XXXX年建設(shè)工程報(bào)建流程及需要資料

40/40今年最新建設(shè)工程報(bào)建流程及需要資料一、第一次初步設(shè)計(jì)審查（5個(gè)工作日）1、申請書：2、計(jì)委備案通知或立項(xiàng)批復(fù)（復(fù)印件）；3、規(guī)劃批準(zhǔn)方案總平面圖（查驗(yàn)原件，復(fù)印件須蓋建設(shè)單位公章）；4、勘察、設(shè)計(jì)合同（復(fù)印件）；5、初步設(shè)計(jì)文件：立面效果圖小樣兩份、初設(shè)說明書一份、初步設(shè)計(jì)圖一套（含總平面圖1份、建初圖1份、結(jié)初圖1份、水初圖1份、強(qiáng)電初設(shè)圖1份、弱電初設(shè)圖1份、暖通初設(shè)圖1份等），另單備地下室平面圖1份、給排水總初圖1份、住宅項(xiàng)目電視廣播系統(tǒng)初設(shè)圖1份（無專門電視廣播初設(shè)圖，可用弱電初設(shè)圖代替）、防雷圖1份（建筑高度80m以上項(xiàng)目）、轉(zhuǎn)輸水箱（水池）所在樓層給水平面圖、地勘報(bào)告1份。6、初步設(shè)計(jì)文件電子文檔一張，內(nèi)容包括全套初設(shè)圖紙、設(shè)計(jì)說明、效果圖等；7.住宅項(xiàng)目應(yīng)報(bào)戶型統(tǒng)計(jì)表二、建筑節(jié)能審查備案（5個(gè)工作日）建筑節(jié)能審查備案表建筑節(jié)能設(shè)計(jì)圖建筑熱工設(shè)計(jì)計(jì)算書附五、報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案須知（一）哪些建設(shè)工程需編制設(shè)計(jì)方案？建設(shè)工程方案的編制，必須以批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)。除臨規(guī)劃的20米寬以下城市道路（包含20米）兩側(cè)或其它不臨街地段的層數(shù)不超過6層的單項(xiàng)住宅建筑外，其余須報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。扶規(guī)劃的凍30軟米寬以上城紋市道路兩側(cè)僚、單體建筑英面積藥30000堅(jiān)平方米以上衰的大型建筑伍或其它重要怪建設(shè)工程，品設(shè)計(jì)方案應(yīng)擔(dān)通過公開招夠標(biāo)產(chǎn)生。招造標(biāo)由規(guī)劃部拐門指導(dǎo)，建籍設(shè)單位組織胃。戲城市重要建活設(shè)工程，設(shè)撒計(jì)方案審定氧之前，應(yīng)向靠社會(huì)公示，邁廣泛聽取意椒見。公示由馳規(guī)劃部門決哄定并指導(dǎo)，譜建設(shè)單位組提織。樸（二）報(bào)審藏建設(shè)工程方捉案須提交的岡資料：跌1亭．申請報(bào)告所和申請表；錢申請報(bào)告須厚說明擬建工錫程地點(diǎn)、功舞能性質(zhì)、層韻數(shù)、總建筑吃面積等。嗽2她．建設(shè)用地嬸的土地使用驚證件或《建水設(shè)用地規(guī)劃憑許可證》（罪原件、復(fù)印宿件）；腸3享．必要時(shí)提掌供建設(shè)工程虜可行性研究啊報(bào)告及批復(fù)寫；亂4幻．設(shè)計(jì)方案鞏編制所依據(jù)找的修建性詳趣細(xì)規(guī)劃圖紙版和批復(fù)文件式或《建設(shè)工浙程設(shè)計(jì)條件衣通知書》和址附圖；藍(lán)5蠅．建設(shè)用地款的譽(yù)1荒：礙500蟻現(xiàn)狀地形圖催一份。申請燦者應(yīng)在地形命圖媽上標(biāo)畫土地急使用證件用泥地界限和建橡設(shè)工程位置幸；亭6膽．送審設(shè)計(jì)鎖方案二個(gè)以里上及糊CAD14橋.DWG呀格式電子數(shù)藏?fù)?jù)一套，設(shè)枝計(jì)方案應(yīng)包留括總平面圖潛、平面圖、魄立面圖、剖療面圖、效果茄圖、文字說汗明等；輪7遺．其它有關(guān)患文件、圖紙刑，如涉及相堡關(guān)部門的審胳查意見和協(xié)變議等。悉（三）報(bào)件停受理及辦理據(jù)時(shí)間脫市規(guī)劃局在學(xué)審批大廳建縱筑規(guī)劃窗口焦受理，在建總立案卷后的武20面?zhèn)€工作日內(nèi)擔(dān)審批辦結(jié)。迅房地產(chǎn)開發(fā)腐報(bào)建流程及積潛規(guī)則指南池[全]作

彼（非常感謝蟻這位老兄的成傾情奉獻(xiàn)，李此文對我太貌有用了。雖自然不知道你摩是誰，可我鞭覺得你是最臭可愛的人。叢謝謝）

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將中華人民共除和國城鄉(xiāng)規(guī)卵劃法將于明姐年1月1日棟實(shí)施，作為鄉(xiāng)曾經(jīng)的房地合產(chǎn)管理部門燭的小混混以歡及現(xiàn)在的下壘海流浪人員拳，我看了其溉中與房地產(chǎn)隊(duì)開發(fā)報(bào)批建有關(guān)拳的內(nèi)容，有叨些感慨，在釋這里講一講盼。鈔涉及房地隱產(chǎn)管理的各米大部門之間湖的恩怨由來袋已久，我想貸到哪里就講盤到哪里吧。貫下面基本上樹是按照報(bào)建譽(yù)的先后順序拐來說。祖爆1、戶土地證、建腎設(shè)用地規(guī)劃兄許可證、規(guī)寒劃要點(diǎn)批復(fù)索階段史土地證毯和建設(shè)用地笑規(guī)劃許可證可這兩個(gè)證，舅加上規(guī)劃要涉點(diǎn)批復(fù)，是芽進(jìn)行房地產(chǎn)復(fù)開發(fā)的前提嗎.但是,這幟幾樣?xùn)|西領(lǐng)朋取的先后順么序，非常的引有學(xué)問。有隊(duì)經(jīng)驗(yàn)的同志遮，一看這幾健樣?xùn)|西的發(fā)域出時(shí)間，基浮本上就可以章判斷出地塊脈背后的故事薯。這三樣?xùn)|故西涉及到國挑土部門和規(guī)覆劃部門曠日僑持久的權(quán)力毅斗爭。目前非我國法律也她沒有很好的餃規(guī)范這個(gè)問堤題。塊陳恩，簡議單的說一下陳，土地證由委國土部門頒漿發(fā)，是土地貨權(quán)屬證明，阿載明了土地葉用途及使用副期限（只是蹄載明）；建叉設(shè)用地規(guī)劃候許可證由規(guī)蓄劃部門頒發(fā)鈴，是核定土爪地用途及用評地界線的法木律依據(jù)；規(guī)障劃要點(diǎn)批復(fù)膝由規(guī)劃部門鏈頒發(fā)，是確匯定土地使用挪強(qiáng)度指標(biāo)的拘法律依據(jù)，淡如容積率啊仍建筑密度啊床停車位配置挺要求啊這些兄指標(biāo)都在這熄個(gè)劈批復(fù)里奇體現(xiàn)出來，虧包括現(xiàn)在的椅那個(gè)小戶型風(fēng)比例限制要駛求，也會(huì)在鬧這個(gè)文件里被體現(xiàn)出來。旁一般來說扒，一塊地，葵必須要由規(guī)搞劃部門核定猶規(guī)劃要點(diǎn)，季頒發(fā)了建設(shè)澡用地規(guī)劃許仿可證（以下宅簡稱地脾規(guī)暢證）之后，使才能領(lǐng)取土引地使用權(quán)證粱。這絕對應(yīng)遞該是必須的役程序。因?yàn)樯瓏敛块T必纖須依據(jù)規(guī)劃灘部門核定的滲土地功能及它土地使用強(qiáng)叼度，才能計(jì)騾算出土地出僚讓金，才能扣在土地證上付載速明土地候用途及年限煌。罷辦但是呢掘，在現(xiàn)實(shí)中妖呢，這個(gè)想駝法只能是理政想狀態(tài)。路因?yàn)槭紫?，曲很多地方的佛國土部門在傅出讓土地的扮時(shí)候，根本病不考慮規(guī)劃庸，直接就整學(xué)塊出讓了。品然后給人家慣辦出商住用敲地土地使用驢權(quán)證。這種減讓人無法理彩解的土地出手讓模式一度診非常盛行。秋然后受讓了丙土地的開發(fā)腸商，再去規(guī)餃劃部門軟磨期硬泡，無論諸是修改規(guī)劃臺(tái)也好，還是負(fù)根本沒有規(guī)歉劃都好，反擔(dān)正，我的土奇地出讓金是嫁已經(jīng)交了，侮剩下的事情當(dāng)你規(guī)劃部門走得給我搞定趙。屑把我不是量批評這種土龍地出讓模式爛容易滋生腐濟(jì)敗。要知道炒，我國正式懸搞土地出讓手也只不過是釀從1990管年開始的，嘆而以公開交干易的形式搞拍土地出讓，獄甚至都只是麻從1997軍年才正式開吸始。而北京該第一塊公開理交易的土地門，是到20紹00年之后乳才上市的。膝我只不過是申說，我國在茅這個(gè)問題上廚缺乏經(jīng)驗(yàn)，慰國際上也沒纏有什么可供扛借鑒的模式主。因?yàn)槲覈淼姆康禺a(chǎn)管危理體系那絕央對是全世界請獨(dú)有的。厘憤青們獅不要在這里忠給我指三道嘉四。我在這事個(gè)行業(yè)浸了淋這些年了，綁起碼我個(gè)人葡覺得，把我靈放到90年嶄代的背景里烘面去，我也憐想不出更好優(yōu)的土地交易步模式。城市陰規(guī)劃這個(gè)概扣念一直到現(xiàn)株在都還沒深妙入人心，更昂何況當(dāng)時(shí)呢間。哈不過無論如黨何，這種土汗地交易模式奸現(xiàn)在已經(jīng)只廟是歷史了。手新城鄉(xiāng)伏規(guī)劃法第三爺十八條：在巾城市、鎮(zhèn)規(guī)賠劃區(qū)內(nèi)以出吼讓方式提供盞國有土地使買用權(quán)的，在電國有土地使妄用權(quán)出讓前蔥，城市、縣另人民政府城由鄉(xiāng)規(guī)劃主管雨部門應(yīng)當(dāng)依櫻據(jù)控制性詳惹細(xì)規(guī)劃，提合出出讓地塊綿的位置、使弊用性質(zhì)、開刊發(fā)強(qiáng)度等規(guī)襖劃條件，作奔為國有土地暮使用權(quán)出讓淘合同的組成盞部分。未確目定規(guī)劃條件供的地塊，不肝得出讓國有憂土地使用權(quán)虧。方

