不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格

第六章不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格第一頁(yè)，共七十一頁(yè)。Contents不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格學(xué)說不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的管控第二頁(yè)，共七十一頁(yè)。一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格學(xué)說（一）勞動(dòng)價(jià)值論（二）效用價(jià)值論（三）供需價(jià)格論第三頁(yè)，共七十一頁(yè)。勞動(dòng)價(jià)值論以私有制為基礎(chǔ)的商品經(jīng)濟(jì)的基本矛盾商品經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的歷史條件商品的二因素和生產(chǎn)商品的勞動(dòng)的二重性價(jià)值量的決定價(jià)值形式的發(fā)展與貨幣的產(chǎn)生價(jià)值規(guī)律及其作用（一）勞動(dòng)價(jià)值論第四頁(yè)，共七十一頁(yè)。1、商品經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的歷史條件

商品經(jīng)濟(jì)不是從來就有的，而是在一定歷史條件下，作為自然經(jīng)濟(jì)的對(duì)立物而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。自然經(jīng)濟(jì)是一種以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式，是原始社會(huì)、奴隸社會(huì)和封建社會(huì)的基本經(jīng)濟(jì)形式。第五頁(yè)，共七十一頁(yè)。

商品經(jīng)濟(jì)是以交換為目的而進(jìn)行生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式。商品經(jīng)濟(jì)得以產(chǎn)生的歷史條件有兩個(gè)：一是社會(huì)分工的出現(xiàn)，二是生產(chǎn)資料和勞動(dòng)產(chǎn)品屬于不同的所有者。社會(huì)分工生產(chǎn)資料和勞動(dòng)產(chǎn)品歸私人占有商品經(jīng)濟(jì)第六頁(yè)，共七十一頁(yè)。社會(huì)分工是指社會(huì)勞動(dòng)劃分和獨(dú)立化為不同部門和行業(yè)。恩格斯指出：“隨著生產(chǎn)分為農(nóng)業(yè)和手工業(yè)這兩大主要部門，便出現(xiàn)了直接以交換為目的的生產(chǎn)，即商品生產(chǎn)。”生產(chǎn)資料和勞動(dòng)產(chǎn)品歸私人占有，一個(gè)人要想得到別人的產(chǎn)品以滿足自己的需要，就只能進(jìn)行交換。私有者為了維護(hù)自身的利益，在彼此發(fā)生經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和互換產(chǎn)品時(shí)，要求遵循等價(jià)交換原則，因而勞動(dòng)產(chǎn)品便必然采取商品的形式，產(chǎn)品的生產(chǎn)和交換必然采取商品生產(chǎn)和商品交換的形式，這種形式就是商品經(jīng)濟(jì)。第七頁(yè)，共七十一頁(yè)。2、商品的二因素和生產(chǎn)商品的勞動(dòng)的二重性商品的二因素

商品是用來交換的能滿足人們某種需要的勞動(dòng)產(chǎn)品，具有使用價(jià)值和價(jià)值兩個(gè)因素，是使用價(jià)值和價(jià)值的矛盾統(tǒng)一體。第八頁(yè)，共七十一頁(yè)。使用價(jià)值是指商品能夠滿足人們某種需要的屬性，即商品的有用性，反映的是人與自然之間的物質(zhì)關(guān)系，是商品的自然屬性，是一切勞動(dòng)產(chǎn)品所共有的屬性。商品的使用價(jià)值，不是用來滿足生產(chǎn)者自身的需要，它是通過交換用來滿足別人的、社會(huì)的需要的。使用價(jià)值是交換價(jià)值的物質(zhì)承擔(dān)者。交換價(jià)值首先表現(xiàn)為一種使用價(jià)值同另一種使用價(jià)值相交換的量的關(guān)系或比例。

第九頁(yè)，共七十一頁(yè)。價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無差別的一般人類勞動(dòng)，即人類腦力和體力的耗費(fèi)。價(jià)值是商品所特有的社會(huì)屬性。使用價(jià)值不同的商品之所以能按一定比例相交換，就是因?yàn)樗鼈兌季哂袃r(jià)值。任何有用物品都具有使用價(jià)值，但只有這種有用物品是勞動(dòng)產(chǎn)品并作為商品時(shí)，它才具有價(jià)值。價(jià)值決定商品交換的比例。商品的價(jià)值在質(zhì)上是相同的，因而它們可以相互比較。價(jià)值是交換價(jià)值的基礎(chǔ)，交換價(jià)值是價(jià)值的表現(xiàn)形式。第十頁(yè)，共七十一頁(yè)。商品的價(jià)值和使用價(jià)值之間的關(guān)系是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系。對(duì)立性

