國際健康城概念規(guī)劃設計教材

梅州國際健康城概念規(guī)劃設計國際健康城概念規(guī)劃設計教材第1頁地塊概況國際健康城概念規(guī)劃設計教材第2頁1.1區(qū)位梅州國際健康城位于廣東省梅州市五華縣，五華縣距梅州市區(qū)64公里，是梅州地域“西大門”，素有“世界客都”、“華僑之鄉(xiāng)”、“文化之鄉(xiāng)”、“工匠之鄉(xiāng)”之稱。汕昆高速、廣梅汕鐵路，205國道橫穿境內(nèi)，交通四通八達。五華縣轄16個鎮(zhèn)，水寨鎮(zhèn)為五華縣城。項目地塊位于五華縣縣城工業(yè)園南，處于工業(yè)大道與S120省道交匯處。1.2交通項目距縣政府(縣城中心)3.1公里7分鐘，距規(guī)劃“五場一館”1.2公里2分鐘，為城市發(fā)展主方向及近期建設重點區(qū)域，通達性好。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第3頁1.3景觀資源項目除本身山丘和水塘，以及溫泉資源外，周圍無可利用景觀資源，五華縣工業(yè)園未發(fā)覺顯著噪音及空氣污染影響，當前工業(yè)園正主動向“宜居宜業(yè)宜商”工業(yè)新城轉變。1.4用地條件項目占地約530畝，容積率1.0—2.0之間，地貌以丘陵為主，中部高周圍低，最大高差35米，地塊四面臨城市干道，并被工業(yè)路劃分為南北兩個地塊。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第4頁市場分析國際健康城概念規(guī)劃設計教材第5頁2.1城市特點全縣人口為131萬人，其中縣城區(qū)常住人口28萬人，外出務工人員約34萬。年GDP總量85.23億元，梅州市轄縣第二。潛在購置力較強，泡沫較小。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第6頁2.2客戶分析五華客戶組成比較穩(wěn)定，以縣城剛性置業(yè)客戶為主，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城置業(yè)客戶增加顯著，外出務工回家置業(yè)客戶也逐步增多。全縣購房客戶中當?shù)貏傂杩蛻粽?0%，外地投資客戶占20%（以梅州為主）。

鑒于當?shù)刭彿啃枨筮h未滿足市場，結合地塊天然景觀資源和居住環(huán)境，及工業(yè)區(qū)未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、政策利好，項目將以縣城區(qū)客戶為主，尤其是縣城中心區(qū)、工業(yè)區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是項目主打目標區(qū)域?？蛻纛愋湍晔杖耄ㄈf元）消費目標置業(yè)目標置業(yè)次數(shù)縣城居民30歲以下單身或新婚家庭6-1080—95方（兩房、小三房）自住100%一次置業(yè)100%30-40歲8—12100—140方（三房）自住80%，投資20%一次置業(yè)90%，二次置業(yè)10%40歲以上10—18150—280方（四房或五房）自住60%，投資40%一次置業(yè)50%，二次置業(yè)50%高端人士40300—500方（五房或六房）自住90%，投資10%一次置業(yè)35%，二次置業(yè)65%鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民30歲左右單身或新婚家庭5-880—90方（兩房、小三房）自住100%一次置業(yè)100%30-40歲6—1090—130方（三房）自住90%，投資10%一次置業(yè)40%，二次置業(yè)60%40歲以上10—15140—220方（四房或五房）自住80%，投資20%一次置業(yè)20%，二次置業(yè)80%外出回鄉(xiāng)居民35—45歲8—1085—110（兩房或三房）自住80%，投資20%一次置業(yè)100%45歲以上10—12100—140方（三房）自住80%，投資20%一次置業(yè)80%，二次置業(yè)20%市區(qū)居民（梅州）35歲以上10—15100—280方（三房或四房）自住10%，投資90%二次置業(yè)100%高端人士100300—500方（五房或六房）自住5%，投資95%二次置業(yè)100%國際健康城概念規(guī)劃設計教材第7頁2.3供需情況地塊區(qū)位成交年限地塊位置總面積（畝）成交單價(萬/畝）成交樓面價（元/平米）容積率成交日期摘牌企業(yè)備注地塊周圍地塊周圍近三年無商住用地出讓主要目標市場建材廠14947470未定-11-30碧桂園水寨鎮(zhèn)大嶺村東側（20小區(qū)）3.9953.88631≧1.28，無上限-1-12廣東省五華縣天悅實業(yè)有限企業(yè)水寨鎮(zhèn)大嶺紅旗（26小區(qū)）24.4250.552652.86-2-25周輝權水寨鎮(zhèn)上壩老河床21小區(qū)2.4137.245883.5-2-25周鐵雄水寨鎮(zhèn)文化街7.5968.84469≧2.2無上限-01-04梅州市華川電機有限企業(yè)土地使用年限50年五華縣城近三年出讓5宗商住用地共187.4畝，在售幾個樓盤，多數(shù)都是以前舊廠房轉用地性質(zhì)后進行房地產(chǎn)開發(fā)。項目地塊所在片區(qū)為五華縣近期重點建設區(qū)域和城市未來發(fā)展方向，預計未來此區(qū)域土地升值空間較大。土地市場國際健康城概念規(guī)劃設計教材第8頁五華房產(chǎn)市場處于萌芽狀態(tài)，整體素質(zhì)較差，商品住宅供給量少，近三年完工面積共約45萬方，銷售共39.1萬方，去貨率87%，供需基本平衡。五華房產(chǎn)多是占地不到10畝高容積率、無配套小樓盤，縣城中心毛坯洋房均價約4000元/㎡,工業(yè)園周圍均價約3500元/㎡。房產(chǎn)市場片區(qū)年限住宅價格（元/㎡）高層均價（元/㎡）銷售面積（萬㎡）銷售金額（億）房地產(chǎn)投資（億）施工面積（萬㎡）完工面積（萬㎡）地塊周圍350035002．460.86/4．9/主要目標市場40004000/////3800380013.783.922.1922.515.63國際健康城概念規(guī)劃設計教材第9頁進城主路︱水寨大道，雙向四車道五華縣委縣政府華興南路