刪以出讓方式飛取得國有土殿地使用權(quán)的趁建設(shè)項(xiàng)目，秘在簽訂國有喪土地使用權(quán)件出讓合同后菠，建設(shè)單位下應(yīng)當(dāng)持建設(shè)充項(xiàng)目的批準(zhǔn)瘡、核準(zhǔn)、備弊案文件和國鞋有土地使用盯權(quán)出讓合同括，向城市、字縣人民政府扇城鄉(xiāng)規(guī)劃主艇管部門領(lǐng)取秋建設(shè)用地規(guī)筒劃許可證。努城市、敢縣人民政府換城鄉(xiāng)規(guī)劃主驕管部門不得飲在建設(shè)用地扛規(guī)劃許可證堂中，擅自改叨變作為國有酸土地使用權(quán)局出讓合同組奧成部分的規(guī)包劃條件。對飽希望在唱我日后的職茄業(yè)生涯中，雕不要再拿著冊商住用地土鳥地證去規(guī)劃載部門死磨硬猛泡，阿門。服2、項(xiàng)目亦公司設(shè)立、監(jiān)立項(xiàng)、環(huán)境蠶評估、房地華產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)防這四項(xiàng)若幾乎是每一政個(gè)項(xiàng)目要開悟始的時(shí)候必則須要搞的東找西。非常的破社會(huì)主義特癥色。不過這宜里也有些東傲西很有趣，拉與法律的關(guān)嗓系也比較大沙，比如設(shè)立從項(xiàng)目公司。吹這里要注意拾一下，母公立司拍到的土況地，轉(zhuǎn)到其議全資設(shè)立的撲項(xiàng)目公司名饞下，按我國扭法律，不屬批于交易。我活再次強(qiáng)調(diào)一擦下：母公司公與其全資子矮公司之間的撫土地流轉(zhuǎn)，月不屬于交易孩。再次強(qiáng)調(diào)旗：不屬于雞交易。因此芹，房地產(chǎn)公貌司可以任意隆設(shè)置項(xiàng)目子題公司，在房線子賣完后再匙把它在實(shí)體概上消滅，只赤留下一個(gè)殼熔。這種操作姻模式?jīng)]什么稀法律風(fēng)險(xiǎn)可訊言，非常的民經(jīng)濟(jì)實(shí)用，抓因此現(xiàn)在我寫國稍微有點(diǎn)容規(guī)模的房地潛產(chǎn)公司都這適么干。表再說責(zé)立項(xiàng)，這個(gè)溝東西純粹是籍計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)既代留下的產(chǎn)蹤物，非常的弟煩，也不知睡道這個(gè)東西呢應(yīng)該算什么子。立項(xiàng)主要參考察的是項(xiàng)煉目的投資額農(nóng)及可行性。芳我不知道在鍛目前的市場珍里，可行性句這個(gè)東西，飾政府是從什略么角度來管均理的。反正歉現(xiàn)在各地由衫于市場經(jīng)濟(jì)烈的深度不同底，所以在這未個(gè)事情的管貨理上也不同決。有些地方侮基本上不太泄管，有些地壟方就管得非末常嚴(yán)。而且奉立項(xiàng)到底需蓋要什么材料旱那也是誰都辜說不清楚的蓄事情。立項(xiàng)漸與其他程序勢的先后關(guān)系者那更是異常輕隨便的事情各。譬如最近知國家的政策考，要求先把柏環(huán)境秩評估搞士了，再回頭疑來立項(xiàng)。這鐮是基于加強(qiáng)鐵環(huán)境保護(hù)促亭進(jìn)可持續(xù)發(fā)耕展的考慮。創(chuàng)但在很多地鏡方，環(huán)評的躍一項(xiàng)主要前麻提材料就是冊立項(xiàng)批文。壯立不了項(xiàng)根切本做不了環(huán)頂評。不過上鑒有政策下有弦對策，事情柿都是人辦出殲來的。反正哈到目前為止映，建設(shè)項(xiàng)目斤都在紛紛的潔上馬中，我鞏也不知道大坑家都是怎么測在這些莫名霉其妙的政策家中穿過來的耕。反正我自教己如果操辦管這些事情，談基本上都是彎直接去這些博部門，譬如駕去計(jì)劃部門腫，就讓他們郵給我推薦可峰行性研究報(bào)蝴告的編制公羞司，去環(huán)保善局，就讓他恰們給我推薦明環(huán)境評估報(bào)肚告的編制公凱司，然后讓工這些公司負(fù)變責(zé)把這些手票續(xù)辦出來。戴編制費(fèi)用稍籌微給多點(diǎn)都則沒關(guān)系?？偸兄易约阂灰娍吹阶@些手續(xù)，芬頭就痛得厲仍害。剝房地產(chǎn)開發(fā)倘資質(zhì)就比較沸有技術(shù)含量匠一點(diǎn)，關(guān)鍵動(dòng)是專業(yè)技術(shù)懶人員難找。斬現(xiàn)在這些專競業(yè)技術(shù)人員銅資料都是省睜內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，霜想搞幾個(gè)球暈人糊弄建設(shè)樣部門基本上必做不到，建輸設(shè)部門也不象敢在這個(gè)事速情上亂來，意因?yàn)槿魏稳丝侄伎梢陨暇W(wǎng)村查到，某某巴是什么專業(yè)葡資質(zhì)任職什隨么公司。現(xiàn)括在結(jié)構(gòu)類的琴工程師難找彼啊，感慨一辨?zhèn)€。嘿嘿。插倍扎下一鋸篇開始講正他式的規(guī)劃報(bào)招建：總平面糧審查階段。樸

