舞鋼市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

舞鋼市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2011年8月第1頁(yè)共12頁(yè)舞鋼市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告一、 舞鋼市簡(jiǎn)介：1、區(qū)域地理概況：舞鋼市是一座現(xiàn)代化工業(yè)生態(tài)旅游城市。地處豫中腹地，位于黃淮平原與南陽(yáng)盆地交匯處，在中原城市群經(jīng)濟(jì)技術(shù)輻射圈上，距離省會(huì)鄭州約 200公里，距離平頂山約70公里。區(qū)域面積646平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)市，河南省首批賦予省轄市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理權(quán)限的擴(kuò)權(quán)縣市、對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)市、東西合作先進(jìn)市、城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)市、衛(wèi)生城市、文明城市。舞鋼市道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃為“三橫三縱” ，三橫指建設(shè)路、濱湖大道、通平路，三縱指鋼城路、東環(huán)路、西環(huán)路（規(guī)劃路）?！叭龣M三縱”道路網(wǎng)絡(luò)是連接舞鋼各組團(tuán)的主干道。2、經(jīng)濟(jì)概況：09年全市生產(chǎn)總值完成約 103億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 7.4億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 49億元，農(nóng)民人均純收入 5199元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12696元。舞鋼市已形成以鋼鐵工業(yè)為主導(dǎo)，以紡織、造紙、食品、醫(yī)藥、建材等支柱產(chǎn)業(yè)為支撐的新型工業(yè)體系。擁有國(guó)內(nèi)一流裝備的河北鋼鐵集團(tuán)舞鋼公司是國(guó)家特寬特厚鋼板和特種鋼材生產(chǎn)科研基地，中加（加拿大）鋼鐵公司是河南省 10強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)和百?gòu)?qiáng)企業(yè)，銀龍集團(tuán)是河南省最大的民營(yíng)棉紡企業(yè)，還有安鋼舞陽(yáng)礦業(yè)公司、海明集團(tuán)等一大批在全國(guó)、全省都有較高知名度的企業(yè)。舞鋼市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，財(cái)政收入在快速增加，人民生活水平也在快第2頁(yè)共12頁(yè)速增加，另外，隨著舞鋼市旅游業(yè)的發(fā)展，將會(huì)產(chǎn)生大量的就業(yè)就會(huì)，這將受到周邊城市及農(nóng)村人群的關(guān)注，這些環(huán)境將會(huì)讓舞鋼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。3、城市功能分區(qū)：舞鋼市目前轄朱蘭、埡口、寺坡、院嶺、礦建 5個(gè)街道辦事處和武功、廟街、鐵山、楊莊4鄉(xiāng)及尚店、八臺(tái)、尹集、棗林 4鎮(zhèn)。市區(qū)功能分區(qū)如下：朱蘭街道辦：是城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展起來(lái)的區(qū)域埡口街道辦：政府中央行政區(qū)，“有權(quán)人住埡口”寺坡街道辦：鋼司職工生活區(qū)（石漫灘環(huán)境好）院嶺街道辦：冶金工業(yè)區(qū)（鋼鐵公司所在地）4、城市人口：舞鋼市人口稀少， 至2009年末，全市戶籍人口 33萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 16萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 48.7%，新增人口中， 外來(lái)人口比例逐年增多， 盡管統(tǒng)計(jì)顯示城鎮(zhèn)人口約萬(wàn)人，但是根據(jù)在市區(qū)調(diào)研目前舞鋼市區(qū)人口不足十萬(wàn)人。