別墅市場(chǎng)調(diào)研暨定位發(fā)展報(bào)告

執(zhí)行人：上誠(chéng)地產(chǎn)策劃營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：調(diào)研時(shí)限：2009年7月18日—8月22日青城山別墅《市場(chǎng)調(diào)研暨定位發(fā)展報(bào)告》現(xiàn)在是1頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五目的本次市場(chǎng)調(diào)研是受博仁旅游開(kāi)發(fā)公司委托，為“青城山紅梅村五組項(xiàng)目”定位提供客觀、科學(xué)的決策依據(jù)。定位主要包含總價(jià)與戶型、總價(jià)與物業(yè)形態(tài)、總價(jià)與客戶群、總價(jià)與物業(yè)魅力化包裝、總價(jià)與配套、總價(jià)與不可改變劣勢(shì)、客戶群與項(xiàng)目的價(jià)值觀、總價(jià)與客戶群之間的價(jià)值觀等。調(diào)研誤差說(shuō)明本次調(diào)研參與人員共8名，其中6名為專(zhuān)業(yè)人員、2名為見(jiàn)習(xí)，分別以實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)對(duì)各區(qū)域別墅樓盤(pán)主要通過(guò)銷(xiāo)售人員講解和現(xiàn)場(chǎng)觀察，并至少2次回訪取得的數(shù)據(jù)及信息；為確保調(diào)研數(shù)據(jù)及信息更接近客觀和真實(shí)，督導(dǎo)通過(guò)回訪、觀察、聽(tīng)從銷(xiāo)售人員講解、以及主管部門(mén)采集的數(shù)據(jù)和信息，來(lái)降低調(diào)研數(shù)據(jù)及信息的誤差，并維護(hù)數(shù)據(jù)及信息的真實(shí)性。本次市場(chǎng)調(diào)研共分四個(gè)段。第一個(gè)段為實(shí)地考察基本數(shù)據(jù)取得階段，歷時(shí)18天；第二個(gè)段為主管部門(mén)數(shù)據(jù)及信息采集，歷時(shí)4天；第三個(gè)段為客戶研究，累計(jì)6天，第四段為數(shù)據(jù)整理編輯，編制報(bào)告，共8天。本調(diào)研報(bào)告有效時(shí)限2009年7月18日——2009年12月31日。調(diào)研說(shuō)明現(xiàn)在是2頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五目錄第一部分，成都別墅市場(chǎng)描述一、成都別墅發(fā)展史二、供應(yīng)特征三、分布特征四、銷(xiāo)售特征五、別墅項(xiàng)目客戶分析六、別墅市場(chǎng)走勢(shì)第二部分，青城山別墅樓盤(pán)分析現(xiàn)在是3頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五第三部分，別墅樓盤(pán)調(diào)查一、青城山別墅調(diào)查（一）、別墅調(diào)查1、高山流水2、青城兩河山莊3、青城皓庭4、青城神韻5、天下青城6、中國(guó)青城7、蜀山棲鎮(zhèn)8、上善棲9、青城山房10、珠江逸景·天生墅11、置信·芙蓉青城12、逸嶺·錦江13、青城·假日長(zhǎng)灘（二）、消化群調(diào)查分析

1、客戶區(qū)域2、客戶需求3、客戶特征4、價(jià)格表現(xiàn)5、認(rèn)同并接受價(jià)值點(diǎn)6、青城山別墅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所在7、未滿足客戶需求（潛意識(shí)需求）8、價(jià)格走向現(xiàn)在是4頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五二、虹口別墅調(diào)查（一）、別墅調(diào)查虹都水岸（二）、消化群調(diào)查分析1、客戶區(qū)域2、客戶需求3、認(rèn)同并接受價(jià)值點(diǎn)4、虹口別墅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所在5、虹口別墅物業(yè)發(fā)展的條件6、價(jià)格走向現(xiàn)在是5頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五三、雙流牧馬山別墅調(diào)查（一）、牧馬山別墅概況（二）、牧馬山別墅樓盤(pán)1、中航·云嶺高爾夫別墅2、藍(lán)山溪谷3、維也納森林別墅4、半山衛(wèi)城5、麓山國(guó)際社區(qū)6、薩爾茨堡7、牧馬山易城8、龍湖·長(zhǎng)橋郡9、華新·錦繡尚郡10、恒大金碧天下11、成都雅居樂(lè)花園（二）、消化群調(diào)查分析

1、客戶區(qū)域2、客戶需求3、客戶特征4、價(jià)格表現(xiàn)5、認(rèn)同并接受價(jià)值點(diǎn)6、雙流牧馬山別墅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所在7、雙流牧馬山別墅物業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)8、價(jià)格走向現(xiàn)在是6頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五四、龍泉?jiǎng)e墅調(diào)查1、東麓驛境2、中糧·御嶺灣3、利通天鵝堡4、國(guó)一澳鄉(xiāng)5、盛世中華翰庭五、溫江別墅調(diào)查1、銀誠(chéng)歸墅2、芙蓉錦繡3、藍(lán)光紫檀山4、西班牙森林5、香頤麗都·鷺湖宮6、芙蓉古城7、仁和春天大道8、泰基·花溪谷9、藍(lán)光·香碧歌莊園六、成都市區(qū)別墅調(diào)查1、中海國(guó)際2、蜀郡3、錦官麗城親水灣4、浣花里100號(hào)5、河濱印象6、南郡7英里七、其他區(qū)域別墅調(diào)查1、傾城蓮花2、梵谷源3、今日田園4、交大云堤5、藍(lán)光觀嶺現(xiàn)在是7頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五第四部分，青城山別墅物業(yè)定位（總結(jié)）一、青城山別墅物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力二、青城山別墅物業(yè)發(fā)展的一般競(jìng)爭(zhēng)力三、銷(xiāo)售狀況四、青城山別墅物業(yè)消化客戶群五、青城山別墅物業(yè)供應(yīng)定位六、價(jià)格定位現(xiàn)在是8頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五第五部分，本案的定位發(fā)展方向一、本案的基本情況二、本案定位的有利條件三、本案定位的劣勢(shì)分析四、本案的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)定位五、本案在青城山別墅物業(yè)中的地位與可選擇的市場(chǎng)取位六、本案的戰(zhàn)略構(gòu)想七、本案的規(guī)劃及定位藍(lán)圖1、形象定位2、價(jià)值定位（含創(chuàng)造性的規(guī)劃配設(shè)提升價(jià)值的方法及方案）3、價(jià)格定位4、客戶群定位5、功能價(jià)值定位（含戶型及面積定位）6、外立面包裝定位（魅力化定位）7、推廣定位八、本案的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)建議附一：重慶別墅市場(chǎng)分析附二：山地別墅項(xiàng)目介紹現(xiàn)在是9頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五第一部分，成都別墅市場(chǎng)描述現(xiàn)在是10頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五一、成都別墅發(fā)展史時(shí)間段1992—19971997—19991999—20042004—今初期回落期發(fā)展期成熟期主力群暴富人群成都本土新富階層富裕階層富裕階層中產(chǎn)新貴別墅初期時(shí)間1992—1997年，“開(kāi)奔馳，住錦繡花園”成為第一個(gè)豪宅廣告語(yǔ)代表樓盤(pán)：錦繡花園五大花園別墅由錦繡花園開(kāi)篇，再到五大花園、機(jī)場(chǎng)路一帶盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有。在分布上，此時(shí)的成都豪宅是星星之火，此時(shí)的別墅項(xiàng)目更多集中在城南和城西，機(jī)投鎮(zhèn)、機(jī)場(chǎng)路、城南二環(huán)，這是豪宅在成都的處女秀。別墅回落期時(shí)間1997—1999年期間代表樓盤(pán)：舜苑桃花源別墅成都豪宅在經(jīng)過(guò)了快速熱之后，別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)落后、居住大環(huán)境無(wú)法改善等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，成都豪宅進(jìn)入調(diào)整期。此時(shí)，浣花溪板塊開(kāi)始崛起，單價(jià)萬(wàn)元以上別墅開(kāi)始亮相，同時(shí)近郊別墅也逐漸興起。