商品的使用價(jià)值和價(jià)值互相排斥，二者不可兼得。要獲得商品的價(jià)值，就必須讓渡商品的使用價(jià)值；要得到商品的使用價(jià)值，就必須支付商品的價(jià)值。

作為商品，必須同時(shí)具有價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)因素。沒有使用價(jià)值的商品就沒有價(jià)值；一種物品盡管有使用價(jià)值，但如果不是勞動(dòng)產(chǎn)品也沒有價(jià)值，兩者共存于商品之中。統(tǒng)一性第十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。商品二因素使用價(jià)值

凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)，即人類體力與腦力的消耗。（社會(huì)屬性物品能夠滿足人們某種需要的屬性，是商品的自然屬性。交換價(jià)值物質(zhì)基礎(chǔ)基礎(chǔ)表現(xiàn)形式對(duì)立統(tǒng)一價(jià)值第十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。生產(chǎn)商品的勞動(dòng)的二重性生產(chǎn)商品的勞動(dòng)可區(qū)分為具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng)。具體勞動(dòng)是指生產(chǎn)一定使用價(jià)值的具體形式的勞動(dòng)，馬克思也稱之為有用勞動(dòng)。抽象勞動(dòng)是指撇開一切具體形式的、無差別的一般人類勞動(dòng)，即人的體力和腦力消耗。具體勞動(dòng)形成商品的使用價(jià)值，抽象勞動(dòng)形成商品的價(jià)值實(shí)體。正是勞動(dòng)的二重性，決定了商品的二因素。第十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng)之間的關(guān)系是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系。統(tǒng)一性具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng)不是各自獨(dú)立存在的兩種勞動(dòng)或兩次勞動(dòng)，它們?cè)跁r(shí)間上和空間上是統(tǒng)一的，是商品生產(chǎn)者同一勞動(dòng)過程的不可分割的兩個(gè)方面。

