國(guó)外房地產(chǎn)管理概論

第二章國(guó)外房地產(chǎn)管理概論第一節(jié)房地產(chǎn)管理模式簡(jiǎn)介管理模式：由管理主體、管理手段和機(jī)制所組成的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。

不同管理模式之間在系統(tǒng)組成要素（管理主體、管理手段）、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、運(yùn)作流程上存在差異。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，以政府作為管理主體，以計(jì)劃管理和市場(chǎng)管理為手段，在不同的國(guó)家由于體制的不同會(huì)形成不同的管理模式。一、政府主導(dǎo)型管理模式新加坡：土地國(guó)有住房發(fā)展局中央公積金二、計(jì)劃主導(dǎo)型管理模式1、特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，國(guó)家對(duì)房地統(tǒng)包統(tǒng)分，對(duì)地產(chǎn)通過(guò)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)配，國(guó)家運(yùn)用財(cái)政資金建房，以低廉的租金無(wú)償分配給城鎮(zhèn)居民使用。2、模式的優(yōu)缺點(diǎn)3、各主體的作用 三、市場(chǎng)主導(dǎo)型管理模式1、美國(guó)：土地私有制政府：規(guī)劃、管理從業(yè)人員、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、依法征稅、行使監(jiān)督職能。資金流動(dòng)：購(gòu)房者銀行保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)證券投資者2、特點(diǎn)：房地產(chǎn)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)過(guò)程，完全是通過(guò)市場(chǎng)自由交換形成。3、各主體作用國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和專業(yè)組織企業(yè)4、優(yōu)缺點(diǎn)第二節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理一、通過(guò)健全的法律法規(guī)實(shí)施房地產(chǎn)管理1、美國(guó)的法規(guī)體系：土地所有權(quán)形式：土地占有權(quán)形式：2、日本的法規(guī)體系住宅局發(fā)展五年計(jì)劃

二、通過(guò)城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)管理1、美國(guó)干預(yù)城市土地的利用——城市規(guī)劃聽(tīng)證會(huì)功能分區(qū)2、日本

區(qū)劃整理：為了改善城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的公告設(shè)施、提高土地利用率而新建或改建公共設(shè)施，從而改變土地區(qū)劃形式和性質(zhì)的行為。三、通過(guò)征收不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)施房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)取得稅類

登錄許可稅不動(dòng)產(chǎn)取得稅遺產(chǎn)稅贈(zèng)予稅房地產(chǎn)保有稅率不動(dòng)產(chǎn)稅定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅率所得稅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅上海、重慶從2011年開(kāi)始征收房產(chǎn)稅四、通過(guò)財(cái)政手段實(shí)施房地產(chǎn)管理1、政府撥建公房

英國(guó)新加坡2、政策性補(bǔ)貼和減免稅優(yōu)惠美國(guó)：對(duì)建房者給予貼息貸款支持對(duì)購(gòu)房者采取減稅政策對(duì)低收入者提供更優(yōu)惠的房租補(bǔ)貼五、通過(guò)金融手段實(shí)施房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)結(jié)合有兩種措施：直接建立房地產(chǎn)信貸體系使金融機(jī)構(gòu)滲入和參與房地產(chǎn)業(yè)政府對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的調(diào)節(jié)：通過(guò)抵押貸款擔(dān)保建立政府抵押貸款機(jī)構(gòu)通過(guò)政府機(jī)構(gòu)證券信托干預(yù)住宅抵押市場(chǎng)為不同收入居民提供不同的優(yōu)惠住房貸款六、通過(guò)住房合作社參與房地產(chǎn)管理住房合作社：合作經(jīng)濟(jì)的一種形式，是體現(xiàn)群眾之間互助合作精神的服務(wù)型公益團(tuán)體。特點(diǎn)：自愿參與自籌資金自建住房自有產(chǎn)權(quán)自己住用自行管理類型：

中等收入階層住房合作社單身、青年住房合作社老年、殘疾住房合作社

產(chǎn)權(quán)：混合型住房合作社租居式住房合作社房產(chǎn)全部私有的住房合作社房產(chǎn)共有的住房合作社第三節(jié)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理一、主要的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和專業(yè)組織行業(yè)協(xié)會(huì)：協(xié)調(diào)組織專業(yè)組織：管理領(lǐng)域、評(píng)估領(lǐng)域、開(kāi)發(fā)建筑領(lǐng)域、營(yíng)銷領(lǐng)域的組織二、對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的執(zhí)照管理三、對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員的持證管理四、對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)道德管理第四節(jié)、國(guó)際中低收入家庭住房模式的啟示

中低收入家庭住房模式要與本國(guó)國(guó)情相適應(yīng)在解決中低收入住房問(wèn)題中，政府要起主導(dǎo)作用

1.政策介入2.經(jīng)濟(jì)介入3.吸引廣大居民參與中低收入者住房問(wèn)題的解決中低收入家庭住房模式要持續(xù)性和調(diào)整性相結(jié)合在模式制定中注重社會(huì)公平性問(wèn)題第一，首先為最需要的人提供住房，既是注意住房保障的層次性；第二，必須建立完善的中低收入住房的購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)和分配條件，以保證每一個(gè)受益對(duì)象擁有統(tǒng)一的享受標(biāo)注，實(shí)現(xiàn)公共住房政策目標(biāo)的公平性。各種財(cái)政和金融政策綜合運(yùn)用1.以促進(jìn)公共住房消費(fèi)的措施為主(歐美國(guó)家)或者對(duì)消費(fèi)和供給兩方面的措施并重(新加坡)。2.住房金融手段發(fā)揮重要作用。3.注重公