現(xiàn)在是11頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五成都別墅飛速發(fā)展時(shí)間2000—2004年代表樓盤(pán)：草堂之春浣花溪山莊高山流水從1996年至2002年，成都市別墅的開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)上升勢(shì)頭，2002年全年成都別墅開(kāi)發(fā)投資總額超過(guò)20億元人民幣，同時(shí)成都別墅快速進(jìn)入了升級(jí)換代的時(shí)代。此刻別墅逐步有了明顯的類(lèi)別劃分。通過(guò)差異化的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，占盡稀缺資源的豪華獨(dú)立別墅、“頂天立地”的中產(chǎn)階層聯(lián)排別墅、風(fēng)景區(qū)的度假別墅、郊區(qū)居家和度假兩用型的別墅等一齊出現(xiàn)在市場(chǎng)。別墅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)移師近郊如青城山、都江堰、龍泉、華陽(yáng)。而且這還是別墅概念爆炸的階段，“5+2”別墅生活方式、旅游別墅、粉飾度假、Townhouse幾乎所有的概念都是在這一時(shí)期誕生。現(xiàn)在是12頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五成都別墅成熟期時(shí)間2004——代表樓盤(pán)：牧馬山·易城半山衛(wèi)城麓山國(guó)際社區(qū)龍湖·長(zhǎng)橋郡在經(jīng)歷了2003年投資勢(shì)頭小幅回落的調(diào)整之后，2004年到2005年成都別墅市場(chǎng)又恢復(fù)上升勢(shì)頭，且每年以1.2%左右的速度遞增，成都別墅已成為樓市的重要力量。在“量”的迅猛增長(zhǎng)過(guò)程中，成都別墅也在發(fā)生著“質(zhì)”的變化，從城市別墅到郊區(qū)洋房，從歐式風(fēng)情到高爾夫主題，發(fā)展到今天成都豪宅地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久的考驗(yàn)和磨煉之后，市場(chǎng)已經(jīng)不太容易被簡(jiǎn)單而花哨的概念炒作打動(dòng)了，越來(lái)越實(shí)際的購(gòu)房者只注重豪宅的品質(zhì)、品味以及價(jià)格，因此豪宅開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后地將頂級(jí)的建筑和景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)引入成都，在成都樓市一展身手。麓山國(guó)際社區(qū)、原鄉(xiāng)、雍錦灣等樓盤(pán)都邀請(qǐng)了建筑和園林景觀界的大師出面主持設(shè)計(jì)。同時(shí)，豪宅的概念變得更加寬泛，豪宅產(chǎn)品也變得更加多樣。近郊的低密度別墅已經(jīng)發(fā)展到城市中央的高層豪宅，電梯公寓竟然也可以變身為豪宅，中?！じ窳滞纬?、嶙江峰閣、首座的房?jī)r(jià)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近郊豪華別墅價(jià)格，這在說(shuō)“豪宅”言必稱(chēng)“別墅”的時(shí)代是無(wú)法想象的。現(xiàn)在是13頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五按照別墅產(chǎn)品建造情況分類(lèi)別墅類(lèi)型簡(jiǎn)單定義主力面積（㎡）基本配套獨(dú)立別墅獨(dú)立的別墅居室四面有窗300左右及以上獨(dú)立花園、雙車(chē)位聯(lián)體別墅雙拼兩戶連在一起，三面有窗200—350左右獨(dú)立花園、單車(chē)位多聯(lián)四至六戶連在一起150—250左右公共花園、有車(chē)位聯(lián)排別墅多戶連在一起兩面有窗80—300左右公共或獨(dú)立花園、有車(chē)位疊拼別墅由復(fù)式住宅上下疊加一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園45—220左右公共或獨(dú)立花園錯(cuò)拼別墅利用地勢(shì)的高低差，錯(cuò)位組合300左右及以上獨(dú)立花園、有車(chē)位二、供應(yīng)特征1、供應(yīng)形態(tài)成都市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品形態(tài)比較多樣化，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、錯(cuò)拼均占一定比例。市場(chǎng)主流產(chǎn)品以傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主，同時(shí)，疊拼物業(yè)也受到較大關(guān)注。別墅產(chǎn)品定義現(xiàn)在是14頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五2、供應(yīng)面積成都別墅產(chǎn)品供應(yīng)面區(qū)間范圍廣，價(jià)格區(qū)間3700—20000元/㎡不等。成都目前供應(yīng)的別墅戶型面積大致可以分為以下6個(gè)區(qū)間段：面積供應(yīng)區(qū)間市場(chǎng)分布情況100㎡以下以度假型的多聯(lián)、疊拼小別墅為主，目前主要集中在都江堰青城山片區(qū)100—200㎡經(jīng)濟(jì)型別墅物業(yè)，以近年出現(xiàn)的疊加別墅為主，典型代表為溫江置信·紫檀山201—260㎡成都市場(chǎng)上聯(lián)排別墅的主流面積區(qū)間261—320㎡以一部分聯(lián)排和少量獨(dú)棟別墅為主，這部分大面積的聯(lián)排別墅主要分布于成都市區(qū)及周邊區(qū)域，主要早期城市別墅和現(xiàn)代別墅321—500㎡獨(dú)棟別墅的主力戶型面積，主要集中于華陽(yáng)—牧馬山片區(qū)500㎡以上以豪宅為定位的獨(dú)棟別墅現(xiàn)在是15頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五成都獨(dú)棟別墅的價(jià)格分布較廣，從7000—20000元/㎡不等。主流價(jià)格主要分布在7000—9000元/㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三個(gè)區(qū)間段。其中價(jià)格在7000—9000元/㎡（如中糧·御嶺灣，恒大金碧天下）主要分布在牧馬山、都江堰—青城山、龍泉等三個(gè)區(qū)域；8000—11000元/㎡（如上善棲、中海國(guó)際社區(qū)）主要分布在都江堰—青城山、溫江、主城區(qū)；12000—18000元/㎡（如逸嶺·錦江，麓山國(guó)際社區(qū)）主要分布在都江堰—青城山、華陽(yáng)、主城區(qū)。聯(lián)排別墅價(jià)格分布在4000—9000元/㎡不等，主流價(jià)格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡二個(gè)區(qū)間段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉錦繡）主要分布在溫江、都江堰—青城山、郫縣等三個(gè)片區(qū)；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌莊園）主要分布在主城區(qū)、溫江、華陽(yáng)、都江堰—青城山片區(qū)。疊拼別墅價(jià)格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房），主流價(jià)格在5000—7000元/㎡。（如蜀山棲鎮(zhèn)，藍(lán)光·紫檀山）疊拼別墅作為近幾年出現(xiàn)的新別墅產(chǎn)品，目前主要分布在主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江、這三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的片區(qū)，都江堰—青城山也出現(xiàn)此類(lèi)產(chǎn)品。成都別墅市場(chǎng)，錯(cuò)拼別墅由一家到現(xiàn)今出現(xiàn)眾多借助和利用地勢(shì)來(lái)規(guī)劃修建的錯(cuò)拼別墅，同時(shí)提升產(chǎn)品的性價(jià)比和價(jià)值?，F(xiàn)在是16頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五三、分布特征

別墅初步形成牧馬山、都江堰、龍泉、華陽(yáng)、溫江幾個(gè)主要?jiǎng)e墅板塊，金堂、大邑等片區(qū)也借助稀缺的自然資源而逐漸興起?，F(xiàn)在是17頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（1）牧馬山：正在崛起的西部中央別墅區(qū)伴隨著困擾牧馬山區(qū)域多年的交通瓶頸得到改善，以及產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)定位。擁有6年別墅開(kāi)發(fā)史，"成都首席別墅區(qū)"，牧馬山板塊，將成為繼北京溫榆河、上海佘山、深圳香蜜湖后，中國(guó)第四大、西部第一的中央別墅區(qū)。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的"第四極"，成都"總部基地"強(qiáng)大的聚核和輻射效應(yīng)，正在隨著國(guó)際化進(jìn)程的不斷加快，將作為終極置業(yè)、占據(jù)稀缺資源的別墅物業(yè)置于財(cái)富階層和金字塔尖階層的置業(yè)首選，此類(lèi)物業(yè)形態(tài)的居住和投資價(jià)值必然會(huì)水漲船高。但近十年內(nèi)，成都的別墅市場(chǎng)，特別是頂級(jí)別墅市場(chǎng)，是空缺的。現(xiàn)在，作為成都獨(dú)有的"牧馬山別墅帶"，在方圓18.3平方公里的區(qū)域內(nèi)，擁有楊柳河與碾河天然河流、近2000畝惟一原生松林、以及成都最早、最標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)。而之前一直受到困擾的交通問(wèn)題，也伴隨著大件路、地鐵一號(hào)線的全線通車(chē)而宣告解決。目前，牧馬山距成都市中心僅14公里，離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅4公里，從牧馬山到成都市中心的車(chē)程最短將僅20分鐘。伴隨這種稀缺自然資源和強(qiáng)大區(qū)位優(yōu)勢(shì)所構(gòu)成的現(xiàn)狀，包括龍湖、中航、三盛、金科、置信等一線房企在內(nèi)的10余家開(kāi)發(fā)商均完成在板塊的土地儲(chǔ)備。而占地8平方公里的"牧馬天堂"旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)順利落地，這個(gè)超大航母級(jí)的"巨無(wú)霸"已經(jīng)全面超越了傳統(tǒng)北京溫榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，無(wú)論是地塊資源還是自然資源，該項(xiàng)目都將牧馬山提升到了中國(guó)目前最有別墅開(kāi)發(fā)潛力的一個(gè)典型地域。現(xiàn)在是18頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（2）青城山：高端項(xiàng)目引領(lǐng)下的鳳凰磐蘗坐擁"雙遺"，背靠大成都，自古以來(lái)，青城山地塊就憑借其得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢(shì)承載了太多的榮耀。然而，在別墅開(kāi)發(fā)方面，青城山雖然占據(jù)了自然資源上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但在2004年以前，由于規(guī)劃滯后，區(qū)域規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)與約束不夠，造成了青城山的別墅開(kāi)發(fā)水平參差不齊，土地供應(yīng)的計(jì)劃性不足，物業(yè)無(wú)序，并引發(fā)了震驚國(guó)內(nèi)的“世遺風(fēng)波”。事態(tài)的嚴(yán)重性引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注?！笆肋z風(fēng)波”使得青城山規(guī)劃缺位的問(wèn)題浮出了水面。青城山規(guī)劃公開(kāi)后，對(duì)別墅開(kāi)發(fā)用地、容積率、建筑風(fēng)格都進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，而且該規(guī)劃透露的最重要的信息是，青城山可供住宅開(kāi)發(fā)的存量已經(jīng)所剩無(wú)多。時(shí)至今日，青城山別墅經(jīng)歷了第一階段的粗獷發(fā)展期，第二階段的盲目開(kāi)發(fā)期，已經(jīng)進(jìn)入了第三階段的品牌時(shí)代。2007年后至今，隨著知名品牌開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)，青城山別墅開(kāi)發(fā)逐漸走向了品牌時(shí)代。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)及內(nèi)涵的挖掘也思考得更多，精耕細(xì)作、深度地挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵，在項(xiàng)目景觀方面下大工夫，努力做到產(chǎn)品與景觀的精致協(xié)調(diào)統(tǒng)一。青城山別墅依托稀缺的自然生態(tài)資源和世界遺產(chǎn)以及道教養(yǎng)生文化，吸引了泛中國(guó)區(qū)域客戶，青城山物業(yè)類(lèi)型涵蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等。現(xiàn)在是19頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五四、銷(xiāo)售特征銷(xiāo)售模式：緩慢開(kāi)發(fā)、不斷提價(jià)、緩慢銷(xiāo)售成都別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)升溫，聯(lián)排別墅銷(xiāo)售狀況良好，城市新貴是別墅市場(chǎng)不可忽視的新生力量。成都別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售持續(xù)升溫，反映出成都市場(chǎng)的消化能力較強(qiáng)，良好的銷(xiāo)售情況與政府政策以及CPI上升預(yù)期有很大的關(guān)系，同時(shí)，隨著別墅具有的稀缺程度、資源、“頂天立地”、抗通脹和保值增值等因素，從而促使持幣觀望的消費(fèi)者下定決心購(gòu)買(mǎi)。目前，別墅供應(yīng)類(lèi)型中，有不少是聯(lián)排、疊拼等，其產(chǎn)品定位較低，購(gòu)買(mǎi)者較“大眾化、市民化”，這也是目前別墅類(lèi)取得較好銷(xiāo)售情況的另一個(gè)重要原因。不少別墅項(xiàng)目由于在前期以及中期時(shí)間段，因購(gòu)買(mǎi)群體增長(zhǎng)慢、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等原因，項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)，甚至停滯不前，別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況不易盲目樂(lè)觀?，F(xiàn)在是20頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五五、別墅項(xiàng)目客戶分析

目前成都別墅的消費(fèi)群除了傳統(tǒng)的富人階層，近年涌現(xiàn)出了一批城市新貴。這批城市新貴大多呈低齡化趨勢(shì)，年齡在25—40歲左右，該消費(fèi)群收入高、位居企業(yè)高位、對(duì)自身經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期好、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈、注重消費(fèi)過(guò)程和品位高，如文化界及教育界人士、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、設(shè)計(jì)人員等職業(yè)者，他們成為目前別墅消費(fèi)不可忽視的力量。另外，隨著城市的吸引力不斷增強(qiáng)，成都別墅市場(chǎng)吸引了很多外地消費(fèi)者，例如在維也納森林別墅中，有多達(dá)30%的客戶來(lái)自廣州、深圳、北京、上海，甚至還有香港、臺(tái)灣地區(qū)的，據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都整體房地產(chǎn)消費(fèi)有51%來(lái)自于外地?，F(xiàn)在是21頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五塔尖群體

