保利千燈湖一號(hào)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略方案學(xué)習(xí)

保利千燈湖一號(hào)公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略方案學(xué)習(xí)BA項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)A地塊：土地面積53911.23平方米，建筑密度：≤35%，容積率：≤4.5，綠化率：≥25%，高度：主體姊妹樓≥100米，附樓≤10層B地塊：土地面積102677.32平方米，建筑密度：≤48%，容積率：≤1.55，建筑高度：≤32商業(yè)水城（占地12151棟五星級(jí)酒店，3棟超高層住宅桂城“”自然生態(tài)與城市社會(huì)相融合，成為佛山城市中最具魅力的融合開(kāi)放性空間和人文居住區(qū)域千燈湖河堤公園環(huán)境優(yōu)美城市休閑購(gòu)物廣場(chǎng)宜商宜住人文項(xiàng)目地段與區(qū)位：南海城市中軸線(xiàn)，桂城北部千燈湖片區(qū)，綜合體物業(yè)該項(xiàng)目位于桂城中心區(qū)位，水景觀軸線(xiàn)中部，景觀資源獨(dú)一無(wú)二，南北走向的千燈湖水道貫穿項(xiàng)目地塊。區(qū)域?qū)傩裕悍鹕街行慕M團(tuán)、南海桂城中心組團(tuán)—100萬(wàn)人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性主中心全市行政中心、商貿(mào)服務(wù)中心、文化體育中心全市重要的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地與物流基地具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)中心組團(tuán)城市規(guī)劃發(fā)展——“2+5”城市新格局示意圖本項(xiàng)目給了我們太多的興奮點(diǎn)佛山唯一綜合體物業(yè)15萬(wàn)建面的南海中軸線(xiàn)商業(yè)水城140米高的五星級(jí)保利皇冠酒店3座高尚住宅城市核心區(qū)位價(jià)值，打造新佛山城市印象千燈湖核心區(qū)位（唯一性）南海中軸線(xiàn)廣佛通道上的標(biāo)志物本項(xiàng)目承載意義：保利拓展廣佛經(jīng)濟(jì)圈的基石和標(biāo)志保利公司的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目保利集團(tuán)正式大規(guī)模進(jìn)入佛山市場(chǎng)第二部分：XX對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解第一部分：項(xiàng)目屬性片區(qū)高價(jià)合理的速度樹(shù)立保利佛山品牌XX對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解本項(xiàng)目目標(biāo)分解——價(jià)格最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目7200—7500元/㎡的銷(xiāo)售均價(jià)各片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿片區(qū)項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）千燈湖片區(qū)中海-萬(wàn)景豪園4500調(diào)蓄湖片區(qū)天湖儷都4600桂城片區(qū)江南名居3800禪城片區(qū)東建世紀(jì)康城4500城南片區(qū)麗日玫瑰4500本項(xiàng)目目標(biāo)分解——速度從正式積累客戶(hù)起一年半-兩年時(shí)間完成住宅銷(xiāo)售參考目前怡翠玫瑰園的銷(xiāo)售速度：蓄客期從05年4月初-7月初，共計(jì)3月月均銷(xiāo)售85套月均銷(xiāo)售面積約1萬(wàn)㎡本項(xiàng)目目標(biāo)分解——品牌“和諧生活，自然舒適”“以人為本”保利品牌核心價(jià)值：擴(kuò)大保利品牌的覆蓋面,提升保利品牌第二部分：XX對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解第一部分：項(xiàng)目屬性第三部分：綜合體物業(yè)價(jià)值研究Hotel酒店Office辦公Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜合體是將城市中商業(yè)/辦公/居住/旅店/展覽/餐飲/會(huì)議/文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合都市綜合體分析（complex）模式1均衡發(fā)展的模式模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping綜合體發(fā)展的四種模式模式2以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式案例（香港太古廣場(chǎng)）模式1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線(xiàn)的交匯點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)酒店式公寓定位為——香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)案例（香港太古廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素酒店式公寓——星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧商業(yè)——太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心酒店——通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享案例（廣州中信廣場(chǎng)）定位為——廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓超高層寫(xiě)字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)位于廣州南北向的城市新中軸線(xiàn)上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵2號(hào)線(xiàn)總站模式2：以寫(xiě)字樓為核心功能實(shí)用率約80%6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全公寓利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫(xiě)字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度IT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群寫(xiě)字樓關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素案例（廣州中信廣場(chǎng)）模式3：以酒店為核心功能案例（上海商城）五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫(xiě)字樓+商場(chǎng)定位為——上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體"citywithinacity"上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素五星級(jí)酒店P(guān)ortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓共472間豪華服務(wù)式公寓公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主寫(xiě)字樓+商場(chǎng)酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線(xiàn)品牌專(zhuān)賣(mài)店帶來(lái)持續(xù)的生意娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國(guó)際一線(xiàn)品牌專(zhuān)賣(mài)店匯聚案例（上海商城）案例（深圳華潤(rùn)中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線(xiàn)/緊鄰深圳地鐵一號(hào)線(xiàn)深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）/超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)模式4：以商業(yè)為核心功能首期規(guī)劃

北區(qū)寫(xiě)字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米

1000個(gè)車(chē)位華潤(rùn)大廈：4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心高度為139米零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體

1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、

4層為開(kāi)放式屋頂花園時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)

5-28層為寫(xiě)字樓各類(lèi)餐飲頂層為多功能廳二期規(guī)劃

占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車(chē)位一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃與功能比例案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符一流的精英團(tuán)隊(duì)案例（深圳華潤(rùn)中心）結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，現(xiàn)有案例均不可借鑒06年1月08年12月9月6月07年3月12月9月6月3月商業(yè)05年年底動(dòng)工，07年8月商業(yè)啟動(dòng)施工時(shí)間業(yè)態(tài)酒店先于住宅動(dòng)工，正式啟動(dòng)時(shí)間不詳住宅06年初動(dòng)工