北側番禺大道：DN300水管、10KV電線110kv變電站婦幼保健院五華人民醫(yī)院DN600、燃氣管道、排污管中田家炳中學小太陽幼稚園員瑾小學小小第五小學小中中興華中學水寨中學河東中心小學人民公園五華碧桂園小水寨中心小學幼水寨中心幼稚園商購物廣場幼縣中醫(yī)門診中華強中學中城新中學——五華最好中學本案2.4配套情況三甲醫(yī)院——五華最好綜合醫(yī)院城新中學將更名華僑中學國際健康城概念規(guī)劃設計教材第10頁鴻云花園占地約120畝，總建面21萬㎡，在售二期17層高層171-219㎡，毛坯3550起，每層加100，均價約4100，復式毛坯4800；配套五星級酒店（裝修中）、電影院、超市五華縣政府碧桂園占地約300畝，總建面28萬㎡，在售一期雙拼別墅230-250㎡，均價約4000，配套泳池、會所、風情商業(yè)街、兒童游樂場所、健身房金泰華府占地約15畝，在售22層高層130和150㎡兩種戶型，毛坯均價3500華維花園占地約15畝，規(guī)劃約300套17層高層90-150㎡，毛坯均價4200，僅剩尾貨20多套鴻興苑

占地50多畝，被道路分割為兩宗地，當前在售二期25層高層110-130㎡，尾貨，毛坯均價4000國金華府

占地約15畝，在售22層高層130和150㎡兩種戶型，毛坯均價3500五華工業(yè)園（該片區(qū)將打造為宜居宜業(yè)工業(yè)新區(qū)）人民公園本案2.5現(xiàn)實狀況產(chǎn)品情況現(xiàn)實狀況產(chǎn)品分布圖

