北京朝陽新城策劃方案

北京朝陽新城策劃方案第一節(jié)市場(chǎng)分析一、2003年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析:(一)、2002年十六大剛剛開過，十六大吹響了全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)軍，中國小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立，其具體內(nèi)容是：到2023年，住房從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”?！皯艟惶追俊彼淖钪饕獌?nèi)容就是達(dá)到每戶擁有一套住宅的要求，這條標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住宅的功能劃分、保護(hù)個(gè)人私密提出了更高的要求。最終達(dá)到“戶均一套房”的標(biāo)準(zhǔn)不僅要求這套房能夠滿足購房者的最基本生活需求，更要求這套房可以對(duì)住戶的隱私進(jìn)行良好的保護(hù)。“人均一間房”同樣是一條力求強(qiáng)調(diào)住宅質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在提出“人均一間房”的新標(biāo)準(zhǔn)，雖然沒有從面積上給出一個(gè)具體的數(shù)值，但對(duì)于這間房應(yīng)該提供給住戶獨(dú)立空間的標(biāo)準(zhǔn)是一定的。這說明我國在制定小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)已經(jīng)更加注重住宅質(zhì)量方面的要求。

“功能配套”在小康社會(huì)中，人們應(yīng)該生活在一個(gè)更加智能化的空間中，單獨(dú)的飯廳、會(huì)客廳、書房等具有各自獨(dú)立功能的生活空間將被越來越多的住戶所需要，因此將“功能配套”作為小康住房標(biāo)準(zhǔn)之一來執(zhí)行同樣十分重要?！霸O(shè)備齊全”而在新出臺(tái)的小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)中，一個(gè)十分核心的內(nèi)容就是“要將住宅從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變”.從２００２年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看，一個(gè)季度比一個(gè)季度好，處于上升的勢(shì)頭。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有好的發(fā)展。國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資平均增長幅度將達(dá)到３０％，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢(shì)還將會(huì)在今年持續(xù)下去。、(二)、２００３年，北京市委房改造將達(dá)到10戶,老百姓買房積極性的能量還將進(jìn)一步釋放。住房制度改革的幾個(gè)主要舉措，力度將不斷加大。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有四大政策：變實(shí)物分配為貨幣分配；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)型住房；全面開放二手房市場(chǎng)；大力發(fā)展住房金融。四大政策強(qiáng)勁推動(dòng)今年樓市發(fā)展。(三)、現(xiàn)在我國的城市化水平是３７．８％，再過２０年可以達(dá)到５０％。每年有１～２個(gè)百分點(diǎn)的增長，這樣算來，每年有１３００萬至２０００萬的農(nóng)民進(jìn)入城市。這是必然趨勢(shì)，是多大的需求??！給房地產(chǎn)業(yè)帶來多大的拉動(dòng)！所以不愁房子蓋好后沒人住，沒人買。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有的居住水平，人均居住建筑面積是２１平方米，每戶人家就是一套７０平方米的房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，全面建設(shè)小康，每戶應(yīng)該達(dá)到１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。這又是多大的需求空間！(四)、今年的經(jīng)濟(jì)適用住房明年的開發(fā)量不會(huì)少于今年。據(jù)市重大辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從今年開始，本市每年將新建經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米，在連續(xù)四年的時(shí)間里，完成1200萬平方米的建設(shè)任務(wù)，同時(shí)控制經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并突出做好經(jīng)濟(jì)適用房的銷售管理工作。今年，本市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量不會(huì)少于300萬平方米。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟(jì)適用住房目有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。(五),今年1月1日開始實(shí)行,

由國家計(jì)委和建設(shè)部制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》.其中明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格制定應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。新辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。其中計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)和利潤分別控制在2%和3%以內(nèi)。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用，各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，以及按規(guī)定已經(jīng)減免的費(fèi)用等不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格?！掇k法》還規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)主管部門在項(xiàng)目開工之前確定，并向社會(huì)公布。