專家解讀住宅項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告圖文并茂

XX項目

整體定位及物業(yè)發(fā)展建議XX地產(chǎn)XX項目組2011年7月13日目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析項目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算6區(qū)域?qū)傩裕喉椖课挥赬X縣城新城區(qū)，西臨XX大道，接駁南友高速，周邊市政、商業(yè)配套不成熟。老城區(qū)新城區(qū)本案高速公路南寧崇左二級路區(qū)位、交通：項目臨近XX縣進城主干道XX大道，離縣中心僅5分鐘車程，有2條公交車線路；該區(qū)域?qū)儆赬X規(guī)劃的新城區(qū)，未來的行政、經(jīng)濟、教育中心。伴隨著桂林理工大學(xué)等高校的進駐，和空港經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域未來極具投資價值；XX被譽為南寧的后花園，交通極其便利，高速路僅需40分鐘，二級公路即將通車，一級公路和高鐵也在建設(shè)中，未來到南寧僅需20分鐘。生活配套：周邊區(qū)域商業(yè)配套欠缺，各大項目商業(yè)配套都在建設(shè)中；區(qū)域內(nèi)學(xué)校有龍華中學(xué)和大唐小學(xué)（村校），以及城市職業(yè)學(xué)院、桂林理工大學(xué)（在建）等高?？崭劢?jīng)濟區(qū)縣城新城區(qū)關(guān)鍵詞：教育資源集中項目背景區(qū)域競爭：大項目都集中在新區(qū)，區(qū)域商品房供應(yīng)量充足、競爭激烈，但多個項目的建設(shè)也促進該區(qū)域的迅猛發(fā)展。大景城東信華府實德金源國際匯豪雅苑碧園未來城新世紀花園本案在售項目：將售項目：大景城實德金源國際未來城東信華府匯豪雅苑新世紀花園順邦地塊實德地塊博協(xié)地塊本項目供應(yīng)量充足大盤集中關(guān)鍵詞：區(qū)域資源共享項目背景博協(xié)地塊實德地塊順邦地塊發(fā)展商目標與項目使命：

項目開發(fā)目標：實現(xiàn)高利潤下的快速銷售，成為當?shù)厥袌龅臉藯U項目

期望的結(jié)果發(fā)展商在XX縣的首個項目，需樹立項目高端形象和企業(yè)品牌形象，為后期的拿地開發(fā)建立市場口碑本報告需要重點解決的問題：開發(fā)何種類型的物業(yè)？社區(qū)總體如何規(guī)劃？首期推出多少物業(yè)？首期戶型配比如何設(shè)置？目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析項目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算6房地產(chǎn)市場經(jīng)07、08年的市場低迷后，09年起房價全面復(fù)蘇，漲勢迅猛，直到各地限購令啟用后，房價上漲相對有所緩和。房價走勢房地產(chǎn)業(yè)已成為中國GDP發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。政府為了限制房價增長過快，在“國十條實施細則”中明確提出全國主要房產(chǎn)過熱的城市，實施“限購令”政策。限購政策限購限購令內(nèi)容：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。全國主要城市頒布限購令時間北京：2010年5月1日深圳：2010年10月1日廣州：2010年10月15日上海：2011年1月31日南寧：2011年3月1日XX目前不限購限購令啟用后，投資客紛紛持觀望態(tài)度，剛需產(chǎn)品成為市場的主流。為解決低收入者住房問題，住建部提出未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套。保障房政策保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。2011年2月28日，住建部提出未來五年我國計劃新建保障性住房3600萬套，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。2011年4月15日XX縣保障性住房建設(shè)工作指揮部在XX縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局揭牌成立。從2007年開始實施保障性安居工程以來，共投資1.12億元，建設(shè)了廉租住房300套，經(jīng)濟適用房1100套，解決了1400戶低收入家庭住房困難問題?？h委、縣政府決心用3-4年時間完成城區(qū)2650套、東羅礦區(qū)4500套保障性住房建設(shè)任務(wù)。同時計劃今年完成1000多戶農(nóng)村危房改造任務(wù)。經(jīng)濟調(diào)控

今年一季度，我國GDP增幅達到11.1％，3月CPI上漲了3.3％，雖然4月CPI環(huán)比漲幅下降了0.3個百分點，但仍觸到政府今年3％的通脹警戒線；從投資看，1至4月份，固定資產(chǎn)投資增速比去年同期增長25.5%，增速較一季度回升；從信貸看，4月貸款也重回快車道，同比多增了1058億元；從貨幣供應(yīng)看，4月M2增長17.1%，繼續(xù)高于央行此前設(shè)定的16%的水平。中國人民銀行行長周小川5月17日說“為了使宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長，抑制通貨膨脹，我們不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款準備金率、提高利率甚至其他工具在內(nèi)的貨幣政策工具?！苯?jīng)濟調(diào)控制度頻出：1、5月18日傍晚，央行一氣宣布了三條政策：擴大人民幣匯率浮動區(qū)間至5％；分別提高存貸款基準利率0.27%和0.18%；從6月5日起提高存款準備金率0.5個百分點至11.5%。2、從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，這已是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準備金率。至此，大型金融機構(gòu)的存款準備金率已達到21.5%的歷史最高點。3、6月23日，上海銀監(jiān)局局長廖岷表示銀行被要求減少房地產(chǎn)貸款，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進行限制。4、7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整調(diào)控政策頻出，釋放強烈的緊縮信號房市反應(yīng)2011年7月1日發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》TOP10企業(yè)底線達到155億，同比增幅近五成。

雖然2011年政策緊縮，但一線開發(fā)企業(yè)都取得了不錯的銷售業(yè)績。越是在這種調(diào)控頻出的環(huán)境下，大開發(fā)商越是注重資金的儲備，不一味的追求高價，而是在穩(wěn)定的價格下，追求量的突破。

對于小開發(fā)商來說，已經(jīng)開發(fā)的項目，經(jīng)歷了前期的熱銷，短期內(nèi)不會主動降價，而是觀望市場的情況，準備隨時調(diào)整策略。未開發(fā)的土地，或是猶豫是否轉(zhuǎn)手，或是推遲開發(fā)時間，靜觀未來政策。市場預(yù)測第一、調(diào)控主線：中短期以抑通脹、降房價為核心，中長期將逐步推進制度化改革，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。降房價，是民生問題，抑通脹是經(jīng)濟問題，兩個問題在2011年交織在一起，共同形成“降物價”這個問題。這是短期。從長期來看，2010年的宏觀調(diào)控，政府被動地拉開了房地產(chǎn)市場制度性改革的序幕。主要表現(xiàn)在保障房建設(shè)提升到政治高度、房產(chǎn)稅在全國范圍制造政策輿論環(huán)境。保障房大家沒有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對房產(chǎn)稅來說，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。

第二、調(diào)控邏輯：“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化，主要原因是沒有可以替代的更好的邏輯。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購”兩個主要政策為核心，打擊投資投機，擠壓市場泡沫，把市場需求向住房的消費或者叫居住需求引導(dǎo)；促供給，主要是針對開發(fā)商，收緊銀行信貸向開發(fā)商的流動，加之需求被抑制，商品房的預(yù)售款減少從而收緊開發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價銷售，達到讓房價下降的目的。

第三、調(diào)控政策：從政策儲備來看，2011年的宏觀調(diào)控政策，主要會有問責、信貸、限購、稅收、供給、監(jiān)管等六個方面。第四、市場走勢：房價在短時間內(nèi)下降將呈現(xiàn)剛性。市場走勢包括供給和需求兩個方面，如果開發(fā)周期以1.5年來算，則2011年上半年或面臨著供應(yīng)不足的局面，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2011年下半年和2012年上半年。這就意味著有效供給的不足依然會對房價形成有力的支撐。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博弈中保持平衡發(fā)展。宏觀大勢小結(jié)對本案的啟示：限購令下剛需產(chǎn)品成為市場的主流；“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化；未來市場短期內(nèi)價格不會大幅上漲，也許會小幅下跌，但依然看好長期市場。“牛市”求價值最大化，“熊市”求控制風險在“牛市”中價值實現(xiàn)是關(guān)鍵性的指標。市場好，價高是必然反映價值最大化牛市衡量營銷的標準在“熊市”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，對市場發(fā)展趨勢的把握和利用成為核心能力控制風險熊市衡量營銷的標準順應(yīng)市場節(jié)奏，在正確的時間做正確的事。大方向上的正確比細節(jié)的精致更重要。對本項目來說，在未來1年的市場，抓住剛需客戶和改善型客戶，是安全的戰(zhàn)略性決策。目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析項目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算6縣城簡介XX縣城位于廣西西南部，轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積2836平方公里，被譽為“首府后花園”。XX縣全縣人口

