中國房地產(chǎn)發(fā)展之發(fā)展歷程與特點篇資料

中國房地產(chǎn)發(fā)展之發(fā)展歷程與特點篇資料第一頁，共69頁?；厥赘母镩_放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。第二頁，共69頁。目錄中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式第三頁，共69頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第四頁，共69頁。1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。

中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新第五頁，共69頁。成功不能復(fù)制但可以借鑒

中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地香港深圳中國大陸第六頁，共69頁。在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是

香港模式香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。第七頁，共69頁。近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學(xué)習(xí)。

美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經(jīng)營導(dǎo)向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應(yīng)。第八頁，共69頁。香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)PulteHomes萬科兼容中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。第九頁，共69頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第十頁，共69頁。選址

市場條件判斷項目位置選擇立項

確定開發(fā)方案編制可行性研究報告取得土地

辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

領(lǐng)取《國有土地使用證》規(guī)劃設(shè)計

領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開工建設(shè)

招標:尋找施工單位

領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》開工建設(shè)竣工驗收

領(lǐng)取《商品房銷售許可證》第十一頁，共69頁。房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿一二三四五建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房銷售許可證第十二頁，共69頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第十三頁，共69頁。房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個項目全生命周期（項目論證、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程建造、營銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。第十四頁，共69頁。盈利模式之一投資運作投資經(jīng)營模式（資本溢價能力）地產(chǎn)經(jīng)營模式（政府公關(guān)能力）盈利模式之三開發(fā)經(jīng)營模式（項目運作能力）盈利模式之二土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)第十五頁，共69頁。盈利模式之四物業(yè)持有物業(yè)持有模式（資產(chǎn)管理能力）盈利模式之五營銷策劃整合營銷模式（策劃銷售能力）盈利模式之六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能力（資源整合能力）第十六頁，共69頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí)，如何有自己獨特的發(fā)展模式？？首先，看看中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與特點。。。。。。無論是發(fā)展模式、開發(fā)模式還是盈利模式。。。第十七頁，共69頁。19781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點第十八頁，共69頁。重點發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場。新中國成立戰(zhàn)爭摧殘

一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。1991第十九頁，共69頁。19791980198619881958契機1979年開始經(jīng)濟體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想拉開了住房制度改革的序幕。1991第二十頁，共69頁。1986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會住房制度改革正式啟動1988年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。197919801986198819581991第二十一頁，共69頁。新中國土地拍賣“第一槌”。

1988年4月第二十二頁，共69頁。創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等第二十三頁，共69頁。197919801986198819581991真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標志的中國房地產(chǎn)嚴冬如期而至。第二十四頁，共69頁?！焙Ｄ稀暗禺a(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。。。第二十五頁，共69頁。探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：第二十六頁，共69頁。199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮炒作最嚴重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地第二十七頁，共69頁。199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負增長亞洲金融危機第二十八頁，共69頁。199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動。暴風雨來臨前的沉寂期第二十九頁，共69頁。房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：第三十頁，共69頁。200020012002200319992007200520042006市場回暖宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)泡沫已得到控制房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖中國房地產(chǎn)市場進入新一輪的發(fā)展時期第三十一頁，共69頁。2000200120022003199920072005200420062001年，投資投機狂潮開始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團9·11事件正式成為WTO成員漲幅迅速第三十二頁，共69頁。溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點?！痹诔赐副镜貥鞘泻?，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”。火車炒房團飛機炒房團第三十三頁，共69頁。2001年福布斯中國富豪榜中開發(fā)商占28人第三十四頁，共69頁。200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場規(guī)范化政策出臺招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS第三十五頁，共69頁。2003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)第三十六頁，共69頁。2003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現(xiàn)2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“第三十七頁，共69頁。200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房價大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣加息（9年來第一次加息）個人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移第三十八頁，共69頁。200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落短暫低迷期2005年關(guān)鍵詞：調(diào)控一季度房價上漲19.1%3.26國八條4.27新八條調(diào)控文件密度加大，但房價一直堅挺第三十九頁，共69頁。200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個字“漲”2006年關(guān)鍵詞：加息國六條金融業(yè)開放第四十頁，共69頁。2006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運動第四十一頁，共69頁。2006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日國六條第四十二頁，共69頁。2006年12月中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入第四十三頁，共69頁。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀第四十四頁，共69頁。2000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2007年關(guān)鍵詞：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控第四十五頁，共69頁。2007年，地王頻現(xiàn)面粉比面包貴第四十六頁，共69頁。2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標現(xiàn)在屢次上演。第四十七頁，共69頁。2007年4月20日碧桂園在港上市締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富第四十八頁，共69頁。2007年上海湯臣天價11萬/平米2007年北京商品房預(yù)售均價首次突破萬元，達12436.2元/平米第四十九頁，共69頁。2007年是瘋狂的一年。房價完成了在這一輪中國經(jīng)濟景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競相圈地和上市籌資。但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場觀望情緒濃厚，房價企穩(wěn)。給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場的機會窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。第五十頁，共69頁。房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072010第四階段：第五十一頁，共69頁。2008201020092008年，寒流下跌低谷2008年關(guān)鍵詞：土地市場降溫中介倒閉上市“流產(chǎn)”銷量萎縮降價促銷持幣待購第五十二頁，共69頁。2008年1月房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉第五十三頁，共69頁。2008年3月因認購不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計劃是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運轉(zhuǎn)折的具標志性事件第五十四頁，共69頁。2008201020092009年，需求重新釋放樓市火爆2009年關(guān)鍵詞：救市效果初顯成交量回升全面回暖房價普漲經(jīng)濟復(fù)蘇投資客第五十五頁，共69頁。2009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡第五十六頁，共69頁。2009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機構(gòu)出具的一紙報告，“此樓安全”。第五十七頁，共69頁。2009年，房市百態(tài)之三樓晃晃

樓堅強樓危危樓斷斷樓停停。。。。。。第五十八頁，共69頁。2009年，樓市“火”“劇”---蝸居第五十九頁，共69頁。中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報第六十頁，共69頁。中國房地產(chǎn)市場從安居時代到投機時代第六十一頁，共69頁。投資：