五星會所策劃方案

會所經(jīng)營方案第一頁，共三十三頁。會所經(jīng)營方案內(nèi)容1、會所概況及經(jīng)營模式2、會所三個階段的經(jīng)營預(yù)測3、會所開辦費4、會所經(jīng)營建議第二頁，共三十三頁。一、會所概況及經(jīng)營模式第三頁，共三十三頁。會所概況項目的會所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米。會所性質(zhì)屬于經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷售計積表顯示功能為“文體活動用房”會所日常運營中，一樓會所大堂、四樓會所主體及五樓部分架空層作整體經(jīng)營考慮。第四頁，共三十三頁。一、經(jīng)營定位及目標(biāo)經(jīng)營定位

1、“專業(yè)型+小區(qū)型”綜合會所；

2、會員制管理會所；

3、奢華享樂型會所。經(jīng)營目標(biāo)

1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營為輔；

2、項目收支平衡，達(dá)到良性經(jīng)營。第五頁，共三十三頁。二、會所功能設(shè)計康體設(shè)施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商務(wù)、休閑設(shè)施：紅酒雪茄房、自“主”空間、商務(wù)中心、多功能室兒童活動設(shè)施：寶寶CLUB整個會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)第六頁，共三十三頁。三、會員制管理會員類別收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容金卡年費：6000元/年免費享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服務(wù)；其他消費八折優(yōu)惠銀卡預(yù)存金：2000元（每次續(xù)充值500元起）每次消費從預(yù)存金中扣除業(yè)主卡預(yù)存金：800元（每次續(xù)充值500元起）所有消費八折優(yōu)惠第七頁，共三十三頁。四、會所客源分析第八頁，共三十三頁。周邊公寓客源分析總戶數(shù)超過5000戶，居住人口逾萬。富力愛丁堡國際公寓嘉裕·禮頓陽光柏林國際公寓馬賽國際公寓富力史丹尼國際公寓凱旋新世界·新凱公寓雙城國際公寓新大廈星辰財富港星匯國際公寓

第九頁，共三十三頁。項目銷售及業(yè)主入住時間推售階段銷售重點1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復(fù)式儲客3、4月（提升檔次）3、4棟復(fù)式；4棟大戶型5、6月（銷售高峰）全部在售產(chǎn)品7-9月（保溫銷售）2套頂層復(fù)式；全部在售產(chǎn)品10月（清貨期）余貨項目預(yù)計2010年11月交付第十頁，共三十三頁。五、采取分階段經(jīng)營策略第十一頁，共三十三頁。二、會所三個經(jīng)營階段的預(yù)測第十二頁，共三十三頁。第一階段：會所開放參觀（備注：會所需入職三名服務(wù)人員，包括一位主管，主要負(fù)責(zé)接待參觀的人群）會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：第十三頁，共三十三頁。第一階段：會所開放參觀會所管理成本：

建議：由于第一階段會所的主要任務(wù)是開放給潛在買家參觀，故建議此階段費用共352,368元（6個月）作為會所的開辦費由發(fā)展商支付。序號項目年度成本（元）月度成本備注1人力資源成本140,40011,700三名會所服務(wù)員2清潔費用50,4004,200兩名清潔人員3專項清潔費用223,35618,613依據(jù)會所裝修材料制定4設(shè)備維護(hù)22,4401,870含維修小配件,未含折舊費用。5能耗264,54022,045游泳池暫不開放6布草費3,600300總成本

704,73658,728

第十四頁，共三十三頁。第一階段：會所開放參觀第十五頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：會所經(jīng)理（服務(wù)中心經(jīng)理兼任）會所主管1人會所服務(wù)員3人救生員2人設(shè)備管理員（服務(wù)中心人員兼）清潔人員（外包，3名）財務(wù)（收費員）（服務(wù)中心人員兼）第十六頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)會所成本

：序號項目年度成本（元）月度成本（元）備注1員工工資271,20022,600四名服務(wù)員，二名救生員2清潔費用75,6006,300人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)，3人）3專項清潔費用223,35618,613

4辦公費用7,200600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等7,200600低值易耗品6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計算）8調(diào)味料1,200100為“自主空間”提供9節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計算10綠化租擺42,0003,500按月進(jìn)行更換11訂報費用7,200600提供給客人閱讀的報刊12營銷推廣費用12,0001,000會所推廣活動使用13設(shè)備維護(hù)69,8285,819含維修小配件,未含折舊費用。14能耗986,54482,212詳見附件五15布草費18,0001,50016稅金71,0165,918按收入5.09%計提總成本

1,948,344162,362

第十七頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)第十八頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)會所收入：餐飲及兒童活動部分對外出租序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室32,4002,70030元/小時*3房*30小時2桌球室2,88024040元/小時*6小時3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費，每瓶酒80元4商務(wù)中心48040