44.2萬，縣城常住人口

11萬人，農(nóng)業(yè)人口33.1萬人。

2010年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成82.29億元，財政收入10.03億元，農(nóng)民人均純收入5519元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16316元。區(qū)域特征XX作為“首府后花園”、“首府半小時經(jīng)濟圈”、“空港門戶”，區(qū)域優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢明顯：離南寧吳圩國際機場18公里，離南寧市區(qū)52公里，離廣州650公里，離憑祥友誼關(guān)口岸152公里，離越南首都河內(nèi)300公里，具有機場、高速鐵路、高速公路、一級路、二級路、碼頭等“六位一體”的交通優(yōu)勢空港經(jīng)濟區(qū)：經(jīng)濟區(qū)具有加工制造、臨空服務(wù)、物流配送等功能，是開放的外向型經(jīng)濟區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展依托空港區(qū)域優(yōu)勢，縣區(qū)產(chǎn)業(yè)在原有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為物流基地、服務(wù)業(yè)基地、加工制造業(yè)基地、“首府后花園”居住旅游基地和教育科研基地。扶南東亞糖廠2010年全縣工業(yè)總產(chǎn)值68.16億元。制糖業(yè)和水泥制造業(yè)作為XX縣兩大支柱產(chǎn)業(yè)，一直都是牽引全縣工業(yè)生產(chǎn)快速增長的源動力和支撐點，它們的生產(chǎn)比重占據(jù)全縣工業(yè)規(guī)模的80%以上。新寧海螺水泥廠區(qū)域規(guī)劃項目所屬區(qū)域——城南新區(qū)：縣城未來行政、教育、經(jīng)濟中心區(qū)。

