較小，猛能夠形成共贏經的局面。鵝綜合以上五種仔運作方式，對撐于該項目地段翠來說，最好的密運作方式應該桶是采取舉第納1帖、萄第蔽2盼、挖第杜5址種方式比較理侮想。但是由于攪第一種方式，術需要開發(fā)商有慈較大的前期投企入，另外由于豆該地段業(yè)態(tài)選軟擇的面較窄，詞因此這種方式奇雖好，但很難境操作成功（即緞：難于成交）喘。對于障第伍2圾種方式，投資毯回收周期較長蹈，并且需要選鍬擇一家比較理膨想、志同道合港的專營公司介玩入，也存在著蛾一定的不可預馬見性。而衫第洞5灶種方式投資的遵回收速度較快拒，另外由于統(tǒng)污一經營，對于卻該物業(yè)的可持峽續(xù)性發(fā)展比較連有利。項目總體定位淘關鍵詞：異投資蜻、俯COND繁O(jiān)糞、產權式商鋪謀要點：挨為了避開由于帆數(shù)碼港可能給凍酒店式公寓帶妄來的不良影響沾，我們提舉出馳COND放O薯概念，避而不用談酒店式公寓寧，從概念上造釣成區(qū)隔編。繩同時不管是塔母樓部分厲的荒COND潔O晃還是裙樓的商務業(yè)部分，其主爬要的購買群體足應該集中于投頃資性客戶，因準此強調其產品圣的投資回報率減和低風險尤為概重要。愈第六部錘分捆備閥項目目標客戶率群分析切6.1CON濫D憶O患目標客戶群定趴位“金領階級”拉比如外國金融勢保險貿易機構推、跨國公司駐哈青公司高管等哭；對于來自于診另外的文化的襯這一群體，與使異域文化融合慈的最佳結合點貫就是生活在同鋪胞或朋友聚集說的區(qū)域，且購洋物、休閑方便即，則他們在任違何國家都會首鐮選頂級物業(yè)，盞這里有他們相檢對熟悉的文化河小環(huán)境和社交以圈，有助于其承生意的順利開恥展和對市場的儉逐步了解和接賠軌?！爸挟a階級”收外企高管、企咐業(yè)主、歸國創(chuàng)竭業(yè)人員?！百Y產階級”般在青島投資及危置業(yè)的本地外看地甚至外籍之勝二、三次置業(yè)繳的富裕人群和腔投資者。青島擔得天獨厚的地刮理及氣候優(yōu)勢嫩、沿海美麗的五山海風光及提戒供優(yōu)越的生活虛居家條件，其牲稀缺性又保證帳了其良好的升爭值保值效應。寺而隨著沿海地陡段開發(fā)和投資詞的逐漸飽和、婚物業(yè)素質提高牢與價格提升之頭間的不同步，勤許多青島本地劣二、三次置業(yè)態(tài)的富裕人群和獵投資者將熱情益轉向同樣擁有訓景觀資源、而若功能和品質逐扯漸完善的物業(yè)湖，閑置資金得飲到有效利用，勒而物業(yè)在二級反市場的接受程嫩度，決定其投免資導向。據青住島統(tǒng)計部門數(shù)武據，近幾年此仁區(qū)域房價近兩院年的漲幅畏以騰30徐%途左右的速度遞誼增！外來置業(yè)者生許多外地置業(yè)那青島的人群，看主要目的就是利選擇一處海景袋房，由于我眠項目的獨特的疫地理位置，可博以說是戶戶有前景，東、南、搏西可以觀海聽腦濤，北面可以泛看到改造后的抓中山路，警選擇我們的項臨目就是選擇棧浙橋、選擇大海坡、選擇百年中鉛山路，也就是版等于選擇青島練！廁5草、個體旅行社刃經營者昌術紅本項目無可替貝代的位置優(yōu)勢妄及獨有的星級酒酒店服務體系溪，為私營旅行薪社的經營者提歲供了一個可投愿資購買用于酒娛店接待，將原材本交給酒店的薪費用變?yōu)樽约禾恋睦麧櫟拇蠛枚稒C會。此類人朗群將成為我們灶一個特殊的購丸買群體，同時強可為酒店式公騰寓的后期運作吩經營帶來廣闊咽的商業(yè)機會。叼另外，還有一初批游離于城際女線之間的投資象客，他們的主它要置業(yè)方向就您是投資，因此騙，更容易被我旬項目的獨特優(yōu)儉勢所吸引。芝6.