不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估考試計(jì)算題

土地資源管理專業(yè)土地估價(jià)實(shí)習(xí)案例

評(píng)估案例一1、估價(jià)對(duì)象概況某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類型建筑重置造價(jià)為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及其房屋的還原率分別為5%和6%，每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費(fèi)用為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)用為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0?2%。2、估價(jià)要求試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。評(píng)估案例二某不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，占地面積為10000平方米，出讓年限為50年，容積率為3。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2000年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米600元（容積率為1時(shí)）。根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60%。該飯店每月的客觀凈收益為11萬(wàn)元。已知土地還原率為6%，該飯店的建筑還原率為8%。試評(píng)估房屋（飯店）的總價(jià)格。評(píng)估案例三（1）估價(jià)對(duì)象概況。在某一城市，需要評(píng)定的地塊為H，現(xiàn)在收集到與待估地塊條件類似的7宗土地，條件如下表：項(xiàng)目宗地成交價(jià)交易時(shí)間容積率位置比較形狀比較區(qū)域因素比較個(gè)別因素比較A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D70019891.400-3%0E68019891.300%3%0F73019901.22%0-5%0G74019901.300%0%-3%H19901000%0現(xiàn)假設(shè)該城市地價(jià)指數(shù)以1987年為基期，每年增長(zhǎng)數(shù)同1987年相比增長(zhǎng)率為12%。對(duì)于容積率，此類型地塊的最低容積率為1，根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類型地塊的土地，當(dāng)容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為時(shí)地價(jià)增加5%。對(duì)位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正，都與待估地塊比較，表中的數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)所修正幅度。（2）根據(jù)上述條件，試計(jì)算90年宗地H的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估案例四1、估價(jià)對(duì)象概況。某城市內(nèi)，有一宗住宅用地需要評(píng)估，現(xiàn)根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，選擇了與之類似的四宗已經(jīng)成交案例，幾宗地塊的交易情況與待估地一致，其他條件比較如表1。對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的影響，待估地塊條件與案例地塊條件比較結(jié)果如表1，表中數(shù)字為正值，表示待估地塊優(yōu)于成交地塊，數(shù)字大小表示優(yōu)劣幅度。

又知該城市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100,以后每月上漲一個(gè)百分點(diǎn)，容積率修正系數(shù)如表2。表1：項(xiàng)目待估土地案例入案例B案例。案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交價(jià)格（元/M2）1200130014001000容積率23342區(qū)域因素位置0-2%-3%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%2%0%交通0-2%03%-2%個(gè)別因素地勢(shì)0-2%1%0-2%形狀03%0%5%-4%其他0-3%-3%0%-2%表2：容積率12345修正系數(shù)11.82.43.03.52、請(qǐng)按以上條件，估算該住宅用地在1994年10月的單位地價(jià)。評(píng)估案例五1、估價(jià)對(duì)象概況待估宗地為七通一平的待建筑空地，已經(jīng)得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。2、估價(jià)要求某開發(fā)公司希望參加與此地地塊投標(biāo)，要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額度。3、估價(jià)過(guò)程選擇估價(jià)方法確定最佳開發(fā)利用方式市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等。根據(jù)該開發(fā)公司所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析顯示，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，你出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用預(yù)計(jì)每建筑平方米為1000元，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%，目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。評(píng)估案例六1、估價(jià)對(duì)象概況某開發(fā)商已經(jīng)取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積為2000平方米，土地價(jià)格為600萬(wàn)元。取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及其登記費(fèi)用為地價(jià)為地價(jià)的2%。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。2、評(píng)估要求估算該開發(fā)公司在該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。3、估價(jià)過(guò)程該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價(jià)。根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。根據(jù)該開發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/平方米，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用預(yù)計(jì)為1000元/平方米，在建筑期間的投入情況為：第一年投入40%，第二年60%，目前資金貸款年利率為12%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。