國際休閑會所項(xiàng)目建設(shè)可研報(bào)告

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國際休閑會所項(xiàng)目建設(shè)可行性研究

報(bào)告

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國際休閑會所項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

一、xx市國際保健休閑會所項(xiàng)目背景與概況

(一)項(xiàng)目名稱:保健休閑會所，以下簡稱本項(xiàng)目。

(二)項(xiàng)目的承辦單位:xx市保健休閑股份有限公司。

(三)項(xiàng)目的主管部門:

(四)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo):本著弘揚(yáng)漢水文化，

做好藥水游文章和對健康休閑娛樂獨(dú)到的見解，經(jīng)過兩年多的

項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研、決定籌巨資在xx城區(qū)建設(shè)國際保健休

閑會所，本項(xiàng)目由陜西省建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，由xx市保健

休閑股份有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究以及項(xiàng)目的組織實(shí)施。

本項(xiàng)目由診療保健部，水療洗浴部，藥膳食療部，商務(wù)營銷部

四大板塊組成。經(jīng)營面積12500平方米，總投資8500萬元。

以高端特色醫(yī)療保健服務(wù)為主導(dǎo)，以洗浴、賓館、餐飲、

娛樂、商貿(mào)為補(bǔ)充。會所按四級標(biāo)準(zhǔn)建造，配套建設(shè)高端診療

保健舒適安靜休閑區(qū)，水療洗浴舒適休閑區(qū)，藥膳美食餐廳，

豪華商務(wù)包間和溫馨舒適客房部，高雅氣派的名貴藥物和名優(yōu)

特產(chǎn)展銷大廳。集診療保健、吃喝玩樂一體化首屈一指的高檔

保健休閑會所。本公司的發(fā)展目標(biāo)是：以提高人居環(huán)境和中老

年人幸福指數(shù)，走在行業(yè)前沿，引導(dǎo)高端客戶消費(fèi)，以誠信、

務(wù)實(shí)、高效為行事準(zhǔn)則，促進(jìn)公司健康發(fā)展。

(六)項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性：改革開放以來，

我國綜合國力大幅度提升，人民生活水平不斷提高，社會長期

保持穩(wěn)定，百業(yè)興旺，政通人和。黨的十八大提出了兩個百年

奮斗目標(biāo)，是中華民族實(shí)現(xiàn)偉大復(fù)興的夢想，提振人心，催人

奮進(jìn)，全國人民正闊步邁向小康。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至

1000美元時(shí)，保健休閑娛樂消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期，根據(jù)世

界專業(yè)組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界休保健閑娛樂第

一大國。

目前，保健休閑娛樂產(chǎn)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)，中國

保健休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展取得了長足進(jìn)步，政府將

保健休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，休

閑娛樂業(yè)進(jìn)入興盛期。xx地緣和區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，在省際之

間，處于川、陜、鄂、渝四省市的結(jié)合部，位處西安、武漢、

重慶三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，故有方志稱

西達(dá)梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。近年來，市委市政府

貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)施城市東沿西進(jìn)、南擴(kuò)北移戰(zhàn)略，城

市建設(shè)步伐加快，基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改

變，公路四通八達(dá)，密切了省內(nèi)外的聯(lián)系，使

得到快速發(fā)展，賓館、娛樂、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但

是，xx目前的保健休閑娛樂業(yè)檔次較低，沒有形成產(chǎn)業(yè)，且

管理不規(guī)范，嚴(yán)重制約我市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著高檔次消費(fèi)

xx為“東接襄沔、

xx的旅游產(chǎn)業(yè)

群體日益擴(kuò)大，高檔醫(yī)療保健、洗浴水療、藥膳食療、休閑娛

樂一體化的星級國際休閑會所還未曾有之。本項(xiàng)目的實(shí)施對改

變我市休閑娛樂業(yè)的落后面貌，提高會所消費(fèi)檔次，促進(jìn)旅游

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到重要作用。

(七)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年

規(guī)劃綱要》；

2、《陜西省旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃剛要》；

3、國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策規(guī)定。

(八)項(xiàng)目資金保障問題：公司擁有入股資金4500萬

元，項(xiàng)目扶持資金200萬元，引資1000萬元，銀行貸款3300

萬元。

(九)項(xiàng)目組織保障問題：本項(xiàng)目承辦單位的持股人，既

有十余年從醫(yī)管理經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)師，也有從事房地產(chǎn)開發(fā)的成功人

士，更有從事賓館、酒店管理的知名人士，本公司是一個匯集

各類創(chuàng)業(yè)成功人士的精英團(tuán)隊(duì)，具有很強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和廣