尤2糕商業(yè)客戶群定鉗位泡根據以上分析徐，該商業(yè)物業(yè)瘦應當采取產權懶式商鋪銷售比艙較有利，因此緒其客戶群體應占當如下界定：大買家郵也就是大型連戴鎖商業(yè)物業(yè)的障經營者，他們客一般對各地的辱商業(yè)布局和商弟業(yè)規(guī)劃有著比匪較敏感和獨特描的認識，一般疏情況下針對這渾類買家應當采賀取按單定做比躁較切實可行。投資者途主要是一些中舅小投資者，其繪投資總額度纖在熔50齊—窮30爆0悠萬元之間。這慘也是我們商業(yè)擴部分的主要目刪標客戶群體。具體經營者宰荷蘭購買后用于自婦主經營的投資不者，一般情況畢下這部分客戶新現(xiàn)在已經在其天它地方擁有正腥在營業(yè)的物業(yè)梢。擋第七部惱分長下脊項目開發(fā)主題縮定位及整體概咐念設計建議徒7交．宿1始開發(fā)主題定位仇宜家宜招商寸·COND彈O癢國際公寓約附一職：禍COND黃O胸八大生活準則柔都市的缸一定是繁華都政市，城市必須鳳是現(xiàn)代化的具賞備國際水準的核年輕的準COND敗O才是年輕人的精腳神樂園，各種栗各樣的性格可紅以兼容、不拒紹絕另類夕核心的訪一定是在城市遼核心區(qū)域，又廈與核心區(qū)域保桶持一個恰到好虛處的距離，工梅作和生活兩不躬誤叛小尺度的稠COND疼O晉一定是小戶型侍的，把最基本墨的私密生活保婦持在最基本的啄私密空間，快棗樂空間無限延盈伸設陽光的、景觀做的箏最大限度的享言受陽光和景觀浴，青春因此而者飛揚攝軌道上的碌對于匆匆的都振市年輕一族，漫交通是最重要遍的生活標準，效交通方便節(jié)約脾時間成本販便利的波依存于社會配縫套，周邊有完叉善的生活配套鳳，享受才能理巡所當然氏共享的互有一個豐富的薯社區(qū)共享空間冤，參與和分享藍，快樂才可以存倍增截附二：剝Condo玻釋義床Cond絲o脂源自國外，全劫稱戰(zhàn)為逐Condom案inium焦s紛，中文可譯評為區(qū)“聾共管式獨立產楊權公龍寓繩”死，專指具備臥公室、起居室、葵浴室、廚房等辮常用房屋功能煎，配備生活必伸備的全套家具極電器及住戶可埋共享的完備的遇酒店式配套和拴休閑設施，并益由統(tǒng)一的管理寸公司提供酒店邪式服務的公寓國式住房活。褲Cond朱o期產權一般歸個洞人所有，但其盡內外設施的維幼護、維修及管齒理則由專門的然公司統(tǒng)一負責類，公寓所有者涌按月交納一定安的管理費碧。僻Cond脂o參的公共部分一尋般附有功能齊邊備的酒店配套玻設施，包括運癥動健身、養(yǎng)生箱體檢、娛樂休疫閑、商務交流殲等項目，并可曲為住客提供比巧較完善周到的淹軟性服務，從啞而使住客享受麗到一種簡易方糖便、輕松自如丹的生活攀。聽搏作為一種房屋腳形態(tài)卵，賺Cond柏o醬起源于上世紀輪八十年代的美獨國。如今作為盲一種高檔物業(yè)處，盞Cond習o百普遍流行于歐箭美及東南亞地工區(qū)，是酒店式距公寓的升級換短代產品。在其聯(lián)發(fā)展歷程中科，唐Cond帳o蹦還表現(xiàn)出一種叮地域上的自然鋒取向堪，乘Cond課o鑼主要集中在風啦景優(yōu)美、自然哀環(huán)境良好、交革通方便、距離備城市中心較近襖的地方輩。剛董Cond淡o談的出現(xiàn)，從產評業(yè)經濟發(fā)展的燭角度來考慮，猛是由于第三產心業(yè)服務業(yè)的高餓度發(fā)展帶來的驚必然。這種新戰(zhàn)型的房屋類型駝的出現(xiàn)，將進促一步細分市場賊，細分目標客瞧戶，郊對未來房地產翻開發(fā)的走向有宏著深刻的借鑒撫意義。君7扣．暢2批整體設計建議規(guī)劃設計氏規(guī)劃是房地產影項目的第一生故產力，只有做殺到這一點，才扮能充分發(fā)掘土劉地價值，把房潑地產價值最大胃化；規(guī)劃設計恰的重要性一方志面是供給推動說的結果，另一揚方面更是需求東拉動的產物。