XX縣城南新區(qū)以過境湘桂鐵路為界線，以進城大道為主軸，規(guī)劃面積為945公頃，規(guī)劃建設(shè)成集文化、體育、科研、行政辦公、商住、休閑景區(qū)等為一體的現(xiàn)代綜合城區(qū)。行政中心首批搬遷單位：縣交通局、勞動人事和社會保障局、檢察院、法院、工商局等。教育中心：廣西城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西科技職業(yè)學(xué)院、武警總隊XX訓(xùn)練基地、廣西銀行學(xué)校、龍華中學(xué)、桂林理工大學(xué)分部等；本案地塊地塊四至地塊現(xiàn)狀：地形方正，土地平整，西臨XX大道，其他三面為規(guī)劃路，周邊無高大建筑或山體，視野開闊。北區(qū)域價值——空港經(jīng)活濟區(qū)借煎助南寧物機場空壩港優(yōu)勢葉，成為“產(chǎn)業(yè)集摟聚、功能司復(fù)合、生和態(tài)宜居、小充滿活力獵”的綜合款經(jīng)濟功能予區(qū)。地塊價值——新城中心康，交通便異利，連接哄新老城區(qū)著的XX大易道，是縣宇城出入高山速的主干急道。南寧后花南園·空港要炸道·大社區(qū)項目價脖值——行政高端旁人才積聚妄地和教育貴高端人才縫聚集地，壺具有高端丸項目基礎(chǔ)案價值城市價扔值——首府后舉花園，茅離南寧偵僅52公里，是么XX縣城辭進入南寧怖，南寧市夕到崇左市所的必經(jīng)之所地；21目標梳理核心問題寧界定宏觀大原勢本體分躺析項目定位規(guī)劃建罵議產(chǎn)品定位客戶定響位形象定逐位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)眼圖客戶分析12345總體規(guī)叨劃重點展示必區(qū)域首期推售供建議經(jīng)濟測汽算6從現(xiàn)有烏市場和墓客戶出輩發(fā)，尋眨找可能無的發(fā)力獨點和提秤升空間23土地供應(yīng)200筐9年始X漿X住宅揀土地供牌應(yīng)量開朱始急劇搏增加，若市場商你品房供鏡應(yīng)量從2010年起急劇鑼增大成交數(shù)誕據(jù)根據(jù)當雀前XX聾縣住宅常性質(zhì)土酬地出讓另供應(yīng)量健和消化羅量，足權(quán)可供未撥來消化10年。201緣瑞1年截止6月份：全縣商品辭房供應(yīng)量償為276漂9套，面放積320畫857平米。成交價魂格XX縣普商品房脖售價處懼于高位閘運轉(zhuǎn)態(tài)徐勢，高險層與多指層產(chǎn)品嗓價格相振差約400絡(luò)-90蠢0元/㎡據(jù)市場粘公開數(shù)給據(jù)顯示維：2010年，XX壞多層住宅翅售價約為290盞0元/㎡，高層疲售價約升為3300元/㎡；多層價格隨上漲幅度寄較快，高而層較慢；XX縣房攤地產(chǎn)經(jīng)歷幻玉三階段：起步期、岡緩慢發(fā)展擺期、快速普發(fā)展期。目前屬于偷快速發(fā)展每期初級階盟段！市場產(chǎn)盞品產(chǎn)品相對塞單一。目恩前市場的雄產(chǎn)品主要幟有：天地濾樓、多層禽樓梯房、協(xié)高層電梯非房三種，統(tǒng)面積區(qū)間固主要集中排在100—優(yōu)130平米，三棚房戶型是毛市場絕對疊主力。根據(jù)市場點調(diào)查，X片X房地產(chǎn)桂市場各項趴目建筑形健態(tài)為：多牢層多為磚蔥混結(jié)構(gòu)、碑小高層及嘆高層為框秒架。市場囑以三房絕弊對為主，薄自住需求更為主的市料場特征。供應(yīng)格晴局老城區(qū)傍樓盤售氧價：280挺0—3直200元/㎡新城區(qū)樓披盤售價：250厘0—3括300元/㎡中央豪庭閩臺商貿(mào)城大景城東信華府未來城匯豪雅苑金源國際本案新世紀花園新南佳洲老城區(qū)：芒以多層建仰筑為主，跨大多樓盤提已售完。新城區(qū)穴：以高劈燕層建筑衣為主，冬多層與蒼高層產(chǎn)頌品價格緒相差較夜大。博協(xié)地細塊實德地墊塊順邦地熱塊供應(yīng)量市場未來未供應(yīng)量充西足，且主柄要集中在獸城南片區(qū)暫，區(qū)域競售爭激烈。本項目高層，占胃地150畝，30萬㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月匯豪雅苑東信華府占地500畝，建面60萬，年底臉入市金源國松際占地170畝，建面30萬，在售滅，已售600多套，剩恩余180歡0多套，攪約24萬平米大景城占地約80畝總建鋪面約10萬平米占地95.7畝，總僑建面25萬平米，捷年底入市未來城在售，占長地38畝，建面6.7萬目前區(qū)域堅內(nèi)集中了10個中大喉型項目螞（地塊寶），總悲占地約1260畝，總蹦建面約232庸.6萬㎡，悼未來市隊場競爭榴激烈新世紀花門園占地100畝，建面30萬平米，糠全高層洋乓房實德地擔塊博協(xié)地踏塊占地20.謠5畝，建面3.5萬，入渾市時間乘未定占地83.8畝，建對面16.墓7萬平米占地150畝，建眠面29萬平米，擾入市時間比未定順邦地塊個案分析個案分析——大景城開發(fā)商：廣西宏源置業(yè)投資有限公司代理商：南寧經(jīng)緯行咨詢顧問公司占地面積：172.07畝建筑面積：30萬㎡容積率：2.8綠化率：35%總戶數(shù)：2143戶建筑產(chǎn)品：37座多層、6座小高層及8座高層戶型：在售戶型113—127平米三房、四房售價：多層銷售均價約2800元/㎡，高層電梯房3300元/㎡（折后）其他信息：車位售價7—8萬，雜物房售價5—6萬，多層物業(yè)費0.3元/㎡，高層物業(yè)費0.8元/㎡。XX縣癥首個大差型地產(chǎn)景項目，債產(chǎn)品比在較符合衛(wèi)當?shù)厝丝粕盍?xí)迷性，社振區(qū)規(guī)劃父有綠化冒水景，熊在當?shù)氐幸欢ㄋ训目诒ΑＨ秉c賢：社區(qū)辜建筑較蕉密。成交客戶：基本上而都是本骨地客戶勸和縣下關(guān)面的鄉(xiāng)擦村客戶喉；也有籍部分外缺地客，盲外地客皮多為在鄙XX工盟作或做且生意的揀，純投畝資客幾艇乎沒有點?？蛻絷P(guān)注壺點：對價格比礙較敏感，蟲多層價格傾低，比較依容易接受臉，電梯房瞞價格及物汽業(yè)費高，倦銷售速度欠相對較慢植；對社區(qū)防水景園規(guī)林比較豬認可；對物業(yè)管念理比較認鞏可；對區(qū)域擇前景關(guān)語注不夠輛，普遍腦覺得區(qū)灘域配套牽不完善騙；銷售速度缺：每月至少20—3供0套，最多50套。銷售中心監(jiān)：銷售中心猶位于縣城邊中心，無廟現(xiàn)場展示去。31個案分析個案分析——金源國際開發(fā)商：廣西實德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：38.07畝建筑面積：6.8萬㎡容積率：2.55綠化率：25%總戶數(shù)：643戶建筑產(chǎn)品：天地樓、多層和高層產(chǎn)品戶型面積公寓、1房1廳30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地樓158~250㎡價格多層產(chǎn)品均價2700元/㎡，天地樓130萬/套一期二期三期（在售艦）依托城市效職業(yè)技術(shù)思學(xué)院學(xué)校節(jié)資源，前旋期推出的報小戶型產(chǎn)閑品獲得熱秀銷。缺點黃：社區(qū)規(guī)投模較小，撈園林規(guī)劃襲較差。成交客戶：基本上都錢是本地客縫戶和縣下梢面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)哲客戶；也梯有部分外潤地客，外袖地客多為縫在XX工框作或做生珠意的，有獨部分外地態(tài)客想在此嶺養(yǎng)老；銷售速度延：三期5月1日開售，道目前已售30多套，平揮均每天一長套。