現(xiàn)有案例的共性都是中長(zhǎng)線(xiàn)收益，如酒店先啟動(dòng)，與住宅共享配套的上海商城，商業(yè)經(jīng)營(yíng)為后期聚集聚集人氣的華潤(rùn)中心。但本項(xiàng)目三種業(yè)態(tài)啟動(dòng)時(shí)間重疊，屬于短線(xiàn)收益，銷(xiāo)售時(shí)難以形成強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。時(shí)間住宅酒店商業(yè)收益

住宅部分的開(kāi)發(fā)承擔(dān)了該綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的資金回收重任第二部分：XX對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解第一部分：項(xiàng)目屬性第三部分：綜合體物業(yè)價(jià)值研究第四部分：營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“驚險(xiǎn)一跳”保持保利品牌增長(zhǎng)形象高于產(chǎn)品（概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手)產(chǎn)品全面領(lǐng)先項(xiàng)目所在地輻射的客戶(hù)區(qū)域廣闊資源具有唯一性（稀缺性）突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素形象高于產(chǎn)品（概念和定位高于對(duì)手)產(chǎn)品全面領(lǐng)先項(xiàng)目所在地輻射的客戶(hù)區(qū)域廣闊資源具有唯一性（稀缺性）突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素追求國(guó)際化生活模式客戶(hù)愿意追隨國(guó)際化生活模式客戶(hù)本項(xiàng)目針對(duì)客戶(hù)群現(xiàn)有項(xiàng)目針對(duì)客戶(hù)群新佛山人（企業(yè)高管/公務(wù)員）彰顯自我/品味移民新貴（來(lái)佛山五年以上外地人士）知富階層（企業(yè)高管/流動(dòng)性）地道佛山人（私營(yíng)企業(yè)主）區(qū)域情結(jié)/自我優(yōu)越禪城原住民（土著）禪城周邊鎮(zhèn)區(qū)佛山人（洗腳上田者）本項(xiàng)目希望通過(guò)擴(kuò)大客戶(hù)層面及拔高客戶(hù)層次體現(xiàn)項(xiàng)目形象

我們不愿意將本項(xiàng)目與傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，我們城市核心區(qū)位價(jià)值及綜合體價(jià)值是無(wú)可比擬的，我們只針對(duì)特定客戶(hù)群打造榮耀府邸！“目標(biāo)客戶(hù)屬性”“形象建立高度”“世貿(mào)濱江”推廣面大于客戶(hù)面（提高項(xiàng)目知名度）“建于果嶺的上層建筑”強(qiáng)度（穿透力）大于客戶(hù)面（提高項(xiàng)目知名度）“星河國(guó)際”標(biāo)簽牽引成交（提高項(xiàng)目知名度）[“形象>產(chǎn)品”的幾個(gè)例證]中心組團(tuán)社區(qū)形象述求片區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)主推廣語(yǔ)中心組團(tuán)社區(qū)南海南海頤景園園林府第（園林深處有人家）麗雅苑鉑鉆地王，珍藏一生江南名居都市名門(mén)，精英匯聚禪城怡翠玫瑰園百年品質(zhì)，人居金獎(jiǎng)麗日玫瑰·名城佛山地王人文社區(qū)世博嘉園匯聚世界精彩（中軸線(xiàn)上，城市地標(biāo)）現(xiàn)代城都市中心國(guó)際生活新座標(biāo)中心組團(tuán)社區(qū)：成熟生活區(qū)、主要述求生活品質(zhì)及都市感景觀組團(tuán)社區(qū)形象述求片區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)主推廣語(yǔ)景觀組團(tuán)社區(qū)千燈湖片區(qū)中海萬(wàn)錦豪園上流領(lǐng)域，達(dá)觀天下調(diào)蓄湖片區(qū)天湖儷都亞藝園畔，水岸首府帝景灣首席湖畔景觀豪宅景觀組團(tuán)社區(qū)：自然景觀優(yōu)越、主要述求豪宅氛圍及水岸景觀佛山地產(chǎn)項(xiàng)目的“主訴求矩陣”『物質(zhì)性』現(xiàn)代式古典式『精神性』3142中海萬(wàn)錦豪園：上流領(lǐng)域，達(dá)觀天下江南名居 都市名門(mén)，精英匯聚麗雅苑：鉑鉆地王，珍藏一生佛山的樓盤(pán)的訴求絕大多數(shù)集中“物質(zhì)層面”中海萬(wàn)錦豪園提出“上流領(lǐng)域，達(dá)觀天下”的精神述求成功引起其特定客戶(hù)群的共鳴南海頤景園：園林府第（園林深處有人家）帝景灣：首席湖畔景觀豪宅天湖儷都：亞藝園畔，水岸首府麗日玫瑰·名城：佛山地王人文社區(qū)怡翠玫瑰園：百年品質(zhì)，人居金獎(jiǎng)現(xiàn)代城：都市中心國(guó)際生活新座標(biāo)建議本項(xiàng)目形象訴求

