福州-福清-金輝觀瀾云著項(xiàng)目營(yíng)銷提案競(jìng)標(biāo)報(bào)告

福清金輝觀瀾云著項(xiàng)目提報(bào)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境營(yíng)銷策略鋪排公司資源助力目錄第一章價(jià)值梳理觀溪新區(qū)引領(lǐng)一域新發(fā)展

帶動(dòng)一城更興旺立體交通已有環(huán)城路段福通大橋、緯一路在建中環(huán)城路清盛大道清昌大道清榮大道清繁大道動(dòng)車軌道洪寬工業(yè)區(qū)元洪工業(yè)區(qū)動(dòng)車站高速路口城東西區(qū)觀溪片區(qū)宏路片區(qū)動(dòng)車站片區(qū)城北片區(qū)環(huán)城路環(huán)城路環(huán)城路老城區(qū)城市核心板塊動(dòng)車站市政府高速路口沃爾瑪7.55m9.34km6.77km萬達(dá)項(xiàng)目位于觀溪板塊，毗鄰老城區(qū)，10分鐘可抵萬達(dá)廣場(chǎng)，12分鐘可抵福清市政府，15分鐘可抵動(dòng)車站，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；周邊已修建的道路有東大路（環(huán)城路段）未來交通規(guī)劃便捷，在項(xiàng)目周邊將建成福通大橋、緯一路等；觀溪新區(qū)——未來城市新中心01

區(qū)位價(jià)值鮮氧生活坐擁雙公園家庭健康生活空間繁華商圈3大核心商業(yè)體系，鑄就未來區(qū)域商業(yè)中心金牌教育名校在建中讓孩子贏在起跑線優(yōu)質(zhì)醫(yī)療比鄰福清婦幼、福清醫(yī)院，健康無憂福清龍江畔城市景觀價(jià)值，演繹濱江風(fēng)情的特有魅力坐擁雙公園，家庭健康生活空間臨江+公園，成就福清江案資產(chǎn)價(jià)值巔峰項(xiàng)目毗鄰龍江法制公園、龍江生態(tài)公園、龍江體育公園、五馬山棧道等，6倍于中心區(qū)的負(fù)氧離子，給予家人最佳的健康保障。醇熟的商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)期等生活配套3大核心商業(yè)體系，鑄就未來區(qū)域商業(yè)中心3公里范圍內(nèi)有三大商圈，包含萬達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪、裕榮匯繁華商業(yè)體，暢享繁華生活；項(xiàng)目距福清婦幼醫(yī)院5km，距福清醫(yī)院6.5km，健全的醫(yī)療配套，盡享無憂健康生活；規(guī)劃修建福清一中初中部，濱江小學(xué)第三校區(qū)等，學(xué)區(qū)資源優(yōu)良讓孩子贏在起跑線；01

區(qū)位價(jià)值創(chuàng)領(lǐng)級(jí)產(chǎn)品前所未見的居住體驗(yàn)，打造觀溪板塊人居新標(biāo)桿采用新亞洲建筑風(fēng)格，融合東方意境與西方技法，詮釋建筑之美。引入智能科技，悠然智享生活；金輝禮獻(xiàn)福清，獻(xiàn)金輝集團(tuán)“云系”新作——金輝·觀瀾云著，倡導(dǎo)自然宜居；01

產(chǎn)品價(jià)值金輝22年，輝耀25城，超百個(gè)精品項(xiàng)目“閱讀城市、尊重人文、贊美生活”的產(chǎn)品理念為城市人群提供幸福人居生活01

品牌價(jià)值金輝深耕福清13載，8子同輝美好生活更進(jìn)一步品牌價(jià)值板塊價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值高價(jià)值品牌扛鼎者福清高品質(zhì)產(chǎn)品的造就者，城市高價(jià)值品牌代言者新亞洲人居美學(xué)締造者融合東方意境與西方技法，詮釋建筑之美未來福清新中心觀溪新區(qū)，騰飛在即公園里名校旁5C輕奢云生態(tài)第二章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境02

宏觀政策2018上半年各區(qū)域延續(xù)17年的高壓政策，整體政策環(huán)境持續(xù)偏緊；市區(qū)“五限”政策不放松，

外圍閩侯、連江、長(zhǎng)樂、福清等區(qū)域政策依然嚴(yán)苛。限售限價(jià)限簽限貸限購(gòu)“五限”政策五區(qū) 限價(jià)、限售、限購(gòu)、限簽、限貸閩侯

限價(jià)、限售、限簽限價(jià)、限購(gòu)、限簽連江限價(jià)、限售、限簽福清限價(jià)、限售、限簽長(zhǎng)樂限價(jià)、限售閩清平潭、羅源、永泰政策環(huán)境寬松，暫無“四限”政策02