中產(chǎn)階層大眾購(gòu)房者城市精英，中產(chǎn)階層，主要包含高級(jí)經(jīng)理、高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才、教授、以及職能要部人士。大眾購(gòu)房群體，主要為以工薪階層及其他的購(gòu)房者富裕階層，主要為私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶；各行業(yè)領(lǐng)軍人物、關(guān)系能力強(qiáng)的人士。1、別墅主力客戶群現(xiàn)在是22頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五環(huán)境2、購(gòu)買(mǎi)別墅最為看重的要素說(shuō)明：以下要素是根據(jù)對(duì)別墅客戶研究分析整理而得，為綜合體，所以每一項(xiàng)并未有明確的比例，只是為表達(dá)其重要程度。

多項(xiàng)調(diào)查顯示，別墅購(gòu)買(mǎi)客戶最為看重的產(chǎn)品要素是社區(qū)環(huán)境，即項(xiàng)目所處的自然環(huán)境、區(qū)域質(zhì)素、社區(qū)園林規(guī)劃、以及稀缺的有價(jià)值的資源。購(gòu)房者第二看重的要素，對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的追隨與信賴成為許多企業(yè)主尤其是中產(chǎn)階層篩選別墅物業(yè)的重要因素別墅項(xiàng)目的規(guī)模成為環(huán)境打造的必要條件，也是客戶對(duì)于別墅項(xiàng)目最為直接的心理要求。一定的規(guī)模意味著更為豐富的環(huán)境資源以及更為廣闊的各種空間。

戶型設(shè)計(jì)在之前并未受到購(gòu)房者的重視，但目前購(gòu)房者則對(duì)戶型表現(xiàn)出了相對(duì)的關(guān)注，這是消費(fèi)者更趨成熟的表現(xiàn)。項(xiàng)目的規(guī)劃也受到購(gòu)房者的關(guān)注，項(xiàng)目的房屋布局、道路規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)等都是別墅購(gòu)房者選擇物業(yè)時(shí)非常關(guān)注的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商信譽(yù)項(xiàng)目規(guī)模戶型項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)在是23頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五遠(yuǎn)離喧囂，周邊自然環(huán)境優(yōu)美、有私家大花園、有天有地、環(huán)境舒展、有很好的個(gè)性及私密性、總價(jià)高、單價(jià)高、有稀缺的資源（含高爾夫球場(chǎng)）傳統(tǒng)獨(dú)立別墅高檔公寓位于城區(qū)中心內(nèi)、配套完善、交通便利、綠化指標(biāo)差、空間擠、單價(jià)高、總價(jià)高靠近市中心，交通較為便利。強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境，對(duì)周邊環(huán)境也有較高要求。有天或有地，環(huán)境舒展。總價(jià)高，但較別墅有一定的優(yōu)勢(shì)或明顯優(yōu)勢(shì)3、產(chǎn)品客戶特征為了更深入的探究別墅客戶，讓我們先了解目前市場(chǎng)上主流的高端住宅項(xiàng)目特點(diǎn)：

TOWNHOUSE：

傳統(tǒng)別墅與高檔公寓現(xiàn)在是24頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五1）獨(dú)立別墅客戶群體特征（含錯(cuò)拼別墅）傳統(tǒng)的獨(dú)立別墅與TOWNHOUSE獨(dú)棟別墅的區(qū)別在于，傳統(tǒng)的別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性；TOWNHOUSE獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)的區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好；TOWNHOUSE獨(dú)棟之間間距小，私密性不如傳統(tǒng)別墅。目前市場(chǎng)上的獨(dú)立別墅以TOWNHOUSE獨(dú)棟別墅為主，頂級(jí)別墅則以獨(dú)棟形式供應(yīng)。頂級(jí)別墅的購(gòu)買(mǎi)者為金字塔人群，經(jīng)濟(jì)條件不構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)的問(wèn)題。他們要求物業(yè)能夠顯示其個(gè)性，且有良好的私密性。個(gè)性突出、風(fēng)格迥異、甚至要量身定制。而作為一般的富裕階層，他們也有足夠的經(jīng)濟(jì)條件購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)別墅，但是，對(duì)于TOWNHOUSE這種西方發(fā)達(dá)國(guó)家舶來(lái)品的追捧，他們?cè)敢庠谖飿I(yè)個(gè)性和私密性上做出一定的讓步，TOWNHOUSE獨(dú)立別墅成為他們最為滿意的產(chǎn)品形態(tài)，還有總價(jià)。2）聯(lián)排別墅客戶群體特征聯(lián)排別墅就是常人所認(rèn)為的TOWNHOUSE，合適的總價(jià)區(qū)間（當(dāng)然只是相對(duì)獨(dú)立別墅），舒適的居住環(huán)境（相對(duì)高檔公寓），使聯(lián)排別很好的填補(bǔ)了巨大的市場(chǎng)空白，聯(lián)排別墅一開(kāi)始面市，就是受到了市場(chǎng)的追捧。相對(duì)獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅在總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)使其受眾面大于前者。除實(shí)力稍遜富裕階層外，近年來(lái)崛起的中產(chǎn)新貴成長(zhǎng)為購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅的主力軍?，F(xiàn)在是25頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五3）疊拼別墅客戶群體特征疊拼別墅其實(shí)質(zhì)是躍層疊加洋房，以其較小的面積（面積區(qū)間45—220㎡）、較全的功能空間和較低的總價(jià)（80-150萬(wàn)），特別是其十分明顯的第一居所屬性（多位于近郊區(qū)縣、成都市區(qū)，周邊生活配設(shè)完備），成為繼聯(lián)排別墅后，又一受到市場(chǎng)喜愛(ài)和關(guān)注的重點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)別。相對(duì)于聯(lián)排、獨(dú)立別墅，由于疊拼別墅在總價(jià)上又處于一個(gè)十分優(yōu)越的地位，作為第一居所購(gòu)置，受到中產(chǎn)階級(jí)和大眾購(gòu)房群體，特別是中產(chǎn)階級(jí)的衷愛(ài)。4）聯(lián)體別墅客戶群體特征由于聯(lián)體別墅物業(yè)其面積區(qū)間在150—300㎡之間（如珠江逸景·天生墅，天下青城·美墅半島），在產(chǎn)品類(lèi)別上，即沒(méi)有獨(dú)立別墅的獨(dú)立性，也缺乏聯(lián)排別墅的鄰里空間私密性，且總價(jià)200—400萬(wàn)左右的價(jià)格區(qū)間，無(wú)論是作為居住使用或作為投資產(chǎn)業(yè)，均受到較少關(guān)注。因此，在目前市面上，選擇聯(lián)體別墅物業(yè)的人群，主要是對(duì)于獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅在總價(jià)、面積上不甚滿意或缺乏可選空間的客戶，如高級(jí)公職人員、城市新貴及外省富人階層等。現(xiàn)在是26頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五六、別墅市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）獨(dú)立別墅關(guān)注程度升溫，總價(jià)適中以及功能較全的非獨(dú)立別墅受到城市新貴及富裕中產(chǎn)階層的喜愛(ài)從大環(huán)境看：——?jiǎng)e墅類(lèi)用地及別墅物業(yè)審批受到國(guó)土資源部的諸多政策限制，供應(yīng)量并不會(huì)“廣泛”，相反，更多會(huì)受到“量的萎縮”，從而在政策層面為別墅注入了稀缺性。——流動(dòng)性過(guò)剩、CPI預(yù)期通脹，吸引了眾多的高端購(gòu)房者將別墅物業(yè)作為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目加以購(gòu)買(mǎi)，部分樓盤(pán)的亮相即引起市場(chǎng)的相當(dāng)高的關(guān)注程度（在麓山國(guó)際社區(qū)的黑鉆山莊、逸嶺·錦江等別墅項(xiàng)目亮相后，受到眾多的高端消費(fèi)能力的購(gòu)房者所關(guān)注。其中，逸嶺·錦江項(xiàng)目7月單月共售出30套，總?cè)胭~8000萬(wàn)左右）。（新的政策09年1月20日，四川省國(guó)土資源廳決定2009年全面停止別墅類(lèi)物業(yè)土地供應(yīng)）交通與發(fā)展規(guī)劃的助力對(duì)于別墅區(qū)域及別墅物業(yè)的利好：量與價(jià)的雙升——牧山大道改建基本完工、雙流機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、地鐵一號(hào)線和成灌快鐵即將開(kāi)通等利好信息刺激，以華陽(yáng)牧馬山和青城山兩大成都別墅物業(yè)板塊的市場(chǎng)預(yù)期獲得較大提升。目前牧馬山的整體成交均價(jià)，由2009年1月的約12000元/㎡上升至15900元/㎡，青城山的整體成交均價(jià)，由2009年1月的約8000元/㎡上升至10750元/㎡。受現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格上漲、09年無(wú)別墅類(lèi)土地供應(yīng)等信息影響，預(yù)期自09年9月起，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將可能有上漲的可能?，F(xiàn)在是27頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（二）別墅物業(yè)產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化走向，不會(huì)局限于以往獨(dú)立別墅類(lèi)型，而是百花齊放，各取所長(zhǎng)各區(qū)域各別墅類(lèi)物業(yè)均以高端甚至頂級(jí)形象展開(kāi)在市場(chǎng)的影響力，實(shí)現(xiàn)或完成各自的戰(zhàn)略規(guī)劃和策略規(guī)劃。據(jù)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)階段非獨(dú)立別墅包含聯(lián)排、雙拼、疊拼、組院式聯(lián)體（特征：公共花園），如青城山區(qū)域的上善棲、置信·芙蓉青城等，受到以城市新貴為主力的中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài)并購(gòu)買(mǎi)。獨(dú)立別墅受到富裕階層的關(guān)注并積極的購(gòu)買(mǎi)，以龍湖·長(zhǎng)橋郡、麓山國(guó)際社區(qū)、逸嶺·錦江等多家產(chǎn)品的快速入市及升溫，以及麓山黑鉆山莊及長(zhǎng)橋郡5000萬(wàn)級(jí)“西部墅王”的快速出清，說(shuō)明了高端或頂級(jí)別墅物業(yè)受到了處于塔尖的“不存在支付能力的富裕階層”的極大關(guān)注。（三）城市新貴成為目前及以后別墅消費(fèi)不可忽視的力量目前成都別墅的消費(fèi)群除了傳統(tǒng)的富人階層，近年涌現(xiàn)出了一批城市新貴。這批城市新貴大多呈低齡化趨勢(shì)，年齡在25—40歲左右，該消費(fèi)群收入高、位居企業(yè)高位、對(duì)自身經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期好、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈、注重消費(fèi)過(guò)程和品位高，如文化界及教育界人士、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、設(shè)計(jì)人員等職業(yè)者，他們成為目前別墅消費(fèi)不可忽視的力量?，F(xiàn)在是28頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五

