辦公樓裝修方案

辦公樓裝修方案_辦公樓布置方案

辦公樓設(shè)計(jì)方案（一）

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

1、建立單位供應(yīng)的設(shè)計(jì)文件和資料。

2、《現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《辦公樓建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

3、工程建立標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文及有關(guān)文件

4、遼寧省建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集

二、工程概述：

1、工程名稱：興盛大型機(jī)械有限公司辦公樓

2、建立單位：興盛大型機(jī)械有限公司

3、建筑總面積360、8m2

4、建筑層數(shù)：地上2層

5、建筑高度6、5m，層高3、0m室內(nèi)外高差0、3m、

6、主要構(gòu)造類型是磚混構(gòu)造。

7、本工程使用年限為50年。

三、設(shè)計(jì)標(biāo)高：

1、本工程首層室內(nèi)地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高為±0、000

2、各層標(biāo)注標(biāo)高為建筑完成面標(biāo)高。

3、本工程除標(biāo)高以m單位外，其他尺寸以mm為單位。

四、墻體工程：

1、本工程承重墻厚240mm，采納頁(yè)巖磚砌筑。隔墻厚120mm

采納頁(yè)巖磚砌筑。

2、預(yù)留洞口封堵：管道穿隔墻和板時(shí)，應(yīng)采納彈性材料將其四周的縫隙填塞密實(shí)。

3、隔墻均至板底。

4、外墻保溫厚80mm、

五、屋面工程：

1、本工程屋面防水等級(jí)為二級(jí)，防水層合理使用年限為15年。

2、屋面采納有組織排水，排水管采納pVC塑料管材。

六、門(mén)窗工程：

1、門(mén)窗尺寸見(jiàn)平面圖的洞口尺寸。

2門(mén)窗采納鋁塑門(mén)窗，內(nèi)門(mén)采納木質(zhì)門(mén)。

七、裝飾裝修工程：

1、外裝修設(shè)計(jì)與構(gòu)造做法見(jiàn)立面圖。

2、外裝修所用的材料顏色及種類由施工方供應(yīng)樣板，經(jīng)建立單位和設(shè)計(jì)單位封樣。

3、內(nèi)裝修應(yīng)符合《建筑設(shè)計(jì)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)》和《建筑設(shè)計(jì)內(nèi)裝修防火設(shè)計(jì)要求》。

4、室外樓梯扶手及平臺(tái)欄桿采納不銹鋼管焊接。

辦公樓設(shè)計(jì)方案（二）

一、設(shè)計(jì)依據(jù)；

1）業(yè)主供應(yīng)的局部設(shè)計(jì)圖紙。

2）建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)GB50016-2023

3）辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ67--2023

4）民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352—2023

二、方案一平面設(shè)計(jì)內(nèi)容：（增加一層）

一）撤除工程：

1、撤除局部混凝土地坪，隔墻，門(mén)窗。

2、零星工程。

二）增加工程：

1）底層6.5m高大空間中間局部增加一層樓面做辦公室。層高3.3米，局部二層3.2米。鋼框架構(gòu)造（柱、梁、板），鋼板上現(xiàn)澆80mm厚鋼筋混凝土（或150mm厚蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土板），面層貼防滑地磚。內(nèi)隔墻采納輕質(zhì)隔墻（泰柏板），內(nèi)門(mén)采納成品木門(mén)（加木門(mén)套）。保存原鋼窗，在靠近室內(nèi)增加塑鋼推拉窗，上部多余局部用封板封嚴(yán)。

3.3米以上二層空間為辦公區(qū)域，內(nèi)隔墻采納輕質(zhì)隔墻（泰柏板），內(nèi)門(mén)采納成品木門(mén)（加木門(mén)套）。在原外墻增加塑鋼推拉窗。

2）6.5米層高以上為設(shè)計(jì)院辦公區(qū)域，墻采納輕質(zhì)隔墻（泰柏板），內(nèi)門(mén)采納成品木門(mén)（加木門(mén)套）。保存原鋼窗，在靠近室內(nèi)增加塑鋼推拉窗，上部多余局部用封板封嚴(yán)。()增加硅鈣板吊頂，樓面至吊頂凈高3.2米（主要考慮節(jié)約空調(diào)制熱制冷效果）

