商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析【摘要】商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式包括發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。三種模式各有利弊，并不存在一種模式適用于任何時(shí)期的所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于具有資金、品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的企業(yè)，在一線城市持有商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)階段發(fā)展的必然模式，而對(duì)于多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和地區(qū)，混合模式仍舊是目前最佳選擇?！娟P(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式，發(fā)展物業(yè)，投資物業(yè)Commercialrealestateenterprisesprofitmodelanalysis【Abstract】Commercialrealestatecompaniesoftheprofitmodelincludingdevelopmentmode,investmentpropertyandmixedmode.Threemodeshavetheiradvantagesanddisadvantages,andnotamodelforanyperiodofallcommercialrealestatebusiness.Forfunding,brandandbusinessstrengthofenterprises,inthefirst-tiercitiesheldcommercialrealestateisthecurrentdevelopmentmodel,butformostcommercialrealestateenterprisesandregions,mixedmodestillisthebestchoice.【keywords】Commercialrealestate,profitmodel,developmentpropertymode,investmentpropertymode,mixedpropertymode1．引言商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過(guò)優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力來(lái)獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，且租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。管理大師德魯克說(shuō)：“當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)?！?000-2007年是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的幾年，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2007年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資達(dá)2775.6億元，增長(zhǎng)率為17.9%，基本維持了2006年增幅17.3%的水平，可以認(rèn)為市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。辦公樓投資額從2000年的12.1%增長(zhǎng)速度，到2003年超過(guò)33%的增長(zhǎng)速度，直到2007年的11.7%發(fā)展速度，可以初步論斷辦公樓投資市場(chǎng)從2000年開(kāi)始的高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變成目前的平穩(wěn)發(fā)展階段。縱觀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展離不開(kāi)其商業(yè)模式的發(fā)展，許多企業(yè)的成功往往源于其盈利模式的成功。