（四）別墅呈現(xiàn)三種兩級(jí)化：產(chǎn)品兩極化、價(jià)格兩極化、客戶兩極化

500萬(wàn)元及以上與150萬(wàn)元及以下；不存在支付能力的富裕階層與須考慮支付能力的城市新貴.獨(dú)立別墅方面，由于其所擁有的強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)，如稀缺、自然資源、社區(qū)的高品質(zhì)和高品位、600平米及以上的超大私家花園、良好的居住氛圍指向性，造成了其在總價(jià)方面普遍超過(guò)了500萬(wàn)的關(guān)口，使得不存在支付能力的富裕階層對(duì)其保持著極高的關(guān)注度并積極購(gòu)買(mǎi)。非獨(dú)立別墅物業(yè)方面，由于在資源方面與獨(dú)立別墅存在一定差距，但非獨(dú)立別墅同樣具備別墅物業(yè)的屬性特征與滿足社會(huì)交往的需要，以單價(jià)和總價(jià)的總體優(yōu)勢(shì)，獲得了以城市新貴為核心購(gòu)買(mǎi)群體的中產(chǎn)階級(jí)的較高關(guān)注。非獨(dú)立別墅的總價(jià)趨向于150萬(wàn)以下，而獨(dú)立別墅物業(yè)其價(jià)格基本集中于500萬(wàn)及以上。（城市新貴：企業(yè)高級(jí)經(jīng)理、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公職人員、大學(xué)教授等中產(chǎn)階級(jí)等）現(xiàn)在是29頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五第二部分，青城山別墅樓盤(pán)分析現(xiàn)在是30頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五青城山物業(yè)始于上世紀(jì)90年代中期，發(fā)展年限近16年。由于早期缺乏規(guī)范的規(guī)劃，整體開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)較為混亂的局面。特別是2002年前，多個(gè)在當(dāng)時(shí)受到較大關(guān)注的項(xiàng)目，如白鷺州、高爾夫山莊的快速失敗，使得青城山別墅物業(yè)區(qū)的形象受到沉重打擊。隨著04年后，較為完備的規(guī)劃方案出臺(tái)。同時(shí)，多家大型品牌開(kāi)發(fā)商相繼完成土地儲(chǔ)備工作，青城山別墅物業(yè)才開(kāi)始重新走上正規(guī)。到08年大地震前，青城山作為成都重要的別墅板塊之一，以較為全面的產(chǎn)品覆蓋、相對(duì)適中的價(jià)格、較為便捷的交通，成為度假休閑類(lèi)物業(yè)的重要集中區(qū)域。大地震后，再加之全球金融危機(jī)的到來(lái)，使青城山別墅物業(yè)在08年5月到12月間，整體處于較為沉寂的狀態(tài)，市場(chǎng)成交總量不大。金融危機(jī)的加劇，以及成都樓市于09年逐步回暖等影響，特別是成灌快鐵建設(shè)保持穩(wěn)定，使得進(jìn)入09年后，青城山別墅物業(yè)再次呈現(xiàn)較為活躍的狀態(tài)，特別是交易量及價(jià)格的回升，使青城山物業(yè)已基本恢復(fù)到震前水平。供應(yīng)形態(tài)上，青城山別墅市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)多樣化，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼均占一定比例。市場(chǎng)主流產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼別墅為主，獨(dú)棟別墅逐步受到關(guān)注，雙拼等聯(lián)體別墅物業(yè)總量趨少。供應(yīng)面積上，青城山成都別墅產(chǎn)品供應(yīng)面區(qū)間按產(chǎn)品類(lèi)別分為多個(gè)區(qū)間段，價(jià)格區(qū)間3900—16000元/㎡不等。現(xiàn)在是31頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五按供應(yīng)的別墅類(lèi)別，其戶型面積可分為以下區(qū)間段別墅類(lèi)別面積供應(yīng)區(qū)間產(chǎn)品屬性、分布及代表性項(xiàng)目疊拼別墅150㎡以下以投資、度假型為主，集中于在外山區(qū)域，少量集中于前山。代表樓盤(pán)：蜀山棲鎮(zhèn)、青城假日長(zhǎng)灘、青城山房聯(lián)排別墅80—220㎡以度假型為主，集中于前山區(qū)域省道106線附近。代表樓盤(pán)：上善棲、芙蓉青城獨(dú)棟別墅140—1000㎡以度假型為主，集中于外山區(qū)域。代表樓盤(pán)：逸嶺·錦江、高山流水雙拼別墅180—320㎡以投資、度假型為主，僅有少量分布于遠(yuǎn)離青城山或青城山向內(nèi)圈層。代表樓盤(pán)：天下青城·美墅半島、珠江逸景·天生墅目前青城山疊拼別墅價(jià)格區(qū)間在3900—10800元/㎡（青城假日長(zhǎng)灘—青城山房）聯(lián)排別墅價(jià)格區(qū)間在7500—11000元/㎡（芙蓉青城—上善棲）獨(dú)棟別墅價(jià)格區(qū)間在9500元—18000元/㎡（逸嶺·錦江—高山流水）雙拼別墅價(jià)格區(qū)間在8500—13000元/㎡（珠江逸景·天生墅—天下青城·美墅半島）現(xiàn)在是32頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五在銷(xiāo)售熱點(diǎn)分布上，呈現(xiàn)一路一場(chǎng)一鎮(zhèn)的分布特性。一路是省道106線，一場(chǎng)是青城山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，一鎮(zhèn)是街子古鎮(zhèn)。目前青城前山的可開(kāi)發(fā)地塊較少，且沿省道106線分布，因此，在銷(xiāo)售熱點(diǎn)上，越臨近省道106線，該物業(yè)受到的關(guān)注越大。以上善棲和芙蓉青城作對(duì)比，在同一日同一時(shí)段內(nèi)，前者現(xiàn)場(chǎng)客戶總到訪量可達(dá)到10組以上，后者僅有2-4組客戶。由于青城山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)是現(xiàn)階段青城山最高端的別墅物業(yè)配套設(shè)施，因此，環(huán)繞其開(kāi)發(fā)的高爾國(guó)際、高山流水、逸嶺·錦江等均獲得了較大成功，但相對(duì)的，距離上稍顯偏遠(yuǎn)的天下青城，雖然也獲得一定成功，但這是在其付出了對(duì)道路進(jìn)行改造的代價(jià)以及較為漫長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期獲得的。最后，雖然大觀、青城山兩個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)是目前青城山別墅物業(yè)較為集中的區(qū)域，但由于其自身并不具備十分濃郁的人文底蘊(yùn)，因此在此方面具有優(yōu)勢(shì)的街子古鎮(zhèn)，憑借其良好的人文氛圍和較高的人氣聚集，使其目前在開(kāi)發(fā)的如蜀山棲鎮(zhèn)受到購(gòu)房人群的極高關(guān)注。現(xiàn)在是33頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五在分布上，青城山物業(yè)呈現(xiàn)兩點(diǎn)一帶式分布特性。兩點(diǎn)為青城前山和青城外山，一帶為環(huán)山路一線。青城前山，由于其總體地塊較小，且為盡量增加高端配設(shè)，在物業(yè)形態(tài)上，多為聯(lián)排和疊拼物業(yè)。但在形象上，多采取高端品質(zhì)，以此獲得價(jià)格提升空間。青城外山，由于地塊面積均遠(yuǎn)大于前山，且擁有高爾夫球場(chǎng)等多個(gè)高端物業(yè)配設(shè)，因此其在物業(yè)選擇上，多以高端獨(dú)棟別墅物業(yè)為主要產(chǎn)品。由于環(huán)山路附近均為早期開(kāi)發(fā)別墅物業(yè)，其地塊面積均被限制在較小范圍內(nèi)，且多缺乏合理規(guī)劃。因此，環(huán)山路一線的別墅物業(yè)多為混雜形態(tài)，以小獨(dú)棟、聯(lián)排為主。現(xiàn)在是34頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五在銷(xiāo)售模式上，青城山物業(yè)保持著“緩慢開(kāi)發(fā)、不斷提價(jià)、緩慢銷(xiāo)售”的態(tài)勢(shì)。由于青城山物業(yè)整體屬于郊區(qū)傳統(tǒng)別墅，為第二居所性質(zhì)，因此，在銷(xiāo)售上，青城山別墅物業(yè)多“以時(shí)間換利潤(rùn)”，特別是高端物業(yè)，通過(guò)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，最終獲取較高利潤(rùn)。但需要特別注意的是，目前青城山的高端物業(yè)（僅以形象劃分）集中于前山山門(mén)1公里范圍和外山高爾夫球場(chǎng)附近，前者的地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)和后者的高端配設(shè)優(yōu)勢(shì)，是其可以執(zhí)行此模式的重要因素。其他區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，除可以自身規(guī)模及鄰近配設(shè)為支撐，執(zhí)行以上銷(xiāo)售模式外，其余均采取“短、平、快”銷(xiāo)售模式。現(xiàn)在是35頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五在客戶群分布上，目前青城山的消費(fèi)群體幾乎涵蓋三大類(lèi)，暨富?；鶎?、中產(chǎn)階級(jí)和大眾購(gòu)房群體。在實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)行為中，從最終的支付能力來(lái)看，目前獨(dú)棟別墅的消費(fèi)群體主要為富裕階層，少量中產(chǎn)階級(jí)（城市新貴）作為補(bǔ)充，一般的聯(lián)排、疊拼物業(yè)方面，則以中產(chǎn)階級(jí)為核心消費(fèi)群體，面積在100㎡以下或總價(jià)在60萬(wàn)以下的疊拼、聯(lián)排物業(yè)，其消費(fèi)群體主要為大眾購(gòu)房群體。現(xiàn)在是36頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五從使用目的和購(gòu)買(mǎi)心理上來(lái)看，富裕階層及城市新貴，其購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟別墅的主要用途為個(gè)人位于青城山的第二居所，其經(jīng)濟(jì)支付能力沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟別墅的主要目的是作為個(gè)人私密性空間或重要的商務(wù)活動(dòng)空間使用，在購(gòu)買(mǎi)心理上，則主要表現(xiàn)為彰顯個(gè)人社會(huì)地位，提高個(gè)人社會(huì)影響力；中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排及疊拼物業(yè)，其主要目的為獲得稀缺資源下的第二居所，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較富裕階層略低，因此在選擇產(chǎn)品上，更傾向于總價(jià)適中的聯(lián)排及疊拼物業(yè)，并通過(guò)擁有該類(lèi)物業(yè)，表達(dá)其個(gè)人對(duì)于別墅物業(yè)的向往，彰顯個(gè)人自身特性，此類(lèi)消費(fèi)行為，其另一層含義主要是中產(chǎn)階級(jí)希望以別墅物業(yè)作為其重要的投資理財(cái)產(chǎn)品，以此規(guī)避可能存在的金融風(fēng)險(xiǎn)；大眾購(gòu)房群體，由于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力受到一定限制，因此在物業(yè)選擇上，也更傾向于小戶型或總價(jià)偏低的聯(lián)排或疊拼物業(yè)，其購(gòu)買(mǎi)別墅物業(yè)的目的，主要為了向其同類(lèi)人群顯示其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，多會(huì)出現(xiàn)從眾心理?，F(xiàn)在是37頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五在購(gòu)買(mǎi)別墅物業(yè)的整個(gè)流程中，以下最為看重的各條要素：1）產(chǎn)品所處的地段、區(qū)位；3）產(chǎn)品的單價(jià)與總價(jià)；4）產(chǎn)品的戶型、功能空間的設(shè)計(jì)有布局；5）開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)；6）產(chǎn)品所處環(huán)境；7）產(chǎn)品的配套設(shè)施是否完備（包括外部和自身兩部分）；8）項(xiàng)目的規(guī)模大小?，F(xiàn)在是38頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五目前，青城山物業(yè)的走勢(shì)受整體市場(chǎng)影響較大，特別是別墅類(lèi)物業(yè)土地供應(yīng)停止審批、流動(dòng)性過(guò)剩、CPI預(yù)期通脹等因素，都促使眾多的高端購(gòu)房者將別墅物業(yè)作為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目加以購(gòu)買(mǎi)。特別是在近期受整體市場(chǎng)活躍的影響，青城山新開(kāi)項(xiàng)目逸嶺·錦江7月單月共售出30套，總?cè)胭~8000萬(wàn)左右，成為當(dāng)月成都眾多媒體關(guān)注焦點(diǎn)。盡管“國(guó)家開(kāi)征別墅物業(yè)物業(yè)稅”即將實(shí)施，但別墅獨(dú)特的稀缺、社會(huì)公共關(guān)系及交往性、擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的資源、個(gè)性彰顯等屬性，且整個(gè)青城山市場(chǎng)09年下半年別墅物業(yè)供應(yīng)量將維持供小于求，使青城山別墅物業(yè)的發(fā)展獲得較強(qiáng)市場(chǎng)支撐。目前青城山的整體成交價(jià)格，維持在10000元/㎡水平，預(yù)期下半年有可能突破12000元關(guān)口。現(xiàn)階段市場(chǎng)青城山別墅物業(yè)產(chǎn)品組成雖然呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，但以聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟三大類(lèi)產(chǎn)品形成鼎足之勢(shì)短期不會(huì)被打破，但由于獨(dú)棟產(chǎn)業(yè)升溫迅速，加之下半年預(yù)期新開(kāi)盤(pán)不超過(guò)2個(gè)，各類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)不可預(yù)期。僅目前所得市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，青城山場(chǎng)兩極分化仍舊十分嚴(yán)重，特別是聯(lián)排、疊拼物業(yè)，其內(nèi)部劃分下的高端與低端產(chǎn)品，總價(jià)差異甚至可達(dá)到100完左右，此種市場(chǎng)現(xiàn)狀將會(huì)隨著時(shí)間推移而加劇。受快鐵施工進(jìn)度影響，目前青城山的別墅物業(yè)雖然出現(xiàn)高端向發(fā)展趨勢(shì)，但由于明年快鐵開(kāi)通后，大量涌入的游客其所必須的酒店配套物業(yè)，將較目前更為稀缺。同時(shí)，目前在建的酒店物業(yè)僅為外山逸嶺·錦江5星級(jí)會(huì)所式酒店，投入使用日期預(yù)計(jì)在2010年底。因此，2010年青城山物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，將可能向以高端為主、中低端旅游度假式酒店物業(yè)為輔的方向轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在是39頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五第三部分，別墅樓盤(pán)調(diào)查現(xiàn)在是40頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（一）、別墅調(diào)查