評(píng)估案例七1、評(píng)估對(duì)象概況某開發(fā)公司已經(jīng)取得某宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積10000平方米，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等費(fèi)用為3000000元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1。2、評(píng)估要求確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。3、已知條件根據(jù)該開發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部出售，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米為1300元，開發(fā)資金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。評(píng)估案例八1.估價(jià)對(duì)象概況某征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為每畝6萬(wàn)元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為2萬(wàn)元，土地開發(fā)費(fèi)用平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%,每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的30%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%。2、根據(jù)上述資料評(píng)估土地單價(jià)。評(píng)估案例九某開發(fā)區(qū)土地總面積為5平方公里，現(xiàn)已經(jīng)完成七通一平開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共設(shè)施占地1.5平方公里。該開發(fā)區(qū)現(xiàn)在擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000平方米。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)每畝征地費(fèi)用平均為5萬(wàn)元，完成一平方公里的開發(fā)需要投入2億元。一般征地完成后，“七通一平”的開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%，全部土地投資回報(bào)率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%，土地還原利率為7%。試估算出讓該宗土地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。案例一解：（1）該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。（2）計(jì)算出租總收益：30*400*12=14400（元）（3）計(jì)算出租總費(fèi)用：①年稅金=20*400=8000（元）②年管理費(fèi)=30*400*12*4%=5760（元）③年維修費(fèi)=1500*400*2%=12000（元）④年保險(xiǎn)費(fèi)=1500*400*0.2%=1200（元）⑤房屋年折舊費(fèi)=1500*400*（1-10%）/49=11020.4（元）⑷計(jì)算房屋出租年純收益：房屋現(xiàn)值=1500*400-11020.4*3=566938.8（元）②房屋年純收益=566938.8*6%=34016.3（元）⑸計(jì)算年土地純收益=（2）-（3）-（4）=144000-37980.4-34016.3=72003.3（元）⑹確定1999年1月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為1287423.79（元）案例二解：（1）估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介：某不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，占地面積為1萬(wàn)m2，出讓年限為50年。該宗地上有一座飯店。在2000年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2000年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米600元（容積率為1時(shí)）。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60%。該飯店每月的客觀凈收益為11萬(wàn)元。已知土地還原率rl=6%,該飯店的建筑還原率取r2=8%。（2）估價(jià)目的：評(píng)估房屋（該飯店）的價(jià)格。（3）估價(jià)期日：2000年8月。（4）估價(jià)方法：采用收益還原法測(cè)算房?jī)r(jià)。（5）估價(jià)過(guò)程：①計(jì)算房地年純收益:房地年純收益：11萬(wàn)元/月X12月=132萬(wàn)元/年②計(jì)算土地價(jià)格：土地總地價(jià)：600元/m2X10000m2X2.2（容積率修正）=1320萬(wàn)元計(jì)算土地年純收益：（收益還原法基本公式的逆運(yùn)算，p=a/rX[1&mdash1/十r）n]）計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益：房地產(chǎn)年總純收益&mdash土地年純收益=132-83.75=48.25萬(wàn)元/年計(jì)算房屋價(jià)格：（同計(jì)算土地價(jià)格的公式一樣）案例三解：土地估價(jià)過(guò)程：①計(jì)算該城市地價(jià)指數(shù)按給定的條件，該市的地價(jià)指數(shù)；②計(jì)算該城市容積率修正系數(shù)：按條件，該市的容積率；③計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正；按條件，以待估宗地的條件為標(biāo)準(zhǔn)，因素條件指數(shù)計(jì)為;，表中數(shù)字為負(fù)的，則表示；比較案例的因素條件指數(shù)小于100；期日容積率位置形狀區(qū)域因個(gè)別因修正修正修正修正素；A.580X136/100X100/115X10；計(jì)算該城市地價(jià)指數(shù)按給定的條件，該市的地價(jià)指數(shù)為表計(jì)算該城市容積率修正系數(shù)：按條件，該市的容積率修正系數(shù)為表計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正。按條件，以待估宗地的條件為標(biāo)準(zhǔn)，因素條件指數(shù)計(jì)為100,則表中數(shù)字為正，表示比較案例條件比待估宗地好，其條件指數(shù)大于100,表中數(shù)字為負(fù)的，則表示比較案例的因素條件指數(shù)小于100。計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格期日容積率位置形狀區(qū)域因個(gè)別因修正修正修正修正素修正素修正580X136/100X100/115X100/100X100/95X100/100X100/100=722.01（元/m）620X136/112X100/110X100/103X100/100X100/100X100/96=692.17（元/m）660X136/112X100/120X100/100X100/98X100/100X100/100=681.49（元/m）700X136/124X100/120X100/100X100/100X100/97X100/100=659.57（元/m）680X136/124X100/115X100/100X100/100X100/103X100/100=629.64（元/m）730X136/136X100/110X100/102X100/100X100/95X100/100=684.87（元/m）740X136/136X100/115X100/100X100/100X100/100X100/97=663.38（元/m）222222評(píng)估宗地H的地價(jià)。