南寧市新大地華城策劃報告

PAGE一、宏觀經(jīng)濟背景園林城市”、“聯(lián)合國人居環(huán)境改善良好范例獎”和“中國人居環(huán)境獎”等多項殊榮，良好的居住環(huán)境和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，吸引了越來越多區(qū)內(nèi)外人士到此投資和定居。而南寧市作為中國大西南的出海大通道樞紐城市及中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整期的情況下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐。如馬來西亞東方資本集團與廣西航洋投資集團聯(lián)合投資達28億元的香榭里花園、大連萬達集團投資達11億元的萬達商業(yè)廣場，以及新加坡財團投資開發(fā)的180畝榮寶華商城等,加劇了房地產(chǎn)激烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。二、大勢分析中國·東盟博覽會的召開將大幅度提升南寧的知名度，擴大南寧在全國的影響，吸引更多外來人員。外來人員的增加，必然會增進對房地產(chǎn)的需求。對城市化進程和城市規(guī)模有巨大的促進和推動作用，對南寧的相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)有極大的促進。房地產(chǎn)的發(fā)展從未與經(jīng)濟大勢有所背離。中國經(jīng)濟正在穩(wěn)定、順?biāo)俪砷L中，房地產(chǎn)也因此具有成長空間；中國城市化水平每年以1%的速度增長，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了巨大的需求潛力。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的發(fā)展，為國民經(jīng)濟提出了巨大的貢獻，而且未來的發(fā)展前景和潛力巨大。與沿海和其他發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)也比較，南寧的房地產(chǎn)發(fā)展平臺并不高。這兩三年時蓬勃朝氣，但在全國影響并不大，作為西南部欠發(fā)達地區(qū)和老少邊窮地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展往往比東部沿海慢半拍，但是也有了“后發(fā)優(yōu)勢”。中國·東盟博覽會將極大提升南寧房地產(chǎn)平臺，為本地的房地產(chǎn)開發(fā)提供了更大的舞臺和發(fā)展機遇，特別是瑯東、南湖片區(qū)開發(fā)的樓盤會得到前所未有的關(guān)注，它們將以南寧城市新形象，呼應(yīng)“136”工程，向世界展現(xiàn)南寧的風(fēng)采。目前，南寧房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了新一輪發(fā)展周期，“中國東盟”的大環(huán)境下，在121文件和18號文件帶來房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)共同的規(guī)范化、制度化、市場化的重要契機面前，開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持在較高水平，投資和消費將會繼續(xù)同步增長。2003年，以南寧國際會展中心為標(biāo)志，以東盟博覽會定址南寧為轉(zhuǎn)折，瑯東一躍成為南寧會展經(jīng)濟的核心，吸引了全市、乃至全國的目光。以會展經(jīng)濟為中心的房地產(chǎn)發(fā)展一觸即發(fā)，迅速推出，一大批商務(wù)、高尚住宅盤順勢推出；不少項目也隨機進行改造和提高。各個樓盤紛紛打出“會展商圈”、“南寧CBD”的概念進行推廣促銷，樓盤的平均價格指數(shù)位居南寧各區(qū)域樓盤乃至全區(qū)樓盤平均價格指數(shù)的榜首。目前，瑯東新區(qū)居住人口已達10多萬，而且云集了來自全區(qū)乃至全國各地政治、經(jīng)濟、金融、商業(yè)的精英，初步構(gòu)建起南寧中央形象區(qū)和會展經(jīng)濟核心區(qū)域的雛形?！皷|盟概念”將南寧的區(qū)位優(yōu)勢逐漸呈現(xiàn)出來，必將釋放出更大的能量，激發(fā)樓市煥發(fā)出蓬勃的生機。隨著新區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)項目的迅速推進，今天瑯東已經(jīng)成為南寧市政治、經(jīng)濟發(fā)展的中心地區(qū)，成為金融、信息、會展、商業(yè)等行業(yè)重點發(fā)展的首選區(qū)域。在“南博會”的推動下，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)、新商業(yè)圈、高速信息網(wǎng)絡(luò)陸續(xù)的構(gòu)架起來，繁榮、活躍的商務(wù)、會展活動將在這里逐步展開，巨大的資金流、信息流、人才流將在這里匯聚，引領(lǐng)南寧乃至廣西區(qū)域性經(jīng)濟、文化、信息、商業(yè)的中央商務(wù)區(qū)將在這里形成。三、環(huán)境資源分析一）、自然地理環(huán)境南寧地處中國東南沿海和西南腹地的結(jié)合部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，是廣西政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育及金融中心，是中國大西南對外開放的重要城市，處于大西南出海大通道的樞紐地位。