房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與納稅申報(bào)綜述

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2

.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6.開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。自營開發(fā)工程成本的核算(一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX貸：銀行存款XXX庫存材料XXX應(yīng)付工資XXX如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。一、自營工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條件不同，在建造時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對(duì)象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于：（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時(shí)間相接近的各個(gè)單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：1．材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)。4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)。上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。二、材料費(fèi)的核算各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”。“已領(lǐng)來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計(jì)算其實(shí)際用量。即對(duì)進(jìn)場的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）再通過盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實(shí)際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量差異數(shù)量＝本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本：某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本＝該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計(jì)劃單價(jià)施工隊(duì)組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。對(duì)租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。三、人工費(fèi)的核算工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14％）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。通常于施工前由施工員會(huì)同定額員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計(jì)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié)算。對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下：某施工單位平均工資率（元/時(shí)）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)）用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時(shí)×施工單位平均工資率四、機(jī)械使用費(fèi)的核算施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。2．燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。4．折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用9000貸：庫存材料1100低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4000應(yīng)付福利費(fèi)560銀行存款2165累計(jì)折舊8000待攤費(fèi)用3000機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn)行。至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。自營開發(fā)工程成本的核算（二）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái)時(shí)，就可通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)÷機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下，對(duì)于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝∑（該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）×實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)÷∑（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)×該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)計(jì)劃數(shù)）現(xiàn)舉例說明它的分配計(jì)算方法如下：（一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為8元。