按照國(guó)際慣例，盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。除了企業(yè)的資金和經(jīng)營(yíng)實(shí)力外，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的選擇也具有重大影響。三種盈利模式各有其利弊和適用條件，并不存在一種模式適用于任何時(shí)期的所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)?？紤]當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的階段等因素，對(duì)于具有資金、品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的企業(yè)，在一線城市持有商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)階段發(fā)展的必然模式，而對(duì)于多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和地區(qū)，投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)的混合模式仍舊是目前最佳選擇。2．商業(yè)地產(chǎn)的“租”與“售”商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，規(guī)模有大有小，盈利模式也存在多樣化的特點(diǎn)。發(fā)展物業(yè)模式又稱(chēng)持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開(kāi)發(fā)物業(yè)，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目建成出售，取得銷(xiāo)售利潤(rùn)。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開(kāi)發(fā)出售高回報(bào)、高價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目，獲得盈利率高增長(zhǎng)，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價(jià)值?！俺鲎狻边€是“出售”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是商業(yè)地產(chǎn)公司盈利模式選擇的主題?！白鈨r(jià)”與“售價(jià)”之比的波動(dòng)，使商業(yè)地產(chǎn)盈利模式選擇的答案并不確定。2009年，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲，而租金增長(zhǎng)卻明顯放緩。房?jī)r(jià)租金“剪刀差”的擴(kuò)大，使部分以持有物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)公司處于相對(duì)不利的境地。但是，即使面對(duì)同樣的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，不同的地產(chǎn)商對(duì)“出租”還是“出售”也給出了不同的答案。例如，一再宣稱(chēng)專(zhuān)注住宅地產(chǎn)，以高周轉(zhuǎn)商業(yè)模式著稱(chēng)的萬(wàn)科，在2009年的新戰(zhàn)略規(guī)劃中，提出未來(lái)20%將開(kāi)發(fā)并持有型物業(yè)。相反，從2005年開(kāi)始，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪采取“只租不售”模式的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，卻對(duì)上海周浦項(xiàng)目的65個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售。3．商業(yè)地產(chǎn)盈利模式發(fā)展現(xiàn)狀勇3.落1絡(luò)槽發(fā)展物業(yè)模蔬式及其發(fā)展粱寫(xiě)字樓、商敬鋪等物業(yè)，夜其出租合約鄭一般至擴(kuò)少封2諒-裙3年，長(zhǎng)瀉則8千-特10年，榨長(zhǎng)期持有撞可以為企業(yè)浮帶來(lái)持續(xù)的左現(xiàn)金流。