湖北-武漢-黃陂區(qū)-南山十里星空-競品分析方案

01PartOne區(qū)域市場分析競爭格局：四大板塊分化競爭，新盤扎堆入市，多盤分流，競爭市場極其嚴(yán)峻；大臨空版塊成為大漢口高房價外溢客戶的主要承載區(qū)，臨空版塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃起點高，發(fā)展?jié)摿Υ?，橫店版塊新興區(qū)域，隨著八盤入市，競爭格局形成；區(qū)位區(qū)域特征價格表現(xiàn)橫店區(qū)盤龍城外擴區(qū)域，不限購，目前配套缺乏，受機場限高影響，多為小高層，樓盤多為外來大型品牌開放商，樓盤品質(zhì)較高，價格實現(xiàn)度高。11000元/㎡（精裝2000/㎡）葉店片區(qū)居住氛圍成熟，配套齊全，板塊內(nèi)土地較為稀缺，以中小規(guī)模樓盤為主，項目多以高層2T4戶傳統(tǒng)布局為主，價格實現(xiàn)度較其他版塊低；8000-8500元/㎡（毛坯）10000-12500元/㎡（精裝2000-2500元/㎡）劉店片區(qū)遠離盤龍城中心，但因岱黃高速、天縱城綜合體的帶動作用，目前逐漸崛起。8000-8500元/㎡（毛坯），10000-10500元/㎡精裝（2000元/㎡）臨空片區(qū)臨空經(jīng)濟港近年來發(fā)展迅速，教育、醫(yī)療及交通利好，以中型體量樓盤為主，受機場限高影響，樓盤多為小高層，外來品牌開放商入駐，品質(zhì)較高，價格實現(xiàn)度高。10600-12500元/㎡（精裝2000元/㎡）老盤加推新盤首開恒大龍城75萬方，9700元/㎡（含2000精裝）天匯龍城20萬方，10800元/萬博玖瓏灣5萬方，10000元/㎡保合太和3.4萬方，12500元/㎡（含2500精裝）龍辰麗灣二期5.2萬方大華公園華府32萬方，9300元/m2（毛坯）中城新時代45萬方，價格待定中建壹品瀾郡20萬方，9000-9500元/m2（毛坯）天縱云湖灣二期8.3萬方，11000元/㎡中南拂曉城34萬方，11000元/㎡北辰蔚藍城市99萬方，11000元/㎡融僑方圓20萬方，11000元/㎡金輝優(yōu)步湖畔23萬方，11000元/㎡新力帝泊灣33萬方，10140元/㎡（含2000精裝）尚璟瑞府36萬方，10600元/㎡臨空香廷24萬方，11000元/㎡（含2000精裝），洋房12000元/㎡（毛坯）五礦瀾悅云璽18萬方，12500元/㎡（含2500精裝）華發(fā)悅府17萬方，價格待定洪福美境16萬方，9500元/㎡山海觀54萬方，12500元/㎡(含2500精裝）翰林公館10萬方，10000元/㎡橫店臨空劉店葉店競爭表現(xiàn)：品牌勢均力敵，客戶同質(zhì)化、產(chǎn)品同質(zhì)化；供應(yīng)高峰導(dǎo)致市場急劇遇冷；隨著新盤集中入市，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量激增，以及大武漢樓市降溫，加重客戶觀望心理，目前區(qū)域內(nèi)主流價格11000元/㎡，少量高樓面價項目價格達到12500元/㎡；板塊項目名稱規(guī)模（萬方）容積率在售戶型面積段成交主力面積銷售均價（元/m2）首付款區(qū)間（按30%計算）1-10月供給套數(shù)1-10月去化套數(shù)臨空恒大龍城751.6495-12595-1259800（精裝2000）27.6-36.4952941五礦瀾悅云璽182.1106-142106-12312500（精裝2500）39.8-53.3360117尚璟瑞府362.0086-12986-11810700（精裝2000）27.3-41472442臨空香廷241.60洋房：122-168小高層：96-141——洋房：12000（毛坯）小高層：11000（精裝2000）洋房：43.9-60.5小高層：31.9-46.5——待售中城新時代451.985-145㎡——預(yù)計毛坯12500——————山海觀542.8789-13889-12012800（精裝2500）33.4-51.8752571橫店金輝優(yōu)步湖畔232.698-12598高層：11100（精裝2000）洋房：12800（精裝2500）高層：30.9-39.4洋房：36.8-46.9818593中建壹品瀾郡19.62.4高層：88-11088-1109000-9500（毛坯）24.6-30.7————融僑方圓16.452.35106-130106-10811200（精裝2000）35.6-42.9476265中南拂曉城48.82.0098/10898/10811000-11500（精裝2000）32.3-35.613321185天縱云湖灣702.199-11499-11411000（精裝2000）32.7-37.6530500北辰蔚藍城市99.62.00高層：82-125洋房：120/125高層：82-125高層：11100（精裝2000）洋房：11500（精裝2000）高層：27-41.3洋房：41.4-43.119501804大華公園華府13.62.0086-11386-1139300（毛坯）24-31.5————動態(tài)表現(xiàn)：客戶基數(shù)不足，階段性價格松動，減配以及精裝打折將成為主流；即將進入年底，基于品牌房企銷售目標(biāo)，目前橫店板塊內(nèi)，價格有所松動，通過低總價建立優(yōu)勢。其中中建和大華公園華府選擇直接毛坯銷售，融僑、中南在裝修款部分可打折，金輝首付可低至2成；板塊項目名稱

