物業(yè)管理科業(yè)務(wù)知識(shí)講座

物業(yè)管理科業(yè)務(wù)知識(shí)講座第一頁，共28頁。第二頁，共28頁。一、物業(yè)管理的概念國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定物業(yè)管理的概念，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。二、適用范圍住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)第三頁，共28頁。三、物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)管理關(guān)系的主體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)五、服務(wù)內(nèi)容對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四頁，共28頁。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理二、物管和社區(qū)用房的落實(shí)三、物業(yè)承接查驗(yàn)四、物業(yè)行業(yè)管理五、開展國家衛(wèi)生城市小區(qū)物業(yè)長效管理工作六、省廳主題活動(dòng)的開展第五頁，共28頁。（一）相關(guān)規(guī)定1、根據(jù)建設(shè)部2004年5月1日實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)。2、我局于2013年3月26日出臺(tái)了《宜春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（試行），對(duì)我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。第六頁，共28頁。（二）企業(yè)申報(bào)資質(zhì)的相關(guān)要求1、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向我局申請(qǐng)資質(zhì)。2、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年暫定期。在暫定期到期前30日內(nèi)向我局核定資質(zhì)等級(jí)，未按時(shí)申請(qǐng)的，其資質(zhì)失效。3、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)有效期為三年，在資質(zhì)有效期到期前30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)申請(qǐng)資質(zhì)延期，未按時(shí)申請(qǐng)的，其資質(zhì)失效。第七頁，共28頁。（三）三級(jí)（含暫定期）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定和三級(jí)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)延續(xù)須提供以下文件資料：1、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表（三份）；2、營業(yè)執(zhí)照（副本）、稅務(wù)登記證；3、企業(yè)章程（股東簽名、企業(yè)蓋章）及相關(guān)管理制度；4、企業(yè)法定代表人的身份證明和任職文件；5、固定辦公場(chǎng)所的房屋所有權(quán)證書或租賃證書；6、申報(bào)日前三個(gè)月內(nèi)出具的驗(yàn)資報(bào)告或申報(bào)之日上月的審計(jì)報(bào)告及銀行現(xiàn)金進(jìn)帳單50萬元以上；第八頁，共28頁。7、具有專業(yè)技術(shù)人員職稱的人員不少于10人。（中級(jí)以上職稱人數(shù)不少于5人，其中，工程、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人必須具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱)；8、取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格或物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證的人數(shù)不少于3人。9、專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理專業(yè)人員須提供資格證書（從業(yè)資格證書）、勞動(dòng)合同，財(cái)會(huì)人員須提供會(huì)計(jì)上崗證書（勞動(dòng)合同須當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門鑒證，職業(yè)資格證書、職稱證書上的工作單位與申報(bào)單位不一致的，應(yīng)提供原單位解聘證明）；10、物業(yè)管理項(xiàng)目材料(新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無需提供項(xiàng)目材料)；11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫定期滿核定為三級(jí)和資質(zhì)延續(xù)時(shí)，應(yīng)提供書面業(yè)績報(bào)告和房地產(chǎn)主管部門出具的企業(yè)信用信息證明。第九頁，共28頁。（四）外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入我市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)具有二級(jí)以上物業(yè)企業(yè)資質(zhì)，經(jīng)過我局備案后方可開展物業(yè)管理活動(dòng)。辦理物業(yè)企業(yè)資質(zhì)備案應(yīng)當(dāng)提供以下材料：1、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照;2、稅務(wù)登記證;3、組織機(jī)構(gòu)代碼證;4、企業(yè)法人身份證明;5、物業(yè)管理業(yè)績材料;6、企業(yè)注冊(cè)地的房地產(chǎn)主管部門的介紹信、誠信證明等。第十頁，共28頁。（五）不同資質(zhì)物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍1、一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。2、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十一頁，共28頁。（一）根據(jù)《宜春市中心城區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定：1、開發(fā)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下標(biāo)準(zhǔn)無償向業(yè)主委員會(huì)提供包括市政、環(huán)衛(wèi)、文體、衛(wèi)生等符合城市規(guī)劃要求的物業(yè)管理用房：2、房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)區(qū)，應(yīng)提供不少于100平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加40平方米建筑面積，業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房或社區(qū)辦公用房應(yīng)占物業(yè)管理用房的30%，其它的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。第十二頁，共28頁。（二）工作流程1、查看資料。要求開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售時(shí)，向物業(yè)管理科提供《建筑工程規(guī)劃許可證》、《物管和社區(qū)用房協(xié)議》、物管和社區(qū)用房圖紙及發(fā)改委關(guān)于核準(zhǔn)開發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)。2、開具告知單。查驗(yàn)資料后，告知測(cè)繪科進(jìn)行房屋預(yù)測(cè)繪。3、現(xiàn)場(chǎng)查看。預(yù)測(cè)繪完成后，物業(yè)科及相關(guān)科室共同到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看。第十三頁，共28頁。（一）定義物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。第十四頁，共28頁。（二）實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)具備的條件：1、建設(shè)工程已竣工，且經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；2、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》已完成并符合要求；3、供水、供電、供氣、道路、路燈、場(chǎng)地、環(huán)境綠化、衛(wèi)生及其他相關(guān)規(guī)劃配套的各類設(shè)施設(shè)備均落實(shí)到位，能正常使用，并經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；其中供水、供電不屬直供用戶的項(xiàng)目，或供水、供電設(shè)施設(shè)備尚未移交至專業(yè)部門（單位）的，交接雙方及其相關(guān)方已就維修責(zé)任、水電費(fèi)收繳和水電損耗分?jǐn)偟冗_(dá)成書面約定；4、電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書；5、物業(yè)小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收，同期內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備及配套用房仍需通過竣工驗(yàn)收方可投入使用。且在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施；6、建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合有關(guān)規(guī)定，并已與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；7、法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他條件。第十五頁，共28頁。（三）承接查驗(yàn)程序1、書面通知驗(yàn)收