二今年經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供應(yīng)情況(一)、今年經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展重點(diǎn).目前已基本確定的是：根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求和現(xiàn)已開復(fù)工的情況，今年北京經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積不少于300萬平方米，重點(diǎn)安排回龍觀文化居住區(qū)以及天通苑的后期、長安新城和青年路小區(qū)的后期、西紅門經(jīng)濟(jì)適用住房、垡頭翠城、次渠以及西南二環(huán)、麗澤橋附近等項(xiàng)目的建設(shè)。運(yùn)上半年，北湊京市民可購茄買的經(jīng)濟(jì)適甜用住房樓盤氏分為兩類，憐一類是“老父”項(xiàng)目的后矮期建設(shè)，一片類是新盤。級(jí)1,初在建汽項(xiàng)目，由東涂到西、由南壩到北，規(guī)模誠較大的經(jīng)濟(jì)贈(zèng)適用住房項(xiàng)甲目有：使A,距由大成房地撕產(chǎn)集團(tuán)公司慨開發(fā)、位于糧朝陽北路附姥近的青年路膏小區(qū)堪稱是騾離CBD最萍近的經(jīng)濟(jì)適密用住房項(xiàng)目我，最高限價(jià)鞠為3800挨元/平方米蒸。今年上半冬年，除一期脆還有為數(shù)不饑多的房子外聽，即將推出情二期。與一光期相比，二凳期在建筑形艷式、環(huán)境設(shè)違計(jì)等方面都尤有變化，一件期的塔樓將誤不再出現(xiàn)，呈代之的是舒耍適度較強(qiáng)的竭板樓。勞B,怨位于西長安論街延長線附泉近、西四環(huán)史邊上，由大拍成房地產(chǎn)集浙團(tuán)公司負(fù)責(zé)據(jù)開發(fā)銷售的洞城西最大經(jīng)燥濟(jì)適用住房狡項(xiàng)目——室長安新城比上半年也將調(diào)推出新樓。脊該項(xiàng)目最高賀限價(jià)為39跳50元／平繭方米，根據(jù)訊樓層、朝向響等在價(jià)格上橋有上下浮動(dòng)載，但最高限寧價(jià)控制在3緩950元／游平方米內(nèi)。擺地理位置、罩德國設(shè)計(jì)、術(shù)現(xiàn)代化的外仇立面、合理丟的戶型和貫磁穿整個(gè)小區(qū)得與四環(huán)綠化廟隔離帶相貫伴通的園林是摔該項(xiàng)目的亮練點(diǎn)。擺C,杠南城，本市曠售價(jià)最低的賞經(jīng)濟(jì)適用住傲房項(xiàng)目、位道于西紅門鎮(zhèn)秋的獵瑞海新城性自去年11懂月25日開羅始認(rèn)購至今慨，一期54裙萬平方米共遭4588套育房目前已經(jīng)漢基本認(rèn)購?fù)晔钞?。今年上?chǔ)半年，預(yù)計(jì)縮將推出二期累約20萬平征方米、27搏00多套住罰房。涌D,茅垡頭的翠城揪也是今年南絨城中重要的誕經(jīng)濟(jì)適用住具房項(xiàng)目，今倦年上半年，膜二期也將開撫始認(rèn)購。族E,敲北城的回龍獸觀文化居住猛區(qū)和天通苑脂后期也是今冬年經(jīng)濟(jì)適用或住房項(xiàng)目的破建設(shè)重點(diǎn)。躬2,今年貍新耗建項(xiàng)目供應(yīng)臣量翅由北到南，夏目前已經(jīng)有勵(lì)關(guān)部門批準(zhǔn)袋或正在核準(zhǔn)爺中的規(guī)模較剛大的經(jīng)濟(jì)適誰用住房有：宰A,歸回龍觀地源區(qū)：今年上慘半年，回龍霸觀文化居住棵區(qū)邊上，另輸一家房地產(chǎn)無公司也將推郵出一個(gè)10汗萬平方米左株右的經(jīng)濟(jì)適脂用住房項(xiàng)目襖。據(jù)該項(xiàng)目生的操盤人透砍露，目前，抵小區(qū)名稱尚落未確定，但會(huì)在3月份左蠢右，該項(xiàng)目針將開始認(rèn)購擦并建設(shè)，最偷高限價(jià)也為貨2600元?jiǎng)?平方米。愧B,破麗澤橋—玉榮泉營一帶：絮帶有政府背同景的北京新譽(yù)興房地產(chǎn)公響司將在西南氣二環(huán)麗澤橋土一直往南到習(xí)玉泉營環(huán)島仍這個(gè)條狀地刪帶推出一個(gè)鈴200多萬箱平方米的經(jīng)絞濟(jì)適用住房臟小區(qū)。據(jù)該屢公司有關(guān)負(fù)果責(zé)人透露，睡上半年，該棄項(xiàng)目將率先案啟動(dòng)20萬決平方米左右遵的一期，最妄高限價(jià)也定席在3900繭元/平方米葛左右，目前突正在核準(zhǔn)中杜。一期的戶曉型都將以小描戶型為主。鏈C,完蓮花河、廣殖安門外小紅幫廟南里一帶先，中房集團(tuán)藝將推出一個(gè)課建筑規(guī)模約僑在25萬平塞方米左右的需經(jīng)濟(jì)適用住揮房項(xiàng)目。據(jù)恐了解，該項(xiàng)群目最高限價(jià)童也在400睛0元/平方工米以內(nèi)，將艙由金網(wǎng)絡(luò)投越資顧問公司涂代理銷售，陳推廣案名暫認(rèn)定為診“樂城”搜。尿D,禽方莊附近：蟻位于方莊橋總東南角，緊恥鄰三環(huán)路的絲百萬平方米姨經(jīng)濟(jì)適用房政社區(qū)——死世紀(jì)風(fēng)景挑，即將在春竟節(jié)后開始放靠號(hào)銷售。據(jù)漆開發(fā)商有關(guān)槐負(fù)責(zé)人表示軍，這個(gè)項(xiàng)目勻最高限價(jià)3箏840元／戴平方米。一腿期工程計(jì)劃賣開工近20貨萬平方米，脫每套房屋總硬價(jià)多控制在阻二三十萬元盟，先行推出辦900余套諷房子上市銷桌售，明年年窄底正式入住倡。借除上面說到結(jié)的規(guī)模較大磁的經(jīng)濟(jì)適用區(qū)住房新項(xiàng)目穴外，今年上她半年，有些慶單位自己建什設(shè)的新開的頑“定向”供芝應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適泰用住房項(xiàng)目都也不少。除認(rèn)此外，次渠站等市政府早珍已經(jīng)確定的選經(jīng)濟(jì)適用住咽房項(xiàng)目也將氏在下半年推喬向市場(chǎng)。踏(二)、受今年經(jīng)濟(jì)適躁用住房三耳個(gè)特點(diǎn)士與往年爽的經(jīng)濟(jì)適用形住房項(xiàng)目相產(chǎn)比，今年的妹經(jīng)濟(jì)適用住借房項(xiàng)目在區(qū)稀域分布、戶糖型設(shè)計(jì)以及悼購買方式上軋將有三斷點(diǎn)不同棋。史俘A門，區(qū)域分布建上“重南輕霉北”。從今協(xié)年上半年即管將新開盤的拋經(jīng)濟(jì)適用住燙房的分布情個(gè)況看，經(jīng)濟(jì)贏適用住房項(xiàng)禁目開始“南潮移”，往年悄城北經(jīng)濟(jì)適代用住房一枝某獨(dú)秀的局面堅(jiān)發(fā)生了變化鎮(zhèn)，南城出現(xiàn)炎了四五個(gè)百爺萬平方米以港上的大經(jīng)濟(jì)使適用住房項(xiàng)沈目。業(yè)內(nèi)人頁士認(rèn)為，經(jīng)泡濟(jì)適用住房往“南移”將適給城南帶來波足夠的人氣良兒，這一方墳面將有利于姐城南的開發(fā)艘建設(shè)，另一然方面，價(jià)格態(tài)低廉而有政嘩府背景的經(jīng)龍濟(jì)適用住房仍將在競爭上墳以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)響打壓城南商鳴品房的價(jià)格娃，有可能也善使城南的商保品房率先出完現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象濕。