房地產(chǎn)估價(jià)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)點(diǎn)匯總

第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)1定義、3分類定義：商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

杏分類標(biāo)準(zhǔn)嗓類型程含義條

刃1灣．按建筑面積泡的大小湖①兵小型寫字樓計(jì)建筑面積書在聽1雷萬(wàn)㎡以下的檢②識(shí)中型寫字樓遼建筑面積物在誰(shuí)1趴～冷3選萬(wàn)㎡的猴③辱大型寫字樓怠建筑面積鹿在帖3耗萬(wàn)㎡以上的，疊有些大型寫字琴樓的建筑面積嚴(yán)可望達(dá)喇1削0裹萬(wàn)㎡以上。羊

垂

樂2鷹．按使用功能洞的不同灑①擱單純型寫字樓萬(wàn)寫字樓基本上蛇只有辦公一種河功能，沒有其哄他功能（如展恩示廳、餐飲等稿）火②址商住型寫字樓錫既提供辦公又方提供住宿，其旅中一種是辦公擠室內(nèi)有套間可栗以住宿；另一叮種是樓的一部菜分是辦公，樓匪的另一部分是竭住宿秩③賠綜合型寫字樓加以辦公為主，侮同時(shí)又有其他撥多種功能，如像公寓、餐飲、阻商場(chǎng)、展示廳穩(wěn)等的寫字樓，重但其中用作辦雅公部分的面積匆最多。撥

靠

泛

所

數(shù)

姜3虜．按寫字樓所穗處的位置、自則然或質(zhì)量狀況惰和收益能力綢

雅

多①養(yǎng)甲級(jí)寫字樓主具有優(yōu)越的地盆理位置和交通舍環(huán)境，建筑物瘋的物理狀況優(yōu)兆良，建筑質(zhì)量驗(yàn)達(dá)到或超過有殘關(guān)建筑條例或獸規(guī)范的要求，難其收益能力能咬與新建成的寫安字樓建筑相媲浩美。甲級(jí)寫字環(huán)樓通常有完善覺的物業(yè)管理服出務(wù)，包團(tuán)括序2愚4或小時(shí)的維護(hù)及糞保安服務(wù)。腳

默

紛②這乙級(jí)寫字樓充具有良好的地鉗理位置，建筑駛物的物理狀況核良好，建筑質(zhì)扇量達(dá)到有關(guān)建笑筑條例或規(guī)范損的要求，但建脾筑物的功能不什是最先進(jìn)的（國(guó)有功能陳舊因雀素影響），有漲自然磨損存在啟，收益能力低寇于新落成的同污類建筑物。股

捐

忍③義丙級(jí)寫字樓愁已使用的年限焦較長(zhǎng)，建筑物夜在某些方面不令能滿足新的建絕筑條例或規(guī)范孔的要求；建筑搖物存在較明顯甚的物理磨損和屆功能陳舊，但悶仍能滿足低收爸入承租人的需萬(wàn)求，并與其租羊金支付能力相綱適應(yīng)，相對(duì)于控乙級(jí)寫字樓，樂雖然租金較低投，但仍能保持煌一個(gè)合理的出匆租率。耳*閃還有一種分類宵是帆5診a積寫字樓。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211698"（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)3特點(diǎn)HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211699"知識(shí)點(diǎn)二：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格3因素

喉

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族

摘

奸

動(dòng)

總

憐區(qū)位狀羊況冤4鏟方面糊

鉛1浪．集聚程度轟

叔注意：區(qū)別商庭業(yè)的繁華程度拼商務(wù)辦公房地抓產(chǎn)的集聚程度簡(jiǎn)對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生燕很大影響，因母為商務(wù)機(jī)構(gòu)的辰大量集聚必然增擴(kuò)大這一區(qū)域個(gè)的知名度、影卷響力，推動(dòng)這黃一區(qū)域高檔寫鹽字樓的建設(shè)并廚形成一定的規(guī)怨模，區(qū)域的知齡名度、寫字樓迷的知名度反過稍來影響這一區(qū)行域中機(jī)構(gòu)的知回名度舉。悅遠(yuǎn)因此對(duì)寫字樓粗進(jìn)行估價(jià)時(shí)，朽應(yīng)分析估價(jià)對(duì)吸象所處區(qū)域?qū)懝蜃謽堑慕鄢潭茸?、糧商務(wù)辦公區(qū)等自級(jí)羊以確定其租金乎水平。津

令

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寺2選．交通條件悅能否方便、快縱捷到達(dá)辦公地割點(diǎn)，能否方便既、快捷與客戶怖交流、會(huì)談是育從事辦公行業(yè)碌特別是蠶企業(yè)公司總部覆選擇辦公場(chǎng)所稿的重要條件之醉一。夢(mèng)要求寫字樓特莫?jiǎng)e是高檔寫字涉樓必須具有很新好的勺通達(dá)性后，其交通連接矛需要在柄三維空間幻展開，即具有雞地下網(wǎng)、岸地面分及貧空間銜交通體系，此浙外是否有足夠徐的停車場(chǎng)地也參會(huì)影響到寫字禿樓的易接近性貨。因此寫字樓昨所處區(qū)域的私交通可達(dá)性丙、權(quán)通達(dá)性盒、培易接近性編是影響其價(jià)值沖的重要區(qū)位狀兩況。笑3搜．周邊環(huán)境融要求周圍環(huán)境唐整潔氣派，有總現(xiàn)代化的都市限氣氛，而不能計(jì)雜亂無章。療

貼4為．樓層釣商業(yè)房地產(chǎn)樓弓層越高價(jià)值越蟲小，而商務(wù)房榴地產(chǎn)樓層越高物價(jià)值越大，租洪金水平越高，梯這與辦公環(huán)境淘有關(guān)，樓層越已高，景觀、空蘿氣質(zhì)量越好，天被干擾的機(jī)會(huì)泊越小。忙

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耕實(shí)物狀香況蝦6道方面續(xù)1眼．外觀形象惕外觀主要包括凡：建筑物高度印、體量、造型才、外墻面裝修婦等。翻2穴．內(nèi)部裝修例主要體現(xiàn)在：弟大堂、走廊、漁內(nèi)墻面、燈具跪等。供3挎．設(shè)備、設(shè)施亞包括動(dòng)力、通剃訊、運(yùn)輸、電饅子等設(shè)備設(shè)施浸。這些設(shè)備設(shè)爬施是否齊備、柴是否高效運(yùn)行境都是影響商務(wù)蓄辦公房地產(chǎn)價(jià)遮值的重要因素屈，如垂直交通和對(duì)于商務(wù)辦公姑房地產(chǎn)非常重淺要，因此電梯球的數(shù)量、質(zhì)量紹、速度、安裝竟位置直接影響類到商務(wù)辦公房螞地產(chǎn)的吸引力豎。霜4紡．智能化程度扭以償網(wǎng)絡(luò)翠為載體，各種驢智能辦公解決侄方案也在日新撇月異地發(fā)展，廟因此寫字樓也群必須能夠提供猶完善的智能化總辦公條件才具倆有吸引力。乳同時(shí)扭智能化程度的瘋高低唱也是衡量寫字野樓等級(jí)的重要姓指標(biāo)之一，如孕甲級(jí)寫字樓，屯其智能化程度揭需達(dá)手到港3針a醋以上，最好達(dá)器到朋5朽a圍，即須具備逮bas筋樓宇墳自動(dòng)化系統(tǒng)稱、勉oas慨辦公剛自動(dòng)化系統(tǒng)偽、荷fas道消防莖自動(dòng)化系統(tǒng)尿、簽sas孔安防清自動(dòng)化系統(tǒng)阻、孫cas找通信基自動(dòng)化系統(tǒng)臥。闖

削5宇．物業(yè)服務(wù)水些平助

議通常甲級(jí)寫字鞋樓都是聘請(qǐng)一袍流的服務(wù)企業(yè)涉公司進(jìn)行管理丸。謀

仔注意：辦公房績(jī)地產(chǎn)如無物業(yè)鬧因素調(diào)整算錯(cuò)柔誤僻6亞．租戶類型炒入住同一商務(wù)搶房地產(chǎn)的租戶妥間的相互影響圣，會(huì)增加或減王低他們各自的嘉形象和聲譽(yù)，勻大廈內(nèi)的園主要租戶來，往往決定了改一幢商務(wù)房地拒產(chǎn)的租戶類型凝，照權(quán)益狀況藥

留

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211700"知識(shí)點(diǎn)三：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（一）收益法捉其主要的工作啄是測(cè)算商務(wù)辦筐公房地產(chǎn)的伙凈收益泥和熊收益率獄。凈收益的測(cè)胞算與出租型商碌業(yè)房地產(chǎn)類似勇。收益率的確羞定應(yīng)區(qū)分不同土類型、檔次的越商務(wù)房地產(chǎn)，恰如甲級(jí)寫字樓營(yíng)的收益水平會(huì)憲高于乙級(jí)、丙律級(jí)寫字樓。（二）市場(chǎng)法槽商務(wù)辦公房地陸產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租唇也比較頻繁，俱因此較易獲得訪可比實(shí)例，所唉以市場(chǎng)法也是漢商務(wù)房地產(chǎn)估軋價(jià)的一種常用援方法。岔市場(chǎng)法不僅用籮于商務(wù)辦公房坦地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格拳的測(cè)算，很多券情況下用于租尋金的估算。（三）成本法集在商務(wù)辦公房汁地產(chǎn)的抵押估宅價(jià)時(shí)矮，出于安全、翠保守的考慮腔也會(huì)用到成本投法作為輔助估愉價(jià)，此外惜在建工程字的評(píng)估往往應(yīng)宜用成本法。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211701"暢知識(shí)點(diǎn)四：商準(zhǔn)務(wù)辦公房地產(chǎn)禮估價(jià)的技術(shù)路哈線及難點(diǎn)處理筆

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章（一）商務(wù)辦對(duì)公房地產(chǎn)工租金燦的求取驅(qū)

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添1遲．租約問題耀對(duì)商務(wù)辦公房梁地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)覺詳細(xì)了解湖是否存在合法嫌租約的限制盯，租金的測(cè)算豪要區(qū)分蠶租約期內(nèi)句和籃租約期結(jié)束球兩種情況。鬼在租期內(nèi)志（毀約除外）其應(yīng)根據(jù)租賃合迎同中有關(guān)租金凳、費(fèi)用等的約扣定計(jì)算凈收益浴，布租期結(jié)束后身，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)駝客觀租金水平混、管理費(fèi)用、芝稅金等利用市巷場(chǎng)法求取待估庫(kù)商務(wù)房地產(chǎn)凈遲收益，演并根據(jù)市場(chǎng)租當(dāng)金變化趨勢(shì)判蠅斷未來租金水忍平館。導(dǎo)

悉2在．租金構(gòu)成內(nèi)閃涵舍商務(wù)辦公房地撇產(chǎn)的租金構(gòu)成挖往往存在差異享，主要表現(xiàn)為救：拒①暢租金中包含物撫業(yè)管理費(fèi)謎；刊②蛙租金中包含物蜓業(yè)管理費(fèi)、水騾電費(fèi)叢；恢③蝴租金中不包含牲物業(yè)管理費(fèi)、疑水電費(fèi)反；際④使計(jì)租面積按建跨筑面積計(jì)，含渡分?jǐn)偨ㄖ娣e轉(zhuǎn)；捕⑤香計(jì)租面積按套避內(nèi)建筑面積計(jì)菠，不含分?jǐn)偨ò柚娣e。份3否．租金支付方情式士商務(wù)房地產(chǎn)租跨金的支付方式宗一般主要有紡：傻①身按月分期支付悉；市②謙按季度分期支丟付潤(rùn)；憤③窮按年支付吹；晶④疑按租約期限一嫩次性支付。廟4六．地下車庫(kù)租涂金問題末商務(wù)辦公房地艦產(chǎn)的地下車庫(kù)復(fù)往往是采取算租賃經(jīng)營(yíng)滾，其租金收入名一般分為兩部遇分：一部分是插向訪客提供的板臨時(shí)租車位圣；另一部分是燕向業(yè)主提供的甘包月出租陸的車位。矮

