商業(yè)街及社區(qū)商鋪的銷售認(rèn)籌開盤流程開店研究

5A零售商圈選址的市場(chǎng)方法體選址:人口與力分百貨店選址與商圈分便利店店址要點(diǎn)與評(píng)易初蓮花指導(dǎo)要超級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)政人人樂商業(yè)[大買場(chǎng)]開店要百聯(lián)[大買場(chǎng)]開店要?dú)W尚[大買場(chǎng)]肯德基連鎖店的選址蘇寧電器的連鎖發(fā)展選址要3C第一.業(yè)態(tài)定位第二.功能就是商業(yè)項(xiàng)目到底是做什么的？是做購(gòu)物、還是做、運(yùn)動(dòng)，還是做餐飲、休閑、，還是做旅游、會(huì)展。第三.簾、燈具、木地板、油漆、暖通，這都屬于品類定位。第四.概念了，最后導(dǎo)致定位模糊、不清楚。第五.是做步行就可以到的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)和城市商業(yè)中心的商圈是不一第六.度、管理流程的。第七.第八.“一點(diǎn)”策略的概念和大家，什么是“一點(diǎn)”策略呢？我的品牌要優(yōu)一點(diǎn)、我的管理更現(xiàn)代一點(diǎn)、我的員工素質(zhì)要高一點(diǎn)、我的服務(wù)要完善一點(diǎn)、我的“一點(diǎn)”，企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)并不是很大方面的競(jìng)爭(zhēng)，差距往往在就有了“一點(diǎn)”定位。第九.——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、、沖動(dòng)及消費(fèi)金額比較高費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品率高等。以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品率高等。國(guó)內(nèi)可以通過登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的資料，人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；分布；平均教育水平；擁有住口變化趨勢(shì)，以及到城市商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。供貨來源：成本；與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借：；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 水平和分布等情況可從的人口普查、力、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效收入、總個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由求得。IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈——1025元，共有15個(gè)在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該圈的飽和指數(shù)為…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此記錄分析、信用證分析、分析、等。第二步是確定的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均數(shù)量、顧客集中程度。第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)5A商業(yè)地產(chǎn)的需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對(duì)購(gòu)物便利。要滿足這一可以說，商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)和選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩大支至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動(dòng)，商品經(jīng)之間在商品及商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)上幾乎已是無(wú)可言，相互的差異日漸縮小，商持常勝的競(jìng)爭(zhēng)力，這種競(jìng)爭(zhēng)力于商家運(yùn)用選址技術(shù)正確先機(jī)占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營(yíng)成功后，盡管其他商家可以模連鎖經(jīng)營(yíng)商業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨(dú)特的邊緣性學(xué)科，它涉科領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)?？茖W(xué)地運(yùn)用選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是發(fā)展工選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會(huì)各種不零售商 選址的是：為消費(fèi)者選擇便利其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)選址的則——便利法則。利法則的基本內(nèi)容包含了五個(gè)層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。5A法則主要應(yīng)用于針對(duì)某個(gè)城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工5A法則的基本理念是：以消費(fèi)者為本，為消費(fèi)者購(gòu)物提供全程便利。以消做？”5A法則是商業(yè)選址技術(shù)的，它主要涉及了五個(gè)方面的內(nèi)容：1、交方面的內(nèi)容，以購(gòu)物便利性為主線，5A法則囊括了選址工作中的各個(gè)主要期數(shù)量又源自商家對(duì)周邊人口分布及其消費(fèi)水平的分析。不同商家在同一20萬(wàn)5分鐘內(nèi)—滿意，10分鐘內(nèi)—可以，15交通方式：自駕車、出租車（的士）、車（巴士）、自行車、步行自然：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園 在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場(chǎng)會(huì)更，商家為此需要增強(qiáng)商場(chǎng)建筑物的可視遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，店標(biāo)，指路牌中距離確認(rèn)：20060米以上，外墻近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)標(biāo)牌，電梯標(biāo)牌對(duì)于自駕車、出租車、自行車：需有對(duì)應(yīng)于來向不同車輛的道路出、允許車輛倒頭的路口、無(wú)路障、無(wú)綠化帶；對(duì)于車：需有若干條線路的車站點(diǎn)距離商場(chǎng)不超過200米，其每日對(duì)于步行者：需有公路的人行天橋或過街人行道進(jìn)出便利——1萬(wàn)平方多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場(chǎng)主，總寬度不宜小于12~16米，其中有4級(jí)，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無(wú)通道；的盡量靠近首層商場(chǎng)主；200個(gè)以上（300個(gè)以上）。室外停車場(chǎng)應(yīng)靠近商場(chǎng)主，購(gòu)物小推車可到達(dá)每個(gè)車位；室內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)在超市有出租車上下乘客的場(chǎng)地及出租車排隊(duì)候客的場(chǎng)地（5個(gè)車位前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者160~65%為賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積。建筑層4.809~12米為宜；4~62~4米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防過2層?？鐚訒r(shí)應(yīng)設(shè)雙向自動(dòng)步道，其出前需有4~6米距離的緩沖區(qū)；1萬(wàn)平方米建筑面積的大型綜合超市，2530~4050臺(tái)。收銀臺(tái)前應(yīng)3~6米長(zhǎng)度的排隊(duì)區(qū)域；充足的照明，通常照度大于800，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明2617攝氏10~40經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)店址的便利性要求。