泛的人際關(guān)系，而且經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，是本項(xiàng)目建設(shè)最可靠，最

有實(shí)力的組織保證。

(十)項(xiàng)目技術(shù)和人力保障問題：營業(yè)用房的規(guī)劃、設(shè)

計(jì)、裝飾，委托陜西省建筑設(shè)計(jì)院完成，房屋及配套設(shè)施建設(shè)

由承建，本項(xiàng)目的行政管理人員由股東大會選舉產(chǎn)生，醫(yī)療

保健，藥膳食療，洗浴水療，商務(wù)營銷等中層專業(yè)技術(shù)管理人

員，在全國人才市場高薪聘請，其他員工按照崗位設(shè)置的能力

素質(zhì)要求在全省范圍內(nèi)招聘，并進(jìn)行半個月的崗前培訓(xùn)。

(十一)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

二市場預(yù)測

(一)xx市保健休閑行業(yè)的現(xiàn)狀及分析：當(dāng)前

健按摩主要有盲人按摩，歐式和泰式按摩，附帶拔罐、刮痧、

針灸等。洗浴休閑主要是傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴，姜奶浴，參

石浴，足療等，而且營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿、

按摩、足療等經(jīng)營項(xiàng)目，保健休閑和洗浴文化的構(gòu)成雷同，缺

少特色，檔次較低，不成規(guī)模，在對外宣傳上大家都打著美容

健體、修身養(yǎng)性這張牌差異化程度非常小，沒有差異就沒有特

色，沒有特色就不能吸引人。其次在規(guī)模上，大家基本上旗鼓

相當(dāng)。再次服務(wù)水平持齊難相上下。從以上來看，

保健、洗浴水療、藥膳食療、度假休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估

量，如果能夠開發(fā)漢水文化資源，豐富服務(wù)項(xiàng)目，延長產(chǎn)業(yè)鏈

條，提高人性化服務(wù)水平，滿足消費(fèi)者的需求，則更容易在市

場中鼎足而立，xx市場現(xiàn)有保健洗浴休閑會所不多，而且多

數(shù)是大眾化，低檔次的，處于市場發(fā)展的最初階段，不能滿足

國內(nèi)外高端客戶的需求。

xx的保

xx市醫(yī)療

(二)休閑行業(yè)競爭的關(guān)鍵和焦點(diǎn)：保健休閑會所與歌舞

廳、迪廳、酒吧相比，在緩解精神壓力和生活壓力的方式上有

所不同，休閑會所是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下

來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，以

及高消費(fèi)的中老年人群。因此，爭奪這部分消費(fèi)者，是行業(yè)競

爭的關(guān)鍵，服務(wù)人才是行業(yè)競爭的焦點(diǎn)。

(三)需求現(xiàn)狀：xx城市為全國優(yōu)秀旅游城市、園林城

市和十大宜居城市。休閑娛樂業(yè)已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)

業(yè)。隨著交通的快速發(fā)展，xx城具有旅游集散地的天然區(qū)位

優(yōu)勢，每天至少有數(shù)萬外來人口進(jìn)出這里，特別是旅游黃金周

和龍舟節(jié)期間，xx城日接待游客6萬多人次，可以說消費(fèi)群

體還是很可觀的，就目前來看城區(qū)除了陽光、金地，華江浴

場、真草堂等大大小小上十家休閑會所，這些保健休閑場所主

要串落在繁華的鬧市區(qū)，經(jīng)營場所受限，服務(wù)項(xiàng)目單一，規(guī)模

小，因此，不能滿足保健休閑娛樂市場的需求。如果在城市郊

區(qū)，選擇一處生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，風(fēng)景秀麗的地方，建

設(shè)本項(xiàng)目，是人與自然和諧最佳的休閑山莊。

(四)市場預(yù)測：xx市國際保健休閑會所，按現(xiàn)代風(fēng)格

建造，內(nèi)部裝璜高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型、享受型

休閑會所，市場前景廣闊，投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小，是一個投資少，

見效快，效益高的好項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，聘請國內(nèi)著名娛樂管

理高級人才，領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷服務(wù)團(tuán)隊(duì)，在經(jīng)營方面