3）二層6.5m標(biāo)高西端樓梯間增加一層樓面做貯藏空間。鋼框架構(gòu)造（柱、梁、板），鋼板上現(xiàn)澆80mm厚鋼筋混凝土，面層貼防滑地磚。

三、方案二平面設(shè)計(jì)內(nèi)容：

一）增加工程：

1）二層6.5m標(biāo)高東端靠近變形縫增加女廁所，解決設(shè)計(jì)院辦公人員對(duì)廁位的需求。

2）其余除不加層外裝修做法同方案一。

四、需說(shuō)明的問(wèn)題：

方案一中西側(cè)增加的衛(wèi)生間排水流向室外化糞池距離太遠(yuǎn)（大約55米）。

設(shè)計(jì)院辦公層可否考慮采納小型中心空調(diào)系統(tǒng)，有利于節(jié)能。

本設(shè)計(jì)不包含外立面改造。

辦公樓物業(yè)治理方案

辦公樓物業(yè)治理方案（一）

一、物業(yè)治理前期籌備工作

（一）治理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟識(shí)房屋構(gòu)造、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等治理中應(yīng)留意事項(xiàng)，加強(qiáng)，為往后提高、保養(yǎng)、修理、保值、增值打下根底，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的具體資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序治理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《治理處崗位職責(zé)》，以及員工的。

（四）制訂具體的設(shè)備，設(shè)施修理，房屋保養(yǎng)規(guī)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢規(guī)劃》，《公共照明維護(hù)規(guī)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)規(guī)劃》等。

（五）標(biāo)準(zhǔn)各部門(mén)的日常治理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)全部員工必需全部到位，并針對(duì)工程治理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高有用素養(yǎng)。

二、接收后的日常治理效勞工作

（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理效勞范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的詢問(wèn)和投訴。效勞做到“十二字方針“（即禮貌、熱忱、友善、樂(lè)觀、主動(dòng)、公平）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱忱。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡察。

3、門(mén)衛(wèi)進(jìn)出治理要嚴(yán)格，來(lái)訪車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化治理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防學(xué)問(wèn)宣傳教育活動(dòng)。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門(mén)）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和接近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以制造良好治安環(huán)境。

10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專人治理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安治理公司懲罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況照實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系方法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由治理公司負(fù)責(zé)，治理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)治理規(guī)定的行為進(jìn)展檢查、訂正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安治理方法，治理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)協(xié)作治理公司工作，防止各業(yè)治安大事的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正值權(quán)益的活動(dòng)；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區(qū)，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)治理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知治理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)治理公司核實(shí)前方可離開(kāi)小區(qū)；

7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門(mén)窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)展一切違反治安治理?xiàng)l例和觸犯法律的活動(dòng)。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，準(zhǔn)時(shí)去除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對(duì)亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，準(zhǔn)時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)展細(xì)心保養(yǎng)和修整，根據(jù)綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)規(guī)劃，為小區(qū)供應(yīng)一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生治理規(guī)定

為了保持小區(qū)的潔凈干凈，為全體業(yè)主制造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化治理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知治理公司進(jìn)展處理并擔(dān)當(dāng)相應(yīng)費(fèi)用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥當(dāng)治理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

七、保持小區(qū)的寧?kù)o，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛(ài)惜小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物

（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施治理：

1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施修理在保修期內(nèi)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)反應(yīng)給建立單位，幫助建立單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)分和了解。

4、公共照明及線路，水電修理，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，全部設(shè)備均按《維保規(guī)劃》進(jìn)展維保。

5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問(wèn)題，準(zhǔn)時(shí)提出整改。

6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過(guò)夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)時(shí)回訪。

（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤治理，業(yè)主委員會(huì)幫助治理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（八）、積極開(kāi)展便民效勞，建立熱線電話，便利業(yè)主，為業(yè)主供應(yīng)中介電話，便利業(yè)主購(gòu)機(jī)船票、請(qǐng)保姆、請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。

（九）、依據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱忱周到，文明效勞，竭盡努力讓業(yè)主滿足。

