中南代建模式框架方案

中南代建模式框架方案本合作開發(fā)協(xié)議書（下稱“本協(xié)議”）由以下協(xié)議方于【2018】年【9】月【3】日在【市】共同簽訂。甲方：【南通中南新世界中心開發(fā)有限公司】住所：【南通市桃園路12號(hào)101室】法定代表人：【陳錦石】乙方：【】住所：【】法定代表人：【】甲方和乙方合稱“雙方”。鑒于：項(xiàng)目公司系一家按照中國法律成立并存續(xù)的有限責(zé)任公司（自然人投資或控股），于年月日成立，經(jīng)營范圍為“許可經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營；…。”項(xiàng)目公司于年月日與市國土局簽署《出讓合同》（以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”），獲取市地塊，約定宗地用途為用地。3.項(xiàng)目公司目前股權(quán)比例為【；合計(jì)持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)】。根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，雙方本著自愿、平等、誠信、共贏的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就本項(xiàng)目的合作開發(fā)相關(guān)事宜，簽訂本協(xié)議，以資共同遵照?qǐng)?zhí)行。項(xiàng)目概況本項(xiàng)目基本信息如下：4.1地塊名稱：【市地塊】4.2地塊位置：【】4.3項(xiàng)目指標(biāo)：【土地性質(zhì)為商住用地；項(xiàng)目總用地面積㎡，容積率，計(jì)容建筑面積為㎡，詳見地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》】4.4成交時(shí)間：目標(biāo)地塊是項(xiàng)目公司年購買的土地項(xiàng)目。4.5其他信息：。5.本項(xiàng)目具體信息詳見項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等文件規(guī)定和出讓合同、變更協(xié)議等約定，最終以政府部門批準(zhǔn)的相關(guān)項(xiàng)目文件為準(zhǔn)。合作方案合作模式：6.1甲方以形式與乙方合作，以項(xiàng)目公司名義對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。合作期間，甲方對(duì)項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)和項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營、管理具有決策權(quán)，本協(xié)議另有約定的除外。6.2在本次合作中，甲方為固定收益模式，可作為服務(wù)費(fèi)提?。ê悾追教崛》?wù)費(fèi)為銷售目標(biāo)金額的【%】，同時(shí)提取包干管理營銷費(fèi)為銷售目標(biāo)金額的【%】（如項(xiàng)目公司按照據(jù)實(shí)發(fā)生，并由項(xiàng)目公司支付可以不收），預(yù)估項(xiàng)目銷售目標(biāo)金額約為【億】，即服務(wù)費(fèi)約為【】萬元，包干管理營銷費(fèi)約為【】萬元。甲方不承擔(dān)項(xiàng)目任何虧損，本次合作模式實(shí)為代建模式。6.3甲乙雙方約定銷售面積為住宅總面積的%（不含商業(yè)、車位、配套等），約萬方，具體銷售面積以最終報(bào)批的方案為準(zhǔn)。如后期乙方委托銷售面積、業(yè)態(tài)數(shù)量增加，則雙方另行簽署補(bǔ)充協(xié)議確定甲方收益。6.4每期開盤前，甲乙雙方共同約定銷售價(jià)格上報(bào)市物價(jià)局，最終銷售價(jià)格以物價(jià)局批復(fù)和房產(chǎn)局備案的為準(zhǔn)6.5項(xiàng)目公司為本項(xiàng)目唯一的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營主體；雙方按照本協(xié)議約定的方式對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行管理和運(yùn)營，并通過項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的合作開發(fā)。6.6本項(xiàng)目以高周轉(zhuǎn)作為開發(fā)運(yùn)營的基本策略，根據(jù)市場(chǎng)原則制定銷售價(jià)格并控制去化速度，雙方應(yīng)以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)為目的制訂項(xiàng)目公司的決策機(jī)制及經(jīng)營手段。6.7項(xiàng)目開發(fā)中涉及的重大事項(xiàng)均須按照本協(xié)議約定的項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)內(nèi)容及表決機(jī)制由雙方共同決議,項(xiàng)目公司總經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi),負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營工作，接受雙方的監(jiān)督和檢查。