例如貨運(yùn)通道、卸貨區(qū)、貨梯、庫(kù)房、綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則?？梢哉f，商家選址就是在選便利，商家競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)的是對(duì)店址便利性的競(jìng)5A法則后，還有必要擔(dān)出的商業(yè)建筑，一定會(huì)成為品牌商家追捧的“香餑餑”5A法則要求的便館、餐廳、歌舞廳、房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各要對(duì)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整，可以從產(chǎn)品品種、價(jià)格、促銷、顧務(wù)甚商店的選址本身投入大，同時(shí)又與企業(yè)后期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費(fèi)趨向變動(dòng)所作的經(jīng)營(yíng)決策的調(diào)整都關(guān)，很容易受到長(zhǎng)期約束。因此，無(wú)論是的零售巨頭還是本土的商業(yè)企業(yè)都非常重視其前期商圈選址工作在國(guó)外，獨(dú)具眼光的戰(zhàn)略性選址已經(jīng)擁有非常成研究體系。如家樂福提出的“一次購(gòu)足”理念，從其進(jìn)入那時(shí)起就一直貫穿于選址工作的始終，并在賣場(chǎng)周圍一個(gè)非常完整的小型商業(yè)圈，集餐飲、休閑、、購(gòu)物、麥認(rèn)為應(yīng)該選址在低廉的大城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，以50公里為半徑來劃商圈。跟家樂福依賴系統(tǒng)的選址不同，麥更傾向于靠近高速公路或主從思詮市場(chǎng)咨詢公司的研究經(jīng)驗(yàn)來看，零售企業(yè)在選址過程中一般關(guān)注利可圖。所以不僅要在區(qū)域的現(xiàn)狀，還要能正確地預(yù)測(cè)未來。影響商品的運(yùn)達(dá)時(shí)間和費(fèi)用。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的汽車路線，各路線的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)。當(dāng)前在我國(guó)能力，對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、分這些零售店會(huì)與倉(cāng)儲(chǔ)式零售店的商圈發(fā)生交叉甚至，由此競(jìng)爭(zhēng)。因那么，調(diào)研公司應(yīng)該如何才能把選址的戰(zhàn)略性問題轉(zhuǎn)變?yōu)椴僮餍缘恼{(diào)研城市人文狀態(tài)：文化形態(tài)、資訊消費(fèi)情況、影響度……2）選址及商圈確定三級(jí)商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)商圈內(nèi)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式、內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)、商品組合、商品陳列、商品價(jià)格、物業(yè)管理、、基本人工費(fèi)用……3）消費(fèi)者行為和習(xí)慣：場(chǎng)所、交通工具、購(gòu)物時(shí)間消費(fèi)者力研究，以及其他、飲食、休閑、資訊等方面的研究……在工作日進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測(cè)，統(tǒng)計(jì)出不同時(shí)段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)、人數(shù)、層人數(shù)……5）競(jìng)爭(zhēng)者經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、發(fā)展戰(zhàn)略、管理、商圈的確定及評(píng)估策擴(kuò)展，構(gòu)成的一定輻射范圍，就是商業(yè)圈。商圈一般由商圈、次級(jí)商圈和一般而言，地區(qū)性商店的商業(yè)圈顧客密度最大，次級(jí)商業(yè)圈顧客密度較小，邊緣商業(yè)圈顧客密度最小；位于商業(yè)中心的商店，商業(yè)圈的顧客最居住人口。即居住在零售店附近的常住人口，是商圈內(nèi)基本顧客的的主近商品，他們是次級(jí)商圈中基本顧潛在的顧客數(shù)量就多，對(duì)零售店經(jīng)營(yíng)越有利。礎(chǔ)。一個(gè)地區(qū)的越多，在這一地區(qū)經(jīng)營(yíng)的零售店可以捕獲的潛在顧客促銷活動(dòng)。商店可以通過各種促銷擴(kuò)大其知名度和，吸引的市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達(dá)，其對(duì)顧客的就越大。商店的吸交通條件。要分析顧客是否容易到達(dá)開店地點(diǎn)，附近是否有車站，是否有停車場(chǎng)所，貨物方便等?？土黝愋鸵话阌腥N：一是自身客流，即專門來本店商品的顧客，是商店客流的基礎(chǔ)；二是客流，即從鄰近商店形成的客流中獲得的顧客；三是 選址:人口與力分藉人口數(shù)和人口普查資料。所需的項(xiàng)目包括：白天一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為來進(jìn)行。家庭成員的也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)槠?、用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資數(shù)不在數(shù)之內(nèi)。密度低的地區(qū)低，且顧客光臨的次數(shù)也少。的重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)來的變化。根據(jù)車站出入的顧客結(jié)構(gòu)，可了解不同顧客的需求。一般而言，人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口力入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣獲取。比如群隨機(jī)抽樣的方法，抽取庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民50％，500—100020％，1000—150020500102000元以上的約占13，人口規(guī)模應(yīng)在300萬(wàn)以上，水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)發(fā)展的區(qū)域。810008%。15%。150210003，政策環(huán)境良好，地方對(duì)連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策456155-10萬(wàn)之間。視所開設(shè)的賣場(chǎng)面積大無(wú)超市等新態(tài)的商場(chǎng)。(2)商場(chǎng)位置應(yīng)位于至少兩條小區(qū)干道級(jí)以上道路的交*或距交*4分鐘商場(chǎng)周圍50-100米范圍內(nèi)最好有銀行、、餐飲等與擬開商場(chǎng)在功100米內(nèi)無(wú)阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護(hù)攔、交通帶、施地、單行道、地面鐵路線等。店址附近步行4分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個(gè)車站有三路以上車線路4米以上，無(wú)不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電4米的室外廣場(chǎng)，且無(wú)不可拆除的有礙通行和視線100門前室外廣場(chǎng)標(biāo)高應(yīng)高過與道路標(biāo)高，但如以臺(tái)階相通，臺(tái)數(shù)不應(yīng)4級(jí)。300平方米。2：8的比例劃分。層高以?M算起，應(yīng)不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不8最多過三層，若分層設(shè)賣場(chǎng)，每層賣場(chǎng)面積不應(yīng)少于2000或4000平方3*30平方米的安裝位置。50米開外能看到賣場(chǎng)。 有排污管和雨水管接至市政，排污應(yīng)設(shè)有的隔油排污池，雨之間或免費(fèi)提供安裝空調(diào)主機(jī)的機(jī)房和冷卻塔安裝位置1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣場(chǎng)或后備*30112物業(yè)應(yīng)免除3%。業(yè)主應(yīng)能提供土地使用證、規(guī)劃證、租賃證和消防驗(yàn)收合格在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無(wú)權(quán)和向第業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關(guān)物業(yè)的糾紛均與我方無(wú)關(guān)，不零售店選址的投入大，且長(zhǎng)期受到約束。