土地市場(chǎng)地產(chǎn)大鱷不斷進(jìn)軍搶灘福清市場(chǎng)，下半年受市場(chǎng)下行及限價(jià)、限捆綁政策影響，房企預(yù)判趨于謹(jǐn)慎，市場(chǎng)熱度降低，價(jià)格趨于下行。2018拍-02號(hào)/正榮宗地面積：68079㎡建筑面積：15.7萬㎡樓面價(jià)：6438元/㎡2018拍-03號(hào)/正榮宗地面積：64728㎡建筑面積：14.9萬㎡樓面價(jià)：6045元/㎡2018拍-04號(hào)/高華宗地面積：25777㎡建筑面積：7.7萬㎡樓面價(jià)：5017元/㎡2018拍-05號(hào)/亞琦宗地面積：182681㎡建筑面積：40.2萬㎡樓面價(jià)：331元/㎡2018拍-13號(hào)/融僑宗地面積：42175㎡建筑面積：13.9萬㎡樓面價(jià)：6093元/㎡2018拍-14號(hào)/融僑宗地面積：51203㎡建筑面積：16.4萬㎡樓面價(jià)：5298元/㎡2018拍-15號(hào)/世茂宗地面積：99992㎡建筑面積：30萬㎡樓面價(jià)：4007元/㎡2018拍-18號(hào)/榮融宗地面積：14199㎡建筑面積：4.5萬㎡樓面價(jià)：4930元/㎡2018拍-19號(hào)/金輝宗地面積：49504㎡建筑面積：15.8萬㎡樓面價(jià)：4665元/㎡2018拍-20號(hào)/世茂宗地面積：36757㎡建筑面積：12.1萬㎡樓面價(jià)：4633元/㎡2018拍-21號(hào)/世茂宗地面積：26133㎡建筑面積：8.6萬㎡樓面價(jià)：4476元/㎡2018拍-23號(hào)/24號(hào)/金輝宗地面積：49440㎡/62956㎡建筑面積：14.8/18.9萬㎡樓面價(jià)：2886/2896元/㎡2018拍-25號(hào)/福清城投宗地面積：96311㎡建筑面積：11.6萬㎡樓面價(jià)：4162元/㎡2018年1-9月，市區(qū)土地供應(yīng)93.98萬㎡，總建240.5萬㎡；成交集中在宏路及西區(qū)版塊。2018年1-9月，福清全市土地供應(yīng)150.94萬㎡，總建364.13萬㎡。02

市場(chǎng)供銷2017年7月至2018年9月，整體市場(chǎng)去化面積178.53萬㎡，月均去化面積11.9萬㎡，尤其是2018年8月、9月份集中補(bǔ)簽，整體推高市場(chǎng)去化；2018年以來，隨著東區(qū)板塊項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)量急劇放大，各項(xiàng)目均采用以價(jià)換量策略，提前透支市場(chǎng)購(gòu)買力。近一年福清市商品住宅成交量?jī)r(jià)情況市場(chǎng)下行預(yù)期，月均去化12萬方，價(jià)格有所回落02

存量市場(chǎng)全市總庫(kù)存約312.5萬㎡，其中已推項(xiàng)目庫(kù)存為131.8萬㎡，待推為180.7萬㎡；去化周期26個(gè)月；市場(chǎng)存量依舊較大。類型項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目名稱總建/萬方待推量/萬方待推項(xiàng)目西區(qū)永鴻名城花園8.168.16永鴻名城花園2.172.17融僑-音西地塊138.948.94融僑錦江玖里9.929.92榮融繁華里2.92.9金輝江山云著10.1710.17世茂璀璨天元7.667.66世茂璀璨天元5.95.9金輝觀瀾云著7.897.892018拍-249.799.792018拍-2511.5611.56合計(jì)73.5東區(qū)高華（三福新地塊）7.737.73

2018拍-22（里美個(gè)人買家）15.3615.36合計(jì)23.09北區(qū)恒大御府9.449.44碧桂園融府6.626.62中庚香瀾20.3420.34中庚新時(shí)代7.977.97匯成世紀(jì)5.365.36合計(jì)49.73南區(qū)凱景江山府14.9114.91金輝世茂濱江19.4419.44合計(jì)34.35合計(jì)

180.67類型項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目名稱總建/萬方已推量/萬方待推量/萬方已推項(xiàng)目西區(qū)名城紫金軒18.36.811.5金輝城市廣場(chǎng)17.710.77華潤(rùn)中央公園（一期）2714.212.8凱景悅江山4.992.92.09碧桂園華榕世紀(jì)城3022.57.5小計(jì)97.9957.140.89東區(qū)世貿(mào)璀璨天城18180恒大城27.423.44凱景悅藍(lán)山10100優(yōu)步書苑9.713.596.12金輝碧桂園鉑悅府10.425.25.22玉融正榮府215.815.2世茂云城9.0718.07小計(jì)105.666.9938.61北區(qū)中庚香匯融江6052.67.4中庚香瀾307.722.3合計(jì)9060.329.7南區(qū)中聯(lián)名城二期2715.411.6學(xué)府公館17611小計(jì)4421.422.6合計(jì)