在崖城市化發(fā)展游的中后期，詳持有優(yōu)質(zhì)商脖業(yè)物業(yè)資產(chǎn)帳還能獲得資循源增值、政林策增值、級(jí)嶺差增值和品蒸牌增值收益室。資源增值芽主要指土地喂的稀缺所帶枝來(lái)的增值。磨政策增值是逗指政府城市蝦規(guī)劃或戶籍蘋(píng)等城市管理怨政策所帶來(lái)株的持有物業(yè)猜價(jià)值的增值離。級(jí)差增值駁是指某一種佳地產(chǎn)形式比緣別的地產(chǎn)形簡(jiǎn)式帶來(lái)的級(jí)隙差地租的較尖多增長(zhǎng)。品報(bào)牌增值是指塊以某一品牌墊經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鏡物業(yè)比別的灰商業(yè)物業(yè)產(chǎn)炸生的更大價(jià)思值。后兩種粒屬于經(jīng)營(yíng)管偏理性增值，忠對(duì)于購(gòu)物中渴心等商業(yè)地副產(chǎn)是非常重機(jī)要的。除了貍租金和物業(yè)話增值收益外野，開(kāi)發(fā)商持援有優(yōu)質(zhì)商業(yè)蹄物業(yè)資產(chǎn)還垃有利于企業(yè)亭通過(guò)銀行經(jīng)霜營(yíng)貸款、商衰業(yè)抵押擔(dān)保杜證計(jì)券痰（只CMBS并）眉等途徑實(shí)現(xiàn)茶短期融資。壇發(fā)展物業(yè)模晶式是商業(yè)地礙產(chǎn)市場(chǎng)成熟械階段的主流應(yīng)盈利模式。滅受住宅開(kāi)發(fā)親盈利模式的瘡影響，國(guó)內(nèi)吃早期的商業(yè)五地產(chǎn)盈利模哈式傾向于一手次性賣(mài)掉回管籠資金。但魄是，一次性鞋賣(mài)掉尋求高常額利潤(rùn)的可惱能性越來(lái)越塊小，隨著商去業(yè)地產(chǎn)企業(yè)飲經(jīng)營(yíng)能力的駛提高，以及桃持有物業(yè)成耍功案例的示畢范效應(yīng)，開(kāi)蘭發(fā)商開(kāi)始更羅多考慮持有襪物業(yè)，形成奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。齊例如，豎保利地產(chǎn)集停團(tuán)董事總經(jīng)頓理宋廣菊席2010年平4月曾匪表示，曬“洽縱觀國(guó)際大艱型地產(chǎn)公司優(yōu)的發(fā)展，到顧后期都是持頂有一定的優(yōu)腥質(zhì)商業(yè)物業(yè)蓬，這樣住宅橋的銷(xiāo)售可以經(jīng)加速資金的璃回籠，而商臉業(yè)物業(yè)的持當(dāng)有則是一種騎穩(wěn)定的發(fā)展在，對(duì)公司抗錫風(fēng)險(xiǎn)有一定俊的好處米”扁。棋3.配2纏投資物業(yè)模痛式及其發(fā)展睬大型商業(yè)地障產(chǎn)項(xiàng)目投資興大、回收期蘇長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)多絕年培育才能革形成人流累拘積、品牌等惜競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樸資金和運(yùn)營(yíng)赴實(shí)力是持有思物業(yè)的最大制考驗(yàn)。畢竟啊目前國(guó)內(nèi)具侄有強(qiáng)大資金諒和運(yùn)營(yíng)實(shí)力卵的開(kāi)發(fā)商不沿多，持有物史業(yè)不太適合唇多數(shù)商業(yè)地透產(chǎn)企業(yè)。投寬資物業(yè)，特拆別是大宗交梅易，能夠快奴速收回投資緊，解決地產(chǎn)吊商的資金壓效力和控制經(jīng)煙營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。投焰資物業(yè)模式腰仍舊是多數(shù)竭特別是中小送商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)兇發(fā)商的選擇柳。發(fā)達(dá)國(guó)家飯投資物業(yè)模式式主流的模啟式是整體出鍋售（或大宗敗交易），國(guó)蝦內(nèi)則經(jīng)歷了般由物業(yè)散售霉向整體出售泥的發(fā)展。譯國(guó)內(nèi)商業(yè)地孩產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展翠初期，開(kāi)發(fā)樂(lè)商照搬住宅命開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)懲來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)櫻項(xiàng)目，物業(yè)仇散售成為當(dāng)肆?xí)r市場(chǎng)上大鬼多數(shù)商業(yè)地最產(chǎn)商采取的馳盈利方式。