奧克斯盛世經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一部分市場(chǎng)調(diào)查分析的目的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，因此其存在的風(fēng)險(xiǎn)很大。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)并不穩(wěn)定，可謂說(shuō)瞬息萬(wàn)變。前幾年隨著房?jī)r(jià)一路飆升的形式，也形成了相當(dāng)大的泡沫。但伴隨的宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，給了房地產(chǎn)市場(chǎng)不小的一擊，開(kāi)發(fā)商了解市場(chǎng)、了解政策，探討市場(chǎng)、探討政策顯得更為重要，只有把握了市場(chǎng)、把握政策，主動(dòng)應(yīng)對(duì)，才能占有市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，在市場(chǎng)中立于不敗之地。然而要發(fā)覺(jué)市場(chǎng)把握市場(chǎng)就必需進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，本次市場(chǎng)調(diào)研的主要目的有：對(duì)南昌市以及紅谷灘片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息包括（價(jià)格、發(fā)展趨勢(shì)、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)等狀況）進(jìn)行全面的收集整理，為項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略，營(yíng)銷(xiāo)安排供應(yīng)決策依據(jù)。以消費(fèi)者為對(duì)象，了解消費(fèi)者在購(gòu)房方面的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、過(guò)程和事實(shí)，以便適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，在現(xiàn)有樓盤(pán)的基礎(chǔ)上，確定營(yíng)銷(xiāo)推廣安排。通過(guò)深化廣泛的實(shí)踐活動(dòng)以提高個(gè)人的理論學(xué)問(wèn)和實(shí)踐的結(jié)合，并達(dá)到團(tuán)隊(duì)工作的協(xié)調(diào)。其次部分南昌市房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)狀分析經(jīng)濟(jì)發(fā)呈現(xiàn)狀分析2010年，是“十一五”收官之年。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2207.11億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.0%。人均生產(chǎn)總值47174元，增長(zhǎng)12.9%。全年財(cái)政總收入322.34億元，按同口徑計(jì)算，比上年增長(zhǎng)29.0%。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入146.46億元，增長(zhǎng)26.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18276元，增長(zhǎng)10.9%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出13899元，增長(zhǎng)12.0%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）比上年上升了3.2%。2011年是“十二五”的開(kāi)局之年，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行接著持續(xù)了“十一五”末的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要特點(diǎn)有：工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)、消費(fèi)品市場(chǎng)保持活躍、財(cái)政收入增長(zhǎng)較快、金融市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健、招商引資工作穩(wěn)步推動(dòng)、對(duì)外貿(mào)易形勢(shì)良好、市場(chǎng)物價(jià)接著上漲。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人民生活水平提高了，對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力自然也就加強(qiáng)了，這為房地產(chǎn)的發(fā)展供應(yīng)了一個(gè)良好的外部環(huán)境。二、人口分析據(jù)公安戶(hù)籍統(tǒng)計(jì)，全市年末戶(hù)籍總?cè)丝?02.23萬(wàn)人，比上年末凈增4.90萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口234.02萬(wàn)人，削減0.11萬(wàn)人。城市化的擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求也就更加旺盛。三、政策分析近來(lái)，隨著一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水，但房地產(chǎn)并沒(méi)有因此沉淪。前些年，在所謂房地產(chǎn)暴利地驅(qū)使下，大量的投資投機(jī)行為出現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)如脫韁的野馬，不合理的快速上漲，才出現(xiàn)了望房興嘆的現(xiàn)象。一系列政策出臺(tái)主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)、打壓投機(jī)，使房?jī)r(jià)處于一個(gè)穩(wěn)定合理的水平，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。政策的效果也初步顯現(xiàn)。但是，剛性需求卻不會(huì)因此而削減。這就要求開(kāi)發(fā)商要擅長(zhǎng)發(fā)覺(jué)市場(chǎng)，制定合理的推廣策略，樹(shù)立良好的品牌，以好的品質(zhì)獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。