房地產(chǎn)投資與理財(cái)

房地產(chǎn)與理財(cái)■本章學(xué)習(xí)目標(biāo)●掌握房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)；●了解房地產(chǎn)估價(jià)及其影響因素；●學(xué)習(xí)如何制定一個(gè)合理的房地產(chǎn)投資計(jì)劃；10.1房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個(gè)人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價(jià)值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價(jià)值的增值性等。對(duì)一般的投資者來說，房地產(chǎn)就意味著各種類型的房屋。我國的房地產(chǎn)市場形成時(shí)間不長，從性質(zhì)上劃分，我國的房地產(chǎn)有以下幾10.1.2房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)(1)現(xiàn)金流和稅收策劃。(2)價(jià)值升值。某些類型的房地產(chǎn)，特別是土地，升值非?？?。從各國的歷史看，總的來說，在20世紀(jì)70年代的大部分時(shí)間和80年代的部分時(shí)間，房地產(chǎn)投資是很少的幾項(xiàng)投資收益率可以持續(xù)超過通貨膨脹率的投資之一。當(dāng)每年通貨膨脹率維持在10%～15%時(shí)，大部分房地產(chǎn)投資的收益率保持在15%～20%之間，有的甚至更高。因此對(duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)的估價(jià)，不僅應(yīng)當(dāng)包括對(duì)來自資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入的折現(xiàn)，還應(yīng)該估計(jì)到資產(chǎn)價(jià)值的升值。在很多例子中，房地產(chǎn)升值對(duì)房地產(chǎn)回報(bào)率的影響要大大高于年度凈現(xiàn)金流的影響。(3)使用財(cái)務(wù)杠桿。使用財(cái)務(wù)杠桿所有者投資額借款額0總投資息稅前收入減項(xiàng)：利息090000(利率10%)稅前收入減項(xiàng)：所得稅(稅率28%)稅后收入投資回報(bào)率■(1)缺乏流動(dòng)性。(2)需要大筆首期投資。(3)房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不10.1.3房地產(chǎn)的投資方式(1)直接購房投資。直接購房投資，即投資者用現(xiàn)款或向銀行抵押貸款的方式直接向戶主或房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修后，或出售或出租以期獲取回報(bào)。這是一種普遍的投資方式，也是房地產(chǎn)投資者最常用的一種投資方式。如果投資者以貸款的方式購得住房，然后出租，用租金來償還銀行的利息，也就是“以租還貸”。(2)期房投資。期房又稱預(yù)售房，指開發(fā)商在樓盤并未完全竣工可以用自有資金支付購房款，也可以首付住房約定銷售價(jià)格的20%,然后和開發(fā)商一道向銀行申期房投資則是購買期房的投資者在房屋還沒有完對(duì)于按揭購買，投資者只需支付一部分房款比例就可以獲得房產(chǎn)增值的收益，因此杠桿較高，投資利潤較大，但同時(shí)由于房屋尚未建成，有較大所謂以舊翻新，就是把舊樓買來或租來，然后投入一筆錢進(jìn)行裝修，以提高其附加值，最后將裝修一新的樓宇出售或轉(zhuǎn)租，從中賺取利潤。采用這種方式投資商品房時(shí)，應(yīng)盡可能選擇地段好、易租售的舊樓，如學(xué)校服務(wù)半徑、大公地段經(jīng)營狀況及房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)，確定裝修之后樓宇的使用性質(zhì)和未來購買或租住的人群。所謂以租養(yǎng)租，就是長期租賃房屋，然后以不斷提升租金標(biāo)準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)租，從中賺取差價(jià)。以租養(yǎng)租這種操作手法又稱做“二房東。有些投資人將租來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租獲利相當(dāng)豐厚。如果投資者剛開始做房地產(chǎn)投資，資金嚴(yán)重不足時(shí)，所謂以租代購是指開發(fā)商將空置待售的商品房出租并與租戶簽訂購租合同。若租戶在合同約定的期限內(nèi)購買該房，開發(fā)商即以出租時(shí)所擬定的房價(jià)將該房出售給租戶，所付租金可充抵房款，待租住戶交足余額后，即可獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。這種方式發(fā)源于廣州、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然是房地產(chǎn)開發(fā)商出售房屋的一種變相方式，但對(duì)消費(fèi)者來說，也不失為一個(gè)(6)到拍賣會(huì)上淘寶。許多拍賣公司都拍賣各種類型的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)一般由法院、資產(chǎn)公司或銀行等委托拍賣，基于變現(xiàn)的需要，其價(jià)格往往只有市場價(jià)格的70%左右，且產(chǎn)權(quán)歸屬明析。