房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究,成本管理論文

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究,成本管理論文內(nèi)容摘要：本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理討論為重點進行闡述,結(jié)合當下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理現(xiàn)在狀況為主要根據(jù),從項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理、項目招投標環(huán)節(jié)的成本管理、項目施工環(huán)節(jié)的成本管理這幾方面進行深切進入探尋求索與研究,其目的在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理效率。本文關(guān)鍵詞語：項目成本管理,房地產(chǎn),開發(fā),項目對于我們國家房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展來講,加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理特別重要,其不但同房地產(chǎn)企業(yè)運營收益有關(guān),還同房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力有莫大聯(lián)絡(luò)?；诖?相關(guān)人員需加大房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理力度,促使其存在的實效性充分發(fā)揮出來,給房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目的提供有效根據(jù)。本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理為中心進行分析,具體闡述如下。1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析1.1土地與建筑安裝成本由土地成本、設(shè)備與安裝成本、土建成本這三方面組成,為房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵部分,占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總成本的百分之七十。土地的獲取通常需要經(jīng)過招拍掛流程,開發(fā)商議價能力較多,彈性比擬小。土地費用由多方面組成,華而不實包含契稅、土地出讓金以及拆遷補償?shù)?。而設(shè)備安全與土建成本通常立足于工程預算,通過承包方競標的手段確定。在詳細施工中,由于設(shè)計變更的因素,設(shè)備安裝與土建成本總額有可能會變動。1.2配套與其他成本配套由道路、水電、照明、綠化等費用組成;一些項目還包含景觀與幼兒園等服務(wù)性成本。其他收費為報建類費用,主要是押金,例如綠化保證金與檔案保證金等,但由于眾多原因企業(yè)對此方面的回收重視力度缺乏。此收費項目類型較冗雜,各地標準皆不同,且眾多收費項目都是被事業(yè)單位執(zhí)行的,或是被壟斷性企業(yè)執(zhí)行的,其有極強的隨意性,并且收費標準比擬高。配套和其他收費項目占據(jù)總投資的百分之十五左右,為房地產(chǎn)企業(yè)受外在因素影響導致開發(fā)成本中支出最大的部分。利用多元化方式方法降低此部門費用支出,為減小開發(fā)成本提升效益的主要方式方法。2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理方式方法當下,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理方式方法有很多,華而不實比擬常見的是項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理、項目招投標環(huán)節(jié)的成本管理、項目施工環(huán)節(jié)的成本管理,詳細如下:2.1項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計環(huán)節(jié)同項目成本有莫大聯(lián)絡(luò)。成本控制的中心為項當前期的設(shè)計階段。成本控制標準的制定一定要立足于設(shè)計概預算。設(shè)計工作為項目建設(shè)的中心,對項目的工期、質(zhì)量及造價能否到達預期目的起決定作用。根據(jù)國際上的統(tǒng)計數(shù)字進行計算,設(shè)計費等同于項目總投資的百分之一左右,但這百分之一的費用對項目造價的影響大約是百分之八十,從此能夠看出設(shè)計工作為項目成本控制的主要階段。項目設(shè)計完后相關(guān)人員還需根據(jù)圖紙展開工程預算與設(shè)計概算工作,且把其同對應的成本控制標準都比照,一方面對設(shè)計的限額要求進行考核,一方面成本控制標準只要同設(shè)計概算等同,才能確保其可操作性,進而實現(xiàn)真正的成本控制。在項目施行中,若是設(shè)計遭到變更、方案遭到調(diào)整,能夠及時編制有效的概預算,且以此為根據(jù)對成本控制標準進行調(diào)整,核算新利潤。若是成本加大致使目的無法達成時,對應的方案調(diào)整會被否,這便是成本的否決權(quán)。為此,實行倒推的成本管理形式并非與工程概預算脫離,而是立足于工程概預算,有機結(jié)合成本及利潤,加強項目成本控制。2.2項目招投標環(huán)節(jié)的成本管理第一,在項目招標之前,需對施工單位的資質(zhì)進行全面審核,且展開實地考察,全面把握施工水平及資金情況。第二,做好招標文件編制工作,選出有效資料及信息,對影響項目造價的因素進行逐一核實,對項目開發(fā)與承建中的影響因素進行預測及分析。反復琢磨招標文件內(nèi)牽涉的費用條款,以更好的控制項目成本。第三,做好同施工單位合同簽訂工作,對合同內(nèi)牽涉的條款,如違約爭議處理、工期以及價款結(jié)算方式方法等,皆需要明確標注。另外,需有效預測項目施工中會導致索賠的因素,合理應用預防策略,在合同內(nèi)盡可能防止不良因素。除此之外,在施工之前還需大力應用項目擔保措施,進而降低風險投資費用,減小糾紛發(fā)生幾率,加強項目成本管理水平。2.3項目施工環(huán)節(jié)的成本管理第一,與施工工藝與組織有機結(jié)合,有效控制項目成本。成本管理者需做到多看、多考慮、多問。多看指的是多看項目施工工藝及施工組織計劃等。多問指的是預算內(nèi)不常見的工程問題,需要咨詢專業(yè)人員并加以核實。定額還是那樣是當下建設(shè)市場造價編制的參照條件,客觀的意識到定額不包含市場。由于新材料與新工藝的出現(xiàn),施工現(xiàn)場的特殊狀況讓項目組價成為了當下造價中無法躲避的工作。加大施工材料用量控制力度,施工材料成本約占項目總成本的百分之六十,這便證明了材料價格同工程成本息息相關(guān)。需在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建價格信息網(wǎng),保證信息途徑暢通,準確把握多元化材料,確保有關(guān)人員能夠隨時監(jiān)督與調(diào)用,實現(xiàn)資源分享。需要注重的一點是,發(fā)布的價格應該是市場的平均價,詳細的價格管理遠不止于此,需通過長期同商家構(gòu)建的經(jīng)濟往來關(guān)系,來尋求性比價較高的產(chǎn)品。第三,重視反索賠工作。眾多開放式把重心放到如何應對施工企業(yè)的索賠上,而經(jīng)常忽略反索賠條例的運用。施工企業(yè)由于措施不合理,沒有能按工期完工;在穿插作業(yè)經(jīng)過中,一方面由于現(xiàn)場清理力度缺乏,嚴重影響其他工作開展,或是由于潑水等狀況影響了工程產(chǎn)品;應用了非業(yè)主制定的商品等,這些開放式皆能展開反索賠。反索賠工作需要有力根據(jù)做支撐,應結(jié)合監(jiān)理人員,保衛(wèi)好項目原始資料,為反索賠做鋪墊。結(jié)束語綜上分析,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理為一項系統(tǒng)性較強的工作,需貫徹項目始終,在項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié),需時刻注意成本管理。合理應用建設(shè)周期中的關(guān)鍵信息,把握市場經(jīng)濟脈搏,防止建設(shè)資金大量損失,最大程度的提升建設(shè)資源的投資收益,推動房地產(chǎn)企業(yè)日后發(fā)展開拓新紀元。以下為參考文獻[1]劉心意.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理有效策略探析[J].綠色環(huán)保建材,