銷售價格論：一期開盤時間：10年9月二期開盤時間：10年11月戶型配比戶型配比樓棟戶型面積推售套數(shù)銷售套數(shù)樓棟戶型面積推售套數(shù)銷售套數(shù)3#單間31㎡24407#兩房65㎡24201房1廳42㎡248#單間31㎡24304#兩房65㎡24121房1廳42㎡245#2+1房80㎡1214總計——72503房93㎡12均價2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期開盤時間：11年5月均價：2700元/㎡3房93㎡12總計————120108后期電梯房價格預(yù)計上3000元/㎡均價2500元/㎡33個案分買析個案分析——東信華府開發(fā)商：廣西東信置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：95.7畝建筑面積：25萬㎡容積率：3.99綠化率：39.6%總戶數(shù)：2280戶建筑產(chǎn)品：18棟全高層，一期將推出6棟樓戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)配比3房2廳106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2廳84-87㎡21021%合計————644100%一期全高層法襖式社區(qū)，鋪中心園林闖水景，背勸山看水。個案分潑析個案分析——碧園未來液城開發(fā)商：廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：507畝建筑面積：60萬㎡容積率：1.8綠化率：30%總戶數(shù)：4850戶銷售時間：8月份銷售中心開放，預(yù)計今年底推出戶型產(chǎn)品：80—130平米兩房、三房、四房建筑類型：首批推出多層產(chǎn)品社區(qū)配套：商場、劇場、小學(xué)、幼兒園一期無論從叛項目規(guī)紗模、規(guī)稀劃，還玻是開發(fā)無商的實京力，可蜓以預(yù)見高未來城賊項目將竹成為本啟區(qū)域的舊首席樓扇盤項目纏。市場小挑結(jié)1、XX房億地產(chǎn)市宋場處于柳初步發(fā)還展階段劍，營銷凍水平相辦對落后哪，缺少再高品質(zhì)已的高端焦項目，芹目前市沉場無項目膛有現(xiàn)場影展示。2、城南新區(qū)洋是未來的確行政和教押育中心，狀但目前生活配套鮮不完善；3、三房產(chǎn)品旋是市場的挖主力產(chǎn)品，大面槳積的復(fù)漂式樓普盾遍去化葛速度較殘慢；4、未來市沃場項目新主要集棍中在城騰南新區(qū)按，并且歸普遍是疲中大型禁項目，貨量充享足，市捆場競爭意激烈；5、成交客冊戶以縣綠城本地堤及下面代鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶要為主，對語價格比較獄關(guān)注，外地客釣占地比透重較小塌，投資帝型需求盛極少。目標梳面理核心問題愿界定宏觀大剩勢本體分論析項目定位規(guī)劃建暖議產(chǎn)品定得位客戶定位形象定嶺位戰(zhàn)略選猜?lián)袷袌龇忠鑫鰣蟾娼Y(jié)盛構(gòu)圖客戶分架析12345總體規(guī)釀劃重點展示圾區(qū)域首期推盛售建議經(jīng)濟測算6項目啟莊動在即佛，客戶需要念什么樣的丙產(chǎn)品？客戶能漠承受的搖什么樣庸的價格點？客戶置錫業(yè)時所危關(guān)注的紐奉是什么刊？客戶來自珠哪里？客戶對椒于新的棚區(qū)域會明有什么承樣的疑住慮？……帶著眾多殲的疑問，形我們對X燒X縣城及偽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)灰進行了客客戶走訪，達給項目的囑啟動帶來灰啟示。客戶訪談以客戶需估求為出發(fā)抽點基本情拆況：50歲左右苗，已有溫住房對項目所遞處區(qū)域的獄了解：了解看待項目衛(wèi)所區(qū)域：新區(qū)是村未來X董X的行膚政中心合，周邊味的配套來日漸完善，拜空港、倍中海油路、瑞康病醫(yī)院及使多所大慮中專院淘校將在蹈新區(qū)成鄭形，未載來片區(qū)稍的人口馬激增，盡投資前頑景看好敘。購買意向資：有意購買歐大面積戶沾型（120平米左叨右），淡改善目偏前居住侵環(huán)境小肚戶型可吐考慮投欠資，對蜓于銀行臘團購有轉(zhuǎn)意向（濱團購價沒格230隊0-2音500元/平米）關(guān)注因素斃：小區(qū)規(guī)猾模較大幸，最好傘有較好稱的居住牧環(huán)境，恰在小區(qū)胃的綠化千、配套億上均有同較高的今要求，務(wù)如小區(qū)閥的園林拆有一定像的特色之，同時廁有一定海的公共博活動場磚所，配切套有羽足毛球場臭、籃球堡場。其他：套房客廳及主臥眼室要求空激間較大，雕且要求小籌區(qū)有雜物校房及停車畏位，對于項隱目的建進筑風格聯(lián)，要求虧有一定肺的個性殖，能在饅其他項豎目中眼為前一亮祝的感覺迷。農(nóng)業(yè)銀行肢行長（向益行長）典型案例1-銀行行圖長購買力貞強目標客戶弱群改善需求紐奉、投資基本情魚況：剛步入社遭會大學(xué)生對項目堆所處區(qū)瘦域的了繩解：了解置業(yè)動機宵：解決居正住問題購買意向露：有意購買100磚-12股0平米左框右戶型愚，同時要祥求戶型駐通風采垮光較好就，主臥攝室要求橡有獨立船衛(wèi)生間航。單價腎在250悠0—3000元/平方米巷區(qū)間，基總價在35萬以下較權(quán)容易接受箭。關(guān)注因同素：項目的傍價格；錦項目的殃樓間距課，小區(qū)內(nèi)罪有滿足燭生活所勁需的娛還樂設(shè)備憂，如羽迫毛球場妙、排球指場、乒逼乓球館館等，另岔外如有啊幼兒園判配套更懸佳。其他：置業(yè)目互的除了則解決居陽住問題未外，還芽考慮離卷單位的勻距離錫，主要率是為了甩方便就到近上班掠。國土局公磁務(wù)員馬麗典型案拋例2-公務(wù)員購買力慮較強目標客戶禽群解決居住晌問題基本情況粗：45歲左右，油已有住房對項目財所處區(qū)解域的了恥解：了解置業(yè)動機猛：改善居傾住條件宏、投資購買意寄向：自住型物蛛業(yè)要求140平方米漆以上四珠房，如塌是投資爽型物業(yè)浙，則控五制在80平方米左裂右二房，鬼對于電梯薦房無抗性胡，要求有纖獨立的車純庫，用于階停放車輛指及存放物族品，如沒并有車庫，奪地下停車團場/地面停車握位亦可接尚受，但最嗚好配有雜收物房存放御物品；關(guān)注因素茅：項目所僅處區(qū)域骨有較大屯的發(fā)展喇潛力，鋸也會選抱擇購置污；其次忠是環(huán)境鉤，主要祖考慮的是是項目壓本身的咽綠化及恐園林特塑色，最宋好是可拜種植較援名貴樹填種；最緣瑞后是教猶育，由椅于目前御XX尚脾無學(xué)區(qū)哭的嚴格皆劃分，今所以在途教育層卡面上考傭慮的主晨要是居荷住及學(xué)互校的距脹離，如秀學(xué)校周抗邊有師包資力量贏較強的陣學(xué)校，哨將會成吧為購置軌的附加翻值；項奮目在周糾邊的口麥碑傳播虎也是影守響購置幫的因素線之一。其他：在項目遲的配套建上，主刮要考慮脊為小孩鞭及老年么人提供芒較良好命的活動零場所，拉如兒童鞏游樂場君所及老瞇年人康噴體娛樂舞中心、纏棋牌室?guī)斓?。發(fā)改委汪局典型案穩(wěn)例3-政府機哈關(guān)購買力強目標客科戶群基本情赤況：45歲左右對項目好所處區(qū)龍域的了敢解：了解置業(yè)動機選：解決居住哈問題購買意妹向：XX縣笑規(guī)劃將隸建有一守大型經(jīng)胃濟適用傍房項目閉，主要椅解決全捷縣教師孝居住問認題，所鞋以基本編上對于涉商品房蠅項目暫券時不予內(nèi)考慮。教師群進體關(guān)注掠因素：教師群蜜體購置笑物業(yè)的耽區(qū)域主定要是為解決住房糠問題、改弓善目前居月住環(huán)境為含主要動機草，購買戶扁型集中在100—120平方米喂的三房般為主；碼集中于縣城中劉心，主要葬是基于區(qū)點域內(nèi)的成釘熟配套，背且要求有看雜物房配采備；比較癢關(guān)注戶型冰的功能布這局是否合曉理，同時監(jiān)價格也是鴉決定其購敲置的主要味因素之一歉；其他：全縣總盞計有近3000名教師脾，普通風教師平呈均基本羞月工資殿集中于2000—2500元之間論，高級問教師基墳本月工峰資在350翼0元左右灣；教育局典型案例4-事業(yè)單位購買力一地般潛在目標宏客戶群基本情臥況：40歲左右對項目帳所處區(qū)滲域的了籌解：了解置業(yè)動壤機：改善居住神環(huán)境問題購買意向經(jīng)：戶型南怠北朝向掉，考慮130平方米美以上三彼房戶型授，且要翁求主臥百、客廳煮空間較挺大，客掩廳用于偽日常接士待朋友工及客戶巧，所以塑要體現(xiàn)腦出大方慰；最好丸配有雜痛物房，紡用于放喝置雜物層；同時腫錯層結(jié)吩構(gòu)、樓業(yè)中樓等行均有較艇大的意方向；城逆南新區(qū)戴是XX洽縣城發(fā)壩展的重線點區(qū)域冬，區(qū)域環(huán)內(nèi)的配疫套也將纏逐步得梁到完善牲，所以恰對于在豈新區(qū)內(nèi)利置業(yè)及膜電梯房歇無抗性疤，而且貌新區(qū)的往投資價室格也較拳高（投糕資型物隙業(yè)主要妄考慮50平方米左襖右產(chǎn)品）。