贏

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投（二）拳整幢嚇商務(wù)辦公房地讓產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路幅線及難點(diǎn)處理瓜1骨．單純型商務(wù)涂辦公房地產(chǎn)咽由于單純型商仁務(wù)房地產(chǎn)只有閥辦公一種功能暮，每一層的價(jià)描格差異比較小黎，層與層之間暖主要存在蓬樓層價(jià)格差異謝，因此不管用梅那種方法，都象可以先評(píng)估出纏某一層的價(jià)格捉，再確定層差辨修正系數(shù)，計(jì)貧算出所有樓層拌的價(jià)格。財(cái)

磁

奸2包．商住型商務(wù)鉆辦公房地產(chǎn)胳首先應(yīng)區(qū)分規(guī)不同的功能區(qū)編及其悄面積大小吹，然后分別按播辦公用房、居攝住用房進(jìn)行估移價(jià)，辦公用房甜可以采用市場(chǎng)擺法、收益法，抱居住用房主要大采用市場(chǎng)法。飾此外對(duì)商住型襪商務(wù)辦公房地?fù)洚a(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)療考慮辦公功能偵與居住功能的咱相互干擾和影哨響問題，孕在選擇交易實(shí)專例時(shí)首先應(yīng)選抖擇同為商住型鮮的商務(wù)辦公房超地產(chǎn)也，如果選擇其其他類型的商務(wù)異辦公房地產(chǎn)交潑易實(shí)例，應(yīng)考挑慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹拚?。?/p>

者3韻.肢綜合型商務(wù)辦兇公房地產(chǎn)勻綜合型商務(wù)辦畜公房地產(chǎn)是以云辦公為主，同媽時(shí)又有其他多逐種功能，如公慚寓、餐飲、商路場(chǎng)、展示廳、訪娛樂廳等，但蓄其中用作辦公地部分的面積最允多。誦應(yīng)首先要區(qū)分徹不同的功能區(qū)校，了解和確定罩各功能區(qū)的面捉積大小、經(jīng)營(yíng)事方式、收益能杠力；根據(jù)不同崗功能區(qū)的收益違性特點(diǎn)、實(shí)例澡收集的難易程膨度而選用不同肌的估價(jià)方法，竄主要采用市場(chǎng)濱法和收益法；鍛最后將各功能燦區(qū)的價(jià)格進(jìn)行胸匯總得到整幢歸商務(wù)辦公房地劇產(chǎn)的價(jià)格。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211702"窗×冤×腥房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)獸告

封面（略）目錄（略）殘致估價(jià)委托人刪函（略）恭注冊(cè)房地產(chǎn)估船價(jià)師聲明（略扣）蠟估價(jià)假設(shè)和限角制條件（略）容房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)厚果報(bào)告（略）

壩×柄×瘋市別×慚×鈔區(qū)天河北蹄路寶×墳×迷號(hào)駱×紀(jì)×畝大廈部分辦公演房地產(chǎn)估價(jià)技草術(shù)報(bào)告（節(jié)選刻）諸一、估價(jià)對(duì)象廈實(shí)物狀況描述訊與分析仁估價(jià)對(duì)象所在旦大樓為一幢輔鋼筋混凝土稿結(jié)胳構(gòu)津3乞0悟?qū)樱斫矣信?渾層地下室）的租綜合苦樓，外墻面部母分為玻璃幕墻狹、部分貼花崗載石；大廈大堂丹位于首層南側(cè)做，大樓東西兩貝側(cè)各設(shè)一趟走顛火梯、一部貨服梯及三部客梯興，客梯分單雙沿層停，最高到曠達(dá)層數(shù)密為杠2業(yè)9色層，單層客梯煉設(shè)在東側(cè)，雙辮層客梯設(shè)在西吊側(cè)；大樓東西渾側(cè)各有一洗手慕間；大廈內(nèi)部元設(shè)有中央空調(diào)體系統(tǒng)、煙感噴骨淋消防設(shè)備；覽裝修、設(shè)備維膽護(hù)狀況較好袖。估價(jià)對(duì)象撤現(xiàn)部分出租，井簽有短期租約仔（妄2歌年以內(nèi)）幸，據(jù)估價(jià)人員灰到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)永市場(chǎng)了解，祝該地區(qū)寫字樓畝需求量很大舉，向估價(jià)對(duì)象現(xiàn)租蓋金水平符合當(dāng)咳地這客觀詠?zhàn)饨鹁龢?biāo)準(zhǔn)。實(shí)地查班勘爺，皆×補(bǔ)×炭大廈出租情況匹良好，懼年均出租率橡在陳90榆%惜左右挎。睡估價(jià)對(duì)象位孝于緒×三×張大廈的械第至9邀、溜1相0鞋層誓，內(nèi)部裝修情欠況：走廊地面瞇鋪釉面磚、花警崗石；室內(nèi)地胖面鋪地氈；內(nèi)叮墻面油乳膠漆受；天花板面部置分吊礦棉板天點(diǎn)花板，部分吊閃鋁扣板天花板及；部分裝木夾慶板門，部分落原地玻璃門；鋁撞合金玻璃窗；制水電管線暗敷槍設(shè)。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211703"哨二、估價(jià)對(duì)象宣權(quán)益狀況描述全與分析酸根據(jù)委托人提離供的《房地產(chǎn)多權(quán)證》記載：假估價(jià)對(duì)象權(quán)屬哄人均衫是暮×評(píng)×師實(shí)業(yè)有限公司宣，房屋所有權(quán)泊來源為新建，員分割，房屋卻用途為非居住混用房憂，顆本次評(píng)估計(jì)價(jià)蔑總建筑面積戒為酸80拴1錦．祖669右4時(shí)㎡選；土地使用權(quán)振性質(zhì)為賣國(guó)有土地使用橋權(quán)脾，土地用途為脾綜合指，海共用地面積粥為次340濃1唇．凍057膊2精㎡畢；已征收國(guó)有靠土地使用權(quán)出港讓金，撞使用年未限畜5滔0汁年喝，待從掩199途8鎮(zhèn)年瞞8聯(lián)月罪2標(biāo)2蘆日起茶，城市煙規(guī)劃房屋用途泊為寫字樓壘。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)暖作辦公用房，場(chǎng)正常使用。根丘據(jù)估價(jià)對(duì)象《圓房地產(chǎn)權(quán)證》勻顯示，估價(jià)對(duì)吸象抬未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)扁。其他情況詳晴見下表：鐮估價(jià)對(duì)象權(quán)屬券概況沿表染

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賭蝕表尾2裹－盛23肝序號(hào)里地址執(zhí)《房地產(chǎn)權(quán)證到》編號(hào)齒朝向豎建筑面積（㎡術(shù)）猾1常天河區(qū)天河北組路鎮(zhèn)×儀×臘號(hào)臟90決6腿房閘粵房地證字戰(zhàn)第舍c×掛×她號(hào)弄東北遭338.24抄84事2熔天河區(qū)天河北巾路輸×陳×塌號(hào)脆91暖3摸房踩粵房地證字拆第鋒c×偵×胃號(hào)床西南南180.扯5821業(yè)3疼天河區(qū)天河北喝路證×幼×伍號(hào)轉(zhuǎn)100翼1蕉房因粵房地證字景第約c×赴×供號(hào)玉北織163.90尤93椅4催天河區(qū)天河北躬路紋×哥×薄號(hào)裕100階2儉房曠粵房地證字舍第艦c×格×笑號(hào)延北門118.92舟96趕合把

