萬科產(chǎn)品經(jīng)濟性管理

萬科產(chǎn)品經(jīng)濟性管理決策分級分級理由決策人要求決策形式A對產(chǎn)品經(jīng)濟性影響巨大一線公司總經(jīng)理或其授權(quán)人按本文規(guī)定B對產(chǎn)品經(jīng)濟性影響重大一線公司部門經(jīng)理及以上C對產(chǎn)品經(jīng)濟性影響較大一線公司部門經(jīng)辦人及以上D對產(chǎn)品經(jīng)濟性有影響一線公司部門經(jīng)辦人不限萬科集團產(chǎn)品經(jīng)濟性管理辦法目的規(guī)范產(chǎn)品決策及形成過程流程，形成萬科在產(chǎn)品經(jīng)濟性上的競爭力。范圍概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、構(gòu)件深化設(shè)計五個階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、精裝修、構(gòu)件深化設(shè)計六個專業(yè)。原則：客戶導(dǎo)向：由客戶需求到產(chǎn)品形成是任何工作的基準(zhǔn)，產(chǎn)品經(jīng)濟性必須基于客戶導(dǎo)向開展。嚴禁產(chǎn)品形成過程中無目標(biāo)客戶分析基礎(chǔ)的性能增加或減少。嚴格流程：在各階段設(shè)計過程中，各相關(guān)部門都應(yīng)持按照本制度規(guī)定的流程開展產(chǎn)品經(jīng)濟性管理工作。充分配合：設(shè)計、成本等相關(guān)部門在產(chǎn)品決策的全過程都必須充分溝通、密切配合，多角度分析，以期最佳解決方案。外部資源協(xié)調(diào)：公司應(yīng)作好與外部設(shè)計單位溝通工作，著力取得設(shè)計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計合同中，將需要設(shè)計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)要求予以明確，并可設(shè)置一定的履約獎懲措施。1概念規(guī)劃設(shè)計階段序號產(chǎn)品經(jīng)濟性內(nèi)容成果成果指標(biāo)(包含但不限)參與部門決策分級決策形式?jīng)Q策階段會議時間1項目產(chǎn)品組合最盈利的產(chǎn)品組合盈利能力對比表設(shè)計、成本、營銷A專項評審會議或結(jié)合公司相關(guān)決策節(jié)點概念規(guī)劃初期0.5d2成熟產(chǎn)品運用標(biāo)準(zhǔn)化率高成熟產(chǎn)品面積比率設(shè)計、營銷、成本3可售比--可售面積/建筑面積；贈送建造面積比設(shè)計、營銷、成本4項目公建配套滿足規(guī)劃要求的最小化面積配套面積戶數(shù)比設(shè)計、營銷、成本、客服、物業(yè)5配套商業(yè)滿足需求的商業(yè)面積商業(yè)面積戶數(shù)比6路網(wǎng)布置路網(wǎng)設(shè)計路網(wǎng)簡潔合理道路/占地面積比設(shè)計、成本、客服、物業(yè)B路網(wǎng)設(shè)計方案初稿0.5d項目出入口出入口數(shù)量優(yōu)化出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量道路寬度道路寬度優(yōu)化道路寬度/規(guī)范寬度設(shè)計、成本7組團布置單組團大小單組團大小合理單組團戶數(shù)設(shè)計、成本、客服、物業(yè)單組團出入口出入口數(shù)量最少單組團出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量8停車布置地面地用地面車位數(shù)量最大化實際地面車位比/規(guī)劃地面車位比；地面車位面積/項目占地面積設(shè)計、成本B停車設(shè)計方案初稿0.5d停車方式停車方式合理化車位面積，人防車位面積車位大小因地制宜作適量小車位小車位數(shù)量/車位總數(shù)地下車庫設(shè)置與面積地下車庫集中設(shè)置及面積最小項目地下車庫數(shù)量唯一，單車位占地下室面積機械車位機械車可行性分析機械/非機械車位的分析報告9土方工程按原有地勢規(guī)劃產(chǎn)品排布及設(shè)計場地標(biāo)高動土量最少單位占地面積動土量、場地標(biāo)高平均降低/增加值設(shè)計、工程、成本B場地標(biāo)高方案初稿0.5d排水方案排水坡度合理，減少填方排水坡度值、排水泵站分析報告設(shè)計、工程、成本22.優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計階段成本管理介紹2.1萬科方案設(shè)計階段序號產(chǎn)品經(jīng)濟性內(nèi)容成果成果指標(biāo)(包含但不限)參與部門決策分級決策形式?jīng)Q策階段會議時間1建筑建筑平面布置建筑體形的長寬比例適中；具對稱性長寬比、對稱系數(shù)、周長面積比設(shè)計、成本B專項評審會議或結(jié)合公司相關(guān)決策節(jié)點單體方案委托前與形成初稿后0.5d外挑外掛構(gòu)件立面簡潔，無過分復(fù)雜的外挑外掛件外掛件造價/外墻裝飾造價比設(shè)計、營銷、成本外墻裝飾滿足建筑觀感的外墻涂料/非涂料比例設(shè)計、營銷、成本建筑層高層高經(jīng)濟性層高設(shè)計、營銷、成本屋頂造型屋面形式經(jīng)濟合理屋面面積/基地面積設(shè)計、成本2結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)限額設(shè)計與《結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制要點》使設(shè)計院明確設(shè)計要點及經(jīng)濟性要求;《結(jié)構(gòu)設(shè)計任務(wù)書》鋼筋、砼含量指標(biāo)設(shè)計、成本、工程B結(jié)構(gòu)設(shè)計委托前0.5d結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)方案經(jīng)濟型最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案、柱數(shù)量/平面面積、沉降縫布置間距、梁柱截面取值結(jié)構(gòu)形式初稿柱網(wǎng)布置、梁柱截面柱網(wǎng)方案初稿沉降縫3地下室層高層高合規(guī)且最小化地下室梁底高度、梁高、風(fēng)管預(yù)留高度、消防管預(yù)留高度、電線槽預(yù)留高度設(shè)計、工程B