采取正確的營銷策略，建立立體式營銷渠道和高效暢通的分銷

和會員網(wǎng)絡(luò)，使會所客源得到充分保證。

三、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容

(一)建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目投資8500萬元人民幣，總建筑

面積總建筑面積12500平方米，工程完工后，將成為集醫(yī)療保

健、娛樂休閑、餐飲養(yǎng)生、商務(wù)營銷為一體的高級私人會所，

內(nèi)設(shè)保健包房120間，KTV包房40余間，客房100間，將為

xx市民及國內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所，日平均

接待賓客300人次，年收入1950萬元。

(二)建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目主要由三層裙樓和五層塔樓組

成，即負(fù)一層，負(fù)二層，負(fù)三層，一樓，二樓三樓，四樓，五

樓組成，xx市國際保健休閑會所按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝

修，負(fù)一層建筑面積2800平方米分，布為商務(wù)包房，KTV歌

城，太空睡眠區(qū)，保健藥物和土特產(chǎn)展銷大廳。負(fù)二層建筑面

積2927平方米，分布為醫(yī)療保健公共休總區(qū)，演藝大廳，棋

牌區(qū)，藥膳美食廳，VIP活動專區(qū)和保健按摩包房。負(fù)三層

建筑面積為1689平方米，分布為水療會所，SPA賓館主要通

道大堂，男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)和女賓浴區(qū)。塔樓五層建筑建

筑面積2200平方米，分布為客房間51-5層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房

100間，設(shè)有5層5站5機(jī)房，電梯1部，樓梯通道一座。環(huán)

保設(shè)施：污水處理設(shè)施，廢氣及油煙治理設(shè)施，固體廢棄物收

集處理設(shè)施，防燥音設(shè)施。室外工程：給排水管網(wǎng)。供電線

網(wǎng)，熱力管網(wǎng)，消防設(shè)施，消防水池，消防供水管網(wǎng)，道路綠

化，噴水池，入口廣場。

(三)、工程項(xiàng)目表：

四、建址選擇

(一)、建址現(xiàn)狀

1、地點(diǎn)與地理位置：

2、建址土地權(quán)屬：

3、工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件；

4、氣象條件：本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度屬亞熱帶濕潤季風(fēng)

氣候區(qū)氣候溫和四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，

冬夏季長，雨量充沛，無霜期長。

年平均氣溫

一月份最低平均氣溫極端最低氣溫

七月份最高平均氣溫極端最高氣溫

平均無霜期

年平均氣壓

最低氣壓(夏季)

15-17℃

3-4℃

-12℃

27-28℃

40-41℃

235天

1014毫巴

994毫巴

最高氣壓(冬季)1056毫巴

年平均相對濕度70%

年最大降雨量2460mm

年最小降雨量1400mm

年平均降雨量019mm

日最大降雨量320mm

最大積雪厚度325cm

常年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)。

5交通條件：

6公共設(shè)施條件：

(1)供電：10KV高壓線路在場址附近，通過本項(xiàng)目自

建變配電站安裝800KVA變壓器1臺以滿足本項(xiàng)目用電需要。

(2)供水：本項(xiàng)目用水由XX市自來水廠供給水質(zhì)優(yōu)水量

能滿足本項(xiàng)目需要XX市自來水廠供水主管在本項(xiàng)目建址附近

通過。

(3)排水：場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)實(shí)行雨污分流，各類生

。

活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放

(4)空調(diào)及供熱：本項(xiàng)目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏

天制冷同時(shí)回收廢熱加熱洗浴用水，冬天利用蓄熱電鍋爐供

暖。

二、主要設(shè)備

主要設(shè)備明細(xì)表：

三、配套設(shè)施

1、給排水

(1)、給水

a、用水量本項(xiàng)目設(shè)計(jì)日最大用水量為

b、水源本項(xiàng)目所需生活用水由

700噸

XX市自來水公司供應(yīng)

c、水質(zhì)水壓要求

《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》

：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合

GB5479-85要求。水壓要求：依據(jù)上

述水質(zhì)水壓水量要求按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活

生產(chǎn)消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。

(2)、排水

項(xiàng)目排水采用雨污分流制,大部分地面雨水經(jīng)過地形自然

排放水系,不易自然排水處可設(shè)置雨水口,將雨水匯總后通過雨

水管排入附近水域,生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達(dá)到

GB8978-2002一級標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近排污井。

a、排放量：本項(xiàng)目用水量每天500噸，年廢水發(fā)生量為

1316萬噸，排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。

b、生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水

等，景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，

因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)

準(zhǔn)GB8978-2002一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分水可回用，作為綠化和沖洗

(2)、電力設(shè)計(jì)

用水，生活污水處理按以下流程進(jìn)行，污水→化糞池→小型一

體化污水處理設(shè)備→中水回用，本項(xiàng)目新建污水處理池2175

立方米.