3、識(shí)總平面審查紀(jì)階段墊這個(gè)階技段各地的叫鞠法不一樣，身我聽得比較掘多的叫“修凝建性詳細(xì)規(guī)損劃審查”。閥這個(gè)階段就耕是審查小區(qū)么的總平面規(guī)炭劃圖紙，也群就是審一個(gè)仰小區(qū)的建筑必物都是怎么軌排的，每棟切單體建筑有脆多高，有多作大，各棟單嚼體建筑之間錄怎么間隔，膨間距是多少貼，日照夠不途夠，總?cè)莘e藥率是多大，戶有沒有超過珠規(guī)定的容積寧率，建筑密偏度是多少，靜進(jìn)出小區(qū)的闊道路怎么安需排，是不是滲符合消防規(guī)料范，等等芹等等希，這些東西秒都是非常的于專業(yè)啊專業(yè)槍。滿加在這里毒我要舉例說腫明一下，比熱如建筑密度牧，這個(gè)東西先看起來很簡朗單是吧，就順是建筑物基窗底面積占整舟個(gè)小區(qū)面積蟻的比例數(shù)。茫譬如這個(gè)小挎區(qū)是1萬平懼方米，有3對000平方化米的快地面上有建劈筑物，那么黎建筑密度就肯是30%。汽看起來這個(gè)攤計(jì)算應(yīng)該是也沒有什么爭嬌議了。但是欠且慢。我這嫂3000平襲方米的建筑社占地里面，木有2000謎平方米是一絮個(gè)大型的架槳空平臺(tái)，架港空層下是停憲車位，上面旱是空中綠化剃廣場?，F(xiàn)在拆，爭議就來勸了，我這個(gè)綢2000平您方米，到底絞算不算建筑片基底？你之學(xué)所以限制我覽的建筑密度紫，無非就是跟為了保證綠場化嘛，保障吊居民的休閑肺空間嘛?，F(xiàn)近在我雖然縫好象伴是在地面上粒建了東西，末但是我這個(gè)優(yōu)東西頂上都旺是綠化啊，遵我的綠化沒蛇有減少啊，病我的休閑空協(xié)間沒有減少盟啊，所以這花個(gè)2000恒平方米不能秀算在建筑密座度里面。這腸種空中花園若型的架空層班到底要不要煤算建筑密度鬼的問題，反努正技術(shù)規(guī)范防沒有限死，楊有無窮的空虛間可以鉆營寶。渠再舉個(gè)蓮例子，容積兆率，總建筑哄面積除以凈雖用地面積。祖也是看起來狼很簡單。但逆是放到實(shí)踐聚中一看，啥描是凈用地面喬積??？從哪爬里起算??？閃是純粹的矩土地使用權(quán)怪證載的序面積呢，還揪是比這個(gè)面輝積大那么一嬸點(diǎn)，一直到壞周邊道路的密道路中線去怠呢？這個(gè)東茫西根本說不醫(yī)清楚，怎么痛算都行。把狀凈用地面積挖一仗加大，總建來筑面積自然年就水漲船高宗。這都是可寫以鉆營的地材方。債策其他的愚地方，譬如扔消防通道的具設(shè)置，高層遇建筑四周必溪須設(shè)立查環(huán)形消防崇車道。但是殲這么一搞，康小區(qū)的綠化橫基本上就毀摸掉了。怎么蝕辦？設(shè)置那臭種隱形消防無車道，上面穴種草保持綠鏈化，就指著逝圖紙說這就京是一條消防茶道路。這么淋搞行不行？悶反正我個(gè)人甜不知道行不呈行。消防車艙道的載重量仰那是有非常際嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)支要求滴，反喘正我個(gè)人不列知道這種草姻地能不能承鼓載得起消防式車。誼虧蠻審總平面鼻是整個(gè)開發(fā)菜報(bào)規(guī)建過程丈中最有技術(shù)探含量的活，腿這個(gè)過程一慚般都要2到畝3個(gè)月，往管往都要和規(guī)鈴劃部門反復(fù)超修改扯皮，水來回磨，磨處到雙方都沒哲了脾氣，才經(jīng)能通得過。槳我反正幾乎途沒有見過能朵順順當(dāng)當(dāng)啥槍工作不做，卸干等著典就能通過總悅平面審查的覽。我也沒見富過那種零缺負(fù)陷的總平面肚設(shè)計(jì)，只要購有心，無論券什么公司的栽總平面，無代論是你萬科煌還是富街力還是雅譽(yù)居樂，那只役要偉一托挑起來，問盈題都是一筐玉筐的。不是祥消防間距不福夠，就是在則不能開窗的次地方開了窗棉，要么就是臟車道轉(zhuǎn)彎半顏徑太小，等聚等密等等漏。（在這自湯夸一個(gè)：本肥人不才，曾思經(jīng)試過在1戀0天內(nèi)完成勵(lì)這個(gè)工作，福至今被引為瓜傳奇故事。只嘿嘿）街4、管脅線綜合審查鹿、排水許可襯證站管線綜社合審查是規(guī)筆劃部門的專干業(yè)審查內(nèi)容煩之一，我現(xiàn)答在專門拿出辰來講，因?yàn)榇哼@個(gè)東西實(shí)酸在是非常，鋼非常的專業(yè)洪啊。搞得不館好的話，實(shí)董在是害死人差啊。而且，兆被這個(gè)東西檔害死的公司顯比比皆是。涉各位千萬別完以為那些什仰么懷保利啊合生鳳啊之類的大碰公司就不會(huì)全在這個(gè)問題晉上犯重大原探則性的錯(cuò)誤嗽，事實(shí)上，珍無論什么房段地產(chǎn)公司，盞在這個(gè)問題容上栽跟頭的循的揚(yáng)幾率，件是一樣的，共這個(gè)東西就粗跟擊鼓傳花咬似的，一輪損到就死?；蓦U(xiǎn)說了半賢天，管線綜鑒合是啥？包貧括三大項(xiàng)：握小區(qū)給排水權(quán)管線、強(qiáng)電晃線路、弱電狗線路，這三嗎項(xiàng)綜合起來珠考慮，根據(jù)溫各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)詠范科學(xué)統(tǒng)籌窩安排，放到泳同一張圖紙鹽上。給排水孩不用多解釋荷了，就是怎氣么引自來水禮進(jìn)小區(qū)，然奸后怎么把生辦活污水和雨烤水排出小區(qū)多；強(qiáng)電就是懷生活用電，飼線路從哪里命進(jìn)，怎么上哨樓，怎么進(jìn)捎門；弱電的濫內(nèi)容就多了包，什么有線百電視線、各炸類通訊線路劫、網(wǎng)線、內(nèi)掙部監(jiān)控線路釣，等等而等等寬，多得要死壟。上面這三大樣?xùn)|西要科京學(xué)的話，統(tǒng)撈統(tǒng)都得在地軍下走，從地垃下穿進(jìn)各棟四單體再連接柄進(jìn)入千家萬喘戶。挪理這些線差路啊什么的艇，必須要合忙理的安排好節(jié)，不能到處用亂走。作為艇非專業(yè)人士衫，要判斷一乞個(gè)小區(qū)鉆的官線綜合眨設(shè)計(jì)好不好燕，只需要看勝兩個(gè)東西：櫻1、你就這撈么走進(jìn)一個(gè)梢小區(qū)，看它賴?yán)锩媸遣皇前τ须娋€搭在踢樓和樓之間絞。只要有這訓(xùn)個(gè)，基本上搭這個(gè)小區(qū)你膝就不用多考沃慮了。乖2、沙協(xié)井蓋是不是預(yù)基本沿著小截區(qū)道路排布全，不是搞到泊到處都是。正如果什么沙升井蓋搞得滿盒地都是，簡移直看不出走滔向來的，基餅本上這個(gè)小汪區(qū)你就可以及考慮放棄了糠。瓜為什么胳我要這么強(qiáng)貓調(diào)這個(gè)管線恐綜合呢？如桿果它設(shè)計(jì)不化好有什么后教果呢？首先保，就是給排巨水會(huì)整天出浮問題。一下周雨小區(qū)就變踐池塘的事情胳，我實(shí)在是率見得太多了郵；然后，對思于暮年輕的我來區(qū)說，就是網(wǎng)誓絡(luò)整天出問羨題，小區(qū)網(wǎng)校絡(luò)運(yùn)營商根笛本沒得選，腸因?yàn)橹宦窳诉兑粭l管，別政的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營耍商想進(jìn)來提決供優(yōu)質(zhì)服務(wù)允都不行，而惡現(xiàn)在的這家們，不是這里情的線路壞就刻是那里壞，柱整天修，我蠶這正打怪呢窯，嘣的一下弄，斷網(wǎng)了。鞋再然后，夏趟天千萬別開唇空調(diào)，一開曲就斷電跳閘膚。家里的電柴器得輪著用暫，千萬別綠一倘起開?？措娭且暤臅r(shí)候千裕萬別開電腦杜，不然就得伶在黑暗是之中耗一晚浩上被。這都是管醋線綜合沒搞斯好的標(biāo)志啊委。你說，這隔樣的小區(qū)，溉能住嗎？苗管線綜足合既然如此斃重要，那么匯我們說，我豪們設(shè)計(jì)的時(shí)先候好好的考勞慮，好好的堆研究，不就拌行了嗎？事境實(shí)上，是不錫行。為什么繼？因?yàn)樗忻５木€，你都歇得從外面引幣進(jìn)來，都得蘆跟外面有個(gè)繭接口。但是肆接口在哪里冰呢？我現(xiàn)在盾告訴你們，塵無論開發(fā)商嘉們在事先做脾多少準(zhǔn)備工鍋?zhàn)鳎龆嗌偾终{(diào)查工作，腔都無法保證突預(yù)留的接口潤不發(fā)生變化碗。最常見的歸是市政排污誼管線突然就伯重新施工，襖換地方了，誰哪怕它不換銹地方，就是機(jī)水平抬高個(gè)鐘幾公分，這踢個(gè)小區(qū)的排份水因?yàn)閮A斜塘度不夠，那線也完蛋了。帳這種事情太職常見了。大分家肯定經(jīng)常栗看到市政管腎線施工，把永路挖開，今忠天搞搞這里急，明天搞搞棒哪里。我反射正是被這個(gè)唐東西搞怕了昆。這種情況樓那是想賠錢求都搞不定的邪。然后，高貨壓電線的接由入口，一開辦始說得好好叢的，從某某久變電站接，家等到施工完歉畢，要正式之接的時(shí)候，靠突然發(fā)現(xiàn)那覽個(gè)變電站已屯經(jīng)搬走了，絕又李或者它的容怒量已經(jīng)超了凡，不能再讓平你接，你得秒從其他地方洞接，這個(gè)時(shí)牧候只能花冤的枉錢，亂引丹。引到多少婦電算多少電腰。至于，呃駱，會(huì)引起什遭么生活上的險(xiǎn)麻煩，我也表不知道。賠寄再說到彈這個(gè)排水許爬可證。這個(gè)碎東西是市政壩部門發(fā)的，遮專門針對小嘆區(qū)的排水。估現(xiàn)在都是要律求雨綱污理分流了。就管是雨水和生尼活污水要分惹兩條管排。殼這個(gè)東西管棒的是管徑和緣流量，以及汪連接市政管傅線的位置。蒜然后這個(gè)東摔西反過來又冠影響管線綜劈合設(shè)計(jì)，事甩實(shí)上是一回揀事。我就不素多說了。騰

5服、單體審查陜、建筑工程米規(guī)劃許可證責(zé)規(guī)劃部嫁門對單體設(shè)錫計(jì)的審查那電也是非常嚴(yán)燈格的，但是換總體來說，蓮相對于總平熱面規(guī)劃，就壇比較容易通凈過一點(diǎn)。敵

買單體設(shè)計(jì)是扒啥呢？就是冷在總平面規(guī)氣劃的基礎(chǔ)上月，落實(shí)單體暗建筑的設(shè)計(jì)溜方案。單體嫩方案主要是桌些姓啥內(nèi)容監(jiān)呢？我個(gè)人剪是這么總結(jié)派的：關(guān)鍵就陽是落實(shí)各空粉間的大小尺趕寸。這個(gè)階茶段有些東西變也很麻煩，姐最煩的是車組位。目前來猜說，我國各悲大城市在車批位問題上管籠得那都是非草常嚴(yán)格的，肯要求一般是盲每戶住宅配件一個(gè)車位，構(gòu)商業(yè)一般是曬100平方臭米配一個(gè)車冒位。大體的際配置要求基捉本上都是這退樣，各城市勒大同小異。鳥車位不夠，童基本上都別全想通過單體引審查。燈音當(dāng)然，疑總平面審查拍期間一般來蜻說，也會(huì)審燙車位，不休過那個(gè)階段虹主要是經(jīng)驗(yàn)遇值，按35卡平方米到4手5平方米平駱方米一個(gè)車損位這樣的經(jīng)肆驗(yàn)值，來評專估地下室面驚積夠不夠，容一般來說規(guī)飯劃部門不會(huì)園很在意車位因夠不夠，不國會(huì)認(rèn)真的在罵圖紙上數(shù)。緒但是單體階杠段就不一樣千了，就開始納數(shù)了。這個(gè)子時(shí)候蘆什么毛招都桶會(huì)消用上。比如擴(kuò)所謂的子母急車位啦，根驅(qū)本停不進(jìn)去糾車的速轉(zhuǎn)角位曲也放個(gè)車位奏啦，等等治等等忌，不一而足閣。但是有些體時(shí)候，無論夜怎么擺都擺工不夠，那也訪有辦法，就跪是宣稱我這繪里要做立體械停車位些。立體機(jī)械斤停車位我相煉信很多人都貨見過，那玩擱意非常的不胳好使喚，進(jìn)窯出一次花上樣半個(gè)小時(shí)那對是非常正常課的事情。不釣過無數(shù)開發(fā)癢商都只是停報(bào)留在口頭上決，只要通過宜單體審查了愚，這個(gè)機(jī)械遺停車裝置那岔是絕對不會(huì)蔽安裝的。鞏屢那么，獎(jiǎng)為什么開發(fā)違商那么不愿酸意建大點(diǎn)地演下室？因?yàn)橥窘ǖ叵率沂切嗵澅镜?。買堂的人也少。鼠我知道這個(gè)震話一說殲出來糞青們遲就會(huì)向我開控炮，說什么腫10固幾丙20萬買一孝巴掌大的停搬車位，開發(fā)倉商還虧本？星事實(shí)是，停淘下一臺(tái)車，竊的確只需要章10個(gè)平方老米不到的空授間。但是，悼你要把這部太車停進(jìn)去，床你另外還需尼要30平方升米的進(jìn)車道姿。所以按經(jīng)織驗(yàn)值，每個(gè)羞停車位所須險(xiǎn)分擔(dān)的面積夠，基本上都杯是35到4篩5平方米。焰規(guī)劃部門都船這么掌握。煩你這個(gè)車是矛不能垂直起墊降的。這就點(diǎn)是客觀規(guī)律首。票當(dāng)然我投這個(gè)是大概境經(jīng)驗(yàn)，在有款些城市，停稍車位還是能鬧賺錢的，比回如廣州、深油圳和上海的肉一些黃金地盞段的樓盤，訪據(jù)說停車位廁都能買到4礙0棗萬一個(gè)贊。不過這個(gè)清不代表一般積規(guī)律。嘿嘿碌。晃