337.59205.79131.802

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀音埔片區(qū)11000-13000元/㎡老城區(qū)東部新城11500-14000元/㎡城北片區(qū)10500-11000元/㎡城西片區(qū)13000-16000元/㎡城北片區(qū)老城區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)觀音埔片區(qū)均價(jià)：10500-11000元/㎡主力產(chǎn)品：89-129主流客群：以為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主（海口、龍?zhí)?、三山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶），部分城區(qū)客戶均價(jià)：11500-14000元/㎡主力產(chǎn)品：93-128主流客群：以福清市區(qū)改善型客戶居多居多，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶均價(jià)：10500-11000元/㎡主力產(chǎn)品：89-129主流客群：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（三山、龍?zhí)锏揉l(xiāng)鎮(zhèn)）為主，部分城區(qū)客戶均價(jià)：13000-16000元/㎡主力產(chǎn)品：126-141主流客群：以宏路、老城區(qū)客戶為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（江陰、漁溪、三山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）均價(jià)：11000-13000元/㎡主力產(chǎn)品：99-140主流客群：以宏路、老城區(qū)客戶為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（江陰、漁溪、三山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）福清樓市板塊主要分為老城區(qū)、城西、城北、城東及觀音埔片區(qū)，熱點(diǎn)逐步由西區(qū)往東區(qū)、北區(qū)發(fā)展，本案所處觀音埔片區(qū)未來前景較好。02

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局：在售項(xiàng)目多，后續(xù)集中在東、西區(qū)板塊，競(jìng)爭(zhēng)激烈【中聯(lián)·名城】13000元/m2【融僑觀邸】14000元/㎡【恒大城】精裝12000元/m2【錦繡御瓏灣】9500元/平方米中庚香匯融江10500元/㎡【融僑錦江】13500元/㎡【東方印象】11000元/m2【中天熙岸】11000元/㎡【三福龍景】【世茂璀璨天城】13800元/m2【凱景悅藍(lán)山】10400元/平方米世茂云城【名城紫金軒】16000元/㎡【華潤(rùn)中央公館】13500元/m2金輝城市廣場(chǎng)13500元/m2【學(xué)府公館】9600元/m2中庚新時(shí)代匯成科技恒大御府碧桂園·世紀(jì)城優(yōu)步書苑11500元/m2中庚香瀾永鴻名城凱景江山府碧桂園·鉑悅府在售18

待推5（不含1塊租賃地塊）玉融正榮府世茂璀璨天元榮融繁華里金輝江山云著2018拍-13融僑[融僑錦江玖里世茂璀璨濱江2018拍-22里美凱景悅江山2018拍-24（金輝）2018-25城投售罄4

公開9

本案本案處于觀音埔片區(qū)，世茂璀璨濱江、中聯(lián)名城同區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目及涵蓋西區(qū)存在分流稀釋部分項(xiàng)目周邊客戶，形成一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。02

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀態(tài)總建（萬㎡）產(chǎn)品類型主力戶型在售價(jià)格（元/㎡）已售面積（萬㎡）待售面積（萬㎡）近期動(dòng)態(tài)華潤(rùn)中央公園在售35高層98-142㎡1300027.57.5二期新品11#加推金輝城市廣場(chǎng)在售25高層138-168㎡15500（精裝）16.38.710.31開盤名城紫金軒在售23高層117-151㎡15500（含加價(jià)）17.15.97#加推，商鋪在售中聯(lián)名城在售20高層111-121㎡1600019.50.56#加推融僑錦江玖里待售21高層100-157㎡——021新品發(fā)布會(huì)世茂璀璨濱江待售30高層100-140㎡——030——本項(xiàng)目總建面約19.3萬㎡，預(yù)計(jì)將在2019年上半年入市，主要競(jìng)爭(zhēng)為華潤(rùn)中央公園、名城紫金軒、中聯(lián)名城、世茂璀璨濱江。全市整體市場(chǎng)處于下行，雖以價(jià)換量普遍，但西區(qū)當(dāng)前影響較小周邊競(jìng)品均進(jìn)入開發(fā)尾聲，后續(xù)競(jìng)品存量競(jìng)爭(zhēng)力小，本案具有稀缺性，存在機(jī)會(huì)點(diǎn)主流改善板塊，大戶型存在市場(chǎng)空白，復(fù)式產(chǎn)品有補(bǔ)缺機(jī)會(huì)02

市場(chǎng)總結(jié)第三章營(yíng)銷策略鋪排策略核心本案營(yíng)銷需解決兩大核心問題：營(yíng)銷在市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下，如何實(shí)現(xiàn)暴力拓客？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售任務(wù)？作為金輝在觀溪新區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，要如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的打造和溢價(jià)的實(shí)現(xiàn)？推廣階段劃分12月

強(qiáng)勢(shì)蓄客期1月3月營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開盤推廣主題云居高處筑未來之境公園里名校邊云系新作盛放輝著融城

智享生活110-140㎡奢宅傾城啟幕致敬融城一席傾城110-140㎡奢宅臻品鉅獻(xiàn)活動(dòng)策略展廳開放、周末暖場(chǎng)開盤活動(dòng)、周末暖場(chǎng)推廣策略線上：房天下、搜狐、安居客、騰訊大閩網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)更新項(xiàng)目信息線下：電梯看板、公交車、候車亭、戶外LED大牌、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、外展、巡展等蓄客全面鋪開線上：微信朋友圈、公眾號(hào)、今日頭條等網(wǎng)絡(luò)媒體線上：公眾號(hào)、自媒體營(yíng)銷線下：老帶新