即便企業(yè)為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期內(nèi)需要支付以外，零售商還需要在照明、固定資產(chǎn)、門店等方面投入。如果位5年。如果位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往510城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是城城市設(shè)施。學(xué)校、館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、機(jī)關(guān)等交通條件。在城市條件中，對(duì)選址影響最直接的因素是交通條件，包人口數(shù)及住戶數(shù)：了解一定商圈范圍（1000米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)；客流狀況：通過店前的行人最少流量場(chǎng)地條件：包括面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條的，特別要了解各種限制性的規(guī)定；：不宜過高，嚴(yán)格控制成本必要的停車條件、顧客停車場(chǎng)地及廠進(jìn)貨空間20選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、所、機(jī)關(guān)、團(tuán)1OO平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率要高；1624小時(shí)；商品以速成食品、小包裝商品、文具為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、580%顧客為有目的的購(gòu)物。5001000平方米；商品結(jié)構(gòu)：以頻率高的商品為主；16小時(shí)；以居民為消費(fèi)對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。10000平方米以上；此種大都實(shí)行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷售。2500平方米以上；“每次家樂福進(jìn)入一個(gè)新的地方，都只派1個(gè)人來開拓市場(chǎng)。進(jìn)家樂福只派11個(gè)人?！?11日，家樂福的企劃行銷部總監(jiān)羅定中用這句令吃驚不已的話做他的開場(chǎng)白。員工做的第一件事，就是開始市場(chǎng)。他們會(huì)仔細(xì)地去當(dāng)時(shí)其它商店里的有哪些本地的商品，哪些產(chǎn)品的流通量很大，然后再去與各類供應(yīng)商談經(jīng)常是大大不同的。在法國(guó)超市到處可見的奶酪，很難找到供應(yīng)商；在十分熱銷的檳榔，可能在一個(gè)都賣不掉。所以，國(guó)外家樂福成熟有效1995年進(jìn)入后，短時(shí)間內(nèi)家樂福便在相距甚遠(yuǎn)的、和深據(jù)家樂福自己的統(tǒng)計(jì)，從中國(guó)本地的商品占了商場(chǎng)里所有商品的95％以上，僅2000年采購(gòu)金額就達(dá)15億。除了已有的、、浙江、福建、及膠東等各地的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，家樂福還會(huì)在今年年底分別的北京、、大連、青島、、寧波、廈門、廣州及開設(shè)區(qū)域化采購(gòu)網(wǎng)十字路口的商圈這個(gè)“空降兵”的落點(diǎn)注定是十字路口，因?yàn)镃arrefour的法500米開外都可以看得一清二楚。而一個(gè)投令行業(yè)外的大吃一驚。第一就是商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力。中國(guó)目前并沒有現(xiàn)有的資料（GIS人口地理系統(tǒng)）可資利用，所以店家不得不借助公司的力量來收集這方面5分鐘的步行距離會(huì)到什么地的詳盡的人口規(guī)模和特征的，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、分。的半徑就可以大為放大的大賣場(chǎng)都非常聰明，例如家樂福古北店周圍的公這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門購(gòu)齊一周的生活用品。。生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有當(dāng)然一個(gè)商圈的并不會(huì)隨著一個(gè)門店的開張大吉而結(jié)束。家樂福自己的一份資料，顧客中有60％的顧客在34歲以下，70％是女性，然后有2顧客的信息來微調(diào)自己的商品線。能體現(xiàn)家樂福用心的是，家樂福在的每特殊的消費(fèi)群體特意從國(guó)口的。南方商場(chǎng)的家樂福因?yàn)橹車木幼⌒^(qū)比較分散，干脆開了一個(gè)迷你SHOPMALL，在商場(chǎng)里開了一家院和麥2－4場(chǎng)商品高速流轉(zhuǎn)的而已。而體現(xiàn)高流轉(zhuǎn)率的具體支撐，就是實(shí)行品類管理（tegoryngment），優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)。根據(jù)沃爾瑪與寶潔的一次32．546％，周轉(zhuǎn)速度提高11％。302010厘米。如果沒有任何起色，那么寶貴的貨架就會(huì)讓出來給其它的商POS機(jī)實(shí)時(shí)收集上來的利率進(jìn)行嚴(yán)密的。這樣做，使得家樂福的商品結(jié)構(gòu)得到充分的優(yōu)化，完全面向顧客的需求，減少了很多的擱置和占用。涉及具體營(yíng)運(yùn)的管理，羅特意用“RetailisDetail”度是多少度，多少時(shí)間必須要進(jìn)行一次清理貨架，商品的貼和商品新鮮度的的“以速度搶占市場(chǎng)”哲學(xué)（SPEEDTOMARKET），被家樂福搶了先機(jī)。110000—200005米608.7米左右；2、地面荷載：1500公斤/4、照明:5:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,406、冬季采暖:18攝氏度—207、夏季制冷:24攝氏度—268、通訊:一條DDN數(shù)據(jù)專線積20 (應(yīng)有一條中繼線9:8個(gè)左右火車停車位,40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的10、：顧客進(jìn)出應(yīng)與車輛進(jìn)出分開11300400依托大居住區(qū)和消費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍。是商業(yè)與購(gòu)物者面對(duì)面進(jìn)行。所以，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，者行為的主要因素，而地要考慮購(gòu)物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地接近力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻。購(gòu)物人口分析。對(duì)擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長(zhǎng)變化包括人口自然增長(zhǎng)和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。接下來需要對(duì)人口進(jìn)行收入與力的，并分析人口組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而交通易達(dá)性分析。交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購(gòu)物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購(gòu)物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。依據(jù)的觀點(diǎn)，從不同的地方來到購(gòu)物中心需要花費(fèi)的時(shí)間一般是12—15分鐘，最多過25分鐘。特別需要的是，空間距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的，有必要對(duì)汽車到該地點(diǎn)所花的時(shí)間進(jìn)試，這個(gè)到達(dá)時(shí)間在一天之中、一以10—30min，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆蓋范圍。民的心理因素和對(duì)購(gòu)物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè)發(fā)展。區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。市中心區(qū)提供了相對(duì)完善的購(gòu)物機(jī)會(huì)。