南寧始建于東晉時期歷經(jīng)了1680多年的歷史變遷，凝聚了厚重的歷史文化，特別是這幾年來，隨著城市化進程步伐的加快，已發(fā)展成為一座充滿現(xiàn)代氣息的新興都市。南寧市占地總面積10029平方公里，市區(qū)1834平方公里，地處北回歸線以南，受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陽光充足，雨量充沛，霜少無霧。年平均氣溫21.7℃，年平均降雨量達1300毫米。南寧市素有中國“綠城”的美譽，以綠色馳名于世，2001年園綠地面積達4874公頃，街頭園藝絕色小品眾多，市區(qū)公園現(xiàn)有13座以及30多處街頭游園，長期的綠化和環(huán)境保護使得南寧城市空氣質(zhì)量常年達到國家一、二級標(biāo)準(zhǔn)。二）、人口繁南寧市20界01年全市按戶籍人口2管94.56晉萬人,市區(qū)輪人口137援.85萬人錢,南寧市以愁壯族為主,粒多民族聚居頭的城市,其械中壯族人口財占63.3叼3%。三）、交通衣南寧市處于罷中國大西南虹出海通道的棗樞紐地位,挨同時具有沿前海、沿邊、驚沿線的優(yōu)勢惕,交通便捷圖無比,已形浩成航空、鐵眠路、公路、補水路交織的鋒立體交通網(wǎng)滿絡(luò).航空爬已開通直達陸北京、廣州傘、深圳、昆傘明、鄭州、雀桂林、北海硬、香港等國若內(nèi)航線及國竿際航線。氏公路12條五，可通往全業(yè)區(qū)各地及云討南、貴州、通廣州等地，宏其中桂海高宣速公路（桂劣林件——個南寧果——諸北海）是目渴前國內(nèi)最長填的高速公路項。限兩條電氣化冷鐵路南昆線位、湘桂線與繩京廣線連接臺，湘桂線還彩與越南鐵路莖網(wǎng)相接，打浸通了陸地通觸向東南亞的案陸地交通要晨道。聲水路貨運方賞面已開通7飛條內(nèi)河航線言。勁四）、購買凍實力弟２００３年智，南寧房地死產(chǎn)市場保持扮產(chǎn)銷兩旺的舍主要因素，怖首先是南寧紛作為全區(qū)政北治、經(jīng)濟、賣文化、商業(yè)疑和金融中心腔，是廣西最滿具綜合實力史和發(fā)展?jié)摿Τ５某鞘?，近矮幾年來，投才資環(huán)境不斷敲改善，各項菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅致猛。特別是啟“放南博會誠”婦從２００４肆年起，每年季在南寧舉辦藍一次，意味馬著中國與東速盟之間的投飽資項目流和僅經(jīng)貿(mào)信息流號均向南寧集虹中，南寧有干望成為中國田與東南亞經(jīng)薯濟文化交流喉合作的平臺姻，南寧當(dāng)然鉤可以憑借中那國－東盟自哭由貿(mào)易區(qū)橋御頭堡的位置耗強勢騰飛?；枚a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟瓣的拉動，必落將吸引大量睜的外來人員不到南寧投資難、經(jīng)商，甚咐至落戶南寧驅(qū)，從而形成啟有較強購買嫌力的房地產(chǎn)遺消費群體。節(jié)２００３年淘１２月，南秀寧市舉行的敵一期國有土萄地使用權(quán)拍啦賣會創(chuàng)下了逝單個成交價己最高、拍賣西面積最多和唐總成交價最淺高三項廣西穩(wěn)之最就與啊“恩南博會尼”爬的良好預(yù)期助有關(guān)。紛其芽次，經(jīng)過多黨年的建設(shè)，廟南寧已成為敗“吐一個最適合陪人類居住的稅城市冠”占，加上良好駝的教育環(huán)境貝和創(chuàng)業(yè)環(huán)境偷，吸引周邊少縣市許多人某為了子女有乞一個好的學(xué)號習(xí)環(huán)境和將啊來就業(yè)問題設(shè)而不斷涌入叔南寧購房定從居，極大推礙動了住宅消移費市場的發(fā)賞展。蠢燈其累三，南寧城竟市居民人均鍋可支配收入勢不斷提高。棒據(jù)有關(guān)資料咸顯示：２０崇０２年南寧目城市居民人棗均支配收入添為８７９６暮．２４元，錘在西部１２陪省區(qū)中位居演榜首；２０鉗０３年上半燙年南寧城市柔居民人均可肅支配收入４物８９４元，尸同比增長２規(guī)．６％。加非上住房貨幣師化的大力推毫進，增強了魄居民購買力念和支付能力捎，為住房消儀費提供了基擁礎(chǔ)。浩額其四，２０蝕０３年南寧況市升“只１３６辛”臨工程拆遷面蘭積達１００促萬平方米，喉且政府以貨風(fēng)幣補償被拆見遷戶。舊城乳改造的力度夏加大，使拆粒遷戶住房消凡費需求成為辮剛性需求，替而貨幣補償赴方式在很大乖程度提高了瘋市民的購買教能力。魯五）、南寧者市國內(nèi)生產(chǎn)世總值發(fā)展走宰勢向按近幾年南羞寧市國內(nèi)生最產(chǎn)總值平均鼻增長率9%莖計算，那么殺南寧市國內(nèi)浸生產(chǎn)總值在搜未來兩年時暮間的預(yù)測曲吧線走勢如下侵南寧市房地小產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)钏蜎r盛自改革開放則以來,南寧涂市房地產(chǎn)取閃得了一定的蠢發(fā)展,下表妥是自94年釀以來南寧市孩房地產(chǎn)的歷賀史狀況狀、房地產(chǎn)開規(guī)發(fā)情況:攀年份指標(biāo)滔1994門1995遵1996蹄1997銅1998著1999例2000城2001誰完成投資額其(億元)單7.01丙11.48超13.39后13.97志13.53鼻13.88摩15.47促1蛇8.29填其中住宅(危他元)桃3.78盒5.10狀6.24捉6.01祝6.30版6.14抽8.30通9.75畢施工住宅(給萬㎡)彩155.1押8舍192.6纖8修296.2筍9叮282.4安2頭298.9曠5亡205.0為4尼319.4蔽1逐358.9抖9煌其中住宅(擇萬元)糧98.58蝶104.3分2蜘167.5卻8責(zé)174.0此4萌189.2懷9似139.7卷5六237.1圖0超282.6替0態(tài)竣工房層面由積(萬㎡逆)耗33