1.房屋買進(jìn)的交易成本(1)購買商品房。在現(xiàn)房買進(jìn)時(shí)，購買方需繳納的稅費(fèi)有兩種：契稅和印花稅。契稅分兩個(gè)檔次繳納：普通住宅需按房價(jià)的1.5%繳納；高檔住宅需按房價(jià)的3%繳如果需要按揭或者抵押貸款，還要交律師費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)。律師費(fèi)是0.25%～0.3%,公證費(fèi)行業(yè)慣例及供求情況來確定數(shù)額，大約占貸款額的1.5%。另外，在正式入住時(shí)還應(yīng)當(dāng)按購房款2%的比例向售房單位交納維修基金，此基金為售房單位代為收取的。維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。各種費(fèi)用約占購房總額的5%。(2)購買二手房。二手房的買入除不需要交納維修基金外，與商品房的稅費(fèi)基本相同，只不過在需要抵押時(shí)的程序和費(fèi)用有所不同。如果買方需要使用銀行按揭購買，賣方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此時(shí)便可以進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭操作，賣方將房屋和所欠貸款一并轉(zhuǎn)讓給購買煮，此時(shí)使用貸款的費(fèi)用便是轉(zhuǎn)按揭操作成本，大約為貸款金額的1%。如果賣方的房屋不是按揭房屋，那么往往需要委托房屋中介公司向銀行申請(qǐng)貸款。因?yàn)橛泄緭?dān)保，此時(shí)需支付一定的委托貸款費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，一般也為1%。如果委托中介購買二手房，還需交付房屋中介公司費(fèi)用，大約為房款的1%。(3)購買二手期房。如果投資者購買二手期房，則只需交納購買金額1.5%的契稅，0.05%的印花稅及每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)。如果是高檔房，契稅為3%。同樣，交易時(shí)也可以采取轉(zhuǎn)按揭方式。如果委托中介購買，費(fèi)用也為1%左右。2.房屋賣出的交易成本(1)現(xiàn)房賣出。需繳納的稅有印花稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。印花稅按合同交易金額的0.05%繳納；營業(yè)稅的規(guī)定為個(gè)人購買并居住超過一年的免交此稅，但不滿一年的應(yīng)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額征收5%的營業(yè)稅，并按營業(yè)稅計(jì)征7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加；個(gè)人所得稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額征收20%的所得稅。如果出售的是個(gè)人購買的公產(chǎn)房，則由相應(yīng)的照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金；如果購房金額超過原住房出售金額則全額退還；如果低于原住房出售金額則按比例退還。因此實(shí)際上必定發(fā)生的稅收只有0.05%的印花稅，投資者只要購買住房超過1年，并在賣出后的1年內(nèi)重新投資新的房產(chǎn)，便可以規(guī)避其他稅中介賣出，費(fèi)用在1.5%左右。(2)期房賣出。如果賣出期房，賣方還需交納購買金額1.5%的契稅，0.05%的印花稅和每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)。如果是高檔房，契稅為3%。如果委托中介賣出，費(fèi)用為1.5%左右。對(duì)于非住宅買賣，買方應(yīng)繳納交易金額0.05%印花稅和3%的契稅；賣方應(yīng)繳納交易總額0.05%的印花稅、5%的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅及土地增值稅。個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：納稅額=(售房價(jià)-購入價(jià)-交易的稅費(fèi))20%。如果土地沒有增值或者增值在20%以下的將免繳增值稅。如果超過限額，將按土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為增值額的30%(增值未超過50%),40%(增值未超過100%),50%(增值未超過200%)和60%(增值超過200%)。10.2房地產(chǎn)投資分析10.2.1選擇房地產(chǎn)投資的城市在人口流動(dòng)越來越快的今天，某城市原來人口的增加和縮小對(duì)城市規(guī)模的影響基本上不起什么作一個(gè)城市的就業(yè)機(jī)會(huì)，應(yīng)分析該城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的增長情況。所謂主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)通常用其創(chuàng)造的國民生產(chǎn)總值占整個(gè)比例高于全國的平均水平，那么就可以看做其為主導(dǎo)產(chǎn)(2)城市的基礎(chǔ)設(shè)施。