具體勞動(dòng)反映的是人與自然的關(guān)系，是勞動(dòng)的自然屬性；而抽象勞動(dòng)反映的是商品生產(chǎn)者的社會(huì)關(guān)系，是勞動(dòng)的社會(huì)屬性。對(duì)立性第十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。勞動(dòng)二重性商品二因素具體勞動(dòng)抽象勞動(dòng)使用價(jià)值(不同質(zhì))價(jià)值(相同質(zhì))特定具體形式無差別人類勞動(dòng)勞動(dòng)二重性決定商品二因素對(duì)立統(tǒng)一具體勞動(dòng)是指生產(chǎn)一定使用價(jià)值的具體形式的勞動(dòng)，反映人與自然的關(guān)系。（自然屬性）抽象勞動(dòng)是指撇開一切具體形式的、無差別的一般人類勞動(dòng)。（社會(huì)屬性）第十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。3、價(jià)值量的決定商品的價(jià)值包括質(zhì)的規(guī)定和量的規(guī)定兩個(gè)方面。價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定回答的是價(jià)值的實(shí)體是什么，價(jià)值的量的規(guī)定則回答價(jià)值的大小有什么決定和怎樣決定。價(jià)值量由生產(chǎn)商品所耗費(fèi)的勞動(dòng)量決定，而勞動(dòng)量則按照勞動(dòng)時(shí)間來計(jì)量。社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定商品的價(jià)值量。勞動(dòng)時(shí)間勞動(dòng)量?jī)r(jià)值量第十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。人類開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)中凝結(jié)人類勞動(dòng)，具有價(jià)值；人類利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)生活，具有使用價(jià)值；同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)是一種商品，具有交換價(jià)值。4、勞動(dòng)價(jià)值論對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的解釋未開發(fā)利用的不動(dòng)產(chǎn)它沒有凝結(jié)人類勞動(dòng)，是否具有價(jià)值呢？核心思想包括：價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)，價(jià)值與使用價(jià)值共處于同一商品體內(nèi)，使用價(jià)值是商品的自然屬性，由具體勞動(dòng)創(chuàng)造，價(jià)值是商品的社會(huì)屬性，由抽象勞動(dòng)創(chuàng)造。第十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。問題：之前我們有提到過房地產(chǎn)不是成本推動(dòng)型的商品，那它的價(jià)格由什么來決定呢？（二）效用價(jià)值論經(jīng)濟(jì)學(xué)說里面的“成本價(jià)值論”與“效用價(jià)值論”之分，即價(jià)值到底是由成本決定的，還是由消費(fèi)者對(duì)其的主觀判斷決定的。第十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。1、效用物品或勞務(wù)滿足人們欲望的能力2、效用價(jià)值論以物品滿足人的欲望的能力或人對(duì)物品效用的主觀心理評(píng)價(jià)解釋價(jià)值及其形成過程的經(jīng)濟(jì)理論。即價(jià)值是人對(duì)物品能滿足人的欲望的主觀估計(jì)。它同勞動(dòng)價(jià)值論相對(duì)立。在19世紀(jì)60年代前主要表現(xiàn)為一般效用論，自19世紀(jì)70年代后主要表現(xiàn)為邊際效用論。第十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。3、其內(nèi)容如下：第一，效用價(jià)值論認(rèn)為，一切生產(chǎn)都是創(chuàng)造效用的過程，人們獲得效用卻不一定非要通過生產(chǎn)，通過大自然的賜予也可以獲得。效用是價(jià)值的源泉，僅僅是形成商品價(jià)值的必要條件，而充分條件則是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性相結(jié)合才能形成價(jià)值。第二，商品的價(jià)值量不是決定于它的總效用或平均水平，而是決定于他的邊際效用，即消費(fèi)者新增一單位商品時(shí)所帶來的新增的效用。第三，隨著商品消費(fèi)數(shù)量的增加，人們對(duì)消費(fèi)品的滿足感將會(huì)下降，即商品的效用是遞減的。第二十頁(yè)，共七十一頁(yè)。4、效用價(jià)值論對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的解釋不動(dòng)產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可或缺的，對(duì)人類具有巨大的效用。隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張，不動(dòng)產(chǎn)的需缺性也越來越明顯，因此沒有開發(fā)利用的不動(dòng)產(chǎn)也具有價(jià)值。第二十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。問題：上面兩個(gè)理論誰(shuí)有道理呢？（三）供需價(jià)格論這兩個(gè)說法都有道理。于是馬歇爾將其綜合成了供需價(jià)格論。成本影響供給，邊際效用影響需求。第二十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。1、供給生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意并且能夠提供的一定數(shù)量的商品或勞務(wù)。在不同價(jià)格下，供給量會(huì)不同。

供給價(jià)格是由生產(chǎn)者為提供一定數(shù)量商品所愿意接受的價(jià)格，這是由邊際生產(chǎn)費(fèi)用所決定的。供給量?jī)r(jià)格注：邊際成本指的是每一單位新增生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者購(gòu)買的產(chǎn)品）帶來到總成本的增量。第二十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。2、需求是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。在不同價(jià)格下，需求量會(huì)不同。

需求價(jià)格是消費(fèi)者對(duì)一定數(shù)量的商品所愿意支付的價(jià)格，這是由該商品的邊際效用所決定的。需求量?jī)r(jià)格注：邊際效用指在一定時(shí)間內(nèi)消費(fèi)者增加一個(gè)單位商品或服務(wù)所帶來的新增效用第二十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。3、供需均衡原理一種商品的價(jià)值，在其他條件不變的情況下，是由該商品的需求狀況和供給狀況確定的，用商品的均衡價(jià)格去衡量商品的價(jià)值。