獨(dú)B，戶踏型回歸“經(jīng)您濟(jì)”，以適紐用的小戶型愛為主。以往題以天通苑和撐回龍觀文化溉居住區(qū)為代批表的最早一恥批經(jīng)濟(jì)適用投住房項(xiàng)目，謎大多以12巧0平方米的在三居為主力族戶型，甚至誠出現(xiàn)200蘋多平方米的務(wù)超大戶型，葬使北京經(jīng)濟(jì)淺適用住房出伸現(xiàn)“單價(jià)雖將低，總價(jià)不誕低”的局面撓。而今年，練無論是“老名”的經(jīng)濟(jì)適竊用住房項(xiàng)目護(hù)，還是新開潔的經(jīng)濟(jì)適用山住房項(xiàng)目，快戶型都出現(xiàn)涂“回歸經(jīng)濟(jì)硬”的現(xiàn)象。桿西紅門的瑞哄海80%的脊戶型都在8伸0平方米左運(yùn)右；長安新抬城將推出精始裝修的小戶風(fēng)型“公寓”沉；新興房地確產(chǎn)公司的有吉關(guān)人員明確穗地表示，一承期推出的2呢0萬平方米哪全以小戶型龍為主，總價(jià)統(tǒng)控制在30衫萬元左右，默讓更多的人僻買得起；方的莊附近的世臘紀(jì)風(fēng)景戶型戴也在60平顧方米至12辨0平方米之聞間。晴C，定向崇銷售多起來駝。以往，每切開個(gè)新的經(jīng)向濟(jì)適用住房畫項(xiàng)目，都出濾現(xiàn)老百姓晝?cè)Ｒ古抨?duì)購買蜂的情景。今嚴(yán)年，這種局浙面將有可能閱改善。根據(jù)友有關(guān)部門最猶新發(fā)布的政輔策，國企住祝房困難職工警、重點(diǎn)工程池拆遷范圍內(nèi)寨的拆遷戶、魂舊城改造中互的拆遷戶等泥可由政府部掠門安排專項(xiàng)綱經(jīng)濟(jì)適用住逗房供其優(yōu)先原購買。停三、今年銷幼售的經(jīng)濟(jì)適祝用房產(chǎn)品分逗析及對(duì)本案飲銷售風(fēng)險(xiǎn)分械析:牌(一)瑞海祥新城,長安與新城,翠城磚項(xiàng)目分析簡1,樓盤名貧稱：需憐翠城鴉銹賽類別：路陶經(jīng)濟(jì)適用房騎(蜂板樓論)創(chuàng)心城跟經(jīng)區(qū)：盲阿朝陽張杰價(jià)格：債3180餐元跳/架平方米妹岸入住時(shí)間：坐否最早入住日猴期跨離2002-虎12-1換頸開腸沙發(fā)因門商：相蝶北京住總開答發(fā)有限責(zé)任并公司痛推推薦戶型：因1燦居室醒70.2毀平方米搏滑,嫂簡還寒2綱居室分102.7陳6挎平方米夏伶,步2溫居室法120.1謝平方米繭綢軌對(duì)3弟居室至122.6天0斤平方米詢趴,桐3動(dòng)居室冒139.4掙9陶平方米疾農(nóng)項(xiàng)目概況：適撲綠化率：哭35%套總建筑面積頑：扣8000駐0湖平方米澡稀交通狀況：巖刷翠城位居?xùn)|弄四環(huán)艷,向北臨京沈高促速路挎,次向西距東四異環(huán)不到截1000念米公,驅(qū)驅(qū)車只需匙10泳分鐘即可到涂達(dá)國貿(mào)商圈側(cè)項(xiàng)目描述:液?摟翠城是北京啄住總集團(tuán)開頓發(fā)建設(shè)的距覺CBD局最近、規(guī)模星最大的經(jīng)濟(jì)贈(zèng)適用房項(xiàng)目務(wù)。柔?鞠翠城位于東鼻四環(huán)東南，溜朝陽區(qū)垡頭頭地區(qū)，北臨及京沈高速公檔路，距國貿(mào)翠10纖分鐘車程，滔向西距東四斥環(huán)僅犁1000或米個(gè)，緊鄰北京番環(huán)城遠(yuǎn)-~前．嫁4L抱帶及古幣公連園、奧運(yùn)公銷園、交通便碑捷、環(huán)境優(yōu)營美。次?礦翠城規(guī)劃總迅建筑面積近累160奪萬平方米，瀉其中一期開表發(fā)面積際8傾萬平方米為枝經(jīng)濟(jì)適用房驅(qū)項(xiàng)目，由略10傍棟多層板式睛住宅組成，恩戶型面積株70蹤一典150腸平方米，南滅北通透，戶口戶朝陽。特匆別是翠城獨(dú)天有的貫穿社怕區(qū)東西長近念1000味多米、寬約病50夏米對(duì)的綠色健康慢大道，及下魚沉式區(qū)廣場(chǎng)父，噴泉廣場(chǎng)蘿，中式園林局，翠柏公園派等景觀為社耀區(qū)營造一片答休閑意境。加其提倡的綠右色健康主題母更為城市新礎(chǔ)興區(qū)的全民開健身運(yùn)動(dòng)增健加新一亮點(diǎn)省。伏2,物業(yè)名運(yùn)稱:長安新悲城伴物業(yè)類型怨意經(jīng)濟(jì)適用旁房除美最小戶型挪當(dāng)鴨91.11埋喬最大戶型梨疏哀128.8弓5激建筑類型哈宰現(xiàn)澆剪力飼墻桿迎起價(jià)筑頂訂3950.竟0球均價(jià)均通均3950.蒼0鎖最高價(jià)遼賴抄3950.榜0仙物業(yè)狀態(tài)基環(huán)部分現(xiàn)房偽所屬區(qū)縣訓(xùn)呀豐臺(tái)區(qū)鈴純采暖類型亭蕉散熱器僻院項(xiàng)目地址肅絞豐臺(tái)區(qū)永遺定路南泛1500瓜米舅為開工日期陸憲窗2000疊年廊06澇月蛛01鐵日堤鍛開盤日期鍛腎岡2000勵(lì)年號(hào)01者月貸01肅日芹黃最早入住日癥期辟刻豬2002亂年托07喊月扇01昨日叛芳車位總數(shù)合捆盟10000麗殲地下車位均闖價(jià)解捆攝300.0賄蹦納熔項(xiàng)目描述:由長安新城項(xiàng)濕目位于中華泳第一街悶-溉長安街南畔坡，項(xiàng)目東部毛"淋健身、休閑勻廣場(chǎng)莖"菌緊鄰西四環(huán)碼綠化帶，項(xiàng)罵目規(guī)劃用地帶47.3旗公頃，總建緞筑面積約緊100反萬平方米，門是目前北京廉市西部最大進(jìn)的經(jīng)濟(jì)適用長房項(xiàng)目。如談果說四環(huán)路幅是北京城的怒一條環(huán)城項(xiàng)和鏈，那么長維安新城則是賀鑲嵌在這串斥項(xiàng)鏈上最璀擇璨的一顆明登珠！長安新腎城交通便利左，一線地鐵磚近在咫尺，粉十余條線路肅公交車穿梭崇于市區(qū)與項(xiàng)饒目之間。四童環(huán)路的快速因便捷可以使鐘您迅速的到峽達(dá)市區(qū)的每母個(gè)角落。濾3,項(xiàng)目名糕稱:窩“灶瑞海新城溫”捕所項(xiàng)目地址槍買大興西紅門代鎮(zhèn)風(fēng)而物業(yè)屬性逐凍經(jīng)濟(jì)適用房帥賓占地面積夠5451燃60M2導(dǎo)貼總建筑面積想4136暮00M2棵踢開工日期游備2002-免10-1洞貫竣工日期度軟2004-狀12-1餅籌綠聰值化歡夠率辦36%腸上況物業(yè)規(guī)模詠物建筑類型六諷多層指殃目前狀況融斑期房縱費(fèi)車位總數(shù)匙幸容躬穴積瞎催率轟1.32誘打周邊配套誼浮中學(xué)澆價(jià)格鍵現(xiàn)阻懼價(jià)肯銜格匙2280渴晌元聚/m2譯均晉淺價(jià)洞2280上考元毫/m2穗戶型標(biāo)準(zhǔn)摔戶跳它型題責(zé)一居室去卸二居室屬慎三居室雖時(shí)四居室右是單位面積廚73.4截88.要06魂屯102.拆68慢131.2鉆4野賢凈技項(xiàng)目描述:渣用地面積５乞８．７萬平南方米，建設(shè)任規(guī)模７６．錄５２萬平方蕩米，經(jīng)濟(jì)適悠用住房建筑歷面積總共為植７０萬平方印米，其余是樸配套公建。困分為兩期開彎發(fā)建設(shè)，一貪期用地面積瞇４１．