劈分割銷(xiāo)售忽棟視了物業(yè)使合用功能、業(yè)焰態(tài)聚合、市辛場(chǎng)定位、后絡(luò)期管理等問(wèn)紐題，主要適藥合于住宅、什商業(yè)辦公樓味底層等小體土量的臨街商計(jì)鋪，并不具蠅有普遍性。喘2000聞年前后地連產(chǎn)商將罷“望商業(yè)和地產(chǎn)化”畢進(jìn)行簡(jiǎn)單疊眠加，產(chǎn)權(quán)式薦商鋪成為商雁業(yè)物業(yè)散售賺的典型模式垂，許多專(zhuān)業(yè)橋市場(chǎng)采取了字產(chǎn)權(quán)式商鋪拌的經(jīng)營(yíng)模式田。由于競(jìng)爭(zhēng)騎的日益激烈香，為了增強(qiáng)分投資者信心理，開(kāi)發(fā)商往鼓往承諾滾“革高回報(bào)率鄉(xiāng)”盲、辛“傻若干年后回凡購(gòu)證”禾，使產(chǎn)權(quán)式嘆商鋪附加了趴金融產(chǎn)品的縱概念。盡管描這一模式可捎以快速收回團(tuán)投資，或解日決開(kāi)發(fā)商融賭資困難，但奇是，并不適退合大型綜合映性商業(yè)物業(yè)以。突3.疏3督投資物業(yè)+械發(fā)展物業(yè)模病式及其發(fā)展?fàn)€目前，國(guó)際肥知名商業(yè)地牛產(chǎn)企業(yè)多采率用持有物業(yè)笨模式，通過(guò)趙對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)緒期營(yíng)運(yùn)獲得單租金和商業(yè)尺地產(chǎn)增值收巷益，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)加期的投資回蠻報(bào)。但是，該持有商業(yè)物堂業(yè)必須具有沈很強(qiáng)的資金絞和經(jīng)營(yíng)實(shí)力舅。投資物業(yè)惱模式可以快奮速變現(xiàn)，但飼是成長(zhǎng)性略思顯不足。而苗采用逮“濟(jì)投陸資物翁業(yè)+發(fā)展物亡業(yè)愛(ài)”停的盈利模式死則可以吸收爪兩種模式的徒優(yōu)點(diǎn)，在不饅同時(shí)期側(cè)重務(wù)點(diǎn)有所不同籮，可以在一朝定程度上回晴避風(fēng)險(xiǎn)。涂隨著商業(yè)地沾產(chǎn)市場(chǎng)的成滅熟和開(kāi)發(fā)商辮實(shí)力的增強(qiáng)滴，商業(yè)地產(chǎn)黑開(kāi)發(fā)商開(kāi)始節(jié)放棄住宅開(kāi)廣發(fā)模式和披“迷商業(yè)贏+咬地產(chǎn)卻”肯簡(jiǎn)單疊加的閉開(kāi)發(fā)模式，屋普遍認(rèn)可了偽通過(guò)持有商姐業(yè)物業(yè)獲得纏長(zhǎng)期收益的蒼理念。國(guó)內(nèi)富商業(yè)地產(chǎn)盈豆利模式從以棟投資物業(yè)為工主的經(jīng)營(yíng)模餓式，逐漸向概“家投資物業(yè)傘+軍發(fā)展物業(yè)妨”煎雙模式轉(zhuǎn)變鎖。國(guó)內(nèi)多數(shù)田有實(shí)力的商泊業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)榜商進(jìn)行了戰(zhàn)欄略調(diào)整，在縣收入和利潤(rùn)白的來(lái)源上，浮選擇了租賃野與開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售日并舉模式，被并戰(zhàn)略性增數(shù)持優(yōu)質(zhì)物業(yè)艘，希望在土呈地資源日益危緊缺的態(tài)勢(shì)申下，最終實(shí)各現(xiàn)公司的可式持續(xù)發(fā)展。鉛例如，喘SOHO中牧國(guó)一直以重保點(diǎn)開(kāi)發(fā)出售艷城市中心高境價(jià)商業(yè)項(xiàng)目鹽獲得高回報(bào)碎率而著稱(chēng)。擔(dān)但是，葉2007烈年獅公司新戰(zhàn)略頭的模式是理：塊實(shí)現(xiàn)收益牲增長(zhǎng)+持有杠投浪資物業(yè)+擴(kuò)忍大財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)姜+加強(qiáng)品牌遲資產(chǎn)伏=股東價(jià)熟值最大化的噴創(chuàng)值之路。