2、供電

(1)、供電設(shè)計(jì)

a、用電負(fù)荷等級，按本項(xiàng)目性質(zhì)和供電規(guī)程操作，無特

殊要求其用電按二級負(fù)荷考慮。

b、供電系統(tǒng)，本項(xiàng)目用電均由變配電房供給，電纜可架

空或埋地引至用電點(diǎn)。

c、電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明電力防爆防腐方面的

要求。

b、設(shè)置功率因素自動補(bǔ)償屏平均功率因素

e、采用變壓計(jì)量在變電房高壓側(cè)設(shè)總計(jì)量柜，低壓側(cè)設(shè)

照明計(jì)量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計(jì)量表，以便加強(qiáng)管理和

COS中≥09。

考核用電指標(biāo)。

(1)、過電壓及接地保護(hù)：為了使變電房及各用電設(shè)備

安全運(yùn)行，在變電房設(shè)工作接地及過電壓接地保護(hù)，并連成一

體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓，各建筑

物進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置，重復(fù)接地裝置進(jìn)

戶后采用TN-C-S系統(tǒng)，變電房接地電阻R≤10Q。

負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量選擇，根據(jù)各專業(yè)所需的用電條

件、用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計(jì)算，然后綜合確定本項(xiàng)目

用電負(fù)荷。動力安裝容量KW，生活照明安裝容量KW，合計(jì)

KW。取負(fù)荷系數(shù)080，裝機(jī)容量為104410KW，本項(xiàng)目設(shè)置2

臺5000VA變壓器，變配電房70平方米。

3、通訊設(shè)施

a、通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視(CATV)，數(shù)據(jù)網(wǎng)

絡(luò)和消防監(jiān)控。

b、在場區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。

c、有線電視CATV系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時(shí)建

立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，以豐富賓客文化生活。

d、場區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心，所有客房

和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)

施，設(shè)置完善的聲光報(bào)警訊號和通風(fēng)排煙噴淋等自動控制設(shè)

施。

e、場區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)在各個建筑的門口、走

廊過道等重要地點(diǎn)均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)

備。

f、通訊設(shè)施費(fèi)用分別計(jì)入工藝設(shè)備、消防費(fèi)用中。

五組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

(一)、組織機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目承辦單位為

責(zé)任公司，該公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)

構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項(xiàng)目基本建設(shè)由

責(zé)任公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理，工程竣工后委托國內(nèi)知名娛樂管理公

司負(fù)責(zé)運(yùn)營，組織機(jī)構(gòu)詳見管理機(jī)構(gòu)圖。

(二)、人力資源配置

房地產(chǎn)開發(fā)有限

房地產(chǎn)開發(fā)有限

1、生產(chǎn)作業(yè)班次：三班制

2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小時(shí)

3、勞動定員：本項(xiàng)目勞動定員170人，休閑娛樂旺季視

需要聘請臨時(shí)工20人,

4、員工來源及招聘方案：本項(xiàng)目員工實(shí)行全員聘用制，

管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化水平，中高管理層人員

從本公司管理人員中選拔，專業(yè)技術(shù)人員通過人才交流中心招

聘，服務(wù)人員有部門主管在社會招聘。全體員工上崗前需經(jīng)過

不少于15天業(yè)務(wù)技能和安全培訓(xùn)。

六、經(jīng)營管理

(一)、品牌建設(shè)：

一是服務(wù)品牌的命名在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌

命名經(jīng)歷了一個由同質(zhì)到差異，由普通到個性，由直白到概

念，由行為到理念的過程，優(yōu)秀的服務(wù)品牌同樣始于命名，既

要容易識別和突出行業(yè)特色，又要個性化，還要易于傳播，如

。

可以采用主品牌輔品牌的形式，或者是主品牌服務(wù)品牌的形

式。

二是專業(yè)服務(wù)形象體系，品牌識別系統(tǒng)BIS是形成品牌差

異并塑造鮮明個性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個組成部分：理念

識別(MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)哲學(xué)、傳播定位)

等。視覺識別(VI、包括標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字、LOGO、卡通形象、

服務(wù)車輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應(yīng)用要素系統(tǒng))。行為識別

(BI，包括服務(wù)語言、服務(wù)動作規(guī)范)等。企業(yè)可以把服務(wù)品

牌化理解為服務(wù)營銷上的一次變革，首先要變的就是理念

部分以及其他基礎(chǔ)部分(如VI、BI)，然后才是組織、流程

的變革，很多企業(yè)在打造服務(wù)品牌時(shí)都意識到了這一基礎(chǔ)工程

對服務(wù)品牌進(jìn)行了較為完美的詮釋。

三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。專業(yè)化服務(wù)渠道是一個體系可以

包括多個子渠道，如人員服務(wù)渠道(銷售服務(wù)人員主動服

務(wù))，電話服務(wù)渠道(電話中心或呼叫中心)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道