三、小區(qū)車(chē)輛治理規(guī)定

1、自覺(jué)遵守小區(qū)交通治理規(guī)定，愛(ài)惜道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、治理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛停放應(yīng)留意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車(chē)輛治理員應(yīng)提示車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)珍貴物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴(yán)禁超車(chē)，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內(nèi)制止鳴號(hào)；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車(chē)必需停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車(chē)、警車(chē)、搶救車(chē)除外）；

8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應(yīng)即行處理。

四、治理模式

（一）擬實(shí)行的治理方式

效勞質(zhì)量是企業(yè)生存之本，治理處必需貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：治理無(wú)空擋，效勞有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反應(yīng)，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿足見(jiàn)真情。物業(yè)治理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)治理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所等部門(mén)嚴(yán)密聯(lián)系的“共建“機(jī)制。

（二）治理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保規(guī)劃

（3）做好日常修理保養(yǎng)工作

3、財(cái)務(wù)部：

（1）管好用好財(cái)務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收治理費(fèi)、租金、代收費(fèi)等

（3）統(tǒng)購(gòu)日常修理器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）治理人員的配備

1、工程經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)治理。

2、物業(yè)主管及客戶效勞4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查效勞及收費(fèi)等。

3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程修理。

4、保潔工20人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

6、保安14人，24小時(shí)值班。

五、人員的選拔和培訓(xùn)治理

（一）人員選拔

依據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的效勞要求，適應(yīng)今后的治理及效勞水平，所聘用的各基層治理員將依據(jù)其資格及實(shí)質(zhì)治理閱歷調(diào)協(xié)作適的工作崗位，逐步向社會(huì)公開(kāi)聘請(qǐng)具有專業(yè)水平的，實(shí)踐治理閱歷豐富的，擅長(zhǎng)協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素養(yǎng)人才。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)治理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的進(jìn)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層治理員工將依據(jù)其資格及實(shí)質(zhì)治理閱歷調(diào)協(xié)作適的工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì)聘請(qǐng)具有專業(yè)水平的，實(shí)踐治理閱歷豐富的，擅長(zhǎng)協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素養(yǎng)、高效、精干的人員外，還必需定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，治理處并同時(shí)進(jìn)展必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常治理事物的工作。

公司會(huì)實(shí)行集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋治理，電腦與檔案治理，治安治理，消防治理，水電治理，，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素養(yǎng)的治理效勞隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別治理員工的專業(yè)治理學(xué)問(wèn)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)治理工作。

（三）培訓(xùn)規(guī)劃及內(nèi)容

公司制定員工培訓(xùn)規(guī)劃，定期對(duì)員工進(jìn)展培訓(xùn)，提升員工素養(yǎng)，提高效勞質(zhì)量。

（四）培訓(xùn)考核

為表達(dá)培訓(xùn)的效果并貫徹治理制度及工作閱歷的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過(guò)不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

六、物業(yè)治理效勞承諾

我公司將以“以人為本，科學(xué)治理，依法辦事，真誠(chéng)效勞“為宗旨，在該小區(qū)治理中采納以往的勝利閱歷以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化治理水平，實(shí)行規(guī)劃目標(biāo)治理、全面質(zhì)量治理、督導(dǎo)治理協(xié)調(diào)治理等先進(jìn)的治理方法。依據(jù)ISO9001：2023質(zhì)量治理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)效勞行業(yè)的要求，探究并逐步走上物業(yè)的治理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把效勞業(yè)主（住戶）作為治理的重心。

一、物業(yè)治理公共效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

A.房屋完好率達(dá)98%以上；B.房屋零修、急修準(zhǔn)時(shí)率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、干凈、無(wú)缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修符合治理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)協(xié)作水、電等專業(yè)部門(mén)做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無(wú)損。

（4）道路暢通，路面平坦。

（5）消防設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

（4）交通、車(chē)輛治理有序；

A、機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機(jī)動(dòng)車(chē)輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理規(guī)劃、措施，遇警能準(zhǔn)時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)進(jìn)一部惡化，幫助愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

（7）小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化掩蓋率不低于30%；

（2）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯死，無(wú)破壞，無(wú)大面積蟲(chóng)害現(xiàn)象；