均價（元/m2）銷售策略當(dāng)前動態(tài)橫店金輝優(yōu)步湖畔高層：10500（精裝2000）洋房：12500（精裝2500）洋房首付最低兩成主要在售4#、7#小高層以及3#洋房，剩余房源不多中建壹品瀾郡9000-9500（毛坯）毛坯銷售收集資料中，10月底截止，11月20日開盤融僑方圓11000（精裝2000）認購可申請裝修款部分最低至九折主要在售6#小高層，剩余房源不多中南拂曉城11000（精裝2000），108平均價11500元/㎡（精裝2000）據(jù)銷售口徑，目前有裝修減配打算，具體方案未定，同時后期開盤形式均選擇平銷，可直接認購主要在售8#、9#、16#小高層，剩余房源較多大華公園華府9300（毛坯）毛坯銷售收集資料中，11月底開盤階段供應(yīng)：年底集中加推，預(yù)計推貨量約33萬方，推售產(chǎn)品面積高度重疊；11/12月集中推貨明顯，主要集中于橫店版塊，供應(yīng)產(chǎn)品主要集中在88-128㎡，區(qū)域內(nèi)推售量主要為恒大、五礦、臨空、山海關(guān)。板塊項目名稱預(yù)計推貨量(萬方)（2018.9-2019.2）推售產(chǎn)品預(yù)計推售時間臨空恒大龍城5.380-129m212月五礦瀾悅云璽1疊拼別墅：147-195m211月底臨空香廷0.8洋房：122-168m211月初山海觀398-124m212月初橫店金輝優(yōu)步湖畔2.798-125m2明年1月份中建壹品瀾郡3.388-110m211月20日融僑方圓1.785-135m211月底中南拂曉城2.798-108m211月中旬天縱云湖灣2.598-114m211月中旬北辰蔚藍城市4.788-108m211月底大華公園華府5.389-113m211月底合計33在售存量分析：在售項目待開發(fā)量約284萬方，主力集中于臨空、橫店版塊；臨空片區(qū)橫店片區(qū)葉店片區(qū)劉店片區(qū)目前劉店、葉店基本進入尾盤銷售階段，主要的后續(xù)競爭來自于橫店以及臨空版塊；價格對標(biāo)——五礦瀾悅云璽近期來訪低迷，成交大幅下滑；基本資料項目地址黃陂區(qū)巨龍大道與興龍路交匯處開發(fā)商五礦地產(chǎn)（武漢）開發(fā)有限公司體量18萬㎡容積率2.1建筑形態(tài)別墅、小高層建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格大都會在售情況在售樓棟G1、G2、G3、G4在售產(chǎn)品類型小高層2T4/1T2戶，106-142/㎡價格12500元/㎡（精裝2500元/㎡）銷售情況8月25日推G1、G2兩棟小高層共192套房源，去化95套，9月30日推168套，去化71套2018.8.25推G1、G2共192套房源，目前去化146套；G3#G4#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例去化套數(shù)去化率3×2×2106-123㎡11262%3018%4×2×2130-142㎡5638%2018.9.30推G3、G4共168套房源，去化71套G1G3G2G4在售9月30日加推G3#G4，共168套房源，去化71套，目前在售均價高層12500元/㎡(精裝2000)，整體成交低迷；106戶型點評：優(yōu)點：主流連廊戶型，三面寬朝南優(yōu)勢；123戶型點評：缺點：1、客衛(wèi)開間窄；

2、入戶空間弱，餐廳北向空間浪費；130戶型點評：缺點：1、客衛(wèi)開間窄；