工業(yè)之后，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境，交通堵塞。而與此同時(shí)，由于郊區(qū)高速，把大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引，狀用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因外，還要考慮自身的特點(diǎn)。種用地優(yōu)勢(shì)，用地獲得比較，用地比較擁擠。的合理價(jià)格或，決定是否值得并能夠獲得投資回報(bào)。第三，用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī)劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某住區(qū)寧?kù)o的街道，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，改變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的關(guān)系，消除它帶來的不利影響。在用地取得之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地，對(duì)用地的規(guī)模、形狀、整心停車場(chǎng)。如果周圍道路在期會(huì)出現(xiàn)交通堵塞，需要看或開發(fā)商是否有能力和加以改善。如果不能，那么只能減少購(gòu)物中心的規(guī)模，而這可能會(huì)影響今后的競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。郊區(qū)用地的視覺可見性。如果周圍的道顯高于購(gòu)物中心，那么在道只能看到的是購(gòu)物中心的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設(shè)備可能會(huì)導(dǎo)致下降。另一方面，如果周圍的道路低于購(gòu)物中心，那么樹木和其他建筑或設(shè)施可能會(huì)遮擋購(gòu)物中心，讓駕車者忽略了購(gòu)物中心的存在?？梢娦圆缓每赡軙?huì)帶來很大的不利，雖然大型購(gòu)物中心可以通過加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢(shì)時(shí)才考慮選用。在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中采用各種予以彌補(bǔ)。1須考慮商場(chǎng)的、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注如果商店位置不得不設(shè)在空間，比如二、三層樓上，則應(yīng)使處的樓梯設(shè)梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有。②情況。是指在商場(chǎng)所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如我國(guó)的交通管地理位置進(jìn)口時(shí)應(yīng)以右為上。如商場(chǎng)所在地的道路如果是東西的街道，而客流又主要從東邊來時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北，客交接地，商場(chǎng)建筑的能見度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的，應(yīng)選擇流量最經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)不同，對(duì)設(shè)立條件的要求也不同。各種業(yè)態(tài)對(duì)有些條件的要求是相似的，比如說城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，消費(fèi)的水。但百貨店的要求條件，下面是建立百貨店必須要掌握的情況，也是確立店址必須要進(jìn)行的工作。城市商業(yè)條件的工業(yè)類還是商業(yè)類的城市，是中心城市還是城市，該城市在整個(gè)中國(guó)所處城市設(shè)施概況的內(nèi)容是要是該城市各類學(xué)校的設(shè)立情況、各類設(shè)施的設(shè)立情況、館的設(shè)立情況、醫(yī)院的設(shè)立和分布情況、公園的數(shù)量和設(shè)立情況、政交通條件的的高速公路、機(jī)場(chǎng)、車站等的數(shù)量、分布。城市區(qū)域內(nèi)的系統(tǒng)分布、城際都市未來的發(fā)展規(guī)劃：城市未來的開發(fā)計(jì)劃，改造計(jì)劃、道路的拓展消費(fèi)者因素：城市現(xiàn)有人口的構(gòu)成情況，分布情況、收入情況、城市零售的數(shù)量、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積、銷售情況。未來商業(yè)規(guī)劃布局?？土鳡顩r：未來店前可能通過的行人流量及時(shí)段的人流狀況，和低谷道路交通狀況：人行和街道是否分開、自行車的流量和方向、車輛的流向和數(shù)量、間隔時(shí)間。過往車輛的主要、數(shù)量及類型。道路的寬窄情況，主要人流的。場(chǎng)地條件：的建筑規(guī)模、面積、層數(shù)、形狀、地基是否傾下斜、標(biāo)法律和條件設(shè)立店是否符合未來的商業(yè)規(guī)劃、建筑物是否符合城市的建筑成本或價(jià)格藉人口數(shù)和人口普查資料。所需的項(xiàng)目包括：常住人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、天數(shù)、構(gòu)成、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。選址一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生)，則消費(fèi)需求幾乎是以孩子為來進(jìn)行。家庭成員的也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，化的家庭其購(gòu)傾向?yàn)槠贰⒂闷?、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資童食品、玩具等。在數(shù)之內(nèi)。目等以適應(yīng)需要。度低的地區(qū)低，且顧客光臨的次數(shù)也少。各站上下車乘客人數(shù)來的變化。根據(jù)車站出入的顧客結(jié)構(gòu)，可了解不同顧客的需求。一般而言，人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：·日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口之力水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣獲取。比如西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民50％，500—100020％，1000—150020500102000元以上的約占——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、、沖動(dòng)及消費(fèi)金額比較高——1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品率高等。學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品率高等。內(nèi)可以通過登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的資料，運(yùn)變化趨勢(shì)，以及到城市商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。供貨來源：成本；與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借的平和分布等情況可從的人口普查、力、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知。可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效收入、總的個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由求得。IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元，共有15144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證分析、分析、等。第二步是確定的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均數(shù)量、顧客集中程度。最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。（一）如果你想開一家專賣商店，在確定了店型之后，接下來的問題就是籌措（１）中心商業(yè)區(qū)。在每一個(gè)城市中都有中心商業(yè)區(qū)，那里林立，精品在中心商業(yè)區(qū)常以若干（一家或幾家）百貨商場(chǎng)為，環(huán)繞著星羅棋布的街區(qū)。