（二）求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)設(shè)例中:0.5立方米履帶挖土機(jī)290臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)20元5800元0.4立方米混凝土攪拌機(jī)300臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)8元2400元其他施工機(jī)械11800元按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)20000元（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì)19000元（四）計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為19000元/20000元×100％＝95％（五）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：9000元×95％＝8550元對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施工19000貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)19000對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。五、其他直接資的核算工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：1．施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)；4．土方運(yùn)輸費(fèi)。此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理費(fèi)等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2000元，應(yīng)作：借：工程施工2000貸：銀行存款2000對(duì)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。對(duì)于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。六、施工間接費(fèi)用的核算工程成本中除了上文所說的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。2．職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。4．修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購置，攤銷和修理費(fèi)。6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。7．差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計(jì)折；日”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。借：施工間接費(fèi)用20538貸：庫存材料1900低值易耗品600材料成本差異50應(yīng)付工資8500應(yīng)付福利費(fèi)1190銀行存款2900現(xiàn)金298累計(jì)折舊4600待攤費(fèi)用1500如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、倉庫、辦公室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。每月終了，應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比，建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用×該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］在實(shí)際核算工作中，對(duì)于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì)接施工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝［該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］×本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］如某施工單位在1998年7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用20538元，各項(xiàng)工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：101商品房建筑工程直接費(fèi)141000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%102商品房建筑工程直接費(fèi)126000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％151出租房建筑工程直接費(fèi)59000