涼

聾

審?fù)陠挝梵w設(shè)計(jì)，設(shè)輩計(jì)公司再細(xì)放化一下出建呀筑施工圖，捎就可以申領(lǐng)意建設(shè)工程規(guī)往劃許可證。乏這個(gè)過程比封較沒什么技言術(shù)含量。不旁值得多說。飽我就一筆帶個(gè)過了。鈔不過這才個(gè)建設(shè)工程稼規(guī)劃許可證華，在新的《割城鄉(xiāng)規(guī)劃法憶》中被提到孕非常高的位牲置，反復(fù)的辯強(qiáng)調(diào)。我個(gè)扎人還沒鉆詳落明白，不知恭道這個(gè)法是沫什么意思，號(hào)在搞什么玄章虛。妨6、消術(shù)防和人防專五項(xiàng)審查案這兩樣爐東西搞死人講。我直接這淺么下兩個(gè)結(jié)尚論：沒有哪沉個(gè)小區(qū)的消惕防和人防設(shè)緣計(jì)是達(dá)標(biāo)的耀。沒有哪個(gè)做小區(qū)的消防渣和人防設(shè)備沉是合格。我異就這么直接綁一點(diǎn)：消防僵報(bào)建，要說芹難，是所有鹽專業(yè)報(bào)建中貼最艱難的，咽但是如果說緒簡單，也可科以很簡單。蒼至于人防報(bào)疲建，這個(gè)東汽西莫名其妙蛇，我不知道革這個(gè)算什么勿，我對任何劣備戰(zhàn)的東西俊，都心存惡恨感。輕密先從消碼防說起。消內(nèi)防部門是武幻警官兵，不捐是政府機(jī)構(gòu)羨，這個(gè)大家雹心里要有數(shù)疼。我國的消缸防審查，在樂很多時(shí)候都父是非常扯淡壤的，非常官遺僚的。另外靈呢，我們的宜開發(fā)商，也百的確是非常帖的不象話，栗要滿足消防卷規(guī)范的話，諒這個(gè)投入太輛大了。另外襲我們的消費(fèi)奉者也沒這種孩意識(shí)。因?yàn)榍o很多消防上遣的要求是非池常影響使用豈的，比如電郊梯間和樓梯蠶間之間設(shè)置藍(lán)個(gè)1級(jí)防火角門，那對業(yè)好主進(jìn)進(jìn)出出宮來講，是非達(dá)常不方便的梯。基本上來霜講，消防設(shè)蝴計(jì)絕對不可襖能嚴(yán)格按規(guī)鹿范做夠做足敗。在這個(gè)方棟面，審查那筒也是越來越三嚴(yán)。一般說移，各發(fā)展商府都是委托消搏防施工企業(yè)呆代理報(bào)建。范為什么呢？喪因?yàn)檫@些企話業(yè)長期和消堅(jiān)防部門打交送道，跟消防季部門之間的切關(guān)系千絲萬腥縷源遠(yuǎn)流長什，往往由他開們出面才能王把事情辦成刑。但是，我泰在這里說句求公道話：涉印及生命安全阿的消防規(guī)范樂，基本上沒績?nèi)烁覄?dòng)手腳備。比如12消層以上要設(shè)竊置專門的消惜防電梯，1哄7層以上設(shè)棒置剪刀樓梯羨，這些強(qiáng)制鼻性規(guī)范已經(jīng)仁是鐵律。我痕個(gè)人沒見過夏有開發(fā)商能尚繞得過這些損強(qiáng)制性規(guī)范具的，即使能躁繞過去將會(huì)慣獲得巨大的膚回報(bào)，譬如種減少一套樓輸梯，那是多暴么好的事情瓦啊，但是逐基本上沒人迅敢去辦。起堵碼我不敢。掙在我個(gè)人日柱后的職業(yè)生蓋涯中，我也僑不敢。清人防工惰程是非常神冷經(jīng)的一樣中摸國特色的東頓西。我不知踏道這個(gè)東西莖算啥。真要梢有空襲了我禍絕對不會(huì)呆邊在高層建筑接的地下室里仰，911的書那棟大樓就默是前車之見尺。真要被炸妄了樓，呆在蜜地下室里絕摸對活埋掉。命當(dāng)然這只是財(cái)我的個(gè)人觀眾感，大家不矩必介意。襲人防部滔門屬于政府闖部門，不是期軍隊(duì)編制。倘用于人防用支途的那部分膝地下室也可滲以搞停車位模，但是這部刊分要被劃出羊來，不能發(fā)輕產(chǎn)權(quán)證。這債部分停車位竿只有使用權(quán)名。關(guān)于人防辭停車位的使憑用權(quán)問題，注現(xiàn)在的爭議錦非常大。社瘦會(huì)上各種聲脾音都旱有，尤其是更自以為看通許了物權(quán)法的狹神經(jīng)們。我弄現(xiàn)在告訴你吸們，所有的俗人防用途的撫東西，產(chǎn)權(quán)趣都是國家所額有。國家為獎(jiǎng)了鼓勵(lì)大家龜搞人防工程阻，就允許你易暫時(shí)用著。序但是這個(gè)產(chǎn)隱權(quán)，無論如業(yè)何，都不可綿能歸屬于什芹么全體業(yè)主纖。賠因?yàn)槿藫?jù)防用途部分禁的車位只不寫過是一種暫暗用的性質(zhì)，雀不能賣，所賢以開發(fā)商絕奇對會(huì)想辦法肚減少人防面釀積。另外，柴人防設(shè)備那介也是非常瘋宵狂的東西，叫比如人防那慚個(gè)安全門，燈那都不知道盡算啥，那個(gè)冠東西要真放合進(jìn)地下室，符還真是搞碉料堡了。也不輩知道能防什展么。磚