將收集的宗地進(jìn)行修正后，各宗地地價(jià)偏差不大，故采用算術(shù)均數(shù)計(jì)算宗地價(jià)格。H：（A+B+C+D十E+F+G）：7=676.16（元/m2）所以，宗地H在1990年時(shí)的地價(jià)為676.16（元/m2）。案例四解：根據(jù)所給條件:1993年1月的地價(jià)指數(shù)為100,以后每月上漲一個(gè)百分點(diǎn)，則當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)如下表：計(jì)算各案例地價(jià)修正后的價(jià)格：A：12OOX1OO/1OOX112/1OOX1.8/2.4X100/95X100/98=1082.70（元/M2）B：13OOX1OO/1OOX112/111X1.8/2.4X100/95X100/98=1056.70（元/M2）C：14OOX1OO/1OOX112/119X1?8/3?OX1O0/1O5X1O0/1O5=717.09（元/M2）D：1OOOX1OO/1OOX112/1O3X1.8/1.8X1O0/95X100/92=1244.14（元/M2）確定待估地塊單價(jià)=1/4（A+B+C+D）=1025.16（元/M2）案例五解：取地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：地價(jià)測(cè)算公式如下：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)①測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300X8000X90%X（1-25%）=1620000（元）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）②建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000X8000=8000000（元）③總利息=地價(jià)X[（1+12%）2-1]+8000000X40%X[（1+12%）1.5-1]+8000000X60%X[（1+12%）0.5-1]=0.2544X地價(jià)+872792（元）利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)息期到開發(fā)銷售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)周期，計(jì)息期為2年，專業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計(jì)息期分別為1.5年和半年。④開發(fā)商利潤(rùn)=19746401X15%=2972737（元）⑤不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮。⑥將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式，即地價(jià)=19818245-8000000-（0.2544X地價(jià)+872792）-2972737地價(jià)=7900872/1.2544=6298527（元）⑦由于開發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用，因此，開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)額應(yīng)從⑥中扣除上述費(fèi)用。開發(fā)商所能投標(biāo)的最高地價(jià)款=6298527/（1+3%）=6115075（元）測(cè)算方式二、利息中不計(jì)地價(jià)款的利息，不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)的計(jì)算方式與方式一相同，因此有：①不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401（元）②建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=8000000（元）③建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息=8000000X40%X[（1+12%）1.5-1]+8000000X60%X[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）④開發(fā)商利潤(rùn)=2972737（元）⑤代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格開發(fā)完成時(shí)地價(jià)=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）：⑥由于⑤得到的價(jià)格是開發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，即兩年后的；⑦開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)=6298527/（1；案例六；解：測(cè)算開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)；A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=2,000X3,000X4=24；B>建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1,000X2,000X4=；C、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用；6,000,000X；D、總利息=6,720,000X［（1+12%）；=2=7900872（元）由于⑤得到的價(jià)格是開發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，即兩年后的價(jià)格，則，場(chǎng)地當(dāng)前價(jià)格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)=6298527/（1+3%）=6115075（元）案例六解：測(cè)算開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=2,000X3,000X4=24,000,000（元）B、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1,000X2,000X4=8,000,000（元）C、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用；6,000,000X（1十12%）=6,720,000（元）D、總利息=6,720,000X［（1+12%）"2.25—1］+8,000,000X40%X［（1+12%）"1.5—1］+8,000,000X60%X［（1+12%）"0.5—1）=2,824,603（元）注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2.25年。E、銷售稅費(fèi)=24,000,000X6%=1,440,000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：開發(fā)商利潤(rùn)=24,000,000-8,000,000-6,720,000-2,824,603-1,440,000=5,015,397（元）利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比=5,015,397/24,000,000=20.90%利潤(rùn)占開發(fā)總成本的百分比=5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1,440,000)=26.42%由上述測(cè)算可知，該項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)