2、入戶空間弱，餐廳北向空間浪費；戶型展示：T4產(chǎn)品，常規(guī)戶型，定位偏首改；3房2廳2衛(wèi)106㎡3房2廳2衛(wèi)123㎡4房2廳2衛(wèi)130㎡價值展示——高低配產(chǎn)品策略，強化品牌優(yōu)勢及物業(yè)服務(wù)，加上良好現(xiàn)場展示，奠定臨空版塊品質(zhì)標(biāo)桿項目；營銷中心營銷中心內(nèi)景兒童樂園營銷中心外景一級資質(zhì)物業(yè)品質(zhì)生活價格對標(biāo)——山海觀基本資料項目地址盤龍大道湯云海路開發(fā)商武漢恒安投資有限公司體量54萬㎡容積率2.87建筑形態(tài)別墅，高層（33-34F）建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格ARTDECO在售情況在售樓棟二期11#12#在售，13#12月初加推產(chǎn)品類型89-124㎡三房，138㎡四房價格目前在售12800（含2500裝修）銷售情況目前一期已售罄，二期11#12#89/98㎡面積房源剩頂天立地房源在售，其余面積房源較多；二期13#預(yù)計12月初加推；一期已售罄；二期目前在售高層11#12#，共396套房源，均價12800元/㎡（含2500裝修），預(yù)計12月初加推高層13#；三、四期待開發(fā)；2018年1-9月售571套,整體去化情況較好；一期二期地段核心驅(qū)動，去化速度較好，但近期減弱；2018.2.4推6-9#共356套房源，目前去化249套；2018.10.13推12#共264套房源，開盤去化141套；2018.10.21推11#共132套房源，開盤去化45套；11#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)占比去化套數(shù)去化率3x2x1896650%4534%3x2x21203325%4x2x213833253房2廳1衛(wèi)98㎡98戶型點評：優(yōu)點：南北通透，方正布局，三面寬朝南；3房2廳2衛(wèi)120㎡120戶型點評：優(yōu)點：通透性強，餐廚獨立；缺點：餐廳、廚房、衛(wèi)生間尺度較?。?房2廳2衛(wèi)138㎡138戶型點評：優(yōu)點：南北通透，餐廚獨立，南北雙陽臺；缺點：餐廳開間較小，同時為3+1設(shè)計，與市場主流項目相比，功能性較差；戶型展示：T4產(chǎn)品，基本保證南北通透，定位剛需、剛改；價值展示：利用得天獨厚的地理條件，強調(diào)景觀賣點，加上精裝及現(xiàn)場展示，奠定區(qū)域價格標(biāo)桿；一級競爭——尚璟瑞府今年首次加推，長周期蓄客，高位去化；基本資料項目地址臨空新城興龍路與宋家崗東路交匯處開發(fā)商武漢漢江宏遠投資有限公司體量36萬㎡容積率2.00建筑形態(tài)小高層建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新亞洲在售情況在售樓棟22-28#，86-170m2產(chǎn)品類型小高層2T4戶價格10700元/㎡（精裝2000元/㎡）銷售情況9月23日推472套，去化442套，目前剩余少量一樓房源，購買送地下室，均價11000元/m2（毛坯）2018.9.23推22-28#共472套房源，去化442套；22#23#24#25#26#在售27#28#2房2廳1衛(wèi)86㎡3房2廳2衛(wèi)102/105/118㎡4房2廳2衛(wèi)128/129㎡2017年9月加推之后，一直處于捂盤狀態(tài)，2018年9月推出472套，較低的價格，綜合性價比高，去化442套，去化率92%；2017.8.06推3、14、15、19、20#共328套房源，去化328套；基本資料項目地址盤龍城航城東路與興龍路交匯處開發(fā)商武漢臨空香廷置業(yè)有限公司體量24萬㎡容積率1.64建筑形態(tài)洋房、小高層建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新古典在售情況待售樓棟洋房：1-3#、13#、15#小高層：1#、3#、4#、7#、10#產(chǎn)品類型洋房1T2戶，122-168㎡小高層2T4戶，96-141㎡價格洋房：12000元/㎡（毛坯）小高層：11000元/㎡（精裝2000元/㎡）銷售情況11月初首開1#2#3#16#15#10#6#4#2#1#待售一級競爭——臨空香廷3房2廳2衛(wèi)122/131㎡4房2廳2衛(wèi)147㎡5房2廳2衛(wèi)163/168㎡3房2廳1衛(wèi)96㎡3房2廳2衛(wèi)121/131㎡洋房1#2#3#15#16#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例3×2×2122-131㎡3660%4×2×2147㎡610%5×2×2163-168㎡1830%小高層1#2#4#6#10#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例3×2×196㎡13050%3×2×2121-131㎡13050%即將推售，首推洋房，單總價雙高；主推建面約122-168㎡洋房、預(yù)計11月初開盤，11月中下旬左右開高層，剛需搖號，目前在登記中，已登記150組左右；啟動分銷及全民營銷，銷量逐步回暖；二級競爭——金輝優(yōu)步湖畔基本資料項目地址環(huán)后湖北路與飛虹街交匯處向北500米開發(fā)商武漢金輝融宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司體量23萬㎡容積率2.6建筑形態(tài)高層（16F）洋房（6-9F）建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格現(xiàn)代簡約在售情況在售樓棟洋房：3#，高層4#7#產(chǎn)品類型98-125㎡三房四房價格高層均價11100元/㎡，洋房均價12800元/㎡銷售情況一期推售1#2#5#8#售罄，二期9月23日加推一棟洋房3#和兩棟高層4#7#，高層均價11100元/㎡，洋房均價12800元/㎡；預(yù)計2019年一月份推出兩棟高層；預(yù)計2020年月份交房；一期已售罄；二期于2018/9/23開盤推出3#4#7#，共306套房源，目前在售均價高層11100元/㎡、洋房12800元/㎡；后期還剩4棟高層，5棟洋房；2018年1-9月售593套；售罄在售待售2018.6.22-23推1#2#5#8#共512套房源，去化484套；2018.9.23推3#4#7#共306套房源，去化109套；二期3#4#7#戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)占比去化套數(shù)去化率3x2x298-9915450%5334%4x2x2108-12515250%5637%合計306100%10936%4#7#10#15#3#1#2#5#8#二級競爭——中建壹品瀾郡預(yù)計2018.11.20首開推6#9#11#，預(yù)計均價9000-9500元/㎡（毛坯）；待售中，明確毛坯推售，低總價優(yōu)勢；基本資料項目地址川龍大道與環(huán)后湖北路交匯處東向200米開發(fā)商武漢市壹品藍郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司體量19.6萬㎡容積率2.4建筑形態(tài)高層（14-16F）建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新中式在售情況在售樓棟預(yù)計11.20開盤6#9#10#產(chǎn)品類型88-110㎡價格預(yù)計均價9000-9500元/㎡（毛坯）銷售情況準(zhǔn)備蓄客500組開盤搖號，目前已交資料300余組；后期加推視市場情況，情況好則12月底再次加推；一期6#9#10#戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例3x2x18814943%3x2x299-11013639%合計347100%6#9#11#待售3房2廳1衛(wèi)88㎡3房2廳2衛(wèi)99/110㎡3房2廳2衛(wèi)110㎡二級競爭——融僑方圓基本資料項目地址川龍大道后湖北路與航空東街交匯處開發(fā)商融僑華翔（武漢）置業(yè)有限公司體量23萬㎡容積率2.3建筑形態(tài)高層（15F）洋房（6F）建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新中式在售情況在售樓棟主要在售6#產(chǎn)品類型高層：86-130㎡價格高層均價11200（含2000裝修）銷售情況目前主要在售6#，均價11200（含2000裝修），裝修部分申請最低可打9折；目前主要在售6#，均價11200元/㎡（含2000裝修），據(jù)銷售口徑，認購可申請裝修款最低9折；2018.9.9推5#共105套房源，去化50套；2018.9.15-16推4-7#共371套房源去化約215套；6#在售5#4#7#去化緩慢，價格松動，可申請精裝9折；4房2廳2衛(wèi)118㎡3房2廳2衛(wèi)108㎡3房2廳2衛(wèi)125㎡3房2廳2衛(wèi)130㎡二級競爭——大華公園華府總占地面積4.9萬方，一期建筑面積13萬方，二期14萬方，總計23棟+1棟幼兒園,預(yù)計11月底首開一期1、5、6、10、14#樓，總計527套房源，面積86-113㎡，毛坯銷售，預(yù)計均價9300元/㎡；產(chǎn)品緊湊，毛坯推售，低總價優(yōu)勢；基本資料項目地址盤龍大道后湖大橋北側(cè)開發(fā)商趙莊房地產(chǎn)體量24萬方容積率1.64建筑形態(tài)小高層建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新亞洲在售情況待售樓棟1#、5#、6#、10#、14#產(chǎn)品類型86、101、109、113平三房價格9300元/㎡（毛坯）銷售情況11月底首開推1#5#6#10#14#10#6#待售14#1#5#一期1、5、6、10、14#