車

7、辟節(jié)能審查、范施工圖審查坦

刃在領(lǐng)取建設(shè)聞工程規(guī)劃許命可證之后，碰設(shè)計(jì)公司在縱建筑施工圖磨的基礎(chǔ)上再喪次細(xì)化，完巡成結(jié)構(gòu)施工菊圖、水電施束工圖等等全塵部施工圖及網(wǎng)結(jié)構(gòu)計(jì)算書宣等，完成節(jié)林能設(shè)計(jì)，做川一個(gè)節(jié)能計(jì)康算書，就可哥以開始這兩老項(xiàng)審查了。派巨節(jié)能審眼查，在我的困個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里擔(dān)面，是怎么兵審都行的事扔情。我國現(xiàn)錦在越來越強(qiáng)裳調(diào)可持續(xù)發(fā)遷展，建筑節(jié)兆能擺上的位常置也越來越覺高。這么說雪吧：什么3賓60度大落頂?shù)卮?、全敞政開式陽臺(tái)、割無封閉式中皺庭這些東西崖，在節(jié)能方傻面肯定是不鵝達(dá)標(biāo)的。搞隸了這些東西御，夏天空調(diào)陡得開到瘋狂亞掉。不過老染百姓都喜歡段這種新鮮東家西。恩，在訊這里南北差朽異非常明顯搭：北方一般訂在唯節(jié)能審查上涉都比較能達(dá)肯標(biāo)，老百姓份在觀念上也幻比較能接受家這個(gè)，因?yàn)槎１狈接幸粋€(gè)夾取暖的問題剩，節(jié)能不能環(huán)達(dá)標(biāo)的房子蹈，在冬天那繳可是要白白惰的花出取暖晴費(fèi)的。但是驅(qū)南方人對這右種東西就比役較不待見，域我就好這一夢口，你管得善著啊。踩說到這織里不由得想己對那個(gè)套型駐建筑面積9精0平方米以遙下占70%罰以上的90繼70政策說寧兩句。建設(shè)洲部的官員們趙在政策制定王上，必定帶欠有強(qiáng)烈的北員方特征。北預(yù)方人在考慮紛在冬天取暖背的要求之后廚，的確不習(xí)焦慣居住大面插積。開間超斧過6米的客原廳，在取暖精上就肯定不識(shí)達(dá)標(biāo)了。同專時(shí)，在完全啊不考慮洗手執(zhí)間的采光和慣通風(fēng)要求時(shí)說，90平方遣米的套型面辨積的確可以雨設(shè)計(jì)出非常耗不錯(cuò)的三居旨室的戶型。倉這是與北方避人的使用習(xí)勤慣及氣候一重致的：空氣嗎干燥，而且裝洗手間的使貪用頻率較低殊，一般人都耍不習(xí)慣每天撇洗澡。（我成說明，我這酷不是地域歧棗視啊，我這感完全是就事拿論事。）但修在南方，僅毯僅只是增加唐這么一個(gè)洗靠手間的窗戶誠，90平方唇米要設(shè)計(jì)出萬三居室，就定幾乎是不可暖能完成的任鼻務(wù)。這個(gè)稍兄微在圖上畫第一下就知道霧了。房子朝角外的位置就趕那么幾個(gè)面按，幾個(gè)房間莫一漏占，廁所就忽不知道擺在孕哪里了。本陸人當(dāng)年參與短的好幾個(gè)項(xiàng)畝目，為了在姐滿足這個(gè)9董070的要忙求下還能做顛3房單位，慮設(shè)計(jì)師嘔了虜不知道多少爺噸血。現(xiàn)在橡市場上的公基司逼得沒法割子，被迫只倦能大量的推循出兩房單位挪。當(dāng)然，兩妹房單位嗽也可以住，待不過就不能泰養(yǎng)孩子，一伙養(yǎng)孩子這家汽就完蛋了，袍爸裁爸媽媽爺爺熱奶奶加孩子峰哭，連轉(zhuǎn)身捏的地方都沒蠶有?，F(xiàn)實(shí)就玉是這么滴殘伴酷。客觀規(guī)雞律就是如此輸。廳現(xiàn)在有岸些公司為了川規(guī)避這個(gè)9秩070，還技想了些花招鄙，比如設(shè)計(jì)蹄兩套房子，窩再打通它一韻起賣。在某族些不良媒體添的宣傳口徑歇上，將這個(gè)蕉做法稱為不裹良開發(fā)商昧宵著良心做事倚。我個(gè)人無填言以對。房辟恩，說奶個(gè)節(jié)能審查招，幸一丘說開去就說逝了這么多，績不好意思不乎好意思?，F(xiàn)滲在開始說施吉工圖審查。默施工圖審查優(yōu)現(xiàn)在都已經(jīng)批在表面上市理場化了，允傾許開發(fā)商自板己找資質(zhì)的視施工圖審查觸單位做審查響。施工圖審礙查單位還必候須對審查結(jié)冶果負(fù)責(zé)。但榴是，基于我述國的審查技厲術(shù)非常的落爭后，恩，怎抗么說呢，連蹲設(shè)計(jì)、施工們技術(shù)都非常仁落后，因此艇這個(gè)審查實(shí)時(shí)在是見仁見壤智，根本沒訪法子審。在應(yīng)這里講一個(gè)質(zhì)本人曾經(jīng)親縫歷的事情。咱那一年在珠鉆三角一個(gè)三展線城市，在貴一個(gè)別墅項(xiàng)質(zhì)目門口建一筐座景觀塔。并那個(gè)塔呢，叢形狀就像個(gè)齒紡錘，中間享粗兩頭細(xì)。券該地建設(shè)局覺檢查組帶人錫檢查施工現(xiàn)即場，上了這誠塔的工架，程突然這塔就究塌了，整個(gè)須檢查組全部污死光。這是看個(gè)大事啊，束政府因此組短成了浩大的梳調(diào)查，來查噸這個(gè)事故的辰原因。首先削當(dāng)然是從源驕頭設(shè)計(jì)查起阻。結(jié)果一查古，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱狹沒有任何設(shè)鐵計(jì)上的問題申。于是把那優(yōu)圖紙送去重抓新做審查，做一查的話，綱審查人員說證，不行，這伍個(gè)圖紙有問場題。兩邊就背吵了起來。河最后兩邊都都說服不了對錫方。要說這睛個(gè)圖紙違反輕強(qiáng)制性規(guī)范材吧，它也不絡(luò)違反。但是晃不違反強(qiáng)制場性規(guī)范就表紋示安全合格逃嗎？我看誰喘也不敢說這詠個(gè)話。最后洲只能把施工耳單位拉出來婦，判了幾個(gè)榨罰了些錢，膝了事?，F(xiàn)在衰合生在廣州盾的某樓盤前這面，也打算唇樹這么誰一個(gè)塔，做村審查的時(shí)候返也是吵得不零可開交。最裁后也是不了挺了之，因?yàn)闉V這根本說不竊清楚，到底鞏安不安全反跌正我個(gè)人不忍知道。誤彈施工圖爛審查是收費(fèi)希項(xiàng)目，非常禍貴，所以一床直都是名義均上的市場化決，事實(shí)上的神壟斷化。施暫工圖審查時(shí)但除了給審查斃費(fèi)，專家紅捕包那也是不社能少滴，嘎紋嘎，嘎嘎。捏8、余泥刊排放許可、移噪音排放許宇可、夜間連造續(xù)施工許可優(yōu)余泥識(shí)和噪音，這摘兩個(gè)東西專趕門拿在這里純講，是因?yàn)樨涍@兩樣?xùn)|西賠是最擾民的丸。我知道在液很多城市，嘆幾乎沒怎么瓶管這兩樣?xùn)|李西：余泥和嚼噪音。但現(xiàn)宏在，越來越盛多的城市，余開始加強(qiáng)了憤對這兩樣?xùn)|辨西的管理。鴨婚染余泥排紡放現(xiàn)在都快賞成了各大公糊路管理部門糧，包括公路張、交通、警柳察，的主要苗生財(cái)?shù)缆妨搜?。運(yùn)輸施工賢余泥的車輛謊，只能在規(guī)位定時(shí)間，規(guī)侄定道路上行腫駛。但在很嶼多時(shí)候，根析本不可能這搶么規(guī)范。尤搏其是工程趕墳進(jìn)度的時(shí)候罩，那是日夜攀得都運(yùn)泥啊保，沒辦法，左只能打通各祖路神仙。擋余泥在運(yùn)接輸過程中，澆很容易污染倡路面。本人識(shí)曾經(jīng)見識(shí)虎過廣州的一味部車，從天犧河一路撒到腦番禺，結(jié)果碑被罰了5萬棍多，包工頭煉拼命去做工擴(kuò)作都沒用，隆估計(jì)是交通因部門火大發(fā)默了，撞槍頭摟上了。川噪音排柄放許可，是栽指只能在規(guī)氧定時(shí)間，用擴(kuò)規(guī)范的，噪軌音較輕的方管式施工。這條個(gè)是環(huán)境保鏟護(hù)部飛門管著朗的?，F(xiàn)在很膜多城市已經(jīng)嘗禁止使用錘史擊樁了。那廣玩意打賤起來不是人勿能忍受的，話想當(dāng)年我剛言剛進(jìn)入這個(gè)芬行業(yè)時(shí)候，厭我靠，站在韻工地里，聽氏了一天的錘禿擊聲，第二皇天耳朵里都態(tài)是嗡嗡聲，紅幾乎袖沒給錘傻了夠。當(dāng)然用錘典擊樁，那肯題定是民最議經(jīng)濟(jì)的。只鼠要沒人管，末開發(fā)商魚絕對用界錘擊樁。因頃此我個(gè)人無獻(xiàn)論如何，都僵支持在這方頸面加強(qiáng)管理寇。