(專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站渠道媒體服務(wù)專業(yè)平面服務(wù)刊物)，聲光電媒

介服務(wù)資料)等，店面服務(wù)渠道(如特許授權(quán)服務(wù)店)，會議

服務(wù)渠道(組織客戶俱樂部)，24小時(shí)在線服務(wù)等多方面

四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。速度創(chuàng)造激情，時(shí)間也能產(chǎn)生競

爭優(yōu)勢，企業(yè)快速反應(yīng)，不僅代表品牌誠信形象，更可把有損

服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中，企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中難

MI

免遭遇危機(jī)，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)，很多企業(yè)之所以平

安地度過了危機(jī)，是因?yàn)榍擅畹?、快速成功地?shí)施了危機(jī)公

關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)，公關(guān)不僅化危為安，而且提升了

品牌綜合形象。

五是科學(xué)運(yùn)作服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌塑造需要傳播，但

在服務(wù)品牌形成過程中僅憑傳播過程說得好聽還不行，在實(shí)際

中做得好才行，在傳播的過程中既要嗓門大，又要聲音動聽，

整合資源進(jìn)行傳播。在服務(wù)品牌在傳播方面，公關(guān)傳播需要與

廣告?zhèn)鞑ネ?，因?yàn)榉?wù)品牌需要認(rèn)知、需要口碑，對于口碑

的形成，雙向溝通(公關(guān)傳播)比單向溝通(廣告?zhèn)鞑?更有

效。因此，企業(yè)一方面要把活動傳播、事件傳播、新聞傳播、

人際傳播等工作做好，另一方面要增強(qiáng)廣告在服務(wù)品牌營造過

程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營造中所發(fā)揮的作用主要集中在

信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動發(fā)布，是一種單

向溝通。

六是對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對服務(wù)品牌塑

造的意識都在增強(qiáng)，但許多是：品牌名稱模糊、或者沒有明確

的品牌名稱、或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個性和識別性不

強(qiáng)：服務(wù)品牌有名無實(shí)，盡管品牌名稱美眼動人，甚至還玩起

了概念，但在光環(huán)的背后都沒有實(shí)際的內(nèi)容來支持，服務(wù)品牌

缺乏根基而成為空中樓閣，做服務(wù)品牌沒長勁兒，喊了幾聲便

沒有了下文，服務(wù)品牌成了做秀的工具，在服務(wù)品牌的塑造過

程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實(shí)在

在地做出服務(wù)品牌。通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與

標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運(yùn)作等等來

對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、

服務(wù)、人或地方，使購買者或使用者相關(guān)的或獨(dú)特的最能滿足

他們需要的價(jià)值，而且它的成功在于面對競爭能夠繼續(xù)保持這

些附加價(jià)值。品牌的附加價(jià)值由增值服務(wù)，獨(dú)特體驗(yàn)、精神享

受等方面構(gòu)成。這為品牌戰(zhàn)指明了方。向企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、

概念戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高

層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價(jià)值很大程

度都體現(xiàn)在服務(wù)上?？蛻舴?wù)品牌化，使之更具有個性、識別

性、成為承諾和商業(yè)信譽(yù)的代名詞。讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品

牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營銷。在

下一輪的商業(yè)競爭中，營銷將因服務(wù)品牌而更精彩

(二)、內(nèi)部管理：

a、顧客忠實(shí)體系。顧客忠實(shí)目標(biāo)

60；B為客人服務(wù)滿意率保持在

量檢測；D減少顧客的投訴率；

努力擴(kuò)大市場份額客，流量力求達(dá)到

行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。顧客忠實(shí)感的建立：

。

A顧客回頭率保持在

95；C對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)

E提高項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)新效率；F

1000-1500人/天，在同

A首先要理解企業(yè)的

經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏

得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將著力于認(rèn)知賓客的

重要性，預(yù)知賓客的需求，靈活處理賓客問題，及時(shí)補(bǔ)救出現(xiàn)

的問題來取得賓客的滿意。〈1〉關(guān)注和認(rèn)知賓客：這是使得

賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑；對客人提供個性化的服

務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩。

〈2〉預(yù)知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務(wù)，把

3〉員工靈

自己放在顧客的位置；細(xì)心觀察記錄顧客檔案?！?/p>

活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件，從

不對顧客說“不”：(不得不說時(shí)，提供其他選擇)使客人放

松，使客人喜出望外。〈4〉給員工更多的權(quán)力，〈5〉實(shí)現(xiàn)更

多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息?！?〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制

