房地產(chǎn)企業(yè)多項目管控模式

房地產(chǎn)企業(yè)多項目管控模式由于近來在國家對房地產(chǎn)業(yè)進行連續(xù)調(diào)控的形勢下，我國房地產(chǎn)業(yè)已形成多個大型房地產(chǎn)集團逐鹿的格局。房地產(chǎn)集團以雄厚資本為基礎，利用資源、技術優(yōu)勢，充分運用強大的營銷能力和渠道，對多個項目進行綜合開發(fā)，以知名的品牌形象，實行連鎖經(jīng)營，提高市場占有率，增強企業(yè)市場競爭力，實現(xiàn)集團化規(guī)模增長。集團企業(yè)為了實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標，需要同時建設多個不同的項目，不僅每個項目要實現(xiàn)投資、質(zhì)量和進度等要求，而且所有項目完成后才能達到企業(yè)共同的目標。多項目將面臨眾多單一項目管理技術無法解決的各類難題，例如資源競爭、溝通信息量成倍增加、成本壓力、市場目標快速變化等。因此，多項目管理縱向涵蓋整個房地產(chǎn)價值鏈，橫向涉及資源整合與規(guī)模效應，已成為房地產(chǎn)集團在激烈競爭中取勝的關鍵。一、多項目管控的內(nèi)涵房地產(chǎn)多項目管控是按企業(yè)發(fā)展為項目開發(fā)設計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合項目資源，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實現(xiàn)總體目標。多項目管控是企業(yè)層面對多項目的管理，是企業(yè)戰(zhàn)略的體現(xiàn)及細化。項目多項目管控是一組項目的組合，即使其中的一些項目在生命周期中成功了，并在未來策略中擔任一個軸心角色，但由于企業(yè)中的大多數(shù)任務都以項目形式并實行項目管理，企業(yè)層次的管理除需要適應單個項目實行項目管理的要求外，從企業(yè)總體戰(zhàn)略目標出發(fā)，需要平衡企業(yè)中多個項目間的資源和利益，識別和評估項目管理的戰(zhàn)略一致性問題。企業(yè)項目管理的制定與實施，就是要在企業(yè)多項目管理時考察各項目的戰(zhàn)略一致性，充分發(fā)揮企業(yè)資源效用，組織對具體項目的綜合管理，全面完成項目目標并為企業(yè)發(fā)展服務。房地產(chǎn)集團的所有項目都是圍繞企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的，多項目管控是高效地完成一系列房地產(chǎn)項目而使企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實現(xiàn)的基石。二、多項目管控的特點房地產(chǎn)多項目管控和單個項目管控相互聯(lián)系，但又有所區(qū)別。兩者最大的不同是，房地產(chǎn)多項目管理不僅僅注重計劃和執(zhí)行并提交最終產(chǎn)品，更側(cè)重于具有競爭優(yōu)勢成果的積累和資源的整合，即著重于建立企業(yè)的項目管理環(huán)境，支持、幫助和監(jiān)督企業(yè)所有的項目經(jīng)理，充分利用企業(yè)資源管理好每一個項目，從而提升企業(yè)整體的運營管理能力。房地產(chǎn)多項目管控的特點包括：1.從宏觀的角度和企業(yè)整體發(fā)展的高度管理項目實施過程，實現(xiàn)投資、進度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理2.在多個項目并行的環(huán)境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業(yè)管理等工作基本上協(xié)同進行，體現(xiàn)了多項目管理的全程性及企業(yè)戰(zhàn)略相關性。房地產(chǎn)多項目管理整合具有共同目標的、相互關聯(lián)的項目完成項目目標和實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，并在整個管理和協(xié)調(diào)上使之統(tǒng)一。3.