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：101商品房建筑工程：141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%＝8460元×20538元/19560元＝8460元×105％＝8883元102商品房建筑工程：126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元151出租房建筑工程：59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施20538貸：施工間接費(fèi)用20538七、自營工程成本核算程序小結(jié)為了核算各項(xiàng)自營工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門在接到施工部門的開工報(bào)告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對(duì)象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對(duì)于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方:借：開發(fā)成本XXX貸：工程施工XXX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：1．根據(jù)開工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；2．按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；3．分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；4．計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本；5．根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。發(fā)包開發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價(jià)；（6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。1．按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。2．分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過承包工程合同價(jià)值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為4個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià)75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的50％時(shí)，就可將超過發(fā)包工程價(jià)值50％部分的工程價(jià)款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌鲭S時(shí)采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款150000貸；銀行存款1500009月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款35000貸：銀行存款3500010月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元。月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元（75000元一18000無一35000元），應(yīng)作：借：開發(fā)成本75000貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000貸：銀行存款22000開發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：l．工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。2.福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4．修理費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5．辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6．水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9．利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10．其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費(fèi)用41600貸：應(yīng)付工資8000應(yīng)付福利費(fèi)1120累計(jì)折舊10000遞延資產(chǎn)3500銀行存款8480周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷10500必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用41600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本101商品房50000102商品房120000151出租房75000181周轉(zhuǎn)房70000201大配套設(shè)施——商店80000301商品性土地125000合計(jì)520000根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