.43棉24.09鉗53.01艱92.33聯(lián)94.01愛57.33針57.67跌121.7去8毯其中住宅(捏萬㎡)行9.9叔18.1震41.5介72.8肅76.8蔥44.5蝕51.7叢104.9閉3虹二）、銷售錢情況:喘年份指標(biāo)玉1994打1995幸1996鍋1997確1998蔑1999置2000烏2001沉2002犬商品房銷售腫面積(萬㎡曠)跪40.54尤7.65竊24.87宋44.29牽69.63腸52.71若45.70搬108.9薄8雨121螞住宅(萬㎡淹)差21.52鳳6.84擾22.29拖40.58腦63.65鞠42.85針44.44贏101.1態(tài)7信107.3竊1射商品房實際這銷售額(億偶元)穗3.05崇0.97偵3.78也6.46脈12.73幸10.49居8.72軌24.35顯30泉住宅(億元賺)再2.54玩0.88縣3.22肆5.41考9.51趟7.49售8.36者20.63疏26狐南寧市房地犁產(chǎn)競爭環(huán)境網(wǎng)分析鉆去年以來，估有關(guān)全國房厲地產(chǎn)市場局孕部過熱的報俘道鋪天蓋地機而來，引起怎了房地產(chǎn)業(yè)眠的普通警覺婦與密切關(guān)注適。中央政府淺更是把今年土定為房地產(chǎn)子的蛋“濃理性年史”坊，加強了對鍋房地產(chǎn)的宏砌觀調(diào)控，出跨臺了一系列衰相關(guān)的政策餡，引導(dǎo)房地遲產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始理性投資，怨住房消費者炎理性消費。批南寧市房地決產(chǎn)業(yè)自20黃01年以來勿，南寧市房科地產(chǎn)市場開緊發(fā)投資連續(xù)陡兩年保持了弱高增長勢頭祥。2003顏年全市商品請房銷售面積衛(wèi)達腰154.7格萬㎡，銷售宴額達蛾33.7億河元，而開發(fā)棉的商品房空嘉置率為全國副最低。在全夸國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)局部過熱、泰空置率過高暮、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兇不合理，投遼資風(fēng)險增大失的背景下，描南寧市房地碰產(chǎn)業(yè)又面對迎何種境地，報我想要從以章下幾點加以厭分析。、宏觀環(huán)境量1、過史去5年，國考民經(jīng)濟保持棕高速成增長助，增長率達娘到7%以上哪，2003響年121文米件和18號館文件的出臺掉，規(guī)范了房乳地產(chǎn)行業(yè)的報土地政策及嚼金融政策，倚在一定程度缸上控制了房過地產(chǎn)泡沫的迅產(chǎn)生。仙隨著我國加緩入WTO，士房地產(chǎn)市場設(shè)逐步對外開誦放，外資介浸入房地產(chǎn)領(lǐng)靜域不斷增加參，市場競爭荷日趨激烈。千中國蠟——集東盟自由貿(mào)灶易區(qū)的建立軋，把南寧從朱中國邊陲重鵲鎮(zhèn)角色一下聲推向國際市守場競爭的前蹄沿重地。必淘定吸引大量城外部資金的圾入駐，南寧幣市面臨有史昌以來最大的廢發(fā)展機遇。慎城市整體價央值得到了極勒大的提升。童西部大開發(fā)緊帶來的機遇營。南寧市同頁時享有西部吃大開發(fā)和少笑數(shù)民族自治識的優(yōu)惠政策晉，沿海、沿恒邊、沿線，票政策優(yōu)勢加童上區(qū)位優(yōu)勢適，促使南寧抽成為大西南房出海大通道山的樞紐城市懸。城市國內(nèi)昌、國際地位美日益凸顯。肝泛珠三角經(jīng)猛濟圈的建設(shè)供，把廣西的溫資源優(yōu)勢凸言顯出來，豐假富的自然資起源、廉價的廉勞動力、出同海大通道以仁及成熟的邊幅境貿(mào)易。為眉珠三角經(jīng)濟政圈的早日實耳現(xiàn)提供了逼基礎(chǔ)。、政策環(huán)境蓄自2001襪年底以來，姥南寧市實行醒了經(jīng)營性土素地使用權(quán)拍遇賣掛牌出讓牙制度，為開枯發(fā)商創(chuàng)造了胃一個公平競柿爭的平臺，斜沒有實力的北開發(fā)商由于捐拿不到土地繡會逐步被淘血汰出局，而濱有實力的開孤發(fā)商通過市扯場競爭，拿樓到帥“貼熱地北”戴直接開發(fā)，痕使房地產(chǎn)能抱健康穩(wěn)定地攀發(fā)展。抬戶籍制度政僵策。南寧作貢為4700擔(dān)萬人口的廣次西首府，人肯口規(guī)模只占姑全區(qū)總數(shù)的哄7%，市區(qū)聾人口只有1蔑50萬，遠暢遠滿足不了牌城市發(fā)展的籍需要。因此秋，廣西已決拖定加快城市點化進程，才暗相應(yīng)進行了濫戶籍制度的場改革，南寧芹市城區(qū)人口低到2023蛇年將達到3棗00萬人，帝按新增人口唱每人需增加閘30㎡的居臘住面積計算健，那么要新支增住宅面積緣為4500行萬㎡，這還概不包括舊城孩改造拆遷戶喜及二次置業(yè)惜者的住宅需閥求。隙121號文枕件和18號洽文件的出臺拆，對房地產(chǎn)皮用地及金融暴貸款提出了悼嚴格的要求抵，明確要保財持房地產(chǎn)業(yè)櫻的健康穩(wěn)定酒的發(fā)展。玩新政策出臺鹿可能對南寧繪樓市將造成賓如下幾點影叢響：險高檔高品房剛的市場競爭嗚更趨激烈，盆主要是受新庸政策的影響援，二次置業(yè)亂者會改變投羽資方向，置忽業(yè)萎縮，從暫而使高檔房海價格下滑。殺中、低檔商彼品房由于受往新政策的影妖響不大，消兔費者反而增抗多，價格極盼有可能上升那。漫由于受現(xiàn)房的貸款政策的喂影響，那些券自有資金少撲，主要開發(fā)娛資金是靠銀堅行貸款定資刮及預(yù)收款來牌維持項目后繪續(xù)開發(fā)房地血產(chǎn)公司，將泰會逐步被淘珠汰出局。緒二級市場將魯會得到很大總的發(fā)展空間送，進一步得盾到快速發(fā)展禾。粥南寧市妨“倚136罵”楚工程的實施夢，2002潮年第一年就它實施了城市秘道路、沿江握堤岸、舊城甚區(qū)改造等1它18個基礎(chǔ)誰建設(shè)項目，冊總收入達5之0多個億。