一個工程可行性研究報告

XXX工程可行性探討報告一、項目概況（一）項目建設(shè)單位狀況北京XXX建設(shè)工程由北京西魯置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。北京西魯置業(yè)有限公司成立于2011年2月14日，注冊資本金為3.3億元，該公司是由西魯集團(tuán)、西魯房地產(chǎn)有限責(zé)任公司共同投資組建的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資比例為各占50%股份，注冊地在北京xxx路870號，法定代表人茍加軍。（二）項目基本狀況該項目位于北京瑞海北路17號，距離北京市火車北站不足2公里，毗鄰XX大道。該項目總規(guī)劃用地面積55418平方米，總建筑面積147039平方米，其中地上116380平方米，地下30659平方米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。共分二期建設(shè)。我公司洽談工程狀況如下：1、工程名稱：北京XXX建設(shè)工程；2、建設(shè)地點(diǎn)：后海快樂城內(nèi)；3、工程狀況：7號樓3層、5#、8#樓6層，1-3#樓11層，4#、9#樓14層，6#、10#樓18層，11#、12#樓27、28層，地下車庫一層。4、工程承包范圍：施工圖紙內(nèi)的全部土建以及安裝工程（發(fā)包人另行發(fā)包的除外）；5、合同價款：暫定2.2億元（含甲供材），最終以雙方認(rèn)可的竣工結(jié)算價款為準(zhǔn)。二、承攬項目的基本條件(一)本工程采納可調(diào)價格合同，即執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)及配套文件據(jù)實(shí)結(jié)算，詳細(xì)結(jié)算方式如下：2、結(jié)算方式：按實(shí)結(jié)算。在計取稅金前，全部需下浮的項目先下浮5%，然后與不需下浮的項目（發(fā)包人供材、發(fā)包人確定綜合單價項目、發(fā)包人定價材料及總包協(xié)調(diào)、協(xié)作、愛護(hù)費(fèi)不下?。┖喜⒂嬋《惤鹱鳛楣こ探Y(jié)算價款（即承包人需開據(jù)發(fā)票的數(shù)額），工程決算價款扣除發(fā)包人供應(yīng)材料、設(shè)備價款后的余額作為承包人應(yīng)得含稅工程價款。3、人工單價土建、安裝：56元/工日，裝飾：60元/工。4、工程類別的確定：全部車庫土建工程為Ⅱ類工程，其他工程類別按定額規(guī)定執(zhí)行。5、承包人結(jié)算范圍：土建工程至殘疾人坡道、臺階、花池、散水；安裝工程至建筑物外墻皮1.5m處，但緊鄰建筑物外墻有臺階、花池、坡道等構(gòu)筑物的，應(yīng)出構(gòu)筑物外沿1.5m。6、發(fā)包人分包項目：土石方、樁基礎(chǔ)、塑鋼門窗、防火門、消防門、入戶門、欄桿（樓梯欄桿除外）、電梯及電梯安裝工程、樓宇對講系統(tǒng)(含單元防盜門)、弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防連動系統(tǒng)、通風(fēng)排煙系統(tǒng)。但樓宇對講系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)和智能化系統(tǒng)的埋設(shè)穿線管及嵌入墻內(nèi)的接線盒、空箱體安裝工程計入單體樓承包人結(jié)算中。自動噴淋、火災(zāi)報警及消防連動、通風(fēng)排煙等系統(tǒng)的穿墻、穿樓板預(yù)留洞及穿外墻預(yù)埋套管均由單體樓承包人施工，計入單體樓承包人結(jié)算中。7、承包人應(yīng)發(fā)包人的要求協(xié)作好上述全部分包工程的施工，發(fā)包人按建筑面積5元/m2為承包人計取愛護(hù)、協(xié)作、服務(wù)費(fèi)。8、費(fèi)用計?。荷鐣Ｕ腺M(fèi)、工程排污費(fèi)由發(fā)包人交納，承包人不計??；已完工程愛護(hù)費(fèi)、總承包服務(wù)費(fèi)按23.2（4）條約定計??；住房公積金、環(huán)境愛護(hù)費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、夜間施工費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、危急作業(yè)意外損害費(fèi)按定額規(guī)定計取，與實(shí)體工程同等下?。