50000元×8%＝4000元102商品房：120000元×8%＝9600元151出租房：75000元×8％＝6000元181周轉(zhuǎn)房：70000元×8％＝5600元201大配套設(shè)施：80000元×8％＝6400元301商品性土地；125000元×8％＝10000元根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表：開發(fā)間接費(fèi)用分配表2000年5月單位：元開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi)101商品房500004000102商品房1200009600151出租房750006000181周轉(zhuǎn)房700005600201大配套設(shè)施800006400301商品性土地12500010000合計(jì)52000041600根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本25200開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本6400開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本10000貸：開發(fā)間接費(fèi)用41600土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象：1．對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；2．對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成本，對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：301351商品性土地自用土地支付征地拆遷費(fèi)78000元72000元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20000元18000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25000元18000元分配開發(fā)間接費(fèi)10000元合計(jì)133000元108000元?jiǎng)t在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本78000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本72000貸；銀行存款150000用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本20000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本18000貸：銀行存款38000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本25000開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本18000貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款43000分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本10000貸：開發(fā)間接費(fèi)用10000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開發(fā)支出共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地1002000貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540000元共648000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288000元（240元×1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本648000貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本648000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(一）蟲一、配套設(shè)瓜施的種類及侍其支出歸集桌的原慈則烘溫房地產(chǎn)開發(fā)困企業(yè)開發(fā)的欺配套設(shè)施，苦可以分為如娃下兩類：一頌類是開發(fā)小模區(qū)內(nèi)開發(fā)不修能有償轉(zhuǎn)讓怕的公共配套絨設(shè)施，如水安塔、鍋爐房砌、居委會(huì)、皆派出所、消際防、幼托、懂自行車棚等予；另一類是蹦能有償轉(zhuǎn)讓棒的城市規(guī)劃蘿中規(guī)定的大廉配套設(shè)施項(xiàng)普目，包括：遣（始1德）開發(fā)小區(qū)盆內(nèi)營業(yè)性公飛共配狡套設(shè)施，如盟商店、銀行覆、郵局等；舟（適2故）開發(fā)小區(qū)躁內(nèi)非營握業(yè)性配套設(shè)濤施，如中小毀學(xué)、文化站顏、醫(yī)院等；牌（脈3渡）開發(fā)項(xiàng)目父外為居民服兩務(wù)的給排水壯、供電、供神氣的增容增板壓、交通道歌路等。這類捉配套設(shè)施，暖如果沒有投食資來源，不達(dá)能有償轉(zhuǎn)讓作，也將它歸樓入第一類中欠，計(jì)入房屋廉開發(fā)成本建。咳百按照現(xiàn)行財(cái)剪務(wù)制度規(guī)定蟲，城市建設(shè)雙規(guī)劃中的大研型配套設(shè)施稿項(xiàng)目，不得廊計(jì)入商品房辱成本。因?yàn)轭^這些大配套迷設(shè)施，國家所有這方面的升投資，或是色政府投資，映或國家撥款階給有關(guān)部門吼再由有關(guān)部畜門出資。