中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)資料課件

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：?jiǎn)栴}、特征與對(duì)策高波（南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：?jiǎn)栴}、特征與對(duì)策一、上一個(gè)“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題二、下一個(gè)“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的若干建議

一、上一個(gè)“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題“黃金十年”的表現(xiàn)2000～2011年，5個(gè)房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資竣工面積商品房銷售面積全國(guó)平均房?jī)r(jià)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)巨大數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒—2011》,中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2011年；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《中華人民共

和國(guó)2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，http:///。圖12000～2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化

上一個(gè)“黃金十年”積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題1.房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的高速增長(zhǎng)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了不同程度的房地產(chǎn)泡沫。緊縮性房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控是擠壓泡沫。高波、王輝龍、李偉軍：《中國(guó)30個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫：基于預(yù)期均衡價(jià)格模型分析》，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系討論稿。http://=j13&sel2=x&id2=151圖2表示2001～2010年30個(gè)樣本城市的房地產(chǎn)泡沫走勢(shì)。2003年以前，所有樣本城市的房地產(chǎn)泡沫都在10%以下。2004年，有3個(gè)城市房地產(chǎn)泡沫超過10%。2005年，上海房地產(chǎn)泡沫最高達(dá)到23.3%，有8個(gè)城市房地產(chǎn)泡沫處于10%～20%，房地產(chǎn)泡沫開始加速膨脹。2009年，房地產(chǎn)泡沫膨脹嚴(yán)重。高波、陳健、鄒琳華，2012年：《區(qū)域房?jī)r(jià)差異、勞動(dòng)力流動(dòng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)》，《經(jīng)濟(jì)研究》第1期。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的本質(zhì)是房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律決定的。房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)曲線圍繞著市場(chǎng)均衡水平上下波動(dòng)，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。在房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程中，可以清晰地觀察到房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與收縮相交替的兩大階段和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié)。盡管每一輪房地產(chǎn)周期波動(dòng)也可能存在一定的差別，但其本質(zhì)特征是不變的。房地產(chǎn)周期波動(dòng)是一個(gè)上升與下降、擴(kuò)張與收縮不斷往復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。O房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)時(shí)間EDCBA圖3房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程圖4北京增量商品房銷售情況圖5廣州增量商品房銷售情況

圖612年左右的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格周期注：BP濾波帶通寬度為（PL＝9，PU＝13）。

圖72－4年的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格周期注：系列BP濾波帶通寬度為（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)小幅萎縮，房?jī)r(jià)小幅下調(diào)。2011年部分城市交易量大幅萎縮，部分樓盤降價(jià)幅度較大。近期宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，部分一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，但房地產(chǎn)泡沫仍未有效擠出，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇潛在風(fēng)險(xiǎn)更大。何時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇？3.政府住房保障職責(zé)模糊、職能不強(qiáng)，住房保障嚴(yán)重不足4.房地產(chǎn)市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)型不到位，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制存在嚴(yán)重缺陷缺乏經(jīng)驗(yàn)習(xí)慣利用行政手段房地產(chǎn)稅制不健全城市土地制度不完善：土地財(cái)政

二、下一個(gè)“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征還會(huì)有下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”嗎？（1）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“去房地產(chǎn)化”是不現(xiàn)實(shí)的。從當(dāng)前世界科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向來看，“物聯(lián)網(wǎng)”、“云計(jì)算”和“智慧地球”等新興技術(shù)將極大地改變?nèi)祟惿a(chǎn)、生活和創(chuàng)新方式。新能源、新材料、新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、航空航天等產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要靠房地產(chǎn)業(yè)支持，未來十年更不可能替代房地產(chǎn)業(yè)。（2）城市化過程，是與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)關(guān)系最緊密的因素。2011年底，中國(guó)城市化率首次超過50%，成為城市國(guó)家，達(dá)到51.3%，但與基本完成城市化過程，城市化率達(dá)到70%，還有較大的成長(zhǎng)空間。圖9中國(guó)城市化的“納瑟姆曲線”