湖全市拆遷面哲積達82萬蘆㎡，今年計卸劃拆遷面積忘達100萬摟㎡，若按拆知遷1㎡會帶嫩來2㎡購買庸力計算，今燭年只是拆遷固戶需求的住蘭宅面積就達辜200萬㎡彈。而200冬2年南寧市仰全年銷售的炭總面積只是方212萬㎡籮，因此市場者發(fā)展空間非石常巨大。捧、南寧樓市狡分布情況及疼分布區(qū)特征浙2002年炭7月1日服南寧市快速岡環(huán)道建成能撞車，使曾經(jīng)估處在市郊邊聲緣的位置迅巴速推到南寧鼻樓市的前臺聽，引起樓市靈大震蕩。沿午環(huán)線開發(fā)的抗樓盤從數(shù)量青上將超過南鹽寧市樓盤總紹量的50%正。但由于環(huán)寇道沿線各城距區(qū)經(jīng)濟和文埋化的發(fā)展不欄平衡性，導(dǎo)秤致了沿線樓做形成了以下廢的趨勢：智在城市東部搜瑯東新城區(qū)而，環(huán)道四周姿已形成以竹席溪大道為糾“合黃金走廊倆”油的高檔住宅稅社區(qū)；稻在東北部廂美竹路與東溝姻嶺一帶，形抗成物流區(qū)與塘高檔居住區(qū)道為主；涌在白沙大道梁與南寧高新暫技術(shù)開發(fā)區(qū)僅沿線，住宅畫的發(fā)展將以采中、高檔為賢主；所在較偏遠的健沙井沿線，郵大沙田開發(fā)黃區(qū)將以中低杠檔社區(qū)為主耕。極隨著南寧樓個市的發(fā)展，閱區(qū)域特征日統(tǒng)趨明顯。博新城區(qū)，包慚括瑯東、鳳呼嶺等，已逐嫁漸發(fā)展成為伸都市精英的躬集結(jié)地?，樖鏂|經(jīng)過10自年的發(fā)展，形已初具南寧窯CBD的雛漠形，在此匯服聚了南寧市限一半以上的熔高層建筑，遮連續(xù)數(shù)年占懼據(jù)了南寧樓末市的最高價蓄。成為南寧撓市富人的首倉選居住區(qū)。涉也成為所有顧市民趨之若詞騖的地方。聾接下來開發(fā)待熱點逐步向啄瑯東的延伸飽區(qū)域鳳嶺聚鴉集，200蒼2年新天地革和翡翠園已產(chǎn)初試牛刀，丹2003年景大自然花園鞋及3000株畝大盤榮和壇山水美地的血加入，引起兼樓市的不斷黎震蕩。憐興寧區(qū)、朝檔陽路，仍是包目前南寧商輝業(yè)價值最大稿的地方，在蹦此每畝超過潮400萬元由的商業(yè)地塊蜻大有其在。淋南寧萬達商壁業(yè)廣場、新惰朝陽商業(yè)廣樂場、外灘新駕城、華星時君代廣場與百特貨大樓等將鐮構(gòu)成南寧市憲新的第一商駝業(yè)圈?；稀⒊潜闭b區(qū)將成為普枕通大眾的最柴佳選擇居住挖地。這里房揭價普遍在2拳400元/刊㎡左右，而盯且小區(qū)品質(zhì)限不斷得到提剛升，能很好泡的實現(xiàn)了南施寧普通工薪益階層的安居況夢想。趣127平方勢公里的相思延湖新區(qū)以經(jīng)尊濟神秘的面蓄紗，南寧市雜西北區(qū)將以殲相思湖為中剝心開發(fā)成生鏡態(tài)型新區(qū)，瓶從而邁出了拴城市發(fā)展向冬西拓展的步溉伐，相思湖拖片區(qū)將成為堪繼瑯東、鳳吹嶺之后最大揮的南寧房地劍產(chǎn)開發(fā)熱土孝。老、市場熱點嘗分析同2003年濟，南寧樓市扔最搶眼有兩巷點：一是別購墅樓盤異軍心突起，二是闖小戶型銷售窩火爆，達到有白熱化的境嘉地。成南寧市20議02年以前棋除了玫瑰園旋還算得上象田點別墅樣子牽之外，其余政的都是以賣查地塊為主。字如碧麗山莊歇、青秀山莊吵等，直到2機002年才讀出現(xiàn)第一家啞真正意義上斗的純別墅限——袖新天地別墅稈，到了20湖03年只半哲年時間，別車墅樓盤已如摸雨后春筍不食斷出現(xiàn)如：駁楓丹麗舍、貼龍胤花園、沫麗水灣、天凈池山別墅、甩以及翡翠園奪和大自然花飽園分別有5保0棟和13疊7套別墅，巨整個南寧市腫場別墅供應(yīng)瞎量已達20蛇00多套，功初步估計，賄到2004例年南寧市別勁墅量已達到雀4000余占套。因而市飽場消化壓力猶巨大，樓盤泛間競爭激烈演。在目前別棕墅市場還不騰夠成熟的情工況下，加大逮力度搶奪市多場，會對今綠后別墅市場帥的開發(fā)造成說負面影響，撓加上國家限瓜制高檔商品堡房、別墅消緩費貸款政策奔的出臺，又藥增加了別墅摟銷售的難度當(dāng)，增大了別派墅投資風(fēng)險檔。頭2003年容南寧市樓市尺刮起了小戶贈型旋風(fēng)，從移年初碧園數(shù)凈碼文化城開逆盤當(dāng)日就創(chuàng)滲下了銷售1頂90套的佳豪績，銷售率海達80%，驗接下來永泰歡大廈開盤當(dāng)息日銷售達6害0溜%,偏到青年罵·浴國際、東葛資華都、嘉和慢自由空間、才嶺南百變式映公寓，無不芝銷售火爆，兇青年舉·款國際更是創(chuàng)邀造了在不到茫兩個月時間所內(nèi)銷售了1香000多套嫌小戶型的神倡話。棋我們對這些近樓盤作了調(diào)傘查，總結(jié)出亭了如下幾點斗：糕都地處中心吊繁華城區(qū)，鋤周邊配套成稠熟完善；煙內(nèi)部功能齊訊全，配有衛(wèi)龜生間、廚房難、電梯、寬判帶等；玩帶裝修，即波買即??；景總價低、首旦付低、月供翼少；浸投資回報率故和增值潛力此大；計主要表現(xiàn)在滿，青年人可稅以滾動置業(yè)本，現(xiàn)可暫時術(shù)居住，日后猴可租或售，知單位租金比甚大戶型要高睜，相對于投丑資股票、證驕券等風(fēng)險小針，收益穩(wěn)定蜜，此外，地耽處市中心，涼其位置具有獅不可復(fù)制性笑，增值空間直大。食、市場發(fā)育溫程度喘近兩年來，庫南寧市的房戀地產(chǎn)市場總敬體上運行情省況良好，房包地產(chǎn)投資、臟銷售等各項恐指標(biāo)均有大捷幅增長，基賴本保持與國陜民經(jīng)濟各項燃指標(biāo)的協(xié)調(diào)襖發(fā)展，房地窯產(chǎn)業(yè)已成為蒜南寧市經(jīng)濟焦增長和投資滲、消費的主診要支柱產(chǎn)業(yè)旺。架2002死年南寧市商推品房成交總北額為30億茄元左右，對構(gòu)購買力的消覆耗總量僅略漸高于GPD瘡提供的自然透增量（28摧億元），沒尺有對沉淀在擔(dān)市場上的原績始購買力有搶效激活，對瀉開發(fā)商而言喝是一個極大凝的利好。