物業(yè)管理第八章

《物業(yè)管理》授課人：周曉熙E-MAIL:zhouxiaoxi2005@126.com

第八章物業(yè)設(shè)備管理1.物業(yè)設(shè)備管理概述2.給排水設(shè)備的管理與維修3.供暖設(shè)備管理4.供電設(shè)備的管理與維修5.電梯設(shè)備管理6.智能設(shè)備管理第一節(jié)物業(yè)設(shè)備管理概述學(xué)習(xí)指導(dǎo):1.了解物業(yè)設(shè)備管理含義2.熟悉物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類(lèi)3.熟悉物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要求物業(yè)設(shè)備管理含義1.物業(yè)設(shè)備管理即通過(guò)保養(yǎng)、維修等手段，保障物業(yè)設(shè)備的安全、正常運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命2.現(xiàn)代含義物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類(lèi)1.房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備(1)給排水設(shè)備系統(tǒng)給水、排水、熱水供應(yīng)、消防、衛(wèi)生(2)燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)廚房、燃?xì)?3)房屋供暖、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)2.房屋建筑電氣工程設(shè)備(1)供電及照明設(shè)備(2)弱電設(shè)備(3)運(yùn)輸設(shè)備(4)防雷裝置3.智能化技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)(1)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的技術(shù)設(shè)備(2)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(3)通信自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要求1.物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)2.物業(yè)設(shè)備的基本內(nèi)容與要求(1)物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理技術(shù)檔案資料、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)章制度、教育培訓(xùn)(2)運(yùn)行使用管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織、設(shè)備運(yùn)行的管理制度(3)能源管理能源節(jié)約措施：節(jié)電措施、節(jié)水措施能源管理制度(4)安全管理維修操作人員要求、業(yè)主及使用人、安全管理措施和使用規(guī)定、安全責(zé)任制度(5)保養(yǎng)與維修管理

設(shè)備的日常保養(yǎng)、設(shè)備的維修、物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)與維修原則(6)設(shè)備更新改造

設(shè)備的壽命、設(shè)備更新改造應(yīng)注意的問(wèn)題、設(shè)備更新改造類(lèi)型設(shè)備故障曲線預(yù)防保養(yǎng)耐用年數(shù)123t1t2t3故障率不進(jìn)行保養(yǎng)事后保養(yǎng)(1)(2)(3)允許保障率(1)初期保障期(2)偶發(fā)故障期(3)磨耗故障期物業(yè)設(shè)備維修工程分類(lèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)容零星維修工程對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理中修工程對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件更換率一般在10%~30%大修工程對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要全部解體修理、更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過(guò)30%第二節(jié)給排水設(shè)備的管理與維修學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.掌握給排水管理范圍的確定2.了解給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查3.了解給排水設(shè)備的運(yùn)行管理4.了解給排水設(shè)備維修保養(yǎng)管理給排水管理范圍的確定1.給水設(shè)備

高層與多層樓房的供水界限劃分：高層以供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為限；多層以樓外自來(lái)水表為限

2.排水設(shè)備

室內(nèi)排水系統(tǒng)以3.5米寬道路為限

補(bǔ)充：相應(yīng)井蓋的維護(hù)和管理(包含供排水、通信、網(wǎng)絡(luò)、煤氣等等)給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查接管驗(yàn)收1.建設(shè)單位應(yīng)提交的文件

設(shè)備施工圖紙、設(shè)備試驗(yàn)記錄、供水衛(wèi)生許可證等2.應(yīng)驗(yàn)收的項(xiàng)目給排水設(shè)備的運(yùn)行管理1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

供水衛(wèi)生許可證；保持供水設(shè)施周?chē)沫h(huán)境清潔；保證供水安全；水箱水池加蓋加鎖等等2.檔案管理

驗(yàn)收的全部?jī)?nèi)容；大、中修工程改造、更新工程的所有文件等等給排水設(shè)備維修保養(yǎng)管理1.維護(hù)保養(yǎng)2.故障急修3.修理工程

第三節(jié)供暖設(shè)備管理學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.掌握供暖設(shè)備管理責(zé)任劃分2.了解供暖鍋爐房的管理3.了解供暖管網(wǎng)的管理4.了解供暖用戶(hù)管理供暖設(shè)備管理綜述1.供暖管理職責(zé)劃分(1)物業(yè)獨(dú)立供暖(2)依靠市政供暖系統(tǒng)2.集中供暖管理的內(nèi)容