新建物業(yè)具備規(guī)定條件后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工交付前30日內(nèi)以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知后7日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位書面約定承接查驗(yàn)時(shí)間。2、成立驗(yàn)收小組

承接查驗(yàn)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要與建設(shè)單位、業(yè)主代表、市房地產(chǎn)管理局工作人員以及街道、社區(qū)工作人員成立驗(yàn)收小組，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，做好承接查驗(yàn)的相關(guān)工作。3、移交物業(yè)資料、物業(yè)管理資料

驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行查驗(yàn)。資料完整齊全的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理資料交接手續(xù)；不齊全的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面說明情況并明確移交的時(shí)間和地點(diǎn)，待資料齊全后辦理交接手續(xù)；確實(shí)無法彌補(bǔ)的，應(yīng)在承接查驗(yàn)協(xié)議中注明。4、查驗(yàn)物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備

驗(yàn)收小組按照國家建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，并作好查驗(yàn)記錄。對(duì)符合接管標(biāo)準(zhǔn)的房屋及設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管。第十六頁，共28頁。5、限期組織修復(fù)，解決驗(yàn)收遺留問題

對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面承諾修復(fù)的時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。其中，對(duì)影響房屋和設(shè)施設(shè)備使用的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期進(jìn)行修復(fù)；對(duì)于不影響房屋和設(shè)施設(shè)備使用的問題，開發(fā)建設(shè)單位可自行修復(fù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修復(fù)，委托修復(fù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位支付。

查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備有與原設(shè)計(jì)方案不符、質(zhì)量不符合要求等問題的，查驗(yàn)雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式約定處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。6、簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議

驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容逐項(xiàng)驗(yàn)收后，交接雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：項(xiàng)目名稱、驗(yàn)收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收情況及存在問題、解決方法和參加驗(yàn)收的人員、時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)的約定并附移交的資料明細(xì)。7、資料保管

