物業(yè)保安、設施設備、保潔服務實施方案

#物業(yè)保安、設施設備、保潔服務實施方案★保安管理服務方案一、保安管理構想（一）管理目標1、建立專業(yè)化的保安隊伍以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2010質量管理體系有關標準和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實可行且符合xx小區(qū)正常運作需求的保安管理制度。3、實現(xiàn)“群防群治”的目的視“安全”為“命脈”，結合xx小區(qū)的實際情況，切實把“人防”、“物防”與“技防”有機結合，加強與當?shù)毓膊块T的聯(lián)絡溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好xx小區(qū)內(nèi)的各項安全防范工作。4、保障消防安全堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，認真落實和貫徹“誰主管、誰負責”的消防原則，建立三級防火責任制，做好防火安全檢查，維護xx小區(qū)的消防安全。5、維護公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”為重心，“服務”為目的，努力維護xx小區(qū)及周邊的公共秩序，營造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。規(guī)范xx小區(qū)的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標識清晰、管理完善。（二）管理方法海門市xx小區(qū)從保安管理角度來看，既有“開放式”保安工作的特點，又有“封閉式”保安管理的特點，更需具有符合XX小區(qū)保安管理的特色。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關經(jīng)驗，堅持“安全第一、服務至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合XX小區(qū)的保安管理模式。具體將從以下幾方面開展保安工作:1、建立一支專業(yè)化的保安隊伍保安管理的有效與否將直接影響XX小區(qū)的安全，甚至影響其社會形象。因此我司介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務型的標準來管理保安隊伍，出色完成XX小區(qū)的各項安全保衛(wèi)任務。所有保安人員都必須通過嚴格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用（骨干隊伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。同時，注重保安員的思想教育和業(yè)務素質的培訓，嚴格按照《江蘇省保安服務管理條例》持證上崗，向屬地公安機關申請成立自建保安組織。并將保安工作納入XX小區(qū)物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務知識學習，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務意識的培訓，著重以實際操作為主，力求達到一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務隊伍。2、建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2010質量管理體系之有關標準和法律法規(guī)要求，結合日常管理運作的實際情況，建立含《保安部值班管理規(guī)定》、《各崗位工作職責規(guī)程》、《治安管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》、《停車場管理規(guī)定》、《保安交接班制度》、《消防設施設備定期檢查制度》、《應急工作規(guī)程》、《停車場管理規(guī)程》、《火警應急處理規(guī)程》等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標準化、管理規(guī)范化。3、落實安全防范措施，加強配合與溝通，達到群防群治效果治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)公司為維護業(yè)主（使用人）正常的生活、生活秩序而進行的防盜、防火、防破壞等一系列的安全防范管理活動。根據(jù)xx小區(qū)的特點，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好xx小區(qū)的安全防范管理工作：⑴堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四小時對xx小區(qū)各區(qū)域進行全方位值崗巡查，防止可疑人員進入xx小區(qū)，預防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕xx小區(qū)內(nèi)的一切推銷活動。⑵堅持xx小區(qū)內(nèi)的治安管理工作與周邊社會治安工作相結合原則。積極與當?shù)毓矙C關保持密切聯(lián)系，加強溝通與聯(lián)絡，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。⑶堅持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。把固定崗與巡邏崗相結合，形成較為完善的治安防范體系，努力為xx小區(qū)的業(yè)主營造一個安全、舒適、文明、寧靜的生活環(huán)境。⑷建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防治安災害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。⑸在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》向公安機關報告。⑹在執(zhí)勤時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情服務。4、注重消防管理，維護消防安全一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)xx小區(qū)的消防實際情況和消防安全要求，我司將把xx小區(qū)的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：⑴建立三級防火責任制和消防工作領導小組；⑵制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實xx小區(qū)重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；⑶加強消防設施設備管理，對xx小區(qū)的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。⑹建立消防檔案，填寫公安機關各種法律文書和消防工作有關的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。5、維護公共秩序，規(guī)范車輛管理海門市XX小區(qū)進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。我司將結合XX小區(qū)情況，制定適合XX小區(qū)停車場的管理規(guī)定，維護和完善車場及道路的各類交通設施和環(huán)境設施，嚴格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。★設備管理方案一、工作職責主要負責XX小區(qū)的設備運行管理、操作及設備設施的定期計劃維護保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保XX小區(qū)設備設施的科學、安全、可靠、高效運行。二、設備的接管、驗收（一）組織一個設備接管驗收小組，會同貴方有關部門，根據(jù)國家、省、市有關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內(nèi)的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。（二）同時派出員工隊伍，對設備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設備的運行管理，確保設備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（三）對存在問題的設備設施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責，力求使設備設施達到原設計之使用功能的要求，為確保設備設施的完好、安全、經(jīng)濟及高效運行奠定基礎。