晃拿魇┕べM(fèi)、平安施工費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)按定額規(guī)定計取，內(nèi)容涵蓋省發(fā)布的平安防護(hù)、文明施工措施項目清單中的全部內(nèi)容，其中文明施工費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)與實(shí)體工程一同下浮，平安施工費(fèi)不再下浮。9、商品砼泵送：本項目混凝土工程均采納商品混凝土。商品混凝土優(yōu)先采納汽車泵泵送，采納汽車泵泵送時，不再套用泵送協(xié)作子目，但相關(guān)協(xié)作工作仍由承包人負(fù)責(zé)，汽車泵泵送費(fèi)用按發(fā)包人定價，由發(fā)包人擔(dān)當(dāng)；在無法采納汽車泵泵送的狀況下方可采納地泵泵送（現(xiàn)場依據(jù)實(shí)際狀況辦理簽證），泵送費(fèi)用按定額套用，與單體樓工程一同下浮。10、水電費(fèi)：水、電由發(fā)包方供應(yīng)并先行代繳費(fèi)用，承包人必需裝表計量。工程竣工時，發(fā)包方、承包方共同認(rèn)可確定總水、電表用量(考慮線路的損耗)，結(jié)算時按以下兩種狀況辦理：⑴若表的計量總水、電用量小于結(jié)算中的定額水、電用量，按表的計量水、電用量乘以政府有關(guān)部門規(guī)定收取的水、電價格計入稅前，扣除結(jié)算中的定額水、電費(fèi)數(shù)額，再將結(jié)算中的定額水、電費(fèi)數(shù)額與表的計量水、電費(fèi)數(shù)額的差額80%計入稅前。⑵若表的計量總水、電用量大于定額結(jié)算水、電用量，則按結(jié)算中的定額水、電用量及政府有關(guān)部門規(guī)定收取的價格據(jù)實(shí)調(diào)差。11、合同簽訂以后，合同執(zhí)行期間出現(xiàn)的工程定額及費(fèi)用的政策性調(diào)整和人工、材料、機(jī)械臺班價格的改變一律不再調(diào)整。12、本工程如發(fā)生零星用工100元/工日計取，數(shù)量依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際簽證(二)、材料設(shè)備選購 、供應(yīng)1、發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備1.1、發(fā)包人供應(yīng)材料范圍：鋼筋、水泥、設(shè)備、開關(guān)、插座、電線電纜、橋架、配電箱、弱電箱、水暖管材(含雨水、冷凝水管材，不含鋼制管件及地暖管材、管件)、暖氣片、消防箱。1.2承包人按發(fā)包人供應(yīng)價格計入結(jié)算中，除設(shè)備外，可按結(jié)算中發(fā)包人供材料價款的2.5%的40%計取采保費(fèi)，除此之外不再計取其他費(fèi)用（因發(fā)包人供材價格為落地價，如發(fā)生發(fā)包人托付承包人卸車時，另按實(shí)計取卸車費(fèi)），并在稅后扣除發(fā)包人供材料價款。若發(fā)包人供材料量大于承包人實(shí)際結(jié)算量，按實(shí)際結(jié)算量找差價，若發(fā)包人供材料量小于承包人實(shí)際結(jié)算量，按發(fā)包人供材料量找差價。2、承包人供應(yīng)材料設(shè)備2.1、承包供應(yīng)不含施工費(fèi)用的發(fā)包人定價材料：商品砼、直螺紋套筒、磚、瓦、竹（木）膠板、內(nèi)墻膩?zhàn)印?nèi)墻乳膠漆、外墻防水愛護(hù)板、屋面保溫板、屋面地磚、地面磚、花崗巖板、加氣砼砌塊、排煙道、鋼絲網(wǎng)、電氣配管、接線盒、燈具、鍍鋅扁鋼、安裝工程中的保溫材料等。2.2、發(fā)包人確定綜合單價項目：外墻保溫、地下室頂板保溫、外墻涂料、外墻石材、外墻面磚、內(nèi)墻面保溫顆粒、防水工程、內(nèi)墻界面劑、內(nèi)墻抹灰抗裂網(wǎng)、地暖、吊頂?shù)取?.3、其他主要材料（含地材價格）：模板材、砂、石、珍寶巖按施工期間《北京工程造價-北京材價》上的北京市區(qū)價格作為完全預(yù)算價格調(diào)差。(三)、工程款的支付多層工程工程進(jìn)度款撥付限制點(diǎn)分為：1.1主體完工付至已完工程量基準(zhǔn)價款的75%；1.2其他建筑工程和安裝工程完成總工程量的50%付至已完工程量基準(zhǔn)價款的70%；1.3由質(zhì)監(jiān)站參加的竣前檢查完成后付至已完工程量基準(zhǔn)價款的83%。2、11、12#高層住宅工程款撥付限制點(diǎn)分為：2.1首次付款為主體工程完成9層（含地下車庫）、其余主體工程每5層一次均付至已完工程量基準(zhǔn)價款的70%；2.2主體結(jié)構(gòu)（不含砌筑）完工付至已完工程量基準(zhǔn)價款的75%；2.3其他建筑工程和安裝工程每完成三分之一，付至已完工程量基準(zhǔn)價款的70%；2.4由質(zhì)監(jiān)站參加的竣前檢查完成后付至已完工程量基準(zhǔn)價款的83%。