３６層公頃，建筑恥規(guī)模５２．萌８５萬平方六米，其中經(jīng)里濟(jì)適用住房劣４８．１７華萬平方米，字其余為配套治設(shè)施；二期柿用地面積１課７．３４公放頃，建筑規(guī)挽模２３．６狂７萬平方米采，其中經(jīng)濟(jì)別適用住房２六２．５２萬液平方米，其皺余為配套設(shè)節(jié)施。捏(二)玉弓,銷售賣點(diǎn)清分析:餃今年經(jīng)濟(jì)適層用房銷售賣濕點(diǎn)分析:誠瑞海新城賣災(zāi)點(diǎn)在創(chuàng)造經(jīng)痰濟(jì)適用房銷貓售最低價(jià),鋼長安新城賣莖點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)揭計(jì),入住發(fā)踐房產(chǎn)證,打廈出開發(fā)上實(shí)交力,給購房葛者信心.鍬翠城賣點(diǎn)在保開發(fā)商品牌幼,及整體規(guī)培劃及創(chuàng)造環(huán)越境賣點(diǎn).鴨第二節(jié)產(chǎn)傳品品牌建立趣一、本案產(chǎn)勤品品牌策略縣:疑地產(chǎn)開發(fā)商緞要么追求平丈民品牌，樹繡立灣“旺低價(jià)優(yōu)質(zhì)棚”雹的品牌形象沫，；要么走牽上層路線；口要么扛精品愛大旗；要么牛實(shí)施差異化皇策略，突出裹自身品牌的抬內(nèi)涵特點(diǎn)、妄個(gè)性賣點(diǎn)、蝶差異性或與靈眾不同的訴呀求點(diǎn)。是本案由于開殊發(fā)的特殊性宋為經(jīng)濟(jì)適用管住房。既要京考慮政府確頓定的系數(shù)，蝦又要考慮新仗生市場(chǎng)的消當(dāng)費(fèi)水平和經(jīng)范濟(jì)發(fā)展規(guī)劃傅，保持適度岸而符合現(xiàn)狀開的短缺，從坡而達(dá)到既能塵保證需求的績穩(wěn)定增長，沙發(fā)揮住宅建困設(shè)的拉動(dòng)作某用。所以，豆本案提出產(chǎn)杯品品牌定位轎以炭”撈經(jīng)濟(jì)適用房赴的價(jià)格，商辱品房的品質(zhì)薯”障為中心思想們，即呆”乎體現(xiàn)而不奢吊華，經(jīng)濟(jì)而旱又實(shí)惠顏”裝，體現(xiàn)自身涉文化物業(yè)賣浮點(diǎn)。撐用私合理化指標(biāo)慌來營造一個(gè)妄極富現(xiàn)代氣寨息的臂經(jīng)濟(jì)型社區(qū)照1）產(chǎn)品質(zhì)岡量體系：售卓越超前尾2）產(chǎn)品品局牌功能規(guī)劃僵：餅首先，盲規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)曲量要能體現(xiàn)牢可持續(xù)發(fā)展肅思想，有一策定的超前性友和可變性。泳第二，工程余質(zhì)量包括設(shè)補(bǔ)計(jì)、建筑、奔結(jié)構(gòu)、裝修執(zhí)等全部都應(yīng)腥是高質(zhì)量的狀。第三，要餃創(chuàng)造一個(gè)較導(dǎo)好的環(huán)境質(zhì)貨量，在空間姐、地表、綠虧化、建筑布饑局等方面適緒當(dāng)合理還應(yīng)茂具備一定的置文化品位，慧創(chuàng)造良好人儉居環(huán)境。第勉四，配套齊廉全。交通設(shè)閱施、生活服晌務(wù)設(shè)施、文架化體育設(shè)施趙以及其它公俗共設(shè)施基本婚具備。翅（一）社區(qū)念規(guī)劃比：底前提：百萬冶平米的經(jīng)濟(jì)賞適用房，低長密度住宅形內(nèi)式顛開發(fā)梯次及只建筑形式究整個(gè)項(xiàng)目分撕三期開發(fā),偉一期開發(fā)量北30萬平米瑞,全部為歐予式板樓建筑從形式.挪2、合理化捧住宅的實(shí)現(xiàn)悅建議瀉1）、社區(qū)云環(huán)境遷A設(shè)計(jì)準(zhǔn)原則：罩充分利用區(qū)材外空間、社卷區(qū)空間、功析能空間、組備團(tuán)空間、宅潑旁空間、樓籠內(nèi)共享空間夠的有序分布箏和相互融合品，采用錯(cuò)落跌有致具有識(shí)麥別性的園林失設(shè)計(jì)手法，甲為居民構(gòu)筑筆既可共享又講具個(gè)性的小沉康新生活社同區(qū)。回B設(shè)計(jì)鋤要素：茄1）優(yōu)美宗的環(huán)境綠化楊和合理的道靈路布局；機(jī)2）豐富碌的康體文化鄙；橫3）完善殘方便的商業(yè)留配套；滲4）高標(biāo)臭準(zhǔn)的安保設(shè)怎施；惕5）時(shí)尚微現(xiàn)代的居住紹模式。擁6）人車濫分流設(shè)計(jì)：洗車位配比1城：1，70頃%地下車貝庫，30%荷地面停車，足實(shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)替人車分流，爆組團(tuán)外設(shè)計(jì)表必要的車行被道和停車場(chǎng)哭。光7貢）康體配畝套設(shè)計(jì)：哲C會(huì)所墨：分室內(nèi)運(yùn)擾動(dòng)會(huì)所、休獸閑會(huì)所、街?jǐn)倕^(qū)會(huì)所三大愚會(huì)所功能設(shè)境置。提供運(yùn)搞動(dòng)、娛樂功貼能和商業(yè)服哭務(wù)功能。遺康體校娛樂設(shè)施：追室內(nèi)壁球館邀、棋牌室、糊音樂吧、影寫像廳、時(shí)尚抱酒吧、書吧爛、健身房等范。程D室外耕康體娛樂設(shè)珠計(jì)：茅1駛）雙游泳霜池設(shè)計(jì)：會(huì)所所內(nèi)室內(nèi)陽海光游泳池和鳳室外游泳池膚設(shè)計(jì)；廊2宇）室外燈駁光網(wǎng)球場(chǎng)設(shè)芳計(jì)；見3頭）鍛“漁金色童年路”鏡兒童活動(dòng)空壺間設(shè)計(jì)：如低沙堆、種植叉圓、小動(dòng)物頃愛心樂園；哄4旱）競技場(chǎng)崖所設(shè)計(jì)：如丹攀巖、旱地蔽滑冰、滑板字；綱5鑒）藥用植香物園區(qū)設(shè)計(jì)但：集中栽培鑄對(duì)人體慢性饑病有療效的悲藥用植物樹蓮種，形成藥濤用植物園，虹讓人們?cè)趫@竟內(nèi)健身時(shí)得劑到藥物治療賀；貓E園遣林設(shè)計(jì)：為建略議園林規(guī)劃迷設(shè)計(jì)聘請(qǐng)國刻內(nèi)外知名設(shè)懸計(jì)公司擔(dān)任四顧問，園林籃景觀的現(xiàn)代噴風(fēng)格，并兼當(dāng)顧觀賞性和佛功能性。道綠化系統(tǒng)采葛用跟蹤式綠墨化，從區(qū)外漸空間--區(qū)諒內(nèi)空間--恩組團(tuán)空間列--導(dǎo)宅旁空間握--欄樓內(nèi)空間-離-居室空間第1擱）區(qū)外空價(jià)間：由東、芹南、西、北趨鄰街商業(yè)配史套來構(gòu)成社唯區(qū)的都市生捆活氛。盟2）區(qū)內(nèi)貪空間：努A、一個(gè)中劫心，多個(gè)組透團(tuán)督中心區(qū)：設(shè)乒計(jì)頗具現(xiàn)代趨派的標(biāo)志性先建筑，突顯痕現(xiàn)代感和時(shí)告尚感，用綠插地和燈光配舞飾?？投鄠€(gè)組團(tuán)綠幕化區(qū)：浪漫違區(qū)圈、動(dòng)感駐區(qū)、菌文化漠區(qū)務(wù)、逍遙肯區(qū)共為主題進(jìn)行臘綠化和功能浪布局景觀營祥造可通過大福面積的綠化女、現(xiàn)代雕塑扛、噴泉、小久型跌水、建屈筑小品構(gòu)成區(qū)。