體擁計(jì)闖

廊

闊801.66蓮94護(hù)【糾錯(cuò)】估價(jià)獎(jiǎng)對(duì)象缺建成年櫻代、完損情況卷的介紹。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211704"國(guó)三、估價(jià)對(duì)象門區(qū)位狀況描述臉與分析特估價(jià)對(duì)象位憶于林×液×場(chǎng)市天河區(qū)天河喪北街路躍×深×導(dǎo)號(hào)放×奔×斷大廈內(nèi)，該大退廈東為五山路小，南臨天河北遍路，西靠龍口菜東路，北近天汽潤(rùn)路；附近有委鴻翔大廈、天幻誠(chéng)廣場(chǎng)、東方遼之珠花園、高梅科大廈、天翔倒花園、信源大急廈、廣東國(guó)際閉科際交流中心愛、華標(biāo)廣場(chǎng)、紹華南師范大學(xué)功、銀行、市場(chǎng)搜及公共汽車站樂等。估價(jià)對(duì)象舞所剝處地段位于天炸河區(qū)天河北路掩中央商務(wù)區(qū)，群周邊寫字樓林圍立，交通便利柴，市政配套設(shè)暴施完善，商務(wù)賞辦公氛圍較濃尾厚。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211705"聽四、房地產(chǎn)市苦場(chǎng)背景描述與考分析瀉今年以類來銷×移×原市寫字樓成交底均價(jià)出現(xiàn)大幅熱上升顏，寫字樓成交臂均價(jià)從去陶年纖2帳月窯份吉7508.6痕8翼元叼/耕㎡上升至今劉年玻2泉月份令的串9763.6刊6叔元豬/免㎡，米大幅增長(zhǎng)蜜了昌30.03殲%逮。位×食×饅寫字樓市場(chǎng)良的灘“比強(qiáng)勢(shì)效罷應(yīng)土”堤仍繼續(xù)維持，欺預(yù)計(jì)今年廣州絨寫字樓市場(chǎng)還茅將繼續(xù)保持強(qiáng)病勢(shì)發(fā)展，并成持為今年廣州樓活市一大亮點(diǎn)。喚近兩趣年順×鹽×哈寫字樓市場(chǎng)以已中端產(chǎn)品為主叼的格局不同隆，購(gòu)200雹5哥年的寫字樓供陸應(yīng)將集中在高凱端的甲級(jí)寫字間樓為主。而隨窗著近凝年顆×絮×鍋經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)祥展，以及中國(guó)餐加入世貿(mào)半、孕cep啟a報(bào)的實(shí)施質(zhì)、飾9落＋帖2現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議蕩的建立，誰(shuí)外資銀行、保汁險(xiǎn)、會(huì)計(jì)和律津師等公司將被巡允許經(jīng)營(yíng)本地傻業(yè)務(wù)，而它們吹的進(jìn)入將會(huì)對(duì)歷甲級(jí)寫字樓產(chǎn)盼生很大的需求碑，可以預(yù)見，晃未來幾摩年新×超×陡市的寫字樓市捉場(chǎng)前景看好，園將進(jìn)入高速發(fā)菊展的階段。類200速5膠年，由于有多偽個(gè)大型的甲級(jí)聰寫字樓項(xiàng)目進(jìn)塵入市場(chǎng)，如位速于天河路的壬鵝豐大廈、正佳湖東翼的廣晟大梁廈、天河北天曉譽(yù)三期、金海瞎大廈、盤活中鍵的中誠(chéng)廣場(chǎng)、培大鵬國(guó)際廣場(chǎng)斜以及珠江新城體的寫字樓等。準(zhǔn)這些寫字樓都死以甲級(jí)寫字樓跳配置為賣點(diǎn)，鉛素質(zhì)高，越來鏡越重視高科技制高智能化，在蠶規(guī)劃設(shè)計(jì)配套眉上也各有特色久，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)謊辦公、休閑辦鵝公等理念，創(chuàng)繪新元素和細(xì)節(jié)境設(shè)計(jì)也越來越撞受重視。仆由于這些寫字猾樓項(xiàng)目的起點(diǎn)苗高，而且規(guī)模卵亦十分龐大，面對(duì)整叼個(gè)都×丘×銷的寫字樓市場(chǎng)凝質(zhì)素蟲有明顯的提升充作用，以高端針寫字樓的銷售牌為主，而售價(jià)莫亦攀升至近幾哈年少見的高位候。碌【糾層錯(cuò)婆1卻】用語(yǔ)不標(biāo)準(zhǔn)青，質(zhì)素是香港崇地區(qū)的習(xí)慣用這法，應(yīng)避免使升用不規(guī)范的詞丹語(yǔ)。甲【糾喂錯(cuò)旨2賺】缺微觀區(qū)域今房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂描述。寫字樓訓(xùn)需要求大于供航給只給出了宏隊(duì)觀區(qū)域介紹，辣但沒有估價(jià)對(duì)翻象具體所在區(qū)輩域房地產(chǎn)市場(chǎng)浩或?qū)懽謽沁^去秀、現(xiàn)在、未來頃的市場(chǎng)分析。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211706"櫻五、最高最佳桃利用分析錢房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)奪以估價(jià)對(duì)象的類最高最佳利用翁為前提進(jìn)行估蠅價(jià)，最高最佳信利用是指法律爺上允許、技術(shù)景上可能、經(jīng)濟(jì)流上可行，經(jīng)充糧分合理考慮，的使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)梢生最高最佳的峰利用價(jià)值。瘡由于估價(jià)對(duì)象鬼所處地段位于拜天河區(qū)天河北活路中央商務(wù)區(qū)妖，周邊寫字樓本林立，交通便完利，市政配套哈設(shè)施完善，商樹務(wù)辦公氛圍較營(yíng)濃厚。加上廣醒州寫字樓市賺場(chǎng)文200倦5敗年呈現(xiàn)供求兩共旺的局面，天婦河商務(wù)圈寫字還樓蛾受描“濾住宅禁卻商厚”鵲政策刺激，各蹤種類型寫字樓則都出現(xiàn)了熱租堪，估價(jià)對(duì)象的逝證載辦公用途攻能體現(xiàn)其最高茂最佳利用價(jià)值踏。順故本次評(píng)估按擦估價(jià)對(duì)象證載令用途評(píng)估密。寨六、估價(jià)方法醉適用性分析介估價(jià)人員認(rèn)真艇分析所掌握的龜資料，進(jìn)行了埋實(shí)地查勘，對(duì)許與估價(jià)對(duì)象具牛有可比性的物該業(yè)進(jìn)行調(diào)查并穿根據(jù)委托人設(shè)富定的估價(jià)目的貨、估價(jià)對(duì)象的乖特點(diǎn)及實(shí)際情惕況，選擇合適強(qiáng)的估價(jià)方法進(jìn)桑行評(píng)估。精估價(jià)對(duì)象為辦待公性質(zhì)物業(yè)，獨(dú)與估價(jià)對(duì)象位植于同一供求范糟圍內(nèi)，并與其婚相類似的房地巷產(chǎn)交易實(shí)例較京多，根據(jù)替代媽原則可使用斷①撞市場(chǎng)法距進(jìn)行評(píng)估；與箭其同一供求范乖圍內(nèi)辦公性質(zhì)刷物業(yè)的租金水隔平可供參考，梅估價(jià)對(duì)象在可灶預(yù)見的未來有廊連續(xù)的凈收益睡，可采用位②姜收益法允測(cè)算其收益價(jià)化格。故本報(bào)告厭采用市場(chǎng)法及呈收益法進(jìn)行測(cè)個(gè)算，綜合擬定幸最終評(píng)估結(jié)果周。麥【糾錯(cuò)】技術(shù)榨報(bào)告沒有選用五方法的定義不省算錯(cuò)誤，但未壞說明未選用其躲他方法的理由鬼。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211707"作七、估價(jià)測(cè)算品過程柔本次評(píng)估，先澆通過齒市場(chǎng)法財(cái)和吧收益法路測(cè)算估價(jià)對(duì)象爆第謙100目2抱房的單價(jià)，再感以克100談2躁房單價(jià)為基礎(chǔ)桶，經(jīng)估價(jià)人員嚇市場(chǎng)調(diào)查，采白用衰類比法罪，經(jīng)過樓層、桂朝向、景觀、則面積、間隔修置正，得出各估摧價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)脹價(jià)值。（一）市場(chǎng)法戴1繩．選擇可比實(shí)辱例捏對(duì)與估價(jià)對(duì)象等在同一區(qū)域內(nèi)欠類似的物業(yè)進(jìn)想行了市場(chǎng)調(diào)查水，針對(duì)估價(jià)對(duì)拖象的功能及特雀點(diǎn)，收集了有愈關(guān)的成交資料貢，進(jìn)行分析比疑較，從中選擇諒了可比性較強(qiáng)答的實(shí)例，詳見聞下表：走物業(yè)名稱腐估價(jià)對(duì)象邪實(shí)帽例姓a敬實(shí)紛例抬b落實(shí)負(fù)例腥c己坐落地點(diǎn)估×沖×患大盾廈免1彩0理樓岸100寫2秧房搭×鴨×榆大鋪廈鏈1饞2棵樓毛×冶×芒房疏×島×汽大情廈循1愁3潤(rùn)樓彈×義×倡房誓×強(qiáng)×神廣煤場(chǎng)攻1券1豈樓舍×可×怎房桿

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替商務(wù)繁華度赤位于天河養(yǎng)北殿cb晶d啄，商務(wù)氛圍較叔濃厚，周邊有眠眾多甲級(jí)寫字劑樓和高尚住宅門，還有眾多高哲級(jí)食肆及麥當(dāng)太勞、肯德基和器一些中式快餐逃店，萬(wàn)佳超市盾等，國(guó)商務(wù)氛圍繁華棵所處的天河北備、體育東是廣戶州市商務(wù)氛圍望最濃厚的地段緣之一，周邊有蛛中信廣場(chǎng)、大幟都會(huì)廣場(chǎng)等數(shù)懼十家廣州甲級(jí)染寫字樓，還有著中森名菜、潮飛皇食府等眾多何高級(jí)食肆及麥靜當(dāng)勞、肯德基特和一些中式快爸餐店，同時(shí)還像有眾多的星級(jí)濱酒店和大量商計(jì)務(wù)公寓。超商務(wù)繁華度比茂估價(jià)對(duì)象略好春。遣周邊擁有眾多園甲級(jí)寫字樓、惕高級(jí)公寓小區(qū)宅和成熟的街區(qū)拖配套設(shè)施。以奏天河體育中心義、天河城廣場(chǎng)股、維多利廣場(chǎng)賽、廣州購(gòu)書中慘心等的商業(yè)群安，形成一個(gè)龐碎大的，集金融賭、商貿(mào)、旅游禍、休閑、娛樂知于一體的黃金修購(gòu)物商圈，商厚務(wù)氛圍濃厚。鄙商務(wù)繁華度比堤估價(jià)對(duì)象好。編其位于廣州大尺道北、水蔭二勤橫路及天河北陡交匯處，臨近兩天河烤北螞cb毀d個(gè)，商務(wù)辦公氛笛圍一般，緊商務(wù)繁華度比韻估價(jià)對(duì)象略差蹄。厭

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課

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附

綁交通便捷度租東望五山路，故南臨天河北路乒，西臨龍口東傘路，北近天潤(rùn)腰路；視有交19種1務(wù)、犧81幣3青、親19局7帥、胞2償2渠等多路公交車荷經(jīng)過，有交通較便捷洽。格南臨林樂路、膏西為林和東路麥；臨近廣州火錯(cuò)車東站豈，京12漸2崖、許18簡(jiǎn)3想、提13晉0利、儀8營(yíng)9茄等公交車經(jīng)過現(xiàn)，盞交通便捷度比讓估價(jià)對(duì)象略好躲。完?yáng)|望天河?xùn)|路蓋、南臨天河路云、西近體育東幫路；為地鐵三椒號(hào)線上蓋建筑碧物，臨近地鐵彩一號(hào)線體育中決心站誘，察1父8繁、傲5膚0姓、亡23支4兼、播26攝9忌、貸29扁6犁、誼54珠5蛋等多路公交車蜜經(jīng)過，訪交通便捷度比直估價(jià)對(duì)象好鎮(zhèn)。廣東臨廣州大道惑北，正對(duì)天河飛北路，南為水恨蔭二橫路；撕有備7竿8船、金2悠7刊、曠5少1驕、龜5水6憲、錄8朽5挽、僑18侄3期等多路公交車疑經(jīng)過，太交通便捷度比施估價(jià)對(duì)象略好槽。續(xù)表貢物業(yè)名稱編估價(jià)對(duì)象黃實(shí)楊例森a虜實(shí)巡例鋤b做實(shí)愿例取c別坐落地點(diǎn)菜×健×系大福廈律1素0據(jù)樓鵝100方2唐房誓×鉤×挨大壘廈喇1已2畜樓償×您×朗房形×未×桿大搏廈忙1妻3脫樓優(yōu)×詠×糠房貝×爬×懸廣接場(chǎng)誼1剪1殘樓轟×拌×懸房邊

獅

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姜

汗市政配套位有中信廣場(chǎng)、鎖大都會(huì)廣場(chǎng)、細(xì)廣東國(guó)際交流寄中心、高科大量廈天河體育中沸心、萬(wàn)佳超級(jí)暫市場(chǎng)、華南師從范大學(xué)等，獎(jiǎng)市政配套較完幻善。例附近有怡僑大構(gòu)廈、僑林苑、螺薈雅苑、遠(yuǎn)暉怕商廈、廣東省壇社會(huì)科學(xué)院、陷紫荊苑、天河酒區(qū)婦幼保健院征，市場(chǎng)、學(xué)校事等，號(hào)市政配套完善意度與估價(jià)對(duì)象應(yīng)相當(dāng)。判附近有壬豐大憲廈、財(cái)富大廈衰、金利來數(shù)碼額網(wǎng)絡(luò)大廈、豐螞興廣場(chǎng)、廣東踐外經(jīng)貿(mào)大廈、茫正佳廣場(chǎng)、天防河體育中心、塌廣州酒家、廣永州電腦城等，妻市政配套完善譽(yù)度比估價(jià)對(duì)象崗好。唉附近有時(shí)代廣聯(lián)場(chǎng)、正升大廈歪、冰花酒店、買廣州體育學(xué)院宮、東風(fēng)公園更糧與新達(dá)城連為霉一體，業(yè)主可怕免費(fèi)進(jìn)出公園流，政市政配套完善銹度比估價(jià)對(duì)象弱略差。敗

念寫字樓檔次及于物業(yè)管理恰高級(jí)寫字樓，凝專業(yè)物業(yè)管理即，政物業(yè)管理較好遲高級(jí)寫字樓，括專業(yè)物業(yè)管理劣，身物業(yè)管理水平蘿與估價(jià)對(duì)象相緞同紛高級(jí)寫字樓，棉專業(yè)物業(yè)管理乞，辨物業(yè)管理水平娃與估價(jià)對(duì)象相嫩同勇高級(jí)寫字樓，村專業(yè)物業(yè)管理強(qiáng)，晚物業(yè)管理水平認(rèn)與估價(jià)對(duì)象相室同，但物業(yè)管伸理費(fèi)略便宜三

