房地產(chǎn)業(yè)-世紀(jì)新都商業(yè)街總體銷售推廣的方案

房地產(chǎn)業(yè)-世紀(jì)新都商業(yè)街總體銷售推廣的方案一、項(xiàng)目定性分析2．規(guī)劃布局特點(diǎn)—項(xiàng)目以商業(yè)街形式環(huán)繞在各組團(tuán)住宅四周，部分架設(shè)在住宅底部，部分緊靠交通干道；—商業(yè)街中央設(shè)有全市唯一的大型旱地噴泉廣場(chǎng)；—商業(yè)街分歐式風(fēng)情室外步行街與市內(nèi)全天候天幕式步行街、商住辦公集合的復(fù)合式商業(yè)街；

—商業(yè)街建筑風(fēng)格具有濃厚的歐洲風(fēng)情特色；

—中部軸心帶商業(yè)街用跨街天橋連成一體。

一、項(xiàng)目定性分析3．建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)—?dú)W陸式風(fēng)情商業(yè)街；—全天候室內(nèi)步行街；—特設(shè)大型中央休閑廣場(chǎng)；—商業(yè)街二層采用環(huán)回式交通設(shè)計(jì)。

一、項(xiàng)目定性分析4．經(jīng)營理念(四個(gè)“統(tǒng)一”)—統(tǒng)一招商—統(tǒng)一經(jīng)營—統(tǒng)一管理—統(tǒng)一宣傳

二、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)分析

1.

內(nèi)在價(jià)值

—商業(yè)規(guī)模（巢湖地區(qū)最大型的商業(yè)綜合體）

—建筑規(guī)劃（歐式步行街、大型文化廣場(chǎng)）—經(jīng)營特色（零批結(jié)合相互帶動(dòng)）

—經(jīng)營理念（統(tǒng)一經(jīng)營管理、保障旺場(chǎng)）

二、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)分析2.品牌價(jià)值

—由住宅形成的項(xiàng)目品牌價(jià)值

—發(fā)展商品牌價(jià)值

4.社會(huì)價(jià)值

二、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)分析—整合當(dāng)?shù)亓闵⒙浜蟮纳虡I(yè)格局

—完善新城區(qū)的商業(yè)及生活配套

—推動(dòng)巢湖商業(yè)發(fā)展

—解決就業(yè)

—為政府創(chuàng)收

三、項(xiàng)目形象定位

1.市場(chǎng)形象

—巢湖未來新城市的商業(yè)中心；

—巢湖地區(qū)最具投資價(jià)值的商貿(mào)平臺(tái)；

—皖中最具代表性的商業(yè)街區(qū)。三、項(xiàng)目形象定位2.項(xiàng)目名稱

遠(yuǎn)洲明珠商業(yè)廣場(chǎng)

命名詮釋：寓意該項(xiàng)目被視為“遠(yuǎn)洲的掌上明珠”般傾力投入、悉心經(jīng)營；“明珠”同時(shí)象征項(xiàng)目的價(jià)值與財(cái)富；該項(xiàng)目為遠(yuǎn)洲集團(tuán)的首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目,以“遠(yuǎn)洲”命名有利于“遠(yuǎn)洲”品牌的推廣及后期項(xiàng)目的延續(xù)性。世紀(jì)新都商業(yè)廣場(chǎng)命名詮釋：“世紀(jì)新都”品牌已得到確立，該命名有利于建立市場(chǎng)認(rèn)知度和品牌的延續(xù)性。三、項(xiàng)目形象定位2.項(xiàng)目名稱

盛世龍騰商業(yè)廣場(chǎng)

命名詮釋：該命名寓意吉祥、氣勢(shì)恢弘；有興旺發(fā)達(dá)、蒸蒸日上的含義，迎合中國人傳統(tǒng)的置業(yè)投資心理。

錦繡天地商業(yè)廣場(chǎng)

命名詮釋：該命名充分表達(dá)了整個(gè)項(xiàng)目精彩繽紛、大而全的主題定位

四、目標(biāo)客戶群體定位

1．購買群體——本地個(gè)體經(jīng)營者（約占40%）——本地政府公務(wù)員（約占25%）——巢湖周邊少數(shù)富裕群體（約占25%）——外地有實(shí)力的投資者（約占10%）五、總體銷售策略