石沙B、健康語走廊---黎--貫穿全倍園的一條觀軍景走廊，將夏各個(gè)主題空旗間有機(jī)的串?dāng)芈?lián)在一起，制結(jié)合人們運(yùn)肝動(dòng)過程中的皆緩急程度采李用不同的鋪木裝方式如：衣卵石、沙灘抱水路、塑膠毯及障礙設(shè)施途等運(yùn)用。剃3）宅旁扭空間：住宅證樓周邊的小美空間為半私突密性空間。松設(shè)計(jì)成名花李名木景區(qū)，淚社區(qū)內(nèi)的每耳棟住宅周邊身，都以一種婆名花和名木繪為基調(diào)，形允成專類花園穴景觀，增加禿局部空間環(huán)運(yùn)境的識(shí)別性烤。友4）樓內(nèi)水共享空間：允是區(qū)內(nèi)空間禮的重要組成續(xù)部分，跟蹤織式綠化的終綢點(diǎn)，利用每情棟樓首層的親一套三居室泛面積，入口煙設(shè)在門禁內(nèi)給，屬于該樓疼的居民的私同密空間，供同樓內(nèi)的老人漫和兒童及接蟻待來訪人群伐的就近活動(dòng)濟(jì)之需。同時(shí)傻也是陰雨天雞氣和冬季居遲民主要活動(dòng)漿場(chǎng)所。可采既用大面積的毀落地玻璃窗鞠，室內(nèi)擺設(shè)里仿真綠植與晨室外環(huán)境融允通。沸（二）社區(qū)鏈配套糊1網(wǎng)絡(luò)訴配套：家引續(xù)用國內(nèi)最先失進(jìn)的數(shù)字化幣網(wǎng)絡(luò)配套技富術(shù)，打造北濾京市場(chǎng)上最們優(yōu)質(zhì)社區(qū)。宿2安防鑄配套：倦漢1技）公共區(qū)陵域譽(yù)安A、四小區(qū)院墻紅戰(zhàn)外線對(duì)射系兼統(tǒng)；億B、精社區(qū)大門嚴(yán)畜格來訪登記僵系統(tǒng)；鬼C、免社區(qū)內(nèi)主干黨道、地下車卸庫、大堂、葡走廊、電扭梯間等公共程區(qū)域的多點(diǎn)寨閉路電視監(jiān)紋控系統(tǒng)；肥D、論大堂內(nèi)可視殲對(duì)講門禁系胃統(tǒng)；費(fèi)E、漢區(qū)內(nèi)24小妨?xí)r保安巡更氣系統(tǒng)。符F、袖區(qū)內(nèi)隱藏式贏緊急呼叫系蛛統(tǒng)。破2樹）室內(nèi)區(qū)漲域每戶坑配備家庭智仙能化安全保爆衛(wèi)系統(tǒng)。濫哥A、1-叮3層住戶設(shè)屯窗磁，全部涉住戶設(shè)門磁揮防盜裝置；滾直慨接連接物業(yè)聰控制中心嗚測(cè)B、客廳天和臥室設(shè)紅肌外線探頭，懶緊急救護(hù)按概鈕直同物業(yè)桿控制中心；葵艱C、廚房何內(nèi)設(shè)置煙感誓探頭，和天薄然氣泄露探異頭；浮仿D、家用賢電器的遠(yuǎn)程叫遙控系統(tǒng)；表3）通訊窮及電視接收肝系統(tǒng)駛每戶予留兩燭部IDD電慈話專線接口擔(dān)，每戶可接蠶收有線電視辱網(wǎng)和衛(wèi)星電騙視網(wǎng)。尤4）供水鴨系統(tǒng)泄提帶供24小時(shí)努生活熱水，件設(shè)中水處理根系統(tǒng)培5）供暖愚系統(tǒng)價(jià)市她政集中供暖漸，大雙管分員戶式采暖系新統(tǒng)。采用市混政收費(fèi)，用羊戶可自行調(diào)旅節(jié)，節(jié)約使焦用成本和開堡發(fā)成本。窯3教育殺配套朗在詞社區(qū)建立高資教育水平雙欠語幼兒園、免重點(diǎn)小學(xué)，確利用會(huì)所空騎間開辟第二嚼課堂教育，灶提升社區(qū)教墾育氛圍。例4醫(yī)療卵設(shè)施配套被社區(qū)醫(yī)院，壞提供24小憑時(shí)監(jiān)護(hù)服務(wù)凝，24小時(shí)飄值班救護(hù)車慣，區(qū)內(nèi)形成膚緊急救護(hù)通舟道，和直達(dá)遞每戶的緊急主救護(hù)按鈕。溉（三）單體態(tài)戶型建議鹽板樓：面記積舒適型指途標(biāo)建議事居室配比建影議示居室榨面積否占板樓總量涉比例斧一居浪60證-70M圈2銀25%法二居失80享-100粒M充2勻45%異三居恢110次-13類5M脆2扯30%母（四）裝修番部分建議繼裝修及空間嘩功能分布建盜議：盲多層洋房全配套精裝修，漸送部分家俱鳳，帶電梯交板樓廚衛(wèi)精跡裝，帶電梯村塔樓廚衛(wèi)精國裝，帶電梯朱第三部分肥品牌營銷腸一、廣告品客牌表現(xiàn)酒企業(yè)形象廣落告在房地產(chǎn)碰銷售中也具深有樹立樓市恩品牌的作用駱。在競爭激握烈的房地產(chǎn)命市場(chǎng)，發(fā)展篩商如何立于疲不敗之地功?附現(xiàn)實(shí)的回答段只有兩個(gè)字家：＂品牌＂爬。但品牌的上形成，尤其錢是房地產(chǎn)品境牌的形成卻膏十分不易，你這在宣傳渠蟻道上應(yīng)該有愉良好的統(tǒng)籌伴方案。市場(chǎng)始競爭中誰擁鋪有叫得響的爺名牌樓盤，死誰就擁有競職爭的主動(dòng)權(quán)姥。企業(yè)形象零廣告不僅能羨夠塑造樓市貴品牌，而且蒼可以促進(jìn)開胃發(fā)商在人們不心目中的形味象，從而達(dá)災(zāi)到提高企業(yè)農(nóng)管理水平、床提高樓盤質(zhì)凝量的作用。習(xí)現(xiàn)在的房產(chǎn)蛛開發(fā)商一般紹都有兩個(gè)或賢兩個(gè)以上的晶樓盤，假如隸第一個(gè)樓盤黨開發(fā)成功并錄且形成一定腹的知名度，恒那么開發(fā)商祝就此大作企昨業(yè)形象廣告尿，則第二個(gè)叢、第三個(gè)樓盛盤便可享用球第一個(gè)樓盤夸的成功與知件名度。相反演有些開發(fā)商鑼偏重單個(gè)樓室盤宣傳，在敞激烈競爭中妄便深感實(shí)力吵不足，既無蹦力承受價(jià)格榆的重壓，也臉難以應(yīng)付龐令大的廣告投號(hào)入。丑眾所周知，頑金典集團(tuán)的撿”聚蘋果社區(qū)?！倍芬韵绕谡骷舶该胧郑⑷〉闷放菩墤?yīng)，同此，糕”制富力城默”沃與格”圖建外SOH分O敢”拍攜手共創(chuàng)品頓牌，以向全代社會(huì)公開招知標(biāo)建材設(shè)備借而達(dá)到建立姓品牌的目的灶，這兩個(gè)成歡功的案例說繳明，品牌先絹期導(dǎo)入已成拳了目前房地釋市場(chǎng)品牌化感操作的大勢(shì)志所趨。府所以，本案亂的廣告品牘江形象塑造可咬以從以下幾給方面入手：醫(yī)1、先期通餅過報(bào)紙軟文女宣傳和公益以廣告及帶有孝廣告傾向的既軟文，以企盛業(yè)間的合作掘、聯(lián)姻而產(chǎn)扒生的樓盤品佩牌效應(yīng)。通沖過報(bào)紙,雜開志,電臺(tái),膜路牌等渠道余全方位宣傳永.嫩如與家電業(yè)時(shí)、家具業(yè)聯(lián)弟姻，在商業(yè)賠廣告和公益莫廣告中大肆價(jià)宣傳。蒸如在電視臺(tái)累黃金時(shí)段做沈一些房地產(chǎn)稀的公益廣告躬，視聽傳達(dá)藥受眾，一鳴性驚人。臂2、戶外廣遺告（工地包徹裝、售樓處浸現(xiàn)場(chǎng)包裝、冬戶外看板等熔）要花大手呼筆，這是開巧發(fā)商實(shí)力的沿認(rèn)證，同時(shí)賄也是一個(gè)品銷牌塑造的延綁續(xù)。涌3、不以硬蹲性廣告宣傳鵝為主，而以翠產(chǎn)品說明會(huì)新、行家論談權(quán)等SP活動(dòng)巡為主，省卻袍硬性廣告的傻投入，而以扶深入人心，妨與消費(fèi)者面程對(duì)面的實(shí)話梯實(shí)說形式，故建立與消費(fèi)廣者的良性溝溪通。借助新球聞傳播和公糕共關(guān)系的權(quán)塑威性、公關(guān)苦關(guān)系活動(dòng)的以大眾傳播效數(shù)應(yīng)起到強(qiáng)化奶品牌親和力渡，提高品牌資知名度、美累譽(yù)度、忠誠束度和品牌親摔和力的作用抬4、評(píng)制作企業(yè)文丈化宣傳VC武D.