2022年遼寧省房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理土地儲備開發(fā)成本考試試題

遼寧省2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：土地儲備開發(fā)成本考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、代理是指行為人根據(jù)一定方式的授權，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產(chǎn)生的法律后果__。

A．直接歸于該他人

B．直接歸于該行為人

C．由該他人和該行為人按約定分擔

D．由行為人代該他人承擔2、2006年1月13日，建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了__。

A．《關于加強房地產(chǎn)估價機構監(jiān)管有關問題的通知》

B．《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》

C．《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》

D．《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》3、某建筑物建筑面積4000㎡，經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元／㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5％，該建筑物現(xiàn)值為。

A：523．45萬元

B：593．75萬元

C：643．75萬元

D：1000萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的__設定抵押權，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。

A．房屋建筑物

B．土地使用權

C．在建工程

D．房屋期權5、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務主要來自__。

A．企業(yè)委托

B．個人委托

C．法院委托

D．政府委托6、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應按服裝店用途進行估價。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：估價時點原則

D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．50

C．50

D．1008、委托人不得競買自己所委托的拍賣標的，也不能委托他人競買，這體現(xiàn)了拍賣活動應該遵循的。

A：公開原則

B：公平原則

C：公正原則

D：誠實信用原則

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為a(1+g)t-1，年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=（）。

A．0

B．

C．a(chǎn)×n

D．∞

11、定位于偏好中心，來迎合所有的消費者的營銷方式是__。

A．無差異性營銷

B．差異性營銷

C．定制性營銷

D．集中性營銷12、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/m2，則可轉讓土地的價格是__萬元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．300013、城市房屋拆遷估價方法一般應當采用。

A：路線價法

B：成本法

C：假設開發(fā)法

D：市場比較法

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章14、某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為萬元。

A：1．60

B：3．00

C：4．25

D：5．525

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．購買動機

D．自我形象16、重置價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是__的體現(xiàn)。

A．經(jīng)濟學原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．對立原理17、登記機關自受理登記申請之日起日內(nèi)應當決定是否予以登記。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．8156219、根據(jù)，債券可分短期債券、中期債券、長期債券和永久債券。

A：發(fā)行主體的不同

B：償還期限的長短

C：利息的不同支付方式

D：發(fā)行方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度__，就可以計算其平均發(fā)展速度。

A．較大

B．較小

C．不同

D．大致相同21、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為__。

A．現(xiàn)金波動值

B．現(xiàn)金后期值

C．凈現(xiàn)金流量

D．現(xiàn)金流量差值22、一般來說，與長期投資相比，短期投資__。

A．風險較大

B．收益率較高

C．流動性較好

D．投資回收期較長23、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應存估價對象規(guī)模的范圍之內(nèi)。

A：0.5～2.0

B：1.5～2.0

C：0.5～1.5

D：1.0～1.5

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價值進行分排，甲占有的土地份額為。

A：1％

B：1.5％

C：2％

D：2.5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、某居民樓總建筑面積為5000㎡，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元．某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價值為35萬元．若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為．【2006年考題】

A：3％

B：5％

C：7％

D：4％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、按照會計要素進一步分類，下列屬于會計科目分類的是。

A：處罰類會計科目

B：負債類會計科目

C：所有者權益類會計科目

D：成本類會計科目和權益類會計科目

E：資產(chǎn)類會計科目2、房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向__發(fā)出保修通知。

A．建設單位

B．施工單位

C．總承包單位

D．監(jiān)理單位3、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括__。

A．潛在毛租金收入

B．空置和收租損失

C．準備金

D．經(jīng)營費用

E．抵押貸款還本付息4、某估價師與借款人合謀高估房地產(chǎn)價值騙取貸款，該估價師違反了__的職業(yè)道德。

A．獨立、客觀、公正

B．誠實守信

C．社會責任

D．勤勉盡責5、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定：“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大最毀壞的，?！?/p>

A：處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

B：處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

C：處3年以上、7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

D：處3年以上、5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為__。

A．80%

B．90%

C．85%

D．95%7、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有__的特性。

A．變現(xiàn)性差

B．易受政策影響

C．依賴專業(yè)管理

D．效益外溢和轉移8、下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E．居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大9、企業(yè)財務分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標有。(2008年試題)

A：資產(chǎn)報酬率

B：銷售凈利率

C：資產(chǎn)負債率

D：存貨周轉率

E：股東權益報酬率10、下列不屬于清償能力指標的是__。

A．借款償還期

B．利息備付率

C．現(xiàn)金回報率

D．償債備付率

11、民法中的財產(chǎn)關系是指在生產(chǎn)、分配、交換、消費過程中形成的。

A：財產(chǎn)所有權關系

B：財產(chǎn)流轉關系

C：財產(chǎn)形成權關系

D：人格權關系

E：身份權關系12、房屋征收部門暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．5年13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年初的應收賬款為8200000元，2002年末的應收賬款為7800000元，當年賒銷收入為元，則當年的應收賬款周轉率為__。

A．2.725

B．3.475

C．4.375

D．5.25514、以下對房地產(chǎn)贈與的理解正確的是。

A：是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為

B：屬于雙務行為

C：即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務

D：屬于單務行為

E：其受讓人不需承擔任何義務15、轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．私有住宅轉讓后用于商業(yè)經(jīng)營的

B．經(jīng)濟適用住房轉讓后用于經(jīng)濟適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的

D．按照國務院有關規(guī)定出售公有住房16、價格領先制通常有三種形式。

A：被支配型價格領先

B：支配型價格領先

C：成本最高型價格領先

D：成本最低型價格領先

E：晴雨表型價格領先17、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為__。

A．43萬元

B．112.5萬元

C．123.3萬元

D．150萬元18、某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格為（）萬元。

A．26.29

B．27.29

C．28.29

D．29.2919、下列指標從某一個側面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。

A：實際價格/理論價格

B：房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率

C：房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)

D：房屋施工面積/新竣工面積

E：個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率20、如果房地產(chǎn)估價師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找__。

A．建筑平面圖

B．建筑立面圖

C．建筑剖面圖

D．結構施工圖21、關于預算，下列說法錯誤的是。

A：可以幫助物業(yè)服務企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況

B：當一項未預計到的費用支出導致現(xiàn)金短缺時，預算可以幫助物業(yè)服務企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C：預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D：年度運營預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化

E：借款合同22、登記機關應在30日內(nèi)對房屋權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的__登記申請予以核準登記。

A．初始

B．轉移

C．變更

D．他項權利

E．注銷23、某估價事務所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價格。之后，有關方面對其估