四、土地市場(chǎng)分析地王頻現(xiàn)，地價(jià)屢創(chuàng)新高，2010年的南昌土地市場(chǎng)的確給力。但在經(jīng)驗(yàn)了極為嚴(yán)厲的央地聯(lián)合政策絞殺之后，和大地回春暖的好天氣相反，市場(chǎng)供應(yīng)量較去年同比削減15%、1/3項(xiàng)目打算延期推盤(pán)、住宅成交量驟降……南昌樓市正在遭受一股史上最強(qiáng)“寒流”的侵襲，并且，這股寒流已經(jīng)起先左右房企拿地的熱忱和心態(tài)，慢慢向土地市場(chǎng)擴(kuò)散。2011年1～2月土地市場(chǎng)上整體表現(xiàn)為地價(jià)平穩(wěn)、溢價(jià)削減。據(jù)老樓地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南昌市共成交商住用地14宗，總面積1552.23畝，同比增長(zhǎng)201.66%；總溢價(jià)4860.24萬(wàn)元，溢價(jià)增值1.77%，同比削減71.21%。其中，12宗土地以起拍價(jià)成交，僅兩宗地出現(xiàn)溢價(jià)。成交宗地中，朝陽(yáng)洲版塊數(shù)量最多。3月1日，我市推出4宗地，由于只有兩家公司參和競(jìng)拍拿地，因此此次土地拍賣(mài)取消現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍形式，改為以起拍價(jià)干脆簽約成交。盡管土地供應(yīng)充裕，但房企拿地的熱忱卻在減退。和2010年熱拍土地的場(chǎng)面相比，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)岢澜档?，更多的是?jǐn)慎和冷靜。由于2010年土地供應(yīng)量大，開(kāi)發(fā)商迫切拿地的心態(tài)也趨于平和?？梢灶A(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的局面將得到扭轉(zhuǎn)，逐步回來(lái)理性。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析2010年，全市50萬(wàn)元以上項(xiàng)目共完成投資額1935.60億元，比上年增長(zhǎng)32.0%，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資1827.94億元，增長(zhǎng)28.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資230.15億元，增長(zhǎng)16.1%。全年全市城鎮(zhèn)投資施工項(xiàng)目5236個(gè)，增長(zhǎng)67.0%。其中，新開(kāi)工項(xiàng)目4328個(gè)，增長(zhǎng)73.5%。2010年房地產(chǎn)投資勢(shì)頭較猛，2011年宏觀(guān)調(diào)控政策接踵而至，擋下了其鋒芒，預(yù)料今年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)有所下降。六、房地產(chǎn)供求分析隨著宏觀(guān)政策和地方政策的明確化，市場(chǎng)觀(guān)望削減，新建樓盤(pán)加大推盤(pán)力度，剛性需求漸漸入市，成交量呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。2011年四月，南昌市市區(qū)商品房住宅共計(jì)成交15.74萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.7%，合計(jì)1474套。2011年5月7日至5月13日期間，共有9個(gè)住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，無(wú)非住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售證。共有1798套房源，房源總面積達(dá)187383.25㎡。其中桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、青山湖區(qū)、南昌縣各有2個(gè)樓盤(pán)，東湖區(qū)、青云譜區(qū)、西湖區(qū)各有1個(gè)樓盤(pán)。七、南昌市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)依據(jù)顯示狀況來(lái)看，南昌是房?jī)r(jià)總體處于上升的趨勢(shì)?，F(xiàn)如今在嚴(yán)厲的宏觀(guān)政策下，房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)趨于穩(wěn)定，不會(huì)有大幅上升也不會(huì)有大幅下降，不同的樓盤(pán)會(huì)有不同的價(jià)格策略。第三部分紅谷灘房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析紅谷灘新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值“十一五”期間均保持了10%以上的平穩(wěn)發(fā)展，年平均增長(zhǎng)16.9%，由2005年的28億元增加到2010年的61.05億元，實(shí)現(xiàn)了五年翻番。從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)年，紅谷灘新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值其次、三產(chǎn)業(yè)“十一五”期間年平均增長(zhǎng)分別達(dá)到12.6%和24%，其次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由2005年的67.01%下降為55.61%，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由2005年32.59%提高為43.9%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步由其次產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)合理調(diào)整。從行業(yè)貢獻(xiàn)率來(lái)看，2006年外，“十一五”期間第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率都高于其次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率。今年一月紅谷灘財(cái)政總收入完成22437萬(wàn)元，同口徑比上年同期增長(zhǎng)119.8%；地方財(cái)政一