止

括

港

勿設(shè)施設(shè)備昌安裝有高速電去梯，中央空調(diào)階，消防設(shè)施，缸高速光纖寬帶逃接入，捏負(fù)一至二層為赴地下停車場(chǎng)。獎(jiǎng)高速電梯，配豈備光纖、視頻誕網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，自測(cè)身配套有戶式榜中央空調(diào)，樓育盤配套有餐飲盼、酒店、私人旺會(huì)晤室、投影魔廳、卓球房、朗書吧、游泳池泡、健身房、網(wǎng)轎球場(chǎng)等康體設(shè)械施，樂設(shè)施設(shè)備條件驟比估價(jià)對(duì)象略產(chǎn)好。昆配有自動(dòng)收費(fèi)蕩系統(tǒng)的大型地噴下停車庫(kù)鄙，堂6址臺(tái)上海三菱高幕速電梯，豪華法轎箱，配自動(dòng)須報(bào)警、自動(dòng)噴磨淋、廣播系統(tǒng)添，高速寬帶接遠(yuǎn)入，恨設(shè)施設(shè)備條件補(bǔ)比估價(jià)對(duì)象略驅(qū)好玉。炮高速電梯，配塞備光纖、視頻充網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，獨(dú)挺特戶內(nèi)空調(diào)設(shè)訂計(jì)，實(shí)宋現(xiàn)膠2即4首小時(shí)全天候運(yùn)槳作，大廈門前炸廣場(chǎng)為大型露買天停車場(chǎng)，再求加上三層地下妄車庫(kù)共譯計(jì)厚30嫂0伙個(gè)車位，拖設(shè)施設(shè)備條件唉比估價(jià)對(duì)象略浩好摧。吊朝向封北么北原南沒西北續(xù)表盜物業(yè)名稱那估價(jià)對(duì)象結(jié)實(shí)耳例篇a萬(wàn)實(shí)反例叉b曾實(shí)傅例錫c虜坐落地點(diǎn)驕×置×睛大薦廈恨1默0昂樓嚼100強(qiáng)2攻房驅(qū)×似×敘大命廈荒1狂2虜樓堡×波×桃房帝×辱×勉大閱廈必1投3匯樓象×結(jié)×捉房濫×旬×肌廣嫌場(chǎng)板1花1晨樓咸×箏×話房統(tǒng)景觀偏望內(nèi)街泳望內(nèi)街色望東站廣場(chǎng)犧望內(nèi)街陡平面布局綱四正，好麥四正，好情四正，好逐四正，好艦成交建筑涌面積葵（閥m濤2僑）新118.92母96夾138蜜15數(shù)0碗。棄120此剩余使用年限明（年）召42.9橡4插年祝4歉5揚(yáng)年余4直6扶年帆4摸5液年除

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毒內(nèi)部裝修下走廊地面大部妨分鋪釉面磚，瓦室內(nèi)地面鋪地么氈；內(nèi)墻面油均乳膠漆；天花起面部分吊礦棉賺板天花，部分滴吊鋁扣板天花血；部分木夾板斤門，部分落地滿玻璃門；鋁合嚼金玻璃窗；水維電管線暗敷設(shè)躬簡(jiǎn)單裝修垮簡(jiǎn)單裝修六毛坯中成交日期鴨2005-9窩-13電2005-8孫-××兇2005-8筑-××幣2005-8憐-××素成交單價(jià)（勝元膀/m董2貪）閘

臨9550扔10900柳9200爬【糾貝錯(cuò)口1嚴(yán)】可比實(shí)例未苗說明總樓層，嗽有沒有地下，閉估價(jià)對(duì)象是地狐上像3元0免層、地役下盆2答層，可比實(shí)例座不交代總樓層煌，后邊無法參擴(kuò)照修正。棒【糾趁錯(cuò)胃2畝】可比實(shí)例未奴交代權(quán)利性質(zhì)煎、結(jié)構(gòu)檔次，舒估價(jià)對(duì)象為鋼絕混，可比實(shí)例者是否可比？亞【糾附錯(cuò)并3最】可比實(shí)例缺扮總建筑面積介沒紹，只給了成語(yǔ)交建筑面積，炸無法判斷規(guī)模棒是否相當(dāng)。悠2笨．對(duì)可比實(shí)例昌進(jìn)行因素修正川①鈔交易情況修正屈：經(jīng)過調(diào)查，高比較物業(yè)概況稿表中交易實(shí)例看為正常交易，抱沒有特殊行為丹造室成的交易價(jià)格悟偏差，交易情燦況修正系數(shù)為梅100/10家0簽。淹②罰交易日期修正腳：可比實(shí)例交乏易時(shí)間與估價(jià)件時(shí)點(diǎn)較近，交候易日期修正系夕數(shù)為預(yù)100/10鞭0鑰。灣③扣區(qū)域因素修正塑：通過分析可隱比實(shí)例概況表翼中實(shí)例的成交攜價(jià)格，需進(jìn)行虹區(qū)域因素修正熄。經(jīng)過分析，蘋影響辦公用房否價(jià)格的主要區(qū)龜域因素為商務(wù)窄繁華度、交通者便捷程度、配澇套完備度、規(guī)立劃前景等，廳根據(jù)這些因素望對(duì)辦公用房?jī)r(jià)服格的影響程度旨確定其各自權(quán)鴨重螞，詳見下表：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211708"懇區(qū)域因素比較嬌表族

對(duì)

胸

諷努表絹2腦－但25齊比較項(xiàng)目灶估價(jià)對(duì)象賊實(shí)冊(cè)例樹a怒實(shí)安例亡b莊實(shí)活例敏c位商務(wù)繁華度權(quán)廳重執(zhí)30治32句34度28古交通便捷程度涂權(quán)重哭30昆33蔬35橡32虧市政配套完備哪度權(quán)重棋25任25顫27幻24浴規(guī)劃前景權(quán)重秧15泰15否15神15拴合計(jì)遷100顧105漫111束99墓【糾免錯(cuò)外1嗚】規(guī)劃前景一貝項(xiàng)在前邊可比罵實(shí)例概況表中梁沒有介紹，打寒分無調(diào)整理由垃。廢【糾襖錯(cuò)電2倆】交通便捷程慰度打分，可比投實(shí)璃例凱a尊和憂c傘都是比估價(jià)對(duì)搭象略好，但可派比實(shí)斷例宵c(diǎn)聽比實(shí)肝例耀a艘的打分底，為斤什么？沒有理綁由。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211709"金④念個(gè)別因素修正顛：通過分析可桂比實(shí)例概況表愈中可比實(shí)例的測(cè)成交價(jià)格，需認(rèn)要進(jìn)行個(gè)別因油素修正。經(jīng)過衰分析，影響辦社公寫字樓價(jià)格輩的主要個(gè)別因耕素為寫字樓檔手次及物業(yè)管理鐘收費(fèi)合理性、解設(shè)施設(shè)備、裝啊修情況、平面擋布局、成交面藥積、樓宇成新橋度、樓層、朝刻向、景觀等，播根據(jù)這些因素覆對(duì)其價(jià)格的影趨響程度確定其暮各自權(quán)重瞧，詳見下表：捆個(gè)別因素比較威表脖

子

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正伶表慨2昨－竿26索可比項(xiàng)目小估價(jià)對(duì)象急實(shí)樂例前a扣實(shí)己例醫(yī)b波實(shí)亭例流c倉(cāng)

殘寫字樓檔次及刻物業(yè)管理收費(fèi)梁合理性權(quán)重半15勞15莖15籃16樂

猴設(shè)施設(shè)備權(quán)重搏10導(dǎo)12香12玉12嗽

秩裝修情況權(quán)重裂10做9捧9每8盾

獲平面布局權(quán)重視10咳10柴10羨10鼓

掛成交面積權(quán)重足10蹈10家10逃10蟻

賊樓宇成新度權(quán)涉重碎15向17擱18括17址樓層權(quán)重釋10傾12裕13波11康朝向權(quán)重稀10日10切12套11艦景觀權(quán)重花10爐10贊12伸10靜合計(jì)戰(zhàn)100抬105榨111齡105汪【糾卡錯(cuò)魂1勢(shì)】樓層、朝向丈、景觀應(yīng)放在陣區(qū)域因素中說過明。枝【糾鍛錯(cuò)絲2喘】樓層、朝向敞調(diào)整沒有依據(jù)賠，或說樓層、庫(kù)朝向，沒有對(duì)份應(yīng)的情況說明白。繭【糾乘錯(cuò)采3騾】樓宇成新度炎調(diào)整沒有依據(jù)勉，或說前邊可么比實(shí)例概況表木缺少樓宇成新付度的介紹。驟【糾壺錯(cuò)續(xù)4跪】缺剩余使用編年限的修正，依前邊交代了情尋況，但后邊因液素比較表沒有鍛打分。壽【糾史錯(cuò)臟5鳥】缺權(quán)益狀況賓調(diào)整。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211710"怎3喚．測(cè)算估價(jià)對(duì)棟象比準(zhǔn)單價(jià)鼻比準(zhǔn)單價(jià)＝可愚比實(shí)例價(jià)享格答×江交易情況修正企系醉數(shù)移×覆交易日期修正袍系毫數(shù)松×停區(qū)域因素修正娘系匙數(shù)恥×它個(gè)別因素修正剩系數(shù)奉【注意】一定符要列出文字公仔式，沒有公式茂算錯(cuò)誤。

賀比準(zhǔn)單價(jià)計(jì)算懲表萬(wàn)

懸

然

柏稀表抄2幣－炊27迎可比實(shí)例貓實(shí)煎例的a轟實(shí)血例永b柏實(shí)窗例袋c(diǎn)憶可比實(shí)例單價(jià)挪9550衛(wèi)10900島9200春交易情況修正牽系數(shù)著100/10舅0悼100/10巾0量100/10惑0疏交易日期修正艇系數(shù)績(jī)100/10息0潔100/10禿0漸100/10孝0津區(qū)域因素修正死系數(shù)灘100/10串5愧100/11合1管100/99減個(gè)別因素修正躲系數(shù)朋100/10足5訪100/11瓜1濃100/10撿5猾修正后的單價(jià)獨(dú)（臣元運(yùn)/壯㎡）夫8662貓8847頂8850欠平均比準(zhǔn)單價(jià)賀（咽元兄/會(huì)㎡）讓8786肯

璃

凍【糾錯(cuò)】最終存比準(zhǔn)價(jià)格確定聚未說明計(jì)算過嫌程及理由。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211711"（二）收益法聽1慚．測(cè)算年凈收切益映年有效毛收入釋＝月租航金兇×12籌×羊收益總面羞積勤×木出租率應(yīng)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝壇維修費(fèi)＋管理豆費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋弟稅金欺年凈收益＝年狡有效毛收入－場(chǎng)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用鑰【注意】必須洋給出文字公式匙，不給公式算貸錯(cuò)誤。不（貿(mào)1住）年有效毛收賴入瘡調(diào)查檔次相同過、用途相近、丙結(jié)構(gòu)相似、裝束修檔次相近的妙房地產(chǎn)的租金繡水平和出租率擴(kuò)，比較分析確岸定出租的客觀津租金水平和出六租率。根據(jù)調(diào)禿查分析，用從市場(chǎng)法伍推算估價(jià)對(duì)象雜客觀租金水平宵。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211712"態(tài)【糾錯(cuò)】估價(jià)琴對(duì)象部分出租肢，簽有短期租伶約順（都2癥年以內(nèi)），在夾租約期內(nèi)應(yīng)用廟租約租金計(jì)算練，在租約期外舉才用客觀租金噴計(jì)算。此案例覽只考慮了市場(chǎng)舉租金計(jì)算的問擦題，忽略了租糠約期內(nèi)用租約唇租金計(jì)算的問壤題。舒租金測(cè)算哭表四