項(xiàng)目公司設(shè)立與股權(quán)比例7.項(xiàng)目公司設(shè)立甲乙雙方達(dá)成合作協(xié)議后，就合作地塊單獨(dú)設(shè)立項(xiàng)目公司，開發(fā)目標(biāo)地塊：8.項(xiàng)目公司股權(quán)比例甲方持有項(xiàng)目公司【51】%股權(quán)（代持）；乙方持有項(xiàng)目公司【49】%股權(quán)。項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)9.股東會(huì)9.1項(xiàng)目公司股東會(huì)由全體股東組成，為項(xiàng)目公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)。9.2項(xiàng)目公司股東會(huì)行使下列職權(quán)，本合作協(xié)議約定的以外：：決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃；根據(jù)股東委派，任命和更換非由職工代表擔(dān)任的董事、監(jiān)事，決定有關(guān)董事、監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)；審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告；審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事的報(bào)告；審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，決算方案；審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議；對(duì)發(fā)行公司債券作出決議；對(duì)公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議；對(duì)公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保作出決議；制定和修改公司章程；公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。對(duì)前款所列事項(xiàng)股東以書面形式一致表示同意的，可以不召開股東會(huì)會(huì)議，直接作出決定，并由全體股東在決定文件上簽名、蓋章。9.3股東會(huì)會(huì)議9.3.1股東會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)依照公司章程的規(guī)定按時(shí)召開，每年至少召開一次。代表十分之一以上表決權(quán)的股東，三分之一以上的董事，監(jiān)事會(huì)或者不設(shè)監(jiān)事會(huì)的公司的監(jiān)事提議召開臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。9.3.2首次股東會(huì)會(huì)議由出資最多的股東召集和主持。以后每次股東會(huì)會(huì)議由董事會(huì)召集，董事長(zhǎng)主持；董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長(zhǎng)主持；副董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事主持。9.3.3董事會(huì)不能履行或者不履行召集股東會(huì)會(huì)議職責(zé)的，由監(jiān)事會(huì)或者不設(shè)監(jiān)事會(huì)的公司的監(jiān)事召集和主持；監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事不召集和主持的，代表十分之一以上表決權(quán)的股東可以自行召集和主持。9.3.4召開股東會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開5日前通知全體股東，但全體股東豁免該通知期限的除外；股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定做成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。9.4股東會(huì)表決機(jī)制9.4.1股東會(huì)會(huì)議由股東按照股權(quán)比例行使表決權(quán)，本合作協(xié)議約定的以外。股東會(huì)會(huì)議作出修改公司章程、增加或者減少注冊(cè)資本的決議，以及公司合并、分立、解散或者變更公司形式的決議，必須經(jīng)代表【三分之二及以上】表決權(quán)的股東通過，方為有效；股東會(huì)會(huì)議對(duì)其他事項(xiàng)作出的決議，必須經(jīng)代表【二分之一及以上】表決權(quán)的股東通過，方為有效。股東會(huì)會(huì)議對(duì)公司為公司股東或?qū)嶋H控制人提供擔(dān)保事項(xiàng)作出決議的，該股東或者受該實(shí)際控制人支配的股東不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決，該項(xiàng)表決由其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)（含半數(shù)）通過，方為有效。