均衡價(jià)格是一種商品的需求與供給相一致時(shí)的價(jià)格。第二十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。圖中橫坐標(biāo)Ox表示商品數(shù)量﹐縱坐標(biāo)Oy表示商品的價(jià)格,DD'表示需求曲線,SS'表示供給曲線。假定實(shí)際產(chǎn)量為OR,當(dāng)需求價(jià)格Rd大于供給價(jià)格Rs時(shí),產(chǎn)量增加,產(chǎn)量指針R將向右移動(dòng)。反之,當(dāng)需求價(jià)格Rd小于供給價(jià)格Rs時(shí),對(duì)生產(chǎn)不利,供給將減少,R將向左移動(dòng)。在供求關(guān)系的變動(dòng)下,如果Rd等于Rs,也就是說﹐如果R正位于供求曲線的交點(diǎn)A時(shí),則供求呈現(xiàn)均衡狀態(tài),OH為均衡產(chǎn)量,AH為供求均衡的均衡價(jià)格。馬歇爾認(rèn)為,如果市場(chǎng)價(jià)格和均衡價(jià)格相背離,會(huì)通過需求和供給的調(diào)整,自行恢復(fù)到均衡點(diǎn)。第二十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。4、價(jià)值形式的發(fā)展與貨幣的產(chǎn)生商品價(jià)值形式的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段，即簡(jiǎn)單的或偶然的價(jià)值形式、總和的或擴(kuò)大的價(jià)值形式、一般價(jià)值形式和貨幣形式。貨幣是在長(zhǎng)期交換過程中形成的固定充當(dāng)一般等價(jià)物的商品。第二十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。＝＝＝＝簡(jiǎn)單價(jià)值形式是一種商品的價(jià)值偶然地、簡(jiǎn)單地表現(xiàn)在與它相交換的另一種商品上。這是與最初的直接的物物交換關(guān)系相適應(yīng)的一種價(jià)值形式。簡(jiǎn)單價(jià)值形式可用下列等式表示：

擴(kuò)大價(jià)值形式，即一種商品的價(jià)值不再是偶然地、而是經(jīng)常地表現(xiàn)在與它相交換的一系列其他商品的自然形式上。第二十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。

一般價(jià)值形式，即一切商品的價(jià)值，都統(tǒng)一地表現(xiàn)在從普通商品中分離出來充當(dāng)一般等價(jià)物的某一商品上。

當(dāng)貴金屬?gòu)纳唐肥澜缬坞x出來，固定地獨(dú)占一般等價(jià)物的地位時(shí)，這種特殊的商品就成了貨幣，一般價(jià)值形式就發(fā)展為貨幣形式。一般等價(jià)形式貨幣形式第二十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。5、價(jià)值規(guī)律及其作用價(jià)值規(guī)律：商品的價(jià)值量由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，商品交換以價(jià)值量為基礎(chǔ)，按照等價(jià)交換的原則進(jìn)行。價(jià)值規(guī)律是貫穿于整個(gè)商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，既支配商品生產(chǎn)，又支配商品流通。價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式：商品的價(jià)格圍繞商品的價(jià)值自發(fā)波動(dòng)。由于供求關(guān)系變動(dòng)的影響，商品價(jià)格總是時(shí)而高于價(jià)值，時(shí)而低于價(jià)值，不停地圍繞價(jià)值這個(gè)中心上下波動(dòng)。從較長(zhǎng)時(shí)間來看，價(jià)格高于價(jià)值的部分和價(jià)格低于價(jià)值的部分能夠相抵，商品的平均價(jià)格和價(jià)值是相一致的。第三十頁(yè)，共七十一頁(yè)。市場(chǎng)價(jià)格價(jià)值供＜求價(jià)格

