房地產(chǎn)企業(yè)稅收常見問題及審計(jì)對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)稅收常見問題及審計(jì)對(duì)策

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)成分中成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù)增長(zhǎng)的重要因素，對(duì)稅收收入的增長(zhǎng)發(fā)揮著重要推動(dòng)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)畸高、偷逃稅款等現(xiàn)象，以及由此導(dǎo)致的分配不公、影響民生等社會(huì)矛盾，也成為突出的問題之一。審計(jì)機(jī)關(guān)結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況作為稅收征管審計(jì)的重點(diǎn)，通過(guò)綜合分析精確選項(xiàng)，提高延伸房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)水平，在一定程度上整治了房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管秩序。下面就審計(jì)實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在的常見問題進(jìn)行總結(jié)，并進(jìn)一步探討審計(jì)對(duì)策，以共同提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管質(zhì)量。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見問題：（一）提前確認(rèn)收入，預(yù)交、虛交稅款。政府或稅務(wù)部門在完不成收入增長(zhǎng)目標(biāo)或稅收任務(wù)的情況下，往往通過(guò)約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式，要求資金周轉(zhuǎn)相對(duì)較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)于下年度入庫(kù)的稅款提前征收入庫(kù)；或在無(wú)稅源的情況下，虛交稅款。（二）推遲結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。審計(jì)中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開發(fā)公司少交稅款的常見手法。主要表現(xiàn)為不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入、將售房款長(zhǎng)期掛預(yù)收收入或放在其他應(yīng)付款等科目；在進(jìn)行收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，只將購(gòu)房首付款結(jié)轉(zhuǎn)收入，不按合同約定的收款期及時(shí)確認(rèn)收入；購(gòu)房人提前交納房款時(shí)，不按實(shí)際收款日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)等。（三）利用“往來(lái)”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門收取的代收費(fèi)用等。審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過(guò)往來(lái)款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。根據(jù)國(guó)稅發(fā)(2006)31號(hào)文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項(xiàng)記入其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。（四）利用不同項(xiàng)目間成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤(rùn)，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目，有的處于預(yù)售階段，有的項(xiàng)目已基本結(jié)束。多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，應(yīng)分項(xiàng)目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本混在一起，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，不是按權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項(xiàng)目間“隨意”調(diào)整，以達(dá)到明虧暗贏的目的。（五）利用“預(yù)提費(fèi)用”賬戶，虛增成本、調(diào)整利潤(rùn)。稅法規(guī)定，預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額，但對(duì)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提費(fèi)用，則應(yīng)區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶年末往往存在大量結(jié)余。主要采取兩種方式虛增成本：一是對(duì)于因地方政府及有關(guān)部門優(yōu)惠政策而少付或不付各項(xiàng)費(fèi)用仍照常提取，而不是按實(shí)際支付額列支。二是提取國(guó)家已取消的收費(fèi)。（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)前期，動(dòng)用資金較大，籌集資金渠道較多。有的通過(guò)銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資。根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。實(shí)踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開發(fā)成本，并且有些借款利率大大超過(guò)同期銀行貸款利率水平。另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。此外，由于收息方要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及個(gè)人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價(jià)房款先行售給借款企業(yè)或個(gè)人，后由其以出售二手房并與購(gòu)房者到開發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。二、審計(jì)對(duì)策（一）提高審計(jì)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。處在審計(jì)一線上的審計(jì)人員必須熟練掌握各項(xiàng)稅收政策、會(huì)計(jì)知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)，并提升計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)水平。只有這樣，才能在審計(jì)實(shí)務(wù)中不斷增加審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，提高計(jì)算機(jī)分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問題。（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進(jìn)行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對(duì)比分析，以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問題。二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售和銷售方面的信息，注意搜集網(wǎng)上和報(bào)紙雜志上的樓盤廣告，以購(gòu)房者身份到售樓處了解項(xiàng)目銷售進(jìn)度、實(shí)地查看樓盤建設(shè)情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價(jià)值的信息材料。沿著房產(chǎn)立項(xiàng)、開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)以外房產(chǎn)、建設(shè)、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進(jìn)行采集分析等。（三）結(jié)合審計(jì)實(shí)踐。1、提高選案環(huán)節(jié)針對(duì)性。如對(duì)預(yù)征虛征稅款問題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要，通常稅收任務(wù)重的分局存在此類問題的可能性較大，通過(guò)對(duì)比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進(jìn)一步數(shù)據(jù)分析，往往準(zhǔn)確性很高。如：一是篩查入庫(kù)日期與稅款所屬期在同一個(gè)月的電子數(shù)據(jù)，正常情況下，稅款入庫(kù)日期應(yīng)在稅款所屬期的下一個(gè)月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預(yù)征稅款的嫌疑。二是篩查同一個(gè)月多次申報(bào)的電子數(shù)據(jù)，同一納稅人在一個(gè)月份中對(duì)同一稅種應(yīng)只申報(bào)繳納一次。如果存在同一月份，特別在12月份對(duì)同一納稅人申報(bào)并征收2筆以上稅款的紀(jì)錄，往往也存在預(yù)征稅款嫌疑。三是查找大額、整數(shù)入庫(kù)稅款紀(jì)錄，這些稅款往往以倒算的方式算出納稅基數(shù)，因?yàn)檎Ｉ陥?bào)繳納稅款很少出現(xiàn)整數(shù)，可在查找出整數(shù)稅款的基礎(chǔ)上，再落實(shí)該稅款申報(bào)繳納的真實(shí)性、合規(guī)性。四是有的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)審計(jì)人員平時(shí)的了解，處于剛起步甚至項(xiàng)目尚未動(dòng)工階段，年末若突然出現(xiàn)大額營(yíng)業(yè)稅等稅款入庫(kù)，很可能有虛交稅款的嫌疑。2、重視實(shí)物信息核查。重點(diǎn)抓住項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積、開發(fā)地點(diǎn)、單位價(jià)格等四個(gè)環(huán)節(jié)。具體包括全面核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)、核實(shí)項(xiàng)目的可售商品房面積，如通過(guò)抽查開發(fā)項(xiàng)目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性及可售面積的真實(shí)、核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常等。3、加大售房合同檢查力度延伸審計(jì)具體企業(yè)時(shí)，將售房合同與經(jīng)營(yíng)收入相核對(duì)，審查是否存在未按合同規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的問