（3）修剪準(zhǔn)時(shí)，整齊美觀；

（4）綠化品嘗高，有較高欣賞價(jià)值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

（6）房屋立面干凈，公共樓道及道路干凈，無(wú)堆放雜物現(xiàn)像；

（7）水、電等設(shè)施設(shè)備干凈，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染及隱患；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施干凈；

（9）無(wú)亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)治理

（1）效勞人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)治理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

（2）用戶主動(dòng)參加、支持物業(yè)治理工作，自覺(jué)維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

（3）建立收費(fèi)治理制度，責(zé)任落實(shí)到人；

（4）遵守國(guó)家收費(fèi)政策，無(wú)擅自增加收費(fèi)工程、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

（5）仔細(xì)接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

（6）業(yè)辦法見(jiàn)反應(yīng)滿足率90%以上。

二、物業(yè)治理公司供應(yīng)的效勞工程（分期逐步到位）

1、便民效勞（局部收費(fèi)）

（1）清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開(kāi)關(guān)、插座、電話盒等；（7）修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦有線電視開(kāi)戶；

2、商務(wù)效勞（局部收費(fèi)）

（1）代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；（2）治理小區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；

3、社區(qū)消遣、文化活動(dòng)效勞

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動(dòng)；（5）書(shū)刊閱覽；（6）慶祝節(jié)日；

三、物業(yè)治理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案治理標(biāo)準(zhǔn)，資料齊全；

（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)治理。

四、便民活動(dòng)

供應(yīng)便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民效勞是我們公司效勞業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將依據(jù)小區(qū)的構(gòu)造、地理位置及周邊的配套設(shè)施狀況及業(yè)主的需求，供應(yīng)豐富的便民及特約效勞工程，切實(shí)提高物業(yè)治理綜合效勞質(zhì)量。

辦公樓物業(yè)治理方案（二）

“精益求精”的宗旨及“人性化治理”、“標(biāo)準(zhǔn)化效勞”為指導(dǎo)方針對(duì)景輝住宅小區(qū)治理事項(xiàng)進(jìn)展量化，該物業(yè)治理公司是由延安景輝建筑工程公司籌建。成立景輝住宅小區(qū)物業(yè)治理部。工程由成立景輝住宅小區(qū)物業(yè)治理部組織實(shí)施、詳細(xì)措施如下：

1公共場(chǎng)所設(shè)施保潔率98％安排、實(shí)踐保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施／公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì)×100%1.保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格；2.每日保潔、休息日、休息時(shí)間為保潔重點(diǎn)區(qū)間；3.治理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人留意愛(ài)惜環(huán)境衛(wèi)生，漸漸培育良好情操，形成景輝住宅小區(qū)重要特色之一。

2清潔保潔率99％100%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)視抽查合格率及訂正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求詳細(xì)、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；2.保潔員上門(mén)收集垃圾，以主動(dòng)效勞提示住戶喜愛(ài)環(huán)境衛(wèi)生；3.保潔監(jiān)視機(jī)制健全。

3綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積×100％1.綠化制度、行之有效且有執(zhí)行力度；2.治安治理員負(fù)責(zé)、日常監(jiān)視工作，靜態(tài)措施提示住戶愛(ài)惜環(huán)境；3.主管人員準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)綠化問(wèn)題；4.發(fā)動(dòng)住戶喜愛(ài)綠地，主動(dòng)愛(ài)護(hù)綠地，提合理建議，并參加治理。

4火災(zāi)發(fā)生率1‰（年）0.5‰（年）發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)／住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1.多種途徑宣傳消防安全；2.培訓(xùn)一批有較好素養(yǎng)和閱歷的巡查人員，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)火災(zāi)隱患；3.治理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等；4.分區(qū)分責(zé)任常常性檢查消防安全，提示留意防火。

5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門(mén)記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部緣由造成外）實(shí)行二十四小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點(diǎn)部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報(bào)警裝置，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。

6治理人員專業(yè)崗位合格率90％100%培訓(xùn)格人員／培訓(xùn)員總計(jì)×100%1.治理（值班效勞）人員英語(yǔ)對(duì)話水平。2.人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、規(guī)劃落實(shí)；3.培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。