城市的交通、電力、市政服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)置對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說是至關(guān)重要的。因此，良好的基礎(chǔ)設(shè)施有利于吸引更多的企業(yè)來此投資建廠，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。我國沿海地區(qū)的發(fā)展就是一個(gè)明顯的例子。例如，在缺乏資源的日本，各種產(chǎn)業(yè)和大部分人口都集中在交通便利的港口城市或交通樞紐，房地產(chǎn)在這些地區(qū)興旺發(fā)達(dá)。美國也是如此，大城市都集中在交通便利、礦藏豐富的五大湖地區(qū)。生活的質(zhì)量，也直接影響著城市的發(fā)展?jié)摿Α?0.2.2對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常重要的意義。投資者都希望自己的投資能得到良好的收益，但是面對(duì)千變?nèi)f化的市場價(jià)如果投資者能事先對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理判斷，那么他就可以爭取在該項(xiàng)房地產(chǎn)的市場價(jià)格低于其價(jià)值時(shí)購買，從而保證未來取得■一旦估計(jì)出現(xiàn)金流，確定貼現(xiàn)率，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)了。很多房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流形式為租賃收入或租金 (1)現(xiàn)金流入。來自于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金一般表現(xiàn)為租金或租賃收入。在估計(jì)未來年限的租金時(shí)，必須考慮的因素有：過去的租金的變化趨勢(shì)、房地產(chǎn)供需狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、閑置率(即在一定時(shí)期內(nèi)未能出租的時(shí)間的百分比),以及需要過多長時(shí)間才能租出去，需要的時(shí)間越久，房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的現(xiàn)金流也就越少。(2)現(xiàn)金流出。房地產(chǎn)投資的費(fèi)用包括固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩種。固定費(fèi)用指與居住無關(guān)的費(fèi)用項(xiàng)目，如財(cái)產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、修理、維修等；變動(dòng)費(fèi)用指與居住有直接關(guān)系的費(fèi)用項(xiàng)目，如煤氣、水、電、有線費(fèi)、電話費(fèi)等。(3)預(yù)期增長率。在估計(jì)現(xiàn)金流時(shí)，一個(gè)關(guān)鍵的因素是租金和費(fèi)用的預(yù)期增長率，決定預(yù)期增長率的要素是預(yù)期通貨膨脹率。在一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，現(xiàn)金流的預(yù)期增長率應(yīng)該接近于預(yù)期通貨膨脹率。而在一個(gè)低閑置率的市場中，租金的增長率就有可能高于預(yù)期通貨膨脹率，至少持續(xù)到市場短缺的情況消失以后。反過來也是一樣，在一個(gè)高閑置率的市場中，租金的預(yù)期增長率就有可能低于預(yù)期通貨膨脹率。(4)期末價(jià)值。在所有的現(xiàn)金流模型中，一個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)是被估價(jià)資產(chǎn)的期末價(jià)值。有兩種方法用來估計(jì)資產(chǎn)的期末價(jià)值。假定資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值按照預(yù)期通貨膨脹率增長以達(dá)到期末價(jià)值。因此，如果預(yù)期通貨膨脹率是3%,則一項(xiàng)當(dāng)前價(jià)格為100萬元的房產(chǎn)，在10年后的價(jià)值將是134.4萬元。值將是資產(chǎn)的期末價(jià)值=預(yù)期CF,+r-g3如何確定具體的投資目標(biāo)投資目標(biāo)的選擇通常很適合中長期的投資者，因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)價(jià)格通常是一種均衡的狀態(tài)。在這種均衡狀態(tài)下，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市的房地產(chǎn)的總?cè)萘恳膊粩嘣黾?。這種增加一是通過向城市外圍的擴(kuò)張來這種均衡狀態(tài)基本上不可能存在，因此對(duì)短期投資者來說，選定某一區(qū)域后，要進(jìn)行供求分析：在供給方面主要考慮房屋的損毀和新建成的數(shù)量；在需求方面應(yīng)考慮該區(qū)域人口、收入增長的情況。通過對(duì)供求的分析來判斷房產(chǎn)的價(jià)格，以此發(fā)現(xiàn)那些估價(jià)過低的房地產(chǎn)并進(jìn)行投資1.宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)2.