沾新戰(zhàn)略突出敞強(qiáng)調(diào)發(fā)展持宿有物業(yè)模式鋤，公司將持拘有最高客流拖量的稀缺項(xiàng)梨目，獲取穩(wěn)柏定的經(jīng)常性肌租金收入，迎提升企業(yè)內(nèi)督在價(jià)值。嘗4．菜商業(yè)地產(chǎn)盈嘩利模式發(fā)展很預(yù)期涌除了資金和絮經(jīng)營(yíng)實(shí)力外殲，還有眾多亮宏觀因素會(huì)市影響商業(yè)地歇產(chǎn)盈利模式錦的選擇。例擁如，物業(yè)稅失征收制度、機(jī)租金舍/勸售價(jià)比、土銅地增值稅等巾稅收制度、皂會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)模汗式、城市規(guī)課劃和人民幣刃升值預(yù)期等悼。對(duì)于面臨慧不同發(fā)展環(huán)億境，實(shí)力不憤同的企業(yè)，李三種盈利模厭式利弊不同誰(shuí)，并不存在踏一種模式適折用于任何時(shí)淡期的所有商杯業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真商。不存在欠普遍適用的僚最優(yōu)答案，羞并不等于沒(méi)舞有規(guī)律可循搖。參考國(guó)際饑經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)劉前國(guó)內(nèi)商業(yè)膨地產(chǎn)市場(chǎng)的和成熟程度和牌國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)眠展的階段等閉條件下，對(duì)素于具有資金畝、品牌和經(jīng)營(yíng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商僚，在一線城芽市持有商業(yè)喊地產(chǎn)是商業(yè)銷(xiāo)地產(chǎn)現(xiàn)階段裝發(fā)展的必然寬模式。而對(duì)勝于大多數(shù)商來(lái)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)恢和在大多數(shù)赤地區(qū)，目前饒最佳的盈利撤模式是持有襯和投資物業(yè)竿并重。荷4.1孔怎持有物業(yè)盈帥利模式將是柏實(shí)力開(kāi)發(fā)紡商在一線城痰市的必然選宋擇做盡管在二、次三線城市持肢有物業(yè)也存解在成功的機(jī)豈會(huì)，但是，攜因?yàn)槌鞘谢瓿潭容^低，樓城市邊界存廣在較大的外科擴(kuò)空間和新需的規(guī)劃不斷神出臺(tái)，持有檔商業(yè)物業(yè)存找在相對(duì)較高緞的風(fēng)險(xiǎn)。比滋較而言，基蹦于以下三個(gè)縱方面的理由齒，在北京、扒上海等一線浴城市持有優(yōu)旨質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)夠的數(shù)量將在斤很大程度決絡(luò)定企業(yè)未來(lái)何的市場(chǎng)地位肝。學(xué)第一，勵(lì)不斷上升地盡價(jià)的決定作蝦用。未來(lái)幾株年，人口從濃中小城市進(jìn)搭入一線城市駁的流動(dòng)趨勢(shì)帥不會(huì)改變，銳一線城市的夕土地、特別足是比較好地弄段的土地將懼更加稀缺，鍋地價(jià)上升的芬趨勢(shì)短期內(nèi)嶼難以改變。固地王頻現(xiàn)，叫地價(jià)越來(lái)越奧昂貴，房?jī)r(jià)幅與地價(jià)之間趙的利差空間降將越來(lái)越小約，投資物業(yè)夢(mèng)進(jìn)行高周轉(zhuǎn)配的模式將受驕到挑戰(zhàn)，促毒使企業(yè)持有勻物業(yè)增加。肢第二，城市徑化進(jìn)程的決聰定作用。當(dāng)賤城市化率達(dá)靠到70%時(shí)莊，對(duì)住宅需徐求的增長(zhǎng)將械趨緩，從事鵝投資物業(yè)模姑式的盈利水歲平開(kāi)始下降夢(mèng)，持有商業(yè)太地產(chǎn)的租金宇和增值溢價(jià)勺收益優(yōu)勢(shì)開(kāi)攻始凸顯。但與是，因?yàn)樯淘獦I(yè)地產(chǎn)的品展牌、客戶累粒積等需要培疲育期，商業(yè)佳地產(chǎn)應(yīng)提前憑持有。因此拳，在城市騾化率50%漢-染60%時(shí)準(zhǔn)，企業(yè)就應(yīng)槐該增加持有匠商業(yè)地產(chǎn)。灣目前，我國(guó)脖一線城市的辜城市插化率已超5隸0%，新增腦土地將越來(lái)譯越少。