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例3×2×186㎡13625%3×2×2101㎡、109㎡、113㎡39175%3x2x186㎡3x2x2101㎡3x2x2109㎡3x2x2113㎡基本資料項目地址黃陂區(qū)川龍大道與后湖北路交匯處開發(fā)商北辰實業(yè)體量99.6萬方容積率2.0建筑形態(tài)小高層、洋房建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新亞洲在售情況在售樓棟高層：33#、34#、37#洋房：27#產(chǎn)品類型88-124平兩房三房價格小高層：11100元/㎡（精裝2000）洋房：11500元/㎡（精裝2000）銷售情況10月27日開盤推33#34#37#，共158套剛需房源，10月28日推剩余非剛需房源以及洋房27#，共145套房源，目前共去化216套二級競爭——北辰蔚藍城市10月27日推33、34、37#樓，總計158套剛需房源，28日推剩余非剛需房源以及洋房27#共145套房源，11月底加推23、30、31、32#四棟小高層；33#34#37#27#待售售罄32#31#30#23#產(chǎn)品及區(qū)位優(yōu)勢，奠定去化基礎(chǔ)；33#34#37#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例去化套數(shù)比例2×2×188㎡13050%9271%3×2×2100㎡-108㎡13050%10278%27#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例去化套數(shù)比例3×2×2122㎡、124㎡42100%2252%2018.2.3推3、4#共208套房源，售罄；2018.4.16推5、10、11、18#523套房源，售罄；2018.5.25推14、15、22#共262套房源，售罄；2018.7.21推6-9、12、13、16、17#共296套房源，去化237套；2018.9.27推19、26、35、36#約358套房源，已售罄；2018.10.27推27、33、34、37#共約302套房源，去化216套；二級競爭——中南拂曉城目前主要在售一期10#、15#、17#，剩余房源不多，預(yù)計11月中旬加推16、8、9#樓，預(yù)計均價11000-11500元/㎡（含2000精裝），二期18-36#明年開發(fā)；基本資料項目地址環(huán)后湖北路與臨空東路交匯處開發(fā)商中南置地體量48.8萬方容積率2.00建筑形態(tài)小高層建筑風(fēng)格/景觀風(fēng)格新古典在售情況在售樓棟10#、15#、17#產(chǎn)品類型98-108平三房價格均價11000元/㎡（精裝2000），108平房源均價11300元/㎡（精裝2000）銷售情況一期1-7#、11-14#售罄，目前主要在售10#、15#、17#，預(yù)計11月中旬加推8#、9#、16#，均價11000（精裝2000），據(jù)銷售口徑，目前開發(fā)商有裝修減配想法10、15、17#樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例去化套數(shù)比例3×2×298㎡-118㎡25688%19677%4×2×2124m23212%206%15#10#17#16#8#9#二期（明年開發(fā)）2018.4.21推7#共90套房源，售罄；2018.5.22推1、2、3、12#314套房源，去化277套；2018.7.16推4-7#共384套房源，去化346套；2018.9.15推11、13、14#共256套房源，售罄；2018.10.1推10、15、17#約288套房源，去化216套；3房2廳2衛(wèi)98㎡3房2廳2衛(wèi)108㎡產(chǎn)品及區(qū)位優(yōu)勢，奠定去化基礎(chǔ)；市場研判：市場急轉(zhuǎn)，加重客戶觀望心理，同時各項目積極推售，現(xiàn)階段高位供給；供應(yīng)特征剛需主導(dǎo)，性價比為王道；1、11000元/㎡以內(nèi)去化較快，高溢價項目去化速度放緩；2、進入10月，降溫明顯，部分項目減配及打折現(xiàn)象明顯；新盤入市，老盤加推；1、大區(qū)域內(nèi)六個新盤即將入市；2、臨空、橫店版塊11/12月份供給量高達33萬方，競爭程度加?。煌|(zhì)化明顯價格松動競爭激烈區(qū)域內(nèi)品牌、裝標(biāo)、產(chǎn)品同質(zhì)化；1、梯戶比趨同：基本以2T4戶為主；2、面積段趨同：98-128㎡主流；3、品牌趨同：首入武漢，知名度較弱；降溫顯著供給激增截至2018年11月，區(qū)域板塊余量共計378.34萬方（含露甲山板塊、臨空板塊和橫店板