10.董事會(huì)10.1項(xiàng)目公司設(shè)董事會(huì)，董事會(huì)由【5】名董事組成，其中，設(shè)董事長(zhǎng)和副董事長(zhǎng)各一人。甲方委派【3】名董事（含一名董事長(zhǎng)），乙方委派【2】名董事（含副董事長(zhǎng)）。10.2董事（含副董事長(zhǎng)和董事長(zhǎng)）的任期每屆為三年。每屆董事會(huì)的董事、副董事長(zhǎng)和董事長(zhǎng)的委派原則不變，任期屆滿后，經(jīng)委派方委派，連選可以連任。每方均有權(quán)在其委派的任何董事任職期滿前撤換該董事。若董事因退休、辭職、喪失行為能力或因委派方撤換等原因而使董事職位出現(xiàn)空缺，該名董事的委派方應(yīng)委派繼任人完成該董事余下的任期。董事任期屆滿未及時(shí)改選，或者董事在任期內(nèi)辭職導(dǎo)致董事會(huì)成員低于法定人數(shù)的，在改選出的董事就任前，原董事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，履行董事職務(wù)。10.3董事會(huì)對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)，本合作協(xié)議約定的以外：召集股東會(huì)會(huì)議，并向股東會(huì)報(bào)告工作；執(zhí)行股東會(huì)的決議；項(xiàng)目總成本預(yù)算（具體到三級(jí)科目，含營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用）；審議批準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含總平方案、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、風(fēng)格立面和戶型設(shè)計(jì)等）及規(guī)劃技術(shù)條件的重大修改；審議批準(zhǔn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃，包括租賃、銷售、招商的計(jì)劃、方案、定價(jià)（整盤均價(jià)、底價(jià)）；審議批準(zhǔn)項(xiàng)目總成本預(yù)算較董事會(huì)原批準(zhǔn)的總成本預(yù)算增加超出5%（不含本數(shù)）的變更事項(xiàng)；審議批準(zhǔn)公司的管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用增加超過本協(xié)議約定額度的變更事項(xiàng)；審議批準(zhǔn)導(dǎo)致項(xiàng)目地塊銷售均價(jià)低于董事會(huì)原批準(zhǔn)銷售均價(jià)超過5%（不含本數(shù)）的銷售定價(jià)變更事項(xiàng)；聽取公司總經(jīng)理的工作匯報(bào)并檢查總經(jīng)理的工作；股東會(huì)授權(quán)或公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。對(duì)前款所列事項(xiàng)董事以書面形式一致表示同意的，可以不召開董事會(huì)會(huì)議，直接作出決定，并由全體董事在決定文件上簽名。10.4董事會(huì)會(huì)議10.4.1董事會(huì)至少每半年召開一次。董事會(huì)會(huì)議由董事長(zhǎng)召集和主持；董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長(zhǎng)召集和主持；副董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事召集和主持。10.4.2任何一方股東以及任何一名董事均有權(quán)書面提議召開董事會(huì)會(huì)議并提交供會(huì)議討論的明確提案，公司董事長(zhǎng)應(yīng)在收到該等書面提議后5日內(nèi)發(fā)出會(huì)議通知并在發(fā)出會(huì)議通知后的10日內(nèi)召開董事會(huì)會(huì)議。董事長(zhǎng)不召集的，按董事長(zhǎng)不履行職務(wù)的相關(guān)約定執(zhí)行，提議的股東或董事亦有權(quán)直接召集并主持。10.4.3召開董事會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開5日前通知全體董事，但全體董事豁免該通知期限的除外；董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定做成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的董事應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。10.5董事會(huì)表決機(jī)制10.5.1董事會(huì)決議的表決，實(shí)行一人一票。10.5.2董事會(huì)會(huì)議作出的決議，必須經(jīng)全體董事【一致】同意，方為有效。11.總經(jīng)理11.1項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理一名，由甲方委派，董事會(huì)決定聘任或者解聘?