持有停優(yōu)質(zhì)商業(yè)地暫產(chǎn)的數(shù)量在胳一定程度上喚可以規(guī)避未藥來(lái)人口下降退的風(fēng)險(xiǎn)，奠涌定企業(yè)未來(lái)冤的市場(chǎng)地位訓(xùn)。柏第三，產(chǎn)業(yè)吐結(jié)構(gòu)的決定易作用。國(guó)際丸經(jīng)驗(yàn)表明企：拉第三產(chǎn)業(yè)占油GDP比重?zé)岢^(guò)50%另的時(shí)候添，第三產(chǎn)業(yè)李的發(fā)倦展會(huì)加速。叮2009年笛第一季度，趁北京第三產(chǎn)囑業(yè)占經(jīng)濟(jì)總楚量的比重箏總體已達(dá)7慶6%閑，無(wú)上海略超6偽0%，已實(shí)駁現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)堂構(gòu)從工業(yè)主綁導(dǎo)型向服務(wù)透業(yè)主導(dǎo)型的某轉(zhuǎn)變。第三虛產(chǎn)業(yè)的發(fā)展升構(gòu)成了對(duì)商炸業(yè)地產(chǎn)的巨勁大需求。住基于以上三甚個(gè)方面的判嬌斷，未來(lái)的五大趨勢(shì)是婆：傘在一線城市品長(zhǎng)期持有物延業(yè)可以為企掙業(yè)帶來(lái)持續(xù)拌的現(xiàn)金流和浙物業(yè)重估的咳增值收入。諷目前，國(guó)內(nèi)沒(méi)具有一定實(shí)攔力的商業(yè)地懸產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)向略上已普遍奇開(kāi)始考慮在祝一線城市持掙有物業(yè)，培圾育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)啟。例如，中研國(guó)國(guó)挺貿(mào)、SOH耗O中國(guó)等品肉牌商業(yè)地產(chǎn)隱企業(yè)都加大碰了對(duì)商業(yè)地揭產(chǎn)的投資，農(nóng)在北京、上孝海、深圳等騎一線城市，蛾經(jīng)過(guò)多年經(jīng)狼營(yíng)已具有集吐聚、品牌、亞管理和資金剃等方面的優(yōu)敏勢(shì)，培育了貼一定規(guī)模的草優(yōu)質(zhì)商業(yè)地晌產(chǎn)資源。目賀前，萬(wàn)科、者保利等知名逢住宅開(kāi)發(fā)商技也在其未來(lái)英的發(fā)展戰(zhàn)略鞠中開(kāi)始關(guān)注蹲商業(yè)地產(chǎn)物桶業(yè)的持有。豆4.2羨投資職物業(yè)飄+邪發(fā)展物業(yè)盈吩利模式是多完數(shù)開(kāi)發(fā)商的菠現(xiàn)實(shí)選擇紀(jì)盡管持有物識(shí)業(yè)盈利模式遷是實(shí)力開(kāi)發(fā)艱商在一線城屯市的必須選廣擇，但持有催物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)恢包含地產(chǎn)開(kāi)沫發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融速資風(fēng)險(xiǎn)、商脹業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)特等，任何一淡個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)觸險(xiǎn)都可能導(dǎo)尼致危機(jī)的爆享發(fā)。無(wú)論是持國(guó)內(nèi)商業(yè)地塘產(chǎn)的成熟程喂度，還是商魯業(yè)地產(chǎn)企業(yè)孩的資金和經(jīng)貞營(yíng)實(shí)力，都塞決定投資物遷業(yè)織+不發(fā)展物業(yè)盈爺利模式仍是超目前多數(shù)開(kāi)趨發(fā)商的最佳湖選擇。姐首先，目前兼國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)擋態(tài)演變已步歸入高級(jí)階段馳，商業(yè)地產(chǎn)足已經(jīng)定位為劃綜合商業(yè)設(shè)數(shù)施，持有物釘業(yè)需要開(kāi)發(fā)泄商具有較強(qiáng)烤的經(jīng)營(yíng)實(shí)力猛和經(jīng)驗(yàn)。和啞國(guó)際企業(yè)相賊比，經(jīng)驗(yàn)和返管理實(shí)力不拉足是國(guó)內(nèi)多脖數(shù)商業(yè)地產(chǎn)視企業(yè)面臨的偉比資金短缺鍵更大的考驗(yàn)笛，國(guó)內(nèi)商業(yè)呼地產(chǎn)企業(yè)在文管理理念、段實(shí)力方面存也在較大的差找距。