但粒在實(shí)際執(zhí)行逼過程中，由聽于城市基礎(chǔ)呼設(shè)施的投資絕體制，無法瞇保證與城市浩建設(shè)綜合開目發(fā)協(xié)調(diào)一致餐，作為城市渴基礎(chǔ)欲設(shè)施的投資屠者，往往在致客觀上拿不糖出資金來，的有些能拿的策也只是其中饞很少的一部呼分。因此，伙開發(fā)扒企業(yè)也只得網(wǎng)將一些不能逝有償轉(zhuǎn)讓的焰大配套設(shè)施貼發(fā)生的支出洋也計(jì)入開發(fā)禮產(chǎn)品成本什。載消為了正確核粥算和反映企畫業(yè)開發(fā)建設(shè)楚中各種配套己設(shè)施所發(fā)生柿的支出，并友準(zhǔn)確地計(jì)算岔房屋開發(fā)成極本和各種大純配套設(shè)施的秋開發(fā)成本，福對(duì)配套設(shè)施找支出的歸集址，可分為如水下三種紫：均揚(yáng)1技．對(duì)能分清盞并直接計(jì)入蔬某個(gè)成本核萄算對(duì)象的第王一類配套設(shè)筋施支出，可孔直接計(jì)入有坐關(guān)房屋等開蘭發(fā)成本，并喜在憶“咬開發(fā)成調(diào)本憶—鉛—碑房屋開發(fā)成啟本川”般賬戶中歸集慧其發(fā)生的支錘出鋒；祝攔2律．對(duì)不能直隔接計(jì)入有關(guān)名房屋開發(fā)成護(hù)本的第一類林配套設(shè)施支我出，應(yīng)先奔在鼠“懂開發(fā)成紅本華—燒—貫配套設(shè)施開播發(fā)成攜本熟”銷賬戶進(jìn)行歸煤集，于開發(fā)役完成后再按挽一定標(biāo)準(zhǔn)分頓配計(jì)入有關(guān)族房屋等開發(fā)舌成本誰；共說3臨．對(duì)能有償所轉(zhuǎn)讓的第二驗(yàn)類大配套設(shè)湯施支出，應(yīng)抬在偵“抄開發(fā)成乳本病—跨—朝配套設(shè)施開酬發(fā)成偽本物”態(tài)賬戶進(jìn)行歸濤集拋。臘盤由上可知，鹿在配套設(shè)施怖開發(fā)成本中琴核算的配套脅設(shè)施支出，際只包括不能協(xié)直接計(jì)入有運(yùn)關(guān)房屋等成決本核算對(duì)象繩的第一類配唱套設(shè)施支出此和第二類大偏配套設(shè)施支題出叨。保息二、配套設(shè)勒施開發(fā)成本洲核算對(duì)象的忙確定和成本支項(xiàng)目的設(shè)簽置受絮一般說來，患對(duì)能有償轉(zhuǎn)助讓的大配套谷設(shè)施項(xiàng)目，熔應(yīng)以各配套討設(shè)施項(xiàng)目作挖為成本核算槍對(duì)象，借以阿正確計(jì)算各嗓該設(shè)施的開跳發(fā)成本。對(duì)健這些找配套設(shè)施的介開發(fā)成本應(yīng)仔設(shè)置如下六甘個(gè)成本項(xiàng)目扯：僑（果1體）土地征用黨及拆遷補(bǔ)償蘇費(fèi)或批租地妻價(jià)；母（分2喝）前期工程肝費(fèi)；箏（掉3瞞）基礎(chǔ)設(shè)施犯費(fèi)；票（廁4增）建筑安裝查工程費(fèi)；搖（柏5亭）配套設(shè)施逃費(fèi)；泰（項(xiàng)6咐）開發(fā)間接慢費(fèi)。其中配鑰套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)慨目用以核算于分配的其他催配套設(shè)施費(fèi)提。因?yàn)橐剐瓦@些設(shè)施投佳入運(yùn)轉(zhuǎn)，有拜的也需要其弟他配套設(shè)施盒為其提供服蒼務(wù)，所以理茂應(yīng)分配為其阻服艷務(wù)輔棉的有關(guān)設(shè)施擋的開發(fā)成本展。毀救對(duì)不能有償吳轉(zhuǎn)讓、不能圖直接計(jì)入各梨成本核算對(duì)臭象的各項(xiàng)公鳥共配套設(shè)施策，如果工程炮規(guī)模較大，挎可以各該配晨套設(shè)施作為宵成本核算對(duì)帥象。如果工骨程規(guī)模不大膀、與其他項(xiàng)洽目建設(shè)地點(diǎn)摧較近、開竣傍工時(shí)間相差焰不多、并吳由同一施工察單位施工的雪，也可考慮往將它們合并異作為一個(gè)成厚本核算對(duì)象波，于工程完熟工算出開發(fā)兇總成肚本后，按照念各該項(xiàng)目的煌預(yù)算成本或投計(jì)劃成本的行比例，算出旁各配套設(shè)施穩(wěn)的開發(fā)成本沒，再按一定啞標(biāo)準(zhǔn)，將各凈配套設(shè)施開浸發(fā)成本分配港記入有關(guān)房機(jī)屋等開發(fā)成蛇本。至于這死些配套設(shè)施懼的開發(fā)成本培，在核算時(shí)惜一般可僅設(shè)而置如下四個(gè)設(shè)成本項(xiàng)目：迫（哲1聰）土地征用監(jiān)及拆遷補(bǔ)償寸費(fèi)或批租地鉛價(jià)；奉（程2霜）前期工程第費(fèi)；琴（稈3榮）基礎(chǔ)設(shè)施芳費(fèi)；親（被4守）建筑安裝脅工程費(fèi)。由泡于這些配套拒設(shè)施的支出捧需由房屋等妖開發(fā)成本負(fù)議擔(dān)，為簡化幕核算手續(xù)，學(xué)對(duì)這些配套渡設(shè)施，可不肆再分配其他財(cái)配套設(shè)施支獅出。它本身嶺應(yīng)負(fù)擔(dān)的開摘發(fā)間接費(fèi)用芽，也可直接辜分配計(jì)入有視關(guān)房屋開發(fā)飯成本。因此悲，對(duì)這些配丹套設(shè)施，在另核算時(shí)也就鉛可不必設(shè)置逝配套搖設(shè)施費(fèi)和開罷發(fā)間接費(fèi)兩顧個(gè)成本項(xiàng)目桂。秀本三、配套設(shè)被施開發(fā)成本糖的核箭算烤奴企業(yè)發(fā)生的緊各項(xiàng)配套設(shè)默施支出，應(yīng)慕在秤“涉開發(fā)成購本魔—掀—租配套設(shè)施開闖發(fā)成殺本怪”耽賬戶進(jìn)行核君算，并按成馬本核算對(duì)象挎和成本項(xiàng)目刑進(jìn)行明細(xì)分進(jìn)類核算。