以媒體須傳播達(dá)到方成為宣傳的目挨的。筒二、市場(chǎng)推晨廣周期安排啄：聾1、市場(chǎng)預(yù)廚熱階段賓執(zhí)行時(shí)間：洪3月初至4燒月備初步主要任務(wù)：辟完成內(nèi)部認(rèn)六購期以前的盆各項(xiàng)銷售及僚市場(chǎng)推廣工魯作事項(xiàng)。討廣告重點(diǎn)：距試探性的廣抱而告之，預(yù)摧示項(xiàng)目即將訂面市，增加非市場(chǎng)關(guān)注泛度。母主要訴求：木區(qū)域環(huán)境、票市場(chǎng)定位、答產(chǎn)品形態(tài)賄公共傳播：娛以軟性文章袍及形象硬廣狗試探性宣傳論，引起社會(huì)咱大眾的興趣還。蹦主打媒體：淡《北青》、掀《精品》鴉輔助報(bào)刊：娛《京華時(shí)報(bào)也》、《北京竿晚報(bào)》、《獅北京房屋》庭雜志（軟性躁新聞報(bào)道）蜜印刷媒體：際VI系統(tǒng)設(shè)己計(jì)及其應(yīng)用古的制作完成但竹緣DM單頁、槍海報(bào)的設(shè)計(jì)慘制作完成微晌倦戶型圖集的慰設(shè)計(jì)制作完斥成惡戶外媒體：騎工地圍墻制對(duì)作完成伍岔喪銷售中心室舟、內(nèi)外包裝先完成完其他銷售道困具：沙盤模伐型乖溪崗混業(yè)務(wù)配合：疾以戶外媒體切、銷售中心忍的形象亮相宗及軟性宣傳語為主，積累道有效客戶。2、開盤期鐘執(zhí)行時(shí)間：壯4銜月至掉5月底膜廣告重點(diǎn)：屠廣為宣傳，錯(cuò)檢驗(yàn)市場(chǎng)反半應(yīng)，確認(rèn)產(chǎn)蟲品賣點(diǎn)，尋幻求以最佳方席式表現(xiàn)產(chǎn)品惡的特質(zhì)，運(yùn)淚用廣告媒體醫(yī)的宣傳，喚事起目標(biāo)客戶早的注意。主要訴求：公共傳播：收?qǐng)?bào)紙、雜志杯做適量的硬緣性廣告進(jìn)行棗形象引導(dǎo)破主流、輔助捉平面報(bào)刊媒券體連續(xù)以軟綿性文章進(jìn)行摧強(qiáng)勢(shì)訴求。預(yù)（犁2）電臺(tái)廣拘播（文藝臺(tái)結(jié)、交通臺(tái)）仗外圍配合。促銷活動(dòng)：籍招開天“袖新聞發(fā)布會(huì)淺”升。通過報(bào)紙駐、電視、廣早播等媒介廣箭為宣傳，營栗造新聞炒作案。3、強(qiáng)銷期妨執(zhí)行時(shí)間：佛6月初懇至惕7切月底瀉主要任務(wù)：吐塑造開發(fā)商義品牌形象。渣廣告重點(diǎn)：城軟文宣傳及桶立體廣告攻柄勢(shì)（平面、龍廣播、網(wǎng)絡(luò)筆多元配合）龍，。主要拆求：憶公共傳播：意報(bào)紙、雜志恩、廣播、播拖出密度達(dá)到愿峰值闖《晚報(bào)》、啞《精品》、融《京華時(shí)報(bào)謹(jǐn)》平面媒體菊為主，文藝摘臺(tái)棒30秒套播通其它銷售道閣具：配合開做盤期，追加按各種銷售道囑具。4、續(xù)銷期白執(zhí)行時(shí)間：任8血月初至松10童月底帝主要任務(wù)：騰運(yùn)用主流媒弄體將產(chǎn)品賣哭點(diǎn)及開發(fā)商鳥品牌訴求分員階段性向市歲場(chǎng)曝光，通縮過不同賣點(diǎn)挨的宣傳達(dá)到余品牌行銷目達(dá)的。尊廣告重點(diǎn)：港分析前期廣牢告賣點(diǎn)的把塔握以及客戶丑群體需求，刑調(diào)整廣告訴赤求，擇優(yōu)選毅擇媒體再行插強(qiáng)打。媒體喉以軟性廣告袋及網(wǎng)絡(luò)、廣急播廣告宣傳紛為主。攏公共傳播：板廣告投放量關(guān)少于開盤期童而趨于穩(wěn)定弱，視實(shí)際情飲況彈性運(yùn)作咐，將產(chǎn)品自翁身賣點(diǎn)逐一凈放大宣傳，仔主要以工程昌形象對(duì)外展箭示，增加市汗場(chǎng)信譽(yù)度。朗印刷媒體：腦制作第二期司客戶通訊。辣烤宴適情況制作真直投堪DM單，分張區(qū)哉重點(diǎn)散烈發(fā)。蒙促銷活動(dòng)：謹(jǐn)物業(yè)管理委偏員會(huì)成立活露動(dòng)。謙業(yè)務(wù)配合：拉適量媒體下閃的人員銷售從和促銷活動(dòng)寺。疾按照一期3呀0萬平米,灑3310元恥／平米.計(jì)纖算得出總銷山售額9.9解3億元廣告忙費(fèi)用占到總隱銷售額0.婆3%.大約經(jīng)300萬.耍三、企業(yè)文活化的品牌傳教播趕企業(yè)文化在克房地產(chǎn)業(yè)同來樣重要，如趁國內(nèi)領(lǐng)軍的種幾家大型房季地產(chǎn)企業(yè)無昌不具有獨(dú)特犬的企業(yè)文化恒，它有于企眾業(yè)增強(qiáng)凝聚吩力，提高企送業(yè)在大眾中砍的親和力，耐甚至影響房藥地產(chǎn)企業(yè)的格經(jīng)營銷售工塘作的全過程蕩。揪1、作為企括業(yè)文化重要些組成部分的載CIS滾系統(tǒng)的導(dǎo)入喪。追妄1）扔、通過對(duì)現(xiàn)己有企業(yè)文化究資源的優(yōu)化程，提煉出真唯正切合現(xiàn)實(shí)座與未來發(fā)展洋要求的企業(yè)延理念之精華墳。應(yīng)注重保壺持與企業(yè)最關(guān)高領(lǐng)導(dǎo)人內(nèi)擔(dān)在邏輯的一蒙致性，給與脊系統(tǒng)規(guī)范的辱技術(shù)整合，洽使之能夠貫下穿于企業(yè)管草理的整個(gè)過利程與各個(gè)層耍面，從面成員為企業(yè)統(tǒng)一個(gè)文化價(jià)值觀學(xué)的基石，并丹通過各種傳湯播得到社會(huì)犯公眾和員工校的認(rèn)可。綠2）幣、通過CI邊S優(yōu)化工程腹，成為企業(yè)葡統(tǒng)一的信仰總和追求，增謀加企業(yè)對(duì)員如工的吸引力述和員工對(duì)企制業(yè)的向心力嗓，形成巨大掀的內(nèi)聚作用師，激活員工須為共同的事鋸業(yè)忘我工作統(tǒng)與不斷創(chuàng)新迅的激情。蛋3）依、通過CI朋S優(yōu)化工程聰，經(jīng)整理有更序的傳播，間有利于提升協(xié)企業(yè)富于創(chuàng)蹦新與人性化敏品牌形象，王建立客戶信剖心，增強(qiáng)企膏業(yè)市場(chǎng)競爭離力，提高市睜場(chǎng)占有率。察2、權(quán)威機(jī)刻構(gòu)認(rèn)證廊近年來房地紙產(chǎn)開發(fā)商熱近衷于啞IS090錄00候國際質(zhì)量體嶄系認(rèn)證和索IS014果000政國際環(huán)境質(zhì)箭量體系認(rèn)證凝，熱衷于權(quán)鮮威機(jī)構(gòu)的評(píng)甚獎(jiǎng)活動(dòng)和行藍(lán)業(yè)主管部門偵倡導(dǎo)的行業(yè)腥發(fā)展活動(dòng)，強(qiáng)如各“恨放心房聯(lián)合匠宣言佩“速，充分證明乏了一點(diǎn)：人誰們?nèi)匀幻孕怕剻?quán)威機(jī)構(gòu)，羞人們對(duì)政府金主管部門仍萄然充滿期望臘，權(quán)威機(jī)構(gòu)擦的認(rèn)定無疑辨增加了消費(fèi)科者對(duì)品牌的蛋信心。殿飽所以，本案促也可借助于撈質(zhì)量認(rèn)證體菊系的完成，腸提升項(xiàng)目品扒牌。片第三節(jié)吃品牌營銷實(shí)名戰(zhàn)構(gòu)想濱持一、價(jià)格策企劃毫藍(lán)踢端因經(jīng)濟(jì)適用假房的宏觀價(jià)加格規(guī)劃應(yīng)包有括：一是適備應(yīng)政府的調(diào)稻控，滿足政涼府價(jià)格和市凍場(chǎng)價(jià)格兩方植面的規(guī)范。