〈7〉在員工決策失誤后表示感謝，并理解其感受，然后結(jié)合

實(shí)際情況提出建議，給員工信心〈8〉迅速處理解決賓客問題

對建立賓客忠實(shí)感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客、

感受緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。

b、管理人員工作原則

(1)、我們將在與所有人相處時(shí)要表現(xiàn)出真誠關(guān)懷備

至。

(2)、我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)。

(3)、我們將保持服務(wù)的一致性。

(4)、我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工(5)、要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸(6)、我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時(shí)作出果斷決定(7)、我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)

目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境

(8)、客人滿意是我們工作的動力。

c、管理措施

(1)、實(shí)行A管理模式即垂直管理

A、一個上級的原則不能越級管理不能越級匯報(bào)工作

B、責(zé)權(quán)利一致的原則各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致

C、無空白無重疊的原則同一區(qū)域不能同時(shí)有兩個同級的員工負(fù)責(zé)

(2)、人性化的管理方法

A、主要指在教育員工方面采用感情溝通

錯誤并認(rèn)識錯誤,然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理對員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒

B、堅(jiān)持原則照章辦事不徇私情

(三)管理方向

A、人：

(1)、服務(wù)一致優(yōu)異

,讓員工自己面對

,避免管理人員在

，加強(qiáng)問題處理的透明度

(2)、衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)

(3)、勞動紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定

(4)、環(huán)境力求完美，衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)，通風(fēng)良好，

溫度適宜，燈光符合區(qū)域要求，氣溫清新，裝飾幽雅美觀

(5)、營銷意識及業(yè)績良好

B、財(cái)物：

(1)、認(rèn)真交接保管

(2)、使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會日常保養(yǎng)維護(hù)

(3)、努力降低損耗節(jié)約成本

(4)、物品擺放美觀整潔

C、信息：

(1)、掌握顧客反映的情況并記錄

(2)、了解企業(yè)內(nèi)部信息并向上反饋

(3)、了解同行業(yè)的情況后及時(shí)匯報(bào)

(4)熟知酒店下達(dá)的指令銷售計(jì)劃

D、時(shí)間

(1)、要有嚴(yán)格時(shí)間觀念遵守勞動紀(jì)律

(2)、充分利用時(shí)間為自己作好工作的時(shí)間計(jì)劃學(xué)會時(shí)

間支配

(3)、講究時(shí)間效率提高工作進(jìn)度

(四)日常管理

獎勵50元

A、工作系統(tǒng)

(1)、確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化確定個人責(zé)任

制

(2)、按任務(wù)抓好工作的組織安排落實(shí)完成各環(huán)節(jié)

(3)、確保每日工作任務(wù)按時(shí)按量按質(zhì)完成

(4)、對當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評定作為以后工作參

考

B監(jiān)督系統(tǒng)

(1)、實(shí)行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員隨時(shí)改進(jìn)提高

工作質(zhì)量，并接受顧客投訴

(2)、實(shí)行員工自檢互檢，上下級互相監(jiān)督，質(zhì)量檢查

定期不定期檢查等多級檢查制度

(3)、設(shè)立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題

(4)、制定崗位損耗指標(biāo)，科學(xué)的使用水電消耗品等設(shè)

備，控制員工惡意浪費(fèi)行為

C激勵系統(tǒng)

(1)、每季度評選優(yōu)秀員工5名，凡被評定的優(yōu)秀員工

獎勵300元，并附加其他獎勵

(2)、流動紅旗班組實(shí)行月評定，凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧

客表揚(yáng)綜合方面特別突出者，該班組被授予流動紅旗，并每人

(5)、服務(wù)戰(zhàn)略

(3)、員工罰款基金員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化

生活的補(bǔ)貼

(4)、建立員工圖書室、運(yùn)動館，用來陶冶員工情操，

提高員工身體文化素質(zhì)

(5)、每年員工旅游2次分別在51和101前后

(6)、建立員工日酒店，領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會傾聽最

真實(shí)的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力

D、培訓(xùn)系統(tǒng)

(1)、日培訓(xùn)，每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練

(2)、月培訓(xùn)管理人員，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對員工工作分析并

提出改進(jìn)意見教育員工

(3)、管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn)借助以往經(jīng)驗(yàn)揣摩工作方