形象入市期2月營(yíng)銷中心開放營(yíng)銷中心開放、樣板房開放、周末暖場(chǎng)展廳開放2018—2019年?duì)I銷思路①、持續(xù)業(yè)主圈層化營(yíng)銷；（從業(yè)主圈層角度出發(fā)）打造一個(gè)專屬福清金輝的業(yè)主生活薈②、傳遞東方美學(xué)的高端生活感知；（從項(xiàng)目形象出發(fā)）系列性的東方美學(xué)生活活動(dòng)，提升項(xiàng)目的形象氣質(zhì)，獲取客戶美譽(yù)度③、大場(chǎng)面的全城營(yíng)銷事件；（從先天項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)出發(fā)）金輝草坪音樂節(jié)，全城大事件營(yíng)銷打造一個(gè)福清金輝業(yè)主美好生活圈生活薈是一個(gè)美好生活平臺(tái)更是一個(gè)圈層身份象征購(gòu)物運(yùn)動(dòng)社交旅游寵物工作生活教育

物業(yè)對(duì)于優(yōu)步花園最有發(fā)言權(quán)的是身在其中的人讓業(yè)主發(fā)聲讓業(yè)主邀客一個(gè)圈層的美好生活活動(dòng)時(shí)間：12月活動(dòng)內(nèi)容：一本福清金輝業(yè)主專屬生活繪本金輝業(yè)主生活圈層文化，匠心建筑與匠人靈魂品牌文化植入，定期出版，郵寄業(yè)主，形成金輝薈萃的專屬生活雜志；“金”致生活輝煌人生在這個(gè)生活薈里給業(yè)主帶來的東方美學(xué)生活體驗(yàn)雅集美學(xué)生活體系二十四節(jié)氣24場(chǎng)中國(guó)人的生活美學(xué)體驗(yàn)夏日篇

冬日篇

秋日篇

立夏小滿芒種夏至小暑大暑頤養(yǎng)智慧養(yǎng)生專家養(yǎng)生講座研磨時(shí)光午后咖啡品鑒會(huì)取境清涼蒲扇、紙扇DIY體驗(yàn)融蠟藝術(shù)蠟?zāi)Ｋ囆g(shù)品賞鑒會(huì)水果派對(duì)繽紛夏日水果飄香節(jié)哈根達(dá)斯冰淇淋的冰爽體驗(yàn)立春雨水驚蟄春分清明谷雨府上品琴中華節(jié)氣美食鑒賞會(huì)風(fēng)水堪虞麥玲玲家居風(fēng)水解析藝術(shù)剪紙東方非遺剪紙?bào)w驗(yàn)經(jīng)典糖畫中華傳統(tǒng)技藝糖畫體驗(yàn)植樹踏青播種綠色建發(fā)行花藝互動(dòng)老山城市插花藝術(shù)節(jié)立秋處暑白露秋分寒露霜降翰墨飄香名家書法臨摹交流會(huì)垂釣時(shí)光圈層老友垂釣交流會(huì)茶浸白菊恒泰特色品茗會(huì)秋撩炊煙原味燒烤藝術(shù)節(jié)靜覓琴音古箏、古琴演奏會(huì)青蔬沙拉特色有機(jī)蔬菜沙拉DIY立冬小雪大雪冬至小寒大寒對(duì)弈黑白圍棋基礎(chǔ)講解及實(shí)戰(zhàn)對(duì)弈溯回經(jīng)年舊物品展示，追憶時(shí)光美容彩妝古典專業(yè)美容知識(shí)講座餃子品鑒餃子、湯圓溫暖美食會(huì)定格美好家庭全家福視頻拍攝陶瓷工藝陶瓷古法的講解及制作春分中國(guó)人的24種生活美學(xué)呢喃喚醒春風(fēng)載一段春色在府園雨水中國(guó)人的24種生活美學(xué)春，是府園的底色雨，是屋檐的潑墨關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：3月結(jié)合3月推貨集中期在2月以全城型大活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)快速吸客

