2017年河南房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：投資的概念考試試題

2017年河南省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：投資的概念考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某商場正常經(jīng)營的收入為1200萬元，費用為450萬元，經(jīng)營者利潤為400萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)的凈收益為一萬元。7503508008502、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算。人：平均增減量法8：平均發(fā)展速度法C：移動半均法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、成本法最基本的公式是_。A.房地產(chǎn)價值二房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊B.房地產(chǎn)價值二土地重新購建價格+建筑物折舊C.房地產(chǎn)價值二重新購建價格-建筑物折舊D.房地產(chǎn)價值二重新購建價格+建筑物折舊4、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的影響因素是。A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構與布局B：人口數(shù)量與結(jié)構C：土地資源狀況D：建筑技術進步E：借款合同5、在房地產(chǎn)權利中，屬于用益物權的是。A：自物權B：劃撥土地使用權C：抵押權D：租賃權E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、下列不屬于建筑安裝工程費用的是_。A.各類建筑工程和列入建筑工程預算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風、煤氣等設備費用及其裝設、油飾工程的費用，列入建筑工程預算的各種管道、電力、電信和電纜導線敷設工程的費用B.設備基礎、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池等建筑工程以及各種爐窯的砌筑工程和金屬結(jié)構工程的費用C.為施工進行的場地平整而發(fā)生的費用D.土地使用費、與工程建設有關的其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用7、按照現(xiàn)行政策，國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，其劃撥建設用地使用權，經(jīng)批準可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過年。A：5B：6C：8D：10E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章8、拆遷估價一般應當采用_。A.市場比較法B.成本法C.收益法D.假設開發(fā)法9、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計算.項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%,運營費用為有效毛收入的25%.目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%.假設報酬率為8%.折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為.[2007年號題] 一A：2281.83萬元B：2474.60萬元C：3798.30萬元D：4119.18萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。（過時）A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、假設開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用求取。A：市場比較法B：收益法C：成本法D：長期趨勢法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列關于民法的內(nèi)容，說法不正確的是。A：在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體B：智力成果是一種無形資產(chǎn)，是知識產(chǎn)權法律關系的客體C：物權、知識產(chǎn)權、人身權屬于形成權D：胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某宗面積為3000面的工業(yè)用地，容積率為0.8,相應的樓面地價為700元/近，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變通為商業(yè)用地，容積率為5.0,相應的樓面地價為960元/m2,則應補地價為。A：300萬元B：30萬元C：4240萬元D：1272萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、在一國金融機構體系中居領導核心地位的是_。A.政策性銀行B.商業(yè)銀行C.中央銀行D.人民銀行15、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在_。A.±5%B.±10%C.±20%D.±30%16、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為，年限為n,凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。A：B：C：D：8E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是_。A.因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策B.個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅C.個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅D.職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并人個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅18、建設用地使用權出讓合同簽訂后，日內(nèi)應支付全部地價款。A：60B：90C：100D：120E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章19、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構倉庫2000m2,總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結(jié)構工程完成50%,設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎工程、結(jié)構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、下列行為中，應征土地增值稅的是。A：繼承房地產(chǎn)B：贈與房地產(chǎn)C：出售房地產(chǎn)D：出租房地產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21.用財務凈現(xiàn)值FNPV進行項目評價時，當—時，說明項目在財務上是可以接受的。FNPV大于國家規(guī)定值FNPV達到企業(yè)可以接受的水平FNPVN0FNPV<022、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的。A：區(qū)位B：用途C：建筑面積D：臨時安置補助費E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章23、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權，2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。（2008年試題）A：33B：35C：38D：40E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章24、直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報—審批。A.土地管理局B.城市規(guī)劃管理部門C.國務院建設行政主管部門D.國務院25、下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的市場交易指標之一。A.吸納量B.吸納率C.空置率D.吸納周期二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、建設工程開工實行—許可證制度。A.規(guī)劃B.施工C.拆遷D.用地2、建筑物的耐久年限劃分為、15年以下等五個等級。A：100年以上B：50—100年C：40—50年D：5—40年E：15?40年3、根據(jù)拍賣方式不同可將減價拍賣分為。A：人工式拍賣B：電子式拍賣C：無聲拍賣D：有聲拍賣E：現(xiàn)場拍賣4、新設項目法人融資形式的特點有.（2005年試題）八：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成B：新設項目法人承擔相應的融資責任和風險C：從項目投資后的緊急效益來考察償債能力D：從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E：擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)5、以下項目中，構成商品住宅價格的有。A：征地費及拆遷安置補償費B：地段差價C：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用D：住宅建筑、安裝工程費E：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用6、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的。（過時）A：價格水平B：銷售對象C：基本功能D：地理位置E：輔助功能7、下列關于房地產(chǎn)中介服務收費，表述錯誤的是。人：按照服務形式，房地產(chǎn)咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費B：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標準，由雙方協(xié)商一次性收取C：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費D：房地產(chǎn)估價采用差額定率累退計費E：實行獨家代理的由雙方協(xié)商，但房屋買賣代理收費最高不超過成交價格的0.5%8、以為標準，可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人身保險兩大類。A：保險基金來源的不同B：被保險標的的不同性質(zhì)C：保險的實施形式D：保險標的的價值確定與否E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和_。A.估算報表B.損益表C.輔助報表D.資產(chǎn)負債表10、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用_。A.減少B.增加C.不變D.可能增加也可能減少11、物業(yè)管理的核心工作是。A：根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務公司的工作B：對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C：執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標D：擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境E：借款合同12、—資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。A.一級B.二級C.三級D.暫定級13、比準價格是一種__。A.理論價格B.市場價格C.評估價格D.交易價格14、房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以下—事項。A.開發(fā)企業(yè)名稱B.中介服務機構代理銷售的載明該機構名稱C.預售或者銷售許可證書號D.項目的具體位置E.項目的銷售價格有效期15、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。A：加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測B：及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生16、按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)—的情形。A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7%B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7%C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93317、某房地產(chǎn)正常年凈收益為6000元，當前銀行利率為10%,購買年為8,估價應為一元。5400032010480006000018、拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的—和—內(nèi)進行拆遷。A.拆遷范圍；拆遷方向B.拆遷范圍；拆遷期限C.拆遷地址；拆遷方向D.拆遷地址；拆遷期限19、收入具有的特點包括。A：是從企業(yè)的日?；顒又挟a(chǎn)生的B：可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加C：可能表現(xiàn)為企業(yè)負債的減少D：不可能同時引起資產(chǎn)的增加和負債的減少E：將引起企業(yè)所有者權益的增加20、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是_。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法21、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于—不同。A.變動成本的設置B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置22、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于—等。A.收益法中預測未來的租金B(yǎng).市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格23、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)