5健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空間43,2003,600200元/3小時*6次8餐飲租金864,00072,000因要提供租戶裝修免租期，故預(yù)計2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金315,00026,250預(yù)計2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入1,395,240116,270

第十九頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)第二十頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)會所盈虧分析：

月經(jīng)營成本：￥162,362元月經(jīng)營收入：￥116,270元月虧損：￥46,092元年虧損：￥553,104元

建議：由于入住人數(shù)較少，未能滿足會所經(jīng)營條件，建議由開發(fā)商補(bǔ)貼虧損費用。第二十一頁，共三十三頁。第三階段：會所正常運營會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：會所經(jīng)理（服務(wù)中心經(jīng)理兼任）會所主管1人會所服務(wù)員4人救生員3人設(shè)備管理員（服務(wù)中心人員兼）清潔人員（外包，4名）財務(wù)（收費員）（服務(wù)中心人員兼）第二十二頁，共三十三頁。第三階段：會所正常運營會所成本

：序號項目年度成本（元）月度成本備注1員工工資360,00030,000

2清潔費用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）3專項清潔費用223,35618,6134辦公費用,9600800文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計算）8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供11節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計算12綠化租擺60,0005,000按月進(jìn)行更換13訂報費用6,000500提供給客人閱讀的報刊14營銷推廣費用24,0002,000會所推廣活動使用15設(shè)備維護(hù)84,2887,024含維修小配件,未含折舊費用。16能耗1,126,27293,856

17布草費24,0002,000家具按X萬2-3年分?jǐn)?，電腦按X萬5年分?jǐn)?8稅金123,48010,290按收入5.09%計提總成本

2,360,796196,733

第二十三頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)第二十四頁，共三十三頁。第三階段：會所正常運營會所收入：序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室43，2003，60030元/小時*3房*40小時2桌球室7，20060040元/小時*15小時3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費，每瓶酒80元4商務(wù)中心72060

5健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空間57，6004，800200元/3小時*8次8餐飲租金1，728，000144，000因要提供租戶裝修免租期，故預(yù)計2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金378，00031，500預(yù)計2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入2，425，920202，160

第二十五頁，共三十三頁。第二階段：會所試業(yè)第二十六頁，共三十三頁。第三階段：會所正常運營會所經(jīng)營方案盈虧分析:

月經(jīng)營成本：￥196,733元月經(jīng)營收入：￥202，160元月盈利：￥5，427元年盈利：￥65，124元

備注：此階段會所經(jīng)營略有盈余，建議自本階段起由物業(yè)公司自負(fù)盈虧,會所將不斷根據(jù)市場變化對會所的經(jīng)營進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。第二十七頁，共三十三頁。三、會所開辦費用第二十八頁，共三十三頁。會所開辦費用（物料采購）區(qū)域內(nèi)容金額（元）乒乓球室球臺及配套用品、飲水機(jī)、休息長椅…￥11,130多功能教學(xué)室黑板、無線話筒及音響、投影機(jī)、DVD…￥28,150多媒體閱讀室電腦、刻錄機(jī)、打印機(jī)、掃描儀…￥39,630棋牌室麻將臺、電視機(jī)…￥14,550紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空間烹飪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商務(wù)中心電腦、打印機(jī)、文件柜、液晶宣傳欄…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰機(jī)等電器、酒杯、無線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)…￥81,850合計￥362,115第二十九頁，共三十三頁。四、會所經(jīng)營建議第三十頁，共三十三頁。會所經(jīng)營建議1、產(chǎn)權(quán)問題：因會所產(chǎn)權(quán)用途為“文體活動用房”，建議在項目交樓前，尋找適當(dāng)時機(jī)完成“公示”等相關(guān)手續(xù)，在會所開業(yè)前把四層產(chǎn)權(quán)調(diào)整完善。2、經(jīng)營配套條件：由于目前會所沒有配套任何車位和招牌位置，故對專業(yè)經(jīng)營部分的對外招商影響很大，建議集團(tuán)從負(fù)一層的停車場中預(yù)留30-50個車位配合會所招商，并在裙樓的廣告位置中預(yù)留適當(dāng)招牌位置供會所租戶使用。3、檔次標(biāo)準(zhǔn)：本方案中對會所的管理從實際出發(fā)，體現(xiàn)溫馨的家庭氣息。若需要提升檔次，參照五星級酒店和高級私人俱樂部的標(biāo)準(zhǔn)，則每月成本需增加超過十萬元的支出，建議本會所按本方案標(biāo)準(zhǔn)試運行。4、虧損補(bǔ)貼：由于會所的“開放參觀”和“會所試業(yè)”兩個階段的市場環(huán)境不完善，故建議由發(fā)展商補(bǔ)貼虧損費用。第三十一頁，共三十三頁。

謝謝！二0一0年四月二十八日第三十二頁，共三十三頁。內(nèi)容總結(jié)會所經(jīng)營方案。項目的會所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米