樓盤規(guī)模小，多在10—25畝之間；

容積率偏高，多在2—3.5之間；

以高層為主，多在18—28F之間；

空間顯擁擠、小區(qū)環(huán)境差，配套缺失；

產(chǎn)品線單一，選擇不足較大；國際健康城概念規(guī)劃設計教材第11頁樓盤占地面積（畝）建筑面積（平方米）容積率在售戶型毛坯均價（元/㎡）配套客戶起源碧桂園30028萬1.4230-250㎡雙拼別墅4000泳池、會所、風情商業(yè)街、兒童游樂場所、健身房五華當?shù)伉櫾苹▓@12021萬2.6171-219㎡4100超市、電影院、五星級酒店五華當?shù)亟鹛┤A府205萬3.5130和150㎡3500——五華當?shù)貒鹑A府153.53.570-160㎡——————華維花園1590-150㎡（尾貨）4200五華當?shù)伉櫯d苑50110-130㎡（尾貨）4000五華當?shù)馗偁庬椖啃畔⒈韲H健康城概念規(guī)劃設計教材第12頁五華碧桂園競品分析開盤日期：年9月樓盤均價：4000元/平方米開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃占地面積約300畝，容積率1.5。首期占地面積150畝，建筑面積約15萬平方米。樓盤產(chǎn)品：住宅包含雙拼別墅、多層洋房、小高層和高層當代電梯洋房各種建筑類型，產(chǎn)品涵蓋80—500平方米，從2房到6房各式住宅產(chǎn)品。小區(qū)特點：項目配套大型無邊際皇家園林泳池、星級休閑會所、風情商業(yè)街、大型兒童游樂場所、健身房等，小區(qū)景觀園林品質(zhì)為五華之最，五星級物管更是絕無僅有。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第13頁御景豪庭開盤日期：

年1月樓盤均價：3500元/平方米開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃占地面積約42畝，容積率5.0，建筑面積約13萬平方米。樓盤產(chǎn)品：住宅包含小高層和高層當代電梯洋房類型，產(chǎn)品主打120—160平方米三房和四房產(chǎn)品。小區(qū)特點：最優(yōu)美花園式居住環(huán)境，45%綠化率、13000㎡綠化占地，超寬樓間距。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第14頁鴻云花園開盤日期：

年8月樓盤均價：2180元/平方米開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃占地面積約117畝，容積率2.68，建筑面積約21萬平方米。樓盤產(chǎn)品：住宅包含小高層和高層當代電梯洋房類型，產(chǎn)品主打140—200平方米三房和四房產(chǎn)品。小區(qū)特點：江景樓盤，歐式建筑，日式園林，全視野景觀電梯住宅。家門口2萬平方米特色風情街區(qū)及5000平方米超級市場，會所、游泳池配套齊全。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第15頁2.6SWOT分析優(yōu)勢項目位于縣城工業(yè)區(qū)，為城市發(fā)展主方向及近期建設重點區(qū)域，市場關注度高；離縣城中心（縣政府）僅3.1公里，駕車約7分鐘，交通十分便捷；毗鄰省道120，連通主城中心，工業(yè)路無縫對接入城高速，交通通達性好；縣城近三年商住用地供給及商品住房供給量均不大，剛需直接，泡沫??；占地約530畝，項目規(guī)模大，產(chǎn)品線豐富，樓盤品質(zhì)易塑造；所在區(qū)域不限購不限貸。

劣勢用地呈丘陵地形，高差較大，平整成本高。碧桂園等著名開發(fā)商進入該市場已經(jīng)有一定時間，且其項目開發(fā)經(jīng)驗較多，在當?shù)厥袌鲇幸欢ㄓ绊懥?，業(yè)主首次開發(fā)該市場，客戶對新品牌認知度不高；工業(yè)區(qū)屬縣城新區(qū)，區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)不完善，公交系統(tǒng)缺失；市場熟悉程度低，競爭產(chǎn)品經(jīng)驗數(shù)值缺乏。機會五華趁產(chǎn)業(yè)轉移機遇，近年經(jīng)濟發(fā)展快速，人均可支配收入均各縣前列，對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到強有力支撐作用；工業(yè)園正主動向“宜居宜業(yè)宜商”工業(yè)新城轉變，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅豁椖课挥谡Υ蛟旃I(yè)區(qū)商居關鍵，地段價值被看好；未來伴隨道路興建和生活設施配套逐步完善，該板塊板塊價值將深入得到表達。威脅項目周圍競爭樓盤較多，供貨量較大，市場競爭態(tài)勢激烈；區(qū)域未來土地供給量較大，競爭對手較多；綜合醫(yī)院占地和建筑面積較大，屬投入型物業(yè)，擠占開發(fā)利潤。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第16頁大盤開發(fā)案例國際健康城概念規(guī)劃設計教材第17頁位于廣州番禺區(qū)華南板塊內(nèi)，規(guī)劃用地面積314公頃（合4710畝），規(guī)劃居住人口達10萬以上。商業(yè)中心建筑面積約3萬平方米，包含基本生活所需商業(yè)業(yè)態(tài)，如超市、音像店、茶餐廳、美容纖體等。交通中心用地面積約平方米，擁有24小時小區(qū)大巴，并開設有通往體育西路、天河北、白云賓館、海珠廣場、番禺賓館、黃埔開發(fā)區(qū)、機場等線路。番禺公交線路和地鐵接駁線直達小區(qū)。交通中心400米風情商業(yè)街商業(yè)中心與交通中心平面圖雅居樂總平面圖相關樓盤案例布置方式當前市場上樓盤在商業(yè)中心與交通中心布置方式上，較多利用有獨立布置式，集中布置式。