關(guān)注因素勇：小區(qū)如紐奉配套較適為健全畢、物業(yè)泛管理服脈務(wù)對小菠區(qū)在形軌象、知煤名度等泥方面電信局張總經(jīng)濁理典型案例5-事業(yè)單位購買力虛強目標客旗戶群改善居住指環(huán)境基本情萌況：46歲左右，動是縣城多唐個協(xié)會成漏員對項目賊所處區(qū)充域的了坦解：了解置業(yè)動機厘：改善居贏住環(huán)境衛(wèi)問題購買意胃向：自住型物歸業(yè)考慮140平方米左奶右四房；林投資型物浩業(yè)以二房申為主，要溜求戶型功船能齊全，蹦互不干擾茂；客廳要急求空間較插大，且要禿求有2個陽臺奶；戶型種的通風見采光要哪求較好番，且公磚攤應(yīng)合任理。關(guān)注因壘素：以運動接型配套惕為主，妨考慮小奔區(qū)內(nèi)有率羽毛球爛場、乒借乓球場高、排球結(jié)場，同柏時有較有大的活喚動空間踐可以進罵行瑜伽殲、太極州運動；缺如小區(qū)犧內(nèi)配有碑幼兒園的最好，穗主要是基考慮到徑工作因膽素影響稼到小孩喝的接送澤及安全蝦問題，涼同時對棗小區(qū)的肝物業(yè)有兆較高的挑要求。換對于價鉤格方面耕較為敏于感，單均價控制恢在3000元/平方米盜左右可蒙接受。其他：項目的外宴立面是小怒區(qū)的標識追，同時也咬是住戶的激面子，除姨了要求小盼區(qū)的外立墨面有獨特戚的味道外毛，同時要扛求小區(qū)的悠形象能在儲一定程度參上體現(xiàn)住寸戶的身份紅，較鐘情急于歐式建狠筑風格；環(huán)保局汪副局長典型案例6-政府機孔關(guān)購買力奧強目標客戶姿群改善居貴住環(huán)境晨、投資基本情況曬：55歲左右，僑在農(nóng)村有列自建住房對項目所賤處區(qū)域的瓜了解：不了解置業(yè)動向丘：無在縣斷城置業(yè)蕩想法原因：縣城離蔬村里較相遠，出抗于工作染的考慮肢，不方腫便往來掉；比較激傾向于指在鎮(zhèn)上雷購置房行產(chǎn)，鎮(zhèn)掙上的房黎產(chǎn)相對霧縣城也掉比較便未宜；其他：該村有約400戶，總計弱有約146臥0多人，該親村主要以活種植產(chǎn)甘朵蔗為主，價人均年產(chǎn)蜻值約60噸，收入在山全縣排名北中位列前頂茅。村里有少數(shù)用村民在縣城挎置業(yè)，主要是出泊于小孩讀外書、做生甲意、養(yǎng)老礙等考慮。冠對于商品坐房的購買要求：戶型錯設(shè)計合坐理、實攝用，且凈價格要您相對便書宜；另攔外住的仔地方離自村里較塞近，方位便工作咬；有一牌定的停旺車位（義最好是定車庫）紙及雜物貫房；村鑼民的積援蓄主要亭用于存運放銀行猶，對于刃房地產(chǎn)靜投資沒幸有概念男；東門鎮(zhèn)闊岜樓村年何書舌記典型案朋例7-村干部購買力虹弱非目標爛客戶群基本情況坊：在農(nóng)村均炒有自建住蚊房對項目所烤處區(qū)域的句了解：不了解置業(yè)動機努：主要是為威了方便做津生意及小醉孩讀書購買意寶向：對于購攔置商品類房，主電要考慮100平方米梳以上的倘三房，別要求有2個陽臺眠；同時護對于小批區(qū)的物姐業(yè)管理所服務(wù)要旅求到位輕，有地末方停放翼單車、升摩托車鎖等；同殖時表示間對于初字裝修交緒付的產(chǎn)社品較為況感興趣貪，免去手裝修的叮繁瑣及振時間。對于價封格，較糕為關(guān)注亞，總價照超過30萬以上武，表示頑有較大堡的壓力藏；在付僚款方式命上，不性考慮按興揭，通茫過自有狗資金及煤借錢完縮慧成房價餃支付。其他：區(qū)域上漲，縣城殺是首選流，不考藍慮周邊東鄉(xiāng)鎮(zhèn)及擁崇左市花；如有終縣城直峽通村上右的公交繞車，則偶更佳，判方便農(nóng)濟忙時回柏村務(wù)農(nóng)良；該村冷有約150多戶，近700人；渠黎鎮(zhèn)獸岜邦屯多位村民典型案例8-農(nóng)民購買力犧一般潛在目斑標客戶兩群基本情況搞：剛畢業(yè)不捐久，目前們租房住對項目敢所處區(qū)憐域的了籃解：了解置業(yè)動機至：解決居歐住問題購買意向先：購置的切最佳選遞擇以120平方米襪左右的露三房為嘗主，同稀時要求生主臥室?guī)旌蛷N房夸的空間戶較大，可接受3500元/平方米宰左右的襲價格。項目配套蘇：對于小區(qū)推的配套主胖要傾向于償小區(qū)的運芝動設(shè)施，吵如羽毛球藏場、排球侍場、籃球錄等，越健挖全越好；訓(xùn)物業(yè)管理皆服務(wù)有較錦高的要求陜，主要是勤好的物業(yè)渠管理服務(wù)聞，可提升套項目的知嘉名度及居諸住的舒適啦性。其他：項目的建蹤蝶筑外立面司要求有自息己的個性幟，較具前益衛(wèi)，同時惠能體現(xiàn)一禮定的身份鋸，歐式建獸筑可接受夏。投資意釋識較薄弱。國土局凌副局長典型案例9-公務(wù)員購買力輝一般潛在目標偽客戶群基本情發(fā)況：海螺水等泥廠主深任，已巾有住房對項目打所處區(qū)們域的了逗解：了解置業(yè)動機仙：解決、宜改善居杜住購買意護向：比較喜歡100㎡左右封的三房老；要求客廳大徹，主臥撲帶衛(wèi)生待間；項目配套蹤蝶：社區(qū)里畫能有一賀些休閑兇器材、跡園林、轎廣場、格休閑椅請子；生箏活配套五比較重破要，附鳥近一定盒要有菜鹽市；其他：目前共有咸員工948人，90%是XX本黃地人，多伏是年輕人己，工廠擴鏡建后將會待增加6、700人；人艱均收入達350湖0元/月；如項目價掛格等各方則面較優(yōu)質(zhì)羅，可考慮海發(fā)動廠內(nèi)并員工進行赤團購。海螺水環(huán)泥廠辦宋公室李主任典型案例10-公司職害員購買力愁較強潛在目苦標客戶嗓群基本情況燈：已有二棍套住房桃，當?shù)刈隽?—8年鋼材置生意對項目所夏處區(qū)域的意了解：了解置業(yè)動觸機：不考慮鉗重新置成業(yè)對于理想其居所的要往求：喜歡天薯地樓，要求有自己的車啦庫方便停撲車，需要2個車位以彎上；對于他價格期望鵝在280弦0—310尖0元/㎡。項目配粘套：運動設(shè)施淡要求健全其他：之前翼購買以10萬左右洞價格購饒買一地廊塊，目精前已升出值至30萬左右，卵凌老板對睜此津津樂攜道。鋼材店凌老板典型案斯例11-個體戶購買力檢較強潛在目標鋪客戶群基本情況銳：均已有烈住房對縣城銷拐售項目的喉了解：客戶群以鄉(xiāng)下的客史戶比較多瓣，主要有蝦三類：種認植戶、公冊務(wù)員、外狡地打工仔絡(luò)，購買的仇目的一是疊考慮到小講孩讀書二清是家里有束部分閑錢光購房投資躍；面積在110—130的三房比扛較好賣，箭四房比較案難賣；購端房主要考篇慮因素：命物業(yè)安保態(tài)、園林環(huán)怨境、天地鏟樓功能布戲局較差；架園林綠化恢、車位、虜健身場所等是客既戶比較袍注重的浮因素?？诒裥麄鞅入x較重要軍，人氣窄越旺的澆盤越好蔑賣。其他：主要宣址傳渠道晶：DM，XX埋電視臺之、戶外鄰牌；旅游局甘董、梁奴副總典型案例12-事業(yè)單香位購買力強潛在目舒標客戶劈燕群客戶對片區(qū)的認識1所拜訪綁的客戶俱中，清槍楚城南紗片區(qū)是飯縣城未按來中心扎區(qū)，認散可那邊芽的發(fā)展倒前景；對于片區(qū)排認為目前雕生活配套摩不成熟，可覺得比較水偏僻；認為離邪縣城老塊城區(qū)有抓一定距攪離，如銅果未來跨工作地體點搬到滾城南新外區(qū)，會廉考慮在園那邊買依房。客戶對產(chǎn)品、戶型面積需求2多數(shù)客愿戶還停惑留在多葉層產(chǎn)品殃的認識級，對于釘電梯房那比較擔惹心，一術(shù)是價格馬原因，慈二是縣殲城經(jīng)常男停電的森狀況和刮經(jīng)常需濾要維護為影響電嶄梯使用嗽；客戶普褲遍要求滲三房，庸面積區(qū)與間在100—合120平米，梨部分客耳戶會考尺慮稍大劍面積的籃三房或言四房；客戶小脅結(jié)客戶購房的目的需求3客戶購買況的目的基謙本都是考傾慮自住，做對于價格菌比較敏感蘇；部分企沫業(yè)白領(lǐng)扮有投資招意識，真相對南鑰寧的高除房價，故有考慮登購買小側(cè)戶型做敬投資；私營企業(yè)綠主和部分捉公務(wù)員有舌投資能力故，但投資忠意識未被睡挖掘；比較高端炕的公務(wù)員讓及企業(yè)領(lǐng)積導(dǎo)，多在恭南寧已購析房或會考集慮在南寧荒購房；農(nóng)戶無膨投資意束識，多霉為下一宮代的成驅(qū)長考慮岡購房?？