交接雙方辦理完承接查驗(yàn)手續(xù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管承接查驗(yàn)的所有資料。8、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。第十七頁，共28頁。（四）承接查驗(yàn)備案1、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提前7日書面告知我局，并報(bào)承接查驗(yàn)計(jì)劃、內(nèi)容和驗(yàn)收小組組成人員；開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)完成后30日內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將符合驗(yàn)收要求的相關(guān)材料報(bào)送我局備案，并填寫《宜春市中心城區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)的備案申請(qǐng)書》。2、我局在開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記等相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)檢查物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況，并作為申請(qǐng)辦理事項(xiàng)之要件存檔備查。第十八頁，共28頁。1、開展物業(yè)從業(yè)人員崗位培訓(xùn)目前，我市物業(yè)從業(yè)人員逾5000人，其中持有物業(yè)上崗證的人員約有10%。為提高物業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，物業(yè)管理科多次邀請(qǐng)全國物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來我市舉辦物業(yè)管理培訓(xùn)班，對(duì)物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高了物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平。今年7月，物業(yè)管理科已在市委黨校舉辦了物業(yè)從業(yè)人員崗位培訓(xùn)班，邀請(qǐng)了江西省行政學(xué)院物業(yè)管理方面專家進(jìn)行授課。第十九頁，共28頁。2、創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)為充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的示范帶動(dòng)作用，每年，在全市開展國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）創(chuàng)建工作。物業(yè)管理科按照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)和要求對(duì)申報(bào)國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行初審，并組織實(shí)地考評(píng)復(fù)審。通過創(chuàng)建示范小區(qū)，有利于我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平，推動(dòng)我市物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。第二十頁，共28頁。3、會(huì)同街道、社區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理根據(jù)2009年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的通知》（宜府辦發(fā)[2009]68號(hào)），住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行屬地管理原則。推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理制度化、規(guī)范化、程序化，按照市、區(qū)、街道、社區(qū)“四位一體”的分級(jí)管理體系，建立“條塊結(jié)合、以塊為主、分級(jí)負(fù)責(zé)、綜合管理”的物業(yè)管理機(jī)制，充分發(fā)揮屬地街道、社區(qū)在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的綜合協(xié)調(diào)作用。第二十一頁，共28頁。為進(jìn)一步鞏固國家衛(wèi)生城市的成果，按照《宜春市人民政府印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)國家衛(wèi)生城市長效管理工作意見的通知》（宜府發(fā)[2013]1號(hào)）文件要求，以我市正在開展的國家衛(wèi)生城市長效管理工作為契機(jī)，物業(yè)管理科制定了《宜春市中心城區(qū)物業(yè)小區(qū)長效管理工作考核辦法》，開展小區(qū)物業(yè)長效管理工作，積極指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)開展物業(yè)小區(qū)長效管理檢查工作，對(duì)物業(yè)小區(qū)從制度管理、保潔綠化、衛(wèi)生環(huán)境等方面進(jìn)行考核。實(shí)行每月檢查，每季度通報(bào)。第二十二頁，共28頁。（一）工作要求：1、物業(yè)管理居民區(qū)道路平坦，下水道通暢，無積水污跡，衛(wèi)生狀況良好，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，垃圾日產(chǎn)日清，公共廁所符合衛(wèi)生要求，無化糞池外溢現(xiàn)象。2、公共秩序良好，車輛停放整齊，無亂堆亂放，無垃圾廣告，無違章建筑，無違章飼養(yǎng)畜禽。3、綠化管理良好，無裸露空地，無衛(wèi)生死角。4、設(shè)置健康教育專欄，每季度更換一期內(nèi)容。5、每年開展兩次除“四害”工作。第二十三頁，共28頁。6、無亂貼、亂涂、亂畫及各類小廣告，樓體和地面無污染，物見本色，公共門窗、電表箱、護(hù)欄、健身器材等公共設(shè)施設(shè)備潔凈、無污漬。7、有出入登記制度，保安著裝統(tǒng)一，行為規(guī)范，公共秩序良好，車輛停放整齊。8、無違章建筑，無亂堆亂放，無飼養(yǎng)畜禽現(xiàn)象。9、設(shè)立業(yè)主投訴平臺(tái)，認(rèn)真辦理業(yè)主投訴。第二十四頁，共28頁。（一）活動(dòng)主題：“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”。（二）活動(dòng)目的：全面貫徹《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步提升我市物業(yè)管理整體水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，改善人民群眾居住環(huán)境，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。第二十五頁，共28頁。（三）主題活動(dòng)的開展1、對(duì)省廳下發(fā)文件進(jìn)行專題研究，制定了《宜春市開展“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”主題活動(dòng)實(shí)施方案》。2、面向各縣市房管局及物業(yè)企業(yè)下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真開展“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”主題活動(dòng)的通知》，提出了工作要求。3、為