3.1獨立布置方式-------案例1：廣州雅居樂花園18國際健康城概念規(guī)劃設計教材第18頁位于廣州番禺區(qū)，規(guī)劃用地面積約433公頃（合6500畝），規(guī)劃居住人口達10萬以上。商業(yè)中心交通中心商業(yè)中心建筑面積約13.7萬平方米，布置有食街、酒店、俱樂部、金融郵政、肉菜市場、超市以及200多間各類店鋪。交通中心用地面積約1萬平方米，開通8條專線往返廣州各區(qū)，并特設3條直達天河商務快速專線，24小時通車，每日900多班次往返廣州。另外還有多條外線巴士直達佛山、深圳、珠海、港澳等地。小區(qū)內(nèi)設有8條區(qū)內(nèi)巴士，住戶出行不假外求，方便舒適。商業(yè)中心與交通中心平面圖祈福新邨總平面圖

3.2獨立布置方式-------案例2：廣州祈福新邨19國際健康城概念規(guī)劃設計教材第19頁位于廣州市增城新塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地面積666萬平方米（合9990畝），規(guī)劃總人口約10萬人。商業(yè)中心交通中心商業(yè)中心建筑面積約4萬平方米，布置美食、百貨超市、便利店、酒店、小區(qū)服務中心、銀行等。交通中心用地面積約1.25萬平方米，設置有到增城和廣州市區(qū)日常線路，及到機場、火車站和地鐵站等專線車。

商業(yè)中心與交通中心平面圖實地照片3.3集中布置式-------案例3：廣州碧桂園鳳凰城20國際健康城概念規(guī)劃設計教材第20頁3.4借鑒點便捷交通中心——擁有市際、機場、地鐵和市區(qū)公交線路，以及小區(qū)大巴。完善商業(yè)中心——商業(yè)街、SHOPPINGMALL、酒店、市場等各種多樣商業(yè)形式和業(yè)態(tài)。生態(tài)組團布局——劃分大小不等居住組團，分布各類產(chǎn)品，都有集中大花園。多樣產(chǎn)品形式——低、中、高各種高度建筑組合，小、中、大各種面積戶型可選，豐富產(chǎn)品線滿足不一樣層次人群需求。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第21頁開發(fā)策略國際健康城概念規(guī)劃設計教材第22頁項目處于城市主要發(fā)展方向上，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春?，房產(chǎn)市場認可度高，市場需求容量大，但項目規(guī)模大，為降低開發(fā)風險，提出開發(fā)提議以下：

大規(guī)模項目應設置開發(fā)時序，合理推進，逐步建設。

依據(jù)地形地貌，因地制宜開展建設，降低土石方填挖量。

充分利用項目醫(yī)療保健資源，打好養(yǎng)老養(yǎng)生品牌。

充分利用項目標山水和溫泉資源，塑造環(huán)境和度假休閑特色。

項目周圍多為新建道路，認知度低，僅省道120與縣城連通。加緊工業(yè)路與高速公路連接建設，項目內(nèi)設置交通樞紐中心，使市際交通（廣、梅、汕、深等城市）與縣城公交無縫對接，提升區(qū)域可達性和出行便利性，同時對提升樓盤檔次有一定幫助。4.1交通策略4.2開發(fā)策略國際健康城概念規(guī)劃設計教材第23頁