借勢(shì)春節(jié)節(jié)點(diǎn)，把握返鄉(xiāng)客“廟”不可言尋找福清味道時(shí)間：2月中旬至下旬活動(dòng)內(nèi)容：百種福清味道，是食物的味道，也是時(shí)光的韻味，借勢(shì)春節(jié)，以廟會(huì)的形式，喚起福清人對(duì)家鄉(xiāng)的記憶；活動(dòng)重點(diǎn)：1.前期媒體配合活動(dòng)宣傳；2.活動(dòng)期間對(duì)活動(dòng)進(jìn)行持續(xù)跟蹤報(bào)道；3.活動(dòng)后對(duì)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)報(bào)道?！就乜筒呗浴磕繕?biāo)銷售套數(shù)：套預(yù)計(jì)推售總數(shù)：427套3個(gè)月銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：5.8億銷售目標(biāo)本案住宅將于2018年年底入市面臨著大機(jī)會(huì)與大風(fēng)險(xiǎn)并存19年地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于推售策略，同策認(rèn)為：未雨綢繆有備無患下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群為主力客戶，占比高達(dá)60%，關(guān)注學(xué)區(qū)、環(huán)境及周邊配套；地緣改善型客群為次主力客戶，占比也可達(dá)35%，關(guān)注房企品牌、社區(qū)舒適度及物業(yè)管理觀音埔片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城東片區(qū)老城區(qū)上逕鎮(zhèn)漁溪鎮(zhèn)江陰鎮(zhèn)江鏡鎮(zhèn)龍?zhí)镦?zhèn)港頭鎮(zhèn)主力客戶：福清南側(cè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，預(yù)計(jì)占比60%，按需求可分為安家落戶(20%)、子女就學(xué)(25%)、進(jìn)城改善(15%)三大類。次主力客戶：福清城關(guān)客群，預(yù)計(jì)占比40%，按需求可分為本地分巢(20%)、品質(zhì)改善(20%)兩類，其中以觀音埔片區(qū)及城西片區(qū)為主。城西片區(qū)商圈較多且集中，建議作為主要駐點(diǎn)拓客區(qū)域。本案本案客群來源定位一、銷售團(tuán)隊(duì)分組考核分為2個(gè)小組，每個(gè)小組名6名成員，由兩名銷售主管作為小組長(zhǎng)。銷經(jīng)對(duì)全團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，小組長(zhǎng)對(duì)小組負(fù)責(zé)。周一到周五：每組5人外拓，留1人在售樓處接待；根據(jù)周一到周五的來訪售樓處客戶數(shù)量作為考核指標(biāo)，決定周末各組進(jìn)場(chǎng)接待置業(yè)顧問數(shù)量。二、考核獎(jiǎng)懲制度以每周城市展廳客戶來訪數(shù)量作為唯一考核目標(biāo)第一名團(tuán)隊(duì)：5名銷售進(jìn)場(chǎng)接待，并獲500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)第二名團(tuán)隊(duì)：3名銷售進(jìn)場(chǎng)接待，并獲200元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)周末售樓處實(shí)現(xiàn)接待人數(shù)：5+3（根據(jù)先后排名次序）拓客人員安排萬達(dá)展廳D速8酒店B裕榮匯以萬達(dá)為中心，在城西版塊進(jìn)行品牌或產(chǎn)品的集中引爆。城西商圈密集人流較大，主要采用展位駐點(diǎn)、海派掃樓、電話call客做地毯式拓客，同時(shí)以圈層拜訪向高端客戶集中推介，并對(duì)城西競(jìng)品做一定的競(jìng)品攔截。展位駐點(diǎn)建議：A：紅星美凱龍B：裕榮匯C：中環(huán)廣場(chǎng)D：速8酒店人員配置：共12人組成5+5雙團(tuán)隊(duì)，每隊(duì)1名主管4名置業(yè)顧問，展廳留2人。人員每日輪換，每個(gè)展位各派1名置業(yè)，主管保持機(jī)動(dòng)，負(fù)責(zé)監(jiān)管。拓客動(dòng)作：以展位為中心，對(duì)周邊輻射區(qū)域內(nèi)的社區(qū)、公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等進(jìn)行掃樓及海派，利用禮品、活動(dòng)等將客戶導(dǎo)向展廳。C中環(huán)廣場(chǎng)A紅星美凱龍展位駐點(diǎn)室內(nèi)展點(diǎn)示意室外展點(diǎn)示意室內(nèi)展點(diǎn)禮品建議小巧精美可定制室外展點(diǎn)禮品建議實(shí)用簡(jiǎn)約能降暑社區(qū)陌拜掃樓海派根據(jù)駐點(diǎn)位置實(shí)際情況選擇展點(diǎn)形式，重點(diǎn)突出世茂品牌，產(chǎn)品發(fā)布后可釋放產(chǎn)品信息，并配合符合項(xiàng)目調(diào)性的免費(fèi)小禮品刺激客戶駐足。展位、掃樓形式及禮品建議每天的不同時(shí)間，人流集中區(qū)域也不同。為保證拓客效率，建議按拓客時(shí)間將海派動(dòng)作分為晨拓和夜拓，并區(qū)分不同拓客區(qū)域：晨拓：8:00-10:00建議拓客區(qū)域：城關(guān)各大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每日早晨農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人流較為密集，海派效率較高。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的客群年齡較大，時(shí)間較多，可用小禮品吸引前往展廳接待。夜拓：19:00-21:00建議拓客區(qū)域：城關(guān)各大公園、體育館傍晚過后，大量人群涌向周邊公園散步或納涼，故選擇公園或體育館作為夜拓區(qū)域效率較高?？捎玫皆L禮品吸引意向客戶前往展廳進(jìn)一步接待。海派位置選擇執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行人數(shù)執(zhí)行動(dòng)作每周六、日，對(duì)周邊競(jìng)品進(jìn)行攔截?cái)r截區(qū)域根據(jù)進(jìn)前期摸排項(xiàng)目情況，及海派后反饋效果，針對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)競(jìng)品進(jìn)行巡游，項(xiàng)目認(rèn)籌、開盤展示。