字今年一季度療南寧市房地柜產(chǎn)完成投資匹7.03億烏元，同比增淡長92.0滾5％，同時躁南寧市商品葉房價格小幅進上漲，平均雙銷售價格每騎平方米25樂16元，同籮比增長2.象35％。南裁寧市商品房素銷售面積為帳47.93壞萬平方米，目銷售成交數(shù)秩量與竣工交懂付面積基本懼同步。業(yè)內(nèi)幫人士分析，寬“翁銷售成交數(shù)姓量與竣工交越付面積基本屆同步雙”密表明南寧市箏一季度商品俱房的空置率聚處于較低水娛平。在此利五好消息影響芒下，今年一托季度南寧市兔商品房價格糧隨即偉“撐水漲船高忍”獸。產(chǎn)交今縣年一季度，畫南寧房地產(chǎn)魯施工面積為剪578.2番4萬平方米薄，同比增長卻約60％。該其中，住宅醬施工面積約賴436萬平妙方米，占施磚工總面積的則75％。由赴此可見，南剖寧市的房地丑產(chǎn)開發(fā)的主騾要方向仍是脹住宅投資。橫今年一季度吳的竣工面積察也大幅上升喪，總竣工面余積約為55院萬平方米，餃其中住宅竣肥工面積約4報5萬平方米毒。俘摔從開發(fā)規(guī)模玉上來看，由猴于瑯東土地請資源的稀缺清、珍貴，因攻此開發(fā)規(guī)模攏普遍偏小，吳在大家規(guī)模咽相當(dāng)?shù)那闆r尸下，各項目懇之間只能比榮拼個性化的銷設(shè)計及配套中的獨有性。濫目前的項目悼開發(fā)多以純半住宅或裙樓鑼為商鋪、塔喊樓為住宅、爽寫字樓的開壘發(fā)模式，沒親有進行多樣閱式、多角度像的開發(fā)探索手和研究，住勞宅產(chǎn)品功能諷單一，無論解是產(chǎn)品或配葡套都同質(zhì)化弱嚴重，因此浪有必要從產(chǎn)熊品和住宅理價念上進行深赴一步的挖掘澡，提高自身燃產(chǎn)品的性價顯比。曲2003年杯，南寧市人眨均收入已跨槍過860美卸元的門檻，絲向1000傳美元的目標(biāo)案逼近，按國倒際發(fā)展規(guī)律長，人均收入維達1000殲美元時，房其地產(chǎn)業(yè)將步幫入快速、平透穩(wěn)的發(fā)展期松，一般周期麻為20年時途間。犬一般認為，德南寧市的房并地產(chǎn)業(yè)與東梅部沿海經(jīng)濟陵發(fā)達地區(qū)大旺約有著5年挺時間的差距棚，因此在開虹發(fā)高性價比繪的產(chǎn)品上有太較大的潛力岸。斜南寧市房地稍產(chǎn)發(fā)展趨勢充預(yù)測送由上述分析湊可知，南寧側(cè)市住宅需求造每年保持1朱2%的增幅再穩(wěn)步上升，惱在不考慮二碼手房交易量投擴大及其它撥因素影響的腔情況下，未略來兩年市場昆規(guī)模預(yù)測曲申線如下圖：芽七、瑯東區(qū)坑域房地產(chǎn)市互場分析毯瑯東區(qū)位于胡南寧市行政挨區(qū)劃的新城原區(qū)東部，新漠城區(qū)是自治鑰區(qū)黨委、政即軍首腦機關(guān)帝所在地，轄負區(qū)面積10貞8㎡公里，范總?cè)丝?3哪.48萬人唱，2003柄年生產(chǎn)總值撲7.826疑億元，城鎮(zhèn)績?nèi)司杖?麥448元人剪民幣，是目虧前南寧市經(jīng)節(jié)濟最發(fā)達的墊區(qū)域。而瑯班東區(qū)位于南旋湖橋頭，桂篇海高速公路案的入口處，同是南寧市重健要的交通樞甘紐。區(qū)域內(nèi)各路網(wǎng)四通八垃達，東行可線入桂海高速鋼公路、西行刃沿民族大道穩(wěn)進入市中心山，南行進入烘機場高速，脆北行進入快有速環(huán)道。是牛南寧市未來終的新都市中摸心。政府機毒構(gòu)、金融、夕商業(yè)、文教景、旅游等日訂益集中于此餓，投資潛力綢無以倫比，伶是南寧市乃痰至廣西發(fā)展撞標(biāo)志性區(qū)域因，對外開放喪的窗口，因銜此成為地產(chǎn)粒開發(fā)商以及鹿代理商必爭歪之地。鈔瑯東的房地猾產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)租進入理性階趕段，正逐步脂實現(xiàn)增長方怨式由速度規(guī)敵模型向質(zhì)量鑼效益型轉(zhuǎn)變宮，整個區(qū)域厘的發(fā)展機制讀也由過去的經(jīng)主要依靠行昆政措施和政茅策調(diào)控向市濫場機制自身得調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。巡針對目前瑯蹤東房地產(chǎn)現(xiàn)表狀，業(yè)內(nèi)業(yè)畝外人士都有擱一個共識，離價格高、檔稍次高、質(zhì)量桿高、樓體高怖。這畫“饒四高蓄”斜已經(jīng)成為瑯融東房地產(chǎn)的諷生動寫照，碗特別是樓價著高已經(jīng)成為妄不爭的事實檢。相對于其猶它區(qū)域中低忽檔的商品房率而言，該區(qū)寒域商品房設(shè)姑施較為完善它，戶型較為瞧合理創(chuàng)造出貪較為好的居湖住環(huán)境。由塔于檔次高，轉(zhuǎn)發(fā)展商要實高現(xiàn)利潤最大出化，一方面延依靠規(guī)劃設(shè)季計和景觀配琴套取勝，建悔筑風(fēng)格、環(huán)擁境配套從躁誤動趨于平實于，榮和山水闖美地均價從犯開始290下0元/㎡到紗現(xiàn)在320臨0元/㎡一寨路飆升，而做且供不應(yīng)求碌；另一方面穩(wěn)，注重產(chǎn)品初的創(chuàng)新、品組質(zhì)和可持續(xù)植發(fā)展也是該鞭區(qū)域發(fā)展商墊搶占市場制辦高點的尚方斥寶劍，為住劈戶量身打造筍科技、舒適疲、便捷、安魯全及人性化攪的現(xiàn)代化居臘家辦公環(huán)境纏也是各個發(fā)求展商發(fā)展的得重點。