1.銷售模式

核心銷售力發(fā)展商品牌商業(yè)模式招商模式政府支持五、總體銷售策略

2．市場(chǎng)開發(fā)—必須以“外延內(nèi)展、外壓內(nèi)擠”的市開發(fā)形式來完成總體銷售目標(biāo)；—采用深入縱深、橫向鋪開的市場(chǎng)開發(fā)策略，以開發(fā)本地市場(chǎng)為主線，并逐漸培育周邊市場(chǎng)，運(yùn)用階段性的銷售攻勢(shì)開發(fā)外地市場(chǎng)；—市場(chǎng)開發(fā)步驟市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市屬四縣周邊城市（第一市場(chǎng)）（第二市場(chǎng)）（第三市場(chǎng)）五、總體銷售策略3．銷售手段

—常規(guī)性形象及促銷廣告宣傳；—主題式促銷活動(dòng)；—舊業(yè)主社會(huì)關(guān)系網(wǎng)推廣（關(guān)系營銷）；—周邊地區(qū)巡回展示。

五、總體銷售策略4.促銷手段

—提供3~5年返租回報(bào)—住宅業(yè)主購鋪額外折扣優(yōu)惠—舊業(yè)主介紹新買家獎(jiǎng)勵(lì)—購鋪業(yè)主抽獎(jiǎng)送大禮以上促銷手段將根據(jù)不同的銷售階段組合使用，以獲得最佳的促銷效果.

五、總體銷售策略5．招商控制

—首期招商、經(jīng)營必須成功，以此逐漸把區(qū)域良好的營商、投資氛圍培養(yǎng)起來；—利用各階段的招商效應(yīng)及大型商戶進(jìn)駐的利好因素帶動(dòng)銷售。五、總體銷售策略7.銷售階段劃分

第一階段：04年6—9月推售目標(biāo)：一、二期商業(yè)街

第二階段：04年10月—05年8月推售目標(biāo)：中央廣場(chǎng)區(qū)域及步行街

第三階段：05年5月—05年12月推售目標(biāo)：三中路、世紀(jì)大道、遠(yuǎn)洲路商業(yè)街五、總體銷售策略8.品牌形象/價(jià)值滲透—整個(gè)銷售推廣過程中要由此而終體現(xiàn)項(xiàng)目品牌、開發(fā)企業(yè)品牌的價(jià)值和文化內(nèi)涵；—通過多種渠道和多種形式強(qiáng)化品牌形象/價(jià)值；

六、價(jià)格制定及定價(jià)策略

1.總體均價(jià)制定a.確定影響價(jià)格的決定因素與權(quán)數(shù)—地段（占45%）—整合營銷力（占15%）—市場(chǎng)因數(shù)

（占15%）—發(fā)展商投入（占15%）—項(xiàng)目自身?xiàng)l件（占10%）六、價(jià)格制定及定價(jià)策略1.總體均價(jià)制定b.定價(jià)方法

市場(chǎng)比較法對(duì)比項(xiàng)目：金碼頭城巢湖大市場(chǎng)六、價(jià)格制定及定價(jià)策略1.總體均價(jià)制定

根據(jù)本項(xiàng)目與金碼頭城和巢湖大市場(chǎng)對(duì)比所得，金碼頭城和巢湖大市場(chǎng)的認(rèn)知價(jià)格系數(shù)分別為0.85和1.03，由此可得出比較價(jià)格：與金碼頭城商鋪相比X1=金碼頭城首層商鋪均價(jià)×認(rèn)知價(jià)格系數(shù)=5713×0.97=4856元/m2

與巢湖大市場(chǎng)商鋪相比X2=巢湖大市場(chǎng)首層商鋪均價(jià)×認(rèn)知價(jià)格系數(shù)

=4000×1.03=4120元/m2

六、價(jià)格制定及定價(jià)策略1.總體均價(jià)制定本項(xiàng)目首層均價(jià)評(píng)定（采用算術(shù)平均數(shù)計(jì)算）本項(xiàng)目首層均價(jià)=（X1+X2）÷2