此外，對軍那些夜間連鬧續(xù)施工的，乘更要予以管出制?，F(xiàn)在籃在本一些城市，帶這個(gè)夜間連每續(xù)施工的管哈理，就管得銀非常好，比何如廣州和深央圳。那宵是真管得右不錯(cuò)。無論隔怎么找關(guān)系今都難批得下踩來。如果居霜然膽敢立不控報(bào)批就夜間支開工？那是塞嫌自己錢多視，想支援政飯府的片貧困官員某了。但是絕先大多數(shù)的城厚市，唉，那添處于幾乎沒濁有管理的地厭步。店我作為海從先進(jìn)城市定走出來的三袖個(gè)代表，到紗一些二三線擔(dān)城市去，傻富乎乎的去問折人家環(huán)保局蒼，噪音排放踏和夜間連續(xù)鍛施工怎么辦家手續(xù)?。拷Y(jié)樸果被人家狠別狠的嘲笑過典好幾回。嘎毀嘎，我相信原這里也會(huì)有探人看過我這騰一段之后，坊狠狠的嘲笑未我，并且自率鳴得意的說南：有這種手拳續(xù)嗎？我這熄里沒有啊，拼我這里很簡交單啊，什么宗什么的，就糖和上面某些質(zhì)人自鳴得意覆的嘴臉，譯一樣。紙9掩、質(zhì)量監(jiān)督荒、安全監(jiān)督鵲我為了急把施工許可尼證這一節(jié)荷趕緊搞恨出來，已經(jīng)租寫得不耐煩碼了。但是沒喝法子。程序蘆是這么腸一成步步走過來蒙的。施工許逝可證完了之綠后，我隨便嶼這么一想，岡我靠，后面版不知道還有棋多少程序。柔放驗(yàn)線、白應(yīng)蟻防治、防伶雷、預(yù)測繪泳、預(yù)售、各嬸專業(yè)驗(yàn)收、課項(xiàng)目備案驗(yàn)悠收，一直到瀉交樓。這喘得寫死我父啊。為什么龍我會(huì)突然發(fā)蝦這種神經(jīng)寫舒這種東西呢輔？不明白自晶己啊不明白易自己。特牢犬騷百余字。且謝謝各位。熱搶質(zhì)量監(jiān)轎督站和安全株監(jiān)督站都是捕建設(shè)部門下剖屬機(jī)構(gòu)。拿唐施工許可證袋之前，必須芳得去兩個(gè)站沿辦審批手續(xù)扭。這兩個(gè)站凱的分工，我倆跟各位說老伶實(shí)話，我分吐不清楚。在斬我看來，質(zhì)顏量問題都是肉安全問題。算我就不明白凳為什么要搞再兩個(gè)站，分脾著管。譬如作我眉打樁沒噸按規(guī)定程序勇打，導(dǎo)致樁夾荷載不達(dá)標(biāo)雹，這個(gè)到底守是安全問題虛還是質(zhì)量問角題？我反正串說不清楚。陡總之兩個(gè)機(jī)統(tǒng)構(gòu)都得好好端的哄著。當(dāng)植然在若干細(xì)身節(jié)上這兩部膊門還是有所宮區(qū)別。比如漫有些安全問源題新的確跟孕建筑質(zhì)量關(guān)飾系不大，譬上如工人不戴辟安全頭盔啦資，物料堆放曉不按規(guī)定亂線堆啦，這些學(xué)。但在我看問來，安監(jiān)把鍵質(zhì)監(jiān)吃掉，拼并成一個(gè)機(jī)愧構(gòu)，沒有任妹何邏輯和操枯作上的困難干。株在現(xiàn)實(shí)老的操作中，賤但凡涉及到憲檢測的，就象由質(zhì)監(jiān)辦；浸不需要檢測返，一般用肉際眼就能發(fā)現(xiàn)仇毛病的，就踩屬于安監(jiān)的容職責(zé)。由于繁質(zhì)便監(jiān)搞檢測蘆，比如樁荷削載檢測、水顯泥檢測，這概些東西，都木是收費(fèi)項(xiàng)目江，所以質(zhì)監(jiān)正在管理上就陪沒那么的嚴(yán)癥，為什么呢暮，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)箭大多得靠這周些收費(fèi)項(xiàng)目丸養(yǎng)活自己。影收人錢手軟綠，云云。安宏監(jiān)基本厭不收費(fèi)，但胡是他們也能害想出非常多只的收費(fèi)服務(wù)威出來，譬如驕安全生產(chǎn)培劫訓(xùn)，工人佩咽帶平安智能特卡上班，等收等，總之各泛有各的門路樓啦。姿順現(xiàn)在辮在仙有些城市，貸質(zhì)量檢測的嚼功能已經(jīng)開甩始市場化了膝，有資質(zhì)的蘋檢測單位都禍能做檢測了山。我見過最漁好的城市是危廣州。做個(gè)饑樁檢測的費(fèi)喊用，只是周疏邊城市的3荷分之1理。恩，在這倦里，為了避交免有些人看胳不懂，我說授一句，打完瞞樁必須熄做檢測。檢系測合格了，堤才能做承臺(tái)瞇，繼續(xù)往上怖建。各位的遺，明白？洲不過呢速，絕大多數(shù)禿的城市，這咱個(gè)功能被質(zhì)海量監(jiān)督站牢歇牢的把持著火。這個(gè)也是輝建設(shè)部門的趴生財(cái)主道啊隙。我要是局間長我也不肯層放。嘿嘿礙10、語施工招投標(biāo)哀、監(jiān)理報(bào)建啄還是沒攏寫到施工許溫可證，崗寫死我垂了，啊啊啊蝦我為什么會(huì)喇想到寫這個(gè)架題材？我現(xiàn)怒在內(nèi)心深處戰(zhàn)泛濫著一寫枯到施工威許可證就太狀監(jiān)掉的沖動(dòng)片啊。智貴首先，瘋我必須說明伐，按照我國辦現(xiàn)行招投標(biāo)逗法，私營房卷地產(chǎn)公司（戴無國有經(jīng)濟(jì)揉成分），其析房地產(chǎn)項(xiàng)目什不需要做建喝筑施工招投孟標(biāo)，他們可籍以直接發(fā)包勻。但在某些臉大城市，譬淹如廣州，無歷論什么企業(yè)濁施工，都脆必須做招投投標(biāo)踢。這是廣州沙在管理上嚴(yán)鳥重違反行政惑許可法的地否方。我個(gè)人省對此一直持乓非常反感的榴態(tài)度。在大倒多數(shù)城市，當(dāng)私營企業(yè)只薄要能提供私類營企業(yè)證明舅，既可免除吐施工招投標(biāo)苗手續(xù)。啥是壟私營企業(yè)證貧明呢？去工棟商局打一張撤股東結(jié)構(gòu)書汗就行了?？駪驮诒仨毲忠鍪┕ふ邪阃稑?biāo)的時(shí)候魚，我必須得似說，這個(gè)領(lǐng)偉域那是真黑霧不是假黑。潔黑得讓人毛渴骨悚然。盒搞施工知的就沒幾只槐好鳥。我在護(hù)此隨便講個(gè)蘿故事哈。施坊工企業(yè)必須遷把自己的?？畼I(yè)技術(shù)人員橫備案到建筑地管理部門里辭去，一般包距括施工員、斥質(zhì)量員亭和安全員。險(xiǎn)施工投標(biāo)的運(yùn)其中一個(gè)材貌料是專業(yè)技惜術(shù)人員，根異據(jù)項(xiàng)目大小滔，配備的人跡員多少也有貍不同要求。旬大家知道一屬下就行。有豪一次在廣州專，某企業(yè)圍妙一個(gè)標(biāo)，另妖外一個(gè)不識(shí)枝相企業(yè)就想社進(jìn)去，材料燥一潑準(zhǔn)備，然后失發(fā)現(xiàn)自己的鍋技術(shù)人員不匙夠了，于是月馬上到建設(shè)營局備案新增羨人員資料。以本來這種新智增技術(shù)人員蓮備案實(shí)在是拿非常簡單的劉事情。結(jié)果錦，連交件都禍交不進(jìn)去。敲總之就是不謝受理。后來銹求爹爹告奶裹奶給受理了悉，然后又因歪為其中一個(gè)同人的身份證序復(fù)印得不清倘晰，全部材涼料退姐件。這個(gè)企宗業(yè)的老板氣勇得吐血。到鳳最后當(dāng)然這驚個(gè)標(biāo)是投不牙進(jìn)去了。我康這里講的還殘只是個(gè)小段。暗地里山啥招數(shù)都用疲得出來。我效個(gè)人不排除熄有些人為了垃逼別人退出哪投標(biāo)會(huì)使用端黑社會(huì)的可魚能性。數(shù)溪恩，監(jiān)紛理招標(biāo)的程秧序繼跟施工必招標(biāo)的程序祝及做法幾乎唱一致，我不璃多說了。霸掀監(jiān)理報(bào)嫌建是完成這鏈個(gè)監(jiān)理免招燃標(biāo)或招標(biāo)手患續(xù)之后的事直情，做一個(gè)史監(jiān)理規(guī)劃和歲監(jiān)理細(xì)則，竿交建設(shè)部門態(tài)審核一番，酬認(rèn)為OK了首，發(fā)一個(gè)監(jiān)徑理審查意見梨。通過了就污是下一步，竿施工許可證哪。鈴監(jiān)理規(guī)胃劃和監(jiān)理細(xì)餡則，老實(shí)講炕，在我個(gè)人寶的經(jīng)驗(yàn)里面餐，我從來沒躍看到建設(shè)部角門真的尸做過審核。管在我個(gè)人的奧從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里綿面，我沒見逐過幾個(gè)政府招官員能看得和懂的。爬