1、高山流水一、青城山別墅調(diào)查現(xiàn)在是41頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五高山流水項(xiàng)目名稱(chēng)高山流水開(kāi)發(fā)商同景集團(tuán)項(xiàng)目地址都江堰市青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂(lè)部北側(cè)占地面積210770㎡建筑面積48477.1㎡綠化率76%容積率0.23物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟面積區(qū)間約280—1000㎡總戶數(shù)106戶均價(jià)12920元/㎡建筑特色中西結(jié)合的大尺度私人空間，戶型規(guī)劃上各功能空間齊全園林特色立足高山流水園區(qū)，南面的青城國(guó)際高爾夫球場(chǎng)猶如綠海翡翠，周邊山巒綿延，流瀑飛瀉，植被豐茂，是春看花、夏避暑、秋觀葉、冬賞雪的絕佳勝地周邊配套設(shè)施青城山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，大觀鎮(zhèn)社區(qū)配套設(shè)施室內(nèi)泳池，棋牌室，健身房，桑拿房，多功能宴會(huì)廳，美容中心產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)青城山首個(gè)高品質(zhì)、大尺度戶型區(qū)間獨(dú)棟別墅物業(yè)，完美的山水生態(tài)融合，緊鄰青城山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)在是42頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五2、青城兩河山莊現(xiàn)在是43頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五園林特色青城山原生植被掩映下的濱河水景周邊配套設(shè)施街子古鎮(zhèn)，雞冠山等社區(qū)配套設(shè)施會(huì)所、超市、餐廳、診所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、園區(qū)環(huán)山健身道、天然泳池、河濱啤酒廣場(chǎng)等產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)獨(dú)特的濱河山水體系，街子古鎮(zhèn)濃郁的人文氛圍青城兩河山莊項(xiàng)目名稱(chēng)青城兩河山莊開(kāi)發(fā)商成都嘉潤(rùn)實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址青城外山兩河鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)（街子軍區(qū)對(duì)面）占地面積100畝建筑面積30000平方米綠化率68%容積率0.42物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、獨(dú)棟面積區(qū)間76-137㎡總戶數(shù)360戶價(jià)格45-82萬(wàn)建筑特色傳統(tǒng)的川西民居建筑現(xiàn)在是44頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五3、青城皓庭現(xiàn)在是45頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五青城皓庭項(xiàng)目名稱(chēng)青城皓庭開(kāi)發(fā)商成都建信投資項(xiàng)目地址青城山環(huán)山渠占地面積76000㎡建筑面積60800㎡綠化率暫缺容積率0.8物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟面積區(qū)間103-280㎡總戶數(shù)150戶價(jià)格3500-7000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)中式建筑，與山型相互配合園林特色以天井、木棧臺(tái)、閣樓、花園等打造，視野開(kāi)闊的、戶戶見(jiàn)山見(jiàn)水小區(qū)園林風(fēng)格周邊配套設(shè)施距離前山豪生國(guó)際酒店約1.5公里，太平鎮(zhèn)社區(qū)配套設(shè)施無(wú)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)青城前山稀缺的環(huán)山渠帶山水風(fēng)景別墅物業(yè)現(xiàn)在是46頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五4、青城神韻現(xiàn)在是47頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五青城神韻項(xiàng)目名稱(chēng)青城神韻開(kāi)發(fā)商崇州市天祥實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址崇州市街子古鎮(zhèn)占地面積265295.30㎡建筑面積185196.64㎡綠化率41.50%容積率0.70物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、疊拼面積區(qū)間約80—150㎡總戶數(shù)2070戶均價(jià)3600元/㎡建筑特色青城神韻將傳統(tǒng)中式建筑和青城山的地域人文特征作為表達(dá)指向，以極具人文屬性和精神意象的建筑元素，應(yīng)對(duì)中式建筑的素樸本質(zhì)，以青城山沉淀千年的歲月，見(jiàn)證中國(guó)人居的悄然回歸。讓歷史氣韻濃厚的人文和純凈寫(xiě)意的自然，流轉(zhuǎn)浸透在一磚一瓦、一窗一格中。通過(guò)現(xiàn)代建筑技術(shù)、材質(zhì)和工藝的處理，讓廊、窗、格、門(mén)既顯中式格調(diào)，又毫無(wú)復(fù)古之贅，透露出隱隱的儒雅之氣。園林特色青城神韻以筆架山為體，以白江河為軸，衍生出一橫兩縱景觀體系。在向外借景、向內(nèi)依托筆架山的層層遞進(jìn)空間圍合中，以鎮(zhèn)、橋、島、街、田、林六個(gè)組團(tuán)打造出具備琴境、棋境、書(shū)境、畫(huà)境、詩(shī)境、酒境、花境的中式造園意境。近百個(gè)園林節(jié)點(diǎn)和著名雕塑家的精品雕塑，闡釋著神韻的真諦；營(yíng)造中式造園意境的人本享受。周邊配套設(shè)施美術(shù)館、地方志陳列館、川西民俗藝術(shù)館、硅化木藝術(shù)館、高爾夫、景觀游泳池社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)，室外泳池產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)濃郁的人文氛圍，味江河原生態(tài)的濱河，良好的小區(qū)園林規(guī)劃現(xiàn)在是48頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五5、天下青城現(xiàn)在是49頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五天下青城項(xiàng)目名稱(chēng)天下青城開(kāi)發(fā)商新世宇實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址青城山大觀鎮(zhèn)兩河風(fēng)景區(qū)占地面積70730㎡建筑面積21220.70㎡綠化率42%

容積率0.30物業(yè)形態(tài)雙拼面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)三期88戶均價(jià)5400元/㎡（三期）建筑特色融合了一定中式元素在內(nèi)的北美風(fēng)格建筑園林特色項(xiàng)目采用大面積的坡地景觀和豐富的水景小品，將每一個(gè)角落都做到極致周邊配套設(shè)施天下青城漂流會(huì)社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)，室外泳池產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)青城外山內(nèi)圈層得天獨(dú)厚的山水河流景觀帶現(xiàn)在是50頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五6、中國(guó)青城現(xiàn)在是51頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五中國(guó)青城項(xiàng)目名稱(chēng)中國(guó)青城開(kāi)發(fā)商成都大城房地產(chǎn)項(xiàng)目地址青城山前山占地面積170539㎡（二期）建筑面積25969.16㎡（二期）綠化率80.02%

容積率0.15物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、獨(dú)棟面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)暫缺價(jià)格8000-30000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)川西民居的典范之作園林特色以各主題公園相互連接，在園林設(shè)計(jì)上，不落傳統(tǒng)中式園林巢臼，具有一定突破周邊配套設(shè)施前山商業(yè)配套區(qū)，鶴翔山莊（四星）社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)，室外泳池，桑拿房，餐廳產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)青城山區(qū)域最具影響力的項(xiàng)目現(xiàn)在是52頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五7、蜀山棲鎮(zhèn)現(xiàn)在是53頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五蜀山棲鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱(chēng)蜀山棲鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商蜀山投資有限公司項(xiàng)目地址崇州市青城山麓街子古鎮(zhèn)占地面積210000㎡建筑面積34889.30㎡綠化率40%