在蕭條時(shí)買入，在火爆時(shí)賣出10.3房地產(chǎn)投資策略預(yù)售房屋與期房銷售的一個(gè)重要的不同之處是，無論銀行按揭還是用自有資金購買，都必須向開發(fā)商付全款，并且房屋也必須在封頂后才能申請(qǐng)預(yù)售許可。而投資期房所付款項(xiàng)只是一種定金的性質(zhì)，也不需銀行介入便有杠桿投資的1.期房投資的優(yōu)點(diǎn)。(1)價(jià)格便宜。(2)設(shè)計(jì)新潮。(4)升值潛力高。(1)資金成本較高。(2)出現(xiàn)不能按時(shí)交房或者質(zhì)量、面積、配套(3)房地產(chǎn)市場下跌的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)市場(4)周圍可能存在的貶值因素導(dǎo)致住房建成后3.期房投資的策略(1)關(guān)注市場的走勢(shì)。在購買期房時(shí)，一定要對(duì)所在地的房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)進(jìn)行理性的判斷，以避免所購期房入住后出現(xiàn)貶值。(2)避開信譽(yù)差的開發(fā)商。凡是預(yù)售房屋必須從國家房屋管理部門取得商品銷售許可證。因此，查驗(yàn)房地產(chǎn)是否具有其資格非常重要。另外，還有其他的一些法律文件，如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、土地使用權(quán)證等都要查驗(yàn)清楚，以保障投資者產(chǎn)權(quán)的順利過渡。10.3.2二手房投資策略1.二手房投資風(fēng)險(xiǎn)(1)房屋的權(quán)屬。目前房屋的產(chǎn)權(quán)、使用狀況十分復(fù)雜。其中存在不少產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的住房、已抵押的住房、因歷史問題解決不了權(quán)屬的住房等，因此投資者(2)中介公司不規(guī)范。目前，二手房交易的中介機(jī)構(gòu)(3)按揭貸款較難。很多人在購買二手房時(shí)猶豫不決的原因，就是因?yàn)槎址堪唇屹J款的手續(xù)非常復(fù)雜，如果機(jī)構(gòu)或者賣方?jīng)]有誠意配合的話，就會(huì)使買方陷入進(jìn)2.投資策略想在拍賣會(huì)上淘房的投資者應(yīng)注意下面幾個(gè)方面：(1)及時(shí)獲得信息。(3)根據(jù)房地產(chǎn)投資的估價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行合理的估價(jià)，確定自己的心理價(jià)格。如果在競拍中發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)超出了自己的承受價(jià)格，應(yīng)果斷放棄，因?yàn)楦哂谛睦韮r(jià)格5%以上的房產(chǎn)已不具備投資價(jià)值了。(4)鑒于付款條件的苛刻，想做房地產(chǎn)拍賣的投資者，(5)另外根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時(shí)，10.4房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望(1)風(fēng)險(xiǎn)和收益的對(duì)稱性。投資房地產(chǎn)既可能帶來收益(2)多變性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和程度受國家政策、(3)可預(yù)測性。通過對(duì)各種統(tǒng)計(jì)資料、投資條件和市場(4)可控制性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的可控制性體現(xiàn)在投資者可以采取合理的投資方案來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)多種投資方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，選擇出最佳方案，或利用組合投資來降低風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)特有的風(fēng)險(xiǎn)(3)利率風(fēng)險(xiǎn)。市場利率變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的成本，在房地產(chǎn)預(yù)期收益一定的情況下，市場利率越高，房地產(chǎn)投資價(jià)值越低。利率變化對(duì)獲取租金收益的房地產(chǎn)投資者及利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投資者的影響尤其明顯。(4)購買力風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)投資具有抵御通貨膨脹的能力，但如果房屋價(jià)格和租金的上漲幅度低于通貨膨脹率，則房地產(chǎn)的實(shí)際收益仍會(huì)減少。而且在通貨膨脹時(shí)，如果大幅提高房地產(chǎn)的售價(jià)，又會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的購房能力和消費(fèi)需求，形成供大于求的現(xiàn)狀。(5)交易風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易市場的信息不對(duì)稱，使投資者購買房地產(chǎn)時(shí)可能產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)中所產(chǎn)生的許多買賣糾紛，都是由于信息不對(duì)稱所造成的。