暗

情

肅

素

莫愈表銀2差－倚28堡可比實(shí)例拖實(shí)冊(cè)例侮a發(fā)實(shí)如例庭b勉實(shí)翁例它c(diǎn)籍坐落地點(diǎn)場(chǎng)×?xí)儭镣诖蠹{廈呀1暈2萍樓巖×騎×口房路×冶×基大傍廈叮1壩3泊樓得×店×鄉(xiāng)房用×衡×刃廣我場(chǎng)樂1頓1捎樓杰×命×棋房船比較實(shí)例租金扎（責(zé)元矮/云㎡）絡(luò)70鎖80飽70駁交易情況修正罩系數(shù)宵100/10剪0棵100/10喂0頭100/10遇0摔交易日期修正貨系數(shù)絲100/10陸0襯100/10詞0餓100/10歐0途區(qū)域因素修正赤系數(shù)紫100/10刷5敘100/11犯1覆100/99豎個(gè)別因素修正完系數(shù)市100/10藥5目100/11死1培100/10救5融修正后的租金鵝（孤元系/流㎡）嬌6惡3扣．夸49雨6停4怎．期93鉗6跌7幕．符34成平均比準(zhǔn)租金冊(cè)（智元掉/津㎡）之65補(bǔ)

憑

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211713"壘注：由于選取醒的實(shí)例與市場(chǎng)療法的實(shí)例相同跨，故區(qū)域因素漠、個(gè)別因素情舉況表與市場(chǎng)法關(guān)一樣，不再重知復(fù)列示，直接睜取市場(chǎng)法數(shù)據(jù)系。夠【糾錯(cuò)】沒有皺說明租金內(nèi)涵碑。

目經(jīng)估價(jià)人員實(shí)悄地查勘和調(diào)查孔，估價(jià)對(duì)象所版處地段位于天炭河區(qū)天河北路獄中央商務(wù)區(qū)，幟周邊寫字樓林囑立，交通便利昏，市政配套設(shè)腸施完善，商務(wù)貫辦公氛圍較濃動(dòng)厚，周邊辦公特樓的出租率漫在略90斃%輝左右。另到估絞價(jià)對(duì)象所在屈的久×禮×鍋大廈管理處咨鉗詢，該大廈的南出租率約腥為突90牢%概，故確定估價(jià)酬對(duì)象客觀德出租率定為幼90%浙。

緒年有效毛收入員＝肢65×12×庫(kù)90紛%塊＝個(gè)70棚2與（挪元鮮/傷㎡）產(chǎn)【糾敏錯(cuò)繭1像】只考慮了空織置，未考慮收欣租損失。蟲【糾授錯(cuò)灑2絲】沒有考慮押檢金或租賃保證休金的利息收入僻。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211714"信（疊2都）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)蕉年運(yùn)營(yíng)費(fèi)包括廟維修費(fèi)、保險(xiǎn)度費(fèi)、稅金等，引各項(xiàng)費(fèi)率見下棒表：廊年運(yùn)營(yíng)費(fèi)測(cè)算蘋表（以年有效愛毛收入為基數(shù)炭）核

巾

柔籃表叮2撞－臉29坦序號(hào)草項(xiàng)目安費(fèi)率歐備注排1芬營(yíng)業(yè)稅及附加捧（營(yíng)業(yè)稅、城扎建稅、教育附害加）燒5.5%裙

愚2缺房產(chǎn)稅偵12%保

甩3介維修費(fèi)霧1%子

鉆4棕管理費(fèi)煙0%逝租金外另付秤5廢其他（晌保險(xiǎn)費(fèi)復(fù)、租賃代理費(fèi)悟等）愈0.5%逗

亭合計(jì)傭

臣19%奏

提【糾辦錯(cuò)畏1送】年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用夕中缺城鎮(zhèn)土地獨(dú)使用稅的計(jì)算州。蒙【糾款錯(cuò)凈2仍】保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算膚基數(shù)不是有效信毛收入，而是句房屋的現(xiàn)值或諷重置價(jià)。潔（盒3半）年凈收益壇a完年凈收假益扎a命＝絞702高×促（踐1硬－扔19陪%質(zhì)）旨＝伐56畏8鋤．貼6酒2稅（擺元雹/抗㎡）甚2即．測(cè)算報(bào)酬率拉y壞對(duì)報(bào)酬率的計(jì)掀算，綜合考慮謹(jǐn)以下兩種方法雨：鵝第一種方法采聾用累加法得，報(bào)酬率＝安燒全利率十風(fēng)險(xiǎn)報(bào)調(diào)整值，安全返利率取一年定暈期存款法定利利率抹2.25就%您，叉風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值鉛取桃4%剝，則采用累加長(zhǎng)法推算報(bào)酬率詠：襲2.25苗%礙＋司4匆%騎＝咬6.25喊%票。桂【糾錯(cuò)】風(fēng)險(xiǎn)綱調(diào)整值帖取怒4語(yǔ)%裹無取值依據(jù)。摔第二種方法通意過調(diào)查辦公用的途房地產(chǎn)的租磚售比皂推算報(bào)酬率，老具體如下：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211715"妖租售比一覽掉表達(dá)

味

雨

戲

熄舟表腐2繡－顛30海序號(hào)掏項(xiàng)目敲計(jì)算公式對(duì)實(shí)暖例束a發(fā)實(shí)仆例殃b算實(shí)已例功c剝×辱×職大籍廈岔1文2甜樓米×伙×魔房惡×壓×離大輩廈愛1巴3湯樓著×蓮×跟房渠×此×滾廣壤場(chǎng)剩1血1篩樓假×各×添房染①批租金（毒元貸/毫㎡斃·盆月）色

洋70男80身70擋②粥出租率戴

智92%虜90%誤86%接③羊年有效毛收入奏（熔元昨/嗚㎡寒·尺年）卵③助＝退①侍×12挺×猾②匠77隔2誘．冊(cè)8和864臭72菌2蹤．擦4憐④抬年運(yùn)營(yíng)費(fèi)（尿元拔/簽㎡匯·筆年）望19%與19%策19%位19%縱⑤顫年凈收陵益既a任（捎元辦/種㎡忌·謙年）持⑤緞＝霸③煎×舟（蹄1災(zāi)－頌④褲）幫62瓣5夏．乖97烏69侍9準(zhǔn)．孤84懸58便5稠．母14制⑥針剩余收益年艘限糕n章（年）曠

尚45軋46蛙45腔⑦截房地產(chǎn)售稅價(jià)辮v埋（頌元刃/泊㎡）剛

沫9550取10900腰9200饞根旅據(jù)團(tuán)v拐＝說y柏×勻［松1葬－拍（次1溝＋書y維）因n哄］，采用試算趟法，借助計(jì)算田機(jī)計(jì)算各可比燒實(shí)例的報(bào)酬藝率躬y莫，得到：擔(dān)【糾錯(cuò)】公式仁錯(cuò)誤，應(yīng)為竭v灶＝粒a/y贊×還［吵1陶－廁1徑/按（懷1務(wù)＋諒y恭）歐n慕］籌報(bào)酬率測(cè)算回表眠

魚

秤

修

授魂表有2芳－燥31頑序號(hào)挑可比實(shí)例遣年凈收益（泊元現(xiàn)/陶㎡）僅售價(jià)（疫元著/勤㎡）憂報(bào)酬冰率袍y趴1問×祖×唐大攪廈料1澇2聚樓勺×紐×觸房邀625.97毯9550燒6.0978擺%繪2疏×煩×勁大牢廈蜓1傅3行樓思×毅×至房乖699.84貸10900應(yīng)5.9759朋%辜3掀×謊×否廣濱場(chǎng)促1樂1樂樓構(gòu)×褲×添房矛585.14鼻9200矩5.8725濾%節(jié)綜合上述兩種堵方法，根據(jù)估累價(jià)對(duì)象的實(shí)際禍情況，案最后確定估價(jià)洲對(duì)象報(bào)酬率堡為短6%偷【糾錯(cuò)】最終斧報(bào)酬虛率羊6隔%怪無計(jì)算過程。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211716"號(hào)3豪．測(cè)算收益價(jià)笑格慣估價(jià)對(duì)象土地首使用權(quán)到鋤204哄8拿年賴8峰月比2坑2熱日止銀，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為攤200洲5便年訴9菌月唯1心3申日容，剩余收益年刊限萍為學(xué)4乒2虧．勝9養(yǎng)4趨年，慮假設(shè)收益期內(nèi)喉收益平穩(wěn)。孝【糾頸錯(cuò)闖1鼠】土地使用權(quán)淺應(yīng)種到達(dá)204明8糠年飛8拳月書2困1爬日止，因?yàn)槌霭磷寱r(shí)尾為鳴199貪8工年栗8炮月蠶2去2壓日起煉【糾彎錯(cuò)殊2遮】這里假設(shè)收譜益期內(nèi)收益平像穩(wěn)，與前邊市些場(chǎng)背景描述分炮析不一致，前鍵邊是說市場(chǎng)看宵好，需求大于華供給，預(yù)計(jì)今班后寫字樓市場(chǎng)晉將保持強(qiáng)勢(shì)發(fā)食展。

1998.8.22喪

簡(jiǎn)v償＝撤a÷y慘×適［銷1弓－普l(shuí)映/孟（甜1扣＋詠y太）沙n話］輔＝坊56毒8千．天62/6%頃×綱（蕉1礙—老1/紐1板．鄰06跳4索2脹．伏94擇）茅＝仆870豆1夸（聚元基/扣㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211717"秧【糾棕錯(cuò)換1劉】確定凈收益隸不變有限年期亦公式無理由。逮【糾集錯(cuò)春2萄】在最后確定吧收益價(jià)格時(shí)，召未說明在出讓劍合同約定土地會(huì)出讓期限屆滿判需要無償收回戴國(guó)有建設(shè)用地卡使用權(quán)時(shí)，對(duì)堪收回的建筑物毛不予補(bǔ)償?shù)那霸O(shè)提。

胞經(jīng)計(jì)算，拍采用市場(chǎng)法及城收益法計(jì)算的券結(jié)果相近，均華符合市場(chǎng)狀況娛，牛故采用算術(shù)平潮均值確定最終努結(jié)果：姨估價(jià)對(duì)粱象拘100忍2至房單價(jià)＝猛（父878致6糠＋斥870鍋1榴）料÷何2樣＝強(qiáng)874厘4破（虧元發(fā)/貍㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211718"再c責(zé)．估價(jià)結(jié)果確喝定懸以菠100懶2箭房單價(jià)為基礎(chǔ)而，經(jīng)估價(jià)人員洪市場(chǎng)調(diào)查，采愚用旬類比法貪，經(jīng)過樓層、怕朝向、景觀、須成交建筑面積貧、間隔修正，扶得出各估價(jià)對(duì)恭象的市場(chǎng)價(jià)值僻?；蹣菍有拚禂?shù)翻表例

拔

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凡

姿父表翻2總－宴32曉序號(hào)無樓層戒樓層系數(shù)朽1爬9久0池．占99映2桑10晃1隱朝向修正系數(shù)嘗表（通風(fēng)采光頁(yè)）撓

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鳴

肢

帆閑表功2巖－萬(wàn)33院序號(hào)雙朝向來朝向修正系數(shù)夠1彩北咬1聾2暖東北納1集．飽03足3態(tài)西南滾1何．沒035派景觀修正是表創(chuàng)

恨

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便

詢

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港2架－晨34館序號(hào)頑景觀存景觀修正系數(shù)欠1朽望內(nèi)街（北向級(jí)、東北向）徹l漲2軟縱向望天河北劃路街景（西南正向）聯(lián)1逆．研045陸成交建筑面積毀修正書表樹

亞

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文守2形－黑35鈴序號(hào)認(rèn)面積范圍（㎡述）載修正系數(shù)雪1潮10蔬0釘－柔199忍l但2目30式0漢－超500繩0諷．逢975衰間隔修正系數(shù)籌表脂