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營管理工作，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)決議；組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案；擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；擬訂公司的基本管理制度，包括公司人事、薪酬、福利、考核、招標(biāo)采購、財(cái)務(wù)、資金、印章、檔案、設(shè)計(jì)、工程、營銷等管理制度；制定公司的具體規(guī)章；提請(qǐng)聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；決定聘任或者解聘除應(yīng)由董事會(huì)決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；

組織編制公司所開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和營銷策劃等事宜；在本協(xié)議約定的管理費(fèi)用額度和董事會(huì)授權(quán)權(quán)限內(nèi)，決定公司日常管理費(fèi)用的開支事宜；在本協(xié)議約定的營銷費(fèi)用額度和董事會(huì)授權(quán)權(quán)限內(nèi)，決定公司日常營銷費(fèi)用的開支事宜；決定公司運(yùn)營計(jì)劃中的開工、開盤、竣工備案、入住的時(shí)間節(jié)點(diǎn)較董事會(huì)原批準(zhǔn)計(jì)劃時(shí)間推遲在60日以內(nèi)（含本數(shù)）的變更事項(xiàng)；決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案，包括項(xiàng)目公司及所開發(fā)項(xiàng)目的整體經(jīng)營計(jì)劃及年度經(jīng)營計(jì)劃，包括分期開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃、項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)度（開工、開盤、竣工備案、入?。唬?3）批準(zhǔn)公司對(duì)外投資、擔(dān)保、抵押等行為（公司為本項(xiàng)目購房者辦理購房貸款提供的擔(dān)保除外，歸屬總經(jīng)理權(quán)限并由總經(jīng)理決策）；（14）批準(zhǔn)公司經(jīng)營計(jì)劃中的開工、開盤、竣工備案、入住的時(shí)間節(jié)點(diǎn)較董事會(huì)原批準(zhǔn)計(jì)劃時(shí)間推遲超過60日（不含本數(shù)）的變更事項(xiàng)；（15）批準(zhǔn)公司經(jīng)營計(jì)劃中的開工、開盤、竣工備案、入住的時(shí)間節(jié)點(diǎn)較董事會(huì)原批準(zhǔn)計(jì)劃時(shí)間推遲超過60日（不含本數(shù)）的變更事項(xiàng)；（16）董事會(huì)授予的其他職權(quán)?？偨?jīng)理列席董事會(huì)會(huì)議。11.2總經(jīng)理除享有上述職權(quán)外，董事會(huì)同意將項(xiàng)目公司日常生產(chǎn)經(jīng)營管理中除本協(xié)議約定歸屬股東會(huì)和董事會(huì)職權(quán)以外的其他事項(xiàng)均授予總經(jīng)理決策和執(zhí)行。12.監(jiān)事12.1項(xiàng)目公司不設(shè)監(jiān)事會(huì)，設(shè)兩名監(jiān)事，由甲乙雙方各委派一名，監(jiān)事負(fù)責(zé)人由乙方委派，監(jiān)事第每屆任期三年，任期結(jié)束后委派原則不變，每屆任期屆滿后，經(jīng)委派方委派，連選可以連任。12.2監(jiān)事行使以下職權(quán)：檢查公司財(cái)務(wù)；對(duì)董事、高級(jí)管理人員執(zhí)行公司職務(wù)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反法律、行政法規(guī)、公司章程或者股東會(huì)決議的董事、高級(jí)管理人員提出罷免的建議；當(dāng)董事、高級(jí)管理人員的行為損害公司的利益時(shí)，要求董事、高級(jí)管理人員予以糾正；提議召開臨時(shí)股東會(huì)會(huì)議，在董事會(huì)不履行本法規(guī)定的召集和主持股東會(huì)會(huì)議職責(zé)時(shí)召集和主持股東會(huì)會(huì)議；向股東會(huì)會(huì)議提出提案；依照公司法規(guī)定，對(duì)董事、高級(jí)管理人員提起訴訟；公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。12.3監(jiān)事可以列席董事會(huì)會(huì)議，并對(duì)董事會(huì)決議事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議。13.法定代表人13.1項(xiàng)目公司的法定代表人為，由乙方委派，項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)由甲方選派的人員擔(dān)任。14.