承南寧作為區(qū)泊域性的經(jīng)濟弄、政治、文沫化、金融等壞的中心城市淚，其兩小時昨經(jīng)濟圈基本畢涵蓋全區(qū)各晝主要城市，狂便捷的交通憶甚至輻射到謎全國各地乃鈴至國外，而毅瑯東作為進稼入南寧的門太戶洞近娘幾鋪年來成為德南寧眠房地產(chǎn)市場耍熱點之后，多不斷扮演著皺領(lǐng)頭羊的角沈色布。鋪特別是南博堪會落址南寧艙這一利好勢搜頭，更堅定烈了南寧作為母中心城市的狐位置，甚至吹躋身到國際典性區(qū)域中心但城市的行列夏。內(nèi)“榨地段論仔”橋作為房地產(chǎn)柴行業(yè)的金律丹，在瑯東再賠次得到了明咐證。占盡天盜時、地利、崗人和的瑯東追區(qū)房地產(chǎn)業(yè)鐮實現(xiàn)了點、揚線、面的跨茫越性發(fā)展。熊“牛南博經(jīng)濟液”鄭效應(yīng)也是瑯椅東樓市再次課騰飛利好因景素，為本地撓區(qū)、國內(nèi)甚機至國際的資儉金流向該區(qū)辦域，也為該竟區(qū)域的房地晃產(chǎn)服務(wù)業(yè)與東發(fā)達地區(qū)的學(xué)同業(yè)進一步牲交流創(chuàng)造了蒙理想的條件覽。瞞從宏觀上看年，當(dāng)居民的霜GDP指標(biāo)倒處于800褲~1500崖美元之間，干居民家庭因串格爾系數(shù)也裕由50%下組降到40%獵，居民消費觀支出將得到附有效提升，然南寧市正處岸在住宅高速使發(fā)展區(qū)域。冤據(jù)統(tǒng)計，南濁寧樓市的購鍵房群體，非出南寧居民已童達三分之一扯左右的份額淹，特別是高開檔樓盤，更濟是超出這一竭數(shù)字。無疑初城市化進程慮的加速，新即增人口的大粉量涌入，有輩效的市場需牽求是瑯東房藥地產(chǎn)業(yè)獨領(lǐng)銹風(fēng)騷的后備傍力量。貫瑯東區(qū)域在刺出現(xiàn)眾多的亂高價位項目繼，沒有出現(xiàn)痕產(chǎn)品滯銷的坡局面，也沒擾有出現(xiàn)像其考他行業(yè)一樣絞的價格戰(zhàn)，水反而一路飄澇紅，遍地開榜花，出現(xiàn)供單需兩旺的局凡面。臺上三誦分鐘，臺下客三年功，多想年房地產(chǎn)行尾業(yè)發(fā)展的沉統(tǒng)積功不可沒規(guī)，各大開發(fā)層商不再一味歉追求短期效己益，而是更樹注重于長期歷的良性發(fā)展勤，堅持以市偷場為導(dǎo)向。胖在瑯東區(qū)域止這個大舞臺尼上，各大發(fā)旁展商各自充滾當(dāng)不同的角額色，凈、旦扛、末、丑在攜這共同上演劣了一臺出色膛的房地產(chǎn)大競戲，票房一擇路飆升。市驅(qū)場主導(dǎo)者堅參持大眾化路岔線，積極維康護其市場主前導(dǎo)位置。如魂榮和山水美拉地、翡翠園愁等，市場利缺基者則避開挪沖突，努力片尋找細小的塔利基位置以降保持自身力辭量，如圣展禁·廢獨立公社的快產(chǎn)權(quán)式酒店峽以及各開發(fā)抗小戶型商務(wù)者公寓、寫字書樓的項目等高。同時各個剖開發(fā)商業(yè)因忽地制宜,南詞湖沿線、金統(tǒng)湖商圈、會俊展中心等一呈系列的賣點沃為瑯東區(qū)奉候上一臺房地躁產(chǎn)盛世大戲桃。脂經(jīng)濟的持續(xù)腳高速發(fā)展不挖斷地為齊南寧救房地產(chǎn)市場花注入新的活俘力域，瑯東非房地產(chǎn)市場愿繼續(xù)保持“味高位運行”豈。做林林總總，謙各種利好因轎素，錄一直領(lǐng)跑著落南寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的混瑯東奴房地產(chǎn)市場慰仍將以發(fā)展跌為主題、結(jié)狡構(gòu)調(diào)整與規(guī)狐范為主線，訴繼續(xù)保持高廳位運行。同愈時還將以自漏己獨特的發(fā)巾展特點與模潤式，向森南寧澡房地產(chǎn)市場觸發(fā)出莊重的畝宣言。鉗一）、戶型吹的市場缺口六分析擴瑯東在售樓備盤一覽表（識瑯東、瑯西截、南湖沿線說）間樓盤名稱章地址匙開盤日期壘總套數(shù)詢起價陳最高價鞭均價仆最小面積氣最大面積茄開發(fā)商逆銷售情況腔總建筑面積裙中天世紀花凡園閑長湖路倘2003監(jiān)726惰3000湖3400房3100貧南寧中天房心地產(chǎn)挨95%奧13溝萬㎡展南湖國際廣俘場勺長湖路碰2004.種3柴930落3000郊4200駝3300枕87吧160箏南寧九鼎房千地產(chǎn)紀15桌萬㎡枝太平洋國際命金州路畢2004.務(wù)3府189桑2800扛4500豎3300黎90杏200議廣西華海房差地產(chǎn)傻3萬㎡滿佳得鑫裂·謹水晶城宗金湖廣場北伏側(cè)酸2004.著5逢499燃3150誘4300朵3500章87梁240熱南寧佳德鑫降房地產(chǎn)公司比17.4萬律㎡造城市花園棋金浦路號2004愛.堅5通384弟2800型4200騰3500師36所150勿廣西昌達房她地產(chǎn)公司礦33伯%鑰9.2萬㎡腿城市杰座香金州路城2003.畜5他440原2980北4500絹3300捉38賢60魄南寧天馳房溫地產(chǎn)公司炕90%烘3萬㎡吹匯金苑穿雙擁路膜2004.熟6健509剪3000碗6000番3500/作4500邊45積140養(yǎng)南寧金水房售地產(chǎn)公司桌80%細4.8恰萬㎡童嘉和汽·敲南湖之都吵民族大道腐2004.搖5豪367示3100演4200刃3600懸30統(tǒng)280夠南寧嘉和置斗業(yè)窩55%日4.1萬暢㎡弦二）、瑯東開區(qū)域（指瑯皇東、瑯西、陷南湖沿線）約樓盤具體情到?jīng)r慨A、基本情結(jié)況：在售樓唇盤總建筑面淡積達40.濕18萬㎡,滿總戶數(shù)達2懸489戶,框其中一房3務(wù)62戶，二剛房348戶琴，三房80美6戶，四房作824戶，倡五房20戶佩，樓中樓1扣29戶。區(qū)鉛域內(nèi)準(zhǔn)備近洲期推盤的有弄南湖名都廣亮場、綠城畫惡卷等。墻B、整個瑯管東區(qū)域樓盤侍作了一個統(tǒng)草計，以一房衫、二房為主鵝的面積從陣30績㎡~椒110田㎡的戶型占糠總數(shù)終28.5雨%，面積三船房、四房為霜主的面積從籌95捆㎡~獅200仿㎡的戶型占掘總戶數(shù)的撤65.5詞%，而從5憤層以上的戶污型面積從撐150粱㎡~貸360部㎡包括樓中甩樓、占總戶訓(xùn)數(shù)爭6館%。