組長(zhǎng)1人，隊(duì)員4人，共計(jì)2組競(jìng)品點(diǎn)位區(qū)域2公里范圍內(nèi)，停車場(chǎng)、沿街商業(yè)、小區(qū)住宅、街道、公園類等。進(jìn)行競(jìng)品項(xiàng)目客戶攔截業(yè)主電話留取，周邊流動(dòng)人員單頁(yè)派發(fā)，沿街商業(yè)拜訪送單等工作。項(xiàng)目周邊主要競(jìng)品在競(jìng)品項(xiàng)目，利用拓客、帶看等方式直接做客戶攔截，由于到競(jìng)品看房的客戶準(zhǔn)度較高，所以這是最直接的拓客方式。競(jìng)品項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶就是最準(zhǔn)的客戶。競(jìng)品攔截渠道方式渠道概況目標(biāo)客戶群政府、金融、商會(huì)及協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)以項(xiàng)目的直接關(guān)系單位為切入口，然后短時(shí)間大面積擴(kuò)散拜訪，并邀約各單位領(lǐng)導(dǎo)前來參觀，釋放項(xiàng)目正能量，有效推廣證劵：收集股票持股人資料，制定人脈名單，定時(shí)進(jìn)行拜訪以及維系。收集證券公司金牌代理人資料，進(jìn)行人脈公關(guān)，深挖其大客戶資源，為其做客戶維系工作。證劵公司及銀行等可舉行理財(cái)講座，投資走向等知識(shí)講座以及感恩回饋度假游等噱頭邀約VIP客戶。銀行：以借貸業(yè)務(wù)、金卡辦理業(yè)務(wù)、樓盤合作業(yè)務(wù)等形式接觸其行長(zhǎng)、金牌客戶經(jīng)理，定期組織其大客戶進(jìn)行資源互換活動(dòng)，以理財(cái)講座、風(fēng)水講座等形式進(jìn)行圈層收網(wǎng)。與商會(huì)展開長(zhǎng)期合作，舉行商界精英交流會(huì)，定期開展各行各業(yè)的圈層活動(dòng)。通過商會(huì)，結(jié)識(shí)更多商界成功人士。和不同的協(xié)會(huì)定期開展形式多樣的聯(lián)合活動(dòng)，促進(jìn)溝通交流，借此結(jié)識(shí)更多不同領(lǐng)域的成功人士。政府高官、公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)工作人員、高管、商會(huì)成員、協(xié)會(huì)成員、投資客，銀行VIP客戶等企業(yè)下午茶員工生日會(huì)籃球聯(lián)誼賽圈層拜訪動(dòng)作建議福清南側(cè)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)：上逕鎮(zhèn)、漁溪鎮(zhèn)、龍?zhí)镦?zhèn)、江鏡鎮(zhèn)、港頭鎮(zhèn)、江陰鎮(zhèn)。掃村人員配置：12名置業(yè)顧問組成5+5雙團(tuán)隊(duì)，每隊(duì)各1人展廳留守。每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)各2人掃村，每日輪換。以上逕、漁溪、龍?zhí)锶?zhèn)為重點(diǎn)，江陰、江鏡、港頭地理位置較遠(yuǎn)，人員不足時(shí)優(yōu)先級(jí)可相對(duì)靠后。（需配備1~2輛看房專線）主要拓客區(qū)域放在福清南側(cè)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員分散，除電話call客動(dòng)作不間斷外，首要外拓方式轉(zhuǎn)換為鄉(xiāng)鎮(zhèn)掃村。上逕鎮(zhèn)漁溪鎮(zhèn)龍?zhí)镦?zhèn)江鏡鎮(zhèn)港頭鎮(zhèn)江陰鎮(zhèn)福清市鄉(xiāng)鎮(zhèn)掃村鄉(xiāng)鎮(zhèn)掃村動(dòng)作建議拓客動(dòng)作：①

多種宣傳：項(xiàng)目信息以村落內(nèi)條幅的懸掛+喇叭廣播+刷墻進(jìn)行宣傳；②商鋪合作：尋找鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)主要門市、商鋪，免費(fèi)派送印有項(xiàng)目信息的塑料袋，以此為合作契機(jī)，將項(xiàng)目宣傳信息展架或海報(bào)在店內(nèi)進(jìn)行張貼，并試圖發(fā)展小賣店負(fù)責(zé)人為全員營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，帶訪售樓部即可享受獎(jiǎng)勵(lì)，成交即享受成交獎(jiǎng)勵(lì)；③