熱源(供熱鍋爐)、熱管網(wǎng)(供熱管網(wǎng))、熱用戶(hù)(散熱設(shè)備)3.供暖管理的特點(diǎn)與要求

系統(tǒng)性、季節(jié)性、經(jīng)營(yíng)性、環(huán)保性4.供暖的物業(yè)管理模式

自營(yíng)管理(熱源，熱網(wǎng)，熱用戶(hù))委托管理供暖鍋爐房的管理1.供暖鍋爐房的接管

新建鍋爐房：技術(shù)圖紙、質(zhì)量證明、設(shè)計(jì)安裝資料等等運(yùn)行多年的鍋爐房：除上述資料還需運(yùn)行記錄，檢驗(yàn)、維修報(bào)告等資料2.鍋爐在運(yùn)行前應(yīng)具備的條件

使用登記證、運(yùn)行鍋爐檢驗(yàn)、司爐工及水質(zhì)化驗(yàn)員操作證、各項(xiàng)管理制度、鍋爐房運(yùn)行各項(xiàng)記錄、鍋爐及輔助設(shè)備經(jīng)檢查維修保持完好狀態(tài)3.鍋爐操作管理4.鍋爐及附屬設(shè)備的維護(hù)供暖管網(wǎng)的管理1.供暖管網(wǎng)的接管新建管網(wǎng)：對(duì)開(kāi)發(fā)商要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求舊管網(wǎng)2.熱網(wǎng)設(shè)備的維修

供暖用戶(hù)管理1.訂立供暖條款

甲方、乙方2.制定供暖管理辦法3.教育用戶(hù)最經(jīng)濟(jì)地取暖4.供暖費(fèi)用的收取

按戶(hù)收費(fèi)，按蒸氣或水流量計(jì)費(fèi)，按面積計(jì)費(fèi)案例分析劉大媽在小區(qū)已居住三年，由于三年采暖期劉大媽所居住的房屋的供暖溫度都遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)，因此這三年取暖都依靠空調(diào)支持，并且還交納了相應(yīng)的供暖費(fèi)用；劉大媽在向物業(yè)管理企業(yè)投訴三年還沒(méi)有解決問(wèn)題的情況下，為了不交納第四年的采暖費(fèi)干脆請(qǐng)人將散熱器及相應(yīng)管道拆除，物業(yè)公司在得知此情況之后將劉大媽告上法庭，請(qǐng)預(yù)見(jiàn)法庭將如何裁決，同時(shí)應(yīng)該如何解決這一問(wèn)題第四節(jié)供電設(shè)備的管理與維修學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.掌握供電管理范圍的界定2.了解物業(yè)電氣設(shè)備的接管驗(yàn)收3.了解電氣工程設(shè)備的管理4.了解避雷設(shè)施的管理管理范圍的界定1.居住小區(qū)(1)架空線路(2)地下埋設(shè)線路(3)其它2.非居住小區(qū)(1)低壓供電(2)10KV及以下高壓供電(3)35KV及以上高壓供電(4)采用電纜供電(5)產(chǎn)權(quán)屬于用戶(hù)的線路(6)計(jì)費(fèi)電表及附屬件物業(yè)電氣設(shè)備的接管驗(yàn)收電氣設(shè)備接管驗(yàn)收應(yīng)達(dá)到的要求電氣工程設(shè)備的管理1.一般內(nèi)容

定期巡視、重點(diǎn)檢測(cè)與維修；建立各項(xiàng)設(shè)備檔案；積極宣傳用電知識(shí)等等2.供電系統(tǒng)管理

建立嚴(yán)格配送電制度和電氣維修制度；相關(guān)人員持證上崗等等3.配電房管理4.供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)避雷設(shè)備的管理1.建筑物防雷等級(jí)的劃分2.防雷裝置的一般要求3.維修與檢測(cè)第五節(jié)電梯設(shè)備管理學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.了解電梯的運(yùn)行管理2.了解電梯的設(shè)備管理3.了解電梯的安全管理電梯的運(yùn)行管理1.運(yùn)行時(shí)間及運(yùn)行制度2.運(yùn)行報(bào)表制度電梯的設(shè)備管理1.接管驗(yàn)收2.維修管理3.技術(shù)檔案資料的管理電梯的安全管理1.對(duì)司機(jī)、維修人員的安全管理2.設(shè)備安全管理措施3.對(duì)住戶(hù)的安全教育4.安全責(zé)任制第六節(jié)智能設(shè)備管理學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.了解智能設(shè)備管理的特點(diǎn)2.了解智能設(shè)備管理的原則3.了解智能設(shè)備的管理制度智能管理設(shè)備的特點(diǎn)1.智能設(shè)施敏感