瓦房店在售項目市場分析報告

瓦房店在售項目

市場分析報告能建置業(yè)|2019.601在售項目分析PART1ANALY面對的市場競爭與機會市場供應(yīng)量稀缺REGIONAL瓦房店區(qū)域市場相對封閉，銷量比較穩(wěn)定。2018年區(qū)域住宅整體均價5445元/㎡。新增供應(yīng)逐年遞減，2019年新項目鮮有入市,供應(yīng)量較低。商品房的成交均價在2016年出現(xiàn)下滑，是由于自2015年起，市內(nèi)基本無新建產(chǎn)品，絕大多數(shù)項目在去化尾盤，由于尾盤產(chǎn)品的市場競爭力不足，因此低價走量成為各開發(fā)商的主要營銷策略，拉低了整體的成交均價。但自2017年起，受整體市場余量縮減，且新品入市量不足等因素的影響，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，因此成交均價上浮趨勢，2018年此情況更加明顯，各家項目的成交價格均出現(xiàn)一定幅度的上漲，拉動整個市場成交均價的上浮。瓦房店商品住宅年度供銷情況市場開發(fā)量有限導(dǎo)致去化量拐點，銷售價格穩(wěn)中有升，隨著產(chǎn)品入市，未來具備巨大升值空間。2019年顯性庫存項目產(chǎn)品類型剩余套數(shù)面積區(qū)間㎡整體存量㎡隆成學(xué)府超高層178套68-8613706恒力依云伴山小高層/超高層193套68-13217370高發(fā)上東1號小高層/高層405套50.7-10032400天璽星月灣高層312套80-11024960旺角商業(yè)中心高層198套80-8516335合計1286套——104771市場供應(yīng)量稀缺REGIONAL2019年隱性庫存項目名稱未推出建筑面積容積率產(chǎn)品類型工程進(jìn)度恒力·依云伴山38.5萬㎡3.0小高層、高層未動工（凈地）高發(fā)·上東1號14.5萬㎡1.8多層、小高層、高層未動工（凈地）上置集團(tuán)76萬㎡——小高層、高層、超高層規(guī)劃設(shè)計碧桂園意向地塊30萬㎡——小高層、高層資金籌備+動遷合計161萬㎡——————未來市場存量分析截止2018年末本地市場顯性庫存約10萬平；2019年意向開發(fā)新產(chǎn)品的項目有上置、碧桂園、九江、高發(fā)。碧桂園集團(tuán)因土地動遷問題原計劃2019年開盤但存在風(fēng)險，上置集團(tuán)地塊項目目前處于規(guī)劃設(shè)計階段2019年產(chǎn)品入市幾率也相對較低。2019年整體市場顯性競爭較小，下半年不排除品牌房企入市分割市場，建議本案提早入市，搶占先機。市場后續(xù)供應(yīng)量小，具有較好市場運作機會。市場供應(yīng)量稀缺REGIONAL滯銷項目蓄客項目封盤項目熱銷項目爛尾項目本案在售項目分布圖向北發(fā)展老城區(qū)區(qū)域項目名稱單價新城區(qū)中擁.塞納城4500星月灣4900恒力依云伴山5100（封盤）錦繡潤城預(yù)計5200凱悅欣城預(yù)計6500老城區(qū)華府世紀(jì)城5500遠(yuǎn)洲5500長興花園5400（爛尾）昌盛經(jīng)典5600（爛尾）新城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)價值在5000元/平左右，片區(qū)價值尚未完全釋放，未來具有較大的提升空間。滯銷項目1、中擁·塞納城項目剩余約60套房源，小高層120平三室產(chǎn)品。滯銷原因：面積過大，地段不支持過多的改善需求。