販其次，成熟乒商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)未目的培育需跌要數(shù)年甚至頂更長(zhǎng)時(shí)間，雙需要以雄厚鋸的資金實(shí)力撥為后盾。國(guó)盜外成熟的房芬地產(chǎn)金融市驗(yàn)場(chǎng)為持有物且業(yè)提供了融賠資的便利性妙。持有商業(yè)銹物業(yè)，可以枕在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)精的基礎(chǔ)上，鉆將項(xiàng)目打包露上市，獲得工穩(wěn)定的投資瓣回報(bào)，回籠乒資金進(jìn)行新罩項(xiàng)目的建設(shè)嚴(yán)。放此外，如上別文所分析，雷采用苗“邀投資物業(yè)帶+粗發(fā)展物業(yè)饞”和的盈利模式悲可以吸收兩盤(pán)種模式的優(yōu)自點(diǎn)，在不同胸時(shí)期有所側(cè)拉重，在一定舍程度上回避盡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。跟以國(guó)內(nèi)商業(yè)獅地產(chǎn)企業(yè)大截連萬(wàn)達(dá)為例抓，2005爭(zhēng)年以前，萬(wàn)蚊達(dá)曾對(duì)商場(chǎng)雨內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式蠟商鋪進(jìn)行銷(xiāo)頁(yè)售誼，2005悄年后拉，為了便于鴿管理，提升屆商場(chǎng)品質(zhì)，霸萬(wàn)達(dá)對(duì)旗下土的產(chǎn)權(quán)式商鈔鋪采取只租敲不售的模式沫。而方在2009滴年，上海萬(wàn)山達(dá)又將上海囑周浦項(xiàng)乒目的65個(gè)但產(chǎn)權(quán)式商壯鋪進(jìn)行公開(kāi)般發(fā)售。謹(jǐn)5竟．報(bào)保利地產(chǎn)商許業(yè)項(xiàng)目吊營(yíng)運(yùn)皇隨著賓2010畜年午4融月?lián)?0接日五佛山保利洲犬際酒店開(kāi)業(yè)歡，以保利水仙城購(gòu)物中心斗和保利洲際帽酒店為代表萍的佛山南海麥千燈湖廣佛橋RBD區(qū)域煌兩六大保利地產(chǎn)麥商業(yè)項(xiàng)目的療營(yíng)運(yùn)，標(biāo)志拆著保利地產(chǎn)忌第一個(gè)城市目綜合體的全弱面正式運(yùn)營(yíng)淋。投資商用過(guò)物業(yè)，擴(kuò)大揮持有性物業(yè)園比例并提高仇物業(yè)的盈利干能力，成為元保利地產(chǎn)改天善公司資產(chǎn)楊結(jié)構(gòu)、發(fā)展膀新的利潤(rùn)增樸長(zhǎng)點(diǎn)和開(kāi)發(fā)請(qǐng)新的投資模竟式的重要舉伍措。壘保利的商業(yè)已地產(chǎn)包括四融大結(jié)構(gòu)，第御一是酒店業(yè)豪，由保利投次資建設(shè)，國(guó)共際知名酒店春管理集團(tuán)參枯與管理，合肉作經(jīng)營(yíng)；第作二是購(gòu)物中魂心，成立自炮己的經(jīng)營(yíng)管撒理公司，實(shí)零施對(duì)商場(chǎng)的謙管理；第三押是高爾夫，蓮堅(jiān)持長(zhǎng)期持揚(yáng)有、長(zhǎng)期經(jīng)戲營(yíng)；第四，炸會(huì)展物業(yè)將馳長(zhǎng)期持有，戚收取租金。猴此外，寫(xiě)字壟樓部分也將博一部分銷(xiāo)售卸一部分長(zhǎng)期求持有。訓(xùn)目前，保利打地產(chǎn)形成了紀(jì)重點(diǎn)打造城選市地標(biāo)，全惹面發(fā)展涵蓋扣商業(yè)零售、里商務(wù)辦公、粗酒店、會(huì)展乒、劇院、高羊端體育休閑矮等多元化優(yōu)獨(dú)質(zhì)商用物業(yè)膊的規(guī)?；?jīng)晌營(yíng)格局，獲伙取保證企業(yè)虧未來(lái)可持續(xù)簽發(fā)展的長(zhǎng)期右穩(wěn)定收益。啦保利的掛目標(biāo)是到2雄012年商失業(yè)地產(chǎn)方面喂的投資要占衫總投資額的歷30%，并啦持有部分核乒心地段的高娛品質(zhì)物業(yè)。臘保利地產(chǎn)目玉前擁有總建配筑面積超過(guò)宗100萬(wàn)平孔方米的商業(yè)框物業(yè)，保守賞估計(jì)總市場(chǎng)懼價(jià)值超過(guò)1報(bào)50億元，翅未來(lái)年租金鏡可超10億網(wǎng)元。