睡

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矛2令－井36具序號(hào)乎間隔阻修正系數(shù)失1派好（房號(hào)：非除鈔1陳、沈5債號(hào)房）弱1唉2魄略差（房號(hào)姿：粱1自、丙5寫號(hào)房）垮0修．曉985聾估價(jià)對(duì)象朝向精、樓層、景觀克、面積、間隔藍(lán)情況一覽常表鞋

錄

蕉

順短表耽2形－輝37蛇序號(hào)敞地址蠢樓層姿朝向盤景觀徹建筑面積（㎡堤）扯間隔形1凱90狀6停房婦9湯東北啊望內(nèi)街互33年8曬．買2484檢好頂2腳91鼠3統(tǒng)房冷9刑西南矮縱向望天河北畫路街景擋18預(yù)0烤．恰5821談好沿3譽(yù)100例1嶺房三10約北港望內(nèi)街鑰16橋3劫．材9093改略差拾4儲(chǔ)100繩2詞房淘10頭北野望內(nèi)街嚇11質(zhì)8連．收9296障好杠估價(jià)對(duì)象結(jié)果魯測(cè)算敞表梅

游

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采始表啊2步－刪38遲序號(hào)黨地址媽建筑面積（㎡聰）放基準(zhǔn)單價(jià)（辯元印/砌㎡）孟樓層修正系數(shù)溉朝向修正系數(shù)禽景觀修正系數(shù)蓮面積修正系數(shù)未間隔修正系數(shù)園比準(zhǔn)單價(jià)（薄元客/晴㎡）艱總價(jià)（萬(wàn)元）巨1孝906哨33緒8臟．輕2484炊8744元0眉．緣99悼1殃．拴03敘l指0哥．漫975逃l蛋8693行29棄4葬．耀04膽2緩913揀18緣0棋．爐5821鍵8744礎(chǔ)0石．也99賊1繩．徹035慨1展．堪045壟l遺l秘9363鎮(zhèn)16踢9踏．襖08嘆3抹l001午16軟3蝦．剖9093扯8744吵1涂1懼l文1昌0植．稻985艇8613小14談1澆．姥18委4跪1002禽11范8混．炭9296斯8744調(diào)1潑1階1仿1族1撫8744面10攏3腥．除99進(jìn)總計(jì)蓄80糕1洗．窩6694賣

鎖70院8夕．積29澆

杏

禍【糾錯(cuò)】缺附戲件。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211719"柱【補(bǔ)充抗08槳年糾錯(cuò)真題】榮三、下列估價(jià)計(jì)結(jié)果報(bào)告和估憂價(jià)技術(shù)報(bào)告存?zhèn)湓诙嗵庡e(cuò)誤，給請(qǐng)指明其中的備13愉處傭（每指明一處遲錯(cuò)誤得動(dòng)3晶分，本題全對(duì)逮得駱40側(cè)分。請(qǐng)?jiān)诖痤}案紙上作答。每哨個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一某個(gè)序號(hào)，未將惜錯(cuò)誤內(nèi)容寫在只序號(hào)后而空格研處的不計(jì)分）

陳封面和目錄（恐略）司致委托人函（華略）估價(jià)師聲明招【糾錯(cuò)】估價(jià)支師聲明應(yīng)是注舒冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)末師聲明HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211720"怠我們鄭重聲明碼：

燒治增1爬.劣我們?cè)诒竟纼r(jià)獵報(bào)告中陳述的朽事實(shí)是真實(shí)的敗和準(zhǔn)確的。

閥仰轉(zhuǎn)2詳.贏本估價(jià)報(bào)告中械的分析、意見凱和結(jié)論是我們皺自己公正的專蜜業(yè)分析、意見綁和結(jié)論，但受孫本估價(jià)報(bào)告中呢已說明的假設(shè)袍和限制條件的充限制。

霜閑脾3膏.擁我們與本次估凳價(jià)的估價(jià)對(duì)象側(cè)沒有利害關(guān)系踩，也與有關(guān)當(dāng)失事人沒有個(gè)人剃利害關(guān)系或偏刪見。

些吊睡4刑.嬸我們依照中華鄉(xiāng)人民共和國(guó)國(guó)雙家標(biāo)準(zhǔn)《房地或產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》今（錢gb/t50彼291-19裹9賠9游）進(jìn)行分析和校測(cè)算，形成意槽見和結(jié)論，撰許寫本估價(jià)報(bào)告詠。

飾豐尊5梅.喇注冊(cè)房地產(chǎn)估悶價(jià)撲師死××伙×紫已對(duì)本估價(jià)報(bào)皆告中的估價(jià)對(duì)沸象進(jìn)行了實(shí)地機(jī)查看，但我們憲對(duì)估價(jià)對(duì)象的床現(xiàn)場(chǎng)查看僅限扭于其外觀和使腔用狀況，對(duì)被床遮蓋、未暴露環(huán)及難以接觸到魯?shù)牟糠?，依?jù)改委托方提供的櫻資料進(jìn)行評(píng)估赤。除非另有協(xié)軍議，我們不承詠擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象膨建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量妥進(jìn)行調(diào)查的責(zé)到任。

稼用皮6泥.棚沒有人對(duì)本估兄價(jià)報(bào)告提供了臟重要專業(yè)幫助短。

倆名陜7州.騾本估價(jià)報(bào)告依辦據(jù)了委托人提薯供的相關(guān)資料庫(kù)，委托人對(duì)資洪料的真實(shí)性負(fù)淚責(zé)。因資料失桐實(shí)造成估價(jià)結(jié)烘果有誤的，估應(yīng)價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)斑人員不承擔(dān)相饅應(yīng)的責(zé)任。

聾呼籃8掙.開本報(bào)告估價(jià)結(jié)善果僅作為委托幸人在本次估價(jià)輸目的下使用，坑不得做其他用點(diǎn)途。未經(jīng)本估個(gè)價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)收人員同意，估百價(jià)報(bào)告不得向古委托人及報(bào)告籍審查部門以外傍的單位及個(gè)人鏟提供，凡因委宅托人使用估價(jià)柔報(bào)告不當(dāng)而引繁起的后果，估密價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)衡人員不承擔(dān)相娛應(yīng)的責(zé)任。

蜓婆醒9介.度本估價(jià)報(bào)告的克全部或其部分階內(nèi)容不得發(fā)表族于任何公開媒固體上，報(bào)告解伍釋權(quán)為本估價(jià)蒼機(jī)構(gòu)所有。

并中國(guó)注冊(cè)泊房地產(chǎn)估價(jià)師哭（注冊(cè)喊號(hào)街×××圖×咳）魄：?jiǎn)巍痢痢僚睢亮埽ê灻w章）

銹中國(guó)注冊(cè)熊房地產(chǎn)估價(jià)師拘（注冊(cè)公號(hào)脊×××棋×念）疼：蜻×××休×鋸（簽名蓋章）

提中國(guó)注冊(cè)恥房地產(chǎn)估價(jià)師時(shí)（注冊(cè)窗號(hào)訪×××?！梁埃┩剑簱堋痢痢良摹链螅ê灻w章東）飼

父胡種損導(dǎo)

碧摧蓬二趙0質(zhì)0糟八年六月三十策日否淺估價(jià)的假設(shè)和阻限制條件（略牲）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211721"山房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)傍果報(bào)告

娃一、委托人（舌略）

項(xiàng)海二、估價(jià)機(jī)構(gòu)川（略）

賽三、估價(jià)逆對(duì)象

椒估價(jià)對(duì)象座為位坑于痛×災(zāi)×輛市肌×謎×雄區(qū)數(shù)碼路北段療的一幢辦公樓啞，建筑面積匙為贊3853.0僚5m巡2撐，土地面積股為群2294.額5m繩2自。巾

泰跪劑1務(wù).礦坐落

枕估價(jià)對(duì)象誰(shuí)坐落暗于稠×讓×猛市袖×木×柜區(qū)數(shù)碼路北休段響21-2治3應(yīng)號(hào)，四至為：元東回臨屑×冶×進(jìn)路，南任靠名×引×解廣場(chǎng)，西禽接紐×洲×圣干休所，北誼依諷×智×顛創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)往位情況略）。

紗懸糕2那.殿產(chǎn)權(quán)狀況

威根據(jù)委托絡(luò)人提供的《房捷屋所有權(quán)證》概和《國(guó)有土地帆使用證》，估鞠價(jià)對(duì)象房屋所外有權(quán)人和土地堤使用權(quán)人雪為撓×央×組有限公司；房暢屋所有權(quán)性質(zhì)傲為洲商品房產(chǎn)權(quán)釘，土地使用權(quán)野性質(zhì)為國(guó)有鋪出讓擁，土地用途為洗辦公捆，土地使用年杯限挑為殖5殊0箏年，個(gè)從駝200籮3閉年搏6嶺月胡3膽0鈔日儲(chǔ)至磚205碎3凝年舍6孟月店2煩9糕日，且約定謹(jǐn)不可續(xù)期住。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211722"句3享.小土地狀況

辭土地使用猾權(quán)面積月為喇2294.5牙m(xù)翅2根，地塊形狀規(guī)剃則，呈矩形，升地勢(shì)平坦，土點(diǎn)地開發(fā)程度為話紅線內(nèi)教六通一平摟，即通上水、厚通下水、通電混、通路、通暖戀、通訊，土地夾平整。容積率谷為費(fèi)1.6較8紅（土地其他情校況略）墻。蛛

室肅拳4愧.開建筑物狀況

崗估價(jià)對(duì)象何為一幢五層辦嚇公樓，鋼筋混稿凝土結(jié)構(gòu)，開幣敞式布局，建香筑面丘積裂3853.0躲5m胃2詳。各層層高及團(tuán)功能為：一層利層肯高撓3.6非m撓，為大堂及辦雄公區(qū)；二層至繼四層層高均迅為谷3.3右m肺，為辦公區(qū)；盯五層層具高月3.3佩m摔，局部為辦公愧區(qū)，局部以玻授璃幕墻間隔為膽會(huì)議室。其裝個(gè)修情況為：外麻墻貼面磚；房惠屋內(nèi)部地面為魚國(guó)產(chǎn)品牌地磚璃，墻面石灰砂堤漿抹面后刮大地白、刷乳膠漆絕，天棚鋁扣板此吊頂；一層大漏廳、走廊公共滾部分地面、墻技面均為花崗巖涂，天棚鋁扣板輝吊頂；每層設(shè)蕉男女衛(wèi)生間，別衛(wèi)生間地面鋪稿地磚，墻面貼釋瓷磚，天棚鋁癥扣板吊頂聲，膊tot流o趕潔具；窗體采鋒用塑鋼中空玻部璃窗，主入口會(huì)為白色鋼化平聚推玻璃門。

兄估價(jià)對(duì)象罷建成戀于不200萌8鳥年權(quán)6壞月用，根據(jù)國(guó)家有勝關(guān)房屋新舊程紛度判定標(biāo)準(zhǔn)，你經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)螺場(chǎng)查看，確定扇其袋綜合成新率約直為替100%平（建筑物其他籠情況略）。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211723"蝦5卵.漫配套設(shè)施狀況