針對(duì)我們的目標(biāo)客戶(hù)，我們更期待與他們形成精神上的共鳴，體現(xiàn)其生活檔次和圈層！形象訴求：讓你的生活成為別人的旗幟！具體營(yíng)銷(xiāo)措施：“掛羊頭賣(mài)狗肉”快速樹(shù)立項(xiàng)目形象的方式概念轉(zhuǎn)型“工業(yè)城市”建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市文化名城現(xiàn)代化大城市政府層面——佛山城市印象“”ACTION1：與政府互動(dòng)推廣佛山城市論壇主題活動(dòng)：佛山城市論壇及聯(lián)誼會(huì)形式：論壇+酒會(huì)參與人員：政府官員/財(cái)富階層/專(zhuān)業(yè)人士/媒體活動(dòng)形式：論壇及酒會(huì)合而為一，探討佛山城市化發(fā)展方向，準(zhǔn)備相應(yīng)的介紹資料和相關(guān)新聞供稿，設(shè)定專(zhuān)區(qū)及專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)間論壇安排：創(chuàng)造良好的主客溝通環(huán)境，以自由、優(yōu)雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助酒會(huì)的輕松氛圍，主動(dòng)與客戶(hù)溝通，推薦項(xiàng)目ACTION2：企業(yè)巡展——標(biāo)桿領(lǐng)跑形象保利在中國(guó)——“和諧生活自然舒適：企業(yè)品牌理念形象宣傳主題：保利關(guān)注佛山人的居住狀態(tài)形式：保利住宅作品在中國(guó)展覽/佛山人居情況調(diào)查結(jié)果公布：佛山人居調(diào)查白皮書(shū)2006版地點(diǎn)：大型商家、人流相對(duì)集中的旺區(qū)（廣場(chǎng)、車(chē)站等）、酒店、政府部門(mén)時(shí)間：連續(xù)的節(jié)假日人群的聚集性

居住在城市，城市就變得與我們每一個(gè)人有關(guān)。

盡管城市化進(jìn)程給我們的生存空間帶來(lái)了諸如空氣污染、噪音喧嘩、高人口密度等等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

但問(wèn)題的出現(xiàn)，并不能阻止人們對(duì)美好生活和居住空間的追求。相反，它又讓人們擁有了更多美好的希冀

這些希冀，點(diǎn)燃了夢(mèng)想之火，并將在我們城市的土地上，在每個(gè)城市人的心中，漸漸燎原。資訊配合——佛山人居調(diào)查白皮書(shū)2006版子系統(tǒng)子系統(tǒng)子系統(tǒng)居住區(qū)位園林整體規(guī)劃人均居住面積能源利用園林布局居住空間舒適性水資源利用車(chē)行路線(xiàn)改善居住空間需求環(huán)境結(jié)構(gòu)體系相關(guān)配套人均占有率室內(nèi)設(shè)計(jì)生態(tài)系統(tǒng)白皮書(shū)

（環(huán)境監(jiān)測(cè)）居住系統(tǒng)白皮書(shū)

（居住指標(biāo)）技術(shù)系統(tǒng)白皮書(shū)（科技指標(biāo)）ACTION3：酒店展點(diǎn)＋客戶(hù)訪(fǎng)談酒店巡展適用前提：高端項(xiàng)目，因工期或地塊條件限制，項(xiàng)目地塊內(nèi)缺乏展示條件雙拼TH區(qū)高密度產(chǎn)品區(qū)聯(lián)排TH區(qū)疊層TH區(qū)可借鑒案例：香蜜湖一號(hào)

綜合考慮到項(xiàng)目的高端性及現(xiàn)場(chǎng)不具備展示條件，XX建議開(kāi)發(fā)商于五洲賓館作為臨時(shí)接待處，進(jìn)行客戶(hù)訪(fǎng)談及積累。動(dòng)工時(shí)間：2004年12月酒店展示時(shí)間：2005年8月1日－2005年12月20日第一次選房時(shí)間：2005年10月25日現(xiàn)場(chǎng)接待處開(kāi)放時(shí)間：2005年12月20日ACTION3：酒店展點(diǎn)＋客戶(hù)訪(fǎng)談酒店名稱(chēng)星級(jí)位置固定展點(diǎn)佛山賓館★★★★★禪城區(qū)楓丹白露酒店★★★★★南海區(qū)佛山賓館楓丹白露酒店模型示意

選取目前佛山市區(qū)最高檔的五星及酒店作為固定展點(diǎn)，積累客戶(hù)特定客戶(hù)訪(fǎng)談工作流程一、目的項(xiàng)目及企業(yè)形象展示篩選客戶(hù)，初步確定誠(chéng)意客戶(hù)，為產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；了解客戶(hù)購(gòu)房意向，更準(zhǔn)確把握客戶(hù)需求，指導(dǎo)項(xiàng)目的銷(xiāo)售；了解客戶(hù)喜好、特征，以指導(dǎo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展；推介項(xiàng)目，進(jìn)行小眾傳播；二、時(shí)間：待定三、地點(diǎn)佛山賓館及巡展酒店咖啡廳（需要包廳或包半個(gè)廳，不希望其他人打擾）人均消費(fèi)約100元，簽單消費(fèi)四、工作安排內(nèi)容負(fù)責(zé)人持續(xù)時(shí)間1、計(jì)劃通知的客戶(hù)地址確認(rèn)XX與酒店巡展時(shí)間配合2、確定郵寄方式XX3、制作邀請(qǐng)函及信封保利4、打印信封XX5、郵寄邀請(qǐng)函XX6、確認(rèn)到訪(fǎng)客戶(hù)人數(shù)及時(shí)間XX收集訪(fǎng)談客戶(hù)訪(fǎng)談后總結(jié)訪(fǎng)談過(guò)程訪(fǎng)談前準(zhǔn)備時(shí)間軸需要較長(zhǎng)一段時(shí)間累計(jì)客戶(hù)和篩選誠(chéng)意客戶(hù)3周時(shí)間內(nèi)確定：訪(fǎng)談地點(diǎn)、計(jì)劃通知的客戶(hù)、確定郵寄方式、制作邀請(qǐng)函及信封、確認(rèn)到訪(fǎng)客戶(hù)人數(shù)及時(shí)間、訪(fǎng)談員培訓(xùn)、訪(fǎng)談問(wèn)卷制作、裝訂、禮品等。場(chǎng)地確認(rèn)、現(xiàn)場(chǎng)控制、訪(fǎng)談客戶(hù)時(shí)間的安排、人手調(diào)配等有效問(wèn)卷的篩選、客戶(hù)反饋的總結(jié)、訪(fǎng)談人員的總結(jié)等特定客戶(hù)訪(fǎng)談工作模式客戶(hù)訪(fǎng)談工作模式示意資訊配合——系列報(bào)紙廣告形象高于產(chǎn)品（概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手)產(chǎn)品全面領(lǐng)先項(xiàng)目所在地輻射的客戶(hù)區(qū)域廣闊資源具有唯一性（稀缺性）突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素高端客戶(hù)對(duì)超高層住宅接受度