者11、施工彼許可證宋我懷刺著萬分激動(dòng)回的心情，打寺下了上面那津5個(gè)字。鑒釣施工許際可證所移須材料羊基本上是上賓面全部手續(xù)頂一個(gè)匯總。殺缺一不可。忍在我個(gè)人的斑職業(yè)生涯中獨(dú)，我從來沒從有經(jīng)歷過能視辦齊上面所棕有的手續(xù)，斃再申領(lǐng)施工草許可證的。鍬在我與同行嫩的交流中，改我也從來沒鞠見過老老實(shí)均實(shí)的耕一稈步步完成所瘦有手哨續(xù)，再來服辦施工醉許可手續(xù)的映。要這樣的陶話，絕對沒斑1年的時(shí)間蜜出不來。不薦相信的同學(xué)娃，請回頭再屑把前面10撓個(gè)大項(xiàng)看一朵遍，基本上栽每個(gè)大項(xiàng)里諸的每一個(gè)小成項(xiàng)的工作日袋不會(huì)少于2汽0個(gè)。而且紗得一步一步弦來。這是什疲么概念？這塞是卡死你的魄概念。隨便懷哪個(gè)環(huán)節(jié)出鈔了任何問題話，直接就G昨AMEO韻VER。懲局在改革仗開發(fā)之初，蓄外資企業(yè)剛肝進(jìn)中國的時(shí)劈候，有個(gè)著拌名的段子，溪說是有個(gè)企活業(yè)要搞一個(gè)騾項(xiàng)目，前后喘蓋了200臣多個(gè)章，事蜂還沒辦成。窩最后撤資了硬，不干了。蝦上級(jí)政府震球怒，云云。敘現(xiàn)在改查革開發(fā)這么莊多年了，我滴們好到哪里勝去了嗎？我財(cái)們的辦事流流程方便嗎？換我們能方便糾快捷的為企蓋業(yè)服務(wù)嗎？盡定及到了今掉時(shí)今日，還廢有什么企業(yè)雁抱怨過政府鹿管得太嚴(yán)，炊太死，審批鍬環(huán)節(jié)太復(fù)雜皆嗎？聽不到撕了。為什么西？因?yàn)榇蠹蚁菇y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)漢適應(yīng)了這個(gè)軟游戲規(guī)則。默大家已經(jīng)在余這個(gè)圈子中喪取得了某種持平衡，達(dá)成檢了某項(xiàng)交易吳。在這種情悲況下，改革識(shí)辦事流程，弱簡化辦事程輛序，反而會(huì)濱阻礙辦事效應(yīng)率。把我知道我云這么說，會(huì)雄有很多州糞青完全器不能理解。穗我就這么告圍訴你們：大豐家都已經(jīng)把帥潛規(guī)則當(dāng)成擠了規(guī)則。這科些規(guī)則維系覺著房地產(chǎn)這偶個(gè)產(chǎn)業(yè)。在度每一個(gè)程序吼中，在每一澇個(gè)環(huán)節(jié)中，燭都存在利益晴分配，都存示在制衡。這要個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)陣過10多年粗的運(yùn)做之后稠，它寸本身已經(jīng)具腦有了生命力鼠，絕對是牽約一發(fā)而動(dòng)全宋身。網(wǎng)劑因此，池我們經(jīng)?？蓾褚钥吹剑辛艘恍┕芾矸较鄬σ?guī)范和痰嚴(yán)格的大城類市，很多的蝦城市都可以陣在未領(lǐng)取施害工許可證的零情況下就干賓上了很多工習(xí)作，譬如土律方工程，一怎般都是先動(dòng)缸的。這就是俯一種雙方博感弈之后達(dá)到敏的平衡。哪友怕是在這些塘管理相對規(guī)憂范的大城市模，也有空子猜可以鉆，比省如基坑支護(hù)芬可以先發(fā)一媽個(gè)單獨(dú)的施這工許可證，番然后再發(fā)地億下室部分的蓬施工許可證賢，再發(fā)地上考部分。這么帖把一個(gè)項(xiàng)目柔分割成很多榨部分發(fā)證。彎為什么？因蓄為這是雙方找一起適應(yīng)，掙互相妥協(xié)的誓結(jié)果。政府折要是把企業(yè)從都給玩死了壓，他們就沒妹得玩了。陣之后的胞內(nèi)容，大家摔就開始熟悉京起來了：我未們終于進(jìn)入發(fā)銷售環(huán)節(jié)的脾各項(xiàng)手續(xù)了堤。謎12\插曲貢,來講票講舉目前的宏觀南房地產(chǎn)調(diào)控雞恩,不密妨說一下,碼我出身是房稅地產(chǎn)管理部婦門。當(dāng)年參炭與了非常多欄的房地產(chǎn)政廁策制定。后火來窮得不行陜，被迫下海支至今。這也連是我為什么頃能從事現(xiàn)在象這個(gè)工作的鍵原因之一啦鳴。傘在講預(yù)扣售和驗(yàn)收這耕些東西之前勁，我想先講懶講現(xiàn)在的房撿地產(chǎn)調(diào)控政芽策。理解了蜓這個(gè)，才能哭對銷售方面紀(jì)的各項(xiàng)政策生有一個(gè)清晰觸的了解。對夠現(xiàn)在的調(diào)控意，我的總體味評價(jià)是：混各蛋。野基本向上，現(xiàn)在的旅中央層面的幼調(diào)控政策分撓成以下三個(gè)拴方面：碼1續(xù)、減少土地銹供給，緊縮照地根誓這種方面的政策誦非常的簡立桿見影再。如果這里更有國土部門身的朋友，看型到了肯定大涉有感觸。最杜近這3年以覽來，中央對劇地方的用地株管制，一年家比一年狠，駝采取的措施童一年比一年浪毒。當(dāng)然，箏這里我們必也須有個(gè)概念橡，用地量最遞大的產(chǎn)業(yè)，猛不是房地產(chǎn)倚，而是工業(yè)紗。尤其是各半類招商引資當(dāng)?shù)墓I(yè)園區(qū)彼。目前我國敞各類工業(yè)園蛙區(qū)總面積已趟經(jīng)超過了全券國所有城市順市區(qū)建成區(qū)披的總面積。抄這是一個(gè)很挑瘋狂的概念乖。當(dāng)然，在犧這種宏觀性朱的打壓地方游用地沖動(dòng)的特趨勢下，房玩地產(chǎn)用地不瘡可避免的受移到了株連。瞇房地產(chǎn)用地等供給量逐年淡減少是不爭畜的事實(shí)了。奇各位不需要壇和我爭論訓(xùn)什么各表大房地產(chǎn)公五司儲(chǔ)備了羞多少多少桌地，攏足以做暢多少多少年禁的開發(fā)，因優(yōu)此現(xiàn)在供地長不足這種消摩息不準(zhǔn)確，屢等等。這種挨新聞幾乎都踏是不良媒體垂的外行報(bào)道熄，連造謠都忘沒造出個(gè)樣視子來。只要蒼看看現(xiàn)在各萬大房地產(chǎn)公閱司儲(chǔ)備的那歉些地都在什薄么位置，基窩本上就可以容判斷出來事退情的真?zhèn)巍：心膫€(gè)地產(chǎn)失公司手頭上雖沒開發(fā)的地背，不處于偏塵遠(yuǎn)得不行的司遠(yuǎn)郊報(bào)區(qū)但是佳又發(fā)神經(jīng)拖敢著不開發(fā)的玩，我立馬把杰這篇東西打落印出來吃掉液。在另一個(gè)括方面來說，巷房地產(chǎn)公司亡儲(chǔ)備那些目祝前來說幾乎場沒有開發(fā)價(jià)桑值的遠(yuǎn)郊土角地，其完全槐是寄希望于鈔中國帽經(jīng)濟(jì)的健康米穩(wěn)定發(fā)展，序城市逐步擴(kuò)躲張，富裕群謀體人數(shù)總量趕不斷增長。真這種心態(tài)其概實(shí)倒真是一臟種諷刺。唉凱孟吃2岔、打壓購買閃需求嚇提高首熟付比例，緊歷縮銀根，提史高銀行準(zhǔn)備梅金率，控制己按揭貸款，疫都是這種考汪慮。就是讓許老百姓沒錢雹買房子。但排是，這種政說策不是釋放傍和滿足需求掃，它沒有解績決任何問題赤，它只不過亡是將需求延早后。我不明煉白為什么老岸百姓對這種證政策鼓掌叫眾好。有一種太很神奇的解潤釋說，這種腦政策的好處棵是：老百姓端買不起房子植了，開發(fā)商順脆弱的資金鄉(xiāng)鏈就會(huì)斷掉套，開發(fā)商就巖會(huì)自動(dòng)降價(jià)零了。我個(gè)人戴不對這種神嘆奇的邏輯予盾以打擊。免旁得我的這個(gè)俘貼淪為口水膝之爭的場所襯。我只對客驅(qū)觀效果予以和評價(jià)。謝謝徒。剖3滾、強(qiáng)制性限栽制房地產(chǎn)產(chǎn)誰品類型里這星個(gè)很明確，夜就是那個(gè)9情0平方米以緊下的戶型占株總建筑面積揀70%以上低。這個(gè)90年70的政策薦被唱得很響艱，巴好象霞很英明神武蠅的樣子。我長個(gè)人沒明白疼過來這到底俊有什么效果冰。戶型選擇辛完全是市場酸化的東西。抖我揣摩著是男不是這個(gè)政侵策有這么一羊個(gè)隱含的前殼提在：開發(fā)蚊商故意建大柴戶型，以獲暗取高額利潤共。但是，我捐暈，大戶型扶或者小戶型竟，在單價(jià)穩(wěn)悼定的前提下去，單方利潤占及總利潤會(huì)萌有任何差別素嗎？總建筑蹲面積不變，童單價(jià)灘穩(wěn)定，鬼戶型變一下爹，造成影響敞無非是多幾航套房子云或者少幾套勸房爹子，利潤有誘區(qū)別嗎？除禾非是有這樣酸的邏輯前提住：大戶型的技單價(jià)比小戶闊型高。但在盤我的個(gè)人職理業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面拖，我是沒發(fā)似覺過有這種箱情況。我的添個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是降反過來：小鈔戶型的單價(jià)御一般都比大躲戶型高一點(diǎn)趣點(diǎn)。本人所東經(jīng)歷的少數(shù)胡幾個(gè)公司在扛產(chǎn)品定價(jià)上秩基本上都是省這么個(gè)策略朽。我不知道柔北京是不是搭與我的個(gè)人服經(jīng)驗(yàn)相反。司鞏我個(gè)人竄總結(jié)，房地愧產(chǎn)調(diào)控政策木，就在上面槽這三樣?xùn)|西批里面玩來玩輝去。不會(huì)有基別的什么新虧花樣出來了白。這個(gè)效果醒，我就不多造說了。浙接倦下來，繼續(xù)桂講流程吧。沫啦襖啦啦先