對(duì)于本協(xié)議已經(jīng)明確約定的事項(xiàng)，除雙方一致同意變更外，如需要通過股東會(huì)會(huì)議的，則雙方有義務(wù)通過股東會(huì)決議；如需要通過董事會(huì)會(huì)議的，則雙方有義務(wù)督促各自委派的董事投出贊成票；如需總經(jīng)理聘任的，總經(jīng)理應(yīng)予聘任。否則，視同委派方違約，每違約一次，應(yīng)向另一方支付違約金【100】萬元整。項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理15.項(xiàng)目公司為獨(dú)立的企業(yè)法人，實(shí)行法人治理結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目公司的董事、監(jiān)事、總經(jīng)理和其他高級(jí)管理人員應(yīng)遵守法律、本協(xié)議和公司章程的規(guī)定，勤勉盡責(zé)，恪盡職守。16.本合作項(xiàng)目甲乙雙方共同負(fù)責(zé)前期規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整及目標(biāo)項(xiàng)目報(bào)建等工作，目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工單位、所有建筑安裝等建設(shè)成本、銷售備案價(jià)格由甲乙雙方共同制定，最終由雙方書面認(rèn)可（因甲方在本次合作中只提取固定收益，不承擔(dān)虧損，如因以上內(nèi)容雙方發(fā)生分歧，最終以乙方的意見為主）。甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的管理和運(yùn)營，操盤本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售與日常經(jīng)營等，由甲方所在集團(tuán)和區(qū)域提供支持和服務(wù)。項(xiàng)目公司接受甲方所在集團(tuán)和區(qū)域的統(tǒng)一管理，按照甲方的開發(fā)流程和操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目公司具體管理制度參考甲方所在集團(tuán)和區(qū)域現(xiàn)行的管理制度，項(xiàng)目公司組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及人員編制配置計(jì)劃，經(jīng)營班子的獎(jiǎng)勵(lì)制度、員工薪酬、福利及獎(jiǎng)勵(lì)等制度參照甲方所在集團(tuán)和區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。17.項(xiàng)目公司由乙方委派【副總經(jīng)理】、【財(cái)務(wù)副總監(jiān)】、【財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)】各一名，其他管理人員均由甲方委派或由項(xiàng)目公司招聘。乙方委派的該名副總經(jīng)理主要負(fù)責(zé)聯(lián)系對(duì)接工作，對(duì)公司運(yùn)營不做決策。18.雙方委派的董事、監(jiān)事如不在項(xiàng)目公司從事其他日常專職工作的，其工資福利由委派方各自承擔(dān)，乙方委派的公司的副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的工資由乙方承擔(dān)，項(xiàng)目公司其余人員(包括：與甲方、乙方或其關(guān)聯(lián)公司簽訂勞動(dòng)合同且委派至項(xiàng)目公司的專職工作人員，與項(xiàng)目公司簽訂勞動(dòng)合同的員工，因項(xiàng)目開發(fā)需要而在外部聘請(qǐng)的人員)的工資福利由項(xiàng)目公司承擔(dān)并列支，包括在項(xiàng)目公司的管理費(fèi)用中。19.項(xiàng)目公司的管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用19.1甲方包干收取管理營銷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)為銷售目標(biāo)金額的【%】，預(yù)估銷售目標(biāo)金額約為【】萬元，故包干管理營銷費(fèi)總計(jì)計(jì)提約為【】萬元，包干管理營銷費(fèi)每季度可由甲方按銷售進(jìn)度提，上述包干費(fèi)用需憑真實(shí)、合法有效憑據(jù)在項(xiàng)目公司計(jì)提。19.2本協(xié)議所稱“管理費(fèi)用”，是指管理口徑而非會(huì)計(jì)口徑上的管理費(fèi)用，包括但不限于：項(xiàng)目公司所有人員（不含各方委派的董事、監(jiān)事，不含營銷人員）的職工薪酬、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、汽車費(fèi)用、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、辦公場(chǎng)所租賃費(fèi)（租金和物業(yè)管理費(fèi)）、會(huì)務(wù)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、管理性的咨詢服務(wù)費(fèi)、公司登記費(fèi)、物業(yè)開辦費(fèi)、折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、低值易耗品攤銷等；不含任何稅費(fèi)、物業(yè)維修基金、股東借款利息、股東擔(dān)保費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和為實(shí)施雙方的激勵(lì)制度而從項(xiàng)目公司列支的費(fèi)用或獎(jiǎng)勵(lì)等。