針對(duì)中海萬(wàn)錦豪園成交客戶(hù)調(diào)查反饋，禪桂兩地的客戶(hù)對(duì)于超高層的接受情況是比較差的。其中不接受超高層的原因主要有：太高，等電梯時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；懼高等原因。從佛山高層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格顯示，價(jià)格走勢(shì)為橢圓形，高價(jià)單位集中在樓宇的中層。禪城桂城的高端客戶(hù)訪(fǎng)談

從目前的市場(chǎng)反映及客戶(hù)訪(fǎng)談：高層、超高層在佛山還是屬于新的居住類(lèi)物業(yè)，市場(chǎng)需要培養(yǎng)。目前佛山市場(chǎng)對(duì)超高層物業(yè)接受度較低我們需要重新建立豪宅新標(biāo)準(zhǔn)紐約－曼哈頓香港－中環(huán)東京－銀座佛山－商業(yè)水城本項(xiàng)目宣傳短片內(nèi)容示意：

通過(guò)宣傳短片重新建立豪宅新標(biāo)準(zhǔn)，將結(jié)合佛山城市化進(jìn)程宣傳本項(xiàng)目，在提升項(xiàng)目認(rèn)知度同時(shí)樹(shù)立新豪宅標(biāo)準(zhǔn)宣傳片示意從面積區(qū)間上來(lái)看，3房面積跨度最大此外近期高端項(xiàng)目的產(chǎn)品面積都較大，都集中在各主力區(qū)間的前端，如中海的3房面積在130～160之間，而且150左右單位是主力；中海4房面積在180～190之間同時(shí)，高端樓盤(pán)基本沒(méi)有2房單位，南海頤景園的105面積2房單位滯銷(xiāo)可以證明高端盤(pán)小戶(hù)型定位的失誤類(lèi)別2房3房4房面積區(qū)間（㎡）65－10578－195133－215現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品面積段分析50100150200250面積4房3房2房產(chǎn)品類(lèi)型主流型豪華型經(jīng)濟(jì)型舒適型市場(chǎng)典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖產(chǎn)品面積評(píng)價(jià)典型案例戶(hù)型配比分析編號(hào)戶(hù)型面積范圍價(jià)格區(qū)間（折前）套數(shù)套數(shù)比例13房單位129.13～136.713397～44297316.37%2147.44～148.833505～44555512.33%3151.16～159.194332～492218842.15%4162.02～162.494686～491840.90%合計(jì)32071.75%54房單位179.77～182.484325～48044810.76%6187.42～190.534966～5433286.28%合計(jì)7617.04%73錯(cuò)層單位259.94～263.754804～5289184.04%8中庭寬景別墅331.27～331.315285～6480327.17%所有總計(jì)3397～6480446100%中海·萬(wàn)錦豪園戶(hù)型配比分析產(chǎn)品面積評(píng)價(jià)150平米180平米200平米250平米主流型豪華型經(jīng)濟(jì)型舒適型4房3房2房120平米140平米環(huán)境市場(chǎng)160平米200平米50平米100平米120平米140平米2房的面積以主流型為主，面積區(qū)間為65-105平米3房的面積區(qū)間最大，涵蓋了四種形式，但近期在售高端樓盤(pán)以舒適型為主，面積區(qū)間為78-195平米4房的面積以主流型和舒適型為主，面積區(qū)間為133-215米產(chǎn)品面積段評(píng)價(jià)：從本項(xiàng)目戶(hù)型面積段看屬于舒適型三房及豪華型四房，與項(xiàng)目整體定位高端相符合①超高層住宅百葉玻璃外墻（日本超高層住宅）②單面板百葉窗遮陽(yáng)系統(tǒng)③歐氏遮陽(yáng)百葉系統(tǒng)①②③

由于該項(xiàng)目為城市中軸線(xiàn)上的標(biāo)示性建筑物，所以對(duì)外立面有很高的要求，但項(xiàng)目本身為住宅物業(yè)，所以在解決生活陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題上，建議采用內(nèi)設(shè)陽(yáng)臺(tái)外設(shè)單層葉片設(shè)計(jì)的外立面，能很好的解決遮陽(yáng)和透光效果，還可以巧妙的營(yíng)造隱蔽的私人空間，又能滿(mǎn)足美觀外立面的要求建議采用內(nèi)設(shè)陽(yáng)臺(tái)外設(shè)百葉窗或百葉門(mén)的外立面，在滿(mǎn)足客戶(hù)使用需求同時(shí)，也可滿(mǎn)足公建外立面要求外立面建議DV示意錦繡花園三期百葉外立面錦繡花園三期百葉遮陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品示意形象高于產(chǎn)品（概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手)產(chǎn)品全面領(lǐng)先項(xiàng)目所在地輻射的客戶(hù)區(qū)域廣闊資源具有唯一性（稀缺性）突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素常規(guī)套路市場(chǎng)表現(xiàn)費(fèi)用效果評(píng)估說(shuō)明電視廣告最常用的推廣渠道，翡翠臺(tái)、明珠臺(tái)是較受歡迎的頻道，傳播力較強(qiáng)，持續(xù)性承擔(dān)高額費(fèi)用★★★主要在電視臺(tái)廣告期插播戶(hù)外廣告最直觀的推廣渠道，但大多被實(shí)業(yè)廣告所占據(jù)，適當(dāng)?shù)馁Y源較難尋找一次性投入高額費(fèi)用★★★區(qū)域性戶(hù)外廣告報(bào)紙廣告最簡(jiǎn)單的推廣渠道，常用報(bào)紙為珠江時(shí)報(bào)、佛山日?qǐng)?bào)等。多在活動(dòng)前使用一般★★重要節(jié)點(diǎn)時(shí)宣傳，缺乏持續(xù)及系統(tǒng)性活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)最廣泛使用的吸引客戶(hù)，老帶新的一些方式。各種類(lèi)型的抽獎(jiǎng)活動(dòng)最受歡迎因活動(dòng)大小而異★★★★與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)相結(jié)合其他直郵：使用較少，效果一般；公益活動(dòng)：更多是對(duì)企業(yè)品牌的支持視情況而定——佛山市場(chǎng)現(xiàn)狀：營(yíng)銷(xiāo)渠道及營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域的有限性類(lèi)型說(shuō)明效果評(píng)價(jià)條幅樓梯條幅★★大型路牌廣告如南海大道與海七路交匯處★★★★車(chē)站廣告牌如南海廣場(chǎng)前★★★加油站廣告牌主要加油站★★★★★電臺(tái)不分時(shí)段的廣告★★電視開(kāi)盤(pán)前后1－2星期的晚上8點(diǎn)檔廣告★★★★★系列報(bào)紙拿地時(shí)“地王”價(jià)值宣揚(yáng)，開(kāi)盤(pán)前后的集中廣告★★★燈桿旗地塊周邊主干道★★★典型案例：中海萬(wàn)錦豪園主要營(yíng)銷(xiāo)手法及效果評(píng)價(jià)