法改正工作缺點(diǎn)，學(xué)習(xí)上級教授管理藝術(shù)，提高管理水平

E、衛(wèi)生系統(tǒng)

(1)、落實(shí)崗位衛(wèi)生劃分衛(wèi)生嚴(yán)格按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打

掃

(2)、客人用品堅(jiān)持一客一消毒

(3)、加強(qiáng)層級檢查巡視制度

(4)、配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑保證環(huán)境氣問良好

A、酒店實(shí)行定制化服務(wù)：定制化是個性化靈活化極致化

的表現(xiàn)，服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情溫馨周到細(xì)致

B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì)

(1)、語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達(dá)意思

完整準(zhǔn)確流利

(2)、應(yīng)變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客

人回答或提供服務(wù)項(xiàng)目

(3)、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要，

會同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色處理問題

(4)、幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話以備服

務(wù)的需要

(5)、交際能力：你的服務(wù)過程其實(shí)就是服務(wù)員同客人

交流的過程，只有具備良好的交際能力在服務(wù)中不卑不亢保持

良好的心理素質(zhì)才能贏得主動

(6)、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動態(tài)和

喜好，并做好記憶以便為賓客做好更加準(zhǔn)確到位的服務(wù)

(7)、業(yè)務(wù)能力要求：服務(wù)員對基本的酒店的業(yè)務(wù)知識

和專業(yè)技能熟練掌握，并運(yùn)用自如

(8)、容忍能力：在服務(wù)當(dāng)中難免會遇到客人誤會和刁

難，服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力，時(shí)時(shí)事事

處處為賓客著想，達(dá)到賓客滿意

(9)體力服務(wù)工作：是一項(xiàng)持續(xù)性很強(qiáng)和繁瑣的工作，

特別是體力消耗很大，所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì)

才能勝任本職工作

(10)、魅力服務(wù)行為：同時(shí)也是你贏得賓客信賴和信任

的過程，服務(wù)人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力，成為賓客的

向?qū)Ш团笥?/p>

C、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則

(1)、顧客第一：因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品服務(wù)對象是高消費(fèi)

者，因此，只要你服務(wù)好，他們才會付錢，這樣把顧客看作能

為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了

(2)、微笑微笑：是一種各國賓客都理解和喜歡的世界

性歡迎語言

(3)、真誠、誠實(shí)友好：這要求服務(wù)員一定盡力為顧客

服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通

(4)、提供快速敏捷的服務(wù)，服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)

要求和投訴的問題，及時(shí)采取服務(wù)行動，以表示你在時(shí)刻關(guān)心

客人

(5)、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語，當(dāng)客人向你

走來時(shí)，你要說我能幫你嗎？當(dāng)客人向你道謝時(shí)，你要說不用

謝

(6)、佩戴好你的工牌：主要為了便于賓客和你聯(lián)系

(7)、要有和其他人相互工作的團(tuán)隊(duì)精神

(8)、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲，這

樣就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈

(9)、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候，這是

因?yàn)槭澜缟献钣H切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧

客的姓再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺

(10)、服務(wù)人員要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相

關(guān)信息

C、對員工的服務(wù)要求

,所

(1)、舒適:賓客來消費(fèi),首先是要求有一個舒適的環(huán)境

以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨潔凈的待客環(huán)境達(dá)到顧客滿意

(2)、清潔舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺

,創(chuàng)造

設(shè),要求服務(wù)員按照酒店要求對所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)

一流的環(huán)境衛(wèi)生

(3)、禮貌:顧客到店消費(fèi),要求有尊重感，服務(wù)人員良好

的禮貌行為和禮節(jié)會讓賓客感到特別的禮遇，而對酒店留下美

好印象

(4)、細(xì)心：顧客的每一方面都力求完美，要求大家對待

每一項(xiàng)工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對待，讓客人滿意

(5)、溝通：人是情感動物需要別人的理解和幫助，作為

服務(wù)人員更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時(shí)刻關(guān)注賓客提高快

速服務(wù)，令客人滿意

(6)、安全：客人選擇酒店消費(fèi)，首先是考慮安全，所以

安全環(huán)節(jié)特別重要，要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護(hù)好客

人財(cái)產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障

(五)、安全戰(zhàn)略

(1)、落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財(cái)產(chǎn)防火防

盜預(yù)案

(2)、實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查兩級崗位檢查制度

(3)、加強(qiáng)崗位巡視保證賓客財(cái)產(chǎn)安全杜絕火患

(4)、學(xué)會使用消防設(shè)施

(5)、對本崗位的設(shè)備常備檢查確保無使用隱患

七、投資估算及資金籌措

(一)、投資估算依據(jù)