（四）接管驗收時業(yè)主應提供的圖紙、資料1、產(chǎn)權資料（1）項目批準文件（2）用地批準文件（3）建筑執(zhí)照2、技術資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①單體建筑、結構、各系統(tǒng)設備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質勘測報告（5）工程合同（6）開、竣工報告（7）工程預決算（8）圖紙會審記錄（9）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗收證明書（包括綜合驗收、各分項目驗收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調水管道試壓報告（18）綠化工程圖紙及相關資料（19）車庫圖紙及車輛詳細資料（20）其他技術資料（通訊、監(jiān)控、智能化設備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2010質量管理體系之有關標準及原有的各類規(guī)章制度，結合海門市xx小區(qū)的實際情況，在完善補充的基礎上，制定出切實可行的適合海門市xx小區(qū)特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務規(guī)范。如《崗位責任制》、《設備安全操作規(guī)程》、《設備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細則》及《應急突發(fā)事件技術支持方案》等有關制度。四、設備運行管理和維修服務目的：保證xx小區(qū)所有設備處于正常運行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。設備管理模式：對于特殊設備按照勞動監(jiān)察部門、質量技術監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對外承包項目的管理協(xié)調：電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。（二）供配電系統(tǒng)1、高壓部分：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關運行記錄備查。按供電部門有關規(guī)定，高壓部分由其負責定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務培訓、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術人員，要有完整的供電網(wǎng)絡資料（業(yè)主協(xié)助提供），對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設備運行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好相關運行巡查記錄備查。（5）加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。（6）加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保xx小區(qū)照明系統(tǒng)正常運行。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護檢修工作，確保節(jié)日照明設備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應急發(fā)電設備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設備能隨時投入運行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。（10）遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結合海門市xx小區(qū)實際情況另行制定。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的XX小區(qū)具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。（三）給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。（3）定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查給排水設備，并記錄設備運行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護給排水設備，確保設備正常可靠運行。（6）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應急措施，當發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。（四）電梯系統(tǒng)1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容(1)根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。(2)電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。(3)重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。(4)除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質量技術監(jiān)督部門審查認可的單位承擔(由原廠家或安裝調試單位承擔較好，也可通過投標選擇合適的維修保養(yǎng)單位)。其定期維修保養(yǎng)的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。(5)建立健全電梯設備檔案及各類維護(修)保養(yǎng)、運行記錄。(6)電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。(7)電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。(8)保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。(9)監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實際情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。(五)消防系統(tǒng)1、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容(1)建立消防管理制度、操作規(guī)程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應急方案等。(2)制定應急搶險措施，當發(fā)生火災報警時，應能按應急方案的要求采取現(xiàn)場補救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調等有效措施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設備設施的日常檢查維護保養(yǎng)（控制計算機除外），并做好有關記錄備查。（4）每月按xx小區(qū)區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每年由xx小區(qū)物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設備設施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（6）每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設備的運行狀況。（7）定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能（試驗時應關閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。（8）每周檢查試驗消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警（如報警按鈕、警鈴等）。（9）消防系統(tǒng)作為xx小區(qū)的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結合具體情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。（六）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各生活室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，關系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。①零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備，及時排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結構是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。L、檢查地下室結構是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復。一般維修項目30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，按約定時間修復。重大維修或需購買材料的，在約定維修時間內(nèi)完成。