華府所在地埡口街道辦事處總面積8.75平方公里，人口則不足3萬(wàn)人二、舞鋼房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹：1、土地市場(chǎng)介紹10年至今舞鋼土地市場(chǎng)通過(guò)招拍掛形式共成交土地 30塊約900畝，建筑面積140萬(wàn)㎡，成交金額約4.33億元左右，成交均價(jià)48.1萬(wàn)元/畝，11年以來(lái)共拍賣7塊土地，面積145畝，建筑面積21.6萬(wàn)㎡，成交金額10310萬(wàn)元，成交均價(jià)71.1萬(wàn)元/畝，由于去年下半年開(kāi)始國(guó)家政策開(kāi)始從嚴(yán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的惡化，從而第3頁(yè)共12頁(yè)也影響到了土地市場(chǎng)的成交情況， 11年至今舞鋼市土地市場(chǎng)總共成交面積只有 145畝地，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情在減弱，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前政策下舞鋼的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看淡。土地成交價(jià)格在進(jìn)一步上升，與 10年相比11年土地成交均價(jià)上漲了約 50%，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)屬于量跌價(jià)漲狀態(tài)。舞鋼土地市場(chǎng)均價(jià)一般在 50-80萬(wàn)元/畝，建業(yè)森林半島成交均價(jià)為 50萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)格約 500元/㎡；帝佳?龍郡成交均價(jià)為 43萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)格約為 190元/㎡。10年至今成交土地總建筑面積約 160余萬(wàn)平方米， 按照3—5年的開(kāi)發(fā)周期， 每年舞鋼市新增商品房面積約 30—50萬(wàn)平方米。按照目前舞鋼市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消耗量是不能消耗這么多面積，這也將造成華府的銷售工作更加困難。2、商品房市場(chǎng)情況介紹1）、商品房市場(chǎng)區(qū)域劃分：根據(jù)舞鋼市城市整體規(guī)劃的劃分，目前，舞鋼市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為三個(gè)區(qū)域：北部—朱蘭片區(qū)：該片區(qū)屬于舞鋼市的新興工業(yè)園所在地，依托發(fā)展工業(yè)園吸引大批人口前來(lái)就業(yè)，目前該區(qū)域居住區(qū)域主要集中在建設(shè)路與朱蘭大道兩側(cè)，由于屬于新興片區(qū)，該區(qū)域土地成本等較低，使得該區(qū)域房?jī)r(jià)一般在 2500元/㎡左右。中部—埡口片區(qū)： 該區(qū)域是舞鋼市行政、文化核心所在地，具有完善的醫(yī)療、金融、商業(yè)、體育、教育等配套，目前該區(qū)域房?jī)r(jià)一般在 2700元/㎡—3300元/㎡左右。南部—寺坡及鋼鐵公司片區(qū)： 由于該區(qū)域臨近鋼鐵公司，所住居民大部分是舞鋼鋼鐵公司職工，市政配套也較為完善，另外由于緊鄰石漫灘水庫(kù)，自然環(huán)境較為優(yōu)越，使得該區(qū)域樓盤(pán)多以中高檔樓盤(pán)為主。第4頁(yè)共12頁(yè)（2）、商品房市場(chǎng)基本情況2010年舞鋼市房地產(chǎn)供應(yīng)面積為64.7萬(wàn)㎡，成交面積為52.4萬(wàn)㎡，處于供大于求的局面。2010年供應(yīng)最大的項(xiàng)目為河北鋼鐵集團(tuán)舞鋼分公司與福田置業(yè)共同開(kāi)發(fā)的鋼鐵廠自建小區(qū)龍?jiān)⒒▓@，總量為 40萬(wàn)平方米左右，另外除去一些事業(yè)單位自建房等舞鋼年消化量在25萬(wàn)㎡左右。2011年1-7月份舞鋼市商品房成交面積約 14萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 265%，銷售套數(shù)1204套左右，成交金額 3.12億元，同比增長(zhǎng) 315%，成交均價(jià) 2223元/㎡，同比增長(zhǎng)14%，2011年批準(zhǔn)預(yù)售面積 44萬(wàn)平方米左右， 截止到7月底累計(jì)可售面積約 42.3萬(wàn)平方米左右。預(yù)售與成交面積比例約為 3左右，存量面積按照舞鋼市目前的消化量需要個(gè)月，未來(lái)舞鋼市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是供大于求的狀況。