以市場關系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實現(xiàn)客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。4.為項目決策者隨時提供多方位的價值評估和分析，高效解決企業(yè)決策層最關心的宏觀總體問題。三、多項目管控的組織層次組織結構是支撐項目正常運轉(zhuǎn)的運籌體系，是項目的“骨骼”系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)多項目管理所關心的首要問題是企業(yè)所有項目目標的實現(xiàn)，從企業(yè)發(fā)展角度，如何在組織設計上保證對多個項目進行管理；其中每個項目管理的組織更強調(diào)項目經(jīng)理的作用，強調(diào)團隊的協(xié)作精神，其組織形式具有更大的靈活性和柔性。1.多項目管控組織機構的選擇在做出項目組織結構的選擇之前，必須搞清楚項目需要完成哪些任務，為此需要做一個初步的項目計劃。第一，確定項目要完成的主要成果；第二，列出與每個成果相關的主要任務；第三，對每項任務，確定負責完成它的相關職能部門，并且考慮如何將這些任務最佳地集成起來；第四，要考慮具體完成某項任務的人員需具備的資格，該項任務所需要的技能以及所涉及到的客戶等。另外，還要考慮企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境因素，如企業(yè)的文化，與項目有關的各部門之間的關系等等。綜合以上各種因素并結合每種組織形式的特點，就能為項目選擇一個較為有效的組織結構。項目組織形式的選擇，首先要從企業(yè)角度看，企業(yè)人員素質(zhì)好、管理基礎強、承擔任務復雜而業(yè)務綜合性強，可以考慮以矩陣型或項目型的項目組織形式為主；而任務單一、管理基礎薄弱、人員素質(zhì)差的企業(yè)，項目組織機構應以部門控制為主。其次從項目角度看，大型復雜項目，多部門、多技術、多工種配合的項目，項目經(jīng)理素質(zhì)好、能力強的項目，可以考慮以矩陣型或項目型的項目組織形式為主；簡單項目、小型項目、承包內(nèi)容專一的項目則應以部門控制式為主。2.項目管理中心由于房地產(chǎn)項目的投資量大、開發(fā)周期長、地域差別性大，為了將多個項目納入企業(yè)項目策劃中，根據(jù)戰(zhàn)略取向監(jiān)控項目和投資，成立項目管理中心是十分必要的。項目管理中心不僅向各個單獨項目和部門提供服務，而且還起到對企業(yè)管理層的戰(zhàn)略與項目公司工作之間的關鍵連接作用。夾項目管理中心荷可被定義為一泛個協(xié)助項目經(jīng)更理達到項目目拒標的組織實體掩，它對項目進順行計劃、估計掌、安排行程、鈔監(jiān)控與控制。獸對應于戰(zhàn)略項搬目管理的三個青發(fā)展階段：個此別項目管理、饒區(qū)域或部門級形別的項目管理斤，以及企業(yè)級披別的戰(zhàn)略項目明管理，可成立沸第一級的項目賽管控中心、第稱二級的業(yè)務單漿元管理辦公室膝和第三級的戰(zhàn)海略項目管理部葉。在最后階段稠，項目管理辦愉公室可以提供炎全部服務，如荷行政管理、項摧目經(jīng)理培訓、箭監(jiān)督咨詢項目隙、方法標準制扒定等。房地產(chǎn)眨集團企業(yè)規(guī)模議大，同時進行竭多個擁有稀有計資源和特別重偶要的項目，需召第三級的項目要管理部，以確抗保通過最有效稼的項目執(zhí)行來獲實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略舍。漸宜項目管理中心儀為企業(yè)中多項進目管控提供規(guī)仇范的專業(yè)化服拳務，是企業(yè)項些目管控的業(yè)務吩支持機構和內(nèi)怖部咨詢機構，核其主要職責包閑括縮：椒朽⑴躁開發(fā)和維護項曾目管理標準、便方法和程序。貧即開發(fā)和維護圖有關項目管理粥的過程和方法展論，起到了這乒些標準的中心疊庫的作用；維廈護用以減輕項承目經(jīng)理文書工投作負擔的模板蹦、表格和檢查窯清單；引進并蘋建立適合企業(yè)致要求的管理方腳法，如標桿管么理等；把項目忽接近完成時所彈獲得的經(jīng)驗教勿訓分類匯總，序并反饋于現(xiàn)有轟項目的實施中撐。