2、星月灣項目剩余約100套，多層電梯洋房80-130平。滯銷原因：開發(fā)商背景社會氣息嚴(yán)重，口碑極差，且官司纏身，無心繼續(xù)后續(xù)的土地開發(fā)。封盤項目1、恒力·依云伴山項目剩余約80套房源，85-132平產(chǎn)品，現(xiàn)處于封盤狀態(tài)，碧桂園全資收購，預(yù)計將于7月前入市銷售。滯銷原因：項目欲打造瓦房店標(biāo)桿項目，但大高層建筑得房率極低，百姓認(rèn)可度低。爛尾項目1、長興花園項目剩余住宅約600套，90-135平，該項目爛尾10年以上，但今年底商正常出售，商家均已營業(yè)。瓦市進(jìn)入賣方市場，所以開發(fā)商也在積極辦理住宅的手續(xù)問題。威脅：項目處于西口區(qū)域中心位置，地理位置絕佳緊鄰?fù)巧藤Q(mào)區(qū)、大商新瑪特，重新入市銷售會分流一定客戶。2、昌盛經(jīng)典項目剩余房源約400套，面積80-150平產(chǎn)品，小高層、高層產(chǎn)品，開發(fā)商一直樹立著瓦房店標(biāo)桿項目的形象，深得民心。但近幾年企業(yè)經(jīng)營問題，一再申請破產(chǎn)，招到政府回絕，現(xiàn)昌盛地產(chǎn)項目房產(chǎn)證辦理拖延，口碑一落千丈，失信于百姓，銀行賬戶被凍結(jié)，售樓處對外宣稱“地產(chǎn)無房，只可以購買抵債房”，說辭混亂，影響極為不好。機遇：地方性標(biāo)桿企業(yè)失信，百姓置業(yè)將對開發(fā)商背景及實力的了解會更加深入，對央企、國企是個機遇。市場供應(yīng)量稀缺REGIONAL在售項目分布圖地方性企業(yè)失信造成爛尾滯銷，導(dǎo)致供應(yīng)稀缺、價值偏低，央企介入帶來機遇。市場供應(yīng)量稀缺REGIONAL在售項目分布圖熱銷項目1、華府世紀(jì)城項目剩余約200套，三棟超高層30層以上建筑，110-130平，二室、三室產(chǎn)品，得房率低，擋光嚴(yán)重。因瓦市無新房供應(yīng)，此類產(chǎn)品也得到搶購（往年一直處于被查封狀態(tài)）。威脅：項目出去西口區(qū)域中心位置，重新入市銷售較高，搶占了近期瓦市置業(yè)客戶。蓄客項目1、凱悅欣城共計4塊地，首期入市未一期A組團(tuán)279戶，6棟洋房（2棟五層不帶電梯，2棟六層電梯洋房、2棟七層電梯洋房），2棟17層高層，面積為86-136平。施工進(jìn)度已出地面2層，預(yù)計明年夏季清水交付項目主打智能化社區(qū)，6月份認(rèn)籌，物業(yè)公司自己組建，智能化管理致使物業(yè)費在2元以上。威脅：項目外立面時尚且低密度，智能化物業(yè)管理將項目拔升一定高度，訴求打造瓦市項目標(biāo)桿，將會分流客戶。2、錦繡潤城項目首期入市7萬平，預(yù)計9月份入市銷售威脅：項目距離西口中心3.5公里，營銷決策將低價入市，搶占客戶。存量房市場去化表現(xiàn)較好，以高品質(zhì)產(chǎn)品、智能化獲得了市場的支撐，跳脫了整體市場。需注重總價控制REGIONAL在售項目(住宅)面積區(qū)間面積80-90平為市場主流，50-70平為主力面積段；市場主力需求總價為40-60萬，其次60-80萬，總價過高無法得到去化支撐。整體市場走勢平穩(wěn)、未來供應(yīng)壓力明顯；城市向北發(fā)展、區(qū)域產(chǎn)業(yè)客源聚集、對于項目的高端化運作提供支撐；板塊處于發(fā)展初期、未來價值提升空間明顯、具備導(dǎo)入老城客源，項目具備確立板塊內(nèi)的第一個