容積率0.65物業(yè)形態(tài)疊拼面積區(qū)間66-146.7㎡總戶數(shù)一期359戶均價(jià)6000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)川西風(fēng)格建筑園林特色在景觀規(guī)劃方面，項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是形成了青城山板塊獨(dú)一無(wú)二的山水格局，每一個(gè)村落旁都有終年不涸的小溪環(huán)繞，在小區(qū)中心還有一個(gè)占地?cái)?shù)千平方米的中心湖區(qū)周邊配套設(shè)施項(xiàng)目周邊臨近街子鎮(zhèn)4A景區(qū)、GOLF球場(chǎng)、青城山、鳳棲山國(guó)家森林公園。幼稚園正在規(guī)劃中社區(qū)配套設(shè)施大型環(huán)幕電影院，高檔主題餐飲，大型會(huì)議多功能廳，主題休閑沙龍，室內(nèi)恒溫游泳池，水療SPA館，網(wǎng)球中心，沿江商業(yè)帶產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)具有創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，適中的價(jià)格，濃郁的人文氛圍，完善的社區(qū)配套規(guī)劃現(xiàn)在是54頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五8、上善棲現(xiàn)在是55頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五上善棲項(xiàng)目名稱(chēng)上善棲開(kāi)發(fā)商四川億興置業(yè)項(xiàng)目地址青城山門(mén)往崇州方向約800米處占地面積151561.90㎡建筑面積72721.37㎡（基地面積）綠化率50%

容積率0.5物業(yè)形態(tài)疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟面積區(qū)間60-220㎡總戶數(shù)762戶價(jià)格78-245萬(wàn)建筑特色外墻由產(chǎn)于云南騰沖的火山石裝飾，火山石是火山噴發(fā)的巖漿自然形成，質(zhì)地精細(xì)，紋理天然，色澤質(zhì)樸，具有耐熱抗曬、防滑瀝水，吸聲消音、抗壓耐磨、耐酸堿性、隔熱保溫、不風(fēng)化、不退色、不反光、滲水性功能好等特點(diǎn)；屋頂采用威盧克斯天窗，為居住者帶來(lái)室外的陽(yáng)光和新鮮空氣，是具有節(jié)能、防水、美觀、安全等特征的全球領(lǐng)先品牌；屋面瓦、屋面排水系統(tǒng)等材料的使用，均立足于環(huán)保節(jié)能、美觀耐用的原則園林特色青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境，休閑雅致的度假氣息。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項(xiàng)目在入口處用近30畝的土地營(yíng)造景觀，通過(guò)空間的圍合與流動(dòng)共同營(yíng)造輕松、閑適的度假氣氛。同時(shí)，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的極佳觀景效果。周邊配套設(shè)施緊鄰東軟大學(xué)，距離前山豪生國(guó)際酒店約800米距離，距離太平約500米距離社區(qū)配套設(shè)施商業(yè)公建區(qū)、獨(dú)立水療會(huì)所區(qū)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨(dú)棟物業(yè)，受到高度評(píng)價(jià)的建筑風(fēng)格，活水園林設(shè)計(jì)現(xiàn)在是56頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五9、青城山房現(xiàn)在是57頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五青城山房項(xiàng)目名稱(chēng)青城山房開(kāi)發(fā)商四川廣居民生實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址青城山房位于都江堰市青城山腳下（距青城山前山山門(mén)約1000米）占地面積167580㎡建筑面積50000㎡（基底面積）綠化率50%

容積率0.33物業(yè)形態(tài)疊拼、獨(dú)棟面積區(qū)間50-212㎡總戶數(shù)281戶均價(jià)13000元/㎡建筑特色略帶東南亞風(fēng)情的建筑外立面園林特色青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境，休閑雅致的度假氣息。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項(xiàng)目在入口處用近30畝的土地營(yíng)造景觀，通過(guò)空間的圍合與流動(dòng)共同營(yíng)造輕松、閑適的度假氣氛。同時(shí)，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的極佳觀景效果。周邊配套設(shè)施距離前山豪生國(guó)際酒店約1000米距離，緊鄰太平社區(qū)配套設(shè)施商業(yè)公建區(qū)、獨(dú)立水療會(huì)所區(qū)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨(dú)棟物業(yè)，受到高度評(píng)價(jià)的四合式建筑組院，活水園林設(shè)計(jì)現(xiàn)在是58頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五10、珠江逸景·天生墅現(xiàn)在是59頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五珠江逸景·天生墅項(xiàng)目名稱(chēng)珠江逸景·天生墅開(kāi)發(fā)商成都珠江投資項(xiàng)目地址青城山前山門(mén)2.5公里處，106省道旁占地面積94000.47㎡建筑面積68000㎡綠化率50%

容積率0.5物業(yè)形態(tài)疊拼、雙拼面積區(qū)間90-182㎡總戶數(shù)458戶價(jià)格6500元/㎡起價(jià)建筑特色采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式建筑風(fēng)格，外立面運(yùn)用三種色調(diào)的石材和劈開(kāi)磚合力搭配，使項(xiàng)目整體彰顯出大氣而維美的視覺(jué)效果園林特色項(xiàng)目園林景觀靈動(dòng)百變，移步一景，擁有近3萬(wàn)平米業(yè)主私享園林景觀和近1公里的生態(tài)河岸長(zhǎng)廊周邊配套設(shè)施青城山、中興鎮(zhèn)、黃婆巖美術(shù)館群落、沙溝河、石孟江社區(qū)配套設(shè)施超豪華五星級(jí)定位的“名仕會(huì)館”為您提供全方位的服務(wù)，會(huì)館分三層：一層目前作為接待大廳，今后設(shè)置成咖啡室，茶坊等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，二層設(shè)有三個(gè)豪華總統(tǒng)套房，負(fù)一層設(shè)有養(yǎng)生湯泉，豪華影音體驗(yàn)聽(tīng)等，功能齊全，配套完善。小區(qū)另外還設(shè)有游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及各項(xiàng)康體設(shè)施產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)適中的面積區(qū)間，活水園林設(shè)計(jì)，高端社區(qū)配套設(shè)施現(xiàn)在是60頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五11、置信·芙蓉青城現(xiàn)在是61頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五置信·芙蓉青城項(xiàng)目名稱(chēng)置信·芙蓉青城開(kāi)發(fā)商成都置信實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址青城前山山門(mén)南側(cè)約800米占地面積69333.68㎡建筑面積31893.5㎡（基底面積）綠化率37%容積率0.46物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排面積區(qū)間90-419㎡總戶數(shù)205戶價(jià)格7500-13000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)中式風(fēng)格院落別墅園林特色青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境，休閑雅致的度假氣息。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項(xiàng)目在入口處用近30畝的土地營(yíng)造景觀，通過(guò)空間的圍合與流動(dòng)共同營(yíng)造輕松、閑適的度假氣氛。同時(shí)，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的極佳觀景效果。周邊配套設(shè)施距離前山豪生國(guó)際酒店約800米距離，緊鄰太平社區(qū)配套設(shè)施商業(yè)公建區(qū)、獨(dú)立水療會(huì)所區(qū)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨(dú)棟物業(yè)，活水園林設(shè)計(jì)現(xiàn)在是62頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五逸嶺·錦江項(xiàng)目名稱(chēng)逸嶺·錦江開(kāi)發(fā)商成都泰逸置業(yè)項(xiàng)目地址青城外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)（青城高爾夫球場(chǎng)西部）占地面積120000㎡建筑面積12000㎡綠化率75%容積率0.10物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟面積區(qū)間237-693㎡總戶數(shù)122戶價(jià)格9000-12000元/㎡建筑特色北美風(fēng)情建筑風(fēng)格園林特色小區(qū)規(guī)劃秉承“利用自然、順應(yīng)自然”理念，堅(jiān)持以“景觀第一、兼顧朝向”的原則，根據(jù)山體的走勢(shì)，利用不同的戶型，創(chuàng)造性的布局獨(dú)棟別墅；在規(guī)劃上更多的體現(xiàn)業(yè)主的私人空間，提升公共空間的利用率，擴(kuò)大私家花園；利用地形高差，通過(guò)合理布局，保證每一棟別墅的視野開(kāi)闊；在總體布局上充分考慮與森林公園、高爾夫球場(chǎng)、青城河的完美融合，提升小區(qū)的景觀價(jià)值。周邊配套設(shè)施東軟技術(shù)學(xué)院、青城山標(biāo)準(zhǔn)文化學(xué)校、藝術(shù)學(xué)校、外語(yǔ)學(xué)校、國(guó)醫(yī)館、青城山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，超五星會(huì)所式酒店社區(qū)配套設(shè)施功能會(huì)議中心、豪華花園客房、生態(tài)SPA、中西餐廳、咖啡廳、健身房、商務(wù)中心產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)高端配套旁的獨(dú)棟物業(yè)，優(yōu)越的配屬設(shè)施現(xiàn)在是63頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五13、青城·假日長(zhǎng)灘項(xiàng)目名稱(chēng)青城·假日長(zhǎng)灘開(kāi)發(fā)商成都明科置業(yè)項(xiàng)目地址青城山鎮(zhèn)味江村十三組 占地面積9273.24㎡建筑面積7396.98㎡綠化率56.1%容積率0.77物業(yè)形態(tài)疊拼面積區(qū)間51.45-66.19㎡總戶數(shù)114戶均價(jià)4200元/㎡建筑特色傳統(tǒng)川西民居風(fēng)格園林特色無(wú)特色周邊配套設(shè)施無(wú)社區(qū)配套設(shè)施無(wú)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)青城后山的自然環(huán)境，低廉的價(jià)格，較小的戶型現(xiàn)在是64頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（二）、消化群調(diào)查分析1、客戶區(qū)域客戶來(lái)源較為分散，以成都本土為主，部分來(lái)自上海、北京、廣州、深圳、武漢、青海、甘肅、山東、香港等。2、客戶需求以滿足其度假休閑為主要目的，兼顧對(duì)于青城山的喜愛(ài)，同時(shí)作為重要的私密性空間和商務(wù)活動(dòng)空間，并作為保值及增值的重要固定資產(chǎn)。3、客戶特征獨(dú)棟別墅的消費(fèi)群體主要為富裕階層，少量中產(chǎn)階級(jí)（城市新貴）作為補(bǔ)充，一般的聯(lián)排、疊拼物業(yè)方面，以中產(chǎn)階級(jí)為核心消費(fèi)群體，面積在100㎡以下或總價(jià)在60萬(wàn)以下的疊拼、聯(lián)排物業(yè)，其消費(fèi)群體主要為大眾購(gòu)房群體。現(xiàn)在是65頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五4、價(jià)格表現(xiàn)目前青城山疊拼別墅價(jià)格區(qū)間在3900—10800元/㎡，聯(lián)排別墅價(jià)格區(qū)間在8500—11000元/㎡，獨(dú)棟別墅價(jià)格區(qū)間在9500元—18000元/㎡，雙拼別墅價(jià)格區(qū)間在8500—13000元/㎡5、認(rèn)同并接受價(jià)值點(diǎn)——不可復(fù)制的自然生態(tài)環(huán)境——世界遺產(chǎn)——文化資源（養(yǎng)生文化）——度假功能全面的戶型設(shè)計(jì)及適中的總價(jià)6、青城山別墅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所在——不可復(fù)制的自然生態(tài)環(huán)境——世界遺產(chǎn)——文化資源（養(yǎng)生文化）——優(yōu)越性較強(qiáng)遠(yuǎn)郊度假型居所（PS：在此指的是以華陽(yáng)—牧馬山區(qū)域與成都中心城區(qū)的距離作對(duì)比）——成都人骨子里對(duì)于青城山的熱愛(ài)（PS：該競(jìng)爭(zhēng)力劃分為一般競(jìng)爭(zhēng)力，基于現(xiàn)階段易遭到忽視、替代，如被牧馬山別墅區(qū)影響）——成青快速通道、成灌高速對(duì)區(qū)域的交通支撐——成灌快鐵開(kāi)通后所帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)性影響——度假功能全面的戶型設(shè)計(jì)及適中的總價(jià)現(xiàn)在是66頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五7、未滿足客戶需求（潛意識(shí)需求）1）區(qū)域的高端化進(jìn)程過(guò)慢；2）缺乏高端交通配設(shè)；3）區(qū)域尚未擁有可代表區(qū)域發(fā)展的頂級(jí)項(xiàng)目8、價(jià)格走向目前青城山別墅物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)在10000元/㎡左右，預(yù)期下半年受通脹預(yù)期和鋼材價(jià)格上漲等諸多外界因素影響，青城山別墅市場(chǎng)價(jià)格將可能突破12000元水平，但不排除下半年出現(xiàn)其他影響，如國(guó)內(nèi)整體市場(chǎng)出現(xiàn)下滑、國(guó)家進(jìn)一步整治別墅市場(chǎng)、土地審批開(kāi)禁等可能性。現(xiàn)在是67頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五二、虹口別墅調(diào)查（一）、別墅調(diào)查虹都水岸項(xiàng)目名稱(chēng)虹都水岸開(kāi)發(fā)商四川禾力實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址都江堰市虹口鄉(xiāng)高原村占地面積130畝建筑面積區(qū)間45.07-237.92㎡綠化率暫缺容積率0.5物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟，疊拼總戶數(shù)72戶價(jià)格7000-12000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)中式組院式別墅園林特色暫缺周邊配套設(shè)施水上公園，虹口漂流社區(qū)配套設(shè)施暫缺產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)虹口的自然生態(tài)環(huán)境，濱水環(huán)境，較小的戶型，預(yù)期低廉的價(jià)格現(xiàn)在是68頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（二）、消化群調(diào)查分析