蛻魧ι鐓^(qū)配套要求4對社區(qū)園栗林比較期漂待，希望續(xù)住在綠化春較好的環(huán)吧境中；社區(qū)內(nèi)癢有專屬冤幼兒園括和老人閣休閑娛異樂的廣員場，適粗合家庭干成員活素動；最好能啞有運動群場所，剃比較喜站歡羽毛散球、乒瓦乓球、單氣排球藏及籃球?qū)疫\動，團游泳池定需求不蠶是非常江強烈；商業(yè)分布甩在社區(qū)外水圍沿街即摩可，需要潮有生活配血套的超市墳、菜市場域（不一定慣是社區(qū)配里套，但周嗓邊必須有般）。比較看賞重物業(yè)間管理，吳希望住萌在比較撓私密的捐社區(qū)；客戶小驗結(jié)客戶構(gòu)成特征描述需求產(chǎn)品換房客戶為主縣城本地居民/公務(wù)員/企事業(yè)單位中級管理者/個體企業(yè)主35－45歲，一般有一個子女，在本地有天地樓，長子或小子與父母同住，有穩(wěn)定收入來源，朋友圈廣，喜歡運動、喝茶，通過物業(yè)彰顯身份110—140平米三房、四房周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員/種植戶30-45歲，4口以上家庭組員為主，關(guān)注子女教育100—120平米三房首次置業(yè)為主企事業(yè)單位年輕白領(lǐng)/外來公務(wù)員20-30歲，有穩(wěn)定收入，到了適婚年齡，為二人天地購房，并為未來生兒育女考慮80-100平米兩房、小三房小型個體企業(yè)主積蓄較少，事業(yè)剛起步90-100平米兩房、小三房復(fù)合需求本地投資客關(guān)注周邊環(huán)境和投資前景，以及戶型產(chǎn)品50平米一房、兩房南寧客戶度假、養(yǎng)老型或投資型50平米一房、兩房，110—140平米三房、四房客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成預(yù)預(yù)判：本避地公務(wù)員/企事業(yè)單圣位白領(lǐng)/個體企業(yè)僵主/鄉(xiāng)鎮(zhèn)公職握人員/農(nóng)戶，以嗚滿足他們蝕的需求為渡導(dǎo)向SWO驚T戰(zhàn)略推導(dǎo)發(fā)揮優(yōu)勢枕，搶占機己會利用機腥會，克牽服劣勢減少劣勢論，避免威你脅發(fā)揮優(yōu)徑勢，轉(zhuǎn)藍化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W交通便利偽，昭示性孫好；教育資源該豐富；高品質(zhì)球社區(qū)環(huán)魂境；區(qū)域是X慎X未來的衫行政中心臂、商業(yè)中叫心和教育柏中心；空港經(jīng)濟勺區(qū)的規(guī)劃磚建設(shè)，帶愧動區(qū)域經(jīng)兩濟發(fā)展和葡人口發(fā)展霉；高速路蚊、高鐵序、一級冤路、二許級路等憂交通線松路，加掛強縣城痰與南寧勁的經(jīng)濟識聯(lián)系。生活配映套不全蒼，區(qū)域銹居住成領(lǐng)熟度低圍；區(qū)域內(nèi)出大盤林膊立，項超目競爭匯激烈。構(gòu)建以教術(shù)育地段為陵核心的生強態(tài)居所利用交棄通優(yōu)勢趨與強昭押示性放舒大市場瞇范圍通過產(chǎn)品所創(chuàng)新與競幣爭對手差狹異化競爭通過產(chǎn)品季的展示與益營銷的引掘?qū)В瑥娀簠^(qū)域印象朽和未來前凳景。通過社區(qū)環(huán)境粗和產(chǎn)品（內(nèi)因檔）塑造臨區(qū)域內(nèi)嬌標桿樓僅盤，利咸用區(qū)域發(fā)展突及交通優(yōu)泊勢（外因）占吸引外地洪客戶，最為終實現(xiàn)第一陣性營樓盤（結(jié)果蕩）營造高品脾質(zhì)環(huán)境引蝕領(lǐng)市場；打造“具有強輻撿射力的第歉一陣營樓酒盤”通過“產(chǎn)品和梁環(huán)境配嘉套”撬動市場XX思滿考—壟斷價缺格—有不可承重復(fù)性—過河拆壯橋追隨者—搭便車奇，借勢—以小博大倒，殺傷戰(zhàn)欄術(shù)—價格戰(zhàn)的貍制造者補缺者—目標明確繳，挖掘客晨戶—瞄準市典場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)約品和需翼求點挑戰(zhàn)者—改變游戲藍規(guī)則—強調(diào)新捷的評估筍標準—強調(diào)產(chǎn)品丘的特色和凡價值行業(yè)老大非行業(yè)老淋大，中大窗規(guī)模市場次/非主流假市場敏銳的希機會主止義者戰(zhàn)略選擇挑戰(zhàn)者+補缺者糠戰(zhàn)略！領(lǐng)導(dǎo)者項目的發(fā)荷展方向：區(qū)域產(chǎn)追品線的主流跟啊進者\補缺者及創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)和項目形佩象的挑戰(zhàn)者營造項掉目自身州的差異化特征，岔建立其利存在的登市場價壤值建造滿足留市場及客觀戶的需求化的產(chǎn)品，戰(zhàn)略方質(zhì)向為發(fā)展弦商和后疊續(xù)項目討建立品牌化口碑『客觀性』主動式被動式『主觀性』1取42儉3產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進者品牌和影軟響力社會資勻源和氛昂圍園林景觀有社區(qū)配套環(huán)境：包猶括區(qū)域環(huán)委境和自然騙環(huán)境，體吳現(xiàn)了區(qū)位葡價值和自烘然資源稟圣賦人文：武需要長遙時間積井累，為埋領(lǐng)導(dǎo)者艙品牌的屋標志服務(wù)：品妄牌的力量假，屬于真闊正主流品尼牌開發(fā)商胸的競爭力范要素產(chǎn)品：問典型的怖單一項透目成功暗要素和歸高價樓芒盤的充鋒分條件我們的蠢競爭策秒略是：職環(huán)境＋芹產(chǎn)品√√通過與乳競爭對周手比對滿，同屬椅一個區(qū)共域，區(qū)奇域環(huán)境愛和優(yōu)勢累是大家登所共用壩，項目而的核心鵲競爭力贊在于社區(qū)環(huán)境村的營造和別產(chǎn)品的創(chuàng)緊新設(shè)計！核心競爭力目標梳沖理核心問慮題界定宏觀大勢本體分漢析項目定效位規(guī)劃建暈議產(chǎn)品定宣位客戶定韻位形象定呼位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)資構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點展示吐區(qū)域首期推律售建議經(jīng)濟測片算6市場上蘿產(chǎn)品線茶豐富，叮多層產(chǎn)勺品3房（110構(gòu)-13褲0平米）供著應(yīng)量和消曉化量最大嚴；市場主流監(jiān)銷售速度20—4谷0套/月，在售灰項目產(chǎn)品代總價集中理在27-4躍0萬，銷圈售速度3房〉2房〉4房；天地樓區(qū)弊域內(nèi)產(chǎn)品鑼總價130-行150萬，銷售拘速度1-2套/月，縣娘城內(nèi)二朵手房總紹價60-8核0萬，面沫積約250平米左定右。別農(nóng)墅產(chǎn)品名目前市已場屬于渾空白。XX南化城新區(qū)祥未來供航應(yīng)量大摔，競爭宋激烈；未來區(qū)拘域市場培供應(yīng)產(chǎn)恰品集中蓄在高層3房產(chǎn)品畝（100莖-13善0平米）六，區(qū)域烘市場進追入品質(zhì)鏈走向的長居住改防善期；客戶需求乖以剛需和冰改善型產(chǎn)材品為主，100菜-12晶0平米改圓善型三肺房是市炊場的主巨流，90-1任00平米的剛四需小三房栗也將存在冤一定的市演場現(xiàn)有市場潛在市目場市場盤厘點啟示?。?.做區(qū)域第本一陣營樓帳盤；2.做市場主錫流消化產(chǎn)糠品、填補柿區(qū)域內(nèi)空民白創(chuàng)新產(chǎn)陸品。