地產項目銷售示范區(qū)專項設計

地產項目銷售示范區(qū)專項設計_物業(yè)經理人地產工程銷售示范區(qū)專項設計

示范區(qū)設計是件有樂趣有苦痛的事，樂趣在于比起大區(qū)更敏捷更富創(chuàng)意，苦痛在于它雖小卻是一套完整的流程（建筑構造設備精裝景觀一個都不少），而且在工程之初，人手缺乏，同時還要籌備工程之初的各項工作、做規(guī)劃和一期的單體設計和報建，整個忙成一團了；

體驗式示范區(qū)例如：萬科九都薈

客戶動線：停車場——售樓處——咖啡館——辦公樓——沿街商鋪——室外活動場地——樣板房1/2/3/4——社區(qū)會客廳——別墅示范區(qū)

一、示范區(qū)不等于售樓處；

示范區(qū)強調客戶空間情境感受和建立品質，將客戶引入住后的生活享受，也讓客戶對建立單位的實力和建立標準有所感受（主要是景觀）；

早期對示范區(qū)沒那么重視，建個售樓處里面排2個樣板間，就OK了，現(xiàn)在行情不好，大家對示范區(qū)越來越重視了；（其實對于賣得好的樓盤，光有個售樓處也行）

示范區(qū)一般包括：前廣場（可能很長很大）、售樓處、景觀示范區(qū)、樣板間；

前廣場：將客戶與外部環(huán)境隔離，越偏遠的地方，做得越大；龍湖喜愛做，我們這龍湖的第一個別墅盤，龍湖沿河邊做了一條引道，從入口開車至售樓處要10分鐘，這10分鐘完全進入情境，把周邊的荒涼給隔絕了；還有些豪宅工程，在比擬偏的海邊的，萬科、星河灣有做過，直接整修了一段海岸線；

包含：停車場、活動廣場、售樓處主入口對應景觀

售樓處：

1功能：售樓處功能流線比擬單一，做過2次或跟有閱歷的銷售總（誰用誰做主）碰2次，根本OK；

客戶動線布置：大門-前臺-企業(yè)文化展現(xiàn)區(qū)-區(qū)域模型-大區(qū)模型-戶型模型-銷售信息展現(xiàn)區(qū)-一般洽談區(qū)(含水吧)-VIP洽談區(qū)-財務收款/后臺辦公室；

銷售人員辦公：銷售辦公室-籌劃辦公室-銷售總監(jiān)辦公室-物料室-合同資料室-銷售更衣室；

工程人員辦公：工程總辦公室1間、副總辦公室1～2間、財務辦公室1間、本錢辦公室/設計辦公室等、工程大間、會議室大小各1間、圖紙資料室3～4間、衛(wèi)生間；我每次設計比擬喜愛安排一個開敞空間，感覺有協(xié)作氣氛，也節(jié)省空間；根本上20～30個工位；

2建筑：臨建？永久建筑的一局部？還是租用現(xiàn)有網點？這是開頭要爭辯的事情之一；在效果、開盤時間、本錢上取平衡吧；我們工程第一個售樓處是臨建，花了900萬，做得很有品質（后來領導覺得花費太高，后面的工程壓到了500萬，不管怎么省，這種做法本身就挺費錢）；放在4期地塊，用了2～3年，地塊開頭建立時撤除，再用一期的網點改建了1個，花了200多萬；還有工程為了搶開盤，直接租用了幾間網點，在內部建了樣板間，用了1年，租金加裝修等花了200多萬（只花了精裝、軟裝、1年租金），工程網點建好之后再搬過去，示范效果不好，但從建筑景觀都能節(jié)省不少；

3立面：風格一般兩個方向：

法規(guī)大方型：跟樓盤統(tǒng)一、法式、新古典，本身也比擬出效果，掛些石材（要省錢協(xié)作真石漆用），細部做得精巧一些即可；多用于永久建筑，以后是網點會所之類的；