1、客戶區(qū)域成都本土客戶為主。2、客戶需求對(duì)于休閑度假類(lèi)物業(yè)的需求，純天然的濱水人居環(huán)境。3、認(rèn)同并接受價(jià)值點(diǎn)水的吸引力自然原生態(tài)環(huán)境避暑購(gòu)買(mǎi)成本不高現(xiàn)在是69頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五4、虹口別墅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所在水的吸引力自然原生態(tài)環(huán)境避暑5、虹口別墅物業(yè)發(fā)展的條件區(qū)域配套及標(biāo)準(zhǔn)提升水資源原生態(tài)自然資源解決交通瓶頸6、價(jià)格走向近一年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格不會(huì)有漲幅，同時(shí)更多因交通瓶頸及交通安全對(duì)于該區(qū)域物業(yè)存在一定不利影響。現(xiàn)在是70頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五三、雙流牧馬山別墅調(diào)查（一）、牧馬山別墅概況牧馬山的開(kāi)發(fā)歷史較短，但其作為成都別墅業(yè)的一匹黑馬，在短短6年時(shí)間內(nèi)，完成了其自身產(chǎn)品的進(jìn)化，逐步由郊區(qū)傳統(tǒng)別墅向現(xiàn)代別墅過(guò)渡。同時(shí)，依靠牧馬山自身自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并依托成都“中國(guó)第四城”的地位，向著中國(guó)西部CVD轉(zhuǎn)變。隨著成都城南富人區(qū)的南移，大件路的擴(kuò)建改造完成，以及雙流機(jī)場(chǎng)第2跑道的即將完工，作為成都城南副中心重要組成部分的牧馬山，憑借其位于花源鎮(zhèn)內(nèi)的優(yōu)越自然環(huán)境，牧馬山正迎來(lái)其板塊開(kāi)發(fā)的告訴發(fā)展期。目前牧馬山別墅物業(yè)產(chǎn)品主要以麓山國(guó)際社區(qū)、龍湖·長(zhǎng)橋郡等為代表項(xiàng)目，別墅的分布主要集中在麓山大道和大件路牧馬山段。現(xiàn)在是71頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（二）、牧馬山別墅樓盤(pán)1、中航·云嶺高爾夫別墅現(xiàn)在是72頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五中航·云嶺高爾夫別墅項(xiàng)目名稱(chēng)中航·云嶺高爾夫別墅開(kāi)發(fā)商成都中航陽(yáng)光地產(chǎn)項(xiàng)目地址雙流縣牧馬山四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)占地面積200001㎡建筑面積61804.78㎡綠化率60%容積率0.37物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟面積區(qū)間420-700㎡總戶數(shù)116戶價(jià)格12000-26000元/㎡建筑特色美式草原別墅風(fēng)格，提倡建筑、環(huán)境與人的和諧共生，通過(guò)出挑的大屋檐，使整個(gè)建筑舒展平靜；大面積落地玻璃窗的運(yùn)用，最大限度地把室外景色引入室內(nèi)；建筑細(xì)部運(yùn)用線腳、窗套和百葉窗，充分顯示別墅的精工設(shè)計(jì)；利用磚、涂料及玻璃等材質(zhì)的對(duì)比，體現(xiàn)建筑的有機(jī)性和親人性園林特色隨地勢(shì)起伏而層次分明，社區(qū)內(nèi)精選各種珍稀植物樹(shù)種，高桿的樹(shù)種、純凈的高爾夫草坪與別墅交相輝映周邊配套設(shè)施西南民族大學(xué)、棠湖中學(xué)外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、雙流中學(xué)、棠湖公園、規(guī)劃中的濕地公園，國(guó)際高爾夫球場(chǎng)社區(qū)配套設(shè)施健身房，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，桑拿房產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)高端配屬設(shè)施，快速的價(jià)值提升現(xiàn)在是73頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五藍(lán)山溪谷現(xiàn)在是74頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五藍(lán)山溪谷項(xiàng)目名稱(chēng)藍(lán)山溪谷開(kāi)發(fā)商成都三佳房地產(chǎn)項(xiàng)目地址雙流縣南延線簏山大道旁邊占地面積90653.79㎡建筑面積331240㎡綠化率39.35%容積率3.03物業(yè)形態(tài)疊拼、雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)92戶價(jià)格11000-17000元/㎡建筑特色多種風(fēng)格元素融合下的新古典主義建筑園林特色突出以組團(tuán)為單位的生活群落，在景觀打造上多借鑒歐式庭院風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)中央水系景觀的打造，用現(xiàn)代元素全方位詮釋歐式景觀的魅力。周邊配套設(shè)施麓山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，大型購(gòu)物超市，省第二人民醫(yī)院、雙流縣第二人民醫(yī)院、華陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙流縣華陽(yáng)中學(xué)等社區(qū)配套設(shè)施業(yè)主私人會(huì)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)比較完善的周邊配套，適中的價(jià)格，地鐵1號(hào)線現(xiàn)在是75頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五3、維也納森林別墅項(xiàng)目名稱(chēng)維也納森林別墅開(kāi)發(fā)商成都森宇實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址雙流縣牧馬山四川國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部旁占地面積333335㎡建筑面積100000㎡綠化率69%容積率0.3物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)442戶價(jià)格9800-12800元/㎡建筑特色暫缺園林特色生態(tài)坡地、山風(fēng)、森林、高爾夫，使牧馬山的別墅與大自然渾然天成。作為成都近郊唯一的原生松林，是成都市一級(jí)森林保護(hù)區(qū)，讓人體驗(yàn)到一種城市里難得的神清氣爽。府河、楊柳河、江安河、岷江4條水脈環(huán)繞而行，隨著開(kāi)發(fā)商各個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，牧馬山的生態(tài)形成了原生和人工的絕佳生態(tài)配合周邊配套設(shè)施露天廣場(chǎng)、恒溫泳池、會(huì)所、自助銀行、醫(yī)療中心、高爾夫球場(chǎng)社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，室外泳池產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)早期的全獨(dú)棟別墅物業(yè)，良好的園林規(guī)劃現(xiàn)在是76頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五4、半山衛(wèi)城項(xiàng)目名稱(chēng)半山衛(wèi)城開(kāi)發(fā)商成都富邦投資項(xiàng)目地址雙流縣牧馬山占地面積169636㎡建筑面積79000㎡綠化率36.2%容積率0.48物業(yè)形態(tài)雙拼、獨(dú)棟面積區(qū)間186.31-367.55㎡總戶數(shù)259戶價(jià)格10000-15000元/㎡建筑特色典型地中海風(fēng)格建筑，外立面較為華麗園林特色丘陵屬性山地風(fēng)貌周邊配套設(shè)施運(yùn)動(dòng)公園、牧山湖公園、牧馬山“四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)”及板塊內(nèi)新規(guī)劃“公眾高爾夫球場(chǎng)“社區(qū)配套設(shè)施室內(nèi)泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、健身房、美容中心產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)獨(dú)棟別墅物業(yè)，快速提升的潛在價(jià)值，地中海風(fēng)格建筑現(xiàn)在是77頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五5、麓山國(guó)際社區(qū)現(xiàn)在是78頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五麓山國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)麓山國(guó)際社區(qū)開(kāi)發(fā)商成都萬(wàn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地址雙流縣人民南路南延線麓山大道二段六號(hào)占地面積1998000㎡建筑面積759240㎡綠化率46.82%容積率0.38物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、疊拼面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)暫缺價(jià)格8000-15000元/㎡建筑特色北美風(fēng)格園林特色依高爾夫球場(chǎng)而建，地勢(shì)從南到北呈走高趨勢(shì)，形成坡嶺地貌，擁享高爾夫碧野景觀周邊配套設(shè)施麓山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，極地海洋公園、市政公園、世紀(jì)城會(huì)展中心、洲際大酒店、希爾頓酒店、金鹿國(guó)際商務(wù)中心、成都第一人民醫(yī)院、德國(guó)巴伐利亞國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院社區(qū)配套設(shè)施高爾夫球場(chǎng)、麓山完全學(xué)校（成都市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西區(qū)、麓山光亞學(xué)校）、康體中心、麓山生活超市、圖書(shū)館、美術(shù)館、室內(nèi)劇場(chǎng)、電影院、老幼活動(dòng)休閑中心、會(huì)議中心、中西餐廳、紅酒雪茄吧、咖啡吧、恒溫泳池、網(wǎng)球中心、健身房產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)高爾夫球場(chǎng)，地鐵1號(hào)線，高端物業(yè)配套，區(qū)域（國(guó)際城南）現(xiàn)在是79頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五6、薩爾茨堡現(xiàn)在是80頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五薩爾茨堡項(xiàng)目名稱(chēng)薩爾茨堡開(kāi)發(fā)商溫州華昌（成都）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地址雙流縣牧馬山新城區(qū)云嶺路（國(guó)際高爾夫球場(chǎng)對(duì)面）占地面積124080.62㎡建筑面積51331.61㎡綠化率39.40%容積率0.45物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟，雙拼面積區(qū)間249.88-357.72㎡總戶數(shù)167戶價(jià)格10500-15000元/㎡建筑特色薩爾茨堡在建筑風(fēng)格上根據(jù)成都的氣候條件，采用地中海法國(guó)南部和加勒比海地區(qū)具西班牙風(fēng)格的明快色調(diào)，造型浪漫，空間活潑，追求細(xì)部效果的建筑形式。桔黃色的屋頂，明黃色的墻面，白色的窗臺(tái)，黑色的鐵藝煅打攔桿、花臺(tái)；當(dāng)你進(jìn)入房子的門(mén)廳之前，須經(jīng)過(guò)一個(gè)小小的院落。入戶門(mén)是隱在院落內(nèi)的，給人一種深藏不露的神秘感，層數(shù)只有兩層，局部會(huì)有一個(gè)高出的吹拔，或者一個(gè)閣樓，房屋面積不大但造型浪漫，空間變化豐富，構(gòu)成內(nèi)庭、天井、陽(yáng)臺(tái)等凹凸有致的視覺(jué)和空間變化效果，形成構(gòu)圖美、光影線條美。多種面積的建筑空間，也為這種愜意生活帶來(lái)了最基本的保障。園林特色景觀的規(guī)劃構(gòu)成由兩軸線、多組團(tuán)、多景觀節(jié)點(diǎn)為主導(dǎo)。景觀大道是薩爾茨堡整個(gè)街區(qū)的骨架，形成街區(qū)序列的的基礎(chǔ)。森林綠帶則是景觀的主軸線，完全依地勢(shì)而建的綠色走廊蜿蜒婉轉(zhuǎn)，與景觀大道構(gòu)成了一張一弛的和諧關(guān)系，散布在森林綠帶景觀中的小景點(diǎn)則變化有致，既有功能性、又有觀賞性。周邊配套設(shè)施消費(fèi)（商店街）、交流（廣場(chǎng)、長(zhǎng)廊、城堡式會(huì)所）、娛樂(lè)（商店街、城堡式會(huì)所等）、學(xué)習(xí)（城堡會(huì)所）、運(yùn)動(dòng)（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、各種健身設(shè)施等）。同時(shí)片區(qū)內(nèi)還擁有西南民院、川音美院等高校，及諸多文化古跡社區(qū)配套設(shè)施閱覽室，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，室外泳池，多功能宴會(huì)廳產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)社區(qū)景觀打造，建筑風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)，雙拼物業(yè)現(xiàn)在是81頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五7、牧馬山易城現(xiàn)在是82頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五牧馬山易城項(xiàng)目名稱(chēng)牧馬山易城開(kāi)發(fā)商西南交通大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目地址雙流縣牧馬山旅游開(kāi)發(fā)區(qū)占地面積241334.54㎡建筑面積20217.56㎡綠化率67.50%容積率0.32物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)二期53棟價(jià)格7000-8000元/㎡建筑特色現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格中略帶北美風(fēng)情的建筑園林特色沿東南方向丘陵坡，栽植緊密樹(shù)林，美化景致的同時(shí)，突顯整體生態(tài)環(huán)境適宜建造生態(tài)健康住宅。周邊配套設(shè)施牧馬山高爾夫球場(chǎng)、應(yīng)天寺社區(qū)配套設(shè)施室內(nèi)泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，閱覽室產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)高爾夫球場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)，周邊環(huán)境打造現(xiàn)在是83頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五8、龍湖·長(zhǎng)橋郡現(xiàn)在是84頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五龍湖·長(zhǎng)橋郡項(xiàng)目名稱(chēng)龍湖·長(zhǎng)橋郡開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目地址新津縣花源鎮(zhèn)，牧馬山別墅區(qū)占地面積490000㎡建筑面積259843㎡綠化率48.50%容積率0.36物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟面積區(qū)間450-600㎡總戶數(shù)478戶價(jià)格450-2200萬(wàn)建筑特色純英倫風(fēng)情建筑園林特色長(zhǎng)橋郡位于兩條自然河流環(huán)繞包圍形成的半島位置，其中河寬50米的楊柳河及10米寬的碾河越境而過(guò)，小區(qū)內(nèi)水系密布，形成長(zhǎng)達(dá)5公里的水岸線，50%的別墅臨河或臨水，80%的別墅均可眺望牧馬山脈，使龍湖長(zhǎng)橋郡具備了普通別墅項(xiàng)目所不具備的先天優(yōu)勢(shì)。周邊配套設(shè)施北大附中（集幼兒園、小、中、高中）、郵局、銀行、超市、醫(yī)院、四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、曼特小鎮(zhèn)社區(qū)配套設(shè)施壁球館、室內(nèi)外恒溫游泳池、中西餐廳、健身房，乒乓球室產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)，周邊高端配套現(xiàn)在是85頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五9、華新·錦繡尚郡現(xiàn)在是86頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五華新·錦繡尚郡項(xiàng)目名稱(chēng)華新·錦繡尚郡開(kāi)發(fā)商成都華新國(guó)際實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址雙流縣成牧大道1089號(hào)占地面積319364㎡建筑面積169263㎡綠化率45%容積率0.53物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)暫缺價(jià)格暫缺建筑特色北美風(fēng)情別墅園林特色華新?錦繡尚郡以近20億投資和600畝占地，規(guī)劃以雙拼、聯(lián)排為主，部分獨(dú)棟的低密度高尚別墅社區(qū)，分5期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目1期以“自然陽(yáng)光林岸”為景觀主題，規(guī)劃“四山、三島、兩河、二園、一城”，還原自然生態(tài)的同時(shí)更契合了現(xiàn)代人的健康生活方式。山地資源形成的緩坡、碧野，白河與牧山干渠流淌全域形成的5公里景觀水岸線，12000平米綠野公園和精心布造的景觀小品，自然靈動(dòng)了生活在別處的愜意；社區(qū)主入口長(zhǎng)180米寬28米的銀杏迎賓大道更是全城罕有周邊配套設(shè)施明陽(yáng)湖、千畝牧山湖公園、棠湖公園、2000畝原生松林，四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，集文化、旅游、商業(yè)為一體的15000畝牧馬天堂，體育公園曼特小鎮(zhèn)(新津花源鎮(zhèn)慢生活歐風(fēng)小鎮(zhèn))、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型醫(yī)院（規(guī)劃中）四川大學(xué)江安校區(qū)、西南民族大學(xué)新區(qū)、信息工程學(xué)院、棠湖中學(xué)、雙流中學(xué)、成都警校社區(qū)配套設(shè)施商業(yè)功能區(qū)，休閑生活館，健身中心，精品超市，洗衣坊，中西餐廳，咖啡屋，茶室，室內(nèi)外景觀泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，幼稚園產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)優(yōu)越的地理位置，園林景觀打造現(xiàn)在是87頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五10、恒大金碧天下現(xiàn)在是88頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五恒大金碧天下項(xiàng)目名稱(chēng)恒大金碧天下開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)項(xiàng)目地址成都周邊牧馬后山占地面積438666㎡建筑面積610000㎡綠化率暫缺容積率1.34物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排面積區(qū)間140.9-517.5㎡總戶數(shù)暫缺價(jià)格3800-8500元/㎡建筑特色傳統(tǒng)歐式建筑風(fēng)格園林特色未呈現(xiàn)周邊配套設(shè)施黃龍溪學(xué)校、龍溪鎮(zhèn)衛(wèi)生院、黃龍溪古鎮(zhèn)、黃龍溪鎮(zhèn)天然園社區(qū)配套設(shè)施會(huì)議中心，運(yùn)動(dòng)中心，商業(yè)中心，五星級(jí)酒店，娛樂(lè)中心，教育中心，醫(yī)療中心產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)低廉的價(jià)格現(xiàn)在是89頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五11、成都雅居樂(lè)花園現(xiàn)在是90頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五成都雅居樂(lè)花園項(xiàng)目名稱(chēng)成都雅居樂(lè)花園開(kāi)發(fā)商四川雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址成都周邊華陽(yáng)麓山大道C段占地面積139000.10㎡建筑面積1720000㎡綠化率30%