對(duì)響發(fā)生的土地玩征用及拆遷張補(bǔ)償費(fèi)或批蹈租地價(jià)、前受期工程費(fèi)、共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)完、建筑安裝蝴工程費(fèi)等支冒出，可直接蒜記入各配套外設(shè)施開發(fā)成拼本明細(xì)分類止賬的相應(yīng)成肅本項(xiàng)目，并舞記翠入撫“呀開發(fā)成拋本恒—咬—角配套設(shè)施開凱發(fā)成肥本較”蝴賬戶的借方激和意“眉銀行存計(jì)款加”兆、奶“亡應(yīng)付賬爸款埋—為—短應(yīng)付抗工百嗎程頁款病”帖等賬戶術(shù)的貸方。對(duì)巡能有償轉(zhuǎn)讓畢大配套設(shè)施嗎分配的其他純配套設(shè)施支權(quán)出，應(yīng)記入具各大配套設(shè)在施開發(fā)成本鉛明細(xì)杜分類賬坑的賴“簡配套設(shè)施昌費(fèi)暑”啊項(xiàng)目，并記伸入垮“仔開發(fā)成民本均—企—消配套設(shè)施開負(fù)發(fā)成趕本杏—術(shù)—泰X往X童”揭賬戶的借方瞇和灰“員開發(fā)成漸本肥—給—堅(jiān)配套設(shè)施開莖發(fā)成旁本全—英—構(gòu)X款X池”醋賬戶的貸方鋪。對(duì)能有償揚(yáng)轉(zhuǎn)讓大配套例設(shè)施分配的眠開發(fā)間接費(fèi)箱用，應(yīng)記入釀各配套設(shè)施慨開發(fā)成本明揉細(xì)分類賬敵的箏“轎開發(fā)間接輛費(fèi)昏”競項(xiàng)目，并記裁入音“耐開發(fā)成趟本壤—沿—傲配套設(shè)施開勒發(fā)成嘩本后”羽賬戶的借方墳和明“饅開發(fā)間接費(fèi)簡用道”擦賬戶的貸方呀。照靠對(duì)配套設(shè)施照與房屋等開謝發(fā)產(chǎn)品不同叫步開發(fā)，或謝房屋等開發(fā)攪完成等待出堪售或出租，遼而配套設(shè)施醋尚未全部完演成的，經(jīng)批把準(zhǔn)后可姨接配套設(shè)施綠的預(yù)算成本威或計(jì)劃成本菌，預(yù)提配套捐設(shè)施費(fèi)，將鳳它記入房屋華等開發(fā)成本拍明細(xì)分類賬勺的予“摧配套設(shè)施球費(fèi)潮”柏項(xiàng)目，并記赴入廊“堆開發(fā)成櫻本彩—屋—長房屋開發(fā)成因本砍”瑞等賬戶的借直方奮和捐“爹預(yù)提費(fèi)余用上”覽賬戶的貸方腳。因?yàn)橐粋€(gè)牧開發(fā)小區(qū)的革開發(fā)，時(shí)間徐較長，有的畜需要幾年，暴開發(fā)企業(yè)在長開發(fā)進(jìn)鑼度犧彼安排上，有無時(shí)先建房屋京，后建配套杰設(shè)施。這樣鵝，往往是房弄屋已經(jīng)建成湯而有的配套悔設(shè)施可能尚覽未完成，或升者是商品房搜已經(jīng)銷售，惡而幼托。消繡防設(shè)施等尚妨未完工的情陪況。這種房慶屋開發(fā)與配河套設(shè)施建設(shè)學(xué)的時(shí)間差，餡使得那些已榮具備使用條容件并已出售憲的房屋應(yīng)負(fù)廁擔(dān)的配套設(shè)爐施費(fèi)，無法刻接配套設(shè)施售的實(shí)際開發(fā)毀成本進(jìn)行遷結(jié)轉(zhuǎn)和分配對(duì)，只能以未截完成配套設(shè)攪施的預(yù)算成榮本或計(jì)劃成灑本為基數(shù)，炒計(jì)算出已出搖售房屋應(yīng)負(fù)甜擔(dān)的攔數(shù)額，用預(yù)督提方式記入近出售房屋等幻的開發(fā)成本跌。開發(fā)產(chǎn)品求預(yù)提的配套殺設(shè)施費(fèi)的計(jì)造算，一般可泳按以下公式霧進(jìn)行掙：財(cái)罷某項(xiàng)開粘發(fā)產(chǎn)品預(yù)提姻的配套設(shè)施脫費(fèi)＝該項(xiàng)開種發(fā)產(chǎn)品預(yù)算澤成本（或計(jì)么劃成本楊）竟×偷配套設(shè)施費(fèi)形預(yù)提龍率肝霞配套設(shè)痰施費(fèi)預(yù)提率癥＝該配套設(shè)遞施的預(yù)算成衣本（或計(jì)劃薦成本執(zhí)）絨÷況應(yīng)負(fù)擔(dān)該配遭套設(shè)施費(fèi)各稼開發(fā)產(chǎn)品的貞預(yù)算成本（志或計(jì)劃成本感）合娛計(jì)散×100%目執(zhí)式中應(yīng)負(fù)擔(dān)鉆配套設(shè)施費(fèi)暑的開發(fā)產(chǎn)品遷一般應(yīng)包括畢開發(fā)房屋、乞能有償轉(zhuǎn)讓墾在開發(fā)小區(qū)居內(nèi)開發(fā)的大戀配套設(shè)施。糾版配套設(shè)施開泳發(fā)成本姨的核算（二巖）餓圓如某開發(fā)小豐區(qū)內(nèi)幼托設(shè)歌施開發(fā)成本樹應(yīng)山由銳10議1猾、剪10胡2疑商品房掘，象15醋1磁出租房葉，捆18殲1患周轉(zhuǎn)房癢和饅20關(guān)1旁大配套設(shè)施押商店負(fù)擔(dān)。黎由于幼托設(shè)采施在商品房鋼等完工出售蹄、出租時(shí)尚此未完工，為惰了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)港完工的商品悠房等成本，黑應(yīng)先將幼托宜設(shè)施配套設(shè)關(guān)施費(fèi)預(yù)提計(jì)順入商品房等杯的開發(fā)成本隙。假定各項(xiàng)壞開發(fā)產(chǎn)品和曉幼托設(shè)施的葉預(yù)算成本如攪下賤：亞掃10炊1么商品瀉房稱1000如00席0緩元貴鳥10額2雄商品跡房吼900努00拋0沾元宇監(jiān)15芽1真出租為房仙800粒00呢0濁元應(yīng)進(jìn)18四1汗周轉(zhuǎn)湖房源800嘴00件0捎元役哨20韻1華大配套設(shè)率施玉—性—裁商新店偉500襖00尤0透元斗靈25惠1摘幼托設(shè)屑施柱320泛00檢0諒元透陸則散滴幼托設(shè)施配聾套設(shè)施費(fèi)預(yù)傭提率吵＝翻32000地0茅÷誤（碎10000詠00+90跡0000+許80000主0+800含000+5掠0000雹0懼）嬸×100具%諸＝雞32000抓0÷400嫁0000×輪100經(jīng)%猴＝元8%勁各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)啄品預(yù)提幼托玻設(shè)施的配套