7房屋完好率98%100%（完好房建筑面積+根本完好房建筑面積）／總建筑面積×100％1.建立常常性檢查制度；2.每半年進(jìn)展一次全面分項(xiàng)檢修；3.嚴(yán)格裝修治理和日常治理，無(wú)人為損壞大事。

8房屋零修急修準(zhǔn)時(shí)率98％100%準(zhǔn)時(shí)修理次數(shù)／應(yīng)計(jì)報(bào)修理次數(shù)×100％1.人力配備充分；2.崗位培訓(xùn)、效勞意識(shí)培訓(xùn)到位；3.技術(shù)人員有過(guò)硬的技術(shù)水平；4.強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。

9道路完好率及使用率95％100%完好道路總面積／規(guī)劃道路總面積×100％1.嚴(yán)格公共設(shè)施治理養(yǎng)護(hù)制度，治安治理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2.向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培育喜愛(ài)家園意識(shí)，合理使用道路；3.準(zhǔn)時(shí)整改修補(bǔ)損壞路面；

10化糞池、雨、污水井、完好率95％100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量／化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100％1.每錄檢查狀況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，馬上疏通處理；2.化糞池每半年清理一次；3.雨水井、污水井每一年全面檢修一次。

11排水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度／排水管、明暗溝總長(zhǎng)度×100％1.每日記錄檢查狀況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題馬上設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；2.每半年進(jìn)展一次全面檢修。

12照明燈及疏散燈完好率95％99％完好照明燈疏散燈數(shù)量／照明燈、疏散燈總數(shù)量×100％1.每日記錄檢查狀況準(zhǔn)時(shí)更換檢修；2.每月全面檢查檢修一次；3.保潔員保持照明凈凈。

13停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95％99%完好的設(shè)備設(shè)施／停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì)×100%1.依規(guī)劃使用停車(chē)場(chǎng)地；2.停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，技術(shù)人員檢修，確保安全有效；3.停車(chē)場(chǎng)疏導(dǎo)有序，無(wú)占用消防信道，無(wú)阻礙交通。

14公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計(jì)×100%1.有具體治理養(yǎng)護(hù)規(guī)劃；2.保潔員每日保潔3.社區(qū)內(nèi)漸漸培育一種高水平的文化氣氛，住戶自覺(jué)愛(ài)惜；4.開(kāi)放期間均有治理人員提示住戶疼惜設(shè)施，合理使用；5.局部設(shè)施實(shí)行有償效勞，以彌補(bǔ)管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)缺乏，準(zhǔn)時(shí)修繕。

15消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備／小區(qū)治理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施治理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建文件記錄，并由修理主管監(jiān)視執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)損、正常使用。

16大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99％完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備／大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)×100%1.建立嚴(yán)格的設(shè)備治理及日常運(yùn)行操作規(guī)程；2.重要設(shè)備責(zé)任到人；(3.仔細(xì)進(jìn)展日運(yùn)行記錄和檢查；4.每月進(jìn)展一次二保；5.每半年進(jìn)展一次大保；6.加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，削減安全隱患。

17修理工程質(zhì)量合格率100%100%修理合格工程項(xiàng)次／修理工程項(xiàng)次×100％1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)視機(jī)制和回訪制度；2.擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的修理隊(duì)伍。

18住戶有效投訴率2‰（年）1‰年以下有效投訴／投訴總計(jì)×100%1.做好各項(xiàng)治理工作，創(chuàng)立美麗、完善的社區(qū)；2.提高員工素養(yǎng)，強(qiáng)化效勞意識(shí)；3.發(fā)生問(wèn)題，準(zhǔn)時(shí)處理，為住戶排憂解難；4.做好解釋工作，與回訪制度落實(shí)。

處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴×100%

19修理效勞回訪率95％98％修理回訪次數(shù)／修理效勞次數(shù)×100%1.建立健全回訪制度；2.做好修理、回訪記錄；3.加強(qiáng)修理隊(duì)伍效勞意識(shí)。