騙瑯東區(qū)域在桃售樓盤總戶歪數(shù)統(tǒng)計表縣戶型腹面積（㎡）慌戶數(shù)更比例（%）寺一房疾30~73晌362俯14．5貍二房爛73．46剝~110就348供14扔三房軌95~18思1此806肅32．4誤四房竹119~2務(wù)00輝824規(guī)33．1犧五房糠150~2濱00喚20水0．8陳復(fù)式乎161~3馳60角129禿5．2接合計序2489野100波瑯東區(qū)域樓買盤總戶型配殃比情況探龍弱眨徒膛撓冬雨緒區(qū)域撤內(nèi)主力戶型攔與補充戶型盡的比例如下話圖:段由此可推理炭出，目前瑯探東的戶型以擠三房、四房枝為主打戶型抱，一房、二斥房戶型為次斷戶型，五房泄以上戶型包抓括樓中樓為碰補充戶型。脹三）、總價璃、單價對客筒戶影響分析汁C、區(qū)位價骨格錯結(jié)合南寧樓仰市的具體現(xiàn)皇狀，一般公構(gòu)認均價在1聾600元/釀㎡以下的住纖宅為低檔住鍬宅，160時0元~25廁00元/㎡淹的為中檔住狐宅，250委0元/㎡以傭上的為高檔識住宅。瑯東宵區(qū)各樓盤均葛價最低的也山達2700救元/㎡。整猾個瑯東區(qū)域拳2002年斬實現(xiàn)整體均趨價為310粗0元/㎡，律價位是城北魂區(qū)和江南區(qū)不的1~3倍它。因此，瑯驅(qū)東樓價基本符上全部屬于目高檔住宅。惹且朝向差價但較大，可觀沖湖景的住宅繁價格要比非歉觀湖價格高瘡出300~討600元/揉㎡。如東方員明珠騰龍閣議與聚龍閣之劉間。200里2年瑯東最僅高土地掛牌行拍賣價格為刷202萬元揚/畝，而到殼2003年兔價格已升至棕340萬元勇/畝。因此規(guī)，開發(fā)商為店了回收高地模價成本，最績終不得不提霧高住宅單位鳥價格，由此豐可推理出今拴后兩年內(nèi)瑯啞東樓價仍然合持上升態(tài)勢紐。條D、瑯東區(qū)異市場開發(fā)狀燦況及產(chǎn)品發(fā)界展趨勢從區(qū)富域內(nèi)現(xiàn)在住醫(yī)宅開發(fā)狀況傾看，主要有漲以下幾個特桐點：腳項目定位以離高檔為主，鵲戶型面積傾撥向于大戶型越，項目總孩悶價較高，主洞力總價多數(shù)糧在飯35~60陜?nèi)f元/套之釀間。是該區(qū)域沿民匆族大道兩旁打多以高層為夕主，，約占羊南寧市高層漆建筑的50插%，而往瑯旦西延伸區(qū)域合以多層和小書高層為主，鴉電梯公寓有峰增多的趨勢殲。因小高層行電梯住宅能肉夠較好的滿必足大眾對居溜住空間及通受風(fēng)、采光的冒需求，因此盜成為項目開止發(fā)定位的一碌個重點因素銷。拋面臨瑯東延斷伸區(qū)域鳳嶺糖的強力競爭鞭。鳳嶺是南芝寧市繼瑯東祥開發(fā)熱潮后笨的另一個熱府點開發(fā)區(qū)域蛇。隨著城市宴中心東移，脆具有雄厚實娛力的開發(fā)商魚都爭相進入壤這片15平眨方公里的區(qū)孕域。目前匯豎集的大盤項姐目有：30誼00畝的榮江和山水美地寄，500畝考的翡翠園，失270畝的受香榭里花園叢及1800圖畝的榮美春信天花園和3桃00多畝的確鳳嶺山莊，葬除了香榭里先花園、翡翠聞園和大自然部花園已開盤勺外，其余的膏也于近期推制盤，高檔、需高品質(zhì)的住狗宅供應(yīng)量驟壟增，區(qū)域激去烈競爭勢不拔可免。辱上市樓盤越致來越多，供滾應(yīng)量增大區(qū)壟域內(nèi)市場定炒位接近、同蘭質(zhì)性樓盤多否，比較缺乏濕個性化產(chǎn)品霧，市場競爭狗加劇。成交甘總量放大，秒但個盤銷售廉周期延長，遵整體價格持俱小幅上升水熄平。隨著南廉湖廣場、金鋪湖廣場、會裳展中心、民遭歌廣場等項凈目的落成，西大環(huán)境及配偶套日臻完善贈，瑯東作為衡南寧市CB頌D的雛形已付成。隨著市捎場的成熟，肝推動了新盤重不斷提高樓徑盤質(zhì)量和設(shè)灶計水平，激奉發(fā)創(chuàng)新能力號，加強營銷致力度，提高傳營銷水平。倘從以上分析侮可以看出，芹瑯東區(qū)域住互宅開發(fā)存在歷巨大機會，耗但也同時面弟臨激烈競爭移和更高水平枝的挑戰(zhàn)。為短滿足高地價解所需回收較爸多的成本，蜓因此住宅產(chǎn)扶品定位大都榴以大戶型高節(jié)總價為主力庸，小戶型為賭輔的開發(fā)路剩線，目前的宣戶型以3房鞏、4房為主石力，面積以腦110㎡把—瞧150㎡之茄間為主，實幫現(xiàn)區(qū)域均價艙為3100穗元/㎡，主貢力總價范圍循為36萬元興——翁60萬元，渾在地價更貴閑的情況下，隔本項目若在爭推出時與各節(jié)大盤正面交違鋒，實非明鄰智之舉。因株此我們建議桑在總量分析癢的考慮下，推尋找市場缺干口，項目推校盤之前必須儲進行準(zhǔn)確的領(lǐng)定位，走市衡場利基的道庸路，最終才汗能立于不敗發(fā)之地，贏取哥輝煌?？贪恕WO稼T動靜態(tài)分孔析寧SWOT分枝析是研究項法目營銷基礎(chǔ)柱的基本工具仍，但往往單姥純的SWO寬T分析流于勾現(xiàn)狀的表面欺分析，我們黨認為有效的罰SWOT分憂析應(yīng)該動靜虜態(tài)結(jié)合，以深充分考慮到慰市場的動態(tài)良變化。章厲靜態(tài)SWO疑T分析：補（一）S（呀優(yōu)勢）：題項目地塊處阻于南寧市新睡概念的高尚或房地產(chǎn)板塊刪——錯南湖板塊，丸。沸南湖作為南蓮寧市最為稀示缺、最為珍胡貴的資源與壓南湖僅一路嚷之隔。椒項目地塊與青金花茶公園需、南湖緊緊耕相連，為項抵目營造了良款好的居住環(huán)狹境。躬與富有穴“時南寧綠肺傷”娘之稱的青秀敢山隔湖相望糾。誠地塊前面與么金花茶路有顯一定的空間仗距離，有效辛隔絕了金花頭茶路路對本籠項目造成噪拆聲污染與灰祝塵污染，有栽效營造了項托目安靜的居救家氛圍。旅（二）W（決劣勢）倉項目地塊周厚邊項目的存拜在，對南湖馳的景觀視覺需有一定的影葛響?？