集市找客：根據(jù)周邊村落集市時(shí)間，以集市路演派單的形式，進(jìn)行村落客戶的信息宣傳；④

配合動(dòng)作：小蜜蜂單頁(yè)發(fā)放+留電；配備看房車，每?jī)商旖M織一次周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)看房團(tuán)，通過小禮品吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，盡可能保證上座率。鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳物料可用條幅、墻體廣告、海報(bào)等配合，實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。海報(bào)條幅可留置業(yè)私人電話，促進(jìn)積極性。利用學(xué)生上學(xué)階段，對(duì)項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的學(xué)校進(jìn)行有選擇的拜訪。城西版塊學(xué)校分布（重點(diǎn)拜訪）鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校分布（可選）福清百合小學(xué)福清華僑中學(xué)江鏡中心小學(xué)福建師范大學(xué)福清分校溪南小學(xué)福清石門小學(xué)溪下小學(xué)福清崇文小學(xué)宏路中心小學(xué)福州第二技師學(xué)院福建師大福清宏路中學(xué)新港小學(xué)港頭中學(xué)上逕中心小學(xué)漁溪中心小學(xué)福清三中福清濱江小學(xué)學(xué)校拜訪首開之后，項(xiàng)目積攢了一定量的成交客戶，可通過這些客戶自身的影響力，設(shè)置一定獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶來訪：Step1：老客戶帶新客戶來訪，憑本項(xiàng)目的任意購(gòu)房證明即可領(lǐng)取現(xiàn)金100元及精美禮品一份；Step2：新客戶認(rèn)籌成功后，對(duì)應(yīng)的老業(yè)主即可獲得現(xiàn)金300元獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主也可在選房時(shí)有一定優(yōu)先權(quán)；Step3：該新客戶如順利成交，可在其他優(yōu)惠之上額外獲得5000元總房款優(yōu)惠，對(duì)應(yīng)老業(yè)主則可獲得500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。老業(yè)主聯(lián)動(dòng)第四章公司資源協(xié)助福州同策以福州和福清為兩大核心城市輻射沿海經(jīng)濟(jì)圈期待以戰(zhàn)略合作態(tài)度結(jié)緣金輝04

團(tuán)隊(duì)薪資保障高傭金、高底薪激勵(lì)政策一、底薪4000-5000元/月，福州外派提供補(bǔ)貼，包住宿；二、傭金:跳點(diǎn)1.5‰-2.5‰，刺激銷售積極性；（以任務(wù)完成率來劃分）完成任務(wù)指標(biāo)的130％以上，基礎(chǔ)提成為：2.5‰；完成任務(wù)指標(biāo)的100％，基礎(chǔ)提成為：1.5‰；結(jié)傭快：合同簽約即由公司代墊結(jié)傭。三、提供階段性獎(jiǎng)勵(lì)方案。04

團(tuán)隊(duì)薪資保障物競(jìng)天擇優(yōu)勝劣汰，保持戰(zhàn)斗力1、銷售經(jīng)理：團(tuán)隊(duì)連續(xù)三月業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，銷經(jīng)淘汰；2、銷售主管：小組連續(xù)倆月業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，主管撤職；3、置業(yè)顧問：個(gè)人連續(xù)倆月業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，淘汰；4、團(tuán)隊(duì)補(bǔ)充：每月增補(bǔ)1-2名置業(yè)顧問填補(bǔ)淘汰空缺；5、補(bǔ)貼考核：業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)者，扣發(fā)當(dāng)月補(bǔ)貼。04

團(tuán)隊(duì)政策階段性銷售激勵(lì)政策認(rèn)籌獎(jiǎng)勵(lì)：超額完成指標(biāo)部分的，每組認(rèn)籌獎(jiǎng)勵(lì)100元；在當(dāng)月PK中獲勝的團(tuán)隊(duì)，獲得2000元獎(jiǎng)勵(lì)；認(rèn)購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)：超額完成認(rèn)購(gòu)指標(biāo)的，每組認(rèn)購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)200元；在首次開盤PK中獲勝的團(tuán)隊(duì)（簽約金額領(lǐng)先1000萬以上），獲得20000元獎(jiǎng)末位淘汰：未完成認(rèn)購(gòu)指標(biāo)的末位淘汰，包括團(tuán)隊(duì)總監(jiān)級(jí)以下人員。鼓勵(lì)業(yè)務(wù)員的銷售積極性，團(tuán)隊(duì)人員內(nèi)部進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，保證銷售熱情和銷售轉(zhuǎn)換比，同策預(yù)計(jì)投入30000元04

團(tuán)隊(duì)政策渠道拓客激勵(lì)政策在完成競(jìng)標(biāo)業(yè)績(jī)量后每月領(lǐng)取達(dá)標(biāo)津貼：銷售經(jīng)理津貼1500元、置業(yè)顧問津貼500元、策劃團(tuán)隊(duì)季度津貼3000元。若未完成既定目標(biāo)則給于相應(yīng)的處罰：小組人員每人次月扣罰200元，完成目標(biāo)倒數(shù)第一，崗位輪換電CALL或是外拓。同策預(yù)計(jì)投入20000元04

團(tuán)隊(duì)政策現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)抓早晚會(huì)，以天為單位做指標(biāo)考核現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)-每天早晚會(huì)采用每日早晚會(huì)制度，早會(huì)當(dāng)日工作布達(dá)，銷售人員精神面貌檢查；