20房屋外觀統(tǒng)一干凈率100%統(tǒng)一干凈房屋外觀面積／房屋外觀總面積×100%1.嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；2.加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問(wèn)工程進(jìn)度有否增加施工工程，準(zhǔn)時(shí)整改；3.竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一干凈，不損害房屋安全；4.屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡察，發(fā)覺(jué)房屋損壞、不潔，馬上處理；

21違章發(fā)生率1‰0.5‰違章工程／發(fā)生工程總計(jì)×100%1.建立巡察制度，跟蹤治理，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)并加大處理力度；2.強(qiáng)化宣傳教育意識(shí)，把有關(guān)治理制度貫徹到每個(gè)人的行動(dòng)中，依法治理。

違章處理率95%100%處理違章工程／違章目總計(jì)×100%

22治理費(fèi)收繳率98％以上99％以上治理費(fèi)實(shí)際收繳額／治理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額×100％1.100％辦理各種費(fèi)用銀行托收；2.準(zhǔn)時(shí)提示住戶欠款；3.屋村事務(wù)助理準(zhǔn)時(shí)上門(mén)提示按時(shí)交納治理費(fèi)

23居民對(duì)物業(yè)治理滿足率95％99％（對(duì)治理滿足戶數(shù)＋根本滿足戶數(shù)）／參與業(yè)主評(píng)議戶數(shù)×100%1.科學(xué)的住宅治理手段與溫馨效勞相結(jié)合，編識(shí)無(wú)漏洞的治理網(wǎng)絡(luò)；2.加強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的走訪，重點(diǎn)解決問(wèn)題；3.以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。隨著治理方式、治理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)治理隊(duì)伍的構(gòu)造也發(fā)生革命性變化。物業(yè)治理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，治理層和操作層人員比例縮?。ū壤秊?∶1），治理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此，物業(yè)治理公司在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為根底，確定“重學(xué)歷也重力量、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。治理層根本素養(yǎng)要求通過(guò)外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)和智能化考核，學(xué)歷上要求到達(dá)大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)專業(yè)人才。

1、景輝住宅小區(qū)治理處人員架構(gòu)

景輝住宅小區(qū)治理處人員合計(jì)15人2、治理處機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：

1、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。治理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

2、治理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，削減治理環(huán)節(jié)，提高工作效率。治理處設(shè)一名經(jīng)理助理，負(fù)責(zé)行政部，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作。物業(yè)經(jīng)理至各部主任屬于治理層，下設(shè)各部為操作層。

3、綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、財(cái)務(wù)及社區(qū)文化等事務(wù)，物業(yè)部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、消防、環(huán)保、社區(qū)衛(wèi)生和綠化效勞及其它物業(yè)治理事務(wù)治理，工程部負(fù)責(zé)設(shè)備修理、養(yǎng)護(hù)及便民修理，會(huì)所部負(fù)責(zé)景輝住宅小區(qū)會(huì)所、小區(qū)巴士及供應(yīng)“酒店式家居效勞”等便民效勞。

4、人員素養(yǎng)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，擁有專業(yè)的物業(yè)治理學(xué)問(wèn)，算機(jī)、懂外語(yǔ)，提倡“高門(mén)檻進(jìn)、高門(mén)檻出”，全部員工既是自己所在崗位的專家里手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。

5、內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng)

治理處在內(nèi)部治理上，實(shí)行的是將治理活動(dòng)和治理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的作法，即注意封閉性，這樣才能形成有效的治理運(yùn)作，否則，假如治理系統(tǒng)內(nèi)的構(gòu)造、聯(lián)系松散，沒(méi)有肯定的掌握，那么內(nèi)部治理必定是無(wú)效的：

在詳細(xì)運(yùn)作中，治理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)視檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，籌劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開(kāi)頭運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反應(yīng)渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、推斷、總結(jié)。在整個(gè)過(guò)程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)覺(jué)治理中存在的問(wèn)題，并加以訂正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了治理的有效性。