第5頁(yè)共12頁(yè)（3）、商品房市場(chǎng)樓盤(pán)調(diào)查（不含企事業(yè)單位自建房） ：樓盤(pán)名稱帝佳·龍郡秀甲中原益群·仁和花園盛世佳園清華嘉苑鋼城花園2期建業(yè)森林半島龍湖佳苑恒大華府項(xiàng)目占地約60畝，共占地約30畝，占地約25畝，7占地約35畝，共11棟占地約20畝，占地約1600畝，18棟。占地約50畝，共3棟高層，16棟8層電梯疊院洋多層，號(hào)稱舞鋼首席教兩棟32層的高層占地約50余畝占地約52余畝概況層，共168套房，348套育地產(chǎn)近百萬(wàn)平米社區(qū)地址湖濱大道西段鋼城路與湖濱大道舞鋼市政府舞鋼市房管局旁舞鋼市運(yùn)輸所北舞鋼市鋼城大道溫州路與鐵山大石漫灘大道西段鋼城路埡口橋北西（老）東側(cè)交警隊(duì)北道交匯處建筑面積12萬(wàn)㎡16萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡4.5萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡4萬(wàn)㎡約100萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡13萬(wàn)㎡物業(yè)商業(yè)、高層、多層、類型高層高層住宅、商業(yè)高層住宅、商業(yè)住宅（洋房）純多層住宅商業(yè)、高層住宅別墅商業(yè)、高層、多層商業(yè)、高層項(xiàng)目面積95㎡—150㎡103—170㎡僅剩140105.72㎡和92㎡—130㎡90㎡—130㎡107㎡—138㎡85㎡—500㎡95㎡—150㎡82㎡—184㎡情區(qū)間㎡以上房源140.71㎡況價(jià)格預(yù)計(jì)2800左右4600—57003400左右2500-2800左右2500左右31003700左右3200左右5600左右區(qū)間銷售前期咨詢預(yù)計(jì)8銷售35%左右二期接受前期咨銷售30%情況月開(kāi)盤(pán)銷售60%左右前期咨詢前期咨詢前期咨詢前期咨詢?cè)?月開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠買房可按照比定金8或10萬(wàn)，一期價(jià)格2700左未出交1000抵10000當(dāng)前樓層低三未出未出一次性優(yōu)惠10個(gè)交一萬(wàn)抵三萬(wàn)，幅度右，二期未出層的價(jià)格成交點(diǎn)按揭5個(gè)點(diǎn)主打誰(shuí)在奏響城西的一個(gè)巔峰階層的私暢享政區(qū)繁華、舞鋼首席教育地產(chǎn)百萬(wàn)平米國(guó)際伴鶴立群雄之巔、王市府豪門、御湖官?gòu)V告?zhèn)髌嫦砀╊剿桎撋缴畛前钫呱?dú)尊邸臨近石漫灘，環(huán)境未來(lái)舞鋼市行政臨近石漫灘，8層開(kāi)發(fā)商品牌、名牌資源好，整體圍合南向正對(duì)石漫灘水目前為準(zhǔn)現(xiàn)房8層電梯洋房，獨(dú)緊鄰鋼成路交通中心就在小區(qū)內(nèi)，綜優(yōu)勢(shì)附近學(xué)校多電梯洋房，獨(dú)立車精裝修、世界級(jí)園式設(shè)計(jì)，三段式外庫(kù)是其最大賣點(diǎn)銷售立車庫(kù)，會(huì)所便捷自身配套較為齊合立面，智能化安防全，戶型豐富庫(kù)林景觀評(píng)價(jià)未開(kāi)工，戶型不豐綠化面積小，自身沒(méi)項(xiàng)目體量小，沒(méi)未開(kāi)工，戶型不豐周邊環(huán)境差，品質(zhì)感較未開(kāi)工，未開(kāi)工，周邊環(huán)境劣勢(shì)有景觀，配套少，商品質(zhì)感，無(wú)自身品質(zhì)檔次較低，價(jià)格較高富富差，自身配套少物業(yè)形態(tài)雜亂較差業(yè)體量超大配套第6頁(yè)共12頁(yè)目前舞鋼在建商品房面積約 160萬(wàn)平方米，這與舞鋼市一年約 25萬(wàn)平方米的消化量來(lái)說(shuō)，明顯的供大于求，并且大部分樓盤(pán)都是以中高檔住宅為主，在建高檔樓盤(pán)超過(guò) 130萬(wàn)平方米，這將是華府面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。（4）、戶型結(jié)構(gòu)分析：目前，舞鋼市商品住宅成交戶型集中于兩房與三房 90-150 ㎡的戶型，其中110-140㎡成交面積段結(jié)構(gòu)段比較多。 根據(jù)各個(gè)樓盤(pán)的走訪，面積在110-130㎡的三房戶型詢問(wèn)人群最多，而140㎡以上戶型銷售并不理想，由于房?jī)r(jià)的上漲，造成大部分購(gòu)房客戶不得不減少需求面積來(lái)滿足總房?jī)r(jià)的平衡。城市購(gòu)房多集中于改善型需求和剛性需求，需求多以大戶型為主。（5）、成交單價(jià)分析：舞鋼市高端項(xiàng)目與一般項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位差距較大，均價(jià)范圍在2500—5100元/㎡。