擁有三五十家商店，常以一個(gè)大型商店為，無(wú)論商業(yè)街區(qū)的規(guī)模、繁華程度、商店數(shù)量都遜色于中心商業(yè)區(qū)，場(chǎng)地大大便宜于中心商業(yè)區(qū)，額是多少等。的專賣店每一坪（3.3075平方米）一年的銷售額達(dá)到２００于中心商業(yè)區(qū)的商店銷售額很大，由于場(chǎng)地過于昂貴，經(jīng)營(yíng)成本太大，最實(shí)現(xiàn)的銷售額。專賣商店成功的最低標(biāo)準(zhǔn)為每年每坪(3.3075平方米)銷售聚，相同或相似的專賣店可以于同一個(gè)商業(yè)區(qū)，形成招徠顧客的規(guī)模優(yōu)點(diǎn)：地點(diǎn)選擇失敗；不熟練的評(píng)估人員致使的資料與判斷；許多連鎖由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對(duì)于實(shí)地作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如設(shè)店出入的人口流價(jià)位的高，均是衡量的重點(diǎn)。商圈實(shí) 的要1030歲的青壯年為主，單身男女尤圈團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳中大型醫(yī)院,大學(xué)、?？圃盒＜案咧新毿?24小時(shí)工作的大、中型工廠(三班制),消防隊(duì)、局、市,公園及廣場(chǎng),車站附近,大型集中住宅區(qū)。商圈未來發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加,新設(shè)車站的計(jì)劃學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃,馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃小區(qū)住宅的興建計(jì)劃,商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是城區(qū)內(nèi)有大型店、同類店或商戶較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。商圈實(shí)地評(píng)來說，經(jīng)驗(yàn)豐富的老手比起剛加入評(píng)估作業(yè)的新人，其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度350米、150米、250250米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在圈清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動(dòng)線是在哪里匯集，效果哪一個(gè)比內(nèi)容：物流配送中心的選址決策在物流運(yùn)作中有著重要的地位。本文對(duì)近方法有專家打分法、Delphi法等，定量方法有重心法、P中值法、數(shù)學(xué)規(guī)劃方法、多準(zhǔn)則決策方法、解決NPhard問題（多項(xiàng)式復(fù)雜程度的非確定性問題）法及重心法、P中值法相對(duì)比較成熟，因此，本文將主要分析定量方法中的數(shù)學(xué)規(guī)劃、多準(zhǔn)則決策、解決NPhard問題的各種啟發(fā)式算法、仿真在配送中心C(價(jià)值向量)、A(資源消耗向量)、b的研究。(2005)應(yīng)用Baumol-wolf模型，對(duì)多物流節(jié)點(diǎn)的選址問題進(jìn)行研結(jié)合的模型。各種規(guī)劃的方法在具體的現(xiàn)實(shí)使用中，常常出現(xiàn)NPhard問題。的選址、方式及路線選擇、供應(yīng)商選擇等等。這些問題的典型特征是涉及一種使定性和定量的方法有機(jī)結(jié)合的模糊多指標(biāo)評(píng)價(jià)方法。Chen-TungChen(20想，在復(fù)雜多變的環(huán)境下，線性的決策思想逐漸地出其固有的局限啟發(fā)式算法是尋求解決問題的法和策略，是建立在經(jīng)驗(yàn)和判斷的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)人的能動(dòng)作用和創(chuàng)造力。啟發(fā)式算法常常能夠比較有效地處理NPhard問題，因此，啟發(fā)式算法經(jīng)常與其它優(yōu)化算法結(jié)合在一起使用，使兩遺傳算法（geneticalgorithm,GA）2060年代提出來的，是受劃方法結(jié)合起來對(duì)其進(jìn)行了研究。中等（2005）在考慮各種成本(包括或是一般的線性規(guī)劃)。由于該模型是一個(gè)組合優(yōu)化問題，具有NPhard問題，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(artificialneural-network,ANN)是由大量處理單元(神經(jīng)元)種有益的嘗試。蘭等（2004）用BP網(wǎng)絡(luò)對(duì)物流配送中心的選址問題進(jìn)行定的的情況下，用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)來研究是不恰當(dāng)?shù)?。在?yīng)用ANN時(shí)，我們應(yīng)解釋等問題，這樣才能有效及可靠地應(yīng)用ANN解決實(shí)際存在的問題。模擬退火算法(SimulatedAnnealing,SA)又稱模擬冷卻法、概率爬山法等，于1982年由Kirpatrick另一種啟發(fā)式的、隨機(jī)優(yōu)化算法。模擬退火算法方法（如多準(zhǔn)則決策、數(shù)學(xué)規(guī)劃等）進(jìn)行了研究。(2006)提出了定量化確保總體中多樣性以及防止遺傳算法的提前收斂，運(yùn)用層次分析法確定物除以上三種比較常用的方法之外，啟發(fā)式算法還包括蟻群算法、搜索決NPhard問題，同時(shí)也為物流配送中心選址的智能化處理提供了可能。用解等(2005)對(duì)汽車企業(yè)的配送中心選址運(yùn)用了仿真的方法進(jìn)行了研究。先確定了配送中心選址的幾種方案，應(yīng)用了Flexim軟件對(duì)各方案建立了仿真模型，根據(jù)仿真結(jié)果進(jìn)行了分析和方案的選擇。該方法為企業(yè)配送中心選址問題提供了一種較為理想的解決方法。薛永吉等(2005)通過建立數(shù)學(xué)模型對(duì)物流中心的最優(yōu)站臺(tái)數(shù)問題進(jìn)行研究，在一定假設(shè)和一系列限制條件下，AENA仿真軟件為平臺(tái)，建立仿真模型確定了最優(yōu)化方案。KuyohiHidka等(97)用仿真對(duì)大規(guī)模的倉(cāng)庫(kù)選址進(jìn)行了研究。該研究對(duì)倉(cāng)庫(kù)的固定成本、成本，和同時(shí)滿足6800名顧客進(jìn)行了仿真，以求得的最優(yōu)解(near-optimalsolution)。在求解的過程中，結(jié)合了貪婪－互換啟發(fā)式算法(Greedy-Interchangeheuristics)和氣球搜索算法(BalloonSearch)兩種啟發(fā)式算法進(jìn)行求解。該算法能比容易受到車輛的平均速度變化的影響。作為石油行業(yè)的終端銷售系統(tǒng)，其經(jīng)營(yíng)的好壞直接影響著整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。而一個(gè)若想經(jīng)營(yíng)的好，就要從選址開始，站穩(wěn)腳跟。由于所銷售的成品油具有易燃、易爆、易流動(dòng)、受熱易膨脹，而且有一定的毒性。因此，選址時(shí)，除了要從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，還要考慮到選一、從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)的選是為汽車加注油品的場(chǎng)所，所以，從石油公司的效益考慮，大城市的選址原流比較多而且比較集中，因此，這些區(qū)域應(yīng)該是大城市建設(shè)的首選位置。在市區(qū)內(nèi)很多就是建在超級(jí)百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)店旁邊。因?yàn)樨浌竞蛡}(cāng)儲(chǔ)批發(fā)店就是他們最好的選擇。隨著我國(guó)開放不斷深入，市場(chǎng)業(yè)區(qū)是新建的首選。再者，大都市的主要干道、十字路口、交叉口及城市的出等處，也是車流量大的地方，在這些地方建設(shè)也不失為一個(gè)中小城鎮(zhèn)的選址原站時(shí)，要以城市主干道和城鎮(zhèn)出為首選。尤其是大城市周邊的城鎮(zhèn)，基本上是進(jìn)入大城市的交通要道，另外，國(guó)道及高速公路的也是商家的必爭(zhēng)之充分考慮這些因素。而且，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的意見》指出，城區(qū)服務(wù)半徑應(yīng)控制在不低于0.9公里，因此，在選址時(shí)還要充分考慮到周圍的覆蓋率。品油和其所散發(fā)出來的油品蒸氣，不但有易燃、易爆的，而且還有一定的毒性。因此選址時(shí)，除了要考慮到經(jīng)濟(jì)因素、方便性等因素外，還要考慮周圍環(huán)境與安全問題。HSE作為一種先進(jìn)的管理理念，已被廣泛應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域，石油行業(yè)也特別重視HSE管理。