在對(duì)外效勞的掌握上，我們制定了《不合格效勞的識(shí)別及處理程序》并填寫(xiě)不合格報(bào)告，同時(shí)，依照《訂正和預(yù)防措施實(shí)施程序》加以改善，還制定了保安員巡查制度，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題并解決問(wèn)題。治理處亦建立了對(duì)顧客的回訪制度，不定期對(duì)顧客回訪，以對(duì)比檢查治理效勞工作，安裝在小區(qū)內(nèi)的由經(jīng)理直接把握的“經(jīng)理意見(jiàn)箱”，隨時(shí)征集顧客對(duì)效勞工作的意見(jiàn)，并使信息的真實(shí)性和準(zhǔn)時(shí)性得到保證。

人員治理

一、確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格聘請(qǐng)

景輝住宅小區(qū)治理處為保障物業(yè)治理效勞過(guò)程的質(zhì)量，對(duì)人員選用標(biāo)準(zhǔn)上確定了以下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)：

1、學(xué)問(wèn)層次：為了符合GM花園小區(qū)高品質(zhì)物業(yè)治理的要求，治理層人員除要求70%的大專以上文化程度以外，局部崗位引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必需要求是退伍軍人，以保證隊(duì)伍素養(yǎng)；修理崗要求全部持證上崗。

2、錄用考核：全部治理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必需通過(guò)外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)使用、智能化等學(xué)問(wèn)的考核，成績(jī)合格者方可錄用；作業(yè)層人員要通過(guò)技能考試。

3、工作閱歷：全部治理層員工除必需具有物業(yè)治理閱歷外，還需有其它相關(guān)治理工作經(jīng)受。

二、量才適用、合理配置

為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)展有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分表達(dá)“會(huì)用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有閱歷的治理人員帶著，到基層進(jìn)展試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作力量，對(duì)不合崗位要求的而又有其它專長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。尤其是在一專多能、何者為專的問(wèn)題上，更要留意觀看，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。

三、標(biāo)準(zhǔn)治理，分層實(shí)施

1、組織落實(shí)，制度標(biāo)準(zhǔn)：我們的人員組織治理靠的是可見(jiàn)的、詳細(xì)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如制訂治理規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的嘉獎(jiǎng)制度。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。（具體內(nèi)容見(jiàn)附件）

2、分工協(xié)作，層級(jí)治理：由于物業(yè)治理中，存在著很多不確定因素，所以在治理中我們對(duì)治理層及操作層員工實(shí)行不同的治理方法。

3、標(biāo)準(zhǔn)言行、注意儀表，我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入標(biāo)準(zhǔn)化治理范疇，制訂了具體的員工守則、效勞手冊(cè)（見(jiàn)附件）。同時(shí)我們還擬定了每一崗位、每一工種具體的工作流程、崗位職責(zé)、效勞質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)和員工的運(yùn)作，確保治理和效勞質(zhì)量。

四、素養(yǎng)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核

1、量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員治理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素養(yǎng)效能的內(nèi)在保障。對(duì)考核出的佼佼者，我們采納“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán)”。通過(guò)實(shí)踐我們總結(jié)出包括考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專項(xiàng)考試等三種評(píng)價(jià)方法在內(nèi)治理人員素養(yǎng)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)展全面客觀的評(píng)鑒。制訂科學(xué)合理的工作效勞標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)（具體內(nèi)容見(jiàn)附件），并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案?？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不講形式。各級(jí)人員均有具體的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、質(zhì)效的凹凸、綜合素養(yǎng)的優(yōu)劣均可通過(guò)量化在“二維”分析圖上反映出來(lái)。每個(gè)被考核者都會(huì)在“二維”圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在“二維”圖中的位置，就打算了該被考核人的嘉獎(jiǎng)。使考核起到嘉獎(jiǎng)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良好作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。

2、末位淘汰，吐故納新：為使GM花園物業(yè)治理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，依據(jù)狀況準(zhǔn)時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍構(gòu)造，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，淘汰率在10%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力氣。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造內(nèi)聚力的“隱秘武器”。