尋二是積極構(gòu)饑建政府、企扎業(yè)、個(gè)人三談方參與的價(jià)漢格管理機(jī)制背，使得老百竊姓通過住房也貨幣化的實(shí)餅施和依靠住痛房金融的支棟持能買得起派房；開發(fā)商掃有一定政策桑上的優(yōu)惠，疏但又不背上匆超過財(cái)政能前力的包袱，銷形成住宅建專設(shè)投入產(chǎn)出爺?shù)牧夹匝h(huán)抬機(jī)制，實(shí)現(xiàn)償可持續(xù)發(fā)展降。辱爸醬鑒于此，本神案的價(jià)格應(yīng)姜為：一、嚴(yán)攔格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)珠適用房價(jià)格材構(gòu)成的規(guī)定茅；二、努力雪降低成本，守充分利用財(cái)元?jiǎng)?wù)制度和會(huì)留計(jì)準(zhǔn)則，擴(kuò)妻大開發(fā)商利狀潤的空間；散三、滾動(dòng)開畢發(fā)，獲取長遇期利益。所撿以，在價(jià)格閣上應(yīng)以開發(fā)關(guān)商的合理利葵潤空間，來茂形成良性的龜價(jià)格控制，餓必免價(jià)高而作無人涉足。盾麻躺二、銷售策匠略策劃屢庸亦良本案經(jīng)濟(jì)適斜用房的消費(fèi)晃者是中低收王入家庭，針賺對(duì)該消費(fèi)群記體收入不高婚,對(duì)發(fā)展商秩實(shí)力要求高嶺,我們提出俗”站全程策劃，劑過程銷售,姜售后服務(wù),皇辦理產(chǎn)權(quán)賤”拘四位一體專死賣策略,貫狂徹乳”告全程營銷,勢(shì)服務(wù)一體化監(jiān)”挨營銷概念可宅采取下列策瞎略：末一是通過策淡劃在規(guī)劃設(shè)凡計(jì)時(shí)確定目絞標(biāo)市場(chǎng)，榨“效以銷定產(chǎn)欣”天。因此，企理業(yè)應(yīng)審時(shí)度防勢(shì)，根據(jù)消槽費(fèi)者種種不窗同的要求及遍對(duì)房屋理解結(jié)的差異，在氏規(guī)劃設(shè)計(jì)房旗型時(shí)結(jié)合企撤業(yè)自身的能欣力去尋找目四標(biāo)市場(chǎng)。珍二是銷售中股實(shí)行宅”廉四位一體訴”瘋專賣銷售。曲開發(fā)商在住陳房銷售策略塌上和方式上逗要借鑒商業(yè)辣零售業(yè)的成智功銷售經(jīng)驗(yàn)鼓。針對(duì)居民佩收入的不同杜標(biāo)準(zhǔn)確定對(duì)習(xí)住房的不同飼消費(fèi)層次，謹(jǐn)探索住房專朽賣銷售方式蜓。晨三是開發(fā)商膜應(yīng)注意無形戴資產(chǎn)（尤其閉是品牌、商鉗譽(yù)）的培育質(zhì)，將無形資嚴(yán)產(chǎn)融入設(shè)計(jì)邀、施工、銷辱售、廣告策查劃、物業(yè)管口理等全過程覽，開發(fā)商無金形資產(chǎn)的價(jià)礎(chǔ)值也將會(huì)在掀經(jīng)濟(jì)適用房遲銷售價(jià)格與萌銷售進(jìn)度中嬌得到良好的掉反映。察截四是由于經(jīng)提濟(jì)適用房的軋消費(fèi)者收入跪不高并且家籍庭負(fù)擔(dān)較重趴，因而應(yīng)采喉取多種銷售貪方式。比如蹲，租售并舉唐，既對(duì)經(jīng)濟(jì)枝適用房采取斥銷售方式，扯也可對(duì)特困捉職工實(shí)行廉母租政策。以執(zhí)收取成本的駁方式，將經(jīng)射濟(jì)適用房租侄給買不起房無的困難戶，礦按每平方米藍(lán)建筑面積收跪月租金進(jìn)行僑出租，幾年奮內(nèi)購買此房帖，租金可以嫌頂預(yù)購房款瓦，不足部分懸補(bǔ)交。陶璃二、年度銷邊售計(jì)劃芒市場(chǎng)預(yù)熱期施：犁(2003純年瞎3撥月烤--200煙3豆年綿4掀月初作)伸主要任務(wù)討：完成開盤被期以前的各糊項(xiàng)銷售及市只場(chǎng)推廣工作繳準(zhǔn)備事項(xiàng)。拍廣告重點(diǎn)繼：試探性的刊廣而告之，顧預(yù)示項(xiàng)目即騰將面市，增潛加市場(chǎng)關(guān)注中度。尿銷售策略戰(zhàn):凱推出100練0套,接受桿客戶認(rèn)購.誘價(jià)格定位漫:召加價(jià)格不超過芳3310元撐/平米,區(qū)訓(xùn)分出層差.備正式開盤期焦(2003每年是4穩(wěn)月中旬支--200列3簡年鍬5皆月底舅)促銷活動(dòng)：劈（齡1煌）配合大廈撿封頂賄,川招開鈔“躺朝陽新城經(jīng)折濟(jì)適用房開話盤新聞發(fā)布蔽會(huì)只”俯。通過報(bào)紙襪、電視、廣飛播等媒介廣曲為宣傳，營跟造東壩最大胞規(guī)模經(jīng)濟(jì)適潮用房熱點(diǎn)，運(yùn)達(dá)到市場(chǎng)轟巨動(dòng)效果。撈銷售策略謊：號(hào)司開始簽約工悲作,成立客均戶服務(wù)部,動(dòng)辦理簽約,尤按揭工作.壽成厚3、強(qiáng)銷期拔:揮用(2003田年世6眠月蘋--200何3茄年毛7治月刊)坦銷售策略女:煙推出全部套嗽數(shù),增加售啄后服務(wù)機(jī)制氏.加快工作薄運(yùn)行速度.趁持續(xù)期符(2003慚年8月代--200虧3錄年播10忠月煎)小主要任務(wù)瑞：加快簽約路速度,建立響客戶入住服冊(cè)務(wù)流程.完伴成一期銷售刊工作胳劉巾三、付款方絹式策劃蒼債耐開發(fā)商對(duì)經(jīng)睜濟(jì)適用房的駁付款方式可儲(chǔ)采取多種方費(fèi)案與組合搭漢配。在資金延來炒添源上，可以足有政府支持浪、社會(huì)統(tǒng)籌嶄、商業(yè)銀行施按揭等多渠聯(lián)道組合；而筋在價(jià)款劍紋支付方式上畫，可以一次錄付清、分期牢付清、按揭煉貸款、租售幣搭配等方式扣的組合。而核將資金來源灣渠道與價(jià)款肯支付方式進(jìn)道行組合可獲習(xí)得更多的付張款策劃方式鍵，以供經(jīng)濟(jì)惡適用房消費(fèi)兆者選擇。英客四、物業(yè)管兔理服務(wù)黑房地產(chǎn)企業(yè)劇的售后服務(wù)孕即物業(yè)管理漆，其質(zhì)量的纏高低對(duì)于房歸地產(chǎn)品牌的廊樹立和品牌化市場(chǎng)的形成第尤為重要。證無可挑剔的件物業(yè)管理要酸求做到：食①撫服務(wù)態(tài)度熱掉情；碗②暖服務(wù)設(shè)備完盛好；揚(yáng)③古服務(wù)技能嫻跨熟；?、芑鄯?wù)項(xiàng)目齊晶全；紅⑤掃服務(wù)方式靈印活；隊(duì)⑥譯服務(wù)程序規(guī)絡(luò)范；宣⑦同服務(wù)收費(fèi)合頑理；請(qǐng)⑧神服務(wù)制度健優(yōu)全；慎⑨凱服務(wù)效率快餐速追那么，物業(yè)紹營銷中如何快利用在企業(yè)濾物業(yè)管理品肌牌策略呢？凱第一，現(xiàn)場(chǎng)怪銷售過程中象，通過現(xiàn)有劫物業(yè)管理人婆員的儀表、江言行、工作池與服務(wù)態(tài)度呆等來直接展巖現(xiàn)物業(yè)管理攀品牌的魅力顏，把更多的皇購房者吸引蹄到自己的物叉業(yè)項(xiàng)目上來朵；描第二，非現(xiàn)役場(chǎng)營銷中有貢意把物業(yè)管也理品牌作為垃一個(gè)賣點(diǎn)，秀通過電視、屬雜志、報(bào)紙郵等媒體把項(xiàng)霞目物業(yè)管理兼品牌的概念傳突出出來。柜物業(yè)管理品趴牌在項(xiàng)目營內(nèi)銷中的利用矩，具體來講條，主要有以迫下內(nèi)容：慕1溉．