水體周圍布置雙拼、聯(lián)排別墅或情景洋房。

山體地形布置跌層別墅或情景洋房。

首期開發(fā)多層洋房和別墅，以一梯二為主。

后期開發(fā)高層住宅，以一梯四為主。

配套醫(yī)院、商業(yè)街、會所、小學、幼稚園、健身場所等各種設施。4.3配置策略國際健康城概念規(guī)劃設計教材第24頁

容積率1.5—1.8，總建面約60萬平方米。4.4產(chǎn)品策略產(chǎn)品及客群面積（平方米）戶型配比主要客群80—95兩房或三房25%縣城居民（30歲以下單身或新婚家庭），鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（30歲左右單身或新婚家庭、部分30—40歲），外出回鄉(xiāng)居民（35—45歲）100-140三房或四房55%縣城居民（30-40歲），鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（30—40歲、部分40歲以上），外出回鄉(xiāng)居民（45歲以上），市區(qū)居民（35歲以上）150-280四房或五房15%縣城居民（40歲以上），市區(qū)居民（35歲以上）300-500五房或六房10%縣城居民（高端人士），市區(qū)居民（高端人士）產(chǎn)品及建筑類型分布建筑類型樓層戶型面積雙拼別墅低層五房或六房300-500聯(lián)排別墅低層四房或五房220-280情景洋房多層三房或四房140-180樓梯洋房多層三房或四房120-160電梯洋房小高層、高層兩房、三房、四房80-130國際健康城概念規(guī)劃設計教材第25頁目標定位國際健康城概念規(guī)劃設計教材第26頁5.1規(guī)劃定位客天下養(yǎng)生園以養(yǎng)生生活小區(qū)為龍頭，建設集養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療保健、旅游度假、商務休閑為一體，綠色生態(tài)國際健康小區(qū)。國際健康城概念規(guī)劃設計教材第27頁5.2規(guī)劃目標國際健康城概念規(guī)劃設計教材第28頁國際健康城概念規(guī)劃設計教材第29頁經(jīng)營模式國際健康城概念規(guī)劃設計教材第30頁住宅經(jīng)營模式出售房屋出租房屋出售會員證反按揭交押金居住經(jīng)過銷售方式，將房產(chǎn)全部權交予客戶。收取租金和押金，將房屋使用權按約定時間交予客戶，同時為客戶提供各種小區(qū)服務。在收取一定會員費之后，將優(yōu)惠服務項目無償提供給客戶享用。經(jīng)過回購方式逐步擁有業(yè)主房產(chǎn)全部權，再以分期方式支付一筆費用給業(yè)主，利用這筆收入業(yè)主可選擇小區(qū)內(nèi)其它居所居住。在業(yè)主逝世后將剩下費用一次性支付給其遺產(chǎn)繼承人。按略高于公寓出售價或開發(fā)商要求金額收取押金，入住后無需繳納租金，只需繳納其它服務費和物管費。住宅經(jīng)營模式10.1經(jīng)營模式31國際健康城概念規(guī)劃設計教材第31頁

酒店經(jīng)營模式酒店經(jīng)營模式普通酒店式經(jīng)營出售產(chǎn)權出租產(chǎn)權經(jīng)過酒店客房、其它服務和設施出租方式取得收益。以房地產(chǎn)銷售模式將酒店每間客房獨立產(chǎn)權出售給客戶。普通情況下該單位在產(chǎn)權人逝世后由管理企業(yè)回購，再出售，收益歸其家人全部。

收取一定金額租金和押金后，在一定時期內(nèi)，將該公寓使用權以及酒店配套設施使用權提供給客戶使用。32國際健康城概念規(guī)劃設計教材第32頁

醫(yī)院經(jīng)營模式醫(yī)院經(jīng)營模式普通醫(yī)院式經(jīng)營出售產(chǎn)權出租產(chǎn)權經(jīng)過提供醫(yī)療服務和醫(yī)療咨詢?nèi)〉檬找?。以房地產(chǎn)銷售模式將療養(yǎng)公寓獨立產(chǎn)權出售給使用者。普通情況下該單位在產(chǎn)權人逝世后由管理企業(yè)回購，再出售，收益歸其家人全部。

收取一定金額租金和押金后，在一定時期內(nèi)，將該公寓使用權以及醫(yī)療配套設施使用權提供給客戶使用。33國際健康城概念規(guī)劃設計教材第33頁

商業(yè)街經(jīng)營模式——只租不賣，管理與經(jīng)營分離

經(jīng)營——商業(yè)街只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，經(jīng)過強大招商運行能力，吸納國際頂級品牌入駐，使物業(yè)不停升值。

管理——對入駐品牌“含金量”要求苛刻，商家每年提交一個本身宣傳推廣計劃，確保商業(yè)街活動多樣性和創(chuàng)新性。對內(nèi)——統(tǒng)一運行管理對外——統(tǒng)一社會形象34國際健康城概念規(guī)劃設計教材第34頁