爹設(shè)施費(fèi)為動(dòng)：叫位10口1情商品房棄：音1000消00獨(dú)0遠(yuǎn)元板×湖8箱％烤＝均8000商0梅元塔攀10壓2補(bǔ)商品房廊：服9000毛0撕0挖元竊×揭8羞％席＝竊7200辭0票元者向15沸2愧出租房德：帶8000槐0錘0方元失×勾8壟％份＝賢6400腿0歡元點(diǎn)悅18瑞2辱周轉(zhuǎn)房而；聰8000灶0便0包元薯×陰8當(dāng)％卷＝野6400曬0傭元堆警20環(huán)1恰大配套設(shè)隸施紀(jì)—尚—筍商店桐：返5000吳0飛0籌元軌×暮8瓶％探＝創(chuàng)40非00李0鋪元班菜按預(yù)提率計(jì)席算各項(xiàng)開發(fā)晨產(chǎn)品的配套渣設(shè)施費(fèi)時(shí)，幣其與實(shí)際支規(guī)出數(shù)的打差額，應(yīng)在掙配套設(shè)施完同工時(shí)，按預(yù)社提數(shù)的比例討，調(diào)整增加漆或減少有關(guān)罰開發(fā)產(chǎn)品的東成本籍。恥偵現(xiàn)舉例說明奧配套設(shè)施開醬發(fā)成本的核浮算如下舌：然桐如某房地產(chǎn)辮開發(fā)企業(yè)根撥據(jù)建設(shè)規(guī)劃尖要求，在開汽發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)皂責(zé)建設(shè)一間翅商店和一座退水塔、一所干幼托。上述懸設(shè)施均發(fā)包收給施工企業(yè)會(huì)施工，其中世商店建成后紋，有償轉(zhuǎn)讓臺(tái)給商業(yè)部門晶。水塔和幼元托的開發(fā)支圍出按規(guī)定計(jì)肝入有關(guān)開發(fā)望產(chǎn)品的成本儀。水塔與商饞品房等同步上開發(fā)，幼托擾與商品房等棄不同步開發(fā)她，其支出經(jīng)璃批準(zhǔn)采用預(yù)系提辦法。上您述各配套設(shè)肯施共發(fā)生了漏下列有關(guān)支士出（單位：癢元）緒：撞懲20翁1巧絕柜251羊否扣奶252吸趁商店凍水塔嫁幼擺托斥兆（元）曾（元）浸（元像）校剃支付征地拆鋒遷踢費(fèi)遠(yuǎn)500緩005曉0005摟0000廚托支付承包設(shè)集計(jì)單位前期壟工程竭款歐300搶0020燕000微3000農(nóng)0卡應(yīng)付承包施算工企業(yè)基礎(chǔ)般設(shè)施工程預(yù)款味500篩0030全000怎5000氏0胞應(yīng)付承包施倉工企業(yè)建筑逃安裝工程眨款敢200轉(zhuǎn)0002被4500它0190向000雄分配水塔設(shè)獎(jiǎng)施配套設(shè)施估費(fèi)疾350伯00短分配開發(fā)間慕接胃費(fèi)算550現(xiàn)00私預(yù)提幼托設(shè)拌施配套設(shè)施學(xué)費(fèi)灘400曬00站則用銀行樣存款支付征才地拆遷費(fèi)時(shí)姥，應(yīng)作菜：梅柴借；開發(fā)成削本輕—骨—蓄配套設(shè)施開晉發(fā)成輔本黨105添000窄貸：銀行存講款屑105皺000睬用銀行存款鈔支付設(shè)計(jì)單溫位前期工程宰款時(shí)，應(yīng)作膜：劉知借：開發(fā)成欠本注—疾—蝴配套設(shè)施開濟(jì)發(fā)成牧本脂800巡00本貸：銀行存修款川800蒜00董將應(yīng)付施工踐企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)宴施工程款和工建筑安裝工們程款入賬時(shí)尿，應(yīng)作宇：螺序借：開發(fā)成類本林—瞞—扯配套設(shè)施開禁發(fā)成森本洪765鏈000圈貸：應(yīng)付賬史款夕—泥一應(yīng)付工程戰(zhàn)款秒765私000顯分配應(yīng)記入柔商店配套設(shè)逼施開發(fā)成本倉的水塔設(shè)施盞支出時(shí)，應(yīng)激作擴(kuò)；卡透借：開發(fā)成爐本洞—怪—單配套設(shè)施開宏發(fā)成語本液—賽—配商游店憲袖尼35餅000者貸：開發(fā)成宗本導(dǎo)—湯—那配套設(shè)施開都發(fā)成徒本伶—駁—壞水幻塔良350高00父分配應(yīng)記入朽商店配套設(shè)撿施開發(fā)成本對(duì)的開發(fā)間接功費(fèi)用時(shí)，應(yīng)霸作示：猜閉借：開發(fā)成收本腳—鐮—障配套設(shè)施開悟發(fā)成衰本劇—葡—睜商押店越550諷00焰貸：開發(fā)間沖接費(fèi)師用匆550許00東預(yù)提應(yīng)由商球店配套設(shè)施厭開發(fā)成本負(fù)笨擔(dān)的幼托設(shè)秤施支出時(shí)，朽應(yīng)作間：薦炊借：開發(fā)成哲本伸—秧一配套設(shè)施圍開發(fā)成霜本遣—距一商店肉原40000槍判貸：預(yù)提費(fèi)肢用煙—改—飼須提配套設(shè)云施費(fèi)腔講40000恐兄同時(shí)應(yīng)將各挪項(xiàng)配套設(shè)施常支出分別記渡入各配套設(shè)猜施開發(fā)成本紐明藏譜細(xì)分類賬春。林裂四、已完配玉套設(shè)施開發(fā)系成本的結(jié)宏轉(zhuǎn)忍熔已完成全部示開發(fā)過程計(jì)幅經(jīng)驗(yàn)收的前配套設(shè)施，狹應(yīng)按其人問礦情狀況療置和用途結(jié)轉(zhuǎn)邀其開發(fā)成本饞：很辦1候，對(duì)能有償撈轉(zhuǎn)讓給有關(guān)月部門的大配鬧套設(shè)施，如軍上述商店結(jié)設(shè)剪患施，應(yīng)在完獨(dú)工驗(yàn)收后將勢其實(shí)際成年學(xué)自擱“復(fù)開發(fā)成本一投配套設(shè)施吁鞠發(fā)細(xì)省成玩本訊”腥賬廠的貸方患轉(zhuǎn)嗽入稼“右開發(fā)產(chǎn)塊品命—夸—饞一配套設(shè)乒施找”伍賬戶的借方劣，作兄如思傷下分錄入貼誕：搭但借：外發(fā)產(chǎn)迫品膚—充一配套設(shè)施己勤云46000照0驚貸；開發(fā)成腿本－－－配蟻套設(shè)施開發(fā)蘭成本珍儀46000頁0額配套設(shè)施有配償轉(zhuǎn)讓收入惱，應(yīng)作為經(jīng)葵營收入處理螺。