3、其他小高層、高層住宅工程款撥付限制點(diǎn)分為：3.1首次付款為主體結(jié)構(gòu)達(dá)到±0.00，付至已完工程量基準(zhǔn)價款的70%；3.2其余主體工程每5層一次均付至已完工程量基準(zhǔn)價款的70%；3.3主體結(jié)構(gòu)（不含砌筑）完工付至已完工程量基準(zhǔn)價款的75%；3.4其他建筑工程和安裝工程每完成三分之一，付至已完工程量基準(zhǔn)價款的70%；3.5由質(zhì)監(jiān)站參加的竣前檢查完成后付至已完工程量基準(zhǔn)價款的83%；4、備案驗(yàn)收完成且工程結(jié)算完畢10日內(nèi)撥付至承包人應(yīng)得工程結(jié)算價款的95%，余款為工程質(zhì)量保修金。5、自保修期起算滿兩年后，付清除防水和外墻保溫外質(zhì)保金；保修期滿付清質(zhì)保金。三、成本測算及分析（一）土建工程測算1、實(shí)體部分成本測算1）在分包班組價格的基礎(chǔ)上計取10%的分包管理費(fèi)組成分包勞務(wù)價格。2）分包班組價格鋼筋650元/t砼25元/m3砌筑190元/m2抹灰16元/m2樓地面細(xì)石水泥砂漿13元/m2鋼筋砼地面25元/m2屋面找平找坡保溫9元/每層3）依據(jù)分包勞務(wù)價格、定額含量材料費(fèi)、定額含量機(jī)械費(fèi)組成人材機(jī)，在人材機(jī)的基礎(chǔ)上計取10%的管理費(fèi)及利潤。4）大臨及平安文明依據(jù)工期及進(jìn)度，臨時設(shè)施攤銷及維護(hù)、平安文明投入測算。（二）安裝工程測算依據(jù)同類工程，按常規(guī)考慮16%毛率預(yù)料。(三)、測算結(jié)果1、11#樓27層、12#樓28層，檐口高度為80.5米，工程類別為一類，建筑面積35713.95m2,依據(jù)同類結(jié)構(gòu)形式反測本工程測算合同收入5378.9萬元，成本測算4868.57萬元，凈利率9.49%，毛利率12.81%；2、6#樓18層、10#樓18層，檐口高度為52.2米，工程類別為二類，建筑面積36342.18m2,依據(jù)同類結(jié)構(gòu)形式反測本工程測算合同收入5281.33萬元，成本測算4961.48萬元，凈利率6.06%，毛利率8.20%；3、4#樓14層、9#樓14層，檐口高度為40.6米，工程類別為二類，建筑面積25192.19m2,依據(jù)同類結(jié)構(gòu)形式反測本工程測算合同收入3631.02萬元，成本測算3437.73萬元，凈利率5.32%，毛利率7.46%；4、1#樓11層、2#樓11層、3#樓11層，檐口高度為31.9米，工程類別為二類，建筑面積37183.52m2,依據(jù)同類結(jié)構(gòu)形式反測本工程測算合同收入5306.57萬元，成本測算5072.97萬元，凈利率4.4%，毛利率6.52%；5、5#樓6層、8#樓6層、7#樓3層，檐口高度為17.4米，工程類別為三類，建筑面積12607.06m2,依據(jù)同類結(jié)構(gòu)形式反測本工程測算合同收入1413.0萬元，成本測算1390.4萬元，凈利率1.6%，毛利率4.96%；6、綜上各樓座測算結(jié)果，XXX項目整體合同收入測算為21010.92萬元，成本測算為19731.16萬元，凈利率6.09%，毛利率9.57%；四、項目經(jīng)營狀況的分析1、營業(yè)收入的分析：該項目按定額計算預(yù)料營業(yè)收入21010.92萬元。2、效益的預(yù)料：預(yù)料營業(yè)總成本支出19731.16萬元，其中材料費(fèi)11415.23萬元、機(jī)械運(yùn)用費(fèi)1900.02萬元、其他干脆費(fèi)570.76萬元、間接費(fèi)用380.51萬元，人工費(fèi)（包括勞務(wù)分包成本）4752.37萬元，稅金712.27萬元。預(yù)料毛利：2010.75（萬元）預(yù)料毛利率：9.57%預(yù)料純利潤：1279.57（萬元）五、現(xiàn)金流的分析：1、項目本身現(xiàn)金流狀況：該項目合同工期628天，預(yù)料2013年4月開工，2014年10月完工。預(yù)料2013年9月前可收回826.74萬元，現(xiàn)金流出1113.26萬元。2014年2月前可收回2795.78萬元，現(xiàn)金流出2779.01萬元。2014年5月前可收回2228.24萬元，現(xiàn)金流出1855.3萬元。2014年11月前可收回1889.67萬元，現(xiàn)金流出3066.52萬元。2014年12月至2015年2月之間收回3885.61萬元，現(xiàn)金流出1699.7萬元。2、項目對公司現(xiàn)金