(6)意外風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)還可能遭受自然災(zāi)害和人們意外的過失行為所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)等自然突害，意外的火災(zāi)和水客等人為事故，都可能使房地產(chǎn)受到損毀，從而造成損失。10.4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策1.風(fēng)險(xiǎn)決策的影響因素(1)風(fēng)險(xiǎn)成本。由于風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，任何人想完全回避風(fēng)險(xiǎn)是不現(xiàn)實(shí)的。要降低風(fēng)險(xiǎn)必須付出相應(yīng)的代價(jià)。由風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的費(fèi)用即風(fēng)險(xiǎn)成本，包括風(fēng)險(xiǎn)本身所造成的損失，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前期預(yù)防費(fèi)用及后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)防范費(fèi)用。例如，給房地產(chǎn)投資進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。(2)風(fēng)險(xiǎn)收益。風(fēng)險(xiǎn)收益是因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的額外的回報(bào)。房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益比無風(fēng)險(xiǎn)收益更高，這部分的收益是補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)成本的收益，又稱為風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。(3)信息。隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素就會(huì)減少，提高了投資者決策行為的正確程度，降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不準(zhǔn)確，那么就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加決策風(fēng)險(xiǎn)。即使獲取信息也要付出成本，但與投10.4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策(3)概率不確定情況下的風(fēng)險(xiǎn)決策。(1)做好充分的調(diào)查準(zhǔn)備工作。首先應(yīng)了解投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力及投資目的，包括風(fēng)險(xiǎn)偏好的類型、個(gè)人財(cái)力、自身知識(shí)結(jié)構(gòu)、投資動(dòng)機(jī)等。其次要調(diào)查市場環(huán)境，以及投資房地產(chǎn)的基本情況。對(duì)房地產(chǎn)信(2)優(yōu)化分析。在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最優(yōu)方案。2.房地產(chǎn)投資的合理組合對(duì)于資金實(shí)力雄厚的個(gè)人投資者，可以考慮房地產(chǎn)的組合投資，即在對(duì)房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上，選擇不同類型的房地產(chǎn)和不同的投資時(shí)機(jī)進(jìn)行組合投資。例如，投資者可以考慮投資期限長短的結(jié)合，高中低檔房地產(chǎn)的有機(jī)搭配、投資區(qū)域不同、組合不同用途的房地產(chǎn)的組合投資并不是固定不變的，任何影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的事件發(fā)生或即將發(fā)生時(shí)，投資者都應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)，及時(shí)做出判斷分析，調(diào)整房地產(chǎn)組合的結(jié)構(gòu)。1.房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。它具有位置固定、使用價(jià)值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價(jià)值的增值性等特點(diǎn)。我國目前的房地產(chǎn)主要有商品房、安居房、解困房、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房幾種。2.房地產(chǎn)投資具有現(xiàn)金流和稅收策劃、價(jià)值升值、可以使用財(cái)務(wù)杠桿等優(yōu)點(diǎn)，但其流動(dòng)性差、首付款多、易受房地產(chǎn)周期與財(cái)務(wù)杠桿帶來的不利影響和風(fēng)險(xiǎn)高等缺點(diǎn)。3.房地產(chǎn)投資方式主要有：直接購房投資