晚會(huì)工作執(zhí)行反饋總結(jié)，有效分享，次日工作指標(biāo)調(diào)整策略布置；提升專業(yè)度-客戶案例分享通過對(duì)現(xiàn)有各銷講的梳理，確保項(xiàng)目信息內(nèi)容執(zhí)行的準(zhǔn)確性和及時(shí)性；每日針對(duì)客戶所提出疑問進(jìn)行及時(shí)交流，并定期更新答客問，做到及時(shí)為客戶解答；統(tǒng)一銷售流程-標(biāo)準(zhǔn)接待嚴(yán)格實(shí)行滿意度相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)銷售動(dòng)作，并及時(shí)考核，提高執(zhí)行力；每日由預(yù)專審核明源錄入情況，檢查輸入內(nèi)容是否完整有效，若發(fā)現(xiàn)客戶未錄入系統(tǒng)，及時(shí)處罰；鎖客要求-專案組逼定每組客戶要求專案組洽談，避免客戶流失；提前摸清客戶信息，有效提高轉(zhuǎn)換比；04

團(tuán)隊(duì)政策最嚴(yán)同策數(shù)據(jù)精細(xì)化監(jiān)控用數(shù)據(jù)管理強(qiáng)化業(yè)務(wù)能力業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)考核表當(dāng)日成交排名團(tuán)隊(duì)配置來電來人電轉(zhuǎn)訪成交成交比回款率日來電周累計(jì)來電月累計(jì)來電日來人周累計(jì)月累計(jì)日電轉(zhuǎn)訪周累計(jì)月累計(jì)日成交周累計(jì)月累計(jì)周成交比月成交比月成功匯款率副專1：XXX業(yè)務(wù)員1

業(yè)務(wù)員2

業(yè)務(wù)員3

業(yè)務(wù)員4

業(yè)務(wù)員5

業(yè)務(wù)員6

組內(nèi)總數(shù)

副專2：XXX業(yè)務(wù)員1

業(yè)務(wù)員2

業(yè)務(wù)員3

業(yè)務(wù)員4

業(yè)務(wù)員5

業(yè)務(wù)員6

組內(nèi)總數(shù)

項(xiàng)目總數(shù)

來電來電數(shù)據(jù)電轉(zhuǎn)訪率來人來人數(shù)據(jù)成交比成交成交數(shù)據(jù)回款率數(shù)據(jù)精細(xì)化04

資源保障/屋拉公社屋拉全民經(jīng)紀(jì)人開啟全民營(yíng)銷時(shí)代04

資源保障/屋拉公社云管家——同策全民營(yíng)銷線上交互平臺(tái)同聯(lián)寶云管家以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為核心瞄準(zhǔn)置業(yè)顧問核心問題，通過對(duì)于閑置客戶資源的再次激活，完成客戶轉(zhuǎn)化率的提升，客戶成交率的提高。從置業(yè)顧問-項(xiàng)目-城市-區(qū)域，同聯(lián)寶構(gòu)建了同策全員營(yíng)銷矩陣，真正成為了置業(yè)顧問的成交神器……移動(dòng)辦公系統(tǒng)客戶管理系統(tǒng)樓盤信息系統(tǒng)一鍵推客系統(tǒng)精準(zhǔn)鎖定核心用戶全程精細(xì)化管理多維度鎖定目標(biāo)用戶一客多推呼叫銷冠賣房參與熱銷樓盤全國(guó)新盤大揭秘隨時(shí)隨地掌握樓盤詳情第一時(shí)間了解樓盤優(yōu)惠專業(yè)信息隨時(shí)分享全程移動(dòng)辦公隨時(shí)隨地關(guān)注客戶THANKYOU祝貴公司項(xiàng)目取得圓滿成功附件中聯(lián)名城中聯(lián)名城（二期）開發(fā)商中聯(lián)、名城項(xiàng)目地址觀溪片區(qū)緯一路與經(jīng)五路交叉口中國(guó)·福清·觀溪片區(qū)緯一路與經(jīng)五路交叉口占地56000㎡總建20萬㎡容積率3.5綠化率30%在售情況11#、25#、26#在售贈(zèng)送面積/現(xiàn)期均價(jià)16000元/㎡公攤率23%已推去化67%預(yù)約樓棟1#2#6#7#預(yù)約戶型111-121㎡客群以福清市區(qū)改善型客戶居多居多，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶規(guī)劃項(xiàng)目二期共16棟高層新古典主義建筑。內(nèi)部配套小區(qū)自有近萬平社區(qū)商業(yè)＋緊鄰濱江商業(yè)街中聯(lián)名城華潤(rùn)中央公園華潤(rùn)中央公園開發(fā)商華潤(rùn)置地項(xiàng)目地址福清市清昌大道紅星美凱龍對(duì)面占地135畝總建27萬㎡容積率3.0綠化率30%在售情況1、5、6、8、9#、在售贈(zèng)送面積平層：10㎡復(fù)式：20㎡現(xiàn)期均價(jià)13000元/㎡公攤率23%