突出品牌刮物業(yè)管理在喬未來居住生份活中的重要檔價(jià)值。目前平，不少購房劫者不僅對(duì)自奉己所購房屋唯的質(zhì)量感興詠趣，也對(duì)未醉來自己的居撲住質(zhì)量，即需物業(yè)管理服薯務(wù)的情況十芹分在意。同牛時(shí)，他們一族般也都比較考愛講釘“穗面子侍”弓。社區(qū)的品戰(zhàn)牌，物業(yè)管導(dǎo)理的品牌都旦是他們樂于挖談?wù)摰脑掝}衰。事實(shí)上，輛他們也真能季從品牌物業(yè)爹管理中獲得辮生活上、工扔作上、學(xué)習(xí)治上、自尊上毫、發(fā)展上、抽享受上的方摩便與好處。拐所以，突出暖品牌物業(yè)管嫌理在未來居防住生活中的豈重要價(jià)值，丹對(duì)他們確實(shí)晨能夠構(gòu)成為知一個(gè)極大的刪吸引力。鳥2仁．突出品牌榨物業(yè)公司的樓雄厚管理實(shí)驕力。物業(yè)公星司的雄厚管認(rèn)理實(shí)力主要榜體現(xiàn)在物業(yè)愛公司的技術(shù)孕力量、專業(yè)歐裝備水平、稅注冊(cè)資金以斬及管理人員著的職稱、從閑業(yè)年數(shù)與?；覙I(yè)管理水平棚等等。品牌慧物業(yè)公司的仰雄厚管理實(shí)繼力能夠給人基一種理性上煌的認(rèn)同與信業(yè)任，為客戶暈在思想上、儲(chǔ)行動(dòng)上接受獲物業(yè)項(xiàng)目、責(zé)接受品牌物題業(yè)公司打下脂堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)搖，提供了現(xiàn)齊實(shí)的可能性損。瘋3雹．突出品牌滲物業(yè)公司的抖驕人管理業(yè)獨(dú)績。品牌物跌業(yè)公司的管牛理業(yè)績主要掀體現(xiàn)在管理題項(xiàng)目的多少鄉(xiāng)（建筑面積寒、種類）、煤管理效果的圈好壞（取得芳部級(jí)、市級(jí)示、地區(qū)級(jí)先蒼進(jìn)稱號(hào)的情蘭況等等）、鑰社會(huì)反映（胳業(yè)主、住戶睬及業(yè)主管理五委員會(huì)的反景映、媒體報(bào)過道的情況、刊政府方面的槳意見、同行井的評(píng)價(jià)等等磚）。品牌物照業(yè)公司的驕耍人管理業(yè)績立能夠給人一兔種感性上的摧認(rèn)可與憧憬田，讓購房者必感受到實(shí)實(shí)徹在在的物業(yè)軋管理服務(wù)，憐并對(duì)自己的棟未來產(chǎn)生聯(lián)亦想和希望。躲4配．突出品牌姓物業(yè)公司的昨人情味與傅“刊人本管理腔”轟理念。購房備者不希望未剃來的物業(yè)公喉司是高高在弱上的嚷“況主人作”青，也不希望治未來的物業(yè)獅公司是亦步朗亦趨、唯命惰是從的葵“同仆人委”可。他們喜歡燈那種愿意為廟自己著想、午尊重自己而夕又不巴結(jié)自污己的朋友式具的物業(yè)公司黃。品牌物業(yè)臨公司的人情全味與騰“巧人本管理練”潑理念讓人感錄到親切，讓糧人覺得自然血，縮短了客來戶與物業(yè)公錯(cuò)司的距離，唯讓客戶更容蝶易接受物業(yè)就管理，從而婦接受和購買犬物業(yè)。盤所以，利用群好物業(yè)管理宵品牌，物業(yè)窄營銷必然如佩魚得水；反煌之，如果在主利用物業(yè)管視理品牌時(shí)措英施失當(dāng)，就殘可能會(huì)出現(xiàn)組相反的效果絕。所以，在居利用物業(yè)管困理品牌進(jìn)行闊物業(yè)項(xiàng)目營翠銷時(shí)，應(yīng)該今注意以下問涌題：第一，圖要把物業(yè)管噴理的高品位卷與較低收費(fèi)宿聯(lián)系起來宣扁傳。目前人勒們?cè)谑杖氩涣质呛芨叩那楹龥r下，高標(biāo)贏準(zhǔn)的物業(yè)管估理，讓人聯(lián)棒想高收費(fèi)的競同時(shí)，容易累對(duì)物業(yè)產(chǎn)生蓮一種畏懼感餐。第二，要池把物業(yè)管理愉服務(wù)的大眾箱性與特殊性延突出出來，被要讓購房者科對(duì)物業(yè)管理痰產(chǎn)生一種親硬近感的同時(shí)傘，對(duì)物業(yè)管句理有一種向個(gè)往與幢憬的膚空間。第三信，物業(yè)管理券品牌宣傳中鳥，要突出物統(tǒng)業(yè)公司的形索象和企業(yè)信敢譽(yù)，確實(shí)給弓購房者一個(gè)貍具體的品牌響化身，讓他勤們從駱“碗化身御”其中感受真實(shí)輸，樹立信心紫。覆總之，本案提營銷中既要碼重視物業(yè)管砍理品牌的利梅用，也要確后實(shí)利用好物駝業(yè)管理的品司牌，只有這妙樣，物業(yè)項(xiàng)銷目才能順利召銷售，也才妖能為開發(fā)商勾帶來更多的胞商機(jī)。剝倍第四節(jié)溉海開紀(jì)元首的資源優(yōu)勢(shì)唇一、為發(fā)商百提供之服務(wù)赤內(nèi)容：沸項(xiàng)目市場(chǎng)顧斑問縱√助宏觀經(jīng)濟(jì)因形勢(shì)分析：犯主辟要提供國家在、地區(qū)經(jīng)濟(jì)煮總體形勢(shì)，拾本年度及明仆年房地產(chǎn)總恰體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)委、房地產(chǎn)市議場(chǎng)開、復(fù)工煙面積、竣工繁面積和房屋士空置率情況鹿等。目的是府為了把握房辮地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)成展動(dòng)態(tài)，認(rèn)閣識(shí)房地產(chǎn)市列場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)膏，為分析和些確定房地產(chǎn)玩開發(fā)項(xiàng)目策沃劃中有關(guān)項(xiàng)餡目建設(shè)的必匹要性、建設(shè)效內(nèi)容、建設(shè)歷規(guī)模、建設(shè)弱檔次、建筑原時(shí)機(jī)及開發(fā)們經(jīng)營方式等乓提供決策依羅據(jù)。帽√幻規(guī)劃發(fā)展譽(yù)分析：玩魯指對(duì)政府機(jī)袍構(gòu)制定的規(guī)種劃發(fā)展計(jì)劃窩，與本項(xiàng)目叉銷售、建設(shè)因產(chǎn)生的影響挺進(jìn)行分析。峽√扯地區(qū)物業(yè)眼供應(yīng)調(diào)查與午分析：娛主莊要指項(xiàng)目所甘在區(qū)域的總灘供應(yīng)量、銷吊售量、空置式率及全市內(nèi)僑相同物業(yè)總械供應(yīng)量、銷過售量、空置沉率而對(duì)項(xiàng)目瀉銷售前景進(jìn)宅行分析，供猾求的房地產(chǎn)塑類型、供求碗房地產(chǎn)地段橋、供求房地腦產(chǎn)的檔次等六，供給量包您括已完成的月項(xiàng)目、在建鏟項(xiàng)目、已審頂批立項(xiàng)的項(xiàng)旱目、潛在的澤競爭項(xiàng)目及尸預(yù)計(jì)它們投期入市場(chǎng)的時(shí)茫間。根據(jù)分特析情況制定旦相關(guān)銷售策掘略?；稹虃鞯貐^(qū)物業(yè)炕需求調(diào)查與租分析：宜主踏要對(duì)項(xiàng)目所號(hào)在地區(qū)的市楚場(chǎng)需求量作確為分析，多即采用問卷方鳥式，與供應(yīng)獵調(diào)查結(jié)合后咽對(duì)項(xiàng)目的市舒場(chǎng)銷售前景牲做出預(yù)測(cè)，田特別要對(duì)項(xiàng)再