屬⑵柄為企業(yè)提供項逢目管理的咨詢攻和指導。為項擠目計劃工作、宣項目控制、項拉目團隊、項目斑執(zhí)行提供技術寫支持，對項目鳥的各個階段提零供項目管理專蒜家意見以改善暑計劃、恢復項模目，為項目成援功提供建議。幟⑶侍為企業(yè)提供合卸格的項目經(jīng)理指。建立項目經(jīng)砌理的資料庫，贏跟蹤項目經(jīng)理釣在完成項目中宋的表現(xiàn)，為軍企業(yè)選拔、招荒募優(yōu)秀的項目竊經(jīng)理提供支持擺。飯益⑷杜為企業(yè)提供項象目管理培訓。督對項目團隊成孝員進行項目管胃理技術的訓練霞和指導，提高嗽項目成員的管灶理技能、合作亭能力和專業(yè)技巷術水平比。領漸⑸夠設立專業(yè)的風徑險評估小組。治風險評估小組茂的職責通常包鼻括：進行單個泄項目的風險評愧估，開發(fā)風險鋤評估的標準和爬程序；提供風瞞險評估操作方洪面的指導和咨仙詢；提供風險虧管理培訓；選走擇和維護風險送管理工具；作菌為風險管理資事源分配的智囊籌團糧。芳嘗3嶄.遮高層項目管疑理們—良—手首席項目官槳沒有一個良好漸的機制來協(xié)調(diào)傲項目與戰(zhàn)略目婚標，企業(yè)不但波在財政執(zhí)行方晴面會顯得輕率哨、魯莽，戰(zhàn)略安有效性遲遲得慎不到體現(xiàn)，資待源方面存在浪斬費，同時還會查助長對公司資微源管理拙劣置屋若罔聞的風氣荷。對項目成功只構成最大威脅思的因素之一就死是組織無法看貸到企業(yè)解決方鬼案的價值和有席效性。但是隨岸著組織對項目傳管理控制力度僻的加強，組織謊必須開始注重老實效。設立首頭席項目嘗官幻(CP扁O墳或項目管理總傲監(jiān)藏)認是一種好的機物制與做法。圈在尋求符合戰(zhàn)紛略目標的道路督上，項目不能愚再被視為另一競項執(zhí)行活動。敏它在組織中的鴉地位必須具有逆戰(zhàn)略性。項目兆管理創(chuàng)建了一奧條戰(zhàn)略途徑，觸在這條途徑上爹涌現(xiàn)了許多可故供選擇的團隊賞，他們在現(xiàn)代轎組織中專門處敞理諸如重構、炊標桿管理、同爸步工程和自主埋生產(chǎn)體系等變房革取向方面的悔事宜。傳統(tǒng)的進組織等級制度臘將取而代之為旗水平方向、項期目化的組織結傭構形式，首席伏項目官將成為夾房地產(chǎn)集團的祝重要角色之一少。宇設立首席項目妙官的職位實質(zhì)俱就是在組織涉如及到的所有領剩域中監(jiān)管項目確，管理公司級親別的項目以及遮監(jiān)督所有項目膏在公司范圍內(nèi)蛙的資源配置情描況。跨部門的臉項目也應由該拳職位發(fā)起，理納想的狀況是，抓企業(yè)的首席項辨目官中應有一固名是副總裁級踢別，另一名則蚊來自組織中的夠其他高級執(zhí)行性官因。壤習4碑.傲項目組織的設搏立灰項目公司是房羊地產(chǎn)集團企業(yè)壩的下屬組織，獲可以是一個項淚目公司，或一曬個項目部，是濃每一個具體項職目的項目實施漆者和房地產(chǎn)開竟發(fā)企業(yè)項目管摔理策略的基層繪實施者。項目稻組織是一個臨菌時性機構，因他開發(fā)建設項目出而設立，項目辦完成后，組織叼的使命結束，考因而隨之解體棕。項目組織的洋目標很明確，猜即進度快，質(zhì)卸量好，費用省白。為實現(xiàn)這一噸目標，項目經(jīng)攏理是項目組織兩的關鍵，應實筒行束“惰項目經(jīng)理責任喉制流”伏；項目組織體含系必須精干，案成員少而精，貸講求實效，廣狠納各方面的優(yōu)擊秀人才形成合慎理的智力結構倡，使組織體迸趙發(fā)出巨大的合劇力。握四、多項目管請控實施要點鎖1膝.餐建立企業(yè)資源蹈庫碎套資源可劃分為妖人力資源、財跟務資源、技術被資源等類型，摧房地產(chǎn)集團的疾多項目管控需凍要各部門多種誦技能之間相互滾的配合，因此打?qū)τ谄髽I(yè)項目添管理來說具有曬最重要意義的綱是人力資源，融房地產(chǎn)開發(fā)企爐業(yè)必須建立自鬧己的人才考核與系統(tǒng)，對員工傍所擁有的技能修建立檔案并進悟行評價，這個奪系統(tǒng)的重要意完義在于可以隨迫時高效地篩選鴿項目經(jīng)理、組錢建項目團隊睡。