珥椖康貕K高每壓線的遷移掩時間不定，塔對項目的工犯程進度造成奶了一定的影紀響，是否能亂在南博會之亦前把項目推研向市場值得肅關(guān)注，在一則定程度上對知項目價值的棋進一步挖掘振產(chǎn)生了一定糧阻礙作用。芳項目地塊規(guī)努模較小，使樓項目的小區(qū)剪規(guī)劃存在一嫁定的局限性統(tǒng)。緩（三）T（能威脅）尺區(qū)域內(nèi)南湖葡國際廣場已懇經(jīng)在售，而臨且項目臨界游線較長，商枕業(yè)價值大，邁對提升整個存項目的整體追價值有更大陡的支撐點。譯佳得鑫暢·濱水晶城以金腫湖廣場的絕儉對優(yōu)勢，加浙上17.4慕萬㎡建筑面呢積的量體，辭其中夢之島五進駐4.7算萬㎡上場的財恢宏氣勢，溪足以傲視整店個瑯東地產(chǎn)戲業(yè)。對本項畫目而言也存芝在很大的威脖脅。擔(dān)鳳嶺片區(qū)推撓出或即將推盜出的項目特誕別是諸如榮愉和山水美地拆、翡翠園等泛的大盤，以煩其獨有的個箏性資源，讓豪潛在客戶有痰了一定的選被擇余地，也斷會分流本項眠目的部分客滲戶。瞞（四）O（累機會）犧南寧市房地富產(chǎn)業(yè)正呈快貿(mào)速發(fā)展態(tài)勢岸，市場需求濟旺盛，發(fā)展過空間較大。窯經(jīng)濟環(huán)境的槳逐步改善，肆居民收入的準(zhǔn)逐步提高，鑰在一定程度紫上增強了商觀品物業(yè)的消所費力?，F(xiàn)外來人口的交不斷增加，蠟在客觀上增肌強了對商品思住房的需求珍。斃本項目地塊愿屬于南湖板吃塊，而南湖賄資源是南寧四目前最為珍疑貴、最為稱秧缺的資源，液對追求生活肺品味的富裕油階層有著較李強的吸引力辦。棕本項目緊鄰瓣南寧金花茶制公園，客戶秀來說是一個扁較有吸引力蜜的賣點。卷從戶型設(shè)計捕、小區(qū)景觀消規(guī)劃、外立遇面創(chuàng)新、配齊套設(shè)計、形拾象包裝都有立足夠的調(diào)整面空間，使有詠效打造項目辮核心競爭力嫁成為可能。綜述：斃項目地塊周災(zāi)邊公建配套捧成熟，休閑芹景觀資源豐塔富，交通便默利，空氣質(zhì)芝量良好，人糧文氣息濃，新實屬理想的飽居住用地，邪可以開發(fā)成跡為富有個性泰的高尚物業(yè)慢。璃動態(tài)SWO什T分析的考匪慮因素包括畜：政策影響；規(guī)劃影響；倆供應(yīng)量及競仗爭影響；咳其他特別影節(jié)響的應(yīng)變。呢在整個營銷黎過程中，我鞋們將密切注壽視市場的變躺動因素，并厭據(jù)此動態(tài)進頓行SWOT暴的后續(xù)分析安，以調(diào)整相己應(yīng)的營銷策膚略與重點。桂九、大地華袖城項目客戶掏群體分析擔(dān)大地華城項余目在立足于堡城市湖景和堤高尚住宅區(qū)偽區(qū)域優(yōu)勢的綠前提下，提靈出了型住宅新概念聰，使項目在侵南湖湖景住交宅中脫穎而柄出，具有極英強的個性和厲差異性統(tǒng)。舅本文通過簡軌要的跳分析項目的查內(nèi)在優(yōu)勢和雷差異扔性純，堵深入的分析叉本馬項目目標(biāo)客殲戶群體的購詠買欲望和習(xí)濤性墾及其他相關(guān)柄的特點卷。似一）予優(yōu)勢膀分析鉆持1、地塊優(yōu)呢勢桐膽項目位于南濾寧市高尚住炕宅區(qū)，項目運周邊居住人賢口平均教育沉水平高，文郊化素質(zhì)高，書品位高。南扔寧市內(nèi)最大生的景觀資源娛之一南湖使脖本項目的整鼠體價值得以錘提升，是本枝項目物業(yè)的釣所有者和使砌用者道的身份象征奪。些2、尼居住理念熄新的時尚居擴住理念姜“姻BBHOM崖E府”滴的提出更讓樹本項目在該糠地塊樓盤的怕競爭中脫穎羽而出，嗚具有極強的滅個性和慮差異性。鐮二）項目產(chǎn)皇品簡況費住宅類別：撲單體高層，全單元式，復(fù)等式戶型；雪住宅面積：北130丘—捏170㎡；匹單價：30霧00元左右謊；嗚總價：45東—役55萬，在燙單元式住宅偷中屬高檔類告。拒三）、目標(biāo)逮客戶定位及恒分析生率大地華城項孝目提供的是馳一種親身參稻與構(gòu)建的、語可在各種用按途和使用方屋式之間進行籍彈性變化與胞彈性組合的落物業(yè)產(chǎn)品形結(jié)式及相關(guān)的城服務(wù)體系。減依托于地理唇位置優(yōu)勢及折周邊優(yōu)秀的攝景觀優(yōu)勢，虎結(jié)合整個項刪目的時尚、濃高檔定位，怨?fàn)I造出清晰依的市場形象況。我們主要確對住宅部分限的目標(biāo)客戶騰進行分類分裳析。偽島1、自用型思客戶挑燒由使用用途落可分為純居混住型和商住凈結(jié)合型。見爭純居住型：呀絹可分為原住斃型（南寧市折的客戶）、忙外來型客戶襲（區(qū)內(nèi)外欲稍移居南寧的椅客戶）。擴撲A追、原住型單蘿1）客戶特漿征洗載年齡在坑27—45饅歲之間的事的業(yè)成功人士符，是同齡人宰中的佼佼者隨；匹勁麗獨立、個性住張揚、思想少前衛(wèi)、樂于敲接受新事物??；貼社會地位與蜜文化層面較玻高，閑暇時讓間多，愛讀霉書看報；副追求高品質(zhì)耀的居住環(huán)境春與生活環(huán)境徹；克目前居住區(qū)巖域以新城區(qū)譯居多籠2）帽、影響客戶閑購買的因素增物物業(yè)價值的猜平衡點，主檔要表現(xiàn)在單謠價、總價及嘉付款方式的屑有機結(jié)合；粱項目新理念里的市場推廣零、充分展示豪和易操作性糾；蹈忠能否提供時瞞尚生活的享先受，以體現(xiàn)超個人的價值免及社會地位批；地物業(yè)管理及巧生活配套設(shè)補施的完善程船度；亂發(fā)展商、承稈建商的社會乏信譽、實力尾項目周邊環(huán)欄境設(shè)施、人英文科教配套紛等烘3）客戶管姓理骨理該類客戶屬字于本項目的王最主要目標(biāo)碎客戶群，須塌重點對待和襯把握。動4格）盆媒體接受早報等個《新生活》抽等時尚雜志井屬小車一族值，聽廣播森活動區(qū)域以洞新城區(qū)為主網(wǎng)絡(luò)戒B、外來客爛戶降結(jié)1）配客戶特征飲首區(qū)內(nèi)各地成水功人士，消衫費