廣泛市場(chǎng)認(rèn)知度是其成功的必要條件，中海04年以高價(jià)格競(jìng)得佛山的“地王”在佛山造成轟動(dòng)，配合政府宣傳，成為佛山市民持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目推廣中除了常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)手法外，針對(duì)高端客戶(hù)群體的加油站廣告牌及交通干道大型路牌廣告宣傳效果明顯。典型案例·怡翠玫瑰園活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)分析時(shí)間內(nèi)容2005年3月31日臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)正式投入使用2005年5月1日咖啡廳消費(fèi)卡正式認(rèn)購(gòu)2005年5月4日~5日百花廣場(chǎng)活動(dòng)2005年5月13日關(guān)系客戶(hù)開(kāi)始收誠(chéng)意金20000元2005年6月1日電視廣告改版<正式接受登記>2005年6月2日?qǐng)?bào)紙廣告改版<正式接受登記>2005年6月4日南海廣場(chǎng)推廣活動(dòng)2005年6月25日銷(xiāo)售中心算價(jià)選房活動(dòng)2005年6月28日榮獲"人居金獎(jiǎng)"新聞發(fā)布會(huì)2005年7月10日開(kāi)盤(pán)典禮\銷(xiāo)售中心揭幕\業(yè)主幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)2005年7月16日與17日夏日FIESTA清涼刨冰節(jié)2005年7月23日與24日夏日FIESTACOOL雪糕節(jié)2005年7月30日與31日夏日FIESTA臺(tái)灣水果節(jié)2005年8月6日與6日夏日FIESTA冷飲節(jié)2005年8月12日三大盛事:二期公開(kāi)發(fā)售,業(yè)主酒會(huì)2005年8月13日三大盛事:二期公開(kāi)發(fā)售,名車(chē)展2005年8月27日自駕游活動(dòng)2005年9月4日1-4\18棟業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng)(包括新轉(zhuǎn)定客戶(hù))2005年9月10-12日東建世紀(jì)廣場(chǎng)裝修設(shè)計(jì)大賽頒獎(jiǎng)暨外展活動(dòng)2005年9月16日移動(dòng)、凌宇、中行聯(lián)誼活動(dòng)于售樓處舉行2005年9月17-18日中秋節(jié)燈謎活動(dòng)于售樓處舉行2005年10月1--3日家天下房車(chē)展2005年10月1--7日現(xiàn)場(chǎng)童話(huà)世界活動(dòng)（迪斯尼門(mén)票抽獎(jiǎng)）2005年10月15-16日茗茶品鑒2005年10月22-23日巧克力DIY2005年10月29-30日蛋糕DIY2005年11月5日一二期封頂儀式對(duì)應(yīng)客戶(hù)上門(mén)量活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)價(jià)：法定長(zhǎng)假假期活動(dòng)及有針對(duì)性系列活動(dòng)對(duì)客戶(hù)上門(mén)量增加效果明顯上門(mén)客戶(hù)量累計(jì)周數(shù)5月百花廣場(chǎng)廣場(chǎng)系列活動(dòng)8月系列活動(dòng)（冷飲節(jié)、業(yè)主酒會(huì)、名車(chē)展）10月現(xiàn)場(chǎng)童話(huà)世界活動(dòng)（迪斯尼門(mén)票抽獎(jiǎng)）典型案例：怡翠玫瑰園在嚴(yán)熱的夏日和長(zhǎng)假後的工作期，舉辦系列性的小活動(dòng)和異地展場(chǎng)對(duì)上門(mén)客戶(hù)有一定的支持作用上門(mén)客戶(hù)量累計(jì)周數(shù)6月份南海廣場(chǎng)活動(dòng)夏日FIESTA系列活動(dòng)小活動(dòng)典型案例：怡翠玫瑰園大佛山佛山我們的策略：從封閉區(qū)域性營(yíng)銷(xiāo)向開(kāi)發(fā)地域性營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)移南海區(qū)的千燈湖佛山的千燈湖大佛山的千燈湖常規(guī)套路市場(chǎng)表現(xiàn)建議突破口電視廣告最常用的推廣渠道，翡翠臺(tái)、明珠臺(tái)是較受歡迎的頻道，傳播力較強(qiáng)，從單純的電視廣告向“第五媒體”轉(zhuǎn)移戶(hù)外廣告最直觀的推廣渠道，但大多被實(shí)業(yè)廣告所占據(jù)，適當(dāng)?shù)馁Y源較難尋找廣佛交通干道的巨型廣告及主要加油站廣告報(bào)紙廣告最簡(jiǎn)單的推廣渠道，常用報(bào)紙為珠江時(shí)報(bào)、佛山日?qǐng)?bào)等。多在活動(dòng)前使用與政府形成互動(dòng)，保證宣傳的系列性及持續(xù)性活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)最廣泛使用的吸引客戶(hù)，老帶新的一些方式。各種類(lèi)型的抽獎(jiǎng)活動(dòng)最受歡迎參照怡翠玫瑰園項(xiàng)目，增加活動(dòng)針對(duì)性，控制營(yíng)銷(xiāo)成本其他直郵：使用較少，效果一般；公益活動(dòng)：更多是對(duì)企業(yè)品牌的支持酒店巡展XX建議本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)渠道的突破口宣傳短片系統(tǒng)路演