城市發(fā)展“納瑟姆曲線”規(guī)律顯示，當(dāng)城市化水平達(dá)到30%的臨界值時(shí)，將進(jìn)入加速城市化階段。我國(guó)城市化進(jìn)程的第一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)在1996年，城市化正在從數(shù)量擴(kuò)張階段向質(zhì)量提升階段轉(zhuǎn)化，依據(jù)納瑟姆曲線預(yù)測(cè)第二個(gè)拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2030年左右。中國(guó)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)期至少還將持續(xù)10年到15年。（3）從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)消費(fèi)發(fā)展空間大。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例通常達(dá)到20%～30%，而中國(guó)城鎮(zhèn)居民居住類支出占總消費(fèi)支出的比重僅為13%左右。中國(guó)正在實(shí)施的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，重點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求，這就意味著，隨著收入水平的進(jìn)一步提高人們將會(huì)把更多的支出用于住房消費(fèi)。由此可見，在國(guó)家政局穩(wěn)定和世界經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的動(dòng)蕩的條件下，有效擠壓房地產(chǎn)泡沫和防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來再一個(gè)“黃金十年”。房地產(chǎn)業(yè)特征1．行業(yè)集中度提高，品牌企業(yè)由大變強(qiáng)行業(yè)集中度與準(zhǔn)入壁壘逐漸提高，將壓縮中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)空間，但對(duì)處于優(yōu)勢(shì)的品牌企業(yè)，市場(chǎng)的重新洗牌整合卻帶來機(jī)遇。優(yōu)勝劣汰將推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸由成長(zhǎng)階段走向成熟階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著從單一開發(fā)到“開發(fā)+持有+服務(wù)”的多元模式轉(zhuǎn)型階段，貫穿于房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑和維護(hù)等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)迎來發(fā)展的良機(jī)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括土地中介、房地產(chǎn)中介、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融中介等行業(yè)。3．大交通框架的形成和發(fā)展，使城際聯(lián)系緊密，城市群成長(zhǎng)加速，人的流動(dòng)將緩解房?jī)r(jià)上漲壓力從總的趨勢(shì)看，全國(guó)范圍內(nèi)的交通條件都得到了顯著的改善。便利的交通條件使得工作地域與生活地域的分離成為可能。隨著中國(guó)高速鐵路的飛速發(fā)展，長(zhǎng)三角地區(qū)本就暢通的交通運(yùn)輸條件變得更為便利。由于上海、南京、杭州等城市房?jī)r(jià)較高，人們選擇移居靠近這些大城市的縣城乃至小城鎮(zhèn)生活也變得逐漸流行，較高的工資水平與較低的生活成本可以兼得。圖10