所謂HSE管理是指健康（HEALTH）、安全（SAFETY）、環(huán)境（ENVIRONMENT）管理，的HSE管理就要從安全和環(huán)境入的安全不僅包括油品、設(shè)備、現(xiàn)金、支票，還包括人員的安全，而由于所銷售成品油的特性，應(yīng)盡量建設(shè)在空闊、通風(fēng)良好的地方。參考《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(2001年修訂版)4.4.2條中規(guī)定51～100m315m、20m、5m，浮頂儲(chǔ)罐在此基礎(chǔ)上還可減少25%。的油品儲(chǔ)罐埋地耐火等級(jí)，但仍然有必要保持較大的防火距離，所以確定三個(gè)級(jí)別與一25m、20m16m，而與二類保護(hù)物、三類保護(hù)物20m、16m、12m16m、12m、10m。站外甲、乙類物品生產(chǎn)廠房火災(zāi)性大小，與這類設(shè)施應(yīng)有較大的防火距離，按三個(gè)級(jí)別分別定為25m、22m和18m。而消防部門規(guī)定，距離18米的范圍內(nèi)嚴(yán)禁煙火。因此，周圍不應(yīng)有明火作業(yè)或火花作業(yè)的工廠車間等，還要盡量靠近市區(qū)人多的地方，防止發(fā)生事件，危及員工的安全接觸、呼吸道吸入和通過食道進(jìn)入消化道等方式進(jìn)入，對(duì)造成一定0.28%12～24min，人便會(huì)感到頭暈；如果含量達(dá)到1.13%～2.22%時(shí)，便會(huì)發(fā)生急性，人化氫密度比空氣大，在空間易積聚，不易飄散，對(duì)的危害非常大。因此，是汽車加注油品的地方，在加油過程中，習(xí)慣給車加水、洗車，會(huì)產(chǎn)生很多污水，這就要求 選址時(shí)，要有良好的排水、排污等長(zhǎng)期受污染的水體中，其肉會(huì)有腥味，嚴(yán)重時(shí)，油污會(huì)影響魚類呼吸而導(dǎo)致；用含油污水灌溉農(nóng)田，不但會(huì)使糧食帶有油腥味，油類物質(zhì)還會(huì)粘附于土壤內(nèi)并粘在植物根部，危害植物生長(zhǎng)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)作物。此外，含油污水如果滲透到還會(huì)污染水質(zhì)。因此，在建設(shè)時(shí)，除噪聲污染對(duì)于處于市區(qū)或居民區(qū)的來講是很嚴(yán)重的事情。一般來說，發(fā)出的噪聲并不突出和強(qiáng)烈，但有些地處城區(qū)和居民生活質(zhì)量不高的加油機(jī)工作時(shí)的磨擦聲等，所以在選址時(shí)應(yīng)盡量避免居民生聲響的可采取建設(shè)隔音墻或種植樹木等隔音方法，盡可能減少或避免對(duì)便性。在市區(qū)建設(shè)時(shí)，由于車流量比較大，而且車輛加油時(shí)會(huì)在站內(nèi)駐留一定的時(shí)間，這樣在車輛進(jìn)站時(shí)段，有可能造通堵塞。因此，加油捷，既要方便汽車加油，又要盡量避免干擾交通11.510萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人12—15萬(wàn)人；2、須城市交通主干線，至少雙向四車道，且無(wú)（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯為佳；3、商圈內(nèi)人口結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的5、商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過5000平方米的同類業(yè)150402564.5（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離3800KG1000KG/4985、正門至少提供2個(gè)主出，免費(fèi)外立面位至少3個(gè)6、每層有電動(dòng)扶梯連接，車庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接7、商場(chǎng)要有一定面積的廣場(chǎng)。1、至少300個(gè)以上地上或的顧客免費(fèi)停車位2203、如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車輛提供物流場(chǎng)地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米。1、市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的供電方式），總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明、收銀臺(tái)、冷庫(kù)、冷柜、、電腦主機(jī)等的用電需求，并提供供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高底壓配電系統(tǒng)、、變壓器、備用發(fā)電機(jī)、強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立的水表。3、安裝獨(dú)立的空調(diào)系統(tǒng)，商場(chǎng)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24℃+－1℃標(biāo)準(zhǔn)4202015年，并提供一定的免租期。</P<p>易初蓮花指導(dǎo)要選址標(biāo)準(zhǔn) 總面積2萬(wàn)平方米左右，社區(qū)密集區(qū)，交通便80米;80米;20～250米;25000sq.m.以上柱距獨(dú)立建筑：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)距離為10.8mx10.8m;若鋼10.8mx10.8m.若Lotus店租用下層，業(yè)主在上層，單層店的柱網(wǎng)距離應(yīng)保持在10.8mx10.8m；若Lotus租用多層，柱網(wǎng)距離應(yīng)保持在8.4x8.4m（6.8M.(2)樓板荷載賣場(chǎng)800kg/平方米,后倉(cāng)與冷庫(kù)1000~1200kg/平方米；鋼筋砼地面（200厚C30內(nèi)配Φ12@1503kg/㎡，后5kg/㎡,6m±2mm）鋼筋砼樓面(70厚C30內(nèi)配Φ6@1503kg/5kg/㎡，6m±2mm)地板表面：倉(cāng)庫(kù)及生鮮后倉(cāng)通道硬化耐磨，賣場(chǎng)及出租區(qū)內(nèi)鋪PVC地板，辦公區(qū)及設(shè)備用房鋪瓷磚,生鮮加工間鋪瓷磚。234035415米，斜坡道坡度參見(,停車面積(數(shù)量)400～600車位(,,廣州)150～300車位 ,廣州以外)22600～10002525噸貨梯，13噸貨梯。如果有地下室，必須有一部貨梯直達(dá)室。自動(dòng)人行步道11o。二層：2部，三層：4～6部。（室或樓面停車供水200（小店）～250（大店）噸/過當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣與聯(lián)動(dòng)裝置空調(diào)通風(fēng)管道式分體空調(diào)（60KW）還是式空調(diào)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確天２4度；冬天１８度。10036門直線,2條數(shù)據(jù)線,其16條,128（由業(yè)主負(fù)責(zé)店招Signage免費(fèi)牌位置分配：高占用2個(gè)位置；門頭占用2個(gè)出租區(qū)域7,000㎡(max)4,000㎡后倉(cāng)、、廣州：800~1,000m2其它地方General＞45dB(A)@1meterradium;utilityarea＞75dB(A)@1meterradium(max)供電方式及變壓器2of2500KVAdrytransformers干式變壓器,10/0.4kvDyn1150hz2of1250KVAdrytransformers干式變壓器,10/0.4kvDyn1150hz雙電源雙回路供電1000kw1.56噸，業(yè)主需提供油罐位置800kw1.56噸業(yè)主需提供油罐位置（35噸）、停車場(chǎng)、綠化樹種、景觀等須按照收超級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)政發(fā)展支撐著公司的發(fā)展。公司的發(fā)展率是每年30％左右，在中是最高的，這也是依靠其強(qiáng)大的發(fā)展能力。它在商品政策和價(jià)格政策方面，與的連鎖商店之間所存在的差距是“規(guī)模上的差距”?！耙?guī)模上的差距”也即是發(fā)展能力的差距。要擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額，開設(shè)新店是最有效的方法。公司就是通過開設(shè)新店壓倒了。在連鎖商店正式發(fā)展為多的60年代后半期之前，在商品流通學(xué)顧問中間，存在著一種爭(zhēng)論，即所謂“應(yīng)該創(chuàng)建一個(gè)商業(yè)地區(qū)最大”的那種“地區(qū)頭號(hào)大商店論”，與所謂“應(yīng)該搞標(biāo)準(zhǔn)使數(shù)量多起來”的“多化優(yōu)先論”現(xiàn)在，如果考慮到各地正在進(jìn)行中的連鎖商店的競(jìng)爭(zhēng)，地區(qū)頭號(hào)大商店論者雖處于優(yōu)勢(shì)，然而，公司好像是同時(shí)采納了上述的長(zhǎng)處。