答寬2撈．按規(guī)定應(yīng)慧將其開發(fā)成蠅個(gè)分配計(jì)入欲商品房等計(jì)牧發(fā)產(chǎn)品成轉(zhuǎn)本懷聞的公共配套肢設(shè)施，如上戚述水塔設(shè)施叨，在完工驗(yàn)碌收后、應(yīng)將駱其發(fā)生某的業(yè)思實(shí)際開發(fā)成吵本按一定的虛標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)撞開發(fā)產(chǎn)品的催實(shí)際成本、辭預(yù)算成蔬本旦情或計(jì)劃成本鍵），分配記獲入有關(guān)房屋逃和大配套設(shè)終施的開發(fā)成鉆本，作感如幕敘下分錄入賬皺：艇然借；開發(fā)成厘本宵—皂—綁－房屋開發(fā)薄成本繩戀26500窩0壘開發(fā)成瑞本拔—屑一配套設(shè)施涼可發(fā)成本鄭異35000炎效貸：開發(fā)成適本拼—品一配套設(shè)施飾開發(fā)成本沾檔30000糠0籮3坦．對(duì)用預(yù)提丹方式將配套喬設(shè)施支出記劫入有關(guān)評(píng)發(fā)利產(chǎn)品成本漆的燈杏公共配套設(shè)丘施，如幼托蟻設(shè)施，應(yīng)在通完工驗(yàn)收后涉，將其實(shí)際臥發(fā)生的封開茄幟發(fā)成本沖減棗預(yù)提的配套骨設(shè)施費(fèi)，作茂如下分錄入睛賬逃：然咬借：預(yù)提費(fèi)綠用仙—邊一預(yù)提配套赴設(shè)施焦費(fèi)方320蔽000譜貸：開發(fā)杯成榜本源—瀉一配套設(shè)施叢開發(fā)成躁本妄320斤000決如預(yù)提配套興設(shè)施費(fèi)大于莊或少于實(shí)際牽開發(fā)成本，愁可將其多提鎮(zhèn)數(shù)或少提數(shù)科沖減有關(guān)開密發(fā)產(chǎn)品成本辣或作追加的身分配。如有活關(guān)開發(fā)產(chǎn)品妨已完工并辦頃理竣工決算酷，可將其差群額沖減或追猾加分配于尚猜未辦理竣工早決算的開發(fā)網(wǎng)產(chǎn)品的成本油。層衛(wèi)房屋開發(fā)成頸本的核社算院一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：1．一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。二、房屋開發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（二）前期工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（四）建筑安裝工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”侍等賬戶的貸忙方。如果開津發(fā)企業(yè)對(duì)建橡筑安裝工程召采用招標(biāo)方裝式發(fā)包，并澤將幾個(gè)工程籠一并招標(biāo)發(fā)燭包，則在工捐程完工結(jié)算源工程價(jià)款時(shí)瓜，應(yīng)按各項(xiàng)阻工程的預(yù)算盜造價(jià)的比例文，計(jì)算它們辰的標(biāo)價(jià)即實(shí)簡際建筑安裝沿工程費(fèi)盡。塔包如某開發(fā)企潮業(yè)將兩幢商拴品房建筑安咳裝工程進(jìn)行比招標(biāo)，標(biāo)價(jià)授為緒1080兵00飾0刪元，這兩幢普商品房的預(yù)醒算造價(jià)為揉；流短10知1際商品辣房痕630廳00光0賊元顏摸10蟲2覆商品科房械504柿00片0好元盜白合辣計(jì)販1134交00姻0富元愁絮則在工程完填工結(jié)算工程怒價(jià)款時(shí)，應(yīng)拖按如下方法透計(jì)算各幢商承品房的實(shí)際爪建筑安裝工兄程費(fèi)跑：駕獄某項(xiàng)工程實(shí)況際建筑安裝叫工程費(fèi)＝工劣程標(biāo)沃價(jià)聾×耍該項(xiàng)工程預(yù)同算造籍價(jià)擁÷榜各項(xiàng)工程預(yù)洪算造價(jià)合積計(jì)筑銀設(shè)例中像：針已10幕1茫商品房麗嗓10800獲0刃0跟元玩×6300褲0節(jié)0奶元騙÷1134戰(zhàn)00縫0扎元妨＝免60000謀0失元糟訓(xùn)10輝2焦商品房宗織10800詢0灘0斜元后×5040郊0狐0臉元卵÷1134貿(mào)00蹦0臘元庸＝椅48000牙0旨元壓享采用自營方怎式進(jìn)行建筑冶安裝工程施絕工的房屋開線發(fā)項(xiàng)目，其添發(fā)生的各項(xiàng)儲(chǔ)建筑安裝工釘程支出，一葡般可直接記運(yùn)入有關(guān)房屋半開發(fā)成本核透算對(duì)象逆的總“魂建筑安裝工飯程薪費(fèi)宴”秤成本項(xiàng)目，許并記千入蛇“范開發(fā)成虜本娘—療—扶房屋開發(fā)成彩本床”史賬戶的借方罵和攤“堂庫存材哀料準(zhǔn)”競、仔“腫應(yīng)付工他資牙”乎、湊“歇銀行存貓款淋”鄭等賬戶的貸娃方。如果開銜發(fā)企業(yè)自行做施工大型建主筑安裝工程儲(chǔ)，可以按照伴本章第二節(jié)像所述設(shè)跨置烘“匹工程施在工側(cè)”鞋、聞“攪施工間接費(fèi)誓用霜”涉等賬戶，用慢來核算和歸疏集各項(xiàng)建筑尸安裝工程支葉出，月末將吩其實(shí)際成本匪轉(zhuǎn)貨入裂“鍬開發(fā)成侮本正—浪—望房屋開發(fā)成耐本腳”躬賬戶，并記喉入有關(guān)房屋戴開發(fā)成本核座算對(duì)象伴的盜“詢建筑安裝工堂程做費(fèi)柴”毀成本項(xiàng)目違。背多企業(yè)用于房己屋開發(fā)的各爛項(xiàng)設(shè)備，即延附屬于房屋脹工程主體的秤各項(xiàng)設(shè)備，尋應(yīng)在出庫交點(diǎn)付安裝時(shí)，元記入有關(guān)房具屋開發(fā)成本野核算對(duì)象賢的敗“娃建筑安裝工堆程辱費(fèi)原”里成本項(xiàng)目，榴并記棗入?！皥?zhí)開發(fā)成恢本際—術(shù)—侍房位屋開