五、鼓勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才

近幾年，物業(yè)治理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)峻。我們總結(jié)閱歷教訓(xùn)，漸漸探究出一條科學(xué)合理、行之有效的用人路子。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)期的活力，就要有良好的鼓勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓舞員工奮勉向上、努力工作；通過(guò)活動(dòng)的形式，培育集體主義精神，增加團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的分散力。我們的治理是建立在“人性”的根底上，對(duì)學(xué)問(wèn)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值賜予高度敬重。企業(yè)文化的建立，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為物業(yè)治理贏得人才與人心。團(tuán)結(jié)拼搏奮斗、建立利益共同體、敬重與溝通是根植于物業(yè)人精神的“三大支柱”。我們的做法是：

1、樹(shù)立員工也是顧客的治理理念

不僅要給員工供應(yīng)工作場(chǎng)所，更要給員工營(yíng)造精神家園。我們多角度、多層次滿意員工的需求。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格公平；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。我們強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)治理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度治理中，關(guān)懷員工，敬重員工，使企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)公正的根底上更富有人情味。我們的總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理接待日活動(dòng)、春節(jié)親屬活動(dòng)、員工座談等活動(dòng)充分表達(dá)了員工也是顧客的思想。

2、給人才制造時(shí)機(jī)，讓時(shí)機(jī)造就人才

我們的人員治理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――員工，鼓舞每一個(gè)人都成為各自崗位上的專家能手，我們提倡競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有時(shí)機(jī)脫穎而出，同時(shí)也避開(kāi)了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員治理的良性機(jī)制，真正盤(pán)活人力資源。工作籌劃請(qǐng)見(jiàn)附件）。

物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

常言道：“沒(méi)有法規(guī)，無(wú)以成方圓”。標(biāo)準(zhǔn)化治理。標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、行為，以智能化治理為契機(jī)，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式

一、公共制度：

1、業(yè)主公約

2、住戶手冊(cè)及裝修標(biāo)準(zhǔn)

3、社區(qū)精神文明建立公約

4、消防治理規(guī)定

5、暫住人員治理規(guī)定

6、出租房屋治理制度

二、治理運(yùn)作制度：

1.消防工作治理制度

2.配電房及特種作業(yè)人員安全制度

3.配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定

4.風(fēng)機(jī)治理制度

5.水泵房治理制度

6.柴油發(fā)電機(jī)組治理制度

7.柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程

8.低壓配電房操作規(guī)程

9.電梯治理制度

10.電梯運(yùn)行治理制度

11.電梯機(jī)房治理制度

12.電梯保養(yǎng)治理與維護(hù)制度

13.電梯月保養(yǎng)制度

14.給排水治理制度15.財(cái)務(wù)公開(kāi)制度

16.回訪制度

17.員工工作服治理規(guī)定

18.工程臨時(shí)用電制度

19.員工工作指引及行為標(biāo)準(zhǔn)

20.辦公區(qū)治理規(guī)定

21.治理人員培訓(xùn)制度

22.治理人員獎(jiǎng)懲制度

三、崗位職責(zé)：

1.治理處經(jīng)理職責(zé)

2.物業(yè)經(jīng)理助理職責(zé)

3.物業(yè)部工作職責(zé)

4.工程部工作職責(zé)

5.行政部工作職責(zé)

6.物業(yè)主任職責(zé)

7.工程主任職責(zé)

8.會(huì)所主任職責(zé)

9.保安助理職責(zé)

10.物業(yè)治理員職責(zé)

11.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)

12.出納（收款）職責(zé)

13.安全治理員（保安）職責(zé)

14.設(shè)施治理技工職責(zé)

15.會(huì)所效勞員職責(zé)

16.泳池救生員職責(zé)

17.中巴司機(jī)職責(zé)安全主任職責(zé)

四、工作考核標(biāo)準(zhǔn)：

1.治理處物業(yè)經(jīng)理主任考核標(biāo)準(zhǔn)

2.治理處主管級(jí)人員考核標(biāo)準(zhǔn)

3.治理人員考核標(biāo)準(zhǔn)

4.治理處保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)

5.治理處安全治理員考核標(biāo)準(zhǔn)

6.設(shè)施維護(hù)員（技工）考核標(biāo)準(zhǔn)

7.全安治理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

8.土建工程修理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

9.消防治理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

10.綠化治理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

11.交通治理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

12.保潔治理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

13.室內(nèi)電器、照明修理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

14.樓宇裝修養(yǎng)護(hù)質(zhì)