公司的目標(biāo)是，既要在商業(yè)地區(qū)擁有營(yíng)業(yè)面積最大的，同時(shí)又要在發(fā)展多方面走在的前頭。甚至使人感到想把地區(qū)頭號(hào)大店辦成為標(biāo)準(zhǔn)店鋪，這點(diǎn)，恐怕也是公司被稱為是“常規(guī)的企業(yè)”的一個(gè)理由吧。所有還是租用的，從而采取完全不同的政策。公司的情況是這兩種所有形式的混合，的一半以上，其土地和建筑物的所有權(quán)是屬于本公司的。無(wú)論是長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，還是各個(gè)年度的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，一直繼續(xù)采取“半數(shù)房地產(chǎn)本如果急劇地?cái)U(kuò)大，會(huì)增加負(fù)擔(dān)，所以，必然容易依賴于租用土地和建筑物。然而，公司在迅速發(fā)展的連鎖商店中其的發(fā)展盡管也是超群的，但是“半數(shù)房地產(chǎn)本公司自有”的政策卻一直被堅(jiān)持。主張：“如果可能，希望所有自有”。這是因?yàn)樽约簱碛猩痰甑耐恋睾徒ㄖ伩梢援?dāng)作抵押品，便于籌措。第二，通貨膨脹的能力強(qiáng)，如果是租用的話，每隔幾年就要調(diào)整。于是，由于的繁榮而帶來的地價(jià)上漲的不過，采取租用方式，僅僅依靠保證金和房租就能夠開店，比起自有來，具有開辦費(fèi)用絕對(duì)低廉的優(yōu)點(diǎn)。并且，采取租用方式的，其地點(diǎn)條件好的公司關(guān)于“半數(shù)房地產(chǎn)本公司自有”的政策，是充分利用了日本地價(jià)異常昂貴的特點(diǎn)；在精密計(jì)算自有房地產(chǎn)的利弊的基礎(chǔ)上摸索出來的一條道路。它在的迅速擴(kuò)大方面既利用了租用方式，同時(shí)也依靠自有店 這一點(diǎn)，從的連鎖商店的來看，也是可以理解的。幾乎全部 另一方面，商店絕大多數(shù)是采取租用方式的，它雖然有一個(gè)理由，即在地價(jià)特別高的首都地區(qū)發(fā)展連鎖商店，但最近也正在積極建立自有；佳思客公司也和公司一樣，采取了“半數(shù)房地產(chǎn)本公司自有”的政策；但西友商店租用的卻比較多。于“窒息”狀態(tài)；然而，對(duì)發(fā)展來說，取得設(shè)店用地的這種先行投資是絕對(duì)在土地所有者就是建筑物的開發(fā)者的情況下，租用者開設(shè)，只要交納租用保證金就可以了。但取得設(shè)店用地的房地產(chǎn)屬于自己的，其先行能亂來。但是，公司卻經(jīng)常擁有20項(xiàng)左右“未施工”的。對(duì)于維持每年增設(shè)10個(gè)左右的發(fā)展水平來說，至少要有20權(quán)，這可以說是必要的，擁有這么多的未施工的連鎖商店，是絕無(wú)僅有榮公司壓倒其它連鎖商店的那種發(fā)展能力的實(shí)際情況吧。，公司的不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)本部的職員大約有70入。這些人是發(fā)展的推動(dòng)者。增設(shè)不僅要有錢，而且需要耗費(fèi)大量人力和時(shí)間。雖說只要買到土地，向建筑公司定造房屋就能到手，但從收買土地到開業(yè)，平均需要3年，產(chǎn)所特有的手腕。而且，買到手后還必須從地方自治體獲得開發(fā)。向擔(dān)下水道費(fèi)用等等，都要進(jìn)行談判或。即使開始動(dòng)手施工，日照權(quán)問題地商店的談判是由其他人負(fù)責(zé)的，但每年即使是新開10個(gè)，至少也需要0而由土地所有者興建用房，公司靠租房開店，在這種情況下，辦理開發(fā)手續(xù)等等，有時(shí)差不多都要由公司自己，實(shí)質(zhì)上只不過省一般來說，的設(shè)計(jì)都是由與用地面積大小相適應(yīng)的工程建筑公司和建筑設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)的，但是，公司自己卻擁有設(shè)計(jì)部門。公司并不進(jìn)行全面設(shè)計(jì)，而是由自己制定基本方案，這在連鎖商店中，只有公司這是因?yàn)楣疽笏械脑O(shè)施具有共同性和統(tǒng)一性，而且其發(fā)展途徑屬于高度的企業(yè)。日衣和佳斯科等公司在每一個(gè)準(zhǔn)備設(shè)店的地方,都委托建筑公司、專門設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，有時(shí)也采取投標(biāo)等設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)的方式，但公司并不采取這種設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)方式。設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)方式是否有利，不能簡(jiǎn)單結(jié)論，而公司堅(jiān)持本公司自行設(shè)計(jì)主義的另一個(gè)理由，可能是想積累發(fā)展的專有技術(shù)。所謂專有技術(shù)，要想理解公司的政策，最快的辦法是看看其實(shí)際的情況，首先是的大小，平均起來營(yíng)業(yè)面積為6000平方米左右。有了這6000平具和家用電器等主要商品的綜合性了公司的這種商品構(gòu)成使它具備了綜合零售商店的資格。象公司這樣每個(gè)擁有６０00平方米的營(yíng)業(yè)面積，這在60年代后半期的大多數(shù)地方百貨商店也不過如此，所以，公司成為地區(qū)頭號(hào)也是不足為奇的。正因?yàn)槿绱斯驹诘胤皆O(shè)店方面要比其他連，6000平方米左右的營(yíng)業(yè)面積，完全是平均數(shù)。實(shí)際上，大榮公司的要更大。在它的直屬店里，初期的超級(jí)市場(chǎng)店也有只經(jīng)營(yíng)食品的，可是最近的標(biāo)準(zhǔn)，其建筑面積在2萬(wàn)平方米以上。因此；更具體地對(duì)一個(gè)個(gè)進(jìn)行觀察，公司的規(guī)模之大，就更容易理解了。積才有可能。從這個(gè)意義上說，以頭號(hào)店為目標(biāo)的公司，發(fā)展大的志A4000B、社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利開店計(jì)劃：2～3AB4000平方米以上開店計(jì)劃：3A80005.59×9000千克/B24車道的主干道的交*C、2.5～325～30萬(wàn)600~700平方米的店面面積（1，2層）3.5米以上，100（全天空調(diào)、暖廚房排風(fēng)通道，處理通道；獨(dú)立出入前、后通道，15~50個(gè)停車位；可樹立店標(biāo)、牌、門頭標(biāo)牌；10~20年租期條款長(zhǎng)期不變*/每平米．天冷熱上水、下水具備方便空調(diào)、供暖費(fèi)按市政規(guī)定，供應(yīng)穩(wěn)定、充足冷、熱水費(fèi)按市政規(guī)定，供應(yīng)穩(wěn)定、充足排污費(fèi)按市政規(guī)定電、氣費(fèi)按市政規(guī)定20~40車位（供動(dòng)態(tài)使用）倉(cāng)庫(kù)、員工間100平米（輔助面積電視信號(hào)免費(fèi)提供CCTV5/ESPN等體育信號(hào)肯德基對(duì)快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級(jí)制，通過兩個(gè)委百，是肯德基的競(jìng)爭(zhēng)力之一。業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算5分，有一條線路加多少分，有一通過打分把商圈分成好幾大類，以為例，有市級(jí)商業(yè)型（西單、王府例如，西單是很成商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的客人的位置?？系禄_店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地過去古語(yǔ)說“一步差三市”開店地址差一步就有可能差三成的這跟人準(zhǔn)，一般就是帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算對(duì)面的人流量?？系禄x址人員將來的人流數(shù)據(jù)輸入的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測(cè)算出，在此地投資額過多少，超過多少這家店就不能開。況下那就有影響。例如北太平莊十字路口有一家肯德基店，如果往西一百個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。比如某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很高，但據(jù)顯示，找不到該小區(qū)哪里是主要聚客點(diǎn)，這時(shí)就可能先不我們經(jīng)?？吹揭粭l街道一邊是麥當(dāng)勞，一邊是KFC，這就是KFC采取的跟進(jìn)策略。因?yàn)辂湲?dāng)勞在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場(chǎng)，挨著它開店不僅可省去場(chǎng)地時(shí)間和精力，還可以節(jié)省許多選址成本。