霧估價(jià)對(duì)象棚上下水、電力沫、供暖、通訊線等基礎(chǔ)配套設(shè)朋施完善，并安朋裝消防、中央揀空調(diào)、電子監(jiān)至控系統(tǒng)、公共故廣播系統(tǒng)等配好套設(shè)備。其中陽(yáng)采暖為高新園堂區(qū)物業(yè)集中供叼暖：消防系統(tǒng)慘采用美淘國(guó)魚simpl計(jì)e吧消防報(bào)警系統(tǒng)秒，每層設(shè)消火找栓、自動(dòng)噴淋雅裝置及煙感、臉溫感探頭；空系調(diào)系統(tǒng)采肝用友daiki奇n喬分體式中央空惕調(diào)，暗臥式風(fēng)戒機(jī)盤管及新風(fēng)鑒空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)除控系統(tǒng)為飛利勾浦電子監(jiān)控系塔統(tǒng)；每層澆設(shè)費(fèi)to溪a物公共廣播揚(yáng)聲瓦器，提供背景易音樂及應(yīng)急消噸防廣播；并配艇有兩部三菱電芒梯。妹【糾錯(cuò)】估價(jià)蕩對(duì)象權(quán)益描述序不全，未交代餓有共有權(quán)人，嶄是否設(shè)立抵押鑄權(quán)等（雖然估史價(jià)報(bào)告中確實(shí)電對(duì)這一項(xiàng)沒有威描述清楚，但編是歷年真題答賊案很少考察這藍(lán)一點(diǎn)）

襲撈【糾錯(cuò)】估價(jià)松對(duì)象未說明是赤否為整體估價(jià)之，但不包括動(dòng)寨產(chǎn)（這一條跟塌上一條一樣，墓之前考試中很選少考察礙）鴨

囑四、估價(jià)博目的

織為委托人扔轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房提供價(jià)值參考些依據(jù)而評(píng)估其搖市場(chǎng)價(jià)格。

刊五、估價(jià)拼時(shí)點(diǎn)

蜓根據(jù)估價(jià)竹目的，經(jīng)與委磨托人協(xié)商，估雕價(jià)時(shí)點(diǎn)確定討為禍200鐵8槍年季6絲月商2鼓5雖日。

痰今六、價(jià)值定臘義（略）

偷七、估價(jià)日依據(jù)（略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211724"活八、估價(jià)原則

狗本估價(jià)報(bào)貓告在遵循獨(dú)立巖、客觀、公正雅的基本原則下想，結(jié)合估價(jià)目持的對(duì)估價(jià)對(duì)象吊進(jìn)行估價(jià)。具絹體依據(jù)如下估奪價(jià)原則：

得佛茄1岔.京最高最佳使用抄原則（略）

窗翠柄2沸.涼替代原則（略腰）

粒冤炭3狠.頌估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則睡（略）

釘聞掃4透.謎謹(jǐn)慎原則（略忌）

掀息扶5牲.去合法原則（略臟）幣【糾錯(cuò)】估價(jià)抽原則不必考慮捉謹(jǐn)慎原則

藥九、估價(jià)辱方法

斃本報(bào)告選史用市場(chǎng)法和收廊益法進(jìn)行估價(jià)叼（方法選擇及篩方法定義略）日。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211725"汪十、估價(jià)結(jié)果

吳在評(píng)估過捧程中，估價(jià)機(jī)撒構(gòu)本著獨(dú)立、繩客觀、公正的箏原則，在對(duì)現(xiàn)鏈場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查候看、廣泛收集隆有關(guān)市場(chǎng)信息戒和估價(jià)對(duì)象信侍息的基礎(chǔ)上，緊全面分析了影錢響估價(jià)對(duì)象市昌場(chǎng)價(jià)值的因素輪，并運(yùn)用科學(xué)漏的估價(jià)方法對(duì)老估價(jià)對(duì)象的市銜場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了搭評(píng)估，最終確駐定估價(jià)對(duì)象在寫估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能粥實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)糟值為：人民幣痰（大寫）貳仟怎叁佰壹拾萬(wàn)元劈（憐231嚴(yán)0瓣萬(wàn)元），單價(jià)浙為芒5995.0各3已元等/m狗2廉。庸【糾錯(cuò)】估價(jià)圈結(jié)果數(shù)值表述朗不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指基明總建筑面積屆及每建筑面積杯的單價(jià)揚(yáng)【糾錯(cuò)】估價(jià)烘結(jié)果不應(yīng)有可西能字樣

疤砌十一、估價(jià)人齊員（略）

飯十二、估室價(jià)作業(yè)日期

兩污纖200波8巴年業(yè)6勺月裁2驕5深日批至神200進(jìn)8眠年承6佩月痰3酸0賠日。

視十三、估巡價(jià)報(bào)告應(yīng)用的貝有效期

襖本估價(jià)報(bào)匯告應(yīng)用的有效陽(yáng)期自完成估價(jià)魂報(bào)告之日起原萌則上為一年，乒但市場(chǎng)狀況變卸化很大時(shí)，估否價(jià)報(bào)告應(yīng)用的淘有效期不超過農(nóng)半年；超過有擁效期使用本報(bào)擊告，本估價(jià)機(jī)扛構(gòu)不負(fù)任何責(zé)仰任。耐如

促

授

籠

挪

粥

逐

環(huán)農(nóng)上×旁×綱房地產(chǎn)估價(jià)有月限公司

疾跑

詞

冒

葬

呆

侄

標(biāo)

艦

劣袖蛛二固0滔0廚八年六月三十輝日積

同做【糾錯(cuò)】估價(jià)球報(bào)告有效期表灌述不正確（辯和葛0鵲6音年考試真題相著同，正確的描忠述應(yīng)該街為淘“毀如果本報(bào)告超大過應(yīng)用有效期機(jī)還未使用，本吹公司不負(fù)任何戚責(zé)挽任滲”截）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211726"填房地產(chǎn)估價(jià)技去術(shù)報(bào)告

尾一、個(gè)別噴因素分析

蝕估價(jià)對(duì)象緩為位撞于義×險(xiǎn)×召市緊×凍×敬區(qū)數(shù)碼路北段式的一幢辦公樓經(jīng)，建筑面積薪為秀3853.0宗5m守2娛，土地面積授為秀2294.5違m想2儲(chǔ)。

巴棕抬1筋.竊坐落

算估價(jià)對(duì)象癢坐落絨于勾×棒×版市棄×錢×滿區(qū)數(shù)碼路北躺段題21-2鉗3館號(hào)，四至為：洪東濾臨沉×兼×森路，南安靠是×戀×唐廣場(chǎng)，西扒接鞏×背×餓干休所，北赴依真×券×潑創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)稅位情況略）。

溪倦間2羞.貸產(chǎn)權(quán)狀況

素根據(jù)委托孟人提供的《房滾屋所有權(quán)證》艦和《國(guó)有土地?fù)跏褂米C》，估腥價(jià)對(duì)象房屋所訂有權(quán)人和土地禿使用權(quán)人景為則×遙×浙有限公司；房拴屋所有權(quán)性質(zhì)均為商品房產(chǎn)權(quán)豎，土地使用權(quán)柴性質(zhì)為國(guó)有出芳讓，土地用途春為辦公，土地裝使用年限載為蘆5掃0貴年，捷從嚼200鴿3倆年瞞6孝月慘3婚0候日決至雨205胞3矛年欣6話月疊2欄9違日，且約定不識(shí)可續(xù)期。

男撒環(huán)3封.妙土地狀況

煌土地使用敗權(quán)面積友為浙2294.5爬m(xù)慎2然，地塊形狀規(guī)割則，呈矩形，石地勢(shì)平坦，土宮地開發(fā)程度為床紅線內(nèi)六通一仍平，即通上水軟、通下水、通到電、通路、通近暖、通訊，土險(xiǎn)地平整。容積反率句為買1.6丘8惜（土地其他情對(duì)況略）灣。航

罪答猜4享.功建筑物狀況

階估價(jià)對(duì)象飛為一幢五層辦黎公樓，鋼筋混仁凝土結(jié)構(gòu)，開厲敞式布局，建粥筑面扮積搜3853.0晶5m搬2脾。各層層高及肝功能為：一層仙層艦高橡3.6才m詞，為大堂及辦偏公區(qū)；二層至忙四層層高均唉為嶺3.3墊m僻，為辦公區(qū)；條五層層蝦高欣3.3添m桂，局部為辦公蜓區(qū)，局部以玻掙璃幕墻間隔為極會(huì)議室。其裝彩修情況為：外用墻貼面磚；房膀屋內(nèi)部地面為票國(guó)產(chǎn)品牌地磚秒，墻面石灰砂棄漿抹面后刮大畫白、刷乳膠漆世，天棚鋁扣板濃吊頂；一層大霧廳、走廊公共榜部分地面、墻看面均為花崗巖孔，天棚鋁扣板胃吊頂；每層設(shè)盞男女衛(wèi)生間，場(chǎng)衛(wèi)生間地面鋪墓地磚，墻面貼宜瓷磚，天棚鋁孤扣板吊頂抱，分tot故o拜潔具；窗體采耀用塑鋼中空玻數(shù)璃窗，主入口獅為白色鋼化平旱推玻璃門。

所估價(jià)對(duì)象師建成斧于另200控8燦年慕6即月，根據(jù)國(guó)家憤有關(guān)房屋新舊攻程度判定標(biāo)準(zhǔn)響，經(jīng)估價(jià)人員知現(xiàn)場(chǎng)查看，確姓定其綜合成新臭率約提為剖100斥%呼（建筑物其他臥情況略）。

哄餅?zāi)?疫.圾配套設(shè)施狀況

冤估價(jià)對(duì)象骨上下水、電力餡、供暖、通訊同等基礎(chǔ)配套設(shè)云施完善，并安豪裝消防、中央吐空調(diào)、電子監(jiān)交控系統(tǒng)、公共幕廣播系統(tǒng)等配患套設(shè)備。其中篇采暖為高新園慌區(qū)物業(yè)集中供亦暖：消防系統(tǒng)箱采用美系國(guó)尊simpl濁e驟消防報(bào)警系統(tǒng)孟，每層設(shè)消火拳栓、自動(dòng)噴淋懶裝置及煙感、央溫感探頭；空截調(diào)系統(tǒng)采斗用尋daiki蝦n詳分體式中央空此調(diào)，暗臥式風(fēng)龍機(jī)盤管及新風(fēng)刮空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)櫻控系統(tǒng)為飛利棗浦電子監(jiān)控系辨統(tǒng)；每層驕設(shè)分to篇a發(fā)公共廣播揚(yáng)聲掙器，提供背景憂音樂及應(yīng)急消傭防廣播；并配禁有兩部三菱電砍梯。

繭喪二、區(qū)域因素預(yù)分析（略）

箭三、市場(chǎng)刑背景分析（略急）

泉四、最高怪最佳使用分析裕（略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211727"創(chuàng)五、估價(jià)方法潤(rùn)選用

節(jié)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)所在昨的揮×僅×允市雖軟件園蒜區(qū)域，房地產(chǎn)務(wù)市場(chǎng)活躍，同譽(yù)一供需圈內(nèi)類奸似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓閑交易案例較多師，市場(chǎng)依據(jù)充講足，因此可選權(quán)用燥市場(chǎng)法墊進(jìn)行評(píng)估。同屯時(shí)，該區(qū)域房滅地產(chǎn)市場(chǎng)中與祥估價(jià)對(duì)象類似白的物業(yè)多以出帥租方式經(jīng)營(yíng)，賞同一供需圈內(nèi)給出租實(shí)例較多鋤，容易獲得物字業(yè)租金、費(fèi)用考等數(shù)據(jù)，根據(jù)捆估價(jià)對(duì)象能獲玩得穩(wěn)定的租金后收益的特點(diǎn)，虛可選用搖收益法訊進(jìn)行評(píng)估。

妥市場(chǎng)法的爐具體估價(jià)思路此為：在近期房絕地產(chǎn)市場(chǎng)中選元擇與估價(jià)對(duì)象祖處于同一供需漆圈內(nèi)，具有較爸強(qiáng)相關(guān)性、替喂代性的房地產(chǎn)鞭交易實(shí)例，根等據(jù)估價(jià)對(duì)象和夸可比實(shí)例的狀冶況，對(duì)區(qū)域因島素、個(gè)別因素容、時(shí)間因素和慢交易情況等影紛響房地產(chǎn)市場(chǎng)叔價(jià)格的因素進(jìn)哈行分析比較和握修正，評(píng)估出冷估價(jià)對(duì)象的市蜘場(chǎng)價(jià)格。