蘇南交通地圖4．房地產(chǎn)開發(fā)空間由東部向中西部、大中城市向中小城市和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移由于土地資源的有限供給與不可替代性，目前一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和，大規(guī)模開發(fā)階段難以維持。相對(duì)于大城市土地資源的產(chǎn)業(yè)、人口承載力，在三、四、五線城市、縣城以及中小城鎮(zhèn)，土地資源尚算富裕，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了空間上的可能。圖11深圳增量商品房銷售情況圖12南京增量商品房銷售情況圖13杭州增量商品房銷售情況5.存量房地產(chǎn)交易占比不斷增加，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)地位上升圖14上海市商品房交易情況三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的若干建議（一）第三次工業(yè)革命與低碳地產(chǎn)開發(fā)綠色科技為領(lǐng)先的第三次工業(yè)革命。第一大支柱：從化石燃料結(jié)構(gòu)向可再生能源轉(zhuǎn)型。第二大支柱：用世界各地建筑收集分散的可再生能源。第三大支柱：在建筑和其他基礎(chǔ)設(shè)施中使用氫和其他可儲(chǔ)存基礎(chǔ)來儲(chǔ)存這些可再生新能源。第四大支柱：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)革命與可再生能源相結(jié)合所建立起來的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（能源互聯(lián)網(wǎng)）。第五大支柱：以插電式或燃料電池動(dòng)力為交通工具的交通物流網(wǎng)絡(luò)。（二）商業(yè)模式創(chuàng)新1.大型房地產(chǎn)公司2.中小開發(fā)企業(yè)：情況復(fù)雜，可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，做出決策。A.繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品多樣化；樹立品牌；做好產(chǎn)品，提高性價(jià)比；空間合理布局；從長(zhǎng)期考慮，適當(dāng)開發(fā)、持有持有型物業(yè)。B.轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，甚至其他行業(yè)（三）加快房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，使之與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)金融業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來的一個(gè)重要的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段創(chuàng)新，加大股權(quán)融資、信托融資與債券融資的比例。存量房地產(chǎn)的交易需要借助金融工具，如房地產(chǎn)的擔(dān)保等等。盡管美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們房地產(chǎn)證券化不能走過頭，尤其不能大量制造“有毒資產(chǎn)”，但并不意味著房地產(chǎn)金融業(yè)不需要發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來：REITs（四）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制改革和轉(zhuǎn)型改革和完善城市土地使用制度完善差別化、區(qū)域性的貨幣政策建立新型房地產(chǎn)稅制改革和完善城市土地使用制度1.“雙控”模式，增加有效供給北京推出所謂“雙控”模式。一是控制單宗商品住宅用地出讓規(guī)模。二是控制企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)取得的商品住宅用地規(guī)模。2.“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”3.“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”4.“凈地出讓”中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革建議“關(guān)于取消限購(gòu)令統(tǒng)一開征新購(gòu)房產(chǎn)稅的政策建議”，中房網(wǎng)，2011-12-28。“普遍開征房產(chǎn)稅時(shí)機(jī)尚未成熟”，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2011-01-10?！巴茝V房產(chǎn)稅應(yīng)先減稅”，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2012-03-22。“房產(chǎn)稅不能作為調(diào)控房?jī)r(jià)的工具”，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2012-09-27。高波，2012：《中國(guó)房地產(chǎn)稅制：存在問題與改革設(shè)想》，《南京社會(huì)科學(xué)》第3期。物業(yè)稅→房產(chǎn)稅→房地產(chǎn)稅中共中央的“十二五建議”中提出“改革要有頂層設(shè)計(jì)”。中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革已進(jìn)入基礎(chǔ)性制度建設(shè)階段，必須按照現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，構(gòu)建房地產(chǎn)稅制。如何改革？“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)+中國(guó)國(guó)情+中國(guó)經(jīng)驗(yàn)”從全球范圍來看，大多數(shù)國(guó)家都具備完善的房地產(chǎn)稅法，各級(jí)政府對(duì)稅種的管理權(quán)屬明確，保證了房地產(chǎn)稅收征管的嚴(yán)肅性。大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)稅政策實(shí)行“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”的原則。房地產(chǎn)稅屬地方稅種，房地產(chǎn)稅收入主要用于為社區(qū)更好地提供公共服務(wù)。地方政府有了獨(dú)立自主的稅收來源，并將地方政府的稅收和財(cái)政支出更直接地聯(lián)系起來，促使地方政府作出正確的財(cái)政決策，從而可以最大化公共開支所帶來的效益。房地產(chǎn)稅種一般包括保有稅、取得稅和所得稅三大類，以保有稅為主，通常是本級(jí)地方財(cái)政收入的主要來源。在房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)和征管過程中，地方政府有很大的自主權(quán)。一般由中央政府制定稅基，地方政府可以根據(jù)本地的特殊情況選擇稅率，并確定一定的減免范圍。這也是中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的方向。由房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收為主轉(zhuǎn)換為以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收為主，是一個(gè)漸進(jìn)的過程。采取漸進(jìn)式改革，決不能選擇激進(jìn)式改革。實(shí)行雙軌制，最終雙軌制并軌，走向單軌制。短期我國(guó)全面開征房地產(chǎn)稅的條件不成熟，而局部開征房地產(chǎn)稅的條件已經(jīng)具備。根據(jù)中央“改革要有頂層設(shè)計(jì)”的指示精神，在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一開征新購(gòu)房產(chǎn)稅的改革方案。所謂統(tǒng)一開征新購(gòu)房地產(chǎn)稅，是指在全國(guó)范圍內(nèi)借鑒上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，對(duì)居民新購(gòu)商品房超免稅標(biāo)準(zhǔn)部分按規(guī)定開征房產(chǎn)稅。統(tǒng)一開征新購(gòu)房地產(chǎn)稅，在未來一、兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)復(fù)蘇的時(shí)候，開始在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一開征新購(gòu)房產(chǎn)稅，即對(duì)居民新購(gòu)商品房超免稅標(biāo)準(zhǔn)部分按規(guī)定開征房地產(chǎn)稅。

開征房地產(chǎn)稅的初期，對(duì)本市居民家庭在本市新購(gòu)的人均面積超過60平方米以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房征收房產(chǎn)稅。每年按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。稅率0.4%～0.6%。最終過渡到按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)的一定比例（70%左右）計(jì)算繳納。稅率可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在條件成熟時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，不斷擴(kuò)大稅基和調(diào)整稅率，再對(duì)居民已購(gòu)存量房開征房產(chǎn)稅，從而實(shí)行雙軌并軌，用20年左右的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收為主向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為主的房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型。真正用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。建立我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅“自動(dòng)緩沖器”的功能，自發(fā)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷熱”。對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)以及推進(jìn)我國(guó)的稅收體制改革具有積極的意義。用開征新購(gòu)房地產(chǎn)稅替代限購(gòu)令的政策思路，具有以下好處。（1）交易成本低，可操作性強(qiáng)。（2）增加房地產(chǎn)保有成本