甘辱項目企業(yè)其他主的資源和人力錯資源一起構成險企業(yè)項目管理料的約束條件，咐因此對企業(yè)的守其他資源也要暴建立詳細的檔禾案并進行考核射，企業(yè)資源庫泛的建立可以幫吊助企業(yè)進行自生我診斷，是多冬項目管理的實利施基礎及。暖旺2自.朝工作程序標準箏化換迷⑴勸健全項目選擇儀程序。在項目者啟動初期，選津擇合適的項目郊進行投資以最壤大效用地利用我資源的論證過啄程，確定項目娃的可行性和有羞效性，通常需坊要考慮：該項叔目是否能夠充糾分滿足客戶的財需要，是否符酷合企業(yè)的戰(zhàn)略偶發(fā)展需要，是時否能夠為企業(yè)益帶來合理的投位資回報，是否爽能夠建立企業(yè)丙的競爭優(yōu)勢。嫂項目的選擇程察序包括項目的箱一般機會研究組、特定機會研炮究和可行性論宜證等階段，是左確保項目成功裳的第一步擴。爭離⑵韻健全項目工作厭程序。在確定詳項目之后，需焦要嚴格按照項址目管理的方法捎實施項目并對灑其考核。包括在采用項目管理筋的常用技術，宰例如甘特圖、絕凈值分析等來悄對項目的項目睛范圍管理、質(zhì)蓬量管理、時間極管理、溝通管懷理、人力資源增管理、采購管溝理、費用管理棗、風險管理和門綜合管理等九亞個方面進行管軍理，在這九個婚方面按照項目湊管理的特點和弓方法來進行管劉理構成了企業(yè)西項目管理的工溉作程序疫。姐膛⑶給健全項目資源妙配置程序。項朋目資源配置程稱序要求對企業(yè)賴的各個項目進俘行資源利用效駝率方面的評估帶，根據(jù)投資回繼報、成本節(jié)約偽等指標來安排距項目資源的分雞配，可以采話用壞AB腦C叢法、價值分析優(yōu)方法等工具來忠評價這些項目施，并根據(jù)其重灘要程度相應分覺配資源。企業(yè)尼必須逐步建立程一個能評價資漸源在各個項目龜中利用效率的神系統(tǒng)惑。騙氣⑷浸企業(yè)可以根據(jù)阿標桿學習法，仁由企業(yè)的項目敢管理辦公室建蘋立明確定義的慚、高效的標準刷工作程序，這祖樣在各個項目絹的執(zhí)行過程中添可以對工作方盈法進行口徑上血的統(tǒng)一，減少鉤管理過程中不詞必要的工作程拿序沖突紛。陰獅3喇.咐建立有效合理滾的授權體系以多項目管理的腸運作是通過集慚團高層管理者即對項目經(jīng)理的叮授權進行的，悄由于每個項目慮通常都牽涉到基項目股東、業(yè)兆主、項目監(jiān)理媽等多方面的利爐益，而項目經(jīng)輪理只能調(diào)動本囑組織內(nèi)部的資給源，因此，項樹目經(jīng)理所負擔繼的責任要大于動他所擁有的權疑力。在實際的斷項目管理運作價中，對項目經(jīng)貍理授權的程度桑非常難以把握浪，一方面項目殃經(jīng)理要有足夠賄的權限來獲取想所需要的資源癢完成項目，另技一方面對項目瞇經(jīng)理過多地授挽權又會影響到費其他組織的利劍益，高層管理明者也會因此失悟去對項目的嚴排格監(jiān)管和控制沙。因此，建立定一個有效而合守理的授權體系貢是非常重要的額。犁己項目經(jīng)理應獲淚授予的權力包到括：決定項目市團隊的人事權川，一定額度下雪的資金調(diào)用權扣和物資調(diào)用權蠻，緊急事件處望理權。不應授古予項目經(jīng)理的沙權力包括：合蒼同文件簽署權險，項目標價談罩判權，超過項刑目總價一定比眼例的資金調(diào)用奏權和物資調(diào)用駐權。授權的原最則是：項目經(jīng)鹽理的權力應該羨僅限于完成項烏目交付成果本敢身，牽涉到各陰方重大利益的酷決策制定權力宇都不應授予項叉目經(jīng)理。順一個項目的項劈目經(jīng)理應承擔榴的責任包括：偽在預算費用內(nèi)翼按時、按質(zhì)、貍按量完成項目愛，帶動團隊合凱作與建設，處減理團隊內(nèi)部的腔各種爭端，指嘴導督促團隊隊秤員的工作，與債項目各利益相膚關方進行溝通袋，密切跟蹤項勁目的進展情況葵等軋。透蘆4喇.線建立信息化溝介通平鵝臺勿易多項目管理對填企業(yè)內(nèi)部和外厭部的緊密合作瓜提出了更高的洲要求，在企業(yè)西的內(nèi)部需要形盡成有效的溝通民系統(tǒng)，企業(yè)的晚信息化在這個嬌方面是一個非沫常重要的任務蓮，即要實現(xiàn)企谷業(yè)文件傳輸?shù)拇娮踊晚椖垦罕O(jiān)控的軟件化袋。企業(yè)內(nèi)部信場息系統(tǒng)的建立義有利于企業(yè)項段目溝通的及時走和順利進行，貝同時還可以在軟每個時點上對騙項目進行成本牌、質(zhì)量、進度次、