19.3本協(xié)議所稱“營銷費(fèi)用”，是指項(xiàng)目公司為宣傳、銷售產(chǎn)品或項(xiàng)目公司品牌形象、公司形象宣傳、推廣等發(fā)生的費(fèi)用和稅費(fèi)，是管理口徑而非會(huì)計(jì)口徑上的營銷費(fèi)用，包括但不限于：營銷人員的工資獎(jiǎng)金及銷售提成、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交通費(fèi)等；營銷系統(tǒng)行政性費(fèi)用；品牌建設(shè)費(fèi)用；市場(chǎng)研究費(fèi)用；公共關(guān)系維護(hù)費(fèi)用；促銷費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣活動(dòng)費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、銷售資料費(fèi)、印刷制作包裝費(fèi)、展覽展示費(fèi)、贈(zèng)品費(fèi)用、促銷人員工資等；策劃及咨詢費(fèi)；銷售代理費(fèi)及傭金；以及房屋空置費(fèi)、房屋維修費(fèi)、看樓車輛、銷售場(chǎng)所及售樓處、臨時(shí)樣板房的租賃、建安、裝修、軟裝費(fèi)用、固定資產(chǎn)等的折舊費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)或第三方服務(wù)費(fèi)等，但不包括銷售合同印花稅等稅費(fèi)。20.品牌管理項(xiàng)目開發(fā)過程中原則上應(yīng)使用甲方品牌，包括但不限于公司和項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目推廣名稱、項(xiàng)目投資商、開發(fā)商、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目宣傳、項(xiàng)目推廣等，具體使用范圍、方式等由雙方另行協(xié)商確定。雙方同意，不收取品牌使用費(fèi)。21.項(xiàng)目公司的資產(chǎn)、印章、證照、合同、文件等相關(guān)資料由項(xiàng)目公司管理。項(xiàng)目公司的印章（包括但不限于公章、法人章、合同章、財(cái)務(wù)章等）由甲乙雙方指定項(xiàng)目公司專人進(jìn)行保管。22.對(duì)外擔(dān)保除非甲乙雙方一致同意，項(xiàng)目公司不得為公司股東、其他單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保（項(xiàng)目公司為購買公司房產(chǎn)的購房人辦理購房貸款提供階段性擔(dān)保的除外）。23.對(duì)外投資項(xiàng)目公司專門負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營，未經(jīng)雙方一致同意，項(xiàng)目公司不得對(duì)外投資，不得從事其他經(jīng)營業(yè)務(wù)或項(xiàng)目，不得設(shè)立任何分支機(jī)構(gòu)。24.物業(yè)管理在法律法規(guī)允許的情況下，項(xiàng)目公司的前期物業(yè)管理應(yīng)優(yōu)先選用【甲/乙】方所在集團(tuán)直接或間接持股的物業(yè)服務(wù)公司，為本項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)采用包干年，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目公司與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的相關(guān)協(xié)議約定及方案必須由乙方最終確認(rèn)，方可實(shí)行。25.財(cái)務(wù)并表25.1雙方同意，項(xiàng)目公司存續(xù)期間，項(xiàng)目公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等均歸由【甲】方合并財(cái)務(wù)報(bào)表，非并表方在不損失自身合法利益的前提下應(yīng)配合并表方相關(guān)工作以實(shí)現(xiàn)并表目的，簽署用于并表方合并財(cái)務(wù)報(bào)表所需的各項(xiàng)文件，包括但不限于修改項(xiàng)目公司章程等，具體報(bào)表合并操作細(xì)則由并表方制定，但用于配合并表而簽署的各項(xiàng)文件與本協(xié)議約定不符合的，則均以本協(xié)議約定為準(zhǔn)。25.2項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)采用并表方的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，會(huì)計(jì)處理方法和財(cái)務(wù)報(bào)表格式等應(yīng)盡量滿足并表方合并報(bào)表的要求，并應(yīng)向并表方提供符合并表方會(huì)計(jì)政策及格式的報(bào)表。