土地增值稅清算管理規(guī)程

土地增值稅清算管理規(guī)程第一章總則第一條為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。第四條納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。第五條稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。第二章前期管理第六條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。第七條主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。第八條對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。第三章清算受理第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第十二條納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。第十三條主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。第十四條主管稅務(wù)機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。第十五條主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。第四章清算審核第十六條清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。第十七條清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。第十八條審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。第十九條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。第二十條土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當重點關(guān)注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。第二十三條審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注：（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。第二十四條審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。第二十五條審核建筑安裝工程費時應(yīng)當重點關(guān)注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。第二十六條審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當重點關(guān)注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。第二十七條審核利息支出時應(yīng)當重點關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑臵專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。第二十八條代收費用的審核。對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。第二十九條關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實。第三十條納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當采取適當方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進行審核。第三十一條對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當告知其理由。第三十二條土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。第五章核定征收第三十三條在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第三十五條符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。第三十六條對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。第六章其他第三十七條土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。第三十八條本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則第一章總則第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準則。第二條本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。第三條納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)

所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。第四條在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預(yù)期使用者的需求、責任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當具備下列條件：（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務(wù)狀況及財務(wù)報表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。第七條稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當符合適當?shù)臉藴?。適當?shù)脑u價標準應(yīng)當具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應(yīng)當體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。第九條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應(yīng)的法律責任。第十條稅務(wù)師事務(wù)所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當受理。第十一條稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)

當遵守本準則。第二章一般規(guī)定第十二條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當要求委托人如實提供如下資

料：（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用

權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本

和費用有關(guān)的其他證明資料。（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當對下列事項充分關(guān)注：（一）明確清算項目及其范圍。（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和

支出。（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。六）明確清算項目的起止日期。第十四條納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。第十五條納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當先按照本準則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。第十六條稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。第十七條納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下

列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，

但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：（一）司法機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)。（二）依法組成的清算組織。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。第三章清算項目收入的審核第十八條土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方

法包括：（一）評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關(guān)申報表等進行核對。（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性。（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。第十九條本準則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第二十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納

稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應(yīng)

稅收入。第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。第二十二條有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、

對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個

人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其

視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。第二十六條必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內(nèi)容包括：（一）審核企業(yè)按照項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理。（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍

賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)

開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，

是否按規(guī)定申報納稅。第四章扣除項目的審核第二十七條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當審核納稅人申報的扣除項

目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審

核的內(nèi)容具體包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前

期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開

發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。（六）必要時，利用專家審核扣除項目。第二十九條審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應(yīng)當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。第三十條取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當包括下列

內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。第三十二條前期工程費的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。第三十三條建筑安裝工程費的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應(yīng)當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。第三十四條基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。（三）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。（四）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。（七）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際

費用是否存在明顯異常。（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（九）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。第三十五條開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。（七）審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進行審核：審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計

算的金額。第三十七條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當確認與轉(zhuǎn)

讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，

計算的扣除金額是否正確。對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。第三十八條國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當包括下

列內(nèi)容：（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通

一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收

規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款

和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良

或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，

核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分攤方法計算分攤扣除。第五章應(yīng)納稅額的審核第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的

收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確

計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是

否正確。（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)

定，計算是否正確。如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補

或應(yīng)退稅額。第六章鑒證報告的出具第四十一條本準則所稱的鑒證報告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。第四十二條鑒證報告的基本內(nèi)容應(yīng)當包括：（一）標題。鑒證報告的標題應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”。（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報告應(yīng)當載明收件人的全稱。（三）引言段。鑒證報告的引言段應(yīng)當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情

況應(yīng)當披露以下內(nèi)容：簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。（六）鑒證報告的要素還應(yīng)當包括：稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章；載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；注明報告日期；注明鑒證報告的使用人；附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資

料。第四十三條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。上述鑒證報告應(yīng)當附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表》（見附件6）。第四十四條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應(yīng)當出具無保留意見的鑒證報告：（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。（二）注冊稅務(wù)師已經(jīng)按本準則的規(guī)定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。（三）注冊稅務(wù)師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據(jù)，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。第四十五條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當出具保留意見的鑒證報告：（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務(wù)機關(guān)裁定。（三）部分涉稅事項因?qū)徍朔秶艿较拗?，不能獲取充分、適當、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當對能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務(wù)機關(guān)裁定。稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。第四十六條稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗?，認為對企業(yè)土地增值稅納稅申報可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發(fā)表意見，應(yīng)當出具無法表明意見的鑒證報告。稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。第四十七條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結(jié)果的，應(yīng)當出具否定意見的鑒證報告。稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知2010-5-270:00:00來源：國家稅務(wù)總局國稅函[2010]220號各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：為了進一步做好土地增值稅清算工作，根