都市高收入階層生活習(xí)性決定往往與傳統(tǒng)媒體接觸率和關(guān)注度較低，而商業(yè)樓宇聯(lián)播網(wǎng)能打中那些傳統(tǒng)媒體不易打中的中高端受眾，作為媒體組合不可或缺的組成部分，聯(lián)播網(wǎng)與傳統(tǒng)媒體有機(jī)結(jié)合能最大限度為品牌挖掘出可能的消費(fèi)者。交通干道大型廣告牌示意主要加油站廣告牌示意戶(hù)外廣告示意報(bào)紙廣告：與政府宣傳形成互動(dòng)

結(jié)合政府資源，把佛山人居調(diào)查和項(xiàng)目推廣相結(jié)合，形成持續(xù)市場(chǎng)熱點(diǎn)酒店巡展＋特色售樓星級(jí)位置固定展點(diǎn)佛山賓館★★★★★禪城區(qū)楓丹白露酒店★★★★★南海區(qū)松崗鎮(zhèn)巡回展點(diǎn)金都大酒店★★★★南海區(qū)碧桂花城大酒店★★★★順德區(qū)陳村鎮(zhèn)新君悅酒店★★★★順德區(qū)陳村鎮(zhèn)碧桂園度假村★★★★順德區(qū)北窖鎮(zhèn)萬(wàn)怡酒店★★★★順德區(qū)大良恒益大酒店★★★★三水區(qū)皇家銀海大酒店★★★★高明區(qū)巡展酒店選取原則：核心組團(tuán)客戶(hù)認(rèn)知度高/入住率高拒絕功利的售賣(mài)體系，而營(yíng)銷(xiāo)卻無(wú)處不在為了針對(duì)特定客戶(hù)及體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、吸引眼球，建議采用高素質(zhì)售樓代表銷(xiāo)售人員的裝束、派發(fā)的禮品、現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)型展示：印有戶(hù)型圖的旗袍和領(lǐng)帶場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)酒店巡展場(chǎng)展示空間/輕易之間改變習(xí)慣；打破一切常規(guī)銷(xiāo)售人員酒店巡展＋特色售樓特色售樓形象高于產(chǎn)品（概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手)產(chǎn)品全面領(lǐng)先項(xiàng)目所在地輻射的客戶(hù)區(qū)域廣闊資源具有唯一性（稀缺性）突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素項(xiàng)目的景觀資源具有唯一性獨(dú)享無(wú)可比擬的千燈湖景觀資源--------日景項(xiàng)目的景觀資源具有唯一性獨(dú)享無(wú)可比擬的千燈湖景觀資源--------夜景項(xiàng)目周遍的配套設(shè)施優(yōu)越教育醫(yī)療設(shè)施中心區(qū)位交通便利商業(yè)主干道（藍(lán)線(xiàn)）橫向：海八路（直接與廣州相連）、海五路、縱向：南海大道、桂闌路佛山一環(huán)路線(xiàn)（紅線(xiàn)）桂城區(qū)共有29間學(xué)校，其中有6間省一級(jí)學(xué)校，三所綜合大醫(yī)院。學(xué)校（藍(lán)點(diǎn)）醫(yī)院（紅點(diǎn)）

除本綜合體項(xiàng)目有巨大的商業(yè)配套外，桂城現(xiàn)有兩個(gè)成熟的商業(yè)圈南海廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)禪桂中心組團(tuán)—為大佛山市的區(qū)域主中心全市行政中心、商貿(mào)服務(wù)中心、文化體育中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“驚險(xiǎn)一跳”保持保利品牌增長(zhǎng)地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級(jí)階段“量大就是美“開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力順馳中高級(jí)階段社區(qū)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢(shì)招商、華僑城、萬(wàn)科在坂雪崗產(chǎn)品系列化有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要萬(wàn)科產(chǎn)品系列高級(jí)階段客戶(hù)的主導(dǎo)性龐大的客戶(hù)基礎(chǔ)或客戶(hù)專(zhuān)營(yíng)的能力新鴻基保利地產(chǎn)在進(jìn)行了品牌發(fā)展初級(jí)的運(yùn)作和嘗試之后，分為兩條線(xiàn)向中高級(jí)階段發(fā)展保利地產(chǎn)通過(guò)產(chǎn)品系列化進(jìn)行全國(guó)主導(dǎo)性開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目產(chǎn)品系列化體現(xiàn)：建筑風(fēng)格廣州林語(yǔ)山莊其建筑風(fēng)格吸取了舊金山美式住宅的精髓，注重簡(jiǎn)約和現(xiàn)代的符號(hào)，形成了風(fēng)格獨(dú)特的“長(zhǎng)在山上的”維多利亞式別墅。北京壟上別墅北美風(fēng)格的獨(dú)棟別墅上海保利·十二橡樹(shù)莊園象征北美經(jīng)典的莊園生活，北美風(fēng)格別墅重慶國(guó)際高爾夫花園采用北美別墅風(fēng)格，以人為本，鼎力打造自然、舒適的生態(tài)文化型居住環(huán)境。