容積率1.2物業(yè)形態(tài)疊拼、聯(lián)排面積區(qū)間165.51-468.28㎡總戶數(shù)約300戶價(jià)格13000-18000元/㎡建筑特色略呈現(xiàn)西班牙式地中海風(fēng)格，典型歐式建筑園林特色大型水系配合歐式園林打造周邊配套設(shè)施麓山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，大型購(gòu)物超市社區(qū)配套設(shè)施室內(nèi)泳池，壁球館，桌球館，網(wǎng)球場(chǎng)，棋牌室，閱覽室，健身房，攀巖區(qū)，燒烤區(qū)，室外泳池，桑拿房，多功能宴會(huì)廳，美容中心，餐廳產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌，產(chǎn)品規(guī)劃，小區(qū)配設(shè)現(xiàn)在是91頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五（二）、消化群調(diào)查分析

1、客戶區(qū)域客戶來(lái)源較為分散，以成都本土為主，部分來(lái)自上海、北京、廣州、深圳、武漢、青海、甘肅、山東、香港等。2、客戶需求以滿足其近郊或城市第一居所式別墅物業(yè)的主要目的，兼顧作為滿足其社會(huì)地位及公共關(guān)系需求的存在，并作為保值及增值的重要固定資產(chǎn)。3、客戶特征由于獨(dú)棟別墅的總價(jià)普遍較高，其消費(fèi)群體主要表現(xiàn)為富裕階層，僅有少量屬于中產(chǎn)階級(jí)的城市新貴作為補(bǔ)充；聯(lián)排、疊拼物業(yè)方面，特別是位于華陽(yáng)的該類(lèi)物業(yè)，其核心消費(fèi)群體為富裕階層與中產(chǎn)階級(jí)?，F(xiàn)在是92頁(yè)\一共有196頁(yè)\編輯于星期五4、價(jià)格表現(xiàn)以麓山國(guó)際社區(qū)及龍湖·長(zhǎng)橋郡作為代表的牧馬山別墅物業(yè)，現(xiàn)階段的主力價(jià)格區(qū)間在每平米9800——22000元之間?，F(xiàn)階段最高標(biāo)價(jià)分別為麓山國(guó)際社區(qū)的2000萬(wàn)黑鉆山莊別墅和龍湖·長(zhǎng)橋郡的5000萬(wàn)級(jí)“西部墅王”。5、認(rèn)同并接受價(jià)值點(diǎn)——成都近郊高端別墅物業(yè)集中板塊——成都近郊有山（丘陵）有水的人居環(huán)境——具備強(qiáng)大升