市場回顧產(chǎn)品定窗位思考開發(fā)何種表產(chǎn)品，實丙現(xiàn)高銷售隆速度下的幟利潤最大揭化。市場競爭史激烈，在資同區(qū)域內(nèi)源第一陣營趕樓盤中突光圍，樹立取項目個性播和標桿。開發(fā)滿概足改善渠型需求再和剛需秧的客戶摟的產(chǎn)品茂為主，覆實現(xiàn)高拐速下利恩潤最大悉化，后雪期根據(jù)趁區(qū)域成乓熟度和宗市場情皇況決定笑是否開日發(fā)小戶艇型以及餡大面積調(diào)產(chǎn)品。解決方累案打造高品闖質(zhì)社區(qū)和泰極具特色姐的經(jīng)典戶裙型產(chǎn)品定述位難點學(xué)問題：1.開發(fā)何字種產(chǎn)品無，實現(xiàn)嫂利潤最婚大化？2.如何在社激烈的絨區(qū)域競帆爭中展注示本項以目個性翅及標桿幼氣質(zhì)？KPI之一:大社區(qū)\園林景捷觀\配套XX客扮戶置業(yè)帆經(jīng)歷還逢處于起茅步階段恨，對比朋老項目似簡單的販社區(qū)園裁林景觀罷、配套尖，新項扎目的社停區(qū)園林捧打造和爽配套設(shè)命施，漸壺漸成為晚XX客鏟戶選擇友購買所鴿考慮的耳重要因單素。KPI之二:戶型設(shè)拖計面積鋼合理\具有創(chuàng)新挺性客戶對侄于戶型比產(chǎn)品有矛一定的駝理解，五考慮產(chǎn)釋品的朝戰(zhàn)向、采勤光及產(chǎn)梢品的功臨能分區(qū)尺有一定賀的要求組。KPI之三:物業(yè)管和理物業(yè)管役理是客子戶入住染后的長梁期安全飾保證及負物業(yè)保叉值的保變證。通過對大慕景城\未來城\實德金源鍵國際3個區(qū)域客貴戶認可的軌項目歸納抱分析,得出結(jié)滅論.第一陣營KPI方向選靜擇：全粥高層（18-2圓5層）電梯鋸房社區(qū),超寬樓善間距（50米以上亦，至少30米），只點式布宴局錯落哨排列，用產(chǎn)品創(chuàng)郊新設(shè)計節(jié)。主入口沿街商汗鋪次入口點式布局外圍以100平米左右拿的剛需產(chǎn)潤品為主，少內(nèi)部以130平米左右那的改善型餐產(chǎn)品為主產(chǎn)品定撿位次入口次入口入口以90—胖100平米的剛芒需型小三侮房以及110—開130平米改唱善型三常房為主仇力戶型巨，后期半根據(jù)市隱場情況陶決定是遼否增加夾小戶型求產(chǎn)品或全大面積脾產(chǎn)品戶型定省位客戶戶瞇型偏好公寓0一房3兩房一廳0兩房兩廳32+1房6大三房83+1房4大四房2客戶訪談葡及問卷調(diào)趣查：XX客戶輩對住宅產(chǎn)超品的認識拘集中在天按地樓和多姜層平層產(chǎn)銅品，電梯罩房偏好集姥中在100—孟130平米的身剛需和胃改善型別產(chǎn)品目標梳硬理核心問見題界定宏觀大交勢本體分經(jīng)析項目定位規(guī)劃建土議產(chǎn)品定位客戶定融位形象定慎位戰(zhàn)略選系擇市場分析報告結(jié)棒構(gòu)圖客戶分雖析12345總體規(guī)禽劃重點展羨示區(qū)域首期推售澇建議經(jīng)濟測算6目前在列售項目嘩成交客念戶群：1、成交客岔戶主要來京自縣城和休周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蓬；2、有部分靜在XX有叼工作和業(yè)立務(wù)往來的紛外地客戶什，以自住湊型為主；3、來自南隸寧及外地漂的投資客殼極少?？蛻艋仡檶τ诒卷椦┠康膯⑹炯垼涸趨^(qū)域未柄形成規(guī)模腫效應(yīng)時，皺以本地自氧住型客戶秧為主，降冬低項目風浸險，形成暮口碑，后至期深挖投偵資客，帶超動項目消皺化速度?？蛻粼L談梨：1、XX油縣有部擴分客戶鑼有一定督的購買炮力，但遇投資意企識未獲銜挖掘；2、少量客茄戶有投資答意識，總歉體投資意撿識較差。游離客圖戶群重點客戶嚷群核心客戶睬群重點客箭戶群40%核心客戶惜群50%游離、偶止得客戶群10%縣城公務(wù)躁員；企事業(yè)煙單位白降領(lǐng)；本地工廠巨高級管理須人員及專凱業(yè)技術(shù)人竊員；個體經(jīng)悲營戶；周邊鄉(xiāng)窮鎮(zhèn)的種碎植大戶芹；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍的公務(wù)員熄；改善居眠住品質(zhì)途的原住降民；南寧及污崇左市俊投資客幻玉；其他外地租投資客；周邊鎮(zhèn)類區(qū)的客簽戶；先以XX昨縣城剛需章和改善型然買家啟動畜首期，扎生扎實實抓比好縣城本孝地客。逐谷漸形成“靈本地客戶巧追捧、周篇邊鎮(zhèn)區(qū)和李南寧客跟偵風”的局芹面，建立陰品牌形象葛盤可持續(xù)踏發(fā)展的客寄戶動力營銷啟示鵲：本項目開前期推廣翼將主要圍表繞縣城及填周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)醬的客戶進嗓行，深挖轉(zhuǎn)渠道客戶毫?？蛻舳ㄎ荒繕耸崾饫砗诵膯栴}簡界定宏觀大勢本體分伴析項目定蜜位規(guī)劃建辦議產(chǎn)品定位客戶定故位形象定堅位戰(zhàn)略選前擇市場分析報告結(jié)構(gòu)衰圖客戶分析12345總體規(guī)疫劃重點展示嫌區(qū)域首期推售需建議經(jīng)濟測奔算6價值支餅撐新中心新城區(qū)接港駁南寧\社區(qū)環(huán)宋境、配薦套\高附加值捐產(chǎn)品\物業(yè)管理在XX剪城市化何進程中于，我們禍如何從晝區(qū)域第繭一陣營肢中跳出繭，樹立妙標桿？鎮(zhèn)政府新脆辦公區(qū)新中心生岸態(tài)居住區(qū)空港經(jīng)濟廢區(qū)南寧城滔市后花敢園園林水扯景休閑廣場幼兒園健身場所商業(yè)中想心新中心社區(qū)配叔套管家式服之務(wù)物業(yè)管理高附加值同的高層洋貝房產(chǎn)品形象定位從XX的止客戶角度己：向往城遲市生活，殼追求流行凝，希望居御住在環(huán)境刺優(yōu)美的高拴檔社區(qū)，內(nèi)體現(xiàn)身份在地位！簡單、直彩白比含情寶脈脈更容聯(lián)易理解和喜接受現(xiàn)代的律、奢華弦的、城描市中心眼、生態(tài)墳公園！營銷立意頭的詮釋：一種融入志城市生活翼、享受城句市服務(wù)的巧精神自豪灑感！[迎合客傘戶的理迎解和需休求]展示項目淺奢華氣質(zhì)臘和高端形嘴象，令居娛住在此的諒每一位業(yè)丙主充滿尊異貴感和自姑豪感形象定位[備選：世河璽領(lǐng)地、休金銘府邸]恒信·公館1號形象定偶位推廣名建桃議方向一尊貴不是挽每個人都叼能擁有奢華不盈是每個噴人都能灰享受70體驗城市孩居住品質(zhì)卻，享受生信態(tài)公園環(huán)悼境形象定曬位[備選：葛公園世線家、南范城大地]恒信·城市公燒園形象定位推廣名固建議方向二向前一步城市生活惡不需想象72目標梳包理核心問該題界定宏觀大丘勢本體分厭析項目定省位規(guī)劃建裕議產(chǎn)品定位客戶定柏位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)額圖客戶分析12345總體規(guī)飽劃重點展察示區(qū)域首期推售榨建議經(jīng)濟測乖算6景觀價值聞最大化以尊貴感抹的體現(xiàn)點而布局社區(qū)高附加值妙產(chǎn)品創(chuàng)新ⅠⅡⅢ風格鮮芝明色彩污艷麗的仆異域風積情Ⅳ規(guī)劃理膀念通過景觀錯資源最大駁化利用,配合產(chǎn)必品創(chuàng)新款及對產(chǎn)播品賦予冊異域“牙尊貴”爹的精神尤氣質(zhì),進行項澇目的規(guī)哀劃理念某導(dǎo)入。項目地塊歌方正，地杰勢平整，抹西面臨X啦X大道，工南門和東俱面是規(guī)劃陵路。編號地塊屬性景觀評價其它特征A西面臨XX大道，北面臨未來城商業(yè)中心景觀差商業(yè)價值大，有道路交通噪音B中心地塊、臨近中心景觀景觀最好居住價值高，可做中心樓王C南面臨規(guī)劃路景觀較好居住價值和商業(yè)價值兼?zhèn)銬東面單獨地塊，三面臨規(guī)劃路景觀好居住價值較高地塊居義住價值朽排序：B>D比>C>A地塊價值胞分析ADCB客戶看板重的項顆目賣點——排名前三勤位分別是撿：園林、就交通、配氣套;客戶需要法的項目配萌套——排名前搶三位分方別是：拴廣場、大車位、輪商場;項目賣蔽點項目配套區(qū)域價值2大社區(qū)0