在未來(lái)桃的3年內(nèi)，貨保利地產(chǎn)持邁有的商用物激業(yè)面積將增靠加到300獅萬(wàn)平方米，架租金收益和紗物業(yè)經(jīng)營(yíng)收旺益將非?？蓺g觀，物業(yè)增投值方面更是產(chǎn)不可限量。晌在這樣的情咽況下，打造辨全國(guó)性的商盜業(yè)經(jīng)營(yíng)和管拒理平臺(tái)就是洲保利地產(chǎn)進(jìn)膊一步整合商貝業(yè)物業(yè)發(fā)展線的戰(zhàn)略趨勢(shì)集。在此方面墓，包括商業(yè)裂管理公司、熄酒店管理公建司和會(huì)展業(yè)吹管理公司三姜個(gè)大平臺(tái)正狂在打造建立南，以便實(shí)現(xiàn)返物業(yè)產(chǎn)權(quán)的湯統(tǒng)一化、經(jīng)嚇營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一白化和全局管喬理的統(tǒng)一化辜。其中，商僅業(yè)管理公司溪將對(duì)全國(guó)的費(fèi)購(gòu)物中心項(xiàng)視目進(jìn)行統(tǒng)一介規(guī)劃、設(shè)計(jì)擺、招商和營(yíng)兼運(yùn)，并且與掉優(yōu)質(zhì)品牌商摸結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)送盟，進(jìn)行跨溉區(qū)域的戰(zhàn)略納合作。夏目前，以保燈利地產(chǎn)業(yè)已肅進(jìn)入的22郊個(gè)城市為基嫩礎(chǔ)，有計(jì)劃研有步驟地增紛加商用物業(yè)或的投資比例隊(duì)已經(jīng)成為保況利地產(chǎn)商業(yè)村藍(lán)海的發(fā)展咬方向。在未燭來(lái)的3-5題年間，將持威有性商用物蓋業(yè)的投資比懂例逐漸增大篇到全部投資主的30%，刊選取城市中毅心或區(qū)域發(fā)艘展中心投資矩標(biāo)志性商用娛物業(yè)，打造喝全國(guó)性的商勁業(yè)管理平臺(tái)掘，保利地產(chǎn)之正越來(lái)越清缸晰地實(shí)踐著億既定的商業(yè)屈地產(chǎn)戰(zhàn)略目普標(biāo)。卻在廣州，從常前期的北京嶼大廈、天利蕉廣場(chǎng)、保利蟲(chóng)國(guó)際廣場(chǎng)，桌到近2年開(kāi)畫(huà)發(fā)完成的保性利中環(huán)廣場(chǎng)槳、珠江新城題保利中心、坦保利V座、秧保利中辰廣尊場(chǎng)和保利世燭界貿(mào)易中心份，涵蓋寫(xiě)字臭樓、會(huì)展和夕零售商業(yè)的賓商用物業(yè)正璃四面綻放。逝2009年港獲取的百萬(wàn)證平米琶洲城撒中村改造項(xiàng)井目，其中近祝40萬(wàn)平方籌米的面積也差將用于開(kāi)發(fā)爬商業(yè)配套項(xiàng)乒目。嶼在北京，新敏保利大廈早倉(cāng)已成為地標(biāo)筍性建筑物。拆在天津，與縫金融街合作牌開(kāi)發(fā)的天津家大都會(huì)將有彎超過(guò)30萬(wàn)悠平米的商業(yè)隸面積。在成業(yè)都，總建筑熱面積超百萬(wàn)掀平米的保利鵝石象湖項(xiàng)目侄將涵蓋高爾妙夫莊園和多帳個(gè)五星級(jí)酒炊店販……淘很顯然，?？永禺a(chǎn)投資冶開(kāi)發(fā)商用物逃業(yè)的通路已孩經(jīng)打開(kāi)，保扯利地產(chǎn)自身浮商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)基略的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)項(xiàng)劃正被逐步檢實(shí)施。保利扶地產(chǎn)認(rèn)為，酒在傳統(tǒng)的土錢(qián)地融資關(guān)聯(lián)吊銀行的模式激下，中國(guó)的悲房地產(chǎn)企業(yè)泉開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)久套以來(lái)遵循著昂“蓋滾動(dòng)開(kāi)發(fā)展”福模式。然而泳，隨著市場(chǎng)但和政策環(huán)境扇的變化，竟“到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)原”角模式的市場(chǎng)隔條件及政策猾條件將不再構(gòu)具備。通過(guò)煙股票增發(fā)、羞發(fā)行公司債正