保利05年推出市場(chǎng)的別墅項(xiàng)目以統(tǒng)一的美式風(fēng)格形成產(chǎn)品系列化本項(xiàng)目將成為保利拓展廣佛經(jīng)濟(jì)圈的基石和標(biāo)志南向指向大良、容桂、中山的沿１０５國(guó)道的發(fā)展帶西南向?yàn)橹赶螨埥?、九江、江門(mén)的沿325國(guó)道的發(fā)展帶西向?yàn)橹赶蚋呙鳌⒃聘“l(fā)展帶西偏北向?yàn)橹赶蛉?、肇慶發(fā)展帶北偏西向是松崗、官窯、蘆苞、清遠(yuǎn)發(fā)展帶東向的兩個(gè)發(fā)展軸都聯(lián)系廣州北向是里水、和順、花都發(fā)展帶本項(xiàng)目區(qū)位跨城地鐵——首個(gè)跨城區(qū)（佛山與廣州）地鐵一環(huán)——連接佛山五個(gè)區(qū)與廣州的高速中心組團(tuán)——簇群模式、多級(jí)格局、組團(tuán)城市地塊名稱(chēng)容積率規(guī)模總價(jià)競(jìng)得者桂城A12地塊2.85000004.24億元上海三盛地產(chǎn)2004－G302千燈湖地塊≤2.34000006.91億元中海地產(chǎn)調(diào)蓄湖04D地埠2.06200006.81億元汕頭市龍光南海東部的住宅區(qū)2.4219127——萬(wàn)科地產(chǎn)珠三角品牌建立模式：名盤(pán)模式>名企模式佛山：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在珠三角發(fā)展的必爭(zhēng)之地外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商的高起點(diǎn)進(jìn)入（項(xiàng)目作為較好切入點(diǎn)）可借鑒案例：萬(wàn)科進(jìn)入二線(xiàn)城市品牌之路企業(yè)形象推廣（戶(hù)外廣告、常規(guī)媒體等）Ⅰ入市期Ⅱ鋪墊期Ⅲ蓄客期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu))Ⅳ引爆期(公開(kāi)發(fā)售)Ⅴ攻堅(jiān)期(持續(xù)推廣)本階段的任務(wù)是為項(xiàng)目推廣“開(kāi)個(gè)好頭”，品牌導(dǎo)入工作正式啟動(dòng)，力度逐步走強(qiáng)，提高萬(wàn)科地產(chǎn)的知名度，告知市場(chǎng)“萬(wàn)科來(lái)了”品牌宣導(dǎo)，取得廣泛的品牌認(rèn)知認(rèn)同，樹(shù)立實(shí)力品牌形象；項(xiàng)目宣導(dǎo)，概念傳達(dá)+形象導(dǎo)入，樹(shù)立精品樓盤(pán)形象萬(wàn)客會(huì)引入（由企業(yè)逐漸過(guò)渡到項(xiàng)目）萬(wàn)客會(huì)作為重要的儲(chǔ)客手段活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)性強(qiáng)路演分展場(chǎng)等媒體配合各類(lèi)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)全情展示包裝常規(guī)動(dòng)作自選動(dòng)作活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)廣告宣傳活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)廣告宣傳媒體配合各類(lèi)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)成功進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，大量?jī)?chǔ)客；擴(kuò)大市場(chǎng)版圖，走出去，拓展客源開(kāi)門(mén)揖客，成功進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；引爆市場(chǎng)，把營(yíng)銷(xiāo)工作推至高潮，一舉奠定市場(chǎng)地位“子品牌”營(yíng)銷(xiāo)工作啟動(dòng)：一期產(chǎn)品持續(xù)銷(xiāo)售；合院產(chǎn)品推廣攻堅(jiān)，拉升項(xiàng)目形象可借鑒案例：萬(wàn)科在中山的實(shí)踐中山城市風(fēng)景3月3月8月9月12月1月2月10月11月4月5月6月7月20072006企業(yè)形象宣傳項(xiàng)目形象宣傳Ⅰ入市期Ⅱ鋪墊期Ⅲ蓄客期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu))Ⅳ引爆期(公開(kāi)發(fā)售)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳項(xiàng)目促銷(xiāo)宣傳Ⅴ攻堅(jiān)期(持續(xù)推廣)>>>1、媒體廣告2、戶(hù)外廣告（中心，你好）3、媒體工作1、萬(wàn)客會(huì)新聞發(fā)布會(huì)及佛山刊物2、“萬(wàn)科中國(guó)人居地圖”品牌巡展3、冠名公益活動(dòng)1、項(xiàng)目的媒體及戶(hù)外廣告2、萬(wàn)客會(huì)會(huì)員活動(dòng)3、設(shè)置分展場(chǎng)1、媒體密集投放開(kāi)盤(pán)廣告2、戶(hù)外廣告3、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)4、包裝及展示1、關(guān)于“子品牌”的媒體和戶(hù)外廣告2、萬(wàn)客會(huì)專(zhuān)題3、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)4、包裝及展示5、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)一期產(chǎn)品持續(xù)銷(xiāo)售；二期開(kāi)始儲(chǔ)客可借鑒案例：中海進(jìn)入二線(xiàn)城市/陌生區(qū)域品牌之路代表案例：中海怡美山莊中海萬(wàn)錦豪園產(chǎn)品的價(jià)值訴求點(diǎn)質(zhì)量良好過(guò)程精品質(zhì)量精品品牌價(jià)值定位品牌的核心價(jià)值消費(fèi)者的價(jià)值感知產(chǎn)品質(zhì)量可借鑒案例：萬(wàn)達(dá)陌生區(qū)域拓展模式高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品提供者萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品能以相同的價(jià)格獲取更多的功能萬(wàn)達(dá)的品牌核心價(jià)值體現(xiàn)了品牌價(jià)值定位為價(jià)值溢價(jià)型產(chǎn)品的價(jià)值訴求點(diǎn)性?xún)r(jià)比高價(jià)值溢價(jià)價(jià)值溢價(jià)品牌價(jià)值定位品牌的核心價(jià)值消費(fèi)者的價(jià)值感知產(chǎn)品的功能與價(jià)格萬(wàn)科城市花園、四季花城、金色家園三大中高檔住宅系列中海中高檔住宅物業(yè)萬(wàn)達(dá)從深圳、上海、北京等核心區(qū)域向全國(guó)二線(xiàn)城市規(guī)模復(fù)制從珠三角向全國(guó)輻射發(fā)展清晰的產(chǎn)品線(xiàn)和產(chǎn)品特色核心區(qū)域向全國(guó)輻射發(fā)展品牌形成的基礎(chǔ)品牌實(shí)現(xiàn)模式創(chuàng)新質(zhì)量精品價(jià)值溢價(jià)品牌的價(jià)值定位質(zhì)量精品價(jià)值溢價(jià)企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)發(fā)展區(qū)域品牌價(jià)值定位從大連向全國(guó)滲透帶來(lái)生活新體驗(yàn)過(guò)程精品性?xún)r(jià)比中高檔住宅物業(yè)產(chǎn)品特色案例共同點(diǎn)：有不同的產(chǎn)品線(xiàn)、每個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)有各自完整的元素表現(xiàn)價(jià)值訴求,在此基礎(chǔ)上通過(guò)全國(guó)擴(kuò)張形成企業(yè)品牌創(chuàng)新誠(chéng)信模式建議本項(xiàng)目通過(guò)彰顯誠(chéng)信、迅速樹(shù)立品牌鄭重承諾：確保工程質(zhì)量鄭重承諾：面積短缺，缺一賠二鄭重承諾：落訂后一周內(nèi)，無(wú)理由退房鄭重承諾：購(gòu)房各項(xiàng)費(fèi)用嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鄭重承諾：房屋所有權(quán)保證鄭重承諾：零費(fèi)用入伙鄭重承諾：嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)鄭重承諾：超長(zhǎng)房屋保修期彰顯誠(chéng)信、市場(chǎng)聚焦配合項(xiàng)目宣傳，迅速引爆佛山市場(chǎng)第五部分：XX介紹第二部分：XX對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解第一部分：項(xiàng)目屬性第三部分：綜合體物業(yè)價(jià)值研究第四部分：營(yíng)銷(xiāo)策略XX全景