供＞求價(jià)格

供＝求第三十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。

價(jià)值規(guī)律是在市場(chǎng)配置資源的過程中體現(xiàn)它的客觀要求和作用的。價(jià)值規(guī)律的作用體現(xiàn)在：第一，自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力在社會(huì)各部門之間的分配。減少投資追加投資利潤(rùn)增加供不應(yīng)求價(jià)格上漲供過于求價(jià)格下跌利潤(rùn)下降合理地配置資源第三十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。6、供需價(jià)格論對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的解釋不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是由供需狀況決定的，其他條件不變情況下，供大于求，價(jià)格下降，供不應(yīng)求，價(jià)格上升。第三十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格（一）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（三）插入兩話題：地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系、租價(jià)比第三十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。（一）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值價(jià)值是指從宏觀角度反映某類商品在一定市場(chǎng)條件下的動(dòng)態(tài)均衡價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是指不動(dòng)產(chǎn)供需雙方協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)并達(dá)到動(dòng)態(tài)均衡的結(jié)果。第三十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格價(jià)格指進(jìn)行交易時(shí)，買方所需要付出的代價(jià)或付款，或某商品在一定市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指和平地獲得他人的不動(dòng)產(chǎn)所必須支付的代交（貨幣或者實(shí)物）或不動(dòng)產(chǎn)在一定市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的實(shí)際成交價(jià)格。第三十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系2、不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格圍繞不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值自發(fā)波動(dòng)。1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是本質(zhì)，而價(jià)格是現(xiàn)象。3、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，或者說不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。4、需要說明的是，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，但在估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是對(duì)價(jià)值還是價(jià)格進(jìn)行評(píng)估？第三十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。（三）插入兩個(gè)話題1、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系2、租價(jià)比第三十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。（三）插入兩個(gè)話題1、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系（1）人們對(duì)土地的需求，完全來自對(duì)農(nóng)產(chǎn)品、房地產(chǎn)等附著物的需求，是一種“引致需求”。（2）與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的升降造成地租水平的升降一樣，房地產(chǎn)價(jià)格上升也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上升。（3）另一方面，地價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)成本的一項(xiàng)重要構(gòu)成，地價(jià)反過來也會(huì)影響房?jī)r(jià)，可通過地價(jià)房?jī)r(jià)比來反映其比例。（4）房地產(chǎn)不是成本推動(dòng)型的商品，其價(jià)格主要受供需影響。注：地價(jià)房?jī)r(jià)比是從商品房成本的角度將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)比——即為成本地價(jià)房?jī)r(jià)比。第三十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。除個(gè)別城市之外，商服用地地價(jià)房?jī)r(jià)比在空間上基本反映了地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和商業(yè)市場(chǎng)繁榮程度，東南沿海地區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)比較高，內(nèi)地和發(fā)展稍緩的地區(qū)較低；土地資源條件緊張的地區(qū)較高，資源充足的地區(qū)較低，總體符合一般性規(guī)律。第四十頁(yè)，共七十一頁(yè)。全國(guó)各地城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比值基本上沿著東部-中部-西部的順序依次降低，呈現(xiàn)出比較明顯的階梯式分布狀態(tài)。第四十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。按照一般規(guī)律，商業(yè)用地地價(jià)房?jī)r(jià)比應(yīng)比住宅用地地價(jià)房?jī)r(jià)比高，而目前我國(guó)這兩者的差距不明顯，甚至很多地方還出現(xiàn)相反的情況。說明現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度更高，土地集約利用程度更高。第四十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。注：2008—2011年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來源于地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、城市地價(jià)房?jī)r(jià)比計(jì)算方法也有所差別。第四十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。（三）插入兩個(gè)話題2、租價(jià)比（1）租價(jià)比的定義租價(jià)比由房屋租賃價(jià)格與房屋銷售價(jià)格相比較得出的數(shù)據(jù)，被認(rèn)為是判斷一個(gè)城市樓市健康與否的依據(jù)。（2）三種物業(yè)類型租價(jià)比的關(guān)系根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)的投資價(jià)值、投資收益以及風(fēng)險(xiǎn)屬性等特征，通常一個(gè)地區(qū)（或城市）的房地產(chǎn)租價(jià)比表現(xiàn)為商服物業(yè)最高，住宅物業(yè)次之，工業(yè)物業(yè)最低的基本規(guī)律。在美國(guó)、西歐等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展完善，房地產(chǎn)供需市場(chǎng)較為平衡的地區(qū)，上述規(guī)律表現(xiàn)尤為明顯。第四十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。第四十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。第四十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。通過這幾個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市數(shù)據(jù)反映出以下現(xiàn)象：第一、近五年，六城市的商服物業(yè)租價(jià)比總體健康。第二、近五年，六城市的住宅物業(yè)租價(jià)比呈現(xiàn)出較為特殊的情形，住宅物業(yè)租價(jià)比總體低于工業(yè)物業(yè)租價(jià)比，總體維持在2.5%-5%之間的水平，低于5年以上個(gè)人住房貸款利率，這表明住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。第三、六城市的工業(yè)物業(yè)租價(jià)比呈現(xiàn)出較為特殊的情形，工業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體高于住宅物業(yè)租價(jià)比，除青島市外，其它五個(gè)城市的工業(yè)物業(yè)租價(jià)比均維持在6%左右的高位水平。第四十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。改進(jìn)措施：第一、繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)商服物業(yè)的監(jiān)測(cè)、分析與預(yù)警。第二、結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)，盤活閑置工業(yè)物業(yè)，加強(qiáng)工業(yè)用地市場(chǎng)化出讓。第三、加強(qiáng)對(duì)中、小城市的監(jiān)測(cè)，避免這些區(qū)域的盲目性、過度性投資第四十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估（一）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估概述（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本思路與方法第四十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。（一）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估概述問題：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為什么要由專業(yè)人士來評(píng)估，由誰(shuí)來評(píng)估？

雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)值，但并不一定都需要專業(yè)估價(jià)。一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二和價(jià)值量大的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”，需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)。第五十頁(yè)，共七十一頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)由專業(yè)的估價(jià)人員對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在我國(guó)包括土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師。注：1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。第五十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的概念專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。第五十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本思路與方法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷，還必須采用科學(xué)的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。

一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值通?？梢詮娜缦?個(gè)途徑來求?。孩偃绻匦麻_發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用；根據(jù)我們前面介紹的幾種價(jià)格說，你認(rèn)為可以從哪幾個(gè)途徑來評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值？②如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益;

③近期市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的；第五十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。1、基于成本

成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。開發(fā)成本得構(gòu)成如何？是由個(gè)別成本還是社會(huì)成本來決定？第五十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。第五十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。2、基于對(duì)未來收益的估計(jì)第五十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。

是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的報(bào)酬率（還原利率）折現(xiàn)求和，求取估價(jià)對(duì)象在一定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。是從不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來收益的資本化這個(gè)定義派生出的一種估價(jià)方法。

第五十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。收益法資本化率r確定凈收益測(cè)算A=Ag-Ac毛收入測(cè)算Ag經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算Ac收益價(jià)格測(cè)算評(píng)估價(jià)第五十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。3、基于市場(chǎng)的比較

是指將估價(jià)對(duì)象與同一供需圈內(nèi)近期已發(fā)生了交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，并根據(jù)后者已知的成交價(jià)格，修正得到估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場(chǎng)價(jià)值的一種估價(jià)方法。第五十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。收集交易案例案例1案例2案例3交易情況、期日、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)狀況因素修正比準(zhǔn)價(jià)格1比準(zhǔn)價(jià)格2比準(zhǔn)價(jià)格3均值V=∑Vi/n評(píng)估價(jià)第六十頁(yè)，共七十一頁(yè)。四、政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的管控（一）政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性（二）宏觀調(diào)控的目標(biāo)（三）宏觀調(diào)控的方法和手段第六十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。（一）政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性

市場(chǎng)并不能保證資源高效率的配置，為達(dá)到經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)行，還必須有政府參與，即由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。注：宏觀調(diào)控是國(guó)家運(yùn)用計(jì)劃、法規(guī)、政策、道德等手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整，及時(shí)糾正經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的偏離宏觀目標(biāo)的傾向，以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。宏觀調(diào)控的意義表現(xiàn)在哪些方面？（以房地產(chǎn)為例）第六十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。1、有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系①房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響②房地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)而引起的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2、有利于避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生3、有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展

注：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。溫飽社會(huì)，民以食為天小康社會(huì)，民以居為先

房?jī)r(jià)上漲過快，容易滋生泡沫，影響金融安全

4、有利于土地有效利用、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為主體的收益等滿足社會(huì)多層次住房需求；兼顧公平與效率的原則第六十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。（二）宏觀調(diào)控的目標(biāo)問題：很多人認(rèn)為宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是讓不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)大幅下降，否則調(diào)控就沒有效果，你認(rèn)為呢？一般宏觀調(diào)控的目標(biāo)有哪些？第六十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。房?jī)r(jià)穩(wěn)定供求平衡實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，一是誘導(dǎo)公眾形成不合理的價(jià)格預(yù)期，助長(zhǎng)投機(jī)，促使房地產(chǎn)泡沫形成；二是產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，抑制消費(fèi)需求；三是導(dǎo)致房地產(chǎn)的虛假繁榮，妨礙資源的有效配置，導(dǎo)致社會(huì)福利受損。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)大幅下跌同樣會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

由于房地產(chǎn)的耐用消費(fèi)品性質(zhì)以及供給時(shí)滯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡容易使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)和振蕩，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來負(fù)面影響，因而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

如房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，通過其“后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”拉動(dòng)其上游部門或行業(yè)增長(zhǎng)過熱，從而使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲。如果房地產(chǎn)泡沫破裂或者其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大量的產(chǎn)能閑置和資源浪費(fèi)，阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

第六十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。（三）調(diào)控的方法和手段

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)時(shí)，政府可以通過經(jīng)濟(jì)手段，如土地政策、財(cái)政政策和貨幣政策，行政手段和法律手段等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控。1、經(jīng)濟(jì)手段土地政策政府可通過土地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、方式等合理調(diào)