爆具體規(guī)劃上講罷求如下幾點：盤1賺．標志性：乖項目所在地的兆獨特位置優(yōu)勢惡，必將成為島勵城內外關注的夜建筑項目，我鞋們必須在規(guī)劃越上考慮其對整站個青島中心西位區(qū)的地標性，洞樹立絕版地塊雙的絕版建筑雕受塑品牌。叢2捷．人文性符：建筑除了其羅藝術性以外，娛更重要的是其蘿功能，只有被晃高效率的使用欺才能體現(xiàn)其最唉根本的價值，牽在人居、時間測上要具有兼容快性，充分考慮開人居的舒適性開、人與建筑的扒兼容性，具有綠前瞻性，充分緣考慮住戶的長雷遠要求。充分壩利用所有公共摔空間進行景觀乓建設，彌補項維目受面積限制宗外圍環(huán)境建設某不足的缺憾。跌3菊．和諧性窯：由于地處火喜車站和青島標柄志性景點棧橋鉤，另外，考慮必緊靠中山路，和我們在規(guī)劃過部程中要參考所駁在地塊的這些猛特點，做到和芝周圍環(huán)境協(xié)調洞統(tǒng)一而又能夠咽獨立成景。洗7朽.2.周2達戶型建議趴宜家宜倡商旱·COND牽O即國際公寓滑戶型是公寓的派核心組成部分慕，包括標準層票、復式、躍層吉式等，其中內覺部躍層因其布成局及功能上的失均好型很受青所島市場歡迎；絹挑高兩層，凈調內空康4.癢9咐米員層高的客廳；繼大角度、寬視振野的觀景陽臺鋤；解決小戶型漿黑走廊的樓層饅空間花園等關定鍵要素。砌（膨1境）戶型設計上甜要講究功能分琴區(qū)塌公私分區(qū)：公攻共活動空間（房廳、廚房）和糞個人活動空間祝（臥室等）分改開、不交叉。來干濕分區(qū)：需線保持干燥的空喘間（廳、臥室憤等）和常常被難水浸潤的空間蜓（廚房、衛(wèi)生銅間、浴室等）戶分開，不混雜楚。彈動靜分區(qū)：動扣區(qū)（客、飯廳專等）和靜區(qū)（刃臥室、書房）見隔離，不干擾句。劉潔污分區(qū)：臥警室、廳與衛(wèi)生翼間、廚房等分局開，不沖突。迫當然，一套房穴特別是面積較普小的房子，要盤做到如上所述抓功能分區(qū)十分浩嚴格、十全十部美也是不可能叫的，關鍵是總披體格局要合理提。傲（庭2表）當前較好的潔戶型功能分區(qū)晨表現(xiàn)在：感廳房方正好用杰，尤其本案是依高層公寓更應抱十分注意這一傲點。慈多面采光，明灶亮大方。臉整個戶型間隔望顯得流暢、通評透，空間領域炭感強。躍（塘3躲）注重舒適性梅：惹每層每部電梯送的戶數(shù)控制，某盡可能使戶型還平面方正寬敞憤，提高實用率賀，增強采光通三風效果。吊因為高層公寓的往往采取一盲梯蹄8灣～閥1籮0殿戶的平面形式悲，戶數(shù)密集，謠每一戶的采光睬通風效果都大韻受局限。常常樸是客餐廳不分浩，而且算有終“妨鉆石遠廳信”偏，不方正，實頑用率不高。本渾案可調整平面方布局形式，改梯變房間的位置巾，滿足最需要瞞采光、通風，檔觀景的房間（隊廳、主臥）的怪需要。逮輔助用功能間抹的種類應多一撇些，設計也應升更加人性化，憂使公寓的功能節(jié)更加完備，如舊儲藏間、走入夢式衣柜等。捧廚房在位置上那傾向于放置在小外側靠進門處??；衛(wèi)生間和浴婚室往往同置一練室?？稍O置玄她關、書房、吧畝臺、儲物間等誓。壺看景戶型作為奇本案設計的重略大特征之一：謹三面環(huán)海、一軋面觀中山路，迎遠眺小青島，晝近觀棧橋！謀為了看景，戶塞型上有兩方面縣的處理：其一賞，平面形式常梳用闖“鬧蝶火翅鐵”種式痕、蹈“里工局”圾型屈、遷“抬T需”廊型，或錯開互的性“展風值車抓”煌型。其二，房鉛間內部間隔上閥，往往是有一希定進深的一條愿走道將主要房練（廳、臥）和旅廚、衛(wèi)分開，暖前者在外側，周后者在內側，繡充分考慮主要詞房的采光、通少風及觀景的需刑要，而且往往辦把臥室放在觀存景的最佳部位狹，充分照顧一瞧家之主的需要堆。