均價(jià)范圍 主要項(xiàng)目帝佳龍郡（預(yù)計(jì)）、 盛世佳園、清華2000-3000元/㎡嘉苑龍湖佳苑、 鋼城花園、 仁和花園、 建3000-4000元/㎡業(yè)森林半島4000元以上/㎡ 秀甲中原、恒大華府其中鋼城花園 2期對(duì)外均價(jià) 3100元/㎡左右，但是其優(yōu)惠幅度較大，實(shí)際成交價(jià)格預(yù)計(jì)在 2800元/㎡左右；建業(yè)森林半島目前對(duì)外價(jià)格在3700元/㎡左右，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格在 3500-3600 元/㎡左右，目前舞鋼房地產(chǎn)高端市場(chǎng)形成恒大華府、秀甲中原、龍泉公館三足鼎立的局面（龍泉公館現(xiàn)在并未動(dòng)工，未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)） 。第7頁(yè)共12頁(yè)根據(jù)對(duì)華府未成交客戶統(tǒng)計(jì)分析約 80%左右的客戶是因?yàn)閮r(jià)格太高而放棄購(gòu)房，根據(jù)回訪大部分顧客的接受價(jià)位區(qū)間在4500—5400元之間。均價(jià)范圍所占比例（%）4500—4800元604800—5100元205100—5400元20（6）、成交總價(jià)分析：從典型項(xiàng)目面積單價(jià)看：區(qū)域住宅總價(jià)跨度較大，普通住宅的兩房集中于20-30萬(wàn)元，三房集中于30-50萬(wàn)元；高端住宅的兩房分布在25-45萬(wàn)，三房集中于30-60萬(wàn)元。典型項(xiàng)目總價(jià)范圍秀甲天下目前僅剩140㎡以上戶型，總價(jià)最低60萬(wàn)建業(yè)森林半島兩房在35-45萬(wàn)，三房在40-60萬(wàn)之間帝佳龍郡兩房在25-35萬(wàn)之間，三房在30-50萬(wàn)之間。恒大華府兩房在40-65萬(wàn)之間，三房在70-95萬(wàn)之間目前，秀甲天下大于 140㎡以上戶型銷售情況并不理想，除了價(jià)格較高外，總價(jià)也遠(yuǎn)大于市場(chǎng)同類產(chǎn)品的總價(jià)，而華府除去含有 1500元/㎡的精裝修費(fèi)用，其總價(jià)仍要比其他樓盤(pán)高很多。（7）、客戶分析：7.1客戶來(lái)源分析根據(jù)華府近期來(lái)電、來(lái)訪客戶分析得知，客戶中 70%來(lái)自于舞鋼市本地客戶；周邊南陽(yáng)市、平頂山其他縣市、駐馬店市、漯河市客戶也有部分占比，占總量 20%左右；而外省及省內(nèi)其他地市的客戶來(lái)源占比約10%左右。第8頁(yè)共12頁(yè)客戶來(lái)源分析10%20%舞鋼本地周邊縣市其他70%7.2客戶年齡結(jié)構(gòu)分析通過(guò)分析顯示，舞鋼市客戶主要年齡段集中分布在31-50歲之間，占比約55%，這部分顧客大部分是以改善型需求為主，是華府的最主要目標(biāo)客戶群；其次是 25-30歲之間的客戶，占比為 25%；這部分顧客大部分屬于剛性需求購(gòu)房是以作為婚房為目的，這部分顧客是華府的次要目標(biāo)客戶群。年齡區(qū)間分析20%25-30歲31-50歲55% 其他25%7.3客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)分析分析顯示，50%的購(gòu)房客戶及潛在客戶為私營(yíng)業(yè)主，多數(shù)涉及鋼鐵行業(yè)，其次為事業(yè)單位工作人員占比約為 30%，剩余20%大多以鋼鐵公司職工及其他職業(yè)為主。第9頁(yè)共12頁(yè)客戶結(jié)構(gòu)分析20%55%25%7.4客戶置業(yè)目的分析

私營(yíng)業(yè)主事業(yè)單位鋼司及其他分析顯示，約 80%的客戶購(gòu)房是作為改善居住環(huán)境和作為婚房，占?jí)旱剐员壤?；一部分顧客買房時(shí)作為投資保值； 炒房客戶占比很小。7.5客戶的房地產(chǎn)信息途徑分析通過(guò)客戶來(lái)電、來(lái)訪分析顯示， 45%的客戶對(duì)項(xiàng)目的了解是從收到短信開(kāi)始的的，其次是路過(guò)或者朋友介紹看房得知，此類的比例在35%左右，這些也是中小城市接受房地產(chǎn)信息的主要渠道；其余則大部分是通過(guò)戶外廣告及派單等得知，而報(bào)紙、電臺(tái)等幾乎可以忽略不計(jì)?？蛻舻弥?%15%短信45%路過(guò)和朋友介紹廣告和派單其他35%綜上得知，目前華府的目標(biāo)客戶群為以改善性需求和剛性需求為第10頁(yè)共12頁(yè)主，年齡段在 25-50歲之間的群體，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知以短信、路過(guò)和朋友介紹為主?？蛻魟澐质疽鈭D從核心客戶的特征與關(guān)注點(diǎn)出發(fā)的營(yíng)銷啟示：●重視社區(qū)形象及物業(yè)檔次： 重視對(duì)樓盤(pán)形象，品牌傳承的推廣。利用宣傳推廣構(gòu)建項(xiàng)目高端大盤(pán)形象，