大師作品型；做得比擬炫，現(xiàn)代方向，拗造型，前幾年用的比擬多，現(xiàn)在反而沒什么新穎了；多用于臨時建筑；

4構造形式：臨建一般采納鋼構造+玻璃幕墻，速度快，簡單起造型，還出效果；

5精裝：精裝同樣是保守型/設計型；保守型一般整體暖米黃色調，地面墻面瓷磚（好點用石材），地面拼花（廉價用菱形三角拼，貴的用定制曲線花紋鑲嵌），墻面能露出來的空間不多（銷售），可以簡化；主要選擇門棟套線、房間門材質顏色；頂棚倒是有點講究，辦過軟裝的人知道，水晶燈巨貴（10～20萬），完全可以通過吊頂設計來取代水晶燈；

6軟裝：軟裝水太深，能往外扔不要往回攬，是塊肥肉也是個陷阱，經手的話要把全部見證性資料留齊全；假如真要工程設計全全負責，還是參觀一下乙方已完成工程；

我經手過樣板間改造的軟裝，堅持用的其他工程的（正好拆了不用的），跟工程銷售一起布置的，效果還可以，沒花錢，過程中受到許多阻力，但后來公司查賬的時候很潔凈；后來新建售樓處交給集團沒有參加，只負責事務性的工作，也不敢說有什么布置閱歷；

景觀示范段：

從售樓處到樣板間之間的一段空間，一般做成曲折小道，綠樹紅花簇團，步行3～5分鐘，做得精巧，，可起微地形與外部隔開，也可帶入一個小型活動廣場，用于舉辦露天客戶活動；

樣板間：

樣板間獨立設置的好處在節(jié)省工期，售樓處和樣板間可以同步施工，不用等；缺點在于花費大，必需要設置景觀示范段；

硬裝：

雖然不是精裝專業(yè)出身，無奈工程上設計被理解為無所不能，精裝也一手包攬了，到目前只能到達合格的水平，下次能做的優(yōu)秀一些，到不了驚艷型；

專項設計——銷售示范區(qū)設計

簡潔理解樣板間精裝：風格、色系、主材、線腳；按位置：地面/墻面/頂面；

風格：首先由銷售部門供應做哪個戶型為樣板，哪個戶型做哪種風格；一般來說，小戶型（70以下一居）的多為現(xiàn)代簡潔清爽風格，主打青年單身客戶；90平左右剛需（兩室）多為田園風或日式，淺色系、主打年輕夫妻；120以上首改（三室）多為美式田園，線條更簡單，軟裝部品也多些奢華色調，主打35-45歲客戶，140以上再改，多為深色系歐式，更為端莊，不在線條上做文章，以高品質的材料取勝，上等實木，石材線條，定制拼花等，主打45歲-55歲人群；

色系：一般采納暖色調，分深淺2種即可；我覺得地面的顏色一確定，整個屋子的色調就定了，比方用原木色的地板，踢腳線自然也是白色至同色這個色段，門框順著踢腳線走，門板順著門框走，墻紙及廚衛(wèi)瓷磚順著內門走，吊頂白色，整個屋子的色調就全定了；

主材：地面瓷磚/地板（地板一般選實木復合/實木，瓷磚現(xiàn)代風格選光面，田園選毛面），臥房都用地板，廚衛(wèi)都用地磚，主要看客廳餐廳用什么；這里最簡單降檔次的細節(jié)是瓷磚與地板交界處的塑料分隔片，假如是交付樣板，要用過門石+塑料條；墻面:墻面材質是區(qū)分檔次最明顯的地方，最一般是涂料（一般家庭使用，樣板間不大用），墻紙（最常用，中低端至中高端），石材（高端），輔以實木線條，強化背景墻；吊頂：主材石膏板，高端工程會做一些實木線條；主流吊頂主要區(qū)分在疊級、石膏線條、燈具的布置；

線條：細部線條是表達風格的地方，包括踢腳線、門套線、背景墻框線、吊頂線條；斷面的弧度、簡單層度都對應著不同的風格體系；

備注：我們集團設計部精裝做了一個很好的工作，將不同風格的樣板間分類匯總成一個圖冊，銷售、設計及設計單位都以這個圖冊為根底，先統(tǒng)一再發(fā)散，極大的提高了工作效率；

軟裝：

軟裝設計根本流程是軟裝單位供應概念