映收益法的者具體估價(jià)思路午為：運(yùn)用適當(dāng)嘗的報(bào)酬率，將栗預(yù)期的估價(jià)對(duì)嚼象房地產(chǎn)未來想各期的正常凈涌收益折算到估仙價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)笨值，將各期現(xiàn)林值累加來確定珠估價(jià)對(duì)象房地定產(chǎn)價(jià)格HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211728"嚼六、估價(jià)測(cè)算關(guān)過程

棋（一）市磁場(chǎng)法測(cè)算過程挖【糾錯(cuò)】市場(chǎng)蒙法中缺計(jì)算公養(yǎng)式

楚漫虜1垂.椒選擇可比實(shí)例

貫經(jīng)篩選確柴定持a慈、若b增、飼c續(xù)三個(gè)比較實(shí)例機(jī)。

爭(zhēng)實(shí)躁例筐a功：購(gòu)軟件園宿區(qū)軟件開艘發(fā)努10胸#抽樓，地倒處撐×桿×連市軟件園，東去臨數(shù)碼路，南材臨五一路。鋼攔混結(jié)構(gòu)，共四威層，建筑面積窮為需4419m頂2除，辦公用途，役成交價(jià)格復(fù)為祖610跨0間元胃/m匠2黃，成交日期吉為創(chuàng)200卸8荒年尖6希月新2則0纏日，成交情況肉為正常交易（拴其他情況略）羊。缸

傾實(shí)楚例擇b綱：罪軟件廣場(chǎng)蔑辦公樓，地屯處叉×扔×艷市軟件園，北員臨五一路，西晉北側(cè)鄰近數(shù)碼拔廣場(chǎng)。鋼混結(jié)身構(gòu)，共四層，懸建筑面積均為角3986m群2油，辦公用途，拜成交價(jià)格母為漫625螞0島元覺/m絲2戴，成交日期伴為奇200炮8攤年兆4慎月輸5爛日，成交情況如為正常交易（款其他情況略）吃。湯

稠實(shí)艙例鋒c引：濤經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綠軟件開發(fā)大樓鐮，地伶處吹×傳×倆市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玻，東臨長(zhǎng)春路乞，南臨東風(fēng)路積。鋼混結(jié)構(gòu)，叫共四層，建筑典面積同為予4555m斥2查，成交價(jià)格巧為跑643浸0蠻元耳/m扯2夕，成交日期捐為耽200蝕8楚年笛5患月摔1叉6撿日，成交情況趴為正常交易（央其他情況略）宣。知?dú)q【糾錯(cuò)】可比旱實(shí)磁例痰c挎選取不恰當(dāng)，指可能不在一個(gè)萄供需圈（或可潮比實(shí)嗚例伙c遇未說明是否在閱同一供求范圍膠內(nèi)）

柜

瓣蝕【糾錯(cuò)】可比滔實(shí)例成交價(jià)格伐內(nèi)含不清（未設(shè)說清是建筑面的積還是使用面鄰積）

推蝦【糾錯(cuò)】可比獅實(shí)洪例怨c普未指明用途，允應(yīng)指明辦公用喘途

娃比較實(shí)例竊與估價(jià)對(duì)象各坊項(xiàng)比較因素對(duì)塞比詳見陰表容1就。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211729"竄表扮1縫猶修正因素比較遺表腰可比實(shí)例響估價(jià)對(duì)象送a曠b號(hào)c喚成交單價(jià)（由元校/m橫2跪）捐待估綱6100浸6250撿6430和交易情況賭——風(fēng)正常怎正常么正常裙交易日期油——獄200支8灰年萄6歐月昌2氣0觸日汗200簽8衛(wèi)年朝4麻月鄙5洗日笨200銹8遵年伶5楚月甲1瞞6舅日觸區(qū)域因素源自然條件米較好墨較好乘較好認(rèn)較好究環(huán)境狀況托較好霸較好嶄較好凈較好籍距市中心距離滔1企0括公里鍬1粘0狐公里湊1晝0龍公里疲1潔0窩公里蘿交通條件并便捷遭便捷冊(cè)便捷泳便捷剛商業(yè)繁華程度框一般撓一般兄一般垃一般按公共設(shè)施配套耍情況盆完善亦完善定完善南完善旱規(guī)劃限制惕一般痕一般甘一般俱一般傻個(gè)別因素淹臨街狀態(tài)敏數(shù)碼路蘿數(shù)碼路、五一方路構(gòu)數(shù)碼路、數(shù)碼托廣場(chǎng)私長(zhǎng)春路、東風(fēng)廉路戴建筑結(jié)構(gòu)烏鋼混乖鋼混祝鋼混妥鋼混妹建筑面積鏟3853.0盡5m邁2機(jī)4419m緩2聚3986m囑2眼4555m式2蕩平面布局愁較合理絡(luò)合理勝較合理候合理納裝修情況激普通禮清水房歪簡(jiǎn)裝鄉(xiāng)普通黑成新度政較新她較新爪較新售較新尤通用性呆較好誦較好闊較好棗好且基礎(chǔ)設(shè)施配套怕情況箱齊全嘉齊全糠齊全青齊全管【糾錯(cuò)】區(qū)域扒因素中，商業(yè)肝繁華程度應(yīng)為團(tuán)辦公聚集度。瘦【糾錯(cuò)稿】販“諒公共設(shè)施配套給情由況教”妙應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)完備度或外部擊配套伸【糾錯(cuò)】個(gè)別捕因素中缺少物幸業(yè)管理的修正港。洗【糾錯(cuò)】成新醫(yī)率原100疾%厲與念“稈較渴新際”徑不符，應(yīng)為全孤新。汪【糾錯(cuò)】基礎(chǔ)漢設(shè)施情況屬區(qū)削域因素。牧【糾錯(cuò)】缺權(quán)隊(duì)益狀況因素說翠明與調(diào)整。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211730"帝2姨.掩確定可比實(shí)例賴修正指數(shù)

尺它（素1溜）交易情況修屆正

乳以上所選柄擇的可比實(shí)秧例剛a扔、莖b姐、鼓c推均為正常交易溜，故無需進(jìn)行紐交易情況修正恒。

慨哈（廣2克）交易日期修猾正

泳由于選取瞧可比實(shí)例的交腐易日期均為近軋期惹，再×簽×頑市墓商品住宅睬市場(chǎng)價(jià)格比較恭平穩(wěn)，故對(duì)可眼比實(shí)例的交易含日期不做修正領(lǐng)?？纭炯m錯(cuò)】交易續(xù)日期調(diào)整依據(jù)照錯(cuò)誤，應(yīng)指明熊細(xì)分市場(chǎng)的（差不應(yīng)是商品住污宅市場(chǎng)價(jià)格比陷較平穩(wěn)，而應(yīng)奮該是估價(jià)對(duì)象壩類似的辦公用艷房繡4拍至湊6己月價(jià)格平穩(wěn)）

剃亡（盼3序）區(qū)域因素修狡正

往可比實(shí)押例獲a敗、例b挺、盯c象均為周邊地區(qū)盤的交易案例，攤根據(jù)交通條件平、距市中心距容離、商業(yè)繁華凱程度、公共配喉套設(shè)施等因素抹進(jìn)行區(qū)域因素膀優(yōu)劣造成的減英價(jià)或增價(jià)修正制（具體過程略趁）。

陳該（比4浩）個(gè)別因素修飼正

通可比實(shí)狂例宗a雅、恰b剛、肆c核與估價(jià)對(duì)象個(gè)饞別因素進(jìn)行的斗對(duì)比分析，主聞要考慮臨街狀匯況、結(jié)構(gòu)功能黑、規(guī)模、設(shè)施仔、裝修、平面堅(jiān)布局、基礎(chǔ)設(shè)唱施配套情況等痛因素進(jìn)行修正錢（具體過程略野）。

嚷比較因素鉛修正指數(shù)詳見還表蔬2竟。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211731"駕表瓣2獄

偽比較因素修正菜指數(shù)表偏廈今可比實(shí)例手估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)a察b窄c鍋成交單價(jià)（暈元丸/m艦2器）絡(luò)待估尊610o條6250聰6430士交易情況撕100疊100類100耐100蹈交易日期慢1oo豈100翻100懲100葛區(qū)

叼域

泥因

簽素宏自然條件偵100賺100酒100瘋100妙環(huán)境狀況位100縮100殼100帝100忠距市中心距離糞100集100宇100拴100蔽交通條件戰(zhàn)100學(xué)100島100錫100或商業(yè)繁華程度覽100危100奏100掙100貨公共設(shè)施配套才情況數(shù)100父100打100訂100吧規(guī)劃條件遙100絮100假100芹100懂個(gè)

紙別

嘉因

稠素培臨街狀態(tài)巴100得103肺103全103高結(jié)構(gòu)形式企100慘100略100且1oo些建筑規(guī)模豎100奪100紀(jì)100掛100釋平面布局戲100鉤102馳100獎(jiǎng)102疑裝修情況牧100漠98乒102殃100訓(xùn)成新度蜜100燕100背100攻100車通用性綁100匯100妨100迅102情基礎(chǔ)設(shè)施配套序情況廈100妥100程100滑100墻【糾錯(cuò)】可比浴實(shí)茄例策b縱裝修調(diào)整系數(shù)滔有誤（或裝修餐檔次描述不清既，應(yīng)有詳細(xì)說稅明）蔽【糾錯(cuò)】基礎(chǔ)幅設(shè)施情況屬于尚區(qū)域因素。評(píng)元

蓬【糾錯(cuò)】估價(jià)犯對(duì)象共五層，探可比實(shí)例為四罵層，應(yīng)說明或樣修正。

級(jí)

3市.飛可比實(shí)例比準(zhǔn)箱價(jià)格修正

糾在循表悄2測(cè)確定的各比較啦因素修正指數(shù)唉的基礎(chǔ)上，對(duì)促各可比實(shí)例的信交易價(jià)格修正悠如宮表氏3獄：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211732"炒表針3葡斬交易價(jià)格修正閉計(jì)算表航可比實(shí)例忙a糊b移c滔成交單價(jià)（瀉元授/m孕2核）木6100夜6250眼6430晶交易情況拔100/10氣0珠100/10任0隊(duì)100/1o需o梅交易日期閑100/10如0月100/10選0制100/10晴0布區(qū)

乒域

久因

道素寶自然條件夜100/10墳0阻100/10掉0膏100/1o衣o括環(huán)境狀況翻100/10鑼0給100/10每0軍100/10捕0高距市中心距離純100/10擺0遣100/10坐0羊100/10扛0雷交通條件對(duì)100/10戒0賣100/10衰0釀100/10桶0嗽商業(yè)繁華程度弟100/1o均o帳100/10陷0造100/10裝0納公共設(shè)施配套爭(zhēng)情況庸100/10召0蘆100/10成0氣100/10托0撲規(guī)劃條件效100/10型0尾100/10移0賽100/10憐0見個(gè)

存別

耕因

丑素腹臨街狀態(tài)夕100/10誦3公100/10應(yīng)3哪100/10篇3義結(jié)構(gòu)形式窄100/10聞0橋100/10略0淋100/10驅(qū)0晉建筑規(guī)模扁100/10樹0測(cè)100/10迅0腿100/10粘0勸平面布局貞100/10羨2爆100/10球0府100/10脂2律裝修情況激100/98盤100/10傷2貢100/10舉0歉成新度偽100/1o幻o巧1