0.5d層數(shù)層數(shù)最小化單層停車方案圖設(shè)計、成本人防分區(qū)分區(qū)最大化設(shè)計分區(qū)面積/規(guī)范最大分區(qū)面積設(shè)計、成本4建筑節(jié)能體型系數(shù)滿足建筑立面效果的經(jīng)濟合理的建筑節(jié)能方案多方案試算結(jié)果比設(shè)計、成本、工程B節(jié)能方案確定與試算初步結(jié)果0.5d門窗墻體厚度保溫材料審核節(jié)能計算書32.優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計階段成本管理介紹2.1萬科方案設(shè)計階段序號產(chǎn)品經(jīng)濟性內(nèi)容成果成果指標(biāo)(包含但不限)參與部門決策分級決策形式?jīng)Q策階段會議時間5安裝項目供電方案最經(jīng)濟的供電方案(配電設(shè)備布置、開閉所選址、供電方式選擇、高壓線路的敷設(shè)等)開閉所數(shù)量/戶數(shù)；電纜長度/占地面積；高壓線入地/高壓走廊遷移費用比設(shè)計、成本、工程B專項評審會議或結(jié)合公司相關(guān)決策節(jié)點設(shè)計委托前及設(shè)計初稿0.5d給排水方案最經(jīng)濟的給排水方案水泵房數(shù)量，排水管長度/地塊長度消防方案消防分區(qū)、控制回路及噴淋系統(tǒng)設(shè)置經(jīng)濟合理消防分區(qū)面積/規(guī)范最大分區(qū)面積，噴淋管道長度/噴淋面積中水處理方案中水處理站的選址及規(guī)模經(jīng)濟合理中水管道長度/占地面積電梯方案電梯方案經(jīng)濟合理電梯數(shù)量、規(guī)格6景觀景觀限額設(shè)計景觀成本的優(yōu)化配置景觀占地平米單價、景觀成本分配系數(shù)設(shè)計、成本、營銷B景觀設(shè)計委托前及景觀規(guī)劃初稿0.5d軟硬景比例軟硬景比例合理軟硬景比例園林雕塑及小品點綴但有效果雕塑、小品數(shù)量/景觀面積設(shè)計、成本、營銷水景、泳池銷售與后期管理的協(xié)調(diào)水景面積/景觀面積；泳池面積/戶數(shù)設(shè)計、成本、工程、營銷、物業(yè)7精裝修公共部位與戶內(nèi)精裝修確定與產(chǎn)品定位相適應(yīng)的裝修限額裝修成本售價比設(shè)計、營銷、成本A確定參考項目0.5d42.優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計階段成本管理介紹2.1萬科初步設(shè)計階段序號產(chǎn)品經(jīng)濟性內(nèi)容成果成果指標(biāo)(包含但不限)參與部門決策分級決策形式?jīng)Q策階段會議時間1結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)計參數(shù)參數(shù)合理主要結(jié)構(gòu)參數(shù)/理論參數(shù)設(shè)計、成本、工程C專項評審會議或結(jié)合公司相關(guān)決策節(jié)點梁板圖初步設(shè)計0.5d地基承載力承載力取值合理地基承載力取值/最大值基礎(chǔ)初步設(shè)計基礎(chǔ)類型最經(jīng)濟的基礎(chǔ)方案(含基礎(chǔ)土方)多方案費用比設(shè)計、成本、工程B0.5d深基坑支護深基坑支護方案經(jīng)濟合理，兼顧工期多方案費用比設(shè)計、成本、工程、外部專家(必要時)基坑初步設(shè)計2景觀面層鋪貼選擇面層的合理選擇各材質(zhì)面積比例；面層厚度(壓頂、非行車面)；石材出材率；損耗率；設(shè)計、成本C景觀初步設(shè)計初稿0.5d苗木選擇本土苗木、層次分明、搭配合理各類苗木數(shù)量/綠化面積比設(shè)計、成本山地建筑邊坡支護安全經(jīng)濟邊坡方案經(jīng)濟性比選分析報告設(shè)計、工程、成本3精裝修材料品牌、規(guī)格選擇在限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)下，材料采購批量化、品質(zhì)最優(yōu)化各功能分區(qū)造價指標(biāo)、六大系統(tǒng)分類指標(biāo)設(shè)計、成本、采購B精裝修設(shè)計初稿0.5d2.優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計階段成本管理介紹2.1萬科施工圖設(shè)計階段序號產(chǎn)品經(jīng)濟性內(nèi)容成果成果指標(biāo)(包含但不限)參與部門決策分級決策形式?jīng)Q策階段會議時間1建筑、結(jié)構(gòu)統(tǒng)一做法施工圖設(shè)計按工程統(tǒng)一做法出圖標(biāo)準(zhǔn)做法執(zhí)行率設(shè)計、工程、成本C評審會施工圖設(shè)計委托前0.5d2標(biāo)準(zhǔn)景觀做法及部品材料價格庫貫徹景觀標(biāo)準(zhǔn)做法標(biāo)準(zhǔn)做法執(zhí)行率設(shè)計、工程、成本構(gòu)件深化設(shè)計階段序號產(chǎn)品經(jīng)濟性內(nèi)容成果成果指標(biāo)(包含但不限)參與部門決策分級決策形式?jīng)Q策階段會議時間1