。

建筑工程費(fèi)用：參考類似工程的造價(jià)

工藝設(shè)備費(fèi)：用定型設(shè)備價(jià)格。根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品

樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場詢價(jià)

其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

流動資金：按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算

鋪底流動資金：按全額流動資金的

金估算表》

(二)、項(xiàng)目建設(shè)投資估算

土建投資及構(gòu)成，設(shè)備投資及構(gòu)成，其他投資及構(gòu)成詳見《投資估算表》

總投資估算表

30%計(jì)算詳見《流動資

(三)、資金來源與籌措

本項(xiàng)目總投資8500萬元按如下方法籌集，建設(shè)單位自籌

資金

期借款

萬元，其中自有資金

萬元。

萬元，融資

萬元，申請銀行中長

(四)、資金使用計(jì)劃

本項(xiàng)目建設(shè)期二年半，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一

年約占%，第二年約占%，流動資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加《投

入詳見《投資計(jì)劃及資金籌措表》

八、財(cái)務(wù)評價(jià)

(一)、財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)

(1)、國家計(jì)委建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法

與參數(shù)》第二版1993年

(2)、國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》試

用版2002年

(3)、《中華人民共和國增值稅暫行條例》1993年

(4)、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》

年

(5)、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料

(6)、參加本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料

(二)、項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期、計(jì)算期、項(xiàng)目擬

1993

年建

成，經(jīng)營期年計(jì)算期年

(三)、項(xiàng)目總投資及資金籌措

(1)、項(xiàng)目總投資取整萬元計(jì)算。本項(xiàng)目總投資8500

萬元，其中建設(shè)投資6910萬元，建設(shè)期貸款利息萬元，鋪底

流動資金萬元

(2)、資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資萬元，包括融資

和鋪底流動資金萬元共計(jì)萬元，申請銀行長期借款萬元，

自籌資金占總投資的%

(4)、用款計(jì)劃：

a、建設(shè)期為2年半，按建設(shè)工程的進(jìn)度要求，固定資產(chǎn)

投資分年分批投入，第一年約占%，第二年約占%。

b、流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入直至計(jì)算期

滿。

(四)、財(cái)務(wù)效益分析

財(cái)務(wù)評價(jià)基準(zhǔn)對照指標(biāo)為:基準(zhǔn)收益率18%,基準(zhǔn)投資回收

期年,投資利潤率12%,投資利稅率18%.

1、成本估算:

(1)、水療會所日常支出按該項(xiàng)營業(yè)收入的10%估算。

(2)、餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營業(yè)收入的40%估

算。

(3)、賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。

(4)、醫(yī)療保健服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營業(yè)收入的20%

估算。

(5)、商品營銷直接成本按該項(xiàng)營業(yè)收入65%估算。

(6)、廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)用按總營業(yè)收入

的3%估算。

(7)、燃料動力購買費(fèi)用估算詳見附表

(8)、其他費(fèi)用估算按營業(yè)總收入的

2-3。

1%估算，其他費(fèi)用

包括辦公費(fèi)，職工制裝費(fèi)，管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等，此外土地使用費(fèi)包括在其他費(fèi)用中。

(9)、人員工資及附加定員

154人，其中中高層管理人

員平均年工資

按工資總額的

45000元人，一般職工平均年工資

39.3%計(jì)算社保、醫(yī)保、失保和福利費(fèi)用。

35000元人，

(10)、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)建筑物投資綜合折舊年限按30

年，直線法折舊，殘值率5%，設(shè)備投資及其它投資綜合折舊

年限按16年，直線法折舊，殘值率5%，無形資產(chǎn)及開辦費(fèi)攤

銷年限取5年或7年，土地使用權(quán)費(fèi)用按年攤銷。

(11)、修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%計(jì)算修理費(fèi)。

(12)、財(cái)務(wù)費(fèi)用借款利息支出計(jì)入成本詳見《總成本費(fèi)

用估算表》。

2、營業(yè)分析：

(1)、客房營業(yè)收入：考慮到市場競爭因素和市場價(jià)格

的波動因素，客房的入住率按70%計(jì)算，100間×70%入住率×

150元×360天。

(2)、餐飲服務(wù)收入：中晚餐300位天×就餐率20%×

30元位×360天。

(3)、水療會所營業(yè)收入：300位天×120元位×360天

(4)、KTV包房營業(yè)收入：40間使用率70%×200元間

×360天

(5)、醫(yī)療保健收入：300位20%就診率×200元×360

天

(6)、商品營