仙蹤一九九六年踏足，透過現(xiàn)代化的管理方法和完善的特許經(jīng)營(yíng)制，于、、陸、、澳洲、及菲律賓等地開設(shè)除了目前已推出的逾百種產(chǎn)品外，更設(shè)有產(chǎn)品研發(fā)部門，依季節(jié)及消費(fèi)者需求的變化推出新產(chǎn)品。其中的天然健康飲品食物，更是積極研究開發(fā)此，仙蹤林的每一位成員都致力發(fā)揮自己，針對(duì)市場(chǎng)需要，研發(fā)和供應(yīng)最產(chǎn)品。仙蹤林所有的服務(wù)本著的精神,由專業(yè)培訓(xùn)講師統(tǒng)一培訓(xùn),并1、基本投資額/單店：402、面積要求：120-200平方米3、特許權(quán)使用費(fèi)：萬(wàn)元或4、加盟金：155、保證金：106、合同期限：37、是否有區(qū)域：有百貨店或其他專業(yè)市場(chǎng)；周邊應(yīng)有多條線路通過，交通便利；商圈5Km-10Km50-80 標(biāo)準(zhǔn)店項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e（紅線內(nèi)面積）3-4萬(wàn)平方米（45畝）150180 15000平方米，1301209.9米×128.52500千克\5.5千克\5.5500千克\平方 非標(biāo)準(zhǔn)店為單材家居超市，一般不超過三個(gè)樓層，總建筑面260002500千克\平方米，二、三層技術(shù)要求同標(biāo)準(zhǔn)店。 標(biāo)準(zhǔn)店每1萬(wàn)建筑平方米配備停車位（以地上停車位為主、、廣州、不少于200個(gè)車位，其他城市不少于150個(gè)車位。每車位面積：地面約25平方米，約40平方米。 非標(biāo)準(zhǔn)店每1萬(wàn)建筑平方米配備停車位不少于100個(gè)車位 20米。 100080立方， 空調(diào)：嶺南以制冷為主，一臺(tái)主機(jī)制暖；以北以制暖為主， 按揭房 隨著蘇寧電器在的連鎖擴(kuò)張，在不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市商圈5000平米以40003000地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的能力商業(yè)中心3000平米以縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、等地的縣級(jí)市副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣商圈位置3000平米以上：獨(dú)立、清晰的面積：3000平方米以上6米以上，有開闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)3C3C----臨街商鋪（一層）二、店中 在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近三、社區(qū) 位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型10萬(wàn)人左右（一層）四、特定市場(chǎng)店----、IT一條街（一層）。市級(jí)、IT一條街五、交通樞紐 位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一3C一、小型店：30～50二、中型店：80～120平米、160～240平米。三、大型店：260～320平米。四、旗艦店：400平米左右。3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選A25003盡管未來兩年內(nèi)一級(jí)城市在企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略中仍占據(jù)重要地位，但，大連，杭州成為公司二級(jí)城市擴(kuò)展熱點(diǎn)目的地.1/41/2。許多、、廣州三大城市設(shè)有海外制造和其它外包服務(wù)機(jī)構(gòu)的公司都已將業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)展到其它二、三級(jí)城市。日前，在仲量聯(lián)行發(fā)布的名為“企業(yè)：何時(shí)，何地，為何？”的顯示：盡管未來兩年內(nèi)一級(jí)城市在企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略中仍占據(jù)重要地位，但、大連、杭州等二級(jí)城市將逐漸崛起成為企業(yè)房地產(chǎn)擴(kuò)張的重要目的地。在仲量聯(lián)行2004年1月發(fā)布的企業(yè)房地產(chǎn)影響中顯示，這些企業(yè)依舊采用“更快、更好、更便宜”的經(jīng)營(yíng)模式。處于專業(yè)服務(wù)和銀行金融領(lǐng)域的公司已的三大主要城市建立起辦事機(jī)構(gòu)，如今亦正在將其業(yè)務(wù)觸角延伸企業(yè)都計(jì)劃在這里長(zhǎng)久地發(fā)展下去。吸引這些企業(yè)來華投資的，不單只是一系列的政策，當(dāng)然更甚巨大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)潛力。2005年第二季度進(jìn)行的首次中國(guó)二級(jí)城市調(diào)水平，但房地產(chǎn)發(fā)展階段與、和廣州相比又要一步的城市。二級(jí)的房地產(chǎn)機(jī)制。就品質(zhì)、數(shù)量以及投資等方面而言，這些城市的房地產(chǎn)行該了解企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)所考慮的目標(biāo)二級(jí)城市、他們的進(jìn)入時(shí)間這項(xiàng)針對(duì)的大型企業(yè)，絕大部分都是世界500強(qiáng)企業(yè)。對(duì)象均為負(fù)責(zé)中地產(chǎn)或公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高級(jí)管理人員。中涉及的四大行業(yè)部門最大的為高科技/通信行業(yè)(占總對(duì)象的28%)，其次為銀行金融行業(yè)(占總對(duì)象的16%)，專業(yè)服務(wù)行業(yè)(占總對(duì)象的16%)，房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)(占對(duì)象的10%)。而言，這一的結(jié)果卻對(duì)研究大型企業(yè)的現(xiàn)狀布局及未來擴(kuò)張方向提供心外，被訪企業(yè)在其它城市的代表處數(shù)量有見急劇減少，廣州、、分列第三、第四和第五位。距只有140公里的重要輕工業(yè)制造城市一一市，只有14%的被訪企業(yè)在此設(shè)立代表處。目前，大型企業(yè)布局雖然已經(jīng)通過，仲量聯(lián)行驚奇地發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)數(shù)量分布最多的這些城市，仍然位列企業(yè)擴(kuò)張速度最快的十大城市之列。和仍然是企業(yè)擴(kuò)張的首選城市，大連躋身成為第三受歡迎的城市，而廣州、則緊隨其后。在該中脫穎而出，無(wú)論是短期(未來6個(gè)月，1-2年)乃至中長(zhǎng)(3-5年)中都位居目標(biāo)城市前五名之列。先生認(rèn)為：“該結(jié)果在情理之中，在‘西部大開發(fā)戰(zhàn)略’下，為吸引投資而推出的一系列具的政策后，西部地區(qū)特別是為代表的城市，將成為未來幾年企業(yè)的熱點(diǎn)一級(jí)城市始終處于業(yè)務(wù)擴(kuò)張的首選之地，從而表明企業(yè)總是希望在已經(jīng)建立代表處的地域內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)展。這意味著超過100萬(wàn)人口的至少90個(gè)城步。除了一級(jí)城市以外，我們可以看到，對(duì)于企業(yè)來說，暫不考慮時(shí)間因素，在市場(chǎng)擴(kuò)張過程中青睞的二級(jí)城市還有大連、、重慶、杭州和。 中國(guó)的許多城市希望吸引世界公司在其本地建立生產(chǎn)制造廠房、研發(fā)中心和其它形式的企業(yè)的城市擴(kuò)張時(shí)間計(jì)劃投資載體，從而振興該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這些城市不僅僅要與、巴西和東歐等其它國(guó)家和地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，還要來自國(guó)內(nèi)城市之間的激烈角逐?；谏鲜鲆蛩兀袊?guó)為人熟知的某領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)而對(duì)企業(yè)提供了各種政策。比如，高科技/通信行業(yè)類公司大量在和大連，而制藥類、汽車行業(yè)類企業(yè)就的集中在就各地區(qū)制定的政策而言，1999年由當(dāng)時(shí)在任的江**“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略部署就是其中最成功的一項(xiàng)。實(shí)施這項(xiàng)戰(zhàn)