=(4856+4120）÷2=4488元/m2

本項(xiàng)目二層均價(jià)=（X3+X4）÷2

=(3570+2163）÷2=2867元/m2

本項(xiàng)目總體均價(jià)為：（項(xiàng)目首層均價(jià)+項(xiàng)目二層均價(jià)）÷2=3678元/m2

六、價(jià)格制定及定價(jià)策略3.總體價(jià)格走勢(shì)根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，采用低開高走的價(jià)格策略有利于項(xiàng)目作出調(diào)整價(jià)格時(shí)更貼近市場(chǎng)需求，影響項(xiàng)目銷售價(jià)格的外在因素主要表現(xiàn)為：a.首期推出的市場(chǎng)反映；b.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（東方景苑、陽光花園等）的推售價(jià)格、推出時(shí)機(jī)；c.項(xiàng)目的招商進(jìn)展項(xiàng)目在作出價(jià)格調(diào)整必須結(jié)合當(dāng)時(shí)以上外在因素考慮選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)整時(shí)機(jī)和調(diào)整幅度，在項(xiàng)目自身實(shí)際操作得當(dāng)而外在因素的影響減至最低的前提下，項(xiàng)目的整體均價(jià)仍將有10%-15%的上浮空間。

七、項(xiàng)目首期推廣策略

1．首期推廣思路

項(xiàng)目首期推廣必須取得銷售成功，并要在市場(chǎng)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，僅依賴傳統(tǒng)媒體難以在短期內(nèi)達(dá)到效果，必須在此基礎(chǔ)上配合具有提升市場(chǎng)氣氛、引起公眾話題的主題促銷活動(dòng)，才能迅速把市場(chǎng)氣氛推向高潮。a.媒體系列報(bào)道展示項(xiàng)目整體開發(fā)理念，引起市場(chǎng)關(guān)注；b.以“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)”活動(dòng)，炒熱市場(chǎng)氣氛；C.商鋪內(nèi)部認(rèn)租、認(rèn)購；d.公開發(fā)售。預(yù)熱炒作儲(chǔ)客引爆市場(chǎng)七、項(xiàng)目首期推廣策略2．目標(biāo)客戶定位—居巢區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)營者；—政府公務(wù)員；—企事業(yè)單位管理人員；—市屬四縣具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士。七、項(xiàng)目首期推廣策略3．推售方式

要點(diǎn)：a.認(rèn)購登記期為時(shí)三周，一方面可有足夠的宣傳炒作期并積累客戶，另一方面為客戶預(yù)留熟悉產(chǎn)品的過程；b.抽簽和認(rèn)購?fù)瑫r(shí)完成，有利于營造緊迫感及搶購效應(yīng)；C.須配合使用限量發(fā)售和折扣優(yōu)惠遞減的促銷措施。認(rèn)購登記抽簽按序選購公開發(fā)售（未中簽客戶認(rèn)購）七、項(xiàng)目首期推廣策略5．促銷措施—返租3—5年，每年8%回報(bào)；—連環(huán)折扣優(yōu)惠；—購鋪業(yè)主抽獎(jiǎng)送金鉆（或旅游名額）。七、項(xiàng)目首期推廣策略6．現(xiàn)場(chǎng)包裝—在二期現(xiàn)場(chǎng)增設(shè)租售接待處；—重新包裝一期商業(yè)街，加強(qiáng)營造商業(yè)氣氛；—對(duì)銷售中心內(nèi)部重新設(shè)計(jì)裝修，增加大屏幕電視機(jī)。七、項(xiàng)目首期推廣策略7．公關(guān)及宣傳推廣活動(dòng)安排—牡丹節(jié)冠名贊助（04年4月）—世紀(jì)新都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招商競(jìng)標(biāo)會(huì)（04年5月）—特約贊助“遠(yuǎn)洲杯”全市電視歌唱大賽（04年8月）—舉辦商業(yè)論壇活動(dòng)（04年9月）—大型品牌商家加盟簽約活動(dòng)（04年11月）—世紀(jì)新都圣誕嘉年華（04年12月）七、項(xiàng)目首期推廣策略8．廣告策略a.廣告思路—以報(bào)紙軟文善稿、高頻率大篇幅的平面廣告結(jié)合形式多樣的公關(guān)宣傳活動(dòng)向市場(chǎng)傳遞信息，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象；—邀請(qǐng)明星拍攝電視廣告雜志，利用明星效應(yīng)提升項(xiàng)目知名度；—由于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城的媒體到達(dá)率較底，須采用郵送廣告、巡展及大量條幅廣告相結(jié)合的宣傳方式八、總體招商策略

1．總體招商思路—以招商帶動(dòng)銷售；—積極引進(jìn)知名品牌商家，以其品牌號(hào)召力帶動(dòng)銷售及后期經(jīng)營；—適當(dāng)降低招商條件，提高項(xiàng)目開業(yè)率；—以靈活的合作方式，吸引行業(yè)龍頭進(jìn)駐八、總體招商策略

2.一、二期招商安排a.目標(biāo)商戶界定超市：蘇果、商之都超市、