AboutUs專(zhuān)業(yè)解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題ontheroad……我們?nèi)栽诼飞稀璛X十二年Ontheroad……20051400人 創(chuàng)業(yè)年1220041100人 前線(xiàn)激情年112003547人 平臺(tái)效益年102002389人 專(zhuān)業(yè)進(jìn)步年92001305人 專(zhuān)業(yè)品質(zhì)年82000220人 培訓(xùn)年71999151人 形象品牌年61998112人5199784人4199550人2199436人1199672人319936人0數(shù)字化XX……專(zhuān)業(yè)價(jià)值Numeral……2004年，XX在深圳市二級(jí)市場(chǎng)共代理銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目46個(gè)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積109萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額81億元。占深圳總體市場(chǎng)份額的11%。11%2004

93%&55%1996-200493%的代理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率90%以上55%的代理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%完美銷(xiāo)售Numeral……2004年12月中央電視臺(tái)國(guó)際網(wǎng)絡(luò)《世界經(jīng)理人》周刊2004年中國(guó)最佳雇主評(píng)選中榮獲2004年“中國(guó)100最佳雇主”稱(chēng)號(hào)2005年4月由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究所三家研究機(jī)構(gòu)組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10”XX中國(guó)榮獲“2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理企業(yè)”第二名2004年9月中國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)研究院/《房地產(chǎn)縱橫》2003-2004年度中國(guó)·深圳最具合作價(jià)值策劃代理公司2004年7月中國(guó)城市土地運(yùn)營(yíng)博覽會(huì)

2004中國(guó)地博會(huì)十大品牌地產(chǎn)顧問(wèn)公司2004年5月南方都市報(bào)南方置業(yè)會(huì)金牌顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)2003年12月深圳市人民政府房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)獲深圳市科學(xué)技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)目前的榮譽(yù)XX實(shí)踐OurpracticeXX地產(chǎn)策劃關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商需求：實(shí)現(xiàn)均價(jià)突破10000元/平米,成為市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目界定：頂級(jí)物業(yè)塔樓部分:為項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)及可能投資模式以及相關(guān)的溢價(jià)因素提供精準(zhǔn)論證，并確立了項(xiàng)目最終整體定位——產(chǎn)權(quán)式酒店,為項(xiàng)目引進(jìn)酒店管理公司提供渠道裙房商業(yè):對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)模式和商業(yè)層級(jí)定位給予準(zhǔn)確論證城市:

深圳物業(yè)名稱(chēng):

益田假日廣場(chǎng)物業(yè)屬性:

綜合體物業(yè)服務(wù)方式:

策劃顧問(wèn)規(guī)模:

占地22836.5㎡

總建面130976㎡

公寓23036㎡

寫(xiě)字樓12000㎡

商業(yè)73026㎡價(jià)格預(yù)估:15000元/㎡1.綜合體物業(yè)XX實(shí)踐城市:

上海物業(yè)名稱(chēng):

松江新城—綠庭休閑廣場(chǎng)物業(yè)屬性:

綜合體物業(yè)服務(wù)方式:

策劃顧問(wèn)XX策劃關(guān)鍵：裙房商業(yè):在新城區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成的市場(chǎng)中確定3萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)定位與發(fā)展方案塔樓部分:面對(duì)未來(lái)3年新區(qū)大規(guī)模住宅供應(yīng)量市場(chǎng)，解決19.5平方米的商住物業(yè)發(fā)展之道關(guān)聯(lián)：確定3萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與19.5萬(wàn)平方米商住物業(yè)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)關(guān)系OurpracticeXX實(shí)踐1.綜合體物業(yè)城市：

深圳深圳廣州物