并表方財(cái)務(wù)人員有權(quán)查閱項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)賬冊(cè)（包括資金日?qǐng)?bào)、原始憑證及記帳憑證等）資金籌措與管理26.資金籌措26.1本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中所需資金優(yōu)先考慮項(xiàng)目公司外部融資，不足部分由甲/乙方向項(xiàng)目公司提供股東借款，甲/乙方按照【15%】向項(xiàng)目公司收取利息。26.2如選擇項(xiàng)目地塊土地證進(jìn)行融資，由甲方為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，擔(dān)保費(fèi)為融資金額的【2.3%】，融資成本為年化利率【%】，融資款項(xiàng)優(yōu)先償還甲方的股東借款本息。甲方費(fèi)用提取27.項(xiàng)目地塊達(dá)到預(yù)售條件后，銷售回籠資金在滿足項(xiàng)目正常運(yùn)營的情況下，甲方按照以下順序要求項(xiàng)目公司償還股東借款及提取服務(wù)費(fèi)、管理營銷費(fèi)：（1）甲方出借給項(xiàng)目公司的所有股東借款的本息及甲方投入【】萬元；（2）甲方服務(wù)費(fèi)；（3）融資款（如有）；(4)按銷售比例提取的項(xiàng)目公司包干管理營銷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。27.1甲方服務(wù)費(fèi)首期開盤至少提取萬元以上，具備條件的情況下（即償還完甲方的股東借款本息和甲方投入【】萬元，并留足后期開發(fā)運(yùn)營所需資金后仍有結(jié)余的），甲方可優(yōu)先提取到甲方服務(wù)費(fèi)總額的80%以上（預(yù)估約萬元）；二期開盤中提取至甲方服務(wù)費(fèi)的95%（總額預(yù)估約萬元）。甲方計(jì)提該服務(wù)費(fèi)時(shí)，同時(shí)提供相應(yīng)金額的含稅發(fā)票。28.在甲方的服務(wù)費(fèi)提取比例未達(dá)到總額的100%前，除本協(xié)議另有約定或甲乙雙方同意外，項(xiàng)目公司對(duì)外不得償還任何債務(wù)。目標(biāo)項(xiàng)目的土地、在建工程、存貨等不得為乙方及其任何關(guān)聯(lián)公司提供保證及抵押擔(dān)保。甲方股權(quán)退出29.在滿足項(xiàng)目正常運(yùn)營的前提下，甲方優(yōu)先從項(xiàng)目公司提取的服務(wù)費(fèi)達(dá)到80%即【】萬元和包干管理營銷費(fèi)達(dá)到50%即【】萬元，共計(jì)【】萬元后且償還完畢項(xiàng)目公司融資款，乙方平價(jià)收購甲方【51%】股權(quán)。在乙方平價(jià)受讓【51%】股權(quán)前，除融資需要和本協(xié)議另有約定外，雙方股權(quán)不允許向任何第三人轉(zhuǎn)讓、變更、抵押、質(zhì)押。此時(shí)甲方應(yīng)提取的服務(wù)費(fèi)=累計(jì)已銷售合同金額×%-前期已提取的服務(wù)費(fèi)30.本項(xiàng)目在甲方股權(quán)退出后，本合作項(xiàng)目變?yōu)榇茼?xiàng)目，乙方需在項(xiàng)目公司賬戶預(yù)留【1000】萬作為甲方品牌保證金，由雙方控制銷售節(jié)奏、銷售進(jìn)度。甲方同樣具有本協(xié)議約定的相應(yīng)操盤權(quán)利，甲方的服務(wù)費(fèi)、包干管理營銷費(fèi)繼續(xù)計(jì)提。31.甲方在服務(wù)費(fèi)、包干管理營銷費(fèi)計(jì)提完畢時(shí)，解除乙方1000萬元的品牌保證金。32.本項(xiàng)目合作期限為自本合同簽訂之日起叁年，若合作期滿，甲方尚未收回全部股東借款本息、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、服務(wù)費(fèi)及包干管理營銷費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方將共管的1000萬品牌保證金釋放給甲方，仍不足額的，甲方可依法定方式處分甲方股權(quán)和乙方質(zhì)押股權(quán)、抵押土地、物業(yè)及其派生權(quán)益，所得款項(xiàng)優(yōu)先清償甲方全部借款本息、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、服務(wù)費(fèi)及包干營銷管理費(fèi)。責(zé)任與保證33.甲乙雙方的主要責(zé)任與保證如下：保證簽署本協(xié)議已取得了合法授權(quán)，并且有能力履行本協(xié)議。對(duì)轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)、認(rèn)繳增資等事項(xiàng)已獲得授權(quán)、許可、或辦理審批、備案手續(xù)、履行特定程序（包括但不限于國有資產(chǎn)或集體資產(chǎn)所需的上級(jí)單位審批、資產(chǎn)評(píng)估、進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易所交易等），并同意承擔(dān)己方因此發(fā)生的費(fèi)用。按協(xié)議約定和股權(quán)比例，承諾按時(shí)出資并在管理項(xiàng)目公司期間不隨意轉(zhuǎn)移項(xiàng)目