濤

13僚、放線、驗(yàn)怎線背這個(gè)就每簡單的說一撐說吧。圖紙箭畫出來之后鹿，要把圖紙攤上的建筑物鉆在實(shí)地上落招實(shí)一個(gè)具體栗的位置，這投是個(gè)技術(shù)活稿，要測量，薄定坐標(biāo)。這饞個(gè)活就叫放粥線。放線一筒般是規(guī)劃部色門下屬的測字繪院或類似趣的測繪機(jī)構(gòu)造干，不過有下些發(fā)達(dá)城市太也已經(jīng)把這廈個(gè)工作半市冒場化了。嘿下嘿，又來廣一個(gè)半市場盈化。正式放概線的前提是該領(lǐng)取了施工頸許可證。放忍線后，測繪菌院會(huì)發(fā)出一號(hào)份放線冊。方在工程凱提前施工，開違章施工的漂場合，都需漲要做鼻通這含個(gè)旱測繪院的工棉作。讓他們棄提前來做放煉線。唉，又代來一個(gè)“做魯通”工作。駐放線完做畢，施工單削位照著這個(gè)吉邊角點(diǎn)施工充，完了之后魯就做驗(yàn)線。申一看這個(gè)建預(yù)筑的確是按昨圖紙建起來細(xì)的，沒超出準(zhǔn)邊線，測繪掌院就出驗(yàn)線室冊。樂朗這個(gè)驗(yàn)電線工作跟日摔后的驗(yàn)收有觀莫大的關(guān)系押。所以測繪折院也得要像認(rèn)皇帝老子一風(fēng)樣供著，尤艇其是在提前山放線的場合筐。唉竭14、沫預(yù)售許可證撲終于說稍到這個(gè)了。泊預(yù)售現(xiàn)在的纏管理已經(jīng)比三較嚴(yán)格了。脹我所知道的荷，在房地產(chǎn)嘗已經(jīng)成為了剃一個(gè)產(chǎn)業(yè)的冬城市，預(yù)售玉許可都要求正在網(wǎng)上辦理蘇，全程公示濟(jì)?，F(xiàn)在搖在漏預(yù)售上面做日手腳的可能眾性越來越小遭了。祖持預(yù)售許槍可最重要的喉?xiàng)l件是：高蛇層建筑結(jié)構(gòu)蹄完成3團(tuán)分之2茅，低層建筑嚷結(jié)構(gòu)封頂。仗這個(gè)條件跟芒銀行辦理按構(gòu)揭貸款的條搏件又不一樣陷：無論層數(shù)與高低，全部觀封頂才能放豪貸。因此現(xiàn)準(zhǔn)在高層建筑格往往在完成疫3得分之2騾的結(jié)構(gòu)，取液得預(yù)售許可歡證之后，開妄發(fā)商在推盤筆時(shí)都不積極充。因?yàn)檫@個(gè)吊時(shí)候，錢也浮不是很能收仰得到，只能協(xié)收到個(gè)2、覺3成，但是廳各項(xiàng)交易稅顛費(fèi)卻要按足崇成在當(dāng)年予愛以計(jì)算。在醬理解了這個(gè)癢之后，或許同我們艘對捂盤催這種灣行為，會(huì)有需更深刻的認(rèn)枯識(shí)吧銹坑現(xiàn)在辦井預(yù)售許可，彼都要施做價(jià)茫格公示。交悟易價(jià)格必須按明確到套，縣單價(jià)必須清蒜晰，在交易躍現(xiàn)場，也禁池止再搞什么浴5000元己/平方米“斃起”，這種套騙人的玩意忍了。但是，酬我必須要說彼，但是，政辟府沒有（也弄沒有權(quán)力）干對房地產(chǎn)交拖易價(jià)格進(jìn)行血管制。在辦仆理預(yù)售手續(xù)怕時(shí)所申報(bào)的職價(jià)格，開發(fā)刑商可以完全手不予理會(huì)。臭這個(gè)價(jià)格申萌報(bào)一下就完喂了。我每次獅做預(yù)售許可彼的時(shí)候申報(bào)牧價(jià)格，直接加就是250鏡0元/平方患米。從來都罷是如此。隨籌便你怎么公導(dǎo)示。賣的時(shí)芽候照樣賣5續(xù)000賣8奮000賣1塊0000多革，沒有任何疑法律上或者待行政上的責(zé)耳任。些霧在預(yù)售陜許可方面還睜有個(gè)值得一癥說的地方就贊是預(yù)測繪。森房管部門下播屬的房屋測乖量部門，根姑據(jù)開發(fā)商提咬供的圖紙，渣事先算一個(gè)煩面積。敬這個(gè)叫預(yù)測列繪好。在竣工之栗后，到實(shí)地庫測量，就是矩實(shí)測了。我孝們都知道，往面積上的糾距紛往往是日秤后客戶與開殼發(fā)商之間的鳥主要矛盾。光這個(gè)矛盾是賓怎么來的呢腹？最關(guān)鍵的豆就是這個(gè)預(yù)威測與實(shí)測之辱間的面積差征異。造成這渣種差異的原瓜因很多，比抵如施工不規(guī)欲范造成的面虎積誤差，又亭或者之前在乳圖紙計(jì)算上炒對公用部分著的統(tǒng)計(jì)有誤須差，這些都沉有可能。但馬要說是開發(fā)績商的故意造云成的，我個(gè)孔人沒有見過泊。開發(fā)商也亭沒這種能力筋或故意去故巾意做假，當(dāng)玩然我個(gè)人不傅排除有些頭料被門夾了于的開發(fā)商被陰某些運(yùn)氣極轎好的人撞到董。嘿嘿。誓現(xiàn)在為疤了避免這種共糾紛，各大晉開發(fā)商都學(xué)淚乖了，開始津花很大的精鍬力在做通房蔑屋測量機(jī)構(gòu)液的工作上。般總之無論到蓮時(shí)候?qū)崪y面祖積是多少，船房屋測量機(jī)型構(gòu)都照樣按策著當(dāng)初的預(yù)嫁測面積出報(bào)照告。速唉則，又出來一鼻個(gè)“做通”寧工作。意

15露、關(guān)于預(yù)售拾中的土地解客押廚昨天在豐寫預(yù)售的時(shí)撒候，關(guān)于土縫地解押的問毫題，我不是瓦很敢下筆。狡作為一個(gè)房倍地產(chǎn)從業(yè)人仍員，討論這嬌個(gè)話題，顯文得比較不合淺適。這個(gè)話嘗題非常敏感港。這其中有添無數(shù)的道道喇兒。我個(gè)人店對這一塊的敘玄妙也不是掏很能理解。議盡我的理解沒講那么一點(diǎn)他吧。仰儀先從土嶄地抵押說起獨(dú)。現(xiàn)在關(guān)于占土地抵押的剃規(guī)則越來越籌嚴(yán)格了。土既地必須在辦幕理了施工許孕可證之后才浮能抵押貸款惜。這也是開朗發(fā)商為什么粒這么緊張施炮工許可證的瀉原因。貸款允額現(xiàn)在基本亭上都是根據(jù)宋施工許可證蕩載建筑驕規(guī)模來確定憲和發(fā)放的。策在這方面，厘我相信全國蘋的銀行都是序大同小異的島。土地抵押聯(lián)必須辦理抵濁押登記，這末個(gè)是常識(shí)了你。不多說了循。壁根據(jù)現(xiàn)約在越來越嚴(yán)吊厲的銷售管后理規(guī)則，辦毛理預(yù)售許可國證時(shí)，該地級(jí)塊不能有任往何抵押。但抵是，我們都薄知道一個(gè)事攀實(shí)就是：任苦何開發(fā)商都配必然會(huì)選擇顫將土地抵押獅貸款。這就礎(chǔ)意乞味著開發(fā)商皇在辦理預(yù)售研許可證時(shí)面帝臨著很嚴(yán)重倘的資金壓力醒：要么還貸俯，要么更換粥抵押物，不輕然這個(gè)預(yù)售妙許可證就出師不來了。蕉欺還貸是膚幾乎不用考備慮的事情，奶更換抵押物奪？更加不可寫能。哪有那涉么多實(shí)物可帳以拿去抵押建啊。就算有抄的，也早就蝴已經(jīng)拿去抵雙押融資了，促還等到現(xiàn)在注啊。這個(gè)時(shí)崇候就是考驗(yàn)評人類的智慧岡的時(shí)候了。詠現(xiàn)在的任務(wù)噴是：即不還倆貸，又不更合換抵押物，鎖又能解押，巡還要能辦出欠預(yù)售許可證稠。砌

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斷我不知道其沫他公司的融于資及報(bào)建人四員是怎么處搭理這種事情蒸的。我只說迎其中的兩個(gè)呢辦法（唉，緞我覺得我粗好象革在傳授犯罪弦方法似的，潮靠）。現(xiàn)在機(jī)絕大多數(shù)的志城市，國土撫部門和房管語部門都是分汪離的。在國垮土部門辦理膽土地抵押登叔記，在房管壁部門辦理預(yù)結(jié)售許可證。凳房管部門和本國土部門之藍(lán)間是有很深醬刻的仇恨的盲。這兩個(gè)部列門絕對不會(huì)求主動(dòng)向?qū)Ψ皆诓樵儗Ψ降慕j(luò)登記資料的繞。在這些地軋方，先做通棒銀行工作，趴比較合理的貍，能讓雙方頸的臉面都過里得去的借口鬼，是更換抵口押物。更換嬸抵押物的話夢，原抵押物擺要先解押，雕再將新抵押組物辦理抵押浮登記。這個(gè)魚解押和新抵頑押中間，會(huì)凳有一個(gè)抵押城物懸空期。問這個(gè)懸空期擠是合理的。云無論銀顛監(jiān)還是聞上級(jí)什么部鑼門來查，都逢可以解釋過隙去。那么我勺們就利用這幟個(gè)懸空期吧棄。先以更換扣抵押物的理竊由非常合理較的將土地解姐押掉（有些搖人把銀行的息工瘋作做得很通暫的，連更換丟抵押物這樣藏的理由都不背需要找，直毀接先解押掉澆，唉，我個(gè)擁人佩服之極劍），然后拿撓著這個(gè)注明挽了已解歌押零字樣的土地秀證，趕緊去描房管部門，估給他們看，葛啦脫啦啦糠，我的土地宗證已經(jīng)解押戚了啦。房管遲部門一看，余哦，的確如惠此，于是收漁材料辦預(yù)售銅許可證了。肥只要他們一恢收材料，立田馬又把這個(gè)好土地證重新社送進(jìn)國土部姻門辦抵押。軟辦得快的話閣，只需要懸料空半個(gè)小時(shí)困。如果擔(dān)心羽房管部門還孝會(huì)再看看土墻地證的話，珍可以先等個(gè)挎1天兩天再懇去國土部門脾辦抵押，也因行。國土部視門與房管部套門分離，實(shí)得在是一項(xiàng)有慘無數(shù)空子可御以鉆的紅的渠制度啊。腥御此外，涌在可以辦理援在建工程抵撥押的城市（暫這里說明一丘下，在建工肉程抵押不是蓮每個(gè)城市都睡辦得了。很鋒多城市的房遺管部門不受欺理這種抵押橡登記手續(xù)）死，也可以試墊試，土地解怪押，換成地刊面上的在建旬工程抵押。狼同樣是利用憶懸空期來做炎事。這種方杰法在國土與豆房管合并的嬌地方也能用斤?？傊?，辦榮法都是人想盯出來的。人舌有多大膽，翠地有多大產(chǎn)壁，在房地產(chǎn)斥行業(yè)，那得比算是真理啊擴(kuò)。邁16、仔規(guī)劃、消防質(zhì)、人防、管常線、質(zhì)量等耐專項(xiàng)驗(yàn)收，爪竣工驗(yàn)收備巨案，交樓土其實(shí)，幟在說了這許民多之后，大燦家應(yīng)該都明村白了，到驗(yàn)轉(zhuǎn)收階段是怎脾么一回事了困。在做了前趟面這許多的救鋪墊和協(xié)調(diào)左工作，結(jié)識(shí)腐了那許多的鄉(xiāng)人，一步一階個(gè)腳印的，也做到了現(xiàn)在路，如果還不得能完成現(xiàn)在食的工作，就南真是白混了影。覽余規(guī)劃驗(yàn)衫收主要是驗(yàn)村收各項(xiàng)規(guī)劃檢指標(biāo)是否超壽標(biāo)。在封頂埋之后，竣工崖之前，就可平以做這項(xiàng)驗(yàn)利收了。這項(xiàng)塘驗(yàn)收的前提去是做驗(yàn)線，霉基本上驗(yàn)線駱可以通過，顫規(guī)劃驗(yàn)收的叫時(shí)候也不會(huì)窮有太大的麻拖煩。基本的壤過程如下：祥規(guī)劃局的同妙志坐在車?yán)锊鹂匆幌拢堵?，封頂了。覽然后拿起驗(yàn)全線冊來看看凡，哦，