園林10配套5建筑品質(zhì)4產(chǎn)品戶型3價格4教育2物業(yè)4交通7區(qū)域商業(yè)2幼兒園4小學(xué)1籃球場5游泳池5商場7會所5車位10雜物房7水景3廣場1177主入口產(chǎn)品定衰位沿街商芽鋪商業(yè)中心晃區(qū)中心景杠觀區(qū)（小水課景、大灶公園）社區(qū)商業(yè)甲街點式布局社區(qū)入間口水景平面規(guī)邊劃建議建筑點慰式布局預(yù)，小區(qū)脊四周沿爆街商鋪蚊，中心旅規(guī)劃路紛作為社園區(qū)商業(yè)音街，社某區(qū)入口冊設(shè)在地接塊東南搜面運動休材閑區(qū)入口入口入口入口中心景觀送區(qū)中心景觀守區(qū)銷售中心利用原有許池塘改建秒成地下室遺停車場園林風格——客戶偏向述江南園林意風格，希線望寧靜、謀綠化優(yōu)美森；園林風效格喜好北方庭院風格1江南花園風格7英式風格1法式風格1地中海風格0

美式風格1東南亞風格

0不需要特別風格，只要寧靜、綠化優(yōu)美就好5產(chǎn)品定位園林特點犬：嶺南園抵林以庭廟院式為搭主，集裳北方園謙林和江仰南園林浴之所長綿，并吸冤收近代炮西方造討園手法蔽，采用計崖瀑、拾石潭、懇曲水、啄湖池、孤水庭、宮船廳、蚊廊橋等應(yīng)較多，婦疊山多魂姿態(tài)嶙叮峋；整躍體較江百南園林姿更現(xiàn)代捎化。園林規(guī)劃方向選禿擇：嶺布南風格慢園林【案例】嶺南風格-中信紅輔樹灣園林組團產(chǎn)品定位中央大型鞠景觀區(qū)、配各樓棟附布近園林景臥觀點，通萄過幽曲的厭道路連接尚，處處有卸景、綠樹回成蔭，形腹成公園式?jīng)r社區(qū)。中心景匠觀區(qū)：身采用小把面積水室景、大奶公園的薪方式，飾形成社夕區(qū)業(yè)主雙休閑、畝聊天的撒主要聚軟集地園林規(guī)禁劃園林組軋團中心景觀利區(qū)中心景臟觀區(qū)園林組團園林組味團園林組嬸團園林組晚團風情組團——私密休筐閑場，縫以道路撒為紐帶,形成不納同主題稅的景觀屠帶設(shè)置小臘型瀑布偉水景，倚形成園醬林景觀吐的變化以蜿蜒圣曲折的棚道路為等軸線，梳沿路設(shè)關(guān)置水景閃、雕塑瓦，同時過通過植怪被的變綠化形成綿富有生超氣、靈封活的園沸林景觀沿路設(shè)欄小型駐經(jīng)留場所悲，供業(yè)遼主兩至啞三人的總私密休性閑娛樂秘場所采用不同閉的地面鋪撫花，打造創(chuàng)富于變化姑的園林景漢色，結(jié)合恭東南亞風龍格，增強咽符號元素園林規(guī)眉劃園林功助能-休閑娛璃樂場所兒童娛樂險場老年人健辨身場園林規(guī)盤劃建筑風格——客戶選擇僻方向比較狗分散，但撐要求外立令面比較鮮挽艷；建筑風省格喜好中式5英倫2法式3地中海2現(xiàn)代簡約4后現(xiàn)代風格0產(chǎn)品定維位競爭對島手的建總筑風格美以異域娛風格為洪主，做旋工比較提粗糙，朗純粹、殼高檔次黎的建筑蠟立面是勿本項目表的突破刷點建筑風敲格東信華取府大景城世紀花園碧園項宜目簡歐風遮格法式風格現(xiàn)代、歐羅式現(xiàn)代產(chǎn)品定位方向選買擇：地吼中海風悔格建筑——原特指地桃中海北岸盈沿線的建糖筑，后來單融入歐洲御其它地區(qū)資的建筑特噸點，逐漸賤演變成一雞種豪宅符惡號。閑適、戰(zhàn)浪漫卻菠不乏寧幫靜是地狡中海風沖格建筑荷所蘊含絹生活方礙式的精宴髓所在簡單、伯圓潤的繪線條，給人感雪覺格外返違璞歸真、績與眾不同堆，漳顯極湯其休閑的圣生活方式趁。色彩的組置合與碰撞片。色彩簡映單卻明束亮、大斃膽、豐遙厚，呈淺現(xiàn)出色植彩最絢屯爛的一便面，最謊典型的續(xù)三種色縱彩搭配企：藍與斤白、金銹黃與藍另紫、土封黃與紅告褐。門廊、襲圓拱和昌鏤空。最常見潑的三個站元素：搭長長的蓮廊道，短延伸至繪盡頭然爺后垂直差拐彎；至半圓形住高大的接拱門，佳或數(shù)個糊連接或妙垂直交帝接；墻輸面通過陡穿鑿或團半穿鑿碧形成鏤吉空的景霧致。細節(jié)處理池細膩精巧踩。運用螺旋錯形結(jié)構(gòu)配搭件，包括雖陽臺、窗猜間柱子等魯多用螺旋淘形鑄鐵花圣飾。此外消，往往采唯用建筑圓亭角，讓外耍立面更富睬動感，外己墻局部用熊文化石和偉特別的涂甘料，露臺筍上采用弧線形欄桿等駛，而裝飾舅性用的煙覆囪帶有傳頌統(tǒng)英國風賊味。香蜜湖一釘號建筑風格產(chǎn)品定位外立面謹：立面辭采用白呢、淡黃傲、土黃櫻三種色糞調(diào)的涂午料，屋磁頂采用怖桔黃色洲的瓦，失通過鮮湖明的色壓彩對比起形成建種筑的層匙次感建筑立腔面產(chǎn)品定篩位社區(qū)內(nèi)莖配套：仁幼兒園良、籃球易場、室妻內(nèi)健身野館（羽礎(chǔ)毛球館妥、氣排骨球館、闖乒乓球共館）。社區(qū)配仿套商業(yè)布梳局安排——客戶比較曲偏向商業(yè)玻中心或沿肅街商業(yè);商業(yè)布局沿街商業(yè)5社區(qū)內(nèi)步行街2商業(yè)中心889產(chǎn)品定位小區(qū)四挪周為沿隱街商業(yè)欲，南面妥為一層乒商業(yè)，挖西臨X氧X大道牧北面碧討園沿街河為2~3層商業(yè)要，社區(qū)師商業(yè)街頑為一層弄。商業(yè)規(guī)棍劃將開間控洞制在4~8殲m，進深12~辱15m，層高控嗎制在4~4.利2m；功能：預(yù)饑留衛(wèi)生間判、水電管仆道、排污樓及油煙管永道等；配置：室北外停車位掩，至少每泳個商鋪2個注意：罩盡量減字少梁柱擋，增強催使用面猾積，同夠時以便桶業(yè)主裝倍修產(chǎn)品定位汽車停杰車位主蝕要設(shè)在徐地面以型及沿商倘業(yè)街道瞞路，利葛用地塊混原有池著塘改建遲成地下草室停車泳，非機擁動車位岔設(shè)在一摸樓架空紡層位置戰(zhàn)，道路壟實現(xiàn)人蜓車分流梅。停車位目標梳鈔理核心問題馳界定宏觀大悲勢本體分析項目定位規(guī)劃建跌議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分合析報告結(jié)乞構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點展旬示區(qū)域首期推售聾建議經(jīng)濟測犧算6開發(fā)節(jié)奏鳴：由于目前余只獲得70畝地塊，抖西面地塊稻上有池塘爆，因此本刑項目的開彩發(fā)方向建誼議由東向斥西、由南賭至北。銷售周愧期：參照目前棋XX的項拜目的銷售歸速度30套/月，本項敵目前70畝地塊澤需銷售36個月；呆按樂觀撕情況估菊計45套/月計，銷握售周期為24個月；整主個150畝地塊需魯銷售5年。一期展示：XX大道直社區(qū)銷售中心督，主入口思廣場景觀因、XX大型道形象圍種墻、南面希規(guī)劃路；一期A地塊二期B地塊三期C地塊景觀最好種產(chǎn)品，全渾面提升項丈目價值和鞋價格景觀較護好產(chǎn)品咱，形成嶺社區(qū)規(guī)耗模，實潮現(xiàn)高利忘潤BCA居住功請能較低艷，展示泄形象，華收回成哄本開發(fā)節(jié)奏主入口銷售