②計劃養(yǎng)護A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。D、每月檢查清理地下室集水井。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。F、每月檢查試驗走火通道、各樓層應急燈，有問題的及時處理。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、每月檢查各樓層通風機工作情況。J、每年定期進行房屋結構安全檢查。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。③季節(jié)性預防養(yǎng)護工作主要有：A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應及時修復，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。E、檢查清理地下室集水井。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。G、作好預防雨水流入地下室、車場的應急措施。H、特別要注意在臺風、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預防措施。五、設備維修服務日常維修服務是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務中的服務意識、服務規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度1、xx小區(qū)大大小小的設備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設備故障及故障隱患，并予排除。2、建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。3、與業(yè)主有關部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報修或設備設施故障可報管理處或服務部，統(tǒng)一協(xié)調安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設備故障應立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復雜故障應立即向管理處經(jīng)理匯報，由其組織力量或協(xié)調公司整體技術力量集中處理解決。（二）維修服務規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內(nèi)維修時還應注意如下事項：1、敲門：接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2、介紹：生活室的人員開門或在門內(nèi)詢問，工程部員工應首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是XXX物業(yè)公司維修人員XXX,前來為您服務”。3、進門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4、鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、生活人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應事先向領導、生活人員說明，并說一聲“非常對不起”。6、整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責清掃干凈。7、試用：請領導、生活人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請領導、生活人員在維修工作單簽認。8、講解：必要時向領導、生活人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設備的注意事項。9、如實填寫維修工作單（包括費用），請領導、生活人員對修理質量，服務態(tài)度等進行評價并簽名。六、節(jié)能和節(jié)約維修費用（一）當正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結設備運行管理經(jīng)驗，采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設備使用壽命。（二）對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設計上欠合理的各類設備設施，提出整改完善的合理建設，經(jīng)貴方有關部門審核同意后實施，以達到降低能耗，延長設備使用壽命，節(jié)省維修費用之目的。（三）根據(jù)設備運行狀況，總結運行規(guī)律，不斷摸索積累有關數(shù)據(jù)資料，并采用新技術，新材料，對XX小區(qū)的各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案，經(jīng)貴方審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。（四）努力做好設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結經(jīng)驗，提高管理水平。使所管理的設備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出?！锴鍧嵎辗桨福ㄒ唬┓粘兄Z按照合同條款及附件的要求，配備必要的員工和充足的機械、物料，在清潔工作范圍和項目明細內(nèi)，按照工作程序、操作規(guī)程進行規(guī)范清潔（保潔）服務，并達到如下目標：1、xx小區(qū)所屬范圍公共環(huán)境衛(wèi)生符合國家和地方相關環(huán)境衛(wèi)生標準。2、協(xié)助物業(yè)管理處在相關行業(yè)檢查評比中獲優(yōu)稱號。3、按合同要求保潔率達到100%，滿意率達到95%。4、接受客戶有效投訴處理率100%。（二）管理的模式擬設立xxx物業(yè)管理有限公司清潔部，并在xx小區(qū)管理部門和物業(yè)管理處的檢查與監(jiān)督下，實施科學化、規(guī)范化的專業(yè)管理。清潔部將根據(jù)有關的法律和法規(guī)及公司有關規(guī)章制度，結合xx小區(qū)管理部門的實際情況主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務規(guī)范措施，并付之實施和監(jiān)督。在人事管理上將根據(jù)公司的用人標準和原則，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，結合培訓和績效考核行使人事管理權，對所轄各部門管理人員和員工實施考核和獎懲。（三）管理的設想我們的管理和服務工作將根據(jù)xx小區(qū)管理部門的要求，在總結公司幾年服務于各類型物業(yè)所得經(jīng)驗的基礎上，用更新的管理理念為xx小區(qū)提供更優(yōu)質的清潔（保潔）服務。總的設想是：以規(guī)范的管理和優(yōu)質的服務為支撐點，以營造一個整潔舒適、安全可靠的工作和生活環(huán)境為目的，確立“精心組織、規(guī)范管理、優(yōu)質服務”的經(jīng)營管理理念，并貫穿于我司在xx小區(qū)的清潔服務之中。1、在嚴格按委托管理合同的條款實現(xiàn)管理目標和服務承諾的基礎上，我們將以更高的標準要求自己，在服務意識、服務標準、服務質量上將超越承諾，力求突破。2、在管理上除執(zhí)行嚴格的、硬性的管理規(guī)定以確保xx小區(qū)的衛(wèi)生達標并努力延長物業(yè)本體的使用壽命，使其保值、增值；另一方面，在維護xx小區(qū)的對外形象方面，加強員工的素質培養(yǎng)，使全體員工做到“德誠于中，禮形于外”。（四）清潔服務的管理措施A、清潔部員工的管理1、清潔部主管素質要求從事本行業(yè)工作四年以上，具備物業(yè)管理和專業(yè)清潔知識，掌握公司的各項規(guī)章制度，有獨立工作和分析判斷能力，具有較高的管理水平，能有效地安排和協(xié)調本部門的工作。主要工作職責⑴負責清潔部的日常行政管理工作。⑵按合同的要求制定和實施清潔服務計劃，實現(xiàn)管理目標。⑶協(xié)調清潔部與其他部門的關系，合理調配人力和物力資源。⑷負責考核下屬員工的工作表現(xiàn)，糾正工作中發(fā)生的不合格服務。⑸及時解決有關清潔服務方面的投訴。清潔部主管崗位責任制報告對象：管理處經(jīng)理督導對象：本部門管理員、領班2、清潔部管理員?素質要求從事本行業(yè)二年以上，掌握專業(yè)清潔知識，熟悉業(yè)務技能，有獨立工作能力，能有效管理、安排、協(xié)調部門工作。主要工作職責⑴負責管理區(qū)域的各項工作計劃的實施和檢查。⑵安排屬下班次，分配工作、掌握員工工作狀況。⑶檢查清潔工作質量和效果。⑷督導員工遵章守法，禮貌服務。清潔部管理員崗位責任制報告對象：部門主管督導對象：領班、保潔員3、清潔部領班素質要求有熟練的專業(yè)清潔保養(yǎng)知識，具備一定的管理水平，能協(xié)助主管完成區(qū)域內(nèi)工作，檢查監(jiān)督屬下班次的工作情況和質量。主要工作職責⑴以身作則帶領班組員工完成各項日常清潔工作。⑵定期對員工進行崗位實操培訓，不斷提高員工的業(yè)務水平。⑶嚴格要求和指導員工按工作程序、操作規(guī)程作業(yè)，確保作業(yè)安全。清潔部領班崗位責任制報告對象：部門主管、管理員督導對象：保潔員4、保潔員人員?素質要求保潔員工必須接受