依戶型面積因受各本案的功能檔乘次定位，及膝特定消費減群的家庭人口址數(shù)量和人員結散構、購買目的瞞和消費偏好等肝不同，可設置嫌多種面積，以夠滿足不同消費矩者的需要。但小總面積應該集皆中宿在閑25續(xù)—替8幟0君平方米和之間。孤立體戶型，簡羽單生活：戶型孤面積雖小，但老是通過合理的批設計可以做出紋躍層甚至復式漫，不僅僅在市撇場是屬于空白催，也會增加生蟲活的便利性。商業(yè)便商業(yè)裙樓的戶辰型講求易于分滑割組合，可大侍可小，結合經至營定位，設置店相應的配套設珠施設計。如果盈作為產權式商幫鋪銷售，可以請從空間上分割寬，建筑上一提體侄/饑7杰.2.哥3與建筑風格1、立面餓作為表現(xiàn)外部羨形象的立面，膝在表現(xiàn)風格方慰面起著至關重艙要作用。故立面設計突出澤青島海洋文化塊特色，使之成質為名副其實的貓城市名片。造局部鏤空，做軌景觀或做成觀味光之處，創(chuàng)造擊出鏈“仇景中有樓，樓膠中有古景甚”就的效果。豎除在陽臺上做載傳統(tǒng)綠化外，全輔以分層主題悄綠化小品，首臥開青島生態(tài)大完樓的先河。忽同一立面上施碧以不同色彩，穿形成對比，增賭強動態(tài)感。叔將立面從直線殿變?yōu)榍€。保2加、重點和細部器處理慮窗：設外飄凸否窗、角窗或落棟地窗。專陽臺：采取隱項蔽式或外露式冶，應從封閉走手向通透，與觀斷景緊密結合。播屋頂：設坡屋率頂、挑板或鋼半柱等。判電梯間：分層稍以不同主題（象音樂、繪畫、甚雕塑）裝飾公浙共空間，使電組梯間變成駐Cond敞o獸的立體藝術長術廊。游墻面：施以不魄同顏色或配以仿圖案（人、神但、動物、植物踐、器物等）、紋浮雕。核形狀：如角形厭、蝶V昨字形、圓形、胃半圓形、菱形既、三角形、十王字形、波浪形現(xiàn)等。3、材質稿在表現(xiàn)風格時畏，主要用到下慘面一些建筑材予料，如：各種刻漆料、砂漿、徒馬賽克、瓷磚駕、玻璃幕墻（嬌有普通玻璃、規(guī)彩色玻璃或隔攝音玻璃）、塑抬料、鋼材、鋁饑型（管）材、筆石材、木材以戰(zhàn)及混凝土格柵頑等。4、色彩是顏色是表現(xiàn)風低格的重要輔助姻手段，尤其在才調動人的情感圾方面它具有重挖要作用，可以民彌補建筑材料挨原始質感和自構然肌理在調動政人的感官方面嚇的不足。當然扯，在青島這種陸海濱城市，顏噸色不能隨意涂粱抹，而是大有告講究的。壽5氧、空間及其組邊合兄本案在風格的碎設定上，應處替理好各部件空座間位置及其組乖合關系，無論隨從水平方向、潮縱深方向還是靠垂直方向，其刻空間形態(tài)、大斬小、方向、明貝暗、闊狹等都躺應產生最佳的碰視覺效果。6、外部環(huán)境夠建筑物本身不鍵能孤零零存在臂，必須與環(huán)境午協(xié)調相處。所再以在設定風格場上，一方面要撓與周邊的大海磁、火車站、中浴山路協(xié)調一致嚴；另一方面要撿設法改造環(huán)境評，比如假山、允噴泉、燈光、竄雕塑等。7、配套絮人們對生活配姥套的關心不亞均于對價格、位籍置和交通等因氧素的關心。人語們不但要求住茫得安全、舒適燦，也要求過得則有家的情調、會居住品位和一于定的文化內涵奉。氏當前許多發(fā)展傅商大勇打牲“備會所爽牌聚”腰，爭相拒把充“詢豪華會申所孫”文、痛“搞五星級會煌所幟”綢、消“浪多功能會換所偏”弓等作為賣點之判一，但經營大廈多存在華而不籍實的問題。我透們建議，本案欺會所重在配套炒完善且實用、基不重形式、室犁內外結合飛的豈“獻泛會襪所關”錯概念，除健身勾房、桑拿室、番臺球室、游泳港池、美容美發(fā)林室、折影音室、睬閱覽室、洗熨皺衣物、代購票原物等常規